北京写字楼变迁：市场吸纳的“土豪”是谁？_网易财经
北京写字楼变迁：市场吸纳的“土豪”是谁？
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（原标题：北京写字楼变迁：中资起舞与多中心版图扩容）
北京“商改写”热潮随着的租金持续上涨，北京的写字楼版图正在快速变迁，一些新的区域正在崛起。同时，大量的因为商场不景气导致租金低迷，正在寻找新的发展出路，即“商改写”。这股热潮正在兴起，推动了版图的进一步变迁。西门子、摩托罗拉、三星电子、北电网络、索尼爱立信、松下、奔驰总部、宝马总部、LG等众多知名跨国企业的陆续进驻，使得望京开放式、多元化、国际化的区域氛围正在迅速形成。某种意义上，北京写字楼变迁史也是中国经济发展阶段缩影。世邦魏理仕一份关于《全球优质写字楼租用成本调查报告》显示，亚太区主导着全球最贵。在全球最贵的十大写字楼市场排名中，除了中国香港（中环）、排名第二位的便是中国北京（金融街）。戴德梁行提供的监测数据显示，2016年四季度，北京市金融街高达人民币664.5元/平方米/月；同期，香港中环写字楼租金为134.21港币/平方尺/月（人民币：约为1080.31元/平方米/月）。自上个世纪八十年代中期北京出现真正意义写字楼开始，三十年间，北京写字楼市场得到了飞速发展，并形成遍地开花格局。它不但为北京市走向国际化大都市发展提供必要的硬件支持和更广阔的舞台，同时对于经济发展也带来了重要的拉动作用。值得关注的是，随着中资企业活跃度增加，北京写字楼市场也从最早伴随着涉外高档酒店兴起的单一商圈，而逐渐出现比肩国际标准的多中心写字楼商圈。从初露峥嵘到大象起舞，中资企业在北京写字楼版图上也开始画上浓浓色彩。世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2016年中资企业贡献国内17个主要城市写字楼新增需求的83.4%，其市场地位举足轻重。调查显示北京仍是大多数大型央企与科技类企业的总部选择地，调查中近半数中资企业总部位于北京。多版图中心扩容2月28日，北京天气格外晴朗。21世纪经济报道记者跟随绿地中心工作人员来到绿地中心中国锦54层观光大厅。站在偌大的落地窗前向东北方向眺望，北京四环路、五环路、京承高速以及机场高速等几条交通要道纵贯其中，地铁轨道交通13号线和城铁15号线在此交汇。工作人员向21世纪经济报道记者介绍，在天气晴朗的日子，首都机场T3航站楼也清晰可见。21世纪经济报道记者通过走访了解到，目前望京地区整体开发率约为六七成。在望京SOHO和绿地中心附近，几块农田已经完成了土地征收，覆盖着绿色的防风纱布，尚未动工。北京绿地中心位于望京国际商务区，是规划面积达51万平方米的甲级写字楼集群，世界500强开发商绿地集团最初曾设想将其定位为世界企业总部。如今，这一规划正逐渐成为现实。2012年，以总价16.5亿在此购置一整栋写字楼，总建筑面积约为5.3万平方米。在阿里巴巴大楼不远处，散列分布着几栋低层写字楼，、摩托罗拉、奔驰大厦等多家世界知名的500强企业掩映其中。西门子、摩托罗拉、三星电子、北电网络、索尼爱立信、松下、奔驰总部、宝马总部、LG等众多知名跨国企业的陆续进驻，使得望京开放式、多元化、国际化的区域氛围正在迅速形成。望京仅是北京目前十大商圈之一。经过三十年历史发展，北京写字楼市场已经迅速扩容，多版图中心正在呈现。包括CBD核心商务区、金融街、燕莎、东二环、中关村、望京-酒仙桥、亚奥、亦庄开发区、北京丽泽金融商务区以及其他散落商圈。根据戴德梁行监测数据显示，北京各个商圈甲级写字楼租金整体表现均不错。以2016年四季度数据为例，租金最高为金融街，高达664.5元/平方米/月；最低为亦庄开发区，159.6元/平方米/月。