希腊字母在现代已经超越了希腊民族的局限而成为了国际性的符号(自然科学的、社会科学的)，尤其在土木工程，材料学、土力学、水力学及相应设计课程里作为科学符号多而杂，初学者很难对其读音和书写准确掌握，所以本文编辑了希腊字母有关历史和读音、书写，以便初学和自学者在掌握这些符号的基本读写后尽快能熟悉其在专业中的意义！
一：希腊字母表
二：有关希腊语
　　希腊语是印欧语系独立的一支，作为古希腊文明的载体，作为文学、哲学、科学、宗教等众多领域使用的语言，它的灿烂光辉举世罕见。古希腊语是极少数至今仍然在世界范围内被学习和使用的古典语言之一。
　　&希腊&的中文名字不是来自英语Greece，而是来自Hellas这个诗歌语汇。此举与希腊这个艺术的国度是多么相称啊！讲希腊语的民族在大约4000年前从巴尔干半岛来到希腊半岛及附近地区。他们的语言分化为4种方言:伊奥里亚、爱奥尼亚、阿卡迪亚-塞浦路斯和多利安方言。著名的《荷马史诗》&&《伊利亚特》和《奥德赛》是大约公元前9世纪的作品，使用的是爱奥尼亚方言。由爱奥尼亚方言发展为雅典语&&古希腊语的主要形式和共同语Koine的基础。《圣经》的《旧约全书》在公元前3-公元前2世纪译为Koine；《新约全书》则是直接用Koine写作的。信仰东正教的人们现在还在使用这种古典语言的《圣经》。现在使用希腊语的国家包括希腊、塞浦路斯、意大利、阿尔巴尼亚、土耳其等，以希腊语为母语的人有1500多万。
　　我们对希腊字母并不陌生，数学、物理、生物、天文学等学科都广泛使用希腊字母。读过初中的人对&阿尔法&、&贝塔&、&伽玛&&&早已耳熟能详。《新约》里， 神说：&我是阿拉法，我是俄梅嘎。我是始，我是终。&在希腊字母表里，第一个字母是&阿尔法&（阿拉法），代表开始；最后一个字母是&欧美噶&（俄梅嘎），代表终了。这正是《新约》用希腊语写作的痕迹。罗马帝国时代，希腊语是继拉丁语之后的第二语言。它在教育领域的地位至今仍然在欧美国家的大学里延续。&&&&&& 希腊字母并不神秘，就像阿拉伯文、俄文字母一样，只是符号不同，标音的性质是一样的。阿拉伯文没有元音字母。希腊字母是世界上最早的有元音的字母。俄文、新蒙文等使用的基里尔字母和格鲁吉亚语字母都是由希腊字母发展而来，学过俄文的人使用希腊字母会觉得似曾相识。希腊字母进入了许多语言的词汇中，如delta（三角洲）这个国际语汇就来自希腊字母&D，因为&D是三角形。
　　希腊字母原来有26个，大约在荷马时代减少了2个，雅典人的字母本来没有&E和&O，是公元前403年增加的。那时定型的字母表一直使用到现在。全世界这么稳定而且悠久的文字是极少的。希腊文最早是从右向左横写，与阿拉伯文一致。之后有过向左与向右并存的情形，从右写到左，下一行有时不是从右端开始，而是从左端开始。玛雅铭文中这种行款很常见，甲骨文里也有这样的行款。最后，希腊文只使用从左到右一种行款，这是西方文字的书写习惯。
三：希腊字母的读音(根据读音人的民族与母语)规定：
其读音要分为： 1．在语言学内部讨论古代语言发音时的为引用希腊语发音而采取的语言学式的发音； 2．作为纯粹的科学符号的发音。
对于上述&1．&
我们可以采用这样的标准。大家知道，希腊字母名称的拉丁转写法实际上就是最接近于古希腊占统治地位的方言的字母读音的。其对应为:
&　&A　alpha /alpha/&&&& h表示送气音，在古希腊语中尚没有音位/f/，所以/pha/的发音类似普通话的&趴&。
