楼市遭过度透支　楼市的冬天快要来了
[导读]根据国家统计局公布的第二季度宏观经济数据显示，整个上半年，房地产行业的同比增幅在各行业中位居第一。其中，一线城市及部分热点二线城市房价普涨、楼市行情火热。根据国家统计局公布的第二季度宏观经济数据显示，整个上半年，房地产行业的同比增幅在各行业中位居第一。其中，一线城市及部分热点二线城市房价普涨、楼市行情火热。而土地市场上，高价地又频出。这一系列现状，也引起了市场的关注和担忧。为给过热的市场降温，近期一些热点城市已陆续收紧政策或进入调控窗口期。尽管对楼市的后续效应还有待观察，不过传统的“金九银十”或因此受影响。业内人士纷纷表示，由于此前市场需求已遭过度透支，今年的“金九银十”可能会成色不足。热点二线城市涨幅超一线国家统计局最新公布数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有58个，持平的城市有1个，下降的城市有11个，同比总体仍在上涨。分城看，一线城市由于去年同期基数相对较高，近期环比涨幅收窄明显，7月份新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均进一步收窄；而绝大部分二、三线城市由于去年同期基数相对较低，同比涨幅仍在继续扩大。从一线城市来看，上半年深圳和上海的涨幅最为明显。特别是深圳，去年仅一年左右的时间，深圳楼价的涨幅就超过20000元/平方米，今年一季度仍延续去年的涨势，新房均价已达51006元/平方米，较去年12月底的涨幅达16%，同比上涨47.4%；同样领涨的还有上海，根据上海链家市场研究部数据，截至6月30日，上海房价均价已涨至45411元/平方米。值得注意的是，上海市住建委9月6日正式发布消息重申，上海将继续严格执行3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系 促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，保持本市房地产市场平稳健康发展。相较于沪深，北京的上涨态势也并未减缓。根据北京市建委公布的数据，2016年上半年北京新建住宅市场各区总成交额1254.37亿元，环比去年下半年上涨15.5%，同比去年上半年也上涨5成，成交均价34838元/平方米，价格环比去年下半年上涨4000元/平方米，同比上涨6000元/平方米，价格持续处于增长通道。在四个一线城市中，广州房价处于“慢牛”状态。据中原地产研究院数据显示，上半年广州一手住宅网签均价为15599元/平方米，同比仅上升6.14%。与北上深三大一线城市相比，广州的楼价涨幅显然很慢，不过业内预计下半年楼市或要补涨，空间还很大。不过，今年部分热点二线城市的表现可以说完全超过了一线城市。国家统计局的数据显示，7月份70个大中城市中，南京、厦门和合肥房价同比涨幅分别为33%、39.2%、33.8%，远超北上广；像天津、杭州、福州、南昌、郑州、无锡和惠州等城市房价同比增幅均达到两位数以上。除了商品房交易市场，一二线房地产市场火爆行情还体现在土地市场上，“高价地块”频出已引起业界的密切关注。数据显示，今年上半年，全国50个主要城市拍出的“高价地”多达219宗，土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。其中，杭州、苏州、南京、合肥成交额同比涨幅超过200%。多地进调控窗口期过热的市场行情，已引起了业内的关注与担忧。对于下半年的楼市基调，发改委在7月14日发布宏观经济运行情况并回应热点问题时，已给出了明确的方向：对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨;对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。当前房地产市场调控的主基调仍然是去库存。下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。9月6日，住建部亦发文强调，根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。近期，部分二线城市已相继出台楼市收紧政策。业内预计，接下来各地也会因“多米诺骨牌”效应逐步进入调控窗口期。