本期访谈Current GUEST
郭广吉律师，北京汉卓律师事务所合伙人、律师。2007年11月，参与筹建北京市证信律师事务所，并担任合伙人、律师，2010年7月加盟北京汉卓律师事务所。信奉的职业操守：最大限度的维护当事人的合法权益，不至于使他们在付出金钱的同时再遭受精神上的挫折与痛苦。
最大限度的维护当事人的合法权益，不至于使他们在付出金钱的同时再遭受精神上的挫折与痛苦。
郭广吉律师电话：
中顾高端访谈
很多单位都会分房子，由于所分配的房屋价格远远低于市价，受到很多人的欢迎，很多人都会借用亲戚，朋友的名字买房，自己交付购买房屋的费用，那夫妻在婚姻存续期间借名所买的房子，在离婚的时候房子应该算谁的?未得到房屋的一方是否可以得到补偿?
　　很多单位都会分房子，由于所分配的房屋价格远远低于市价，受到很多人的欢迎，很多人都会借用亲戚，朋友的名字买房，自己交付购买房屋的费用，那夫妻在婚姻存续期间借名所买的房子，在离婚的时候房子应该算谁的?未得到房屋的一方是否可以得到补偿?
　　■律师访谈
　　中顾法律网司南：大家说法律，高端谈民生。《高端访谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人司南。今天做客的嘉宾是来自北京汉卓律师事务所的郭广吉律师。郭律师您好，欢迎您的到来，首先跟大家打个招呼吧。
　　郭律师：大家好，很高兴来到中顾法律网与大家探讨相关法律问题，希望对大家有所帮助。
　　中顾法律网司南：非常欢迎您的到来，借名买房是现在比较热的一个现象，在法律上，借名买房肯定是存在很多风险的，您执业多年，有丰富的经验，给大家讲讲一般都会遇到哪些问题?
　　郭律师：现在我国有些一线城市实行房屋限购政策，部分有购房需求的人失去了购房资格，即便能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，一些购房者采用了&借名买房&的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
　　借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产是不动产，以物权登记为准。借名买房，房地产交易中心登记的房产所有权人是 &名义产权人&，而实际出资人则是&实际产权人&。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房出售，且买家是以正常价格购买的，我国法律保护善意第三人的利益，也就是说法律是保护这起交易的。这样的话，实际产权人的权利不不能得到保障了。
　　中顾法律网司南：我了解到一个案例是一对夫妻在婚姻关系存续期间，利用男方父亲的名字购买了一套单位住房，房产证上写的是男方父亲的名字，但购买房屋的费用是二人婚姻存续期间共同缴纳的，在二人离婚的时候，对于房屋的性质如何定性有了争议。他们所购房屋是否属于夫妻共同财产?女方能否分割房产?
　　郭律师：我国法律保护物权，认可双方对物权所属的约定。
　　案例中陈述的情形，房屋应该是夫妻二人的共同财产，女方有权分割房产。
　　中顾法律网司南：男方的父亲虽然是房产证上的户主，但是并没有支付房屋的购买费用，最后房屋会属于他吗?
　　郭律师：这里就是一个证据的问题了。现实当中往往情形很复杂。
　　如果女方有证据能够证明登记在男方父亲名下的房子是他们夫妻二人的共同财产，那么，女方就可以要求分割房产。这个证据包括男方父亲与夫妻二人签订的房屋产权的协议等。
　　现在二人离婚，而且出现了对房屋性质的争议，那么应该是男方父亲和男方都认可这套房屋是男方父亲的房子，而不是他们夫妻的共同财产。这样的情况，女方又不能拿出证据证明房屋的产权为他们夫妻二人共有，那么房子就不是他们夫妻的共同财产，女方就不能分割这套房产了。
　　但如果女方能够证明购买房产款是由夫妻二人所出，那么女方可以将购房款作为债权主张分割。
　　中顾法律网司南：我国目前尚无统一的适合借名买房的适用，购房人想要购买这样的房子，在签订合同的时候要注意哪些方面?
　　郭律师：购房人在我国上称为善意的第三人，善意第三人的权利是受法律保护的。我觉得购房人要成为善意第三人，一般要注意审查房屋的产权归属、产权有无瑕疵：产权有无约定、是否有抵押，另外房屋的价格和市场价格有较大的偏离在诉讼中也不易被认定。
　　中顾司南：关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?