&　&B　beta&&&& /be:ta/&&&& /e:/表示长元音，/e/的发音不是英语D.J.音标里的[e]，而类似K.K.音标里的/e/或者法语的/e/。/t/不送气，所以/ta/类似普通话&搭&而不是&他&。
&　&G　gamma /gam:a/　/m:/表示长辅音，即在发辅音时，其持阻阶段应该适当延长，然后再做除阻动作。
&　&D　delta&&&& /de:lta/
&　&E　epsilon&&&& /epsilo:n/&&&&& /o/的发音要比英国英语字母组合au的发音更闭一些。
&　&Z　zeta&&&&& /ze:ta, dze:ta/&&&&& /z, dz/浊的塞音或塞擦音。
&　&E　eta /e:ta/&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 第一个音节为长音。
&　&T　theta /the:ta/&&&&&&&&&&&&& /th/表示送气音，t为齿化的(dentalised)塞音，而不是英语里的/t/，类似汉语里的t，但要更紧一些。
&　&I　iota /jo:ta，io:ta/&&&&&&&& &&&&&&& &　&K　kappa /kap:a/&&&&&&&&&&&& /p:/表示长辅音，其描述类似/m:/，前一个p类似于英语里&失去爆破&或者汉语粤方言中的塞音韵尾/-p/，/k/不送气。
&　&L　lambda /lambda/&&&&&
&　Μ　my /my:/&&&&&&&&&&&&&&&&& /y:/是长元音，类似汉语的&淤&以及法语字母u单独存在时的发音。
&　Ν　ny /ny:/
&　Ξ　xi /ksi:/
&　&O　omicron /omikro:n/&&&&& micron表示&小&，所以是&短o&的意思。
&　Π　pi /pi:/&&&&&&& /p/不送气，所以应该类似&逼&而不是&批&。
&　&R　rho /rho:/&&&& /rh/实际上表示清化的擦颤音，这里打不出来，姑且用这个组合吧。据说捷克语里有，这就是为什么Dvorak被翻译为&德沃夏克&而不是&德沃拉克&的原因。据说古希腊语有两个颤音，一个是词头的擦颤音，一个是词尾的成音节的真正浊颤音，所以希腊字母标里有两个rho，一个只用在词头，一个只用在词尾。
&　&S　sigma /sigma/&&&&& /s/为齿化的，类似汉语的s-，而不是英语的[s]。与rho类似希腊字母表里也有两个sigma，一个在词头，一个在词尾，据说在词尾的也能成音节，会不会读得象汉语的&丝&一样就不得而知了。
&　&T　tau /tau,tay?/&&&&&& 后面一部分得读音不得而知，/u/还是/y/？/t/不送气，所以应该类似&搭屋&/&搭淤&，而非&套&。
&　&U　ypsilon /y:psilo:n/&&&&&& /y/类似汉语的&淤&而非&乌&，拉丁语里没有这个音，所以字母命名为 igraeca，即&希腊的i&的意思。与/i/部位相同，但是圆唇元音。
&　&P　phi /phi:/&&&&&&& /ph/表示送气音，所以应该类似&批&。
&　&C　chi /khi:/&&&&&&&& c在古代拉丁语里的读音总是为/k/，/kh/为送气音。
&　&P　psi /psi:/
&　&O　omega /o:me:ga/&&&&& /o:/是长音，因为mega表示大的意思，即&大的o&
