为什么售楼处和中介的区别说没房子，而二手房中介却在

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-07-11 11:32 标签： 售楼处是中介吗
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为什么开发商说没房子卖，但一些房产中介却声称有房子卖？
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你可能喜欢中介为什么叫“黑中介”？中介套路深，一不小心就会掉进坑！
我们都知道买二手房，会缴纳一笔中介费！这其实也是应该，毕竟别人为你服务了，给点服务费还是不为过！但是有的中介就比较“黑心”，不但收取中介费，还要从中吃差价！在二手房的交易过程中，被吃差价概率是非常大的，少的几千，多的几万！虽然现在监管得比较严，明目张胆的吃差价的行为要少了很多，但是也还是存在的！反正中介的套路多得很，如果不了解一些，怎么掉进坑里的都不知道！如果你认为，吃差价的行为只存在于二手房市场，那你就错了！实际上，新房的交易过程，吃差价也是同样存在的！要说新房怎么吃差价，必须要先说一下售楼部跟开发商之间的关系！千万不要认为售楼部就是开发商，他们不是一伙的，各自都是有利益关系的！我们买的新房子，都是在售楼部买的，实际上并不是在开发商手里买的！开发商跟售楼部的关系，实际是代理关系！开发商找来销售公司，把房子以最低价给销售公司拿去卖，只要销售公司卖出去的房子价格不低于这个价开发商就不管。销售公司拿到房子，为了多赚钱好销售，就会制定详细的销售计划。具体讲就是把房子价格提高，然后再给你说开盘多少优惠，一次性多少优惠，全款又是多少优惠等等。另外，销售公司为了激励置业顾问使劲卖房子，也会设置一个底价，然后让置业顾问去卖，如果置业顾问以高于底价的价格把房子卖了，那超出底价的房款就是置业顾问的，也就是让置业顾问从中获取差价。所以以前买了房子的人就会出现一种情况，同一栋楼的同样的房子，两家人买到房子的价格会不一样。在之前，市场不透明的情况下，可以说买房子是非常被动的！你去售楼部，别人说价格多少就是多少，自己根本不知道底价！这两年，市场信息做的越来越透明，房子的底价都是可以通过透明网查到，所以现在售楼部中介想吃差价，就没有以前那么容易了，但是如果说没有，那是不可能的，只是换了形式而已！现在有一种吃差价的方式，叫着收取团购费，这个是很多新闻都被报道过的！团购费这种说话，还有很多其他的叫法，比如服务费、佣金、入会费等等！收取团购费，现在是违规的，所以如果遇到了，可以选择举报！这种团购费，是不会计入总房款里面的，这个钱是直接会当做奖金发给置业顾问的！凡是不计算到总房款的钱，都是给销售公司吃了！所以，不要认为你去售楼部子，就是买的一手房！实际上还是在中介手里面买的二手房，真正能买到一手房的，都是跟开发商有关系的，可以直接从开发商手里面拿房子！所以“黑中介”不是只存在于二手房市场，新房市场也有！
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为什么开发商说没房子卖，但一些房产中介却声称有房子卖？
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其他人也在看& &为什么二手房这么火，但中国房产中介却一直没有上市公司？为什么二手房这么火，但中国房产中介却一直没有上市公司？日来源：21世纪经济报道责任编辑：news 热点城市的房地产市场已进入存量房时代，而二手房买卖和租赁业务的市场前景尤为广阔，传统代理商巨头的市场规模及销售额甚至开始超越开发商，互联网中介的异军突起以及资本的角逐传达着一种正向的信号，其衍生出的产业链也拥有更大的想象空间。
不过，这个古老服务业的变革仍面临市场秩序混乱、治理不规范等问题。决定房地产中介存亡的指标有哪些?为什么中国一直没有房产中介上市公司?中国房产中介和先进国家存在哪些差距?本文试图回答这些问题。
大鳄的诞生
始于10月份的全国范围内大规模楼市调控，从执行层面开始延伸到对房产经纪领域的严厉核查，涉及房源真实性、互联网金融产品等方面。
这对惯以被称为“看天吃饭”的房产经纪行业，不可谓不是一种打击。
从业务范畴上看，房地产经纪业务主要分为二手房买卖居间代理、二手房租赁居间代理和新房销售代理三种。不难看出，房地产经纪行业的发展与房地产市场发展密不可分。
1998年房改政策颁布，伴随着房地产市场的腾飞，房地产经纪行业迎来了快速发展期。一部分房地产经纪公司迅速做大，并催生出链家地产、伟业、中原地产、21世纪中国不动产、世联行等巨头。
此后，我国房地产市场发展进入快车道。新建商品房销售额从1999年的不足2000亿元，增长至2015年的8.7万亿，增幅超过40倍。二手房交易量也快速增长。
借助这一“春风”，到2015年，房地产经纪企业促成的房地产交易额已超过5万亿元。
具体而言，新房代理业务更容易与房地产开发同步，起步较早。如专注该业务的世联行就于2009年在深交所挂牌上市。