在合肥，7月1日开始执行差异化信贷政策，商品房最低首付比为25%，部分情况购买商品房的首付比为40%；苏州、南京也同时在8月11日公布调控新政；而武汉和厦门则分别于9月1日和9月5日起实行限贷、限购政策。随着以上热点城市相继出台调控政策后，业内人士认为，由于部分城市房价和地价出现过热倾向，为防止出现系统性风险，未来热点城市出台收紧政策已成为大概率事件，而商品住房市场也有可能会迎来调整期。业内：调控或升级同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。此时，地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。此时政策面已经到了出台的“窗口期”，热点城市尤其是房价上涨幅度较大的二线城市也极有可能重启楼市限购。截至目前，包含北上广深四个一线城市在内，全国共有9个城市实行不同程度的限购和限贷政策。“其实厦门在7月就开始限贷，最近则是加码限购。”中原地产首席分析师张大伟认为，从各地的政策顺序来看，通过限贷来去杠杆往往是第一步，如果在房价未能抑制住的情况下，就有可能进一步升级调控重启限购，“至于限制的具体力度则取决于房价涨幅的高低。”房企：市场过度透支实际上，早在苏州、南京等地出台调控政策后，很多开发商就未来市场走势以及对企业的影响也提出了一些自己的观点和看法。尽管对市场各有预判，不过都一致认为前期市场已遭过度透支。旭辉集团主席兼执行董事林中就认为，政策出发点还是保持市场平稳发展，一个城市这么高的涨幅，对于房地产市场不是很有利，会透支未来几年的房价。相信政策出台，对房地产市场的持续稳定健康发展，是比较有利的；融侨集团品牌营销中心总经理张岩则表示，国家制定这些政策也是相对合理，开发商还没到完全卖不了的地步。尽管房企比较乐观，不过随着重启调控的城市越来越多，此前火热的市场行情势必很难延续下去，而传统的销售旺季“金九银十”也会受到影响。新城控股副总裁欧阳捷认为，热点城市最大的问题是无地可增，因此供应难以明显增加，更多非热点城市要么供求基本平衡，要么就在去库存的路上，市场不会发生太大变化。在欧阳捷看来，接下来热点城市房价增长会放缓，其它二线城市受热点城市的溢出效应有所增长，三四线城市去库存政策不会改变，但增长不会更多。“金九银十依然是相对好的季节，但因为前期市场透支，房价上涨、阻挡了部分客户，政策挤出和延后了部分需求，金九银十不能抱以过多期望，不会再有过去那种火爆但依然好于往年的7-8月份。”而当代置业执行董事兼总裁张鹏判断本年金九银十还是会延续2016年整年的火热态势。不过，但是不可否认的是整体需求被这波18个月的行情过分透支，随着各地方政府政策相继出台，后市量价增速势必会受到影响，加之信贷政策的趋紧变化，未来热点城市的成交量会有变化。但受供应有限影响，市场价格应会平稳发展，本轮政策刺激使一二线城市市场火热与三四线形成明显反差。张鹏认为，随着整体货币政策的收缩，如地方城市不出台应对政策应会对三四线市场的成交量造成一定影响。
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved京城楼市进入调整期&需求遭遇透支中等价位断供
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原标题：京城楼市进入调整期 需求遭遇透支中等价位断供
　　“金九”成交低于预期，“银十”市场也不容乐观。10月，北京成交目前来看，业内期待“银十”一改“金九”低迷局面的幻想愈发遥远。今年以来，一系列利好政策已将购房需求预支，业内人士预测，四季度如果没有类似适度放松、降低税费、提高公积金贷款上限等更有力的利好政策出台，加上中等价位的新房供应持续低迷的情况，北京楼市降温势头或将在四季度持续。
　　“银十”延续低迷
　　作为传统销售旺季，人们对于9、10两个月的楼市期望值很高。然而，“金九”北京楼市表现远未达到预期，10月成交量依然不是很乐观。今年“十一”长假期间，不含保障房与，北京商品住宅成交量环比9月最后一周出现78%的大幅下滑，10月第二周北京楼市表现依然低迷。
　　链家网研究院统计，截至11日，北京市新建商品住宅网签量为1438套，环比下降48.1%；纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交655套，环比下降50.2%，较去年同期上涨21.7%。
