房屋实际出资购买人与购房人不一致时怎么认定房屋所有权？
　　北京房地产专业律师靳双权()，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、原告诉称
　　袁立诉称：我和吴雷于日登记结婚，双方婚姻关系存续至今。日，吴雷签订了一份商品房预售合同，以73万元的价款购买了位于北京市2101号房屋(以下简称涉案房屋)，并于2008年取得了该房屋的产权证。日，吴雷与王琦签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，吴雷以远低于市场价格的66万元将上述房屋出售给王琦。我认为，在我和吴雷婚姻关系存续期间，吴雷在未经我同意的情况下，私自处分夫妻共同财产。故我诉至法院，请求判决：1、确认吴雷与王琦于日签订的《存量房屋买卖合同》无效;2、王琦将位于北京市2101号房屋返还给我。
　　二、被告辩称
　　吴雷辩称：我不同意袁立的诉讼请求。原告的起诉是在蒙蔽法庭。袁立在起诉时明知签订上述房屋预售房购房合同时，王琦是实际的购房人，我只是为王琦购房办理名义上的贷款。因为王琦没有北京户籍，不便于办理房屋贷款，而我具有北京户籍，所以当时就以我的名义与开发商签订了预售合同。该房屋根本就不是我和袁立的夫妻共同财产。该房屋73万元的首付款、贷款以及提前偿还的贷款都是王琦支付的。此后，我和王琦在日签订了《存量房买卖合同》，目的是为了办理过户。不存在压低房价的问题，因签订《存量房屋买卖合同》时是为了办理过户，房地局的工作人员告知我们房屋售价不能低于贷款的价格，故我们决定房屋价格为66万元。而且该房屋在2008年交付的时候，所有的入住费用、物业费、供暖费都是王琦支付的。该房屋过户给王琦就是物归原主。2008年，袁立在与我吵架时就明知该房屋是王琦购买的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　王琦辩称：我不同意袁立的诉讼请求。袁立的起诉违背了事实真相。我在2005年6月购买了涉案房屋，我是购买该房屋的实际出资人和购买人，只是为了方便贷款，才使用了吴雷的名义。我支付了该房屋的首付款、贷款。2011年2月，我支付了该房屋的剩余贷款，因此与吴雷办理了过户手续，该房屋并不是吴雷和袁立的夫妻共同财产，请求法院驳回袁立的全部诉讼请求。
　　三、审理查明
　　吴雷与袁立系夫妻关系，二人于日登记结婚。
　　庭审中，王琦向法院提交了一份日王琦与吴雷签订的《借名购房协议》，该协议约定，王琦借吴雷名义购买房产，购房首付款、按揭贷款等所有的款项由王琦负责，所有权归王琦所有，与乙方没有任何关系，吴雷把所有款项还清后，双方将变更房屋产权人王琦姓名。王琦享有购房屋的全权占有、永久使用、收益及处分的权力，吴雷及亲属不得对该房屋主张任何权益、侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与行为，更不能作为遗产继承分割关系。该协议有吴雷、王琦的签字。庭审中，袁立对该协议的真实性不予认可。吴雷认可该协议的真实性。
　　吴雷签订上述《商品房预售合同》后，王琦通过其银行账户向房屋开发商支付了12万元的首付款，庭审中，袁立、吴雷对该事实无异议。王琦、吴雷称王琦还向开发商支付了4万元的定金亦作为首付款使用。此后，吴雷以其名义向中国民生银行贷款57万元支付上述房屋的房款。2011年2月，吴雷将上述银行贷款全部还清。庭审中，吴雷、王琦称该房屋的全部贷款，包括2011年2月的提前还贷均为王琦支付，吴雷未支付过贷款。王琦向法院提交了银行交易明细、开发商的收据、银行业务凭单以证明贷款均系由王琦偿还，袁立对此不予认可。
　　2008年，吴雷取得了涉案房屋的产权证。日，吴雷与王琦签订了一份《存量房屋买卖合同》，约定吴雷以66万元的价款将涉案房屋出售给王琦。此后，双方办理了涉案房屋的产权过户手续，现涉案房屋登记在王琦名下。庭审中，吴雷与王琦均认可双方在签订上述《存量房屋买卖合同》后仅进行了涉案房屋的产权转移登记，并未进行合同中约定的房款交接。
　　案件审理过程中，袁立申请对涉案房屋进行财产保全，并提供了相应的担保，法院对涉案房产作出了保全裁定。
　　四、法院判决