至于&2.&所指的&作为纯粹的科学符号的发音&，那就怎么方便怎么来了。跟英国人按英语发音读，跟法国人按法语发音读，等等。
四：希腊字母的书写
阅读(...) 评论()长租公寓投资秘籍：从拿房经验到项目财务测算长租公寓投资秘籍：从拿房经验到项目财务测算财经每日评百家号发展住房租赁市场堪比二次房改，租赁住房投资应该看大势，着眼于全产业链，着眼于长远。作者｜智信资产管理研究院研究员 兰亚红 李田蓉 王思昂来源｜智信资产管理研究院《资管高层决策参考》*注：本文根据智信资产管理研究院于日在北京举办的“智信资管沙龙116期-租赁住房这笔账怎么算”主题活动的交流纪要整理而成。一、长租公寓项目拿房经验2018年长租公寓市场持续升温，各大公寓企业都摸索出了一套自己的发展方式，打法各不相同，但资源稀缺，抢夺依旧激烈，尤其进入一个新的城市发展，谁能快速抢占资源，谁就能抢占先机。因此能快速的拿项目，拿优质的项目，显得尤为关键。总结长租公寓投资经验，一个项目的成功或者失败，85%取决于前期的项目筛选、定位和筹建管理。品牌公寓商在这几年间，逐渐形成了一些拿房经验。（一）如何快速获取房源信息1、研究城市背景要获取有效的长租公寓房源信息，需要深入研究城市背景和政策规定，了解市场上存量资源分别掌握在哪些机构手中，从而对租赁住房市场上游行业的主要方向进行动态追踪，在资产出租出售的第一时间获得消息。2、研究相关行业特性公寓作为一个新兴行业，没有明确的行业标准。比如长租公寓中最令人头疼的消防、营业执照、产权等问题，每个城市出台的细则不一样，如青岛的工业产权允许办消防证，到北京就完全行不通。在拿项目时一定要找到每个城市的区别，这些区别就是投资拓展的红线，是拓展核心中的核心。3、利用资源、嫁接资源、整合资源依靠自身优势进行资源对接，如开发商系可借助地方房企，酒店系借助自己的连锁酒店品牌，中介系借助自己的渠道优势，通过不同渠道迅速打开当地市场，同时找到政府资源、金融机构、网络平台等更多资源进行嫁接、置换、对接，最终将全部资源整合，努力成为资源体系中行业的代表。（二）如何快速完成项目初判断1、获取项目资料，判断项目的合规性（1）产权属性快速获取项目房屋产权证、图纸、所在位置等相关资料。对照当地城市出台的租赁政策，严格按照其合规性办理消防验收。按照目前公寓要求，商业类、商办类、商住类、酒店类为主要合规产权性质；工业用地需要有区级政府批文，才能过消防验收；住宅用地比较特殊，没法工商注册公司。（2）租赁链条——最多只做三房东依照轻资产运营商的经验来看，二房东是常态，三房东是底线，租赁链条越短越好，虽然允许层层转租，但最多不要超过三房东，转租过多对项目的把控力就更弱，不可控因素太大，风险也更高。（3）抵押担保2018年初，由于物业产权人发生变更，新派公寓北京顺义新国展店被停水停电长达12天之久，这次事件给公寓行业上了一课，在签约前，一定要避开已经抵押的项目。一旦产权变更影响到租约，公寓运营商的权益难以受到保护，买卖不破租赁也只是一纸空谈。2、业主或委托人的合规性其一，自然人的信用核查。早期为了快速拿到房源，对委托人的核查并不严格，后期给项目带来了一定的风险。因此现在更加注重对业主和委托人的审核，随着公寓行业发展规模越来越大，市场前景广阔，委托方也更多从个人转变为机构客户，对合同总体上会有很大的保障。其二，所有权和使用权是否有文件保障。现在租赁行业已经达成了共识，安全要比回报更重要，委托项目的合规性、消防的验收是需要死守的一道红线，一定要安全的赚钱。