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1月24日，由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国（深圳）地产创新峰会”，于深圳蛇口盛大开幕。
“中国不是房价高的问题，是收入低的问题。核心并不是降房价，而是如何提高收入。如果收入上升速度会快于房价上升速度，那就意味着房价收入比在变化。过去讲房价过高是房价上涨过快，但并不是房价的绝对价格高。”
自从蛇口被宣布划入广东自贸区，蛇口房地产业比其他行业更早地反映过来，但蛇口将用行动证明，自贸区的利好绝不仅仅作用于房价上。
近五六年间，地价追着房价涨，面粉价涨速比面包价快。地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多的矛盾。只有打破土地的特权垄断，才能从根本上解决问题。
&&& 本次深圳地产峰会由网易房产和深圳商报联合主办，邀请石小敏、曹远征、肖耿等专家学者，以及潘军、罗军、杨天平、刘昕、罗雷、周旭、王卫锋、李佳琦等企业领袖共同探讨中国房地产市场的未来创新之路。这将是深圳地产界近年来规格最高的思想盛宴。
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2015中国地产创新峰会组委会
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2015深圳地产创新峰会 石小敏发言
职位：中国经济体制改革研究会副会长、高级经济师，&中国经济50人论坛&专家成员
演讲主题：
中国经济近期走势与房地产业摆脱困局
1月24日，由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国（深圳）地产创新峰会”，于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴，本次创新峰会以“裂变与新生”主题，寄望中国地产能在这样一个不确定时代，寻找裂变的机会与新生的动力，此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。峰会上，中国经济体制改革研究会的副会长，高级经济师、中国经济50人论坛专家成员石小敏发表了题为《中国经济近期走势与房地产摆脱困局》的精彩演讲。石小敏表示，最近几年来中国的宏观经济出现了两大现象，一个现象就是钱很多但是钱很紧，另一个则是伴随经济增长速度下滑的利率抬头。石小敏认为，近五六年间，地价追着房价涨，面粉价涨得快过面包价，很多地方地价涨了十倍，房价才涨了三四倍，地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。这样的土地制度以及经济发展模式引起了很多的矛盾，从经济向社会整治传导，从底层向高层蔓延。以下为现场发言实录全文：石小敏：感谢有这么一个机会给我们交流看法，说起宏观经济2014年中国宏观经济最大的一个变化就是提出“新常态”这样一个词，很多国外的媒体不大理解“新常态”，所以直接就用“习常态”来表态，把“新常态”直接翻译成“习常态”，我认为实际上更准确地说是一个“习时代”，不管你自觉还是不自觉，“习时代”已经来临了。但用“新常态”这个词实际上是一个婉转地表示，表明以往的模式也好、以往的状态也好，要做一个缓缓地告别，伴随着新常态去年出台了一系列的政策，其中包括对政府债务的一些措施，比如说市县两级融资平台的融资功能做到了极大地限制，不允许更大地借债。总之，新常态是对以往模式做一个告别。就像万科的毛大庆去年5月内部讲话讲的，他也看到了本届新政府对以往十年房地产调控模式要给一个切断和告别。最近几年来中国的宏观经济特别是从金融的视角观察宏观经济出现了两大现象，一个现象就是钱很多，但是钱很紧，我们发行了那么多的M2到处钱紧。第二个现象，当我们增长下滑、利润下滑，这个时候利率反而扬头向上，高利贷猛涨，这两个宏观的金融现象第一个是发达国家也有、中国也有，往往当危机发生的时候信用冻结了，你发很多的钱很宽松但是钱也很紧，没人敢借钱也没人愿意借钱。当经济开始趋向危机，各种经济的活力在下降，整个经济的运转速度、周转速度在下降的时候，也会出现钱很多但钱很紧的现象，很多钱跑到债务里去了，就像水库中的死库容活水越来越少，这是“钱很多，但是钱很紧。”第二个宏观现象似乎为中国所独有的，当你经济增长速度下滑，当你经济整个利润下滑的时候，利率反而扬头，在国外往往利率下降，甚至为了解决危机趋于零利率，而中国反而利率抬头而且高利贷猛涨。这个现象在大国经济似乎只有中国有。中国的M2超发已经成为一个不争的事实，2008年末中国的M2只有47万亿，到2014年末大约是135万亿，中国的M2在2012年年底越占全球M2的27%，2014年末中国的M2跟GDP相比超过了200%，美国大概是在80—90%。我们发了很多的钱，这些钱用在哪儿了呢？特别是09年以后全球危机爆发之后，我们大量的钱用于了投资，我们的毛投资率（全社会固定资产投资的现价跟GDP的现价相比较）03年到08年平均为49.8%，六年共计投资63.6万亿人民币。09年到2014年我们的毛投资率年平均是68.2%，比前六年增长了19%，六年总计投资额202万亿人民币。后六年的全社会固定资产投资的总额是前一个六年的3倍以上。这些投资都用在哪去了呢？如果说前六年就是03—08年中国实行的主导型的发展战略是招商引资制造出口，全国遍地是开发区热、总部经济热、港口热、造船热、物流热，在那个时期里固定资产投资的大部分是投向跟招商引资、制造出口有关联的方向去了。假定这个时期60%的投资是服务于招商引资、制造出口的主战略，40%的投资服务于内需，那么用于前者的投资总共六年总计38万亿，用于内需的投资六年总计25万亿。但是08年以后不一样了，08年以后用于前一个方向的投资其实很大部分是停滞或者是负增长的。我们假定他的绝对额不降，09年以后的投资除了这一部分绝对额不降以外，后来全部用于内需，多余的部分用于内需，09—2014年总共用于内需的全社会固定资产的投资190万亿。我们总是说“4万亿”，“4万亿”总体上不是数量概念，而是一个政策概念，是个政策鼓励的概念，是一个政策指向的概念。4万亿是把投资的方向从这个方向为主开始转到另外一个方向，而这个方向就是所谓的城市化建设投资，就是要靠我们内需来消化、循环的城镇化投资，主要是集体、个人加房地产，六年190万亿，相当于前六年用于内需的投资6倍以上。可是这个时期这六年我们的国内消费总额的增长不过是70—80%的水平，我们的投资额增长了6倍以上，我们国内的总消费政府加居民消费不过增长了70%、80%。所以我们后来这六年占方向变了，他是以扩大投资保增长的战略，而扩大的投资主要是城市化投资战略。再看我们的投资效率，我们每增加一块GDP所需要的投资或者是所对应的全社会固定资产投资额，如果以02年每增加1块GDP所对应的全社会固定资产投资额是1.78元，08年是2.78元，2014年是10块钱左右，我们全社会固定资产投资额的效率跟02年跟08年相比下降的是惊人的，是下降了70%、80%。以这个投资效率相关联的是中国的全要素生产率，中国在02—08年高速发展的黄金时期中，平均每一年的全要素生产力每年大概要提高4%左右。再分析一下城市化投资的链条，我们的城市化投资链条160万亿在六年当中投入到城市化建设中间，他大致形成了一条流水线，他的前端部分就是我们的供应商刚才、水泥、设备制造，他的后端部分就是房地产开发商，中端部分是融资平台，中央及政府融资平台加上各级地方的政府融资平台。