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租客能阻止房主卖房子吗
　　自己有一套父母留下来的老房子，一直租别人住。当房主想卖房子时，租客却出来阻止了。一句“优先购买权”让这笔二手房交易卡了壳，法律对此怎么说呢？来听一听律师的解答吧。
　　◆疑惑
　　王先生和刘女士最近在谈一笔二手房交易，当合同签好后，王先生带着刘女士去交房，没想到租住在王先生房子里的叶先生不同意了。因为租期还有7个多月才到期，叶先生认为王先生没有告诉他房子要出售，不仅不同意搬走，还指责王先生没有尊重其“优先购买权”，其有权主张王先生的房屋买卖行为无效。日前，刘女士打进本报房友热线说，租客能阻止这桩二手房交易吗？
　　◆分析
　　陈庆林律师：我国《合同法》的规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”；《城市房屋租赁管理办法》也有规定，“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；最高人民法院的司法解答也规定，“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
　　其实，这就是通常所说的“买卖不破租赁”，也就是指租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。
　　所以，在租赁期间内，当房子产权发生转移时，租客提出要求继续租赁的要求是合法的，租客的利益应该受到法律的保护，王先生无权要求租客限期搬离，但是有权要求租客支付租金，因为，王先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。
　　另外，根据法律规定，房屋的租客对房东所出售的房屋在同等条件下享有优先购买权，在出售房屋之前应至少提前三个月书面告知房客要出售房屋的事实以及出售价格等条件，让其作出是否购买的决定。所以，如果房东没有通知过租客该房屋要出售，或者租客表示在同等条件下愿意购买该房屋的话，租客有权主张王先生与刘女士的买卖关系无效。 在此，需要提醒的是，房东与房客签订的租赁协议中约定的内容是双方的真实意思表示，双方均该按约履行合同。一般情况下，租赁合同应对合同提前解除的情况或条件进行约定，若没有这样的约定，在租赁期内任何一方都不可以随意解除合同，除非对方同意。
　　因此，二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，如果出租，租赁期限是否快到期，否则可能会影响自己的购房计划。
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　　栏目主持：阿云
　　嘉宾律师：陈庆林(浙江无剑律师事务所)
　　联系电话：3012552
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核心提示：房屋租赁会出现哪些纠纷？下面的案例为您解答，同时，也可以从中学到房屋租赁纠纷该怎么防范。
以下为您介绍房屋租赁会出现房屋租赁会出现哪些纠纷，房屋租赁纠纷该怎么防范哪些纠纷，以及房屋租赁纠纷该怎么防范的相关案例，您一看便知。
房屋租赁纠纷一： 租房上了“二房东”的当
今年2月，刘某将住房以月租金600元的价格租给了赵某，赵某又转手将房租给了3名年轻人，之后便失踪了。没想到一个月后，出租房内来了不少警察，原来，这3名年轻人利用出租房非法制造光碟。当警察要求刘某提供租房证明时，没签合同的刘某顿时傻了眼，而且还耗费了大量时间证明自己和这3名年轻人不是一伙的。
法官建议——出租人在出租房屋前，应该对承租人的经济能力进行充分了解。
牛法官建议，现在不少房屋出租人有闲置空房，只要承租人出现，不管对方是否有能力付房租，就草率地签订合同，结果到对方交不起房租时，才意识到自己的盲目性。这种纠纷发生后，吃亏的肯定是出租方。即使通过诉讼，法院可依法判决对方支付租金，但执行起来困难重重。对于承租人来说，租房前，需要仔细查看房主产权证明和房主身份证，确认两证是否统一并索取复印件作为合同附件。另外，承租人在给房东付房租时，一定让房主打个收条或者在合同中注明，并保留好证据，以便出现纠纷时有据可查。
房屋租赁纠纷二：涨房租不成，房东要悔约
2008年6月，王女士在省城西关大街租了个店面开服装店，当时约定每月租金1.2万元，租期5年。2009年9月，因服装店生意不好，王女士擅自以月租1.5万元将店面租给另外一个人，当起了“二房东”。今年3月，房东无意间发现王女士将出租店面转租给他人，于是要求解除合同。但王女士认为，自己有权将出租商铺转租，房东无权解除合同。目前，王女士正准备和房东打官司。
律师建议——签租赁合同时，将租金约定为浮动型
青海省某律师事务所的律师马某表示，在房屋租赁中，租赁合同非常重要，若没有特殊约定，房东在出租合同有效期内想私自提高租金是很难的。为此，一些房东和租户在签合同时，将租金约定为浮动型。比如约定第一年租金是多少，从第二年开始，每年在前一年租金的基础上按一定比例上浮，或约定租金按固定租金和浮动租金收取，其中浮动租金可按周边大多数同等条件的出租店面所收的租金收取等。
房屋租赁纠纷三：出租房物品损坏该谁赔?