　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：
　　驳回原告诉讼请求。
　　五、资深房产律师靳双权点评
　　靳双权律师认为，当事人对其主张有提供证据证明的责任。
　　本案中，袁立要求确认吴雷与王琦之间签订的《存量房屋买卖合同》无效，但通过吴雷、王琦的陈述以及王琦提交的《借名购房协议》、首付款银行凭证、银行交易明细、银行业务凭证以及房屋开发商公司的收据可以证明该房屋在2005年最初的名义购房人虽为吴雷，但该房屋的实际出资购房人系王琦，王琦应为该房屋的实际所有权人。2011年3月，吴雷与王琦虽签订了《存量房屋买卖合同》，但双方的真实意思并非为实际买卖该房屋，仅仅系为了房屋的产权转移登记，该目的通过吴雷与王琦并无实际的房款交接亦能得到印证，袁立并未向法院提交证据证明吴雷与王琦实际存在房屋买卖的合同关系。且王琦作为该房屋的实际所有权人，其在法律上亦无购买自己房屋的可能性。故袁立要求确认吴雷与王琦签订的《存量房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，我认为不应该被支持。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。如何认定恋爱期间双方所购房屋的权属？如何认定恋爱期间双方所购房屋的权属？八卦安国百家号恋爱期间双方共同买房的现象比较常见但是一旦恋爱关系结束所购房屋的权属如何认定？何先生就碰到了这样的问题今天法信干货小哥为你解答恋爱期间法信·裁判规则共同购房，登记在双方名下1.恋爱期间以共同名义购买房屋并登记于双方名下，且明确登记双方占有份额性质为共同共有，应当认定双方对房屋共同共有——许馨与邱长文共有物分割纠纷案裁判要旨：双方在恋爱期间购买涉案房屋并登记在双方名下，且明确登记双方占有份额性质为共同共有，具有共同出资购房的共同拥有的意思表示。双方对财产的出资责任、所有权比例等并无明确约定，均是基于共同取得、共同占有和使用的目的，属于共同共有。双方出资不对等的情况，应当视为双方在出资购买房产时出资多的一方向出资少的一方的赠与，在析产处理上应当认定为各方占有房屋50%权益。案号：(2013)穗中法民五终字第2505号审理法院：广东省广州市中级人民法院法信平台用户可识别二维码查看案例详情▼2.恋爱期间共同购置的物业并登记在双方名下，没有约定为按份共有或者共同共有，且双方不具有家庭关系，应视为按份共有——赖青林与郭凌程共有权确认纠纷上诉案裁判要旨：双方恋爱期间共同购置的物业，没有约定为按份共有或者共同共有，且双方不具有家庭关系，不存在共同共有的基础关系，应视为按份共有；双方未约定占有份额，应依双方各自支付的出资额计算共有房屋的份额。案号：(2012)穗中法民五终字第3367号审理法院：广东省广州市中级人民法院3.恋爱同居期间购置的房屋应考虑双方实际出资进行分割——卢某诉庞某共有物分割纠纷案裁判要旨：（1）双方当事人在恋爱同居期间共同出资购置房屋的，在分割房屋时既不能按照夫妻共同财产进行平均分割，亦不能仅凭房产证确定的共同共有性质等额均分，而应根据共有人对共有财产的实际出资情况进行分配。（2）房屋共有人通过协议约定，一方将房屋的所有权全部无偿转让给另一方；但该协议签订后，双方并未按照约定将房产过户，此时财产权并未发生转移，无偿赠与的一方可以将该赠与撤销。案号：（2011）湛中法民一终字第199号审理法院：广东省湛江市中级人民法院4.恋爱期间共同购房并登记在双方名下，没有约定房屋共有性质的，应认定为按份共有——陈某诉宾某按份共有财产纠纷案裁判要旨：共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。双方在恋爱期间共同购置房屋，房产证登记二人共同的名字，双方没有明确约定共有性质，且恋爱同居关系尚不能认定为家庭关系，因此，共同购置的房屋应认定为双方按份共有。按份共有人对共有的不动产明确约定出资数额比例的，应当按照出资额比例享有份额。案号：（2008）兴民初字第706号审理法院：广西壮族自治区兴安县人民法院共同购房，登记在一方名下5.恋爱期间共同出资以一方名义购房，分手后房屋出资应返还——张某诉李某商品房买卖合同纠纷案裁判要旨：恋爱期间以一方名义购房，由双方共同出资均系共同购房协议条款。