他前端、中端、后端是相互连接起来的，但是这一条链条谁是主角呢？谁是最重要的能动者和主导着呢？换言之，谁持彩链当中，中端部分，是融资平台，是中央级政府平台加上各级政府性平台。融资平台是承上启下，上承中央“保增长、扩大投资”的战略，连前顾后，连着前面的供应商，连着后面的开发。这条链条里主要回报靠谁？靠后端。大约是7、8成要靠房地产开发，靠土地转让收入，靠房地产的各种税费。房地产开发商不仅要为各种融资平台和各级政府交纳大量的税费，还要忍受飞涨的地价，要确保地方融资平台用于筹资的抵押物不缩水。这五六年间房地产的地价，后来是地价追着房价涨，免费价涨得快过面包价，很多地方地价涨了十倍，房价涨了三四倍，地价占房价的比重从10%左右上升到30—40%之间。整个的投资链里头大的毛病是出在中端中，中端的现金覆盖能力最低。所以这样让投资带动经济增长保增长的发展模式引起了很多的矛盾，各方的不满，从经济向社会整治传导，从底层向高层蔓延，形成了一种很憋闷的大形势，这为“习时代”的破茧而出铺垫了一个历史背景。但是这个模式一旦放出来想收回去很难，所以从“保增长”到“稳增长”，从“强刺激”到“微刺激”，从正常贷款供应不足向整个社会放款形式到高利贷的飞涨，这种模式虽然疯狂的增长只有一到两年的时间，但是他拖延的时间很长，拖到2014年，拖了三四年。这三四年不得了。现在全社会的总债务链条一百几十万亿，如果少说一点120万亿，多说一点150万亿，就以120、130万亿的规模来测算，其中30、40万亿的各种不同的高利贷，20万亿的正常贷款但是要还本的，大约60、70万亿不用还本只还息的，一年的还本付息额以去年计是30—40万亿。而我们去年的GDP增长了不过5万亿，我们去年的M2增长了将近13%左右，大数字增长了15—16万亿，这样的增长速度也不过40、50万亿，每年新增资金量的一个大的部分70%、80%用于还本付息。这是中国2013年“6.30”事件银行间市场利率飙升到10%的背景。到了2014年央行警觉提前做了安排分别给央行各5千万的贷款，私下里补漏，但是就像去年的12月15号银行间市场的利率是3.7%，一个礼拜之后12月22号冬至那天银行间拆借市场的利率飙升到6.5%。反应了我们整个资金链的紧张程度，其中非常重要的原因就是还本付息的压力。所以现在反过来，说我们要进入新常态，怎么来解决这个疑团，这是极大的问题，我们总说我们的资产负着债不怕，我们有的是土地，我们的土地制度是存在很大的问题，城市土地里面一半左右甚至更多的是公用的是划拨的，商业用的和工业用的差不多1：1，工业用的是低价供应的，商业用的是拍卖高价的，房地产这个行业被高价土地推上了一个非常难受的地位，如今房地产比较好的是搞城市综合体，城市综合体实际上有一些变通的办法可以相对地来躲开高地价。现在土地捆绑了融资平台，捆绑了财政、捆绑了银行，地价不能降房价就不能降，现在出问题的往往是银行不保的、政府不允许的地方，市场化程度最高的地方，比如像温州，温州的房价已经掉了3、4年了，大约是腰斩一半。这个模式还是捆绑在一块，还是尽快地脱离出来原有的模式另觅新生。我觉得中国的希望，中国要高度关注这场中国特色的资产负债表的隐忧，这样一种即将到来的危机，要把反腐调整的智慧更多地用在怎么克服以往的这些模式给我们带来的隐忧和困难上，怎么样破解这些危机上，要把反腐调整跟解决机制问题结合起来，这才有中国的希望，这要靠真的改革。但是中国其实并不怕危机，像邓小平先生两次大的改变都是在大的危机压力下做出来的决策，所以我想我们在今天、在这个时点上讨论中国的宏观经济，来在裂变中求得新生，我觉得是有意义的。我这些不成熟的想法与我们朋友们一起共享，也请大家批评。谢谢！
2015深圳地产创新峰会 曹远征发言
职位：中国银行首席经济学家
演讲主题：
金融改革与创新和房地产发展
1月24日，由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国（深圳）地产创新峰会”，于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴，本次创新峰会以“裂变与新生”主题，寄望中国地产能在这样一个不确定时代，寻找裂变的机会与新生的动力，此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。峰会上，中国银行首席经济学家曹远征发表了题为《金融改革与创新和房地产发展》的精彩演讲。曹远征表示，2014年中国房地产投资增速有所下滑，而实际上中国经济和房地产都正处在旧常态与新常态的转换之中。曹远征认为，2015年房地产开发投资有望在低位站稳，房价走势在不同城市区域分化，三四线城市受库存挤压过大的影响，房价将继续调整，但部分一线城市房价将率先反弹。以下为现场发言实录全文：曹远征：非常高兴来到这个论坛，深圳商报是我们诚挚的合作伙伴，当年深圳经济文化体制改革，我第一个到这儿来见证。今天有这个环节讨论中国的房地产，房地产在中国市场的问题，不仅仅牵涉到中国经济增长也是中国债务的问题，我想从更全面地讨论中国房地产市场的变化，对中国的问题有不同的理解。讨论中国经济第一个问题是中国经济为什么下行，这是中国经济GDP的走势（PPT），这张图上看到2011年开始到现在中国经济持续的下行的路线到现在18个季度。再加上另外一个数字，PPI中国连续3、4个月下行了，下行的速度和下行幅度如此之大要关注。宏观经济分析中间有一个办法是周期，在经济结构稳定的情况下周期是稳定的，所以你可以用过去的周期来衡量现在的周期，你可以说经济下行之后会上行，上行以后会下行，但是用这套方法衡量现在的经济周期是衡量不住了就是超预期，周期变形。周期变形很重要的原因是中国经济内在的结构在发生变化，由于这种变化使中国经济进入新常态，周期面对新的变化。中国经济哪些新的变化，第一世界经济进入一个长期低速增长的阶段，预示着出口导向必须转向内需扩大。融资难融资贵表面上看确实如此，但是核心是出口导向必须转向内需扩大，因为订单不足。过去说订单不足、存单不足冬天来了，我们可以维持生产借一把高利贷，实在不行抱团取暖大家相互担保，冬天过去了大家都会变得正常。这是过去传统的看法，“这个冬天不太冷”，但是冬天的时间如此之长，债务撑不住了，导致了很多的企业表面上看是融资难融资贵，但是核心是出口市场出了问题。中国出口年数据来看，2010年的数字增速30%，2011年增速20%几，到2012年就到了8%，去年2014年大约是6%， 想想看相当于五年前的1/6。未来世界经济还是一个低迷的走向，纳贿是相当长的时期，决定了中国的出口导向型经济一定要转向内需扩大。这张表是列出了中国制造业的情况，我想告诉大家的是美国、欧洲和日本三个发达地区占中国出口36%，这三个区域的经济状况除了美国稍微好一点其他还在衰退的边缘。中国来说，所有的出口不仅是劳动密集型产品，而且是对制造业、工业产品都有很大的挑战。我们看到中国经济另外一个因素就是农村剩余劳动力不再充裕。红色的曲线是外出农民工和乡村情状年人口的比重超过50%（PPT），意味着这是劳动力稳定的一个拐点，有时候青壮年或者是45岁以下的或者是25岁70%在不在农村，这种情况下劳动力的供给显然很不充沛，导致了最低工资水平在持续上升。如果按最低工资算，大概危机过来这几年工资上涨了4倍，而且不存在东中西部的差异，如果存在差异的话是西部的工资涨的速度比东部还快，于是产业向那边转移。如果你还想停留在劳动密集型行业，那么走向海外。你现在看到有越南生产的服装，有斯里兰卡、柬埔寨等等。在越南有中国庞大的开发区，目前中国的第二大生产国就是越南。