近日，市民索女士正因为损坏房东的物品该如何赔偿这笔难算的账而大伤脑筋。
索女士说，2010年7月，她在省城湟岸巷租了套房子，当时因为房子刚装修过，房主就要求索女士交1000元的押金，以保证索女士租住期间房子的装修和电器不被损坏。索女士同意了房主的要求，并让房主开了收条。今年7月，索女士要退租，房主却拒绝退还押金，理由是索女士把家具用坏了。索女士觉得房主这样算账很不合理，多次去找房主理论，但一直没要回押金。
律师建议——签订详细的合同，尤其明确房屋结构、设备、物品损坏后的处理等内容
青海省某律师事务所的马某说，索女士和房主产生纠纷，是由于双方没有签订关于房内物品损坏赔偿的协议，因此，很难界定索女士应该赔多少钱。马律师建议，房客在租房前最好和房主签订详细的合同，尤其要明确房屋结构、设备、物品损坏后的处理办法等内容，这样，一旦发生类似事件，就可以按照双方约定执行。
房屋租赁纠纷四：合租险些丢了命
武某今年33岁，和妻子一起在西宁谋生。为节约开支，武某夫妻两人和几个年轻的小伙子合租在省城西区一个三室两厅的房屋里。今年4月6日晚上7时许，在外忙了一天的武某夫妻两人正准备回家休息。一进门，武某就看见和他们合租的几个小伙子和一伙人厮打在一起，屋里一片狼藉。还没等武某反应过来，就已晕倒在地。
检察官建议——与陌生人合租，需确认对方的身份，并注意自身安全和财产安全
对策：对此，西宁市城西区人民检察院的检察官说，与陌生人合租，需确认对方的身份，并且不要一次性付长期的房钱给合租的一方，可以直接付给已确认身份的房东，并注意自身安全和财产安全。检察官建议，合租最好找认识的朋友或同学，尽量别找陌生人。
点评：房屋租赁纠纷正在日常生活中经常发生，有法律意识才能避免一些纠纷。
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房屋租赁登记备案是什么意思,需要房东付费的吗,作为房东,是否必须要配合,才能让房客拿到居住证吗
要是不去备案的话,能否去居委办理暂住证呢,主要是太麻烦了,所以问下,听说还要交税,是吗
全部2个回答
是的需要缴纳月租金的5%
临时居住证不需要去房产交易中心备案的，
如果是住宅的 就是违规的,但只要房东同意你做生意也行,工商没找事就行 了
您好，如房东恶意克扣押金的，可以通过诉讼方式要求其返还。如需了解详细操作，可来电或添加手机微信号咨询。
返还房租承担损失或者支付违约金
你享有优先承租权，这是法定的。
违约方要承担违约责任
看合同的，提前一个月是到期的情况下提前一个月告知房东是否续租，违约的话正常是不退的，具体还看双方协商而定
待解决问题
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房屋租赁期间房东卖房怎么处理
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你可能喜欢房客出租屋出事 房东也要担责_新浪新闻
房客出租屋出事 房东也要担责
　　出租的房屋存在安全隐患，房客在房间里发生安全意外；或者，房客在出租房屋内实施犯罪行为造成严重后果。出了这些事，房东可能脱不了干系。法律界人士指出：出租房屋，房东首先要确保提供的租赁物可以安全使用，如果因为租赁物的安全隐患导致损失，都将由房东来赔偿。
　　典型案例
　　案例1房客洗澡时中毒死亡 房东担责70%
　　2011年9月，刘猛将沈阳一处房子租给李明，双方签订了一份房屋租赁协议，约定由刘猛提供住房内热水器等设备。然而入住3天后，李明在使用燃气热水器洗澡时，一氧化碳中毒，经抢救无效死亡。李明的家属将刘猛起诉到法院，要求赔偿相关经济损失。
　　沈阳于洪区法院审理时认为，刘猛将不符合安全要求的热水器交付李明，明显存在过错，应承担主要责任。李明在使用出租房里的热水器时，没有尽到人身安全的注意义务，应承担次要责任。判决刘猛承担70%责任，赔偿李明家属医疗费、丧葬费等共计22万余元。