　　郭：对于出资人来说，不管借用谁的名字购房都有风险，借名买房，不管谁出的钱，如果该房产发生产权归属方面的纠纷，那么以房产证上的名字为准。
　　对于出名人来说，允许他人用自己名义购房或按揭贷款，不但在房屋产权登记部门有了房产记录，在金融机构也会有按揭贷款的征信记录，即便日后将房屋过户给出资人，但这些记录不会消除，并会成为日后审核各种资格的依据，
　　总之，借名买房不可取。
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国家信息产业部备案 鲁ICP备号 【济南市公安局网警支队备案：20】和恋人、亲戚、朋友合伙买房，你真的准备好了吗？和恋人、亲戚、朋友合伙买房，你真的准备好了吗？桐乡房产百家号和朋友、亲戚合伙买房投资和恋人婚前合伙准备婚房然而其中的风险和陷阱你了解吗一旦有了分歧，又该如何处理呢以下合伙买房8个典型问题，供您借鉴。1、合伙买房，有哪些风险？合伙买房至少存在三大风险：一是隐名合伙存在较大风险。在房屋产权只有一个人名字的情况下，如果产权人处理房屋不需要经过隐名合伙人的同意,此时，隐名合伙人的主张不能对抗善意第三人，他的权益就会受到损害，所以风险较大。二是贷款风险。两人或多人合伙买房，在银行住房贷款合同中，把一个人作为“主贷款人”，其他都是“共同贷款人”。一旦共有人之间发生纠纷，主贷款人要承担其他共有人不按约定还款的风险。三是占用使用收益等合作风险。“合伙买房”的房屋属于所有投资人的共有财产，在使用和出售过程中，决策权就很难属于一个人，购买的房屋如何出租、房屋如何使用等，都可能成为难题。2、恋人合伙买房，分手怎么分割？对于恋爱期间为了结婚而合伙共同购房，产权登记为双方共有的情形，如果没有按份共有的特别约定，一般认定为共同共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合《物权法》关于“共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的情形。根据最高人民法院“同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”的规定，一方取得房屋当予退还另一方在此期间的出资，又由于两人在购置房屋时以共同组建家庭为目的，双方均未提供所购房屋的产权份额有过约定的证据，故在共同取得房屋产权登记后，因市场因素房屋价值获得增值，该增值部分的财产当依照共同共有的原则予以处理。3、恋人合伙买房，增值部分算谁的？只要双方同意，可以写两个人的名字。如果没有特殊约定，那么就视同两人共同购房。但是，如果有相反约定，如约定说“首付款为男方单独首付”，那么，离婚后，财产分割时，女方就只能分割还贷款和房屋增值部分。此外，根据婚姻法相关规定，即使婚前以男方一人名义购房，只要没有特殊约定，婚后所还的银行贷款及对应的房屋增值部分，都属于夫妻双方共同所有，共有部分一人可以分一半。4、拿什么证明房子该归你？如果能够确认双方各自的出资额，法院通常就会按确定的双方的出资额认定房产分配比例。而如果双方对出资比例无法陈述一致，且房产登记为按份各占50%，就应当视为等额享有，也就是一人一半。因此，双方合资购买房产，尽量事先协议约定对房产的占比。双方不便协议约定的，各自付款应当通过银行转款备查，且在签购买合同和房产登记时应当以双方名字一起登记，以免产生不必要的争议。5、合伙买房，没签合同怎么办？问：我与我表哥一起合伙买了一套房产，我把买房的钱转到了他银行卡，每个月也把属于我的那份按揭转给他，产权证上是他的名字。由于是亲戚关系当时只有口头约定没有签书面的合同，我多次要求我表哥签书面的合同，但表哥每次都以各种理由拒绝，现在我该怎么办？律师解答：如果你表哥确实不与你签订书面的合同，为了避免你表哥将来不承认这套房产是你们一起合伙买的，你需要保存好你投资房产时转购房款给他的银行凭证以及每个月你把银行按揭款转给他的银行凭证。为了保险起见，你最好把当时你们合伙买这一套房产口头上是怎么约定的进行取证，以便将来维权。6、婚前买房如何保障双方利益？问：我打算和女朋友一起买房，怎么才能比较好地保障我的合法利益？在未领取结婚证的前提下共同买房，最好事先以书面形式约定产权比例；也可以去公证处做婚前财产公证，或做财产归属约定；还可以在申请产权证的时候，按出资比例，登记为按份共有。7、买房只写男友名分手可以分房吗？问：我和前男友在恋爱期间买了一套房产，我付了部分首付款，但房产证上只写了前男友名字。我们没有任何协议，只有一些转账凭证和短信能证明房子是一起买的。现在房子涨价很多，前男友却不认可房子是一起买的，说房产证写他的名字房子就是他的，请问是这样吗？根据相关规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，只要符合前述规定的情形，即使不动产物权已登记在其他人名下，也可通过确权诉讼确认其真实物权。8、合伙买房如何避免隐患？首先要写明是“共同共有”或“按份共有”。如双方出资不同，应登记为按份共有，并写清各自所占份额。其次是签订协议，协议内容越细越好。明确违约责任、出资比例、产权归属、贷款由谁偿还、如何分割等，中途撤资等细节也要约定明晰。第三，银行借款详细约定。如以一方名义向银行借款，并独自归还，应在书面协议中写清银行借款是否算一方出资，以及将来的分割方式。如以一方名义向银行借款而由双方共同偿还，就需有更详细的约定，约定款项的进出账户，每月还款也要通过银行转账。另外，还要注意“隐形共有权人”。一套房产可以登记多个产权人，但如其中一人已婚，那这人的伴侣作为“隐形共有权人”也对所买房享有权利。合伙买房双方一定要相互了解，保证没有被漏掉的隐形共有权人。房 产 法 律 知 识 小 科 普婚姻法司法解释三：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。不能达成协议的，法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。案例素材来源网络。转载必须表明来源于新吴普法并备注微信号：xinwupufa合作推广请联系：本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。桐乡房产百家号最近更新：简介:介绍桐乡房产相关专业信息。作者最新文章相关文章离婚,分房_百度文库