类似我们35年前深圳改革开放的时候，很多的台资在这儿办制鞋、制衣、箱包厂，现在中国把这些产能转移出去。但是这个角度揭示出来中国的廉价劳动力制造时代已经过去了，今后的经济增长更要靠技术进步而不是靠劳动力的增加。人口红利开始消失，人口的年龄进行了变化，中国正在进入一个老龄化的社会，老龄化的标准就是60岁的人口占人口超过10%，按第六次人口普查的结果表明我们现在已经进入这个时代，中国60岁的人口在去年超过了10%。到2020年60岁的人口占整个人口的比重超过20%，这个因素对房地产未来的发展是决定性的因素，劳动年龄人口去年和今年新进人口结构下降，这意味着未来新组成家庭少100万对，住房刚需少100万套。婚房是刚需中的刚需，由于这个存在房价上扬，由于这个上扬投资来了房价继续上扬。如果房价继续上扬改善性需求说不行，在这种情况下不买更贵，提前入市，于是房价真的涨起来了。如果这个因素发生了变化，可能整个预期都发生了变化。节能减排大势所趋，中国原来是环境污染型地增长，成本过大更多的是环境承载能力到了极限。我从北京过来，北京的雾霾是有目共睹全世界都见证了，但是北京的雾霾是有办法的，比如APEC天是蓝的，因为政府进行了治理。我们环境污染的增长到了极限必须进行改善。以上四个因素构成了中国经济变化的因素，由于这四个因素中国经济增长的通道由高速增长到中高速，这是中国经济的新常态，中国经济进入了一个新的阶段。在这个新的阶段我们看看房地产会是什么样子的，大家知道中国经济进入一个新的阶段似乎是不争的事实，问题是现在增速还在下滑，下滑的幅度还是很大。为什么下滑，来看看这是2014年中国的经济增长，你会发现投资性下滑主要原因，这是过去每年中国投资增长20%以上，但是去年全年是15.9%，1—11月份只有15.8%，比上年同期下降4%。更重要的是三大投资同步下降，一个是房地产投资增速明显下降，第二是制造业投资不振，三是民间投资继续放缓。这张图（PPT）就是房地产制造业投资同步减速的情况，2014年减速的速度在加快。于是有一个问题就显现了，对宏观经济来说中国目前的经济是投资驱动型，2013年消费对GDP的贡献仅仅只有50%，投资的贡献占到54%，我们知道出口现在在经济贡献里面是负的，人们担心一旦投资下降会不会使中国经济进一步地下行，而下行会不会&&越来越恶化。中国的投资特别是08年以后基本上是政府投资，而地方政府又是投资主力，他的投资来源主要靠负债，如果投资下行投资不仅仅是一个GDP增长的动力，同时也是一个债务的投资性来源，如果投资下行债务也会增大。前天李克强总理在达沃斯会议上专门回答了这个问题，认为中国经济不会出现硬着陆的问题，他是有道理的，对中国经济来说什么是硬着陆呢？对中国经济来说，第一个是就业，一个是债务可持续。从债务来看看这张表（PPT）可以看到中国经济正在发生深刻地变化。我们都知道08年金融危机发生以后我们有4万亿投资，这个理由说是为了保增长，为什么要保增长保就业，如果经济增长速度不超过8%，中国会有2000万农民工从深圳回到家里去，于是保增长。那时候你会看到09年的时候大概每新增一个GDP就业人口大概120万左右，但是2013年每新增一个GDP就业人口会达到160—170万，2013年经济增长试点期新增人口180万左右，我们认为去年经济增长7.4%现在还没有公布新增人口，我们预计大概超过1400万。为什么在这短短五年中间出现这么大的变化，中国产业结构发生了深刻地变化，服务业变成经济第一大产业，服务业的就业团体远远高于制造业，于是每新增一个GDP就业的增长量是远远高于当年在制造业情况下的增长。如此算来，如果说中国未来每年新增1千万就业机会，这是政府一直的目标，于是我们发现所有宏观经济政策目标都是要充分就业的，如果按充分就业来看，6%的经济增长速度不够了，可能在7%，于是不大会出现硬着陆，今年民营经济增长还在7%以上。但是更关键的问题是债务可持续，债务可持续性有三个问题，一个是银行不良贷款，第二是影子银行，第三是地方债务。这三件事跟我们今天讨论的问题高度相关，我们知道房地产在中国经济中间具有非常重要的地位，在98年以后房地产大规模发展我们当做是社会支柱产业，如果从今天来看他从上游的钢材水泥一直到下游的家具家电乃至床上用品，都给房地产的投资和房产销售形成了联系，如果房地产销售和投资变差，意味着这些产能也会变得过剩起来。第二，房地产又给银行尤其是政府的债务高度相关，尽管这几年为了调控房地产银行不准提开发债，但是按揭大款的大头在里头，房地产开发贷款中就是我说的影子银行。第三，地方债务增长都是用土地来做担保的，土地出让是最重要的一个资金来源，如果房地产不看好土地卖不调，房地产的债务也会持续出现。这是这个问题看看中国房地产对中国宏观经济的重要性，从去年开始尤其是在今年1月份开始，房地产形势出现了逆转，我们看到投资在下滑，销售变得困难，房价还在上升，于是这些问题高度地引起了关注。如果从2014年看房地产开发投资增长比上年同期回落6.8%，我们知道整个中国的投资比上年同期回落4%，房地产投资下滑的速度更快。中国的房地产究竟发生了什么，出了什么问题，我们发现他不仅是销售变得困难，房价也开始在下跌，这个下跌和销售困难会是什么样子的，如果从这个角度来看（PPT），中国的房地产我们认为正在发生深刻地变化，他已经历史性地跃过历史的拐点，最重要的指标是中国的人口结构进行了变化，于是他不再像过去从98年开始房子持续销售、房价持续飙升的状态，这个状态已经过去了。很核心的一点就是人口结构在出现变化，刚需在发生变化，预期在发生变化，从而投资者也在发生变化。今年股市看好其中一个很重要的一个原因就是投资离开了这个市场环境进入了那个市场，我们认为由于这个持续地变化可能是房地产一个历史性的拐点。但是这个拐点意味着分化风险，房地产更多回归于他的本性，更多地是表现于他的居住需求而不是投资需求。在居住需求中间他一定跟他的就业机会、跟他的发展机会相关，大城市一线、二线城市能够提供更多的就业机会，能够提供更好的发展机会，于是他的房价依然也上涨的可能性。但是三四线城市情况就大大不同，更何况现在在城镇化的过程中间，城镇化不就是农民工的市民化，户籍制度改革，在这种情况下，很合乎逻辑的想法是，既然我户口可以迁移、居住可以选择，为什么不移到深圳来非到小县城买房子？这就构成了房地产的分化。我们看到在银行中间看到这种事实，我的坏帐增长率最快的或者是我们最担忧的是三四线的城市，对一二线城市反而不太担忧。我们看到房地产商也开始进行调整，很多人开始增加对一二线城市的投资，但是三四线城市不仅不增加投资而且销售也变得非常之艰难，这是中国经济的情况。2015年房地产开发投资有望在低位企稳，房价走势在不同城市区域分化，三四线城市受库存挤压过大的影响，房价还继续调整，部分一线城市房价将率先反弹。房地产不仅仅是一个房地产的问题，房地产核心的问题是金融的问题，因为房地产开发投资需要融资贷款，房地产的销售需要按揭，在中国房地产的销售好坏又直接影响政府的财政收入。这样一个债务可持续性的影响会是什么样子，就是中国经济以后会不会出现一个硬着陆，这张图（PPT）是银行的房地产的资产状况，不项市政府说的那么严重，我们会看到在2014年整个房地产占银行的比重22%，18%是按揭贷款，开发性的贷款占了4%左右。当然不否认在这个过程中间，由于房地产产能过剩严重会导致房价的上升，不排除房地产增长4%，但是会有某种程度地损失会导致坏帐地上升，银行的坏帐上升会影响整个系统性的金融安全。我们不否认坏帐持续上升中，中国银行的坏帐水平达到了1.6%，我们预计今年还会有上升的危险，这是中国银监会发布的数字。我们认为这个因素并不会导致银行出现严重性的困扰，原因有两点，就是银行坏帐补贴。