　　案例2 租房搞传销逼死受骗者 房东赔偿4万
　　日，河南人王玲玲和重庆人杨均宝（均已被判刑）等人到湖南省长沙市宁乡县历经铺乡金南社区唐某夫妇处租房，唐某夫妇未审查王玲玲等人从事的职业、承租用途等，也未到有关部门办理登记备案手续，即向王玲玲等人出租了位于3楼的房间。王玲玲等人入住后，在出租屋内非法进行传销活动。唐某夫妇对上述人员所从事的活动一概不予过问。日，重庆市人张某某被王玲玲等骗至出租屋内，在被限制人身自由2小时后，张某某从3楼跳窗逃跑，坠地后身受重伤，经抢救无效死亡。
　　同年12月，王玲玲等5名案犯均被判刑并附带民事赔偿，但均无履行民事判决的能力。被害人父母张某夫妇于是将出租屋房东唐某夫妇告上法庭，提出了由他们补充赔偿的诉请。日，长沙市中级人民法院对这起生命权纠纷案作出二审裁定，维持宁乡县人民法院的一审判决。判令因出租房屋时未尽注意义务和安全保障义务而导致被害人身亡的唐某夫妇，向被害人父母张某夫妇补充赔偿经济损失39660元。
　　案例3 房客煤气中毒死亡 房东已尽义务无须赔偿
　　日上午10时许，小鹏在位于北京市海淀区的租住屋内因一氧化碳中毒死亡。小鹏的父母认为，李某作为房东，对出租的房屋以及房屋承租人，没有尽到安全保障义务，对此，李某应承担损害赔偿责任。于是，小鹏的父母起诉至法院，要求李某赔偿死亡赔偿金、精神抚慰金等共计66万余元。
　　北京海淀区法院经审理认为，房东李某在派出所办理了出租房屋的登记备案，属于合法的出租房屋。将房屋出租给小鹏之前，为预防煤气中毒，已经安装了风斗，并在醒目位置张贴了相关提示。小鹏入住后自行购买了炉具和燃煤，房东亦多次提醒小鹏在使用时注意安全。事发后，房东对小鹏积极采取了救助措施，因此房东对小鹏已经尽到合理限度范围内的安全保障义务，判决驳回小鹏父母的诉讼请求。
　　专家说法
　　主持人：本报记者 陈霞
　　嘉宾：甘肃诚信律师事务所律师 王维军
　　甘肃勇盛律师事务所律师 周文杰
　　主持人：出租房屋时，房东和房客各自应承担怎样的义务和责任？
　　王维军：房东出租房屋时首先要保证房屋符合安全居住标准，不能存在安全隐患。比如，安装燃气热水器是否符合规范；使用电线线路是否存在短路等安全隐患。如果因为租赁物的安全隐患导致损失，将由房东来赔偿。但如果是因为房客不合理使用导致租赁物损失，那么该损失将由房客来赔偿。房东对房屋设施负有维修的责任，应保证房屋设施正常、安全地使用，不能存在安全隐患，房东尽到安全保障义务后，由于房客的个人原因造成火灾等事故，房东可以免责。除此之外，房东还可以向房客提出索赔。
　　周文杰：承租房屋时，房客应该注意仔细检查房屋的设施，看看是否存在安全隐患，如有安全隐患，要及时向房东提出，要求房东予以修复。房屋租赁关系中，对于房东而言，最主要的义务就是在租赁期间要保持租赁物符合约定的用途，这包括房东应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外；而对于房客而言，除了支付租金外，首先房客应当按照合同约定的方法使用租赁物；在租赁期间，应妥善保管租赁物。不得转租或违反合同约定使用房屋；因使用房屋或设施不当而造成损害，承担相应赔偿责任。
　　主持人：由于房客的来源比较复杂，房东和房客相互间的矛盾甚至引发人身损害的事件屡屡发生。一旦出现意外，房东要承担什么样的后果？
　　周文杰：根据《合同法》的相关规定，如房东所出租的房屋存在安全隐患，疏于管理和宣传，那么房东要对事故的发生承担主要责任（包括刑事责任）。如果租房人对事故的发生也有过错，那么租房人也要承担责任。具体到双方的责任比例，要看事故发生时的具体情况，法院会根据公安机关的现场勘查记录和双方举证的情况作出判决。
　　主持人：房客在出租房内从事违法活动，房东需要承担什么责任？