房屋所有权因登记在一方名下，应认定为其个人财产，但这并不影响双方共同出资购房协议的效力。双方恋爱关系解除后终止共同购房，实际是对共同购房协议的解除，应当恢复原状，返还解除共同购房一方已支付的购房款。一方购房，登记在另一方名下6.双方恋爱期间，男方以结婚为目的买房并登记在女方名下，应视为彩礼，未办理结婚登记而分手的可请求女方返还——李某诉刘某房屋所有权纠纷案裁判要旨：双方在恋爱期间，男方以结婚为目的买房赠与女方并登记在女方名下，属于真实意思表示，并且没有违反法律、法规，应认定为合法有效的赠与行为，该房屋具有彩礼的性质。该赠与行为是附解除条件的民事行为，即将双方不结婚作为赠与行为失去法律效力的依据。双方分手导致无法结婚的，男方可请求女方返还赠与房屋。7.恋爱期间，一方以结婚为目的出资购买房屋，登记在另一方名下的，应视为彩礼；恋爱关系终止时，另一方应还出资方购买房屋的出资——杨波诉萧晴婚约财产纠纷案裁判要旨：在恋爱期间，女方以个人名义购房并由女方办理产权登记，但购房款全部来自男方。因男方向女方交付的全部购房款是以缔结婚姻为目的，属附条件的赠与行为，故该购房款应当视为男方交付的彩礼。恋爱关系终止时，男方可要求女方退还支付的全部购房款。案号：(2006)密民初字第5375号审理法院：北京市密云区人民法院法信·法律依据1.《中华人民共和国物权法》第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。第十条当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：（一）双方未办理结婚登记手续的；（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活的；（三）婚前给付并导致给付人生活困难的。适用前款第（二）、（三）项的规定，应当以双方离婚为条件。3.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》90、在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。【相关阅读】法信第764期本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。八卦安国百家号最近更新：简介:本人有丰富的写作经验。作者最新文章相关文章准夫妻共同出资要如何才能避免纠纷？
全部答案（共1个回答）
证据，父母的出资被认定为是赠与夫妻两人的财产，归双方共有。
但如果购房后，“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手的话，“准婚房”为双方的共有财产，如无特殊约定，则按各自出资比例(含还贷比例)进行分割，此种情况下，...
“准夫妻”共同出资购房，应保留出资及还贷证据。
如果房产证署名两个人的姓名，以后“准夫妻”结婚的话，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如果没有“借条”等其他证据，父母的出资被认定为是赠与夫妻两人的财产，归双方共有。
但如果购房后，“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手的话，“准婚房”为双方的共有财产，如无特殊约定，则按各自出资比例(含还贷比例)进行分割，此种情况下，出资及还贷的相关证据应注意保存好。
但对于父母出资，如果有相应的证据显示，父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，条件就是双方结婚，如果没有结婚，父母有权索回出资的钱款。
“准夫妻”共同出资购房，应保留出资及还贷证据。
如果房产证署名两个人的姓名，以后“准夫妻”结婚的话，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务...
有两个方法：
一是，若离婚，姐姐出面作证，说是把一半房产指定赠于妹妹的。（私下，姐姐和妹妹可以写个赠于合同）
二是，妹妹为保证自己财产发生损失，可与丈夫到公证机...