在该行业里，大公司的规模已丝毫不亚于房地产开发“巨头”。2015年，中原地产的成交金额达到9205亿人民币，链家地产则实现了7090亿房产交易额。以新房代理为主要业务的世联行，2015年的新房代理销售额达到4309亿元。
单从销售金额上看，这三家企业已“秒杀”所有房地产开发商——作为房地产业“老大”的万科，2015年销售额“仅为”2614亿元。伟业我爱我家最近三年的房屋销售总额达到5600亿元。
大鳄诞生的背后，是行业内部的兼并整合。仅2015年，链家地产就完成10宗并购。伟业我爱我家自2012年至今在9个城市完成了11次投资并购。
随着市场发展，房地产经纪公司的业务类型也已发生变化，从最初的二手房买卖和租赁、新房销售代理，逐步延伸到经纪业务的上下游，甚至横向拓宽到商业、旅游、养老等地产领域。
其中，中原地产、链家、伟业我爱我家等公司除同时从事三大传统业务外，还以设置业务条线、成立子公司的形式，涉足金融或担保资金监管等业务。世联行也开辟了和新房销售相关的金融业务。
链家研究院院长杨现领认为，这种业务的多元化，是经纪公司克服房地产市场和经济周期波动、缓解业绩震荡的一种尝试。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强则向21世纪经济报道表示，相关的制度设计未能跟上房地产市场的发展变化。“二手房交易容易产生金融服务、产权保险、交易资金监管等各项衍生服务。在美国，这些业务都由独立的专业公司来做。”
我国的现实情况是，专业公司未能进入这一领域。房地产经纪公司“兼营”这些业务，但会受到政策层面的诸多掣肘，如获取金融牌照等方面的门槛等。但专业化运作仍被认为是行业发展的大方向。
互联网技术的发展，则深刻影响着传统房地产经纪业务的发展模式。
柴强表示，“互联网+经纪”催生出传统业务模式的三种变化。一是纯粹的信息平台公司发展壮大，如58同城的二手房交易板块;二是原来的信息平台公司，开始延伸至线下经纪业务，如搜房网;三是传统的经纪公司将渠道延伸至线上，如链家网。
“互联网的作用，主要体现在改变了获取信息的渠道，并进一步改变经纪公司的业务模式。”上述从业者表示，传统的信息渠道主要是报纸、小广告、电话营销、门店营销等，如今已全面向互联网转移。目前在许多经纪公司中，通过网络渠道获取的客源占比，已达到60%以上。
互联网思维的兴起，还在尝试改变市场格局。过去两年来，房多多、爱屋吉屋、吉屋网等带有浓厚互联网基因的经纪公司大量出现，业务量一度迅猛增长。
资本的嗅觉
随着存量房时代到来，房地产经纪行业的前景正被普遍看好，尤其是二手房的买卖、租赁。按照上述资深从业者的观点，二手房市场的容量和前景取决于以下几个关键指标：
第一是流通率。对应400万套左右的二手房成交量，全国层面的流通率不足2%。按照国际经验，中国的二手房交易达到4%-5%的流通率是有可能的，这意味着二手房交易量可以达到1000万套左右。
第二是经纪渗透率。即经纪人员和经纪公司参与完成二手房交易的比率。一线城市的渗透率已经达到85%以上，二线城市只有60%左右，未来还有很大提升空间。
第三是佣金率。我国大部分城市的佣金率不足2%，从美国和我国台湾地区等的经验来看，这样的佣金率水平不足以吸引优秀的从业者加入，也难以有高质量的服务。在劳动力成本日益上升的条件下，佣金率至少不存在下降空间。
事实上，早在外界意识到这一点之前，资本就已杀至。2010年，鼎晖投资、复地两家战略投资公司曾注资链家。今年上半年，市场又爆出链家完成60亿元人民币融资的消息，领投方为华兴旗下的华晟资本，百度和腾讯成为战略投资方。我爱我家也在去年传出完成C轮融资的消息。
此外，吉屋网成立以来共获得4轮融资。爱屋吉屋则在诞生的两年多时间里完成了6轮融资。万科旧将肖莉加盟的房多多，也已完成4轮融资。
这些资金正拼命将经纪公司推向资本市场，从而填补一块巨大的空白——在中国从事房地产经纪业务的上市公司中，世联行专注新房销售代理，21世纪不动产创始于美国并在美股上市。以二手房交易为主的经纪公司，尚无登陆中国资本市场的先例。
乐观的观点认为，未来3-5年，房地产经纪行业会有公司进入资本市场。
柴强的思考则较为冷静，他认为，对于资本市场而言，房地产经纪是新兴行业，缺乏有效的判断指标，且由于交易量波动较大，房地产经纪公司普遍存在收入不稳定的难题。资本市场需要一段时间来考量。
与此同时，行业内的一些顽疾也会制约这一进程。在今年6月召开的“2016中国房地产经纪年会”上，住建部副部长陆克华曾指出，行业发展中存在一些突出问题，包括“中介机构和从业人员良莠不齐，侵害群众权益的不良行为时有发生，行业形象不佳，群众意见很大，社会反响强烈。”
柴强认为，与其他劳动密集型行业相比，房地产经纪行业被认为尚难做到真正有效的管理。尽管这是由该行业分散、灵活等特点所决定，但公司治理仍是需要弥补的短板。相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域高陵曲江高新城北城南城西城东经开区城内长安户县临潼泾渭阎良周至海外项目其他价格3000以下14000以上我已阅读并同意&周边城市最新楼盘热门城市新房

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