富力199亿收购万达酒店的逻辑：借道收购 资本化分拆
[摘要]一向低调沉稳的富力此次一出手就是200亿，也让外界对富力的资金来源产生疑问。原标题：富力199亿收购万达酒店的逻辑：借酒店运营突围，未来将分拆上市以第三者之态突然杀入万达融创的世纪大交易，令这家沉寂了许久的老牌地产商重新登上了头条。7月19日，融创收购万达资产的历史性大戏落下帷幕，最终融创以438.44亿元拿走13个文旅项目，富力以近200亿揽下77家酒店资产，这比之前融创收购时的价格便宜了100多亿。借此收购，富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一，而这一鲜明的标签，也是富力在转型时期突围的路径。7月20日，富力董秘胡杰在电话会议上透露，上半年富力完成400亿元收入，公司将全部以自有资金支付。不过，持有酒店类重资产可谓是当前房地产商的小众选择，尤其是在2014年以来酒店业运营全行业面临困难的情况下，富力未来要想实现酒店盈利和稳定的现金流，进行资本化分拆是必经之路。富力的新标签在7月19日的万达融创富力签约仪式上，上演了戏剧性的一幕，活动背景板上的富力地产字样撤掉又加上，会议延长一小时，如今看来，可能是富力两位董事长、当场“砍价”成功。最终的收购方案，是原定价335.95亿元、由融创接手的酒店项目，改由富力地产以199.06亿元收购，且76家酒店增加至77家。富力地产董秘胡杰透露了交易谈判的过程，称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，强调“只接受6折价格”，“直到签约前最后一刻才定下”。在富力看来，这无疑是一笔特别划算的买卖。收购价仅为酒店账面净值6折，低于酒店成本。据富力公告，77家城市酒店均位于所在城市的核心地段，约为328.6万平方米，共23202间客房，包括四个高端大连万达自营酒店品牌和多个国际知名豪华酒店管理品牌（威斯汀、希尔顿等），77家酒店资产净值预期为不少于331.76亿元。胡杰表示，除了价格便宜，减少酒店成本投入并可以直接运营产生收益，也是富力此次收购看重的因素。根据富力的测算，77家酒店开发需要占用15-20年时间，因此这笔交易每年成本就省了数十亿元，还省了酒店初期推广成本。另一方面，收购酒店也有助于富力自己的业务版图扩张。富力联合创始人、董事长之一的李思廉的存在，让富力这家公司始终带有港资地产商的基因，而港资地产商更为注重持有物业和经营现金流。在富力的持有物业业务中，购物中心、写字楼并非强项，相对而言公司在高端酒店经营上经验更为丰富。富力从2004年开始投资建设高端酒店，均由凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团等国际知名酒店管理公司运营，具有较强竞争力。数据显示，富力地产已开业和建设的高级酒店共有24家，主要位于广州、惠州、成都、重庆、北京和海南等地，均为4-5星级豪华酒店。2016年，公司酒店业务实现稳健增长，营业收入同比增长15.33%至13.62亿元。富力地产在2016年年报中曾表示，希望以适当步伐扩大包括酒店在内的高端和具备高资本价值的投资组合。富力认为，持有投资物业组合，提供可靠现金流，可抗衡经济周期起落。因此，以较低的价格将万达77家酒店纳入旗下，对于富力地产来说恰逢其时。上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，近年来富力持续规模扩张，收购酒店项目，能够扩大其资产管理的规模，有助于其后续经营业绩的提升。而在接手万达77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主之一，未来可与希尔顿、等酒店集团竞争；这也是这家老牌地产商在规模徘徊不前、多元化转型不力之下的自我突破：借道收购，变身专业酒店运营商。资本化之路一向低调沉稳的富力此次一出手就是200亿，也让外界对富力的资金来源产生疑问。收购前，富力自身的负债率超过了行业平均水平。数据显示，截至2017年3月底，富力集团合并资产总额2325.04亿元，负债合计1853.68亿元，资产负债率为79.32%。现金及现金等价物的期末余额为245.22亿元。对此胡杰表示，区别于融创之前的“承债式收购”，富力对万达酒店只采用资产收购，万达将把负债剥离。“上半年富力完成400亿元收入，自有资金充足，2年内付款也减少资金压力。”收购完成后，富力净资产将增加100多亿元，负债率将从2016年79%多，下降至74.9%-75%，改善了资产负债状况。胡杰还称，此次收购总价不足200亿元，77间酒店2016年当年收入总额为53亿元，4年经营额即可覆盖收购对价，且增加现金流，如果酒店全部用于融资，已经能够融回超过收购的价格。值得关注的是，酒店作为流动性较差的重资产，在中国房地产业盈利指数中，排名靠后。富力地产的酒店业务虽然是在稳健增长，但总体的盈利水平并不乐观。据富力地产财报显示，2016年酒店运营亏损人民币1.83亿元，2015年度则亏损1.67亿元。而此次收购万达的76家酒店（未计新增的一家），2015年和2016年的营业利润分别为5.5亿元、8.7亿元，净资产回报率也不到3%。如何实现酒店的长期运营与盈利？胡杰表示，收购完成后，富力计划未来对酒店进行拆分上市，这在一定程度上可以解决酒店面临的盈利难题。严跃进表示，酒店难以盈利的原因，一方面在于各类竞争性产品的增加，供大于求；另一方面在于酒店本身的物业改造、外包管理会占用很多资源和资金，从而压缩了酒店的盈利空间。要想突破这一局面，应该从酒店运营和资本化运作两个方面努力。对于富力来说，后续通过资本化运作来为酒店产业增加竞争力是必要的。具体地，富力主要可以通过三种方式进行资本化运作。第一是回归；第二是不断进行再融资，尤其是收购酒店以后，品牌统一经营管理需要各类资金支持；第三是进行资产证券化，将酒店打包分拆上市。后续在证券化的基础上，也可以做轻资产的模式。早前富力地产的管理层就透露了要于2017年第三季度回归A股的计划，对此，中银国际分析认为，由于地产公司的融资渠道受政府紧缩政策限制，预计富力上市计划依然存在不确定性。香港和资本市场资深人士黄立冲认为，由于投资回报率极低，现在很多海外的机构投资人都不愿意投资中国的酒店。富力的酒店产业要想走资本化运作的道路，可行的途径是发行REITS，面向更多的普通投资者。