1、双方共同出资买房，房屋登记在双方名下，房子属共同财产，无论婚前还是婚后都是如此。
2、婚后夫妻双方用共同财产买房，房屋登记在一方名下，仍属于夫妻共同财产。
两人名字，其中有你妻子的名字吗，如果写有你妻子的名字就属于夫妻共同财产，否则不属。
1、查房屋产权情况，过户需共有人签字。
因为房产可以有多个共有人，所以，二手房房产证上可能有好几个人的名字，购房者在办理过户或签订二手房买卖合同的时候，需要让其...
可以去办公证，在公证的内容里写明姐姐出资的的房产有二分之一产权是妹妹的，而且不论妹妹以后是否离婚，二分之一产权的部分只属于妹妹，只能由妹妹处理。妹妹如果以后不在...
答: 农村外出务工人员不服工伤认定决定的，怎么办？
答: 1、“对方又不是律师”：学长是怎么知道对方不是律师的？既然如此，你是不是也有办法知道对方到底是干什么的了？如果是知名的法学专家、教师、法官、检察官、法律栏目主持...
答: 法律是什么？虽然在日常生活中我们都用到法律一词，但是它的用法如此之多，使这个问题没有简单的答案。
法律的定义取决于我们如何看它的目的和功能。
在社会中法律的一个...
铝属于两性金属，遇到酸性或碱性都会产生不同程度的腐蚀，尤其是铝合金铸件的孔隙较多，成分中还含有硅和几种重金属，其防腐蚀性能比其他铝合金更差，没有进行防护处理的铝铸件只要遇到稍带碱性或稍带酸性的水，甚至淋雨、水气、露水等就会受到腐蚀，产生白锈。
解决的办法。
铝铸件完成铸造后，在机械加工前，先要进行表面预处理，如预先对铸件进行喷砂，涂上一道底漆（如锌铬黄底漆），在此基础上再进行机械加工，以避免铸铝件在没有保护的情况下放久了被腐蚀。
如何洗衣服？也许有人会说，衣服谁不会洗啊？放到水里，加点洗衣粉洗就成了呗。是啊，说是这样说，可是洗衣服还有不少学问呢。我就说说我的“洗衣经”吧。
说起洗衣服，想想真有不少要说的呢。
首先要分开洗。内衣外衣、深色浅色要分开。个人和个人的衣物也尽量分开洗涤，这样可以防止不同人体间细菌和病菌的相互交叉感染，尤其是宿舍或者朋友的衣服尽量不要放置在一起洗。即使是自己的衣服，内衣和外衣也要分开洗。因为外衣接触外界的污染和尘土较多，而内衣将直接接触皮肤，为避免外界尘螨等对皮肤的不良入侵，内外分开洗涤是有科学道理的。不同颜色的衣物要分开洗涤，可将颜色相近的一同洗涤，浅色的一起洗涤，容易掉色的单独洗涤，避免衣物因脱色而损坏。另外，袜子和其他衣物不要一起洗涤。
其次，使用洗衣粉宜提浸泡一会。洗衣粉功效的发挥不同于肥皂，只有衣物适时浸泡才能发挥最大的洗涤效果。浸泡时间也不宜太长，一般20分钟左右。时间太长，洗涤效果也不好，而且衣物易褶皱。有人洗衣服时把洗衣粉直接撒在衣物上便开始搓揉洗涤，那样不能发挥最好的洗涤效果，对洗衣粉是一种浪费，当然，免浸泡洗衣粉出外。另外，冬季一般宜使用温水浸泡衣物。水温过低，不能有效发挥洗衣粉的洗涤效果，水温太高，会破坏洗衣粉中的活性成分，也不利于洗涤。
再次，衣物及时更换，及时洗涤。衣服要及时更换，相信道理大家应该都很清楚。可是，衣物换下后应该及时清洗，有人却做的不好。好多家庭喜欢将换的衣服积攒起来，每周洗一次，这样很不科学，容易使衣物上积聚的细菌大量繁殖，容易诱发皮疹或皮肤瘙痒症状。为了个人和家人的身体健康，还是勤快一点，把及时换下的衣物及时洗涤，这样，其实也费不了多少时间，也不至于最后要花费半天甚至更长 的时间专门来洗涤大量的衣物要节约的多。另外衣服穿的太久就比较脏，要花很大的力气洗涤才能洗干净，也容易将衣物搓揉变形，而影响美观和穿着效果。
洗衣服是个简单的小家务，也是生活中不可缺少的一件事，学问却很多，也许您的“洗衣心得”比这还要科学，还要多样，欢迎您 的指正~~
关于三国武将的排名在玩家中颇有争论，其实真正熟读三国的人应该知道关于三国武将的排名早有定论，头十位依次为：
头吕（吕布）二赵（赵云）三典韦，四关（关羽）五许（许楮）六张飞，七马（马超）八颜（颜良）九文丑，老将黄忠排末位。