从业经验近20年的戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部主管严区海清晰记得，“2000年，金融街只有屈指可数的几栋楼；但如今这里已经是成片写字楼，租金水平仅次于香港中环。”经济命脉相关北京真正意义上最早建设的写字楼为建设于1985年的国际大厦，而后是1987年建成的赛特大厦。由于最早的写字楼是伴随涉外高档酒店而兴起，才使得依托日坛使馆区的建国门大街天然成为北京写字楼发祥地。按照严区海的观察，北京写字楼开启市场化是从国贸一期开始。“在最开始的几年里，由于国贸是市场仅有的高端写字楼项目因此租金奇高。彼时，大批外资企业拿着钱想租写字楼却租不到。之后随着其他项目的入市国贸开始调整自己的租金水平，整体市场开始伴随着供应和需求的平衡自行调节。”严区海认为，写字楼的发展是同北京第三产业的发展息息相关的，2000年北京甲级写字楼存量是113万平方米，当时北京的第三产业占比是45%，而2016年北京甲级写字楼存量达到930万平方米，第三产业占比也增加到超过80%。相比2000年，2016年北京第三产业增长了近13倍，而写字楼的存量则增长了7倍。同时写字楼的发展也同经济的发展息息相关，经济形势好则写字楼市场需求旺盛，与此相反经济走弱则写字楼市场需求转弱。2008年全球金融危机给北京的写字楼市场带来沉重打击，当年写字楼空置率超过30%，市场租金大幅下滑。但随后中国开启刺激经济模式，经济明显复苏，中国企业开始国际化和专业化，改善性办公需求开始增加，同时供应量开始减少，市场租金在年间大幅上扬，最大年度涨幅达到约75%。此后，若干年间，由于经济形势较为平稳，市场也一直是受供应和需求的关系有小幅微调。整体来说，相比住宅市场，写字楼市场是较为市场化的板块，受政策干预较小，整体发展也较为理性。世邦魏理仕监测显示，随着空置率上升和租户选择多样化，2017年市场供需预期将变得更加均衡。2016年市场新增供应为416、602平方米，同比增加5.1%。整体空置率较上一年略有上升，年底录得7.6%。国内金融和TMT公司持续扩张，成为需求主力。制造业和能源企业则延续办公地点外迁或缩减规模。写字楼市场吸纳的“土豪”随着中国经济发展，中资企业在写字楼市场发挥举足轻重的作用。严区海清晰地记得，“2000年左右，写字楼租户中，20%为中资企业，80%为外资企业。但现在，至少70%为中资企业，30%为外资客户；同样以2000年为界，那时，北京企业主流租赁需求200-500平方米，整层租赁客户非常少见。但现在，整层租赁已是普通需求。”世邦魏理仕的监测数据也显示，2015年写字楼新增需求存在明显的二八现象，国内企业贡献率高达83%；2016年，内资企业无疑继续扮演需求主引擎，外资公司则在专业服务业、高端制造等优势领域具有一定的扩张动能。值得注意的是，除了整栋、整层租赁，中资企业对于北京写字楼还表现出强大的购买需求。
世邦魏理仕的监测显示，北京依然是国内最受投资者青睐的市场之一。办公楼则是主导的投资标的，占2016年商业地产大宗成交（含资产及股权转让）总交易额的63%。也就是说，近年来，来自各行各业低调的企业主们正在大手笔斥资购买写字楼。由于城区可投标的有限，办公楼买家逐步转向新兴商务区（如丽泽和通州）和商务园区寻找机会。21世纪经济报道记者根据并不完全公开信息统计显示，近年来，每年约有十个企业在北京整栋购买写字楼。包括阿里巴巴、前海人寿、中国信达、乐视集团、东久中国、华夏保险、伊利集团等。随着中国房地产价格大涨，这些企业购置的写字楼价值也大幅增长。不少企业购买的办公楼价值早已翻倍。
本文来源：21世纪经济报道
作者：王营
责任编辑：钟齐鸣_NF5619