3、项目本身的条件（1）避免暗房根据图纸判断项目格局是否可行，尽量避免暗房，由于暗房的通风采光不佳，出租困难，经常需要降低租金出租，暗房数量多，不仅对公寓品质有影响，也会大大增加装修改造成本。（2）进深和面宽依照市面上某家公寓运营商的成本测算，常规项目进深范围在15m-20m最佳。面宽主要影响消防布局，因此要尽量参照消防的相关细则，面宽需满足消防通道、疏散以及排烟的要求。建筑物的年代跨度比较长，有些老旧建筑可能没有办法满足现在的消防需求，所以需要消防相关的单位或者专业人员去现场勘探，后续进行相应改造。（3）位置、价格、体量项目的区位对价格、体量、需求产生较大影响，离城市中心越近，价格、体量和需求也会成倍增长，因为地理位置优越，产品定位也更高、目标客群体也更高端，价格虽然贵，但去化速度快。4、现场踏勘要点重点关注承租范围、消防动线、排房可行性、设备使用情况、外围环境。（1）承租范围、消防动线、排房可行性影响项目整体出房率，甚至是项目整体可行性，通过计算可用性，倒推出租金成本和收购成本，对于自己拿房运营的公寓品牌来说，这些都是核心问题。（2）设备使用情况。其中水电容量是否足够使用为踏勘重点，这些都是隐蔽工程，埋在墙里面很难发现。尤其一些老旧项目，一定要在前期多看多研判，问清产权房具体的情况，多加一些改造成本，留足算账空间，这样才能贴近最终的经营结果。（3）空调设备、供水设备、采暖设备、化粪池等是否满足需求，是否能够正常使用，使用年限及损耗程度等也要了解清楚，避免踩坑踩雷。看似每一项都很微小，一个公寓项目的改造资金峰值大概只有2000万元左右，一项改造几十万，整个成本占比变大了，势必影响净利润。（4）房间舒适度、设计方案及对外定价，是否标准化，是否有硬伤等。公寓的根本核心是居住属性，提供生活场所，所以房间的舒适度要高，设计方案可行，避免产生不可改造的 “硬伤房”。（三）如何在拿房竞争中取胜1、观察合作伙伴的需求，按需求下菜单常规做法就是先看合作伙伴，对于合作伙伴的关注点需清晰，在谈判中有的放矢。有些合作伙伴关注承租方背景及实力，如果是业主产权房和开发商，他们的需求不在于几毛的价格差，而是承租方是否安全可靠，是否能成为长久的合作伙伴，是否具备让资产升值的能力。而有些则关注价格、有些关注付款方式等，根据不同的需求，选择不同的谈判策略，平衡自身，调整商务条件，从而拿下项目。2、了解竞争对手的情况知己知彼，百战不殆。了解竞争对手的情况，比如出价能力、背景、内部决策快慢等等。获取一些对手拿项目的历史的数据，知道对方需求关注点在什么地方，根据他们的情况调整自身的应对策略，拼速度、拼价格、拼方案，这些就是最简单直接的做法。3、对项目有敏感度对项目有敏感度，不同的项目设计不同方案，有的时候谈判会比较被动，所以要自己想办法调整方案、定价和产品线，不一定非要拼价格。知道项目的核心在哪，定位如何，随时根据谈判过程判断项目推动的节奏和可行性，优化和调整项目方案，在关键时刻可能会起到一锤定音效果。二、长租公寓项目投资财务测算（一）长租公寓赚的什么钱轻资产（二房东）模式赚的是租金的钱，即租金差值*经营年限（通常10年）。轻资产模式前期沉淀资金少，可以短期内快速拓展。但是轻资产模式由于不拥有物业所有权，不能享受未来资产增值收益。重资产模式是指企业通过收购或自建获得资产的所有权，装修后对外长租。这种模式下，企业拥有物业的所有权和经营权，不仅可以获得租金收益，还能获得资产持有期间的升值。但重资产模式在前期购买和建造期投入较高，回收期长，对资本运作要求高。