关于这个排名大家最具疑问的恐怕是关羽了，这里我给大家细细道来。赵云就不用多说了，魏军中七进七出不说武功，体力也是超强了。而枪法有六和之说，赵云占了个气，也就是枪法的鼻祖了，其武学造诣可见一斑。至于典韦，单凭他和许楮两人就能战住吕布，武功应该比三英中的关羽要强吧。
其实单论武功除吕布外大家都差不多。论战功关羽斩颜良是因为颜良抢军马已经得手正在后撤，并不想与人交手，没想到赤兔马快，被从后背赶上斩之；文丑就更冤了，他是受了委托来招降关羽的，并没想着交手，结果话没说完关羽的刀就到了。只是由于过去封建统治者的需要后来将关羽神话化了，就连日本人也很崇拜他，只不过在日本的关公形象是扎着日式头巾的。
张飞、许楮、马超的排名比较有意思，按理说他们斗得势均力敌都没分出上下，而古人的解释是按照他们谁先脱的衣服谁就厉害！有点搞笑呦。十名以后的排名笔者忘记了，好象第11个是张辽。最后需要说明的是我们现在通常看到的《三国演义》已是多次修改过的版本，笔者看过一套更早的版本，有些细节不太一样。
如果是下拉的，只有党员而没有预备党员一项，可填党员，但如果是填写的，你就老老实实填预备党员，填成党员对你没什么好处，填预备党员也不会有什么吃亏。
考虑是由于天气比较干燥和身体上火导致的，建议不要吃香辣和煎炸的食物，多喝水，多吃点水果，不能吃牛肉和海鱼。可以服用（穿心莲片，维生素b2和b6）。也可以服用一些中药，如清热解毒的。
确实没有偿还能力的，应当与贷款机构进行协商，宽展还款期间或者分期归还； 如果贷款机构起诉到法院胜诉之后，在履行期未履行法院判决，会申请法院强制执行； 法院在受理强制执行时，会依法查询贷款人名下的房产、车辆、证券和存款；贷款人名下没有可供执行的财产而又拒绝履行法院的生效判决，则有逾期还款等负面信息记录在个人的信用报告中并被限制高消费及出入境，甚至有可能会被司法拘留。
第一步：教育引导
不同年龄阶段的孩子“吮指癖”的原因不尽相同，但于力认为，如果没有什么异常的症状，应该以教育引导为首要方式，并注意经常帮孩子洗手，以防细菌入侵引起胃肠道感染。
第二步：转移注意力
比起严厉指责、打骂，转移注意力是一种明智的做法。比如，多让孩子进行动手游戏，让他双手都不得闲，或者用其他的玩具吸引他，还可以多带孩子出去游玩，让他在五彩缤纷的世界里获得知识，增长见识，逐渐忘记原来的坏习惯。对于小婴儿，还可以做个小布手套，或者用纱布缠住手指，直接防止他吃手。但是，不主张给孩子手指上“涂味”，比如黄连水、辣椒水等，以免影响孩子的胃口，黄连有清热解毒的功效，吃多了还可导致腹泻、呕吐。
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楼主，龙德教育就挺好的，你可以去试试，我们家孩子一直在龙德教育补习的，我觉得还不错。
成人可以学爵士舞。不过对柔软度的拒绝比较大。　　不论跳什么舞，如果要跳得美，身体的柔软度必须要好，否则无法充分发挥出理应的线条美感，爵士舞也不值得注意。在展开暖身的弯曲动作必须注意，不适合在身体肌肉未几乎和暖前用弹振形式来做弯曲，否则更容易弄巧反拙，骨折肌肉。用静态方式弯曲较安全，不过也较必须耐性。柔软度的锻炼动作之幅度更不该超过疼痛的地步，肌肉有向上的感觉即可，动作(角度)保持的时间可由10馀秒至30-40秒平均，时间愈长对肌肉及关节附近的联结的组织之负荷也愈高。
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这个问题分类似乎错了
这个不是我熟悉的地区徐欣律师网
论规避限购政策情况下借名购房房屋权属认定
日 | 发布者：徐欣 | 点击：1506 |
摘要：论规避限购政策情况下借名购房房屋权属认定摘要：日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，部分地方政府也随即出台了各种限购政策。为规避限购政策，借名购房也随之而来，当纠纷产生时，借名