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《2018亚太区房地产市场展望》：沪深写字楼租金面临下行压力
房讯网&&|&&日
世邦魏理仕5日发布《2018亚太区房地产市场展望》，报告显示，在供应压力下，2018年中国市场内，广州写字楼租金将领涨，北京租金涨幅有限，而受新增供应高峰影响，上海和深圳的写字楼租金将面临下行压力。
　　2018年亚太区甲级写字楼新增供应预计超550万平　　世邦魏理仕5日发布《2018亚太区房地产市场展望》，报告显示，在供应压力下，2018年中国市场内，广州写字楼租金将领涨，北京租金涨幅有限，而受新增供应高峰影响，上海和深圳的写字楼租金将面临下行压力。　　报告称，在亚太区，优质写字楼整体需求将在2018年继续保持稳定，金融与科技行业租户仍将是租赁主力。甲级写字楼新增供应预计将超过550万平方米，较2017年增加26%，将创历史新高。其中七成的新增供应位于印度和中国，且大部分位于非核心区域。　　在电子商务持续增长的同时，2018年亚太区市场的零售销售也将保持稳健势头。餐饮与娱乐业态将引领市场的租赁需求，健康相关消费的持续走热将显着驱动体育用品零售商、健身中心的商铺需求增长。2018年优质零售物业租金将保持微弱增长，优质项目将继续成为推升市场租金的主要驱动力，品质及运营水平较低的项目仍将面临困境。　　政府工作报告里的产业新机遇　　十九大开局之年的政府工作报告不仅为2018年经济发展提供了纲领性建议，也为未来中国产业发展点明了方向，以供给侧结构性改革为主线、实体经济为发展着力点，经济转型的努力体现在方方面面，而在中国制造、新科技、通讯改革、多层次资本、金融开放等重点领域，产业机遇尤为突出。　　制造强国：推进&中国制造2025&　　通信改革：竞逐5G、提速降费　　新动能：做大做强新兴产业集群　　融资市场：推动债券、期货发展　　金融开放：放宽外资进入限制　　餐饮与娱乐业态将引领优质零售物业市场租赁需求　　CBRE《2018亚太区房地产市场展望》报告指出，线上线下日趋融合消费体验提升仍是优质零售物业发展的关键。　　2018年优质零售物业租金将保持微弱增长，优质项目将继续成为推升市场租金的主要驱动力，品质及运营水平较低的项目仍将面临困境　　CBRE预计，亚太区零售市场将继续经历重大结构性变化。零售商将加快全渠道策略建立竞争优势，线上和线下由竞争走向融合。在创新科技的助力下，线上购买--实体店取货，以及店内购买--快递到家等线上线下融合的零售模式不断发展。此外，快闪店或快闪活动、以体验为主的旗舰店等新颖模式，也将为实体店提升客流量发挥更为重要的作用。业主将在项目运营中更加注重消费体验，并引入能够聚拢客流、提升人气的租户。　　高端零售扎堆 西安商业地产布局提速　　各大知名商业项目的注入为消费者带来更多元时尚体验的同时，也将助推西安各大商圈格局发生新变。　　仲量联行报告显示，2018年西安优质零售物业市场将迎来近100万平方米的新增供应。市场供应高，且其中不乏多个高品质项目，有望带动西安零售市场进一步向前迈进。　　而仅2017年，西安新开业的优质项目就包括T11 Block、正荣彩虹谷、群光广场、高新万达广场、益田假日世界、绿地缤纷荟等。　　&城市的商业项目规模和城市地位是匹配的。成都、武汉城市规模更大，商场的绝对数量也就会更多。而西安有新的优势，比如'一带一路'这些概念会有一些新的资源导入。&严跃进称，&西安商业地产还不能说饱和或者过剩。随着周边一些城市的崛起，整个西安市场，甚至陕西市场这两年成长都比较快，这些成长会带来新的商业消费的需求。而地铁建造等，总体也有助于整个市场的快速发展。国家中心城市等这些定位，也会带来一些新的，甚至是爆发性的需求。