金融危机发生以后全球的金融监管非常重要，金融监管当中形成新的标准，这个标准按照要求2019年付诸实施，中国率先实施在2013年就开始实行这个标准了，中国在这个标准里面加了一个自己的规定，他要求整个贷款中间提出2.5%作为坏帐补贴。你要补贴的数是这个数，中国的坏帐同期当中如果超过2.5%，如果不超过2.5%他是有充足地准备了。再把银行利润加进去，你会看到这会达到3%了，如果中国坏帐水平不超过3%的话，银行的资本不受威胁。我们认为这个出现是小概率的事情，尽管坏帐上升，但是如果出现3%以上的坏帐是一个小概率的事情，全球平均水平是2.5%。当然你会提到这个我同意，但是你看看你们的按揭贷款这么大，按揭会不会出现问题，美国的经验证明美国有次贷危机，按揭贷款不还了，导致了金融出现了问题，美国次贷危机按揭贷款不还引起了这么大的风波。中国不会这样，问题可能存在，但是你会发现他跟美国是完全不一样的。美国是次贷危机，他是零首付，零门槛，他不需要有首付和证明，但是对于金融来说首付是制约你违约的，房价不跌的话你是不会违约的，文件证明你还款的来源防范风险。美国的次贷危机出现，他并不是没钱还不起房贷，我有钱都不会还的，因为零首付，房价跌下去了我还没有意义了，你房子拿走我顶多多付几个月的房子而已，于是他坏帐的规模在上升。在中国你会看到始终无论是在房地产跌的时候还是好的时候，都会要求首付比例不低于30%，如果房价不会垮30%，断供的可能性就不大。不排除个别地区、个别楼盘、个别地方可能会有30%房价的下滑，但是就总体而言，中国不大会出现30%这么大地跌幅。银行的资产自然也就安全。大家会担心房地产的形式逆转会导致第二个风险就是影子银行，这在前两年已经开始预见到了，已经对影子银行进行清理。影子银行清理的方式朝两个方式走，第一个，出了银行的资产负债表但是又不完全有资产负债表的业务，就是不受监管或者是少受监管的业务，更多的是开发贷款、房地产信托等等跟这些相关。他是一个方式，既然是没有出资产负债表，那能不能回到资产负债表，这是在今年做得最大的问题。怎么进资产负债表，就是用资本来承担风险。如果你资本不足可以增加资本，如果你股东会发不出去，你资本要覆盖更大的风险。影子银行在融资社会的比重会日渐收缩，但是我们看到新的方式在开启，既然他可以出资产负债表，他能不能彻底出资产负债表，这是另外一个方向资产证券化。他通过证券的买卖把风险对冲掉，这是证监会的监管方式，就是说信息披露，把风险披露如果说这两方面都能够做到的话，那影子银行的问题将会大的缓解。说到地方债务的问题，我们看到有三个解决的路线。第一个是严肃财政纪律，因为地方债务问题严格来说是财政问题，现在要重新确定政府的政府，既包括政府与市场之间的边界，包括中央政府和地方政府的关系。按照十八届三中全会当中看到现在支柱政府在上升，中央政府承担更多的支柱政府，包括社会保障、包括全国的互联互通，相关的债务会由中央政府来承担。现在12月30号的冬季债务重新有一个安排。第二，我们知道中国政府的债务大部分是地方融资平台，这个获利负债能不能脱离财政，这是企业的改变，国有企业还对财政有某中千丝万缕的联系，但是他毕竟不是财政直接承担的，更为重要的是说，地方融资平台的项目必须打开，然后进行公共民营合作制的安排就是PPP的安排，引进民间资金，引进民间的技术、引进民间的能力来投资、来维护，从而相应减轻政府的责任和债务，这种方式正在全国铺开。涉及的领域不仅仅是基础设施，甚至所有的领域乃至文化体育和公共事业。PPP受到特别的孤立，才能够装有PPP的合同文件，而且还要进行培训。PPP在深圳市是最早尝试的，十几年前我来深圳就听过了，你们现在喝的自来水就是PPP的安排深圳的水务，你们用的燃气就是PPP的安排深圳燃气，你们坐的公交也是PPP的安排深圳公交。如果通过引进民间资金来将政府的债务进行某种分担、某种斩期、某种运营，政府的债务会有所减轻。这个基础上根据公益事务的发展可以进行小的预算，这始终是一个解决问题的办法，从另外一个角度说债务的风险并不是很只要我们假以时日运作得当可以得到发展。更核心的问题是，尽管中国经济不大会出现硬着陆，他依赖于宏观GDP的调控，于是我们看到在整个2014年期间宏观调控似乎很频繁，这个经济是不是表现比较平庸，但是这些平庸中间是靠点滴维生，有人说这是挂着点滴的经济。挂着点滴不能说有多严重的病，但是也不能说他健康，他不断地微调，靠这个点滴今天加一点药明天减一点药，今天快一点明天慢一点，这样维持。这样有意义、这样有出路吗？中国经济的出路在什么地方，中国经济增长的前景在什么地方？“十一五”规划当时有22项指标，有8项的指标全部完成，14项预期性指标完成11项。当年温家宝在日上午在十一届全国人大四次会议上作出政府工作报告坦诚指出，服务业增加值比重、服务业就业比重和研究与实验发展经费之初占国内生产总支比重这三项指标没有完成。为什么没有完成都跟服务业相关，说明中国经济一个根本的问题，中国经济结构在以前是以工业为基础、以制造为基础，这个制造业这个工业是高度外向的。于是你就明白，在“十二五”计划期间，我们提出的“结构调整”，核心是两块，就是一二三产业共同发展重点发展服务业。第二是内外需共同提高，重点是扩大内需，扩大内需的核心是扩大消费，扩大消费的核心是增加居民收入。包括十八大“中国梦”，媒体的通俗板是两个翻番，年中国经济翻一番，中国居民收入翻一番，“十二五”规划早就有了，居民收入增长跟GDP增长保持同步。如果GDP翻一番，居民收入水平翻一番。现在检验一下，五年来今年是“十二五”计划的最后一年，又是“十三五”计划的开局之年，我们看看我们有没有做到。这就是大家看到的（PPT），首先我们看中国经济结构，中国经济事物在过去五年当中始终与GDP发展同步，而且中国农村经济收入增长是非常快速的，今年你会发现GDP增长7.4%，居民收入增长十几个亿，其中农村居民收入增长12%。我们看到底下那条线（PPT）是农民收入。我们是有产能过剩，但是你想手机过剩吗？汽车过剩吗？冰箱过剩吗？洗衣机过剩吗？甚至说房子卖不掉，装潢材料过剩吗？不过剩，虽然销售有压力，但是不过剩，他可以卖到农村去。农民收入变成一个庞大的市场。我服务的一家银行中国银行曾经排名第三，去年历史性的排名第四，很简单，农业银行超过了我们。农民收入增长，农业银行在农村的网点最多，农民把钱存在那里，预示着他的负债增长资产也增长。跟农村收入、跟农民，跟居民收入极高相关的产业，这也是未来房地产要服务的对象，而不是在高大上的写字楼。我们看到服务业比例的增加变化，自从在过去五年中间发生明显的变化，服务业的增长速度一直快于工业增长的速度，2012年服务业第一次占到了8%，2014年又有提高1%，往这个速度走的话，可能2020年的时候服务业的比重会占到55%左右。中国已经是脱离了传统的以制造业、以工业为主的经济结构，转向为服务业为经济最核心的主导产业。但是我想说，这个服务业不是一个吃喝玩乐的服务业，他是高端的服务业。你想看看去年增长最快的是什么呢？医疗是健康产业，养老，互联网，旅游，包括金融中间互联网金融为代表的，这些增长速度最快。这些行业就变成新的增长点。研发经费占GDP有了个性的变化，在“十一五”期间说研发经费占GDP要求达到2%没有做到，但是2014年达到了1.98%，2013年达到了1.98%。研发经费不是政府投入的，是企业，78%的研发经费是企业投入的，中国技术进步正在加速，这个技术进步不是成功奔月不是航天飞机，而是与我们的生活息息相关的，我们的技术进步认为中国最快的是中国的汽车工业，新旧车型的发布和全球是同步的，所有的流水线都进行了机器人的改造，前一阵子我见到海尔，海尔佛山有一个工厂，他们全部是智能化的制造。