　　从二手房市场来看，10月第二周，北京市二手住宅成交1565套，网签量环比下降47.6%，一周网签量达到春节假期以来的最低水平；成交均价为35533元/平方米，环比下降2.7%。今年国庆假期，北京市二手住宅网签量为101套。
　　另外，在刚刚过去的9月，北京楼市并未交出理想的答卷。数据显示，9月北京新建商品房住宅剔除保障房自住房合计签约套数为4513套，比8月的5990套下调幅度为25%。
　　需求遭遇透支
　　今年政府出台一系列宽松政策，尤其是“3?30”新政的落地，之后几个月北京楼市成交量一直维持高位。在二套房首付比例降低、多次降息、营业税政策以及公积金新政等利好政策的刺激下，购房需求得到有效释放。另外，受假期因素影响，以及股市造富机器的停摆，楼市成交下滑更趋明显。
　　亚豪机构市场总监郭毅分析，目前来看，真正对楼市起到拉动作用的是去年的“9?30”政策和今年的“3?30”新政，其他再出台的很多政策大都是改善市场预期，并不能直接对楼市产生效果。北京楼市在经历了一轮拉动之后，开始进入新一轮下滑通道。一方面，购房者对于未来市场信心不足；另一方面，过快上涨的已超过部分购房者的支付能力，所以北京楼市成交量开始下滑。
　　对于9、10月北京楼市成交量下滑，易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此前北京住房市场交易总体活跃，确实有透支四季度市场需求的可能。但四季度北京住宅供应节奏依然在加快，后续交易量将继续活跃。当然，从四季度市场价格表现看，无论交易量处于什么样的水平，都可以发现相应的房价会继续攀升。
　　楼市进入调整期
　　“金九银十”北京楼市表现低迷，尽管受假期因素以及购房需求遭遇透支等影响，但近两个月的楼市数据表明，楼市正在降温。
　　链家网研究院李巧玲认为，9月新房市场以“平淡”收尾，目前来看在假期的影响下，“银十”的市场成交或将低于预期，与9月相比也难有大幅度的上涨。10月市场成交量明显好于去年，与年相比，具有较大差距，总体来看目前的市场热度较二三季度已经出现明显下滑。
　　业内人士分析，“3?30”新政以来，一系列利好政策对楼市的刺激效应正在逐步减弱，近期虽有降息和公积金进一步调低首付比例等政策提振楼市，但对改善型购房家庭来说，作用微乎其微。四季度，如果没有更加有力的政策出台，北京楼市降温势头或延续。
　　“北京房价的上涨势头很难遏制，未来北京商品房市场高端化已成为不争的事实。虽然价格会继续上涨，但未来北京楼市成交量不会再恢复到月均一两万套的水平。”郭毅认为，北京楼市会延续降温势头，成交量将长期保持低位运行状态。
(责编：尹晶晶、孙红丽)
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楼市需求，被透支了吗
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（原标题：楼市需求，被透支了吗）
在每一轮房价的波动中，只要房价处于上升期，购房者都会有“买涨不买跌”的心态，也因此会带来不少提前入市的需求。但仔细研究，当下的冲动性购房和以前有所不同。
2009年的购房潮中，购房者的想法很一致：赶紧下单，再不买就来不及了。于是，一度出现了大量“冲动性”购房的人群，以买白菜的气势来拥抱楼市。今年火热的楼市中，虽然出现了一批冲动消费的购房者，却仍然有很多人处于观望状态，他们对于眼下的楼市走向尚未有清晰的判断，也需要时间适应新的价格体系。心态上也有区别，2009年有大批投机者入市，买房主要是为炒房；今年这样的“炒房”人群少了，买房的目的还是自住兼投资。
对于购房者自身来说，毕竟买房是件人生大事，最重要的还是要考虑清楚自身的需求，买到适合自己的房子，不要盲目跟风。如果没有考虑清楚自身需求就匆忙下单，也许在一个合适的价格进入了楼市，但买到的房子却和自己的实际情况不匹配；更糟糕的则是误判楼市，比如前几次房价波动中的“接盘侠”就是典型案例；而且现在杭州楼市分化日益加大，板块与板块之间，一手房与二手房之间，价格差异显著，如果买错了板块和产品，一样不能搭上楼市上涨的列车。 楼肖桑
本文来源：浙江在线-钱江晚报
责任编辑：王晓易_NE0011
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需求遭遇透支中等价位断供 京城楼市进入调整期
来源：北京商报
作者：赖大臣 彭耀广
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