&　　随着华联集团中粮集团等国内一线开发商进驻西安市场，招商环节的竞争将更加激烈，将激励更多商场的积极转型及调整，进一步促进西安市场的成熟。　　深圳核心区域写字楼租金预涨3%-8%　　高力国际日前重磅发布《深圳经济跃至前位》报告预测，随着创新和科技产业持续迅速的扩张，年之间，深圳核心区域的写字楼租金将会实现平均每年3%-8%的增幅。　　创新科技产业在深圳写字楼市场中占有非常重要的地位。高力国际表示，随着制造业向高价值服务业的持续转型，深圳写字楼租赁市场也逐渐变得多元化，引进了不同的现代服务产业。 2017年，创新科技产业的扩张为吸收庞大的新增供应做出了很大的贡献。　　高力表示，过去几年深圳本地的灵活办公空间运营商十分活跃，他们的目标就是为初创企业提供办公场所。此外，2017年国际灵活办公空间运营商WeWork宣布，它将在深圳开设第一个灵活办公场所，总面积达20,000平方米（215,000 平方英尺）。跨国公司和国际专业服务公司为了与客户更好的进行沟通，也开始进驻深圳。　　高力国际表示，在年之间，深圳的甲级写字楼存量或翻番，从现在的 534 万平方米（5,750 万平方英尺）增长至1,134 万平方米（12,200万平方英尺）。但是，不断攀升的办公需求应该能够逐渐吸收这些新增供应。因此，高力国际预测福田，罗湖和南山的租金将会在
年间实现每年 3%-8%的增幅。　　北京联合办公空间比重上涨 运营中心达900家　　3月6日，高力国际发布《2018年亚太区灵活办公展望》，根据报告显示，在中国，灵活办公发展迅速，北京、上海、深圳和成都四地核心商务区的灵活办公空间超过24万平方米，运营中心超1200家，其中绝大部分位于京沪两地。　　北京:北京核心区灵活办公空间所占比例从2.3%升至2.9%，运营中心的数量及平均工位价格也有所上调。展望未来，跨国公司寻求空间灵活性的需求会支持外资与本土的运营商持续扩张。高力国际估测北京市场中，跨国公司目前吸纳了近40%的工位，该比例在2018年预计将攀升至50%。　　上海:根据高力国际的数据，目前上海核心商务区灵活办公中心的数量为285家，同比增长21%。灵活办公空间在核心区办公楼市场的占比为8.0%，相较于去年的5%大幅提升了60%。高力国际预计2018年上海中央商务区甲级写字楼市场新增供应量为56万平方米，非中央商务区(DBD)新增供应量为143万平方米。这一空前巨大的供应量将继续导致市场供大于求，空置率快速上升。预计灵活办公将在2018年将保持高速增长状态。　　深圳:高力国际预计2018年深圳核心区灵活办公运营商的吸纳量将翻番，而WeWork与裸心社将在其中占较大比重。鉴于写字楼市场的空置率较高，我们预计业主会更易接受租用大量空间的灵活办公运营商，其中可能不乏创造性的交易方式。　　成都:高力国际认为，成都的灵活办公行业正处于飞速发展阶段，多家运营商均表示他们将在2018年进一步扩大市场版图。配合当下较好的市场环境，可以预见灵活办公的吸纳量还将进一步大幅增长。　　成都写字楼租金4年来首度上涨 空置率下降市场终迎拐点　　2017年成都写字楼市场迎来租金止跌回调的拐点，市场正构筑&办公新生态&。　　调查显示，金融业继续领跑成都甲级写字楼需求，但受到近两年小微、新兴金融调控不断加码导致的需求萎缩影响，其所占比重由2015年37%降低至2017年28%。其次，得益于国家&双创&战略，初创企业在蓉涌现，科技新媒体（TMT）加速需求释放，2017年首次跻身甲级写字楼需求的前三大来源。再者，承接创业型小微企业需求的联合办公等第三方办公空间成为近年需求热点，进而带动服务业异军突起，跃升至需求榜第二。　　2017年，成都甲级写字楼新成交中，外企贡献率已跌破10%，短期内其经营策略难觅根本性转变的迹象。