4.0的智能化的制造在中国变成一个很有吸引力的概念。如果是工业企业一定在现在讨论4.0就是智能化。中国在2013年机械手都在升级改造中间，去年中央的政府是加速折旧，如果你进行改造和投资加速折旧。跟这些相关的我们发现成为一个新的增长点，换言之，中国制造从传统的廉价制造业向品质制造过渡。东西部的差距在不断缩小，GDP的增长西部是高于中部和东部的，西部成为新的投资热点。但是西部不再是傻大黑粗的那种，他是技术进步。现在在纺织业最先进的技术在新疆，成都是中国高新技术一个新的技术基地。正是因为有这些技术进步的支撑，新兴产业的支撑，所以才会有现实的可能性。你不是说在沙漠里修一条路，因为沙漠里没有人修一条路什么用也没有，一定是要有产业的，“一得带一路”某种程度上把欧洲制造业和东亚制造业两个工业最发达的地区连接在一起。我们认为中国未来的增长前景在四个方面，这四个方面现在还比较弱小。什么是宏观调控的政策，他的微调和微调和以前不一样，他就是创造一个适宜的温度和环境让他茁壮成长。什么叫改革，改革就是改良土壤、改良品种，然后让他长得更好、更快。一旦这些东西长成参天大树，中国的经济就可持续。我们正在转换这些，如果是旧常态还代表着像房地产、像投资驱动性的这种经济，那么新的将是服务业，属于这类（PPT）驱动性的经济，中国处在旧常态于新常态的转换之中。未来几年还是处于这种转换之中，我们认为房地产在转型之中，今天报纸上说今后卖房子不是卖房子，卖的是服务。如果中国人口老龄化，你会发现老龄社会的房地产需求比年轻社会的房地产需求是不一样的。你们现在销售的是别墅，楼上楼下很好，难道是腿脚好的人走的那是年轻人。如果到老年的时候他更需要的是服务，他是要较好的医疗服务，较好的生活服务。为什么说一二线城市和三四线城市有区别，一二线城市有较好的服务，房地产的趋势是回归中心城市，不再是郊区的房子而是城市的中心，因为那里有更好的社区、更好的服务。如果一个老龄社会中间你发现他的销售模式会发生变化，今后可能是出售不成为主流，出租变成了主流，因为出租跟服务是连在一起的。出租物业可能成为很核心的一个业务，于是房地产的竞争不再是你的房地产销售如何，而是你的物业管理公司如何。如果你的物业管理公司有竞争力，那么你的这个企业会有更好的发展前景。万科就是一个很好的例子，万科他强调的是售后服务，万科的物业管理非常有名，这么多的中国房地产行业在转型之中，这是一种新常态。如果在这个转型过程中间跟老龄化连在一起，今后房地产公司最大的投资者不是我们，是保险公司。如果你们看看现在保险公司的养老地产的兴趣就知道了。像泰康人寿他是号称以养老地产为主，我们在七个地区，北京、上海、广州、成都、海南都是几千个住户、几十万平方米，以出租物业为主，是售后服务为主。所以我们觉得这对房地产行业来说也是一个新常态，在新常态下改变自己的销售模式、服务模式，然后从而在新的一个常态下引领风骚。以上是我的发言，谢谢大家！
2015深圳地产创新峰会 杨天平发言
职位：招商局蛇口工业区总经理
演讲主题：
蛇口+前海自贸区的全球竞争力
网易房产1月24日讯&1月24日，由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国（深圳）地产创新峰会”，于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴，本次创新峰会以“裂变与新生”主题，寄望中国地产能在这样一个不确定时代，寻找裂变的机会与新生的动力，此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。峰会上，蛇口工业区总经理杨天平发表了题为《蛇口+前海自贸区的全球竞争力》的精彩演讲。杨天平表示，当前正处于一个“风要大了猪都可以飞起来”的年代，从中央政府的期望、政策、导向等多方面已经可以表明，同时，尽管在大环境下仍旧有很多挑战和问题，但其认为，改革的大势是不可动摇的，蛇口已经再次站在改革开放的桥头堡的位置上，有了“风”，蛇口还能再次飞起来。以下为现场发言实录全文：杨天平：今天是一个周末，所有来参会的各位应该是牺牲了自己的休息时间，来关注这样一个峰会，今天的主题是“房地产”是“创新”，我相信所有参会的各位，都是抱着对中国房地产非常关心、非常关注，也非常支持的这么一个心态来的。作为业内的从业者，我也非常高兴大家能够抱着这样一个心态，在这样一个假日里来支持我们这个行业的发展，应该说中国的房地产确确实实在目前的阶段遇到了一些挑战，作为业内的从业者我们自身怎么面对这个挑战，我想我们的心态就应该是怀着一种面对现实勇于创新的心态。大家知道在这一次的达沃斯论坛上，有一个传奇人物索罗斯84岁高龄宣布退休了，索罗斯很多名言我相信大家都耳熟能详，我想起来他其中说的一句话，他说“你身在市场，你就应该有一种忍受痛苦的准备”。实际上你在房地产这个市场里面，你已经在市场当中了，你必须要有所准备，你必须要面对各种各样的困难和挑战。两周之前蛇口在希尔顿酒店搞了一个“一虎蛇口谈”，大家知道凤凰卫视有一个栏目是《一虎一席谈》，胡一虎来了在蛇口搞了一个论坛，论坛的主题就是“自贸区”。我致欢迎词的时候先问了大家一个问题，那天到场的人比今天人要多，很多人都站着，我就问大家是冲着胡一虎来的吗？还是冲着蛇口自贸区来的？尽管这个回答我觉得那天的观众还是很给面子，说不完全是对着胡一虎来的，也是冲着蛇口自贸区来的。蛇口是一个非常小的地方，在36年前蛇口以2.14平方公里的土地在中国960万平方公里的土地上掀起了一场伟大的变革，那个时候2.14平方公里，今天的蛇口也才有10.85平方公里。这次纳入自贸区的面积是13.4平方公里，我们把蛇口的像蛇口港区包括赤湾的港区都放在这样一个面积里面了。那天的会上有人提问，蛇口这次的自贸区跟中央所批准的其他自贸区相比有哪些不同？我告诉大家，第一个不同就是我们面积是最小的，怎么看这个“小”，小是不是一件坏事，或者是不是一件好事。这个问题应该是相对的，不是绝对的。在回答这个问题之前，我也想问问台下的各位，大家应该很熟悉全世界最小的国家是哪个国家？梵蒂冈，0.44平方公里。0.44平方公里的梵蒂冈有没有影响他成为天主教的中心呢？没有。全世界有1/6的人口信奉天主教，而天主教的中心就在全世界最小的国家。我还想问大家一下，全世界倒数第二大的国家是哪个国家？摩纳哥，1.95平方公里。我把摩纳哥说得这么准确是因为我刚刚从摩纳哥回来，此时此刻我的时间应该是凌晨的时间，两天之前我刚刚从欧洲回来。这次去欧洲我也去了摩纳哥，这次去摩纳哥跟摩纳哥的一家公司进行了一轮会谈，这家公司叫“摩纳哥的海水浴公司”，这个名字很奇怪“海水浴”，但是这家公司不得了，这家公司成立于1861年，也就是说摩纳哥当时的国王决定对摩纳哥这个地方重新定位，希望摩纳哥这个地方能够把世界上有钱人都吸引过来。为此成立了一家公司就叫“海水浴公司”，这家公司一直到了今天。所以当我经常跟其他的一些朋友谈到招商局的历史的时候，我会自己很自豪，因为招商局在中国民族工商业企业里面算是历史最悠久的一家公司，我们有多少年历史呢？我们有142年，1872年成立的。但是但是我在欧洲去发现超过200年的公司到处都是，小小一个摩纳哥的公司也比我们招商局早成立了11年。这家公司成立之后他所做的很多事其实跟我们蛇口工业区做的事我发现有很多相象的地方，当地的水、当地的电、当地的基础设施、当地的产业，全部是由这家公司来完成的，当然也包括了当地的赌场，中国不可能有赌场。他那儿包括了赌场，还包括一个跟巴黎的歌剧院可以媲美的一家歌剧院，还包括一个很高大上的舞蹈学校。蛇口工业区所做的在改革开放初期一直到现在，尤其初期我们其实是政企合一的，那个时候我们既有政府职能又有企业的职能，所以蛇口早期的学校、医院、供电、通讯、市政、园林、绿化，所有的东西都是我们做的。