（二）财务指标评估要求资本视角下，长租公寓投资收益测算模型，主要指标常规要求如下：IRR（内部收益率），一般要求不低于20%，所得税和增值税对项目IRR的影响幅度约为4%-5%；投资回收期，品牌公寓一般要求5年。如果是自有资金投资，一般要求是租期的一半；投资回报倍数，要求不低于2.5倍。（三）投资收益测算1、轻资产模式投资账轻资产模式下，主要赚的是租金的剪刀差。每套房的租金剪刀差为：剪刀差=市场租金-项目总建筑面积/房间套数×拿房租金单价扣掉改造成本、运营管理费以及各种税费平摊，得到净利润。行业内一般标准，每套房的改造装修成本约4-5万元, 能够保障出租率、租金和需求匹配，不能过度装修。另外，一般长租公寓企业的租金每年涨幅约8%-10%，因此对于投资人来说，租期越长越好。从2013年以来，轻资产模式的长租公寓吸引了众多VC投资。但轻资产模式长租公寓利润薄，公寓企业经过一轮又一轮的融资，快速扩大规模，背后谋取的是通过上市方式实现退出。预计年长租公寓上市潮会到来，PE投资与并购会愈加活跃， 2019年有望迎来长租公寓PE与并购的高潮。2、重资产模式投资账重资产模式下，综合收益=资产增值 净运营收入（NOI）。其中：资产增值=资产退出价格-资产购入综合成本资产退出价格=退出下一年NOI/Cap Rate（资本化率）净运营收入（NOI）=运营毛收入-运营成本-运营相关税费-运营管理费运营毛收入=租金收入 服务费收入 停车场收入 广告牌收入等运营成本=能耗 安保 保洁 运维等（8%-15%左右）运营相关税费=房产税 土地使用税 城建税 教育费附加 地方教育费附加等运营管理费=运营毛收入/NOI*X%（3%-5%）资产购入综合成本=收购支出 改造支出收购支出：资产/股权收购、交易相关税费、收购相关杂费改造支出：设计费、外立面改造、机电改造、硬装、软装等目前看，由于轻资产模式长租公寓拿房成本持续走高，同时资金端融资成本持续走高，企业一旦动用市场融资手段扩张规模，很大概率是负杠杆运作。因此，轻资产模式的长租公寓企业纷纷在向轻重并举转型，比如魔方公寓、旭辉领寓，或者向纯轻的托管模式转型。但是重资产模式由于拿地或收购项目的成本高，租售比过低，目前北上广深等一线城市租售比均低于1:600，意味着一套房子出租50年以上才能回本。因此，从开发商和投资商视角来看，重资产模式的长租公寓更加算不过投资账来。三、如何提升长租公寓盈利能力目前，国家部委层面和地方政府都在积极推动住房租赁市场大发展，从资产端和资产证券化退出端两端发力，提升长租公寓行业的盈利能力。（一）降低资产端拿地、拿房价格日，北京市住建委会联合北京市公安局、北京市规划国土委起草发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》征求意见稿，允许在集体建设用地上规划建设或改建、产业园区配建或将低效闲置的厂房改建以及闲置的商场、写字楼或酒店等改建为租赁型职工集体宿舍。这就意味着，增加了租赁住房土地和房源供应，降低了拿房门槛及拿房价格，提高了租赁性住房的投资回报率。另外，地方政府也通过出让纯租赁住房用地的方式，降低前端拿地价格，比如上海出让了6块租赁用地，成交楼面价低于周边普通住宅用地价格数倍，预期毛租金收益率平均6.1%，基本具备REITs收益率条件。同时，集体经营性建设用地入市试点和集体建设用地建设租赁住房试点也都在进行中。