　　王维军：违规出租房屋可能构成犯罪共犯。《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》规定，对房东违反出租房屋管理规定的行为，要严肃查处。将房屋出租给无合法有效证件人员的，由公安部门依照《租赁房屋治安管理规定》的规定予以处罚。明知有犯罪行为的人而为其提供出租房屋，帮助其逃避或者为其作假证明的，由公安部门依法追究刑事责任。
　　现在有不少房东进行房屋租赁时，只管收取租金，对承租人身份证件、个人基本信息、租房后房屋使用等情况不管不问，不检查、不登记，也不去派出所办理登记备案。此类只管出租不管登记的违规房东一旦发现将会视情节受到处罚或拘留。当然还有一部分房客故意隐瞒自己租房的真实目的，向房东提供虚假的个人信息，致使房东被蒙骗，那么这类房东是无辜的，可能只是被处以经济处罚。
　　周文杰：房东一旦与房客签订了租房协议，就与之建立了租赁关系，因此房东有义务保障出租屋内活动的合法性，这种监督的权力不是公权力，而是一种法律上的义务。目前出租房内从事违法活动的情况非常猖獗，除了传销之外还有盗窃、私刻公章等犯罪团伙，都藏匿在出租房内。公安机关一旦发现房客在出租房内有违法犯罪活动时，均会以书面形式通知房东令其立即收回房屋，并要求房东承担相应的责任。如果房东知情不报，就触犯了刑法，应当按照相关规定承担相应的刑事责任。
　　主持人：房子出租后，房子的使用权归房客了，怎样才能去“监管”自己的出租房呢？
　　周文杰：房屋出租具有一定的风险，房东为了降低风险，必须尽到监管义务。首先要进行出租房屋登记，其次提供给别人的房屋必须是一个安全的房屋。虽然房子已经租给别人，但还是要巡视，问问相关情况，发现异常可立即向有关部门反映。只要做到这些，法院在判决时会给予一定的考虑。
　　王维军：房主一旦与房客签订了租房协议，就与之建立了租赁关系，因此房主有义务保障出租房内活动的合法性，这种监督的权力不是公权力，而是一种法律上的义务。所以，若想知道房客在出租房内是否从事违法犯罪活动，房主可以与房客交流，此外也可以通过向邻居询问等方式进行了解。
　　买房人爽约未替原房主“还”贷款 法院终审解除双方房屋买卖合同
　　本报讯（记者陈霞）王明因工作变动去外地，遂将贷款购买的房屋卖给了李群，双方约定剩余贷款由李群以王明的名义继续偿还。可是李群却逾期未向银行还贷，产生多次不良个人信用记录，致使王明被银行列入黑名单，无法办理任何贷款。面对李群的违约行为，王明一纸诉状将李群起诉至法院。7月5日，兰州中院终审判决，解除双方的房屋买卖合同，王明在判决生效之日退还李群购房款19万余元。
　　2003年2月，王明以按揭贷款的方式在金港城购买了面积为120平方米的房屋。按揭贷款时由房地产公司担保，从银行贷款14万元，贷款期限15年。2004年王明因工作变动去成都，遂以26万元的价格将该房屋卖给了李群。双方约定，李群向王明支付房屋款13万余元，王明剩余贷款由李群以王明名义从2004年8月起继续偿还，直至还清。2011年，在成都的王明申请贷款买房和办理信用卡时，却得知已被银行列入黑名单，无法办理任何担保贷款，经到银行查询自己的诚信记录才发现，是他当时卖给李群的房屋还款出现问题。原来， 由李群负责还贷的该房屋已有13个月未还款。日，王明去银行办理撤押手续时发现，截至2011年9月，李群只向银行还贷本金、利息合计5.3万余元，逾期未向银行还贷多达53次（月）之多。面对李群的违约行为，无奈的王明一纸诉状将李群起诉至法院。
　　七里河区法院审理认为，李群严重违背“诚实信用”的民法原则，判决解除王明与李群签订的房屋买卖合同，并在判决生效后10日内，王明退还李群购房款19万余元（首付13万余元+还贷本息5.3万余元），李群将房屋交与王明。宣判后，李群不服，向兰州中院提起上诉。
　　 （文中人物均系化名）