这一点我们跟摩纳哥这家公司很像。让我想起来这么一家小的公司，作为摩纳哥这么一个小的地块，他能够把摩纳哥打造成为目前在全球其实是最有钱的人所向往的地方，那么蛇口作为自贸区当中最小的一块，我们有没有可能做出特色来。我想这就是我们自身必须要回答的问题。谈到“小”的时候，这个“小”的概念，我就在想有一个试管的概念其实跟这个小是有直接关系的，试管虽然小，但是试管如果成功了对人类社会带来的意义是巨大的。试管如果失败了，其实他的影响微不足道。我想这是当年中央批准蛇口工业区成立的时候，蛇口工业区只要2.14平方公里的道理。其实当年在1979年的1月31日，蛇口工业区成立的那一天就是当年我们的创始人袁庚老先生到中南海去向时人一的中共中央副主席国务院副总理李先念汇报的日子，当时袁庚同志拿着一张香港的地图让李先念同志来批，因为在中国大陆的版图上没有蛇口，太小了，香港因为离蛇口很近，拿着这张版图去批的时候，李先念在这张版图“蛇口”这个地方用红色的铅笔画了一个圈，跟袁庚同志讲“老袁，我把南头半岛交给你了。”袁庚到离休之后不断地跟我们讲，他开发蛇口有两大遗憾，其中一遗憾当时先念同志给了我们南头半岛但是我们没敢要只要了2.14平方公里，也有人说幸亏你要了2.14，如果你要得太大你干得太出格，那个年代很多的事情都要出格的，否则不叫改革不叫创新，如果太出格了盯着你的人就多了，也许蛇口就胎死腹中了，就走不到今天了。其实我们觉得“小”其实是蛮有意义的事情。我也想到爱迪生当年发明的第一盏灯泡只亮了8分钟，但是这8分钟给人类带来的是一种对光明的期盼、对光明的一种追求。所以“小”我们觉得应该是一个很大的优势。在这次全国所批的所有自贸区当中，尽管我们很小，但是蛇口有着自己完善的基础设施，有着36年以来改革开放所形成的各种理念，而且蛇口也有着自己非常良好的基因。在过去这30几年里面，蛇口这块土地走出来了许许多多在全国知名的企业，比如说招商银行、平安保险、中集集团，包括中兴和华为。我们最近跟中兴有一个合作，我去中兴参观他们博物馆的时候，看到第一张图片就是中兴的几位创始人在蛇口工业区的招待所，在那个地方拍的合影。我给他们指出一个照片上的问题，他们说那是蛇口工业区第三招待所。我告诉他们我1982年到蛇口了，从来没有听说蛇口还有一个第三招待所，只有一个招待所。蛇口这块土地在过去三十几年里面，成为了中国大地上单位面积产生知名企业最多的这么一块土地，他确实有良好的基因。我也曾经走访过蛇口的一些知名企业，包括大家可能还不太知道的喜之郎的总部在蛇口，我曾经问过喜之郎的老板，我说你为什么还把总部留在这儿？实际上他生产的基地已经早不在蛇口了，他想了半天告诉我，他说这个地方是风水好。我就问他你是广东人吧，因为中国的广东人对风水研究得最深、最透。所以这是从小说起，我觉得蛇口这个自贸区应该说有他的特色、有他发展的前景。第二个我想讨论的问题是“偶然”和“必然”。但是知道这一轮自贸区的批准是在2014年的12月26号，自贸区批准之后有很多的记者到了蛇口，他们跟我讨论的一个问题说，蛇口是一匹黑马，我就告诉他们蛇口不是黑马，他们说黑马的理由是在坊间所传的所有的将要获批自贸区的区域当中没有“蛇口”的名字。我想跟大家说，其实蛇口确确实实在向中央申办自贸区的时间点上是最晚的，2014年的9月份才开始考虑这件事。到了2014年的12月23号，蛇口申办自贸区的申请交到了习近平主席和李克强总理的办公台上。我为什么说“偶然”和“必然”之间的关系呢？招商局是号当时申请的，当时的直隶总督李鸿章向朝廷上了一个奏折，申请成立轮船招商局，希望能够招天下商通五洲航，12月26号就是这个奏折上报之后的3天，同治皇帝和慈禧太后正式批准轮船招商局成立。142年之后又是12月23号，又是12月26号，23号到了总书记和总理的办公室上，26号全国人大正式批准。这种巧合通常只在文学作品上看得到，比如小说、电视剧，包括电影。但是现实生活当中有的时候事情就是这么巧。我为什么说他不是黑马呢？是因为招商局从自己成立之初其实就把自己的命运跟这个国家的命运紧紧地连在一起，招商局自己都在说“我们跟共和国、跟这个民族是同呼吸共命运的。”招商局的成立实际上为中国近代经济带来了很多的“第一”，我经常跟别人讲，如果说你不了解招商局的历史，就等于你不了解中国近代经济史，因为中国最早的远洋航线，习主席提出的“一路一带”，中国最早做远洋航线的就是招商局，中国第一家商业银行、第一家保险公司、第一条铁路，包括中国送出去的第一批到美国的留学生，全部都是招商局干的。如果你了解中国近代经济史应该知道招商局这段历史，到了1979年当中国进入改革开放的时候，招商局又率先打响了中国改革开放的第一炮，31号就是蛇口工业区成立的日子。1872年的那一次对中国近代经济发挥了重要的引领作用，1979年这一次改革开放对中国当代的梦想又起了一个发源地的作用，所以这就是招商局他一直秉承着“用商业的成功去推动社会的进步”这样的一个价值观，在发展着自己也在推动着这个国家的进步。所以我觉得招商局蛇口工业区成为自贸区的一部分，这绝不是偶然的。当然也有人在问，说自贸区对蛇口还意味着什么？我想跟大家分享的是，这一轮自贸区尽管有很多记者朋友也问我有哪些优惠政策，如果大家注意到中央的政策变化的方向，变化的要点的时候就会发现，这一轮自贸区的批准和成立并不是希望从政策上给你多少优惠，更多地是希望通过体制和机制的创新，去推动中国下一轮的改革。体制和机制的创新到底对一个企业、对一个国家意味着什么，大家知道在1840年鸦片战争的时候，包括120年前的那场甲午海战，那个时候大清国在全世界GDP的地位是排在第一位的，但是鸦片战争留给我们什么了？甲午海战为我们失利？根本上讲就是制度落后。我这次到欧洲感受到那么多的欧洲企业有超过200年的历史，其实我已经清醒地意识到，中国的工业革命比欧洲至少晚了100年，制度的这种进步、制度的这种创新，他就决定了一个国家的综合实力，决定了一个国家在战场上、在战争当中他能够获胜还是失败。所以无论是甲午海战、无论是鸦片战争，带给我们的教训是，我们的制度是落后的。这一轮自贸区带给蛇口的机会，就是给了我们一次制度创新的重要机遇，我想蛇口也会抓住这样一个机遇，跟大家一起共同探索未来改革的路、未来发展的模式。今天这个会议在这样一个比较独特的地方，不是在酒店、不是在什么会堂，是在一个旧的工业厂房里。蛇口他的名字叫“工业区”，其实今天的蛇口已经不是一个真正意义上的工业区了，我们在自己重新定义自己，蛇口将是一个自贸区，是一个崭新的商业区、商务区，但是这个名字因为他跟改革开放连在一起，所以我们不会轻易把这个名字改掉，但是这个名字背后的内涵会发生非常大的变化。这样的工业厂房在蛇口还不少，很多的厂房我们其实并没有拆，按照规划有些厂房是可以拆掉重新建的，为什么我们不拆这些厂房，我们的思考就是希望对工业时代我们应该有一种敬畏，尽管人类现在已经进入到互联网时代，但是工业时代带给我们的东西太多了，对我们今天的生活也产生了巨大地影响。所以我们对工业时代应该有一种敬畏，对工业的遗产应该有一种保护，在保护的基础之上我们应该想办法去很好地开发、利用这样的工业遗产。大家看到在2013年底到2014年初，在广东浮法玻璃厂做了一次双城双年展，得到了国际社会地高度认可，那种工厂我们定为“价值工厂”，他作为全国第一条浮法玻璃生产地，他诞生的时候对中国玻璃工业发展产生了革命性的影响，这就是他的价值。今天面临产业升级，我们再重新定义他，希望他能够有新的价值。蛇口在2009年提出了一个口号“再造新蛇口”，其中一个很重要的内容就是希望把产业能够升级，希望我们的产业是高端化的，前些年我们在做的就是希望把互联网、物联网这样的企业引到蛇口，把网络信息、科技服务和文化创意的产业引到蛇口，但是现在自贸区来了，我们的产业会在原有的基础之上有一个扩充，包括跨境电子商务等等，很多新的产业也会进到蛇口。未来的蛇口应该说会继续沿着改革和开放这条路不断前行。最后我的PPT有一张照片（PP图片为：猪在期待风来），有人说“风要大了猪都可以飞起来”，实际上我们就处在这么一个年代，各方面的政策，无论是中央的期望、政策、导向，无论是我们所处的环境，尽管有很多挑战和问题，我们觉得改革的大势是不可动摇的，蛇口已经再次站在改革开放的桥头堡的位置上，我们希望能够得到各界朋友一如既往地支持，有了你们的支持，有了我们所需要的“风”，蛇口还能再次飞起来，谢谢大家！