前者是允许集体经营性建设用地入市交易（不允许建设商品住宅），后者不涉及土地使用权出让，允许国有企业和村级政府合作建设租赁性住房。尽管还处于政策试点期，但国家宏观政策鼓励降低土地成本支持租赁住房发展大政方针已明确。（二）放开资产证券化退出端，鼓励资本进场日，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发[2018]30号，简称“30号文”），住房租赁资产证券化首个资本市场支持租购并举的政策落地，明确优先支持集体建设用地租赁住房试点项目可以资产证券化，这是政策的一大突破，也意味着公募REITs在租赁住房领域试点落地可期。与此同时，据业内消息，人民银行也在拟定金融支持租赁住房的意见，正在征求银保监会、中组部等相关部门的意见。会有相应的配套政策促进集体建设用地使用权的流转性，甚至在某种情形下允许转入SPV的股权进行流转。如此，将解决集体建设用地不允许出让、无法获取抵押融资等问题，在资本市场打开敞口。一旦人民银行政策如期落地，预期将会有一大批金融机构跑步进场，开发商和各类投资商在租赁住房项目上的资金压力亦将得以释放。（三）品牌公寓自身盈利能力进阶随着重资产模式长租公寓盈利空间的提升，一方面，品牌公寓纷纷寻求向重资产模式延伸，转型轻重并举，通过地产基金模式，股权参与或者主导收购长租公寓物业，以获取未来物业的增值收益。另一方面，部分走过草莽阶段的长租公寓企业，开始提高筛选项目的门槛，并通过打造精细化管理系统，降低拿房和运营过程中的细节成本，提高利润空间。目前，众多房企和以建行为代表的金融机构，纷纷大踏步进军租赁住房领域，各怀心思。在楼市低迷的调控期，房企做长租公寓，一方面看重的是以短期比较低的回报率换取以后资产退出的空间，另一方面也看重年轻的租房客户日后转化为买房客户的潜在购买力。发展住房租赁市场堪比国家二次房改，如建行这样的金融机构，眼前并不着急讨论盈利不盈利，看重的是大势，看的是租赁住房全产业链的赚钱能力。地产自媒联盟成员本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。财经每日评百家号最近更新：简介:金融是件专业的事情，投资不是拍脑袋决定的作者最新文章相关文章关注我们：
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瑞麦地产:希腊房产投资怎样才能有的放矢？
来源：网络
投资专家表示，欧盟的一大经济支柱旅游业几乎没有受到经济危机的影响，一直在以来状态相对稳定，而且15年开始欧洲经济已经逐渐回暖，希腊经济问题也得到了有效的解决，市场将逐步回暖，并将持续。
　　从2011年以来，岛屿上的希腊房产价格暴跌30%，内陆地区的房产更是惨不忍睹，但是随着希腊购房移民资产的推出，岛屿、海边别墅的销售量大幅增长，希腊经济危机为这些投资者抄底希腊房产提供了绝佳的机会。他们对于希腊房产的兴趣主要集中在包括圣托里尼岛、麦克诺斯岛、以及 Port Heli&&被称为希腊的&汉普顿&在内的岛屿区域。这些岛屿地理位置优越，风景优美，常年吸引众多游人，可以说是稳赚不赔的。
　　就目前来说，希腊购房移民依然火爆，加之前段时间爆红的韩剧《太阳的后裔》取景于希腊，更是将希腊推上了风口浪尖，剧中沉船湾如诗如画的风景给人留下了深刻印象。虽然行情一路看好，但根据以往的房价趋势预测，2016年希腊的房产价格变化将不会很大，处于低迷期的希腊房产市场，正是适合抄底入手的好时机!