中央商务区、东大街、人民南路、南延线-&四足鼎立&格局凸显。&市中心&与&南延线&的双核格局发展成型。　　从近年成都写字楼市场发展情况来看，未来市场供应或将继续呈现回落走势，需求有望持续回升，供需情况进一步改观的情况下，空置率将继续回落。从供应的区域分布来看，南延线两大板块--金融城和大源仍旧是未来供应的焦点区域。而第三方办公运营服务商（共享办公空间）的进入，将进一步促进市场主体构建&办公新生态&。　　政府工作报告：稳妥推进房地产税立法&　　十三届全国人大一次会议5日上午9时在人民大会堂开幕，听取国务院总理李克强关于政府工作的报告。政府工作报告中，明确提出稳妥推进房地产税立法。　　以下为报告实录：　　深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方案，完善转移支付制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理，使财政资金花得其所、用得安全。　　浅谈产业地产开发投资的四种模式　　一、以产业物业开发租售为主的地产开发商模式　　三种盈利方式：1.物业出售，即出售产业物业获取利润。2.物业出租，即通过持有的方式对物业进行出租获取租金收益。3.提供服务，即通过提供入驻企业所需的基础配套服务和增值服务获利。　　二、以PPP为主的产业新城开发商模式两种盈利方式：1.土地一级开发获利2.土地二级开发获利产业新城开发商至少需同时具备以下三大能力：1.政府谈判能力2.区域规划能力3.资金募集能力　　三、以双轮驱动为主的产业投资商模式　　三种盈利方式：1.园区运作模式2.资本运作模式3.基金管理模式　　四、以基金运作为主的基金投资商模式　　两种盈利方式：1.物业租赁2.物业资本化　　前两月50城市土地收入近6000亿元　　2018年以来，全国热点城市延续了2017年土地成交热度，继续大量成交土地。受监测的50大城市合计土地出让收入高达5918.7亿元，同比2017年同期的3685.2亿元，涨幅达到60.6%。　　其中，前两月土地收入最高的城市是杭州，出让金合计591.27亿元，同比上涨250%；其次是北京558.1亿元，同比上涨341%；再次是苏州市，土地收入498亿。从出让金额来看，1月至2月热点城市纷纷表现出开门红的现象，另有武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等14个城市土地出让收入分别超过100亿元。　　春节之后土地市场表现为明显的冷热不均，从热点城市看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位。例如，广州节后首次挂牌出让土地，包括广州国际金融城两宗土地在内的4宗土地以总价54.5亿元成交。业内认为，这两宗土地的拍出标志着广州国际金融城的开发建设正在加速推进。　　随时了解中国服务贸易（外包）行业最新动态，请扫描二维码或搜索"鼎韬洞察"，关注我们！
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中华写字楼网　发布日期： 6:35:56
编辑：1004
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新闻提要此前一年北京写字楼市场表现十分活跃。世邦魏理仕（CBRE）监测发现，2017年北京写字楼全年净吸纳量达467,939平方米，创六年来最高水平，同比增长49%。具体而言，主要需求来自于金融（32%）、TMT（28%）、专业服务业（13%）及以联合办公为代表的房地产（9%），合计占总体需求的82%；中资企业占总体需求的70%，外资专业服务和高科技企业则有扩张；以望京和奥运村为代表的次中心商务区净吸纳量占全市49%，量级和权重均为有史以来最高。