2015深圳地产创新峰会 肖耿发言
职位：经纶国际经济研究院副总裁及资深研究员、香港大学荣誉教授
演讲主题：
自贸区与前海的挑战与机遇
1月24日，由网易房产携手深圳商报共同举办的“2015中国（深圳）地产创新峰会”，于深圳蛇口盛大开幕。作为深圳地产圈内最顶级的一场盛宴，本次创新峰会以“裂变与新生”主题，寄望中国地产能在这样一个不确定时代，寻找裂变的机会与新生的动力，此次峰会也得到了来自全国众多地产业内人士的关注与支持。峰会上，经纶国际经济研究院副总裁及资深研究员、香港大学荣誉教授肖耿发表了题为《自贸区与前海的挑战与机遇》的精彩演讲。肖耿表示，一线城市房价涨是有道理的，但是三四线城市则非常危险的。并且，肖耿认为，多数情况下，富人就是在银行里面有借款，你借了钱买房子，你借钱的利率是多少，你房子的回报是多少，而往往在银行里面有存款的、买不起房子的都是穷人。以下为现场发言实录全文：肖耿：非常感谢主办单位，非常荣幸跟大家有机会近距离地交流，我是一个“局外人”，1992年从美国回到香港开始关注中国经济的发展，我历史上对中国是比较乐观的，但是我所有的预测都比现实要落后，也就是说中国经济在过去35年都是超出我的预期。今天我要讲的题目是关于《自贸区与前海的挑战与机遇》（PPT）。有几个问题，首先是房价高不高的问题，我1992年回到香港教书，我跟我的同学讲两件事，我告诉他们说，在你们这一代两件事一定发生，看你能不能抓住机会。一件事就是房价要涨，资产要重估。还有一件事是人民币要升值。这是从1992年我来到香港的时候我就敢讲这个话，为什么？因为这是一个历史的规律，如果你们看日本、看韩国、看香港、看台湾，这些事情都是发生过的。我这个话不仅讲给同学听，听的人都发财了，不听的人今天也应该懂了。我也是身体力行，我自己进入房市三次，第一次是亚洲金融危机，当时香港大学刚好是回归，很多英国的教授他回去了，回去以后把退休金带走了，香港大学的退休金就破产了，为什么破产？因为97年以前香港的股市疯长，所以那个退休金的钱多得不得了，就想办法把钱给分了。但是他们没有想到怎么去补，如果股市掉下来怎么办。所以当时我在香港大学没多少钱，但是我想我还年轻我这个钱二十年以后才用，放在哪？根据经济学的理论，我当时在上海买了房子，这是第一次。第二次是我当时在香港证监会工作，大家都知道非典，我就在深圳买的房子，整个人心惶惶。第三次入市是全球金融危机，我当时在北京买了房。对于房市我为什么有信心，我非常赞同曹总讲的，一线城市房价涨是有道理的，但是三四线城市是非常危险的，等一下我会讲从理论上怎么去理解。中国已经是进入市场经济，市场经济有一个特点，市场经济就是人流、物流、资金流，还有项目流全部是流动的，这个时候就会出现一个问题，就会出现一个中国现在正在出现的问题，也就是我们这个会议的主题叫“裂变”和“新生”，从中国的人口结构分布就可以看出来，一线城市人口在不断地增加，因为人往里面涌，钱往里面流，企业往里面进，这些人他离开的地方就很自然地变成鬼城，这是中国现在面临着最大的现实。这个事情必须是同时发生的，你不可能说一个地方很繁荣但是没有鬼城，这两个是不可能的，这两个必须要同时发生，如果你要想大都会就一定会有鬼城，这是不可分的，这是从科学上讲是不可能的。你要一个不要另外一个，不可能。现在的问题是，我们要不要大都会，如果要大都会就必须要容忍在历史上有一个阶段会出现鬼城，这是当现在的决策层他们必须要了解，如果不了解的话把鬼城全部消灭，大都会也就不存在了。这个问题我们在过去做了一项研究，跟国家发改委对广东佛山做了一个历时一年多深入地研究，我给大家只看一组数据（PPT），这个数据可以告诉我们很多从宏观上没有办法理解的中国的现实，这个数据里面中国有16个城市已经是高收入城市，中国说面对中等收入陷井，但是实际上中国有16个先锋城市他们已经跨越了中等收入陷井，他们已经进入了世界银行定义的高收入经济体，也就是人均收入超过了1.6万多美金，在2012年。这16个城市的排名我是按照房价的排名，但是这个房价不是每平方米多少钱，而是每一块钱的GDP所能购买的平方米，如果要购买100平米的住宅，按官方公布的数据你要花本地GDP的多少倍，我们可以看得到在这个表上面，在我们16个最先进的城市、最贵的是北京，在北京要买100平米的住房在2011年平均要花17.7年北京的人均GDP。接下来是深圳，深圳也要花17.1年，上海要花15.8年。这个十几年高不高？香港要花32年，高不高？但是北京、上海、深圳要花17年到16年，全国平均要花14年，几乎没有差距，但是你看我们的16个先锋城市，其中前面绿色和黄色（PPT）的都低于10年，当初我们做研究主要是关注佛山，佛山只要9年的时间，意味着佛山的房价非常低，但是跟你的购买力是相关的。所以长沙、无锡、沈阳、大连，这一路看过去，他的房价并不高。我们以香港九龙作为参照（PPT），这个比较是相对的，因为香港的环境跟内地各个城市的环境是不一样的。但是一个非常重要的比例，人均GDP是一个非常重要的指标，因为他代表的是你的劳动生产率，你这个城市有没有竞争力，GDP就是你的产出，你的人口就是你的一个标准，你每一个人能够创造多少价值，这就是你的竞争力。佛山的GDP已经达到了香港的40%，房价只是香港的11%，深圳人均GDP已经占到了香港的一半54%，但他的房价只是香港的26%。这些数据让大家对现实要有信心，我们不能只看到危机，只看到剩余产能，只看到地方债，只看到鬼城，我们要看到对中国的将来最重要的是谁。这就是我刚刚讲的16个先锋城市，这16个城市为什么重要，他的人口只有中国的12.3%，他的GDP是中国的31%，这就是重要的，因为中国将来是由最优秀的城市决定的，因为人、资金、项目、企业都会去那里。我今天要给大家讲的最重要的一个故事就是这个数据（PPT）。中国为什么在过去这么成功，我们的经济增长模式到底是什么？我们到现在为止经济增长模式是“条条、块块加制度和系统的演变互动”，中国的体制几千年都是这样中央集群，但是地方自住，地方块与块之间是竞争关系，刚刚讲了蛇口、讲深圳、讲前海，地方政府就是地主，最重要的资源就是土地，怎么样把土地精英好就是地方政府天天要头痛的问题，也是决定成功失败最重要的问题。所以在中国最重要的改革就是允许地方之间、企业之间、个人之间竞争。但是这个竞争不是无序竞争，中央政府他在中国是集群政府，他要处理的是竞争过程中的负面。从朱镕基到现在都是中央政府一直在周旋，整个的金融市场都是中央管的，很多的政府党管也是中央管的。这个体制是既有集权又有市场竞争，这个是人类历史上最重要的制度。举个例子来讲，地方政府融资平台就是在中国的一个创新，是当年浦东和广东在改革的时候一个创新，在地方政府融资平台之前，还记不记得光信投就是广东信托投资公司，当时王岐山来处理破产，当时的模式是地方政府借钱，借了钱以后随随便便投到任何企业，什么样的企业都投，什么样的业务都有，最后一笔糊涂帐，所以就以政府的信用借钱然后去做一些乱七八糟的事情，当时那个模式破产了，没办法执行。