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简介：5月28日，世茂股份（600823.SH）发布公告，就5月24日收到的上海证券交易所下发的《关于对上海世茂股份有限公司向关联方转让在建工程相关事项的问询函》做出回复。
5月28日，世茂股份（600823.SH）发布公告，就5月24日收到的上海证券交易所下发的《关于对上海世茂股份有限公司向关联方转让在建工程相关事项的问询函》做出回复。
5月24日，世茂股份向世茂房地产（00813.HK）转让&辰花路二号地块&深坑酒店项目的开发建设权、在建工程的所有权及在建工程所占土地的使用权，转让价格为约7.76亿元，并收取建设管理费用1658万元。随后，世茂股份遭遇上证所问询，要求世茂股份对两方面的问题进行回复，一方面是关于此次出售深坑酒店所占土地使用权的价格公允性及是否侵害上市公司利益；另一方面是要求世茂股份结合前期公司和关联方关于该项目的约定，说明本次交易的实质及是否符合投资者预期。
根据回复，世茂股份认为本次交易的实质是上市公司履行前次发行股份购买资产时就不可拆分酒店项目的相关约定，将本属于关联方世茂房地产及其子公司的不可拆分的代建酒店项目，返还给世茂房地产及其子公司的行为。同时，其认为交易符合投资者预期。
一直以来，世茂股份和世茂房地产因为资产有部分交集受到质疑，随后世茂集团不断调整，将商业地产部分注入世茂股份平台，住宅地产和酒店资产注入世茂房地产平台。
第一财经记者梳理发现，2009年，世茂股份与世茂房地产签订的《不竞争协议》，约定酒店业务是世茂房地产的业务范围，而对于随着商业地产一同进入世茂股份的不可拆分的酒店项目，需要锁定其成本，以避免在其建设过程中，可能会给世茂股份带来的风险，根据这个原则，约定了土地的定价和预付款方式。
世茂方面认为，对于不可拆分酒店项目的处置条款，是经过世茂股份和世茂房地产两家上市公司股东大会批准的，而这一举措也正是考虑到股东权益，做出的合理合法的举措，交易价格合理，符合上市公司投资者的利益。
根据世茂股份此前公告，该项目的评估价为5.5亿元，此次交易将给公司带来约3.4亿元的增值收益。
海通证券发布的审核意见认为，上述关联交易系世茂股份履行2007年10月订立的《发行股份购买资产协议》的相关约定而进行，决策程序合法有效，交易价格公允合理，未损害中小投资者的利益，海通证券对本次关联交易事项无异议。
事实上，世茂股份是世茂房地产的控股子公司，根据相关的不竞争承诺，世茂股份主营商业、世茂房地产主营住宅及酒店，对于不可拆分的既有商业地产开发，同时又有酒店或住宅开发的房地产综合类项目，世茂股份和世茂房地产通过共同出资设立项目公司进行项目投资、开发和经营，且该类项目公司由世茂股份控股。
通过资产转让，世茂系进一步将资产进行区分，从种种迹象看，其实是在为后续的资本化以及加速发展铺路。
资本化铺路
2006年，世茂集团实际控制人许荣茂就已提出分拆酒店业务，但作为流动性较差的重资产，国内酒店的投资回报率一直处于较低水平，资本市场对酒店资产也并不看好，世茂的酒店上市并未成功。
但是世茂对酒店的热情并非减退，根据公开资料，截至日，世茂集团自持酒店已开业的有18家，拥有客房数量超过6000间，2017年度世茂旗下各家酒店合计完成收入17.08亿元。
2017年，世茂与喜达屋资本集团合作成立世茂喜达酒店集团，该合资公司采用轻资产运营模式，计划未来四年内扩张酒店至100家，共同拓展中国未来的精品酒店市场。按照规划，未来两年上海世茂深坑洲际酒店、香港东涌世茂喜来登酒店、香港东涌世茂福朋喜来登酒店、深圳世茂前海中心、上海滨江世茂大厦、上海世茂广场等商业类项目将投入运营。
易居智库研究总监严跃进认为，酒店类重资产流动性较差，如果可以分拆上市，就可以将资产重新进行评估、盘活、套现，分拆之后，企业将拥有一个新的融资渠道。
去年9月，世茂酒店综合体上海世茂国际广场不动产公募资产证券化(ABN)成行，发行金额为人民币65亿元，期限20年，综合票面利率为4.8%，为全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目。
从世茂集团的整体发展看，目前已经形成住宅、商业地产、酒店三大资产类别，对于刚刚走过千亿的世茂而言，其更加注意多元业务协同。在酒店和商业综合体方面，世茂比同类企业走得更早。
中信建投认为，世茂股份以商业地产为主、未来有望乘资产证券化发展东风。近日，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，提出优先支持权益类产品，积极推动具债权性质的产品，试点发行REITs。公司坐拥丰富的商业资产，未来这部分资产在CMBS或者Reits都具备参与的潜在机遇，实现公司的轻资产运作，充分提高公司资产使用和运营效率。
编辑：彭海斌 此内容为第一财经原创。未经第一财经授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经将追究侵权者的法律责任。 如需获得授权请联系第一财经版权部：021-1-；。
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