论规避限购政策情况下借名购房房屋权属认定 摘要： 日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 ，部分地方政府也随即出台了各种限购政策。为规避限购政策，借名购房也随之而来，当纠纷产生时，借名买房合同效力如何？借名所购房屋的所有权的归谁？目前学界观点不一，有观点认为规避政策借名买房合同合法，也有观点认为违法，属于以合法形式掩盖非法目的。而目前实践中判决结果不一，本文将通过引入真实案例尝试分析此问题。关键词：借名购房、规避、限购
& &一、引言2009年以后，包括上海在内的部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，国务院于2010年4月发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，又于2011年发布了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，部分地政府为贯彻国务院通知的精神，也纷纷出台了房屋限购令。为规避限购令，一些不具备购房资格的购房者借用他人名义购买房屋，随着房价的继续上涨，借名买房纠纷增多，一旦纠纷产生借名购房其合同效力如何？房屋所有权到底归谁？现实践中类似案例不断出现，而法律对此却无明确规定，各地在司法实践中判决结果也不统一，甚至同一地区不同法院的判决结果也会存在差异。 & & & &二、司法实践现状 & &针对为规避限购政策而借名买房行为，司法实务中各地法院规定的处理标准相去甚远，例如：“浙江省高级人民法院民一庭于2011年4月份出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第8条就对此作出规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策。以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后。以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(《以下简称《意见》)第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”由于各地法院没有统一的判案标准，导致实践中相似的案件事实，判决结果却天差地别，例如：1、张晓琪与高原所有权确认纠纷一案[1]【（（2015）深中法房再字第134号）】申请人：张晓琪被申请人：高原 & &案件事实：再审申请人张晓琪为非深圳户籍，在深圳已经拥有一套住房，根据【2010】82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，张晓琪为深圳市商品住房限购对象。2012年，申请人委托被申请人代其购买房屋，双方未签订书面协议。2012年11月，被申请人高原作为买方签订了《深圳市房地产买卖合同（现售）》，购买房屋的首付款、税费、贷款均由申请人支付。后，申请人具备购房资格，起诉至法院要求确认涉案房屋归其所有。法院认为：1、张晓琪与高原之间存在事实上的借名买房合同关系。2、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。根据上述法律规定，物权以登记发生法律效力。本案中，高原作为买方与开发商皇城公司签订了房屋买卖合同，并依法办理了登记手续。涉案房产现登记于高原名下，按照上述法律规定，高原是该房产的物权所有权人。现无证据证明涉案房产的登记事项存在错误，故张晓琪请求确认涉案房产的所有权归其所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于张晓琪与高原之间因借名买房合同关系而引起的涉案房产应如何处理的问题，不宜在本案确权纠纷中予以处理，当事人可另循法律途径解决。结果：最终未支持张晓琪诉请。广东省深圳市中级人民法院确认了张晓琪为规避限购令而借名买房的事实，却回避了对其行为性质进行认定，直接以无证据证明房产登记存在错误而驳回申请人的诉请。2、袁海振等诉袁也等所有权确认纠纷一案[2]【（2016）京0114民初5244号】原告：袁海振、贾祥凤被告：袁也、孙梦案件事实：原告袁海振、贾祥凤系被告袁也的父母。