之后就产生了地方政府融资平台，地方政府融资平台他一个最重要的特点，就是引进了现代企业，引入了最重要的市场经济的植入就是公司制。我们在佛山做研究，佛山有40多个地方政府融资平台，每一个融资平台只做一件事，如果是修路就修路，造桥就造桥。这有什么好处呢？他是通过一个地方政府、通过一个法人结构把各方面的利益集合到一起做一件事情，中国在过去十年、二十年，我们创造了这么多的公共基础设施，这些公共基础设施在印度、在非洲他们是梦寐以求和做不到的，现在在中国来讲我们是可以做到，而且已经做到你如果要修路、要修桥要做基础设施，中国政府在生产能力上面已经是完全过剩，就是地方政府和整个中国经济体系。这里面最重要的是他有一个非常现代化的资产负债结构，李克强总理要求查地方政府债，6个月的时间资产负债全部查得清清楚楚，有没有问题？非常严重的问题。但是什么问题？是一个分布的问题，一些一线城市没有问题，因为人也来了钱也来了，而且有很好的将来。但是有很多的二三线城市土地便宜、贷款便宜，他们把上海的设计师请去，设计世界上最一流的房地产，可没人去，谁要去边远的地区？交通不方便的地区？这是中国今天面临的最大的问题。我们的一线城市他已经迅速地进步，已经达到了国际水平，在世界上也已经有了竞争力，如果说要有竞争力，深圳可能是最有竞争力的城市，哪一个城市可以有华为、腾讯这么多世界一流的企业，但是现在的问题是，从领导人的角度来看，他天天得到的汇报是“鬼城、地方债、房地产泡沫”，怎么办？控制，紧缩。在这个过程当中得到最大打击的是中国最优秀的企业、最优秀的城市，为什么阿里巴巴要到美国去上市，难道我们没有钱吗？做不了。难道我们说阿里巴巴不好吗？不是不好，而是我们在这个体制下，领导人天天被麻烦的都是坏事，我们最优秀的只能在体制外想办法。这是新常态下必须改变的，我们要容忍失败，因为没有失败就没有成功，阿里巴巴没有失败吗？马云没有失败吗？哪一个企业没有失败？但是失败要有办法去接受。我觉得有一个误区，很多人不理解为什么房地产他会涨得这么快，这是现代经济学里面最重要的一个问题，就是对于新兴市场发展来讲，最重要的一个问题就是为什么房地产会涨，是合理的还是不合理。房地产会涨不是因为他这个土地创造了价值，而是因为住在里面的人他比以前更需要效率，住在里面的人没有效率的时候，这个房地产一点都不值钱。这是因为所有的发展中国家在他发展之前他的土地都非常便宜，但是经济发展的历史就是土地升值的历史，这是被实践检验的不断地被证实，我们必须承认。但是当一个被生产力、被效率支持的一个房地产的重估他的升值发生了什么，他需要金融特别是货币来配合，深圳的房子如果说在过去十年涨了五倍，我们的货币供应是不是要增加五倍，但是你要去问人民银行，他觉得我已经增加了很多货币，他的参照系数是通货膨胀、CPI、消费者价格指数，他说现在消费通货膨胀是2%，我的货币供应是12%，太多了。但是如果你去跟整个房价上涨的幅度和我们整个住房的存量增加的速度这种对货币的需求你能满足吗？这个就是问题。如果是合理的，实体经济由于效率提高，对货币的需求如果你不能满足就是紧缩，你就是打压实体经济。整个中国经济发展的历史就是一个市场化的过程，而这个市场化的过程当中最重要的就是货币化，我们从粮食收购的货币化到企业的货币化，企业就是制造业他变成公司、变成股市也是企业的货币化，到房地产的货币化就是我们的房贷，整个资产的货币化需要大量地流动性，需要大量地资金。但是这里面是有区别的，提供足够的货币和在什么价位提供这个货币不是一回事，对于能够偿还的项目他可以付相对较高的利率，他全的是钱，他不在乎你的价格。但是在中国的现实是有很多很好的项目部是因为他付不起钱拿不到贷款，而能够拿到贷款的他的利率太低，他的利率、他资金的成本跟他资产的回报相比太低了，这个就是中国金融市场的问题。我们的存款利率太低了，如果老百姓把钱存在银行不买房子那是很惨的，但是我们想想谁把钱存在银行不米房子？退休工人买不起房子，民工买不起房子，所以如果你仔细去看，在银行里面有存款的都是穷人。什么是富人？富人就是在银行里面有借款，你借了钱买房子，你借钱的利率是多少，你房子的回报是多少。中国最大的不公平就是金融市场的扭曲，就是对存款人的保护不够。这种情况下怎么办，在当前的经济形势下什么样的进程非常简单，中国需要大量的流动性，一个是我们的资产大幅度地升值和资产存量的扩张需要大量的货币，而且我们所有的真正改革反腐败砍剩余产能和治理地方债务，在宏观经济方面都是属于紧缩，所以如果你要真正地改革，你就必须在货币方面要有一个对冲，要有一个放松，要不然你对实体经济就是一个巨大的负面冲击，也就是我们经济连续地下滑。怎么样能够恰当地去对付这种恶劣的情况，我2012年年中的时候提出来，中国需要放松货币但是需要加息，加存款利率。为什么加存款利率？因为中国经济在高速发展的阶段他是有一个结构性的通货膨胀，这个结构性的通货膨胀反映的是我们的工资每年以4、5%的速度在增长，我们的房价在过去二十年平均是差不多10%的速度增长，这种结构性的通胀如果存款利率太低，就是负利率，那就会伤害到存款者的利益，但是更重要的是他会造成一种假象，好像资本非常便宜，可以乱投资。所以对中国目前的复杂系统的情况来看，我们需要的是在宏观上比较宽松，但是在微观上、在改革上要坚决地推进，应该关掉的项目就关掉，应该鼓励项目就应该上。我为什么建议加存款利率，如果你同时放宽货币供应降准，同时也降息，那就一定是泡沫，我们在过去几个月已经看到，降息就意味着钱流入股市，但是实体经济拿不到钱。举一个例子，一个人生病了得癌症你要做手术切除，癌症切除做手术的时候你要给他足够的氧气足够的输血，足够保证他整个身体能够正常地运作，这个就是我认为货币政策需要做的事情。如果你不给他输血你不给他氧气，这个手术要做吗？你如果要做就是死路一条，你要是不做也是死路一条。所以这个手术是一定要做的，但是你同时要保证你这个手术的成功，你所有的配套和实施的系统都要努力地去保证这个经济不能直线下降。中国的经济增长率是7%，一个经济在7%这种高速的增长，怎么可能出现连续34个月PPI、生产价格指数下滑，当然国际油价下降是有贡献的，但是最基本的问题是，&&在实体经济的投资者、厂商、企业家没有信心，他们不知道将来会是什么样。前海为什么重要，世界经济目前的发展非常明显是市场的全球化，但是制度和政策一定是本土化，这两个之间有矛盾，这两个之间的矛盾非常严重。前海他是一个实验区，因为他跟香港非常接近，如果前海能够通过创新，通过制度创新，能够把两个不同制度的经济区域他们之间的人流、物流、钱流非常自由地流动，这个意义就非常非常大。中国是一国两制，在一国两制的情况下我们能够找到一个制度安排，这个经验就可以用到中国跟亚洲、中国跟全球，因为这个需要是全球的，全球都需要资金能够流、人才能够流、信息能够流，企业可以流，但是因为每一个国家他的政策都是有麻烦的，他有当地的政策，怎么样能够通过制度创新找到一个方式，能够把这种市场全球化所需要的流动能够健康地发生，这是一个挑战。前海作为国家自贸区的试点，在这个方面应该可以做出一个非常大的制度创新方面的贡献。谢谢大家！
2015深圳地产创新峰会 主题对话一：不确定时代地产的裂变与新生
对话嘉宾：
罗雷&深圳诚品地产有限公司董事总经理
周旭&友盛地产有限公司董事长
王卫锋&卓越集团副总裁
李佳琦&观澜湖集团执行董事
对话嘉宾：
潘军&花样年控股集团董事局主席
罗军&途家网联合创始人兼 CEO
刘昕&&YOU+&CEO
高大明&深圳创投同业公会副会长，国成科技投资总经理
编辑及记者：网易房产深莞惠站报道组