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借用他人名字买房，到底存在哪些风险？
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如果名义产权人反悔，出资人不能证明双方之间的委托***关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；其次，如果名义产权人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
02年我借用父母名字买房现在父母反悔这房子还能属于我吗？
如果名义产权人反悔，出资人不能证明双方之间的委托***关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难；其次，如果名义产权人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产；再次，如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承；最后，如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
如果别人偷偷把房子卖了就完了。。
如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，或者名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。
如果名义产权人反悔的话，如果出资人不能证明双方之间的委托***关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。
“借名买房”实际出资人一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。
一是无书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。二是违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。三是登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。四是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。六是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。
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婆婆借债买房儿媳偷加名字 离婚后分房拒还债务
　　“大半年了这个婚还没离掉，我和儿子真的是备受折磨。”昨天，还在深圳打工的陈大姐打进重庆晨报966966公众服务中心热线，倾诉自己借钱给儿子买房的故事。
　　“就是这套房子让小两口感情破裂的啊。”陈大姐觉得，事情就是儿媳偷偷在房产证上加了自己的名字。
　　儿子重庆安家母亲借钱买房
　　昨天，陈大姐又给自己在重庆请的律师打了个电话，希望能尽快让儿子和媳妇离婚，听到律师说可能还要等一段时间，陈大姐有些激动，“这是我专门给儿子请的离婚律师，从去年12月就开始打官司了。”
　　陈大姐和儿子王军(化名)的老家在内蒙古赤峰，今年29岁的王军2008年在重庆师范大学读书时认识了校友张明(化名)，后来两人一起到广西师范大学读研。
　　2012年底，两人即将毕业，王军为了张明选择在重庆工作，两人当时和重庆区县一所中学签了就业协议，“在那之前，儿子他们本来打算回内蒙古的。”为此，陈大姐在赤峰给儿子买了房子。“妈，我跟她领证了。”2012年12月，王军告诉陈大姐，同时也说出准备留在重庆工作的消息。
　　陈大姐和老公最终决定支持儿子，“我们就让他在重庆看套房子，以后有个窝。”2013年1月，王军在渝北某小区看上一套现房，陈大姐给儿子的卡上打去了60多万元购房款，又和老公一起从深圳飞回重庆看房，“65万多，我们让他付全款买下来了。”
　　因为之前在赤峰给儿子买房，陈大姐和丈夫花去了这辈子的大半积蓄，这次买房，两口子跟亲戚借了18万，“当时本来想在购房协议上签我的名字，房产证上也写我的名字，后来怕小夫妻介意，还是决定写儿子的名字。”
　　房产证加上儿媳名字
　　2013年4月开始，儿子忽然说要离婚。陈大姐给儿媳妇张明打电话，儿媳妇每次也很生气。随后陈大姐回重庆帮儿子装修房子，儿子才说出了闹离婚的原因，“她跟她妈没和我说，就把她的名字加在房产证上了！”
　　陈大姐说，因为小夫妻不在重庆，结婚证、买房时签订的购房协议一直放在住在渝北的张明妈妈那儿，一些手续也由张明妈妈代办。2013年2月，房产证下来了，王军才发现，房产证上不仅有自己的名字，还有老婆的名字，“这根本就是给了我当头一棒，我之前根本不知道。”
　　王军觉得自己被老婆和丈母娘合起伙来骗了，而张明觉得结了婚，房产证上就应该有自己的名字，吵了几次都没有结果，感情也越来越差。真相大白后，陈大姐也有些气愤，但还是劝儿子好好过，她让儿子给自己写了个借条，“那18万是借的，你们到时候有能力了再还。”
　　离婚官司打了大半年
　　2013年9月，毕业后的张明到重庆教书，而王军以委培的方式到成都某著名大学读博士。就这么过了一年多，两夫妻只要一见面，百分之八十的时间都在吵架，去年12月，王军正式起诉离婚。
　　渝北的房子，两夫妻协商一人一半，陈大姐希望那18万的债务，张明也共同承担，“既然想要房子，债也一起还吧。”但是张明不同意，陈大姐便请了律师帮儿子打官司。因为某些原因，这场离婚官司拖了又拖，一直没有打完，“我就想早点解脱，房子我也不说了，但是债务一定要同偿。”
　　而儿子王军对于这段婚姻也已经不抱希望，“没有信任了怎么继续，早点离了早点好。”记者 石亨 报道
【编辑:孙静波】
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直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
66833 34708 30649 18963 18348 16939 12753 12482 12188 12157
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