被告孙梦与袁也系夫妻关系。原告夫妻二人欲购买北京市昌平区东小口镇天通东苑二区某号房屋，因为限购、贷款问题，日，由被告袁也（买受人）与案外人签订《北京市房屋买卖合同》，所有房款均由二原告支付。涉案房屋登记在两被告名下，二人共有形式为共同共有。后原告起诉至法院，请求法院判决：北京市昌平区东小口镇天通东苑二区某号房屋所有权归原告贾祥凤、袁海振共同所有；法院认为：1、不动产登记簿是物权归属和内容的根据。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。2、诉争房屋是二原告借用二被告的名义购买，二原告为诉争房屋的出资人和实际购买人。现二原告符合在京购房资格，其要求二被告将诉争房屋过户给他们的请求合法有据，也没有现实障碍，本院对二原告的该项请求予以支持。结果：位于北京市昌平区东小口镇天通东苑二区某号房屋由原告袁海振、贾祥凤共同共有。3、占俊华、虞秀斌与被告占剑所有权确认纠纷一案[3]【（2016）沪0115民初45811号】原告：占俊华、虞秀斌被告：占剑案件事实：两原告系外地来沪人员，被告以人才引进形式落户上海且长期在上海生活。原告作为被告的父母，打算在上海购买一套自住房屋， 2014年6月，两原告与房屋出售人薛某某签订了《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖合同》及《佣金确认书》，由于原告属于限购范围，而被告不属于限购范围，故在日，按照之前签订的《房地产买卖合同》的约定期限，以被告名义与出售人薛某某签订了《上海市房地产买卖合同》，购买房屋的钱款由被告支付。原告起诉至法院要求确认涉案房屋归其所有。法院认为：限购政策属于国家对房地产市场宏观调控的行政手段，即使原告借被告名义购房系双方的真实意思表示，但由于原告系限购对象，房屋产权过户至原告名下存在法律上的障碍，属于履行上的不能，故原告为规避宏观调控政策，通过确权实现产权变更的诉讼请求，本院不予支持。结果：驳回原告诉讼请求。上述三个判例可见，第一个判例法院认可原、被告借名买房的事实，但却认为物权登记没有错误，不认可借名买房的合法性，物权属于名义购买人；第二个判例认可原、被告借名买房的事实，也认可了借名买房合同合法有效，判定实际出资人为房屋所有人，第三个判例，法院认可借名买房的事实，但认为因违反限购政策而履行不能，故未支持原告诉请。由上述三个案例可知，实践中法院判决标准不一，有的直接将所购房屋判归实际出资人所有，有的驳回实际出资人的诉请，但是对驳回理由往往一笔带过，含糊不清，并不实际分析借名合同的效力。 三、学界主流观点（一）借名合同合法有效这类借名合同虽违反了地方政府发布的限购措施，但地方政府发布的限购令属于政策，而非法律、行政法规，故不构成违法，应属有效。借名合同无效理由一：借名合同属于“违反法律、行政法规的强制性规定”，故无效；理由二：借名合同属于“恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”，故无效。 本人观点笔者认为规避限购令借名买房的行为合法有效，而房屋所有权应归属于实际出资者，但若判决时实际出资者仍无购房资格，则以判决履行不能驳回实际出资者要求过户的请求。具体分析如下：（一）为规避限购政策借名买房的合同合法有效1、不属于“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形限购令既非行政法规，也非地方性法规。第一，制作主体不同于法律、行政法规。根据立法法，法律制定主体是全国人大及其常委会，行政规定的制定主体是国务院，而限购令，则基本都是由地方政府部门制定发出。其次，形式不属于法律、行政法规。法律的形式通常是以主席令的形式发布，名称一般为“法”，行政法规通常的表现形式是“条例、办法、规定”，而限购令， 都是由地方政府部门机关，以“意见、通知”等形式发布。所以限购令根本不属于法律、行政法规。限购令本身的合法性广受质疑。首先，“限购令”涉嫌违宪。