　　一般购房移民都会面临一个房源的问题，以下就讲讲希腊房产分布及区域特色：
　　中心区域：地段才是王道
　　一般来说，市中心都是热闹繁华的商业区，交通设施都非常便利，不管是去哪里都能够很快找到交通工具。而且，市中心一般都是老城区，名校众多，教育资 源更丰富、更优质，在市中心买房的话，子女教育就完全不用愁了。市中心的房产有着这么多的优势与好处，其出租率自然也就不愁了。
　　岛屿：旅游度假需求
　　除了常规的房产类型，希腊还有一些房产是位于圣托里尼岛和克里特岛上的，这一区域的房产以联排、独栋别墅为主，房价与雅典市中心的房价相比要贵很 多。但是，在这些岛上的房源，房屋面积即为使用面积，无公摊一说，还会赠送花园和车位，精装修不带家具，并享有永久产权。作为一处度假休闲之地，是非常合 适的。
　　虽说希腊目前看似经济不稳定和不确定因素很多，但这正是刺激国内外投资人士抓住眼前的机遇，购房坐等希腊房产升值的好时机!
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房地产投资分析课程论文
——房地产投资风险分析及应对策略
专业：工程管理
班级：B100803
姓名：王亚婷
房地产投资风险分析及应对策略
摘要房地产投资是我国经济建设的一项重要内容，而其投资又具较大的风险。有效规避投资风险，降低风险损失，提高房地产投资风险管理效率，已成为当前房地产投资风险管理的重要任务。所以必须对房地产投资风险因素进行识别和分析，才能有效地防范这些风险。
关键词房地产投资投资风险防范策略应对策略
一我国房地产投资风险总体状况及变化趋势?
近年来，伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台，房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。
（一）经济风险降低，技术风险、政策风险增加
?? 房地产投资经济风险是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济的发展以及整体经济环境的不断改善，房地产投资的济风险将有所降低。房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上。随着我国房地产市场化深入，房地产开发商将面临多元化的消费群体，它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力，能够及时掌握先进行业科技，同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技含量的要求，及时满足更加苛刻的消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为，特别是现阶段，部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。这种行为的实质是增加了那些经营状况尚属良好的房地产投资商的政策风险，并不利于房地产市场上的“优胜劣汰”。
（二）房地产投资风险地域性差异减小
房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。理由有:1)前几年我国出现的房地产开发热主要集中在东部沿海地区，楼盘积压空置也主要集中于东部沿海地区。而与东部沿海地区相比，中西部地区房地产市场发展较为滞后，商品房屋空置率也相对较低，因此消化调整的时间要比东部短。2)由于实行西部大开发战略以及经济发展的“雁性原理”而导致的中西部赶超现象己初露端倪，中西部地区的投资回报率并不低于东部地区，甚至部分行业要比东部高。因此，中西部与东部地区经济差距的缩小将会引起房地产发展差距的缩小。3随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近，我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异，逐步实行全方位多层次开放政策，从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。
（三）投资风险信号日趋丰富
目前，中国每月经济景气分析报告的推出，己经成为把握我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势和各城市之间的差异，有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家学者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。
二房地产开发项目风险辨识
（一）经济风险
?? 经济风险因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对房地产市场产生影响。1)市场供求风险。2)财务风险。3)地价风险。4)融资风险。5)工程招投标风险。6)国民经济状况变化风险。
（二）技术风险
技术风险是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。例如，科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的翻修和改造。技术风险的因素主要分为:建筑材料改变和更新、建筑施工技术和工艺革新、建筑设计变动或计算失误、设备故障或损坏、建筑生产力因素短缺、施工事故稿用等风险因素。
（三）社会风险
??社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。
三房地产投资风险的防范及应对策（一) 房地产投资风险的防范策略
1把握市场行情，寻找投资良机
??没有需求就不会有投资，市场需求是进行投资的必然前提。从目前我国房地产市场分析，市场需求量较大，发展前景良好。但也应该看到，我国房地产市场竞争越来越激烈，居民消费水平不断提高，市场消费结构也日趋变化，使得市场需求变得越来越具有隐蔽性。而投资者要使自己的产品受到市场的青睐，获得投资上的成功，就需要深入研究和广泛挖掘市场需求，找准市场“买点”。这必须从三方面着手:首先，投资者在项目投资前必须进行全面的市场调查和分析，对市场行情了如指掌。如目前市场需要什么类型的房地产项目?需
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