（）：2018年北京写字楼市场将呈现的几个关键词
&写字楼市场发展状况代表着一座城市的经济活跃度。同时，写字楼市场格局变化也反映着实体经济发展变化。从机构监测数据看，2018年市场将呈现几个关键词：供应高峰、升级改造、多元化选址。
&&& 此前一年北京写字楼市场表现十分活跃。世邦魏理仕（CBRE）监测发现，2017年北京写字楼全年净吸纳量达467,939平方米，创六年来最高水平，同比增长49%。具体而言，主要需求来自于金融（32%）、TMT（28%）、专业服务业（13%）及以为代表的房地产（9%），合计占总体需求的82%；中资企业占总体需求的70%，外资专业服务和高科技企业则有扩张；以望京和奥运村为代表的次中心商务区净吸纳量占全市49%，量级和权重均为有史以来最高。
&&& 世邦魏理仕中国华北区顾问及交易服务办公楼部执行董事刘焕丽指出，“高端项目的热租和次中心商务区的日益成熟是2017年北京写字楼市场的两大主旋律。近两年整体市场新增供应量回升，盘活了市场租赁需求，使前几年需求被抑制的高租金或大面积承租能力的租户得以入驻；然而核心区域高品质项目可租空间依然稀缺。”
&&& 高力国际监测显示，2017年，8个新项目完工入市，致使北京甲级写字楼市场总存量上升至约637万平方米。净吸纳量于2017年达34.1万平方米，同比上升约77%。新项目推升平均空置率同比上升0.3个百分点至8.3%，同时释放部分受抑制的需求，特别是来源于租户的搬迁和扩张的需求。
&&& 由于需求稳定且若干高于平均租金水平的新项目入市，北京市平均租金同比增长0.4%至人民币331.8元每月每平方米。尽管如此，若干竞争加剧的子市场内，业主提供租金优惠、提高代理佣金或其他激励策略，以期于年底达到或维持较高的率。
&&& 鉴于若干项目延期至2018年，特别是北京又实施了“停工令”，高力国际预计，2018年北京写字楼市场供应将达顶峰，总建筑面积约100万平方米的11个新项目将完工入市。并且自2018年起，CBD核心地块和丽泽金融商务区将成为新供应的目标区域。高力国际预计北京市整体空置率将从2017年底的8.3%上升至2018年底的14%，预计2018年平均租金同比将下降1.2%。
&&& 世邦魏理仕也表示，这是继2008年以后首次出现供应高峰。预计北京市交付项目中达到甲级标准的写字楼体量占总体近70%，远高于当前存量水平。
&&& 高力国际建议，租户可以利用这个机会优化其选址和成本控制，业主则应将此视为提升物业品质和对租户服务质量的推动力。
&&& 随着办公场所理念的演变和革新，新一代办公人群对开放、灵活、以活动为基础的办公空间的接受度和认可度日益提升。世邦魏理仕中国区跨国企业服务项目管理部主管熊蓉晖表示，“写字楼租户选址不再局限于传统写字楼，商务园区、‘商改办’、‘酒改办’等选项受到越来越多欢迎。这些项目一方面缓解了过去几年北京传统写字楼市场供不应求的局面，另一方面也为如何创新、高效、人性化地设计和使用空间提出新课题。”
&&& 世邦魏理仕中国华北区资产服务部资深董事马岳军表示，“2018年，楼龄超过十年的优质写字楼总体量将占总体市场存量近50%。越来越多业主将对现有物业的软硬件进行升级改造，以应对高品质新项目的竞争。其中，租户结构优化和绿色、健康的办公环境将成为升级改造的主要方向。”
来源：人民网
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2018年北京写字楼市场将呈现的几个关键词
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