一些地方的“限购令”禁止缴纳所得税不满一年的外地人买房，一些地方的“限购令”禁止外地人贷款买房，违反“公民的权利能力一律平等”的民法基本原则，并且损害公民的迁徙自由。宪法第三章：“公民的基本权利和义务”第九十条第二款：“中华人民共和国公民有居住和迁徙的自由。其次、限购令涉嫌违法。1、限购令不符合法律优位的要求。《中华人民共和国合同法》第4条规定，“当事人依法享有订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。至少从形式上看，楼市限购令违反了《合同法》规定的契约自由原则。虽然契约自由不是绝对的自由，在一定的情况下，国家可以干预市场，干预契约的订立。但这只是例外，而且国家的这种干预必须有强烈的公共利益正当性的理由，必须符合法律保留原则，通过法律的形式来进行，而且其所采取的手段必须符合比例原则。2、限购令不符合法律保留的要求。在依法行政原则中，法律保留原则为一个核心的概念。作为一项基本的宪政常识：为防止绝对权力对人权的侵犯，通过宪法——人民与政府之间的契约来确立人民的基本权利，为防止宪法基本权利被架空，创造了包括法律保留原则在内的宪法保障制度。很明显，限购令涉及对购房者交易权、居住权、平等权（以户籍为区分标准）以及对房产开发商经营权的限制，而以上权利属于宪法性基本权利，根据法律保留的原则，必须通过全国人大至少也要通过全国人大常委会颁布的法律来进行。所以，违反限购令的就不属于“违反法律、行政法规的强制性规定”。不属于“恶意串通损害国家、集体或者第三人利益”的情形恶意串通，是指双方当事人非法串通，共同订立某种合同，造成对国家、集体或者第三人利益的损害。而借名购房，显然没有损害集体或者第三人的利益。但对国家而言，国家利益是指国家在整体上具有的政治利益、经济利益、安全利益。[4] &根据该定义，借名买房未损害国家的政治利益、经济利益、安全利益，即未损害国家利益。不属于“损害社会公共利益”的情形首先，何为社会公共利益？所谓社会公共利益，是指社会上大多数成员的利益，而不是哪一个单位、部门或者集团的利益，更不是某个个人的利益。社会公共利益具有广泛性和群众性，该利益的维护将有利于公众的生活、产生、学习和工作，对社会公共利益的破坏将影响到广大群众的生产、生活与学习，给公众带来不便等等。[5]那么，规避限购政策借名买房是否损害了社会上大多数成员的利益呢？笔者认为没有。借名买房的行为，究其根本就是一个有资格的人用自己的资格为一个没有资格的人购房，等于说一个人放弃了自己的购房资格。如果说一个地区有资格购房的人是一千万人，如果发生借名购房，这个地区有资格购房的人仍然是一千万，并不会因为借名购房而导致有购房资格人数增加，即双方的行为并没有影响其他人的利益，更谈不上损害社会公共利益。借名买房，也不存在其他符合法律规定的合同无效以及可撤销的情形。故，笔者认为规避限购政策情况下达成的借名买房合同应属合法有效。所购房屋所有权人为实际出资人 & &民事行为应当遵守诚实信用原则，双方协商一致达成的借名购房合同，均应恪守，任何人均不应因其不诚信行为而获利。根据日刚刚生效的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。不动产登记是一种法律推定，不具有绝对的排他性，故不能仅凭登记就认定所有权人。在不涉及善意第三人的情况下，应认定实际出资人为房屋所有人。但若实际出资人始终处于限购状态，那么应仍然认定其为房屋所有人，只是判决履行不能。
[1] 中国裁判文书网，“张晓琪与高原所有权确认纠纷审判监督民事判决书”，2016年12月07日。[2]中国裁判文书网，“袁海振等诉袁也等所有权确认纠纷一案”，2016年11月23日。[3]中国裁判文书网，“占俊华、虞秀斌与被告占剑所有权确认纠纷一案”，2016年11月1日[4] 王轶：“合同效力认定的若干问题”，《国家检查官学院报》， 2010年第 5期，第 58 页。[5] 李慈文：“如何界定调解书损害国家利益和社会公共利益”，中国法院网，。
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