我买房用的公积金，但迟迟未交房，理由是，贷款没办下来，这种开发商算违约吗？_百度知道
我买房用的公积金，但迟迟未交房，理由是，贷款没办下来，这种开发商算违约吗？
开发商说，2014年还没开办，这不是他们的问题
提示借贷有风险，选择需谨慎
我有更好的答案
一、购房人买房全款未到位的，开发商有权拒绝交房，贷款没办下来，如果是购房人的原因造成的不能放款，购房人应承担购房违约的。二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
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房屋买卖以购房合同为准。一般的，按照购房合同，买受方（业主）需要按时支付出卖方（开发商）首付，及时办理贷款。如果房款不能及时付清，那就是业主违约了，开发商有权不交房。建议你及时与银行沟通，了解贷款发放进度。
是否违约要看你们双方之间签订的合同对交房和贷款、违约问题是如何约定的。
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> 银行按揭没办下来，业主被告上法庭，责任该由谁承担
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银行按揭没办下来，业主被告上法庭，责任该由谁承担
作者:胡皎霖　　时间:　　浏览量 0　　
& &&银行按揭没办下来，业主被告上法庭，责任该由谁承担
& & 因有一成的尾款未如期付清，某楼盘业主不仅没有收到房，还被开发商告上法庭
& & 银行按揭没办成责任该由谁承担
& & 法院审理认为，按照合同约定，开发商有协助业主办理按揭贷款的义务；但业主以按揭贷款未能如期办理为由拒绝履行其他合同义务则构成违约，支付违约金10761元。
& & 【案情回放】
& & 按揭未能如期办理
& & 开发商业主起争执
& & 日，原、被告签订房地产买卖合同（预售），约定被告购买原告开发的某小区5栋803号房；房屋价款为人民币1075220元，由被告分三期付清，即签约时支付人民币107610元；日前支付人民币860000元或办妥抵押贷款手续，日前支付人民币107610元；房屋应当于日交付使用。
& & 合同还就延期付款的违约责任作了如下约定：购房者给付金额达到应付总价款50％的，开发商可要求购房者按照中国人民银行关于延期付款的滞纳金标准计付延期付款违约金；购房者给付金额不足应付总价款50％的，开发商可要求购房者支付欠付款10％的违约金；购房者超过合同约定时间90日仍不付清应付价款的，开发商有权单方解除合同；开发商单方解除合同，应以书面形式及时通知购房者，并在10天内从购房者已付价款中扣除约定的违约金后余款退还购房者。
& & 合同签订后，被告依约支付了第一笔款，选择按揭方式支付第二笔款并将办理按揭手续的相关文件交付原告，但按揭手续未能如期办理，被告因故未支付第三笔款，原告亦未将房屋交付被告使用。原、被告因为按揭手续未能办理的责任承担产生争议并诉至罗湖区人民法院。原告诉请被告承担按揭款与第三笔楼款未支付的延期付款违约金；被告反诉原告承担房屋未如期交付的延期交楼违约金。
& & 【争议焦点】
& & 谁该负责办理银行按揭手续？
& & 本案争议的主要焦点在于：在商品房预售中，按揭抵押贷款手续应当由开发商还是购房者去办理？按揭抵押贷款未能如期办理，合同当事人能否以此作为抗辩权暂不履行合同约定的其他义务呢？
& & 开发商认为，双方签订的房地产买卖合同并未约定开发商应当履行为购房者办理按揭贷款手续的义务。购房者购买房屋理应支付购房款，购房者通过按揭方式购买房屋，按揭手续就应当由购房者自行办理而不应当转嫁由开发商承担。购房者的按揭手续未能如期办理导致未能按合同约定付清购房款，购房者应当承担逾期付款的违约责任。在购房者未付清房款之前，开发商可以行使抗辩权而暂缓履行交楼义务。
& & 购房者则认为，在房地产买卖预售合同签订之后，作为购房者的被告在签订合同当天就按约定支付了第一笔款，并到开发商指定的银行办理了相关购房借款手续。在购房者将个人资料交给开发商之后，其他的一切手续都应由开发商去办理。因为购房者只是个体，银行并不接受购房者个人自行办理银行抵押按揭手续，银行抵押按揭手续应由开发商去办。购房者所有的资料已备齐，抵押按揭未能办理下来，责任在于开发商。由于开发商没有办理好按揭手续，致使被告未付清全款，并造成被告至今未取得房产。因此，违约责任在于开发商一方，开发商应当承担逾期交楼违约金，被告可以行使抗辩权而暂缓履行交付第三笔款的义务。
& & 目前，法律法规并未规定商品房预售的按揭抵押贷款手续应当由开发商还是购房者去办理。而商品房预售买卖采用的是国土部门制订的格式合同范本，格式合同范本只有付款时间和付款方式的约定，并未约定按揭抵押贷款手续应当由开发商还是购房者去办理。一方面，购房者是付款方，有关付款的手续应由付款方办理；另一方面，购房者作为个体又不具备独立办理银行按揭的能力。因此，购房按揭贷款手续应当由开发商还是购房者去办理就成为争议颇大的问题。在确定按揭手续办理的责任主体后，合同抗辩权利的行使又成为了另外一个争议问题。
& & 【裁判结果】
& & 按揭未能办理开发商担责
& & 第三笔款没付购房者违约
& & 法院经审理认为，根据深圳目前的房地产交易习惯，并结合当事人双方《补充协议》中“为了便于为买方办理银行按揭手续……”的约定，可以认定开发商负有协助购房者办理银行按揭贷款手续的义务。也就是说，按揭贷款的相关手续由开发商与购房者双方配合办理，至于按揭贷款最终能否办理成功，则取决于多个方面的因素。
& & 本案中，购房者已经履行了向原告提交办理按揭贷款手续的资料以及交纳相关费用的义务，没有证据证明是由于可归责于购房者的原因导致按揭抵押贷款未能办理，购房者对此不存在过错，不承担按揭贷款未如期支付的违约责任。但是，购房者没有在约定期限内向开发商支付第三笔购房款则构成了违约。
& & 购房者辩称没有交付第三笔购房款的原因在于开发商未能办理按揭贷款手续以及开发商没有交付房屋，是开发商违约在先，其不予交纳第三笔购房款是正当履行合同抗辩权。然而，按揭贷款未能办理只是影响到开发商未能如期收取到购房款，对于作为付款人的购房者并无利益上的损害，购房者不能据此作为不支付第三笔购房款的抗辩理由，合同也没有约定在按揭贷款未如期办理的情况下购房者可以拒绝交纳第三笔购房款。购房者关于未支付第三笔购房款不存在过错的抗辩理由不成立，应当按照房地产买卖合同的约定承担第三笔款项未如期支付的违约责任。由于购房者未按照合同约定支付第三笔购房款构成违约，开发商可以依法行使先履行抗辩权而暂不交付房屋。
& & 因此，案件当中，开发商未如期交付房屋可以免责，免责的理由在于购房者未依约支付第三笔购房款而不在于按揭贷款未能办理。综上，根据合同中就延期付款的违约责任作出的约定，即购房者给付金额不足应付总价款50％的，开发商可要求购房者支付欠付款10％的违约金，法院判决购房者应当向开发商支付欠付的第三笔房款人民币107610元的10％，即人民币10761元，并驳回了双方的其他诉讼请求。
& & 【法官手记】
& & 开发商应负责办理银行按揭手续
& & 商品房预售俗称银行买卖，在近几年的房地产市场交易中异常活跃，因银行买卖而引发的房地产纠纷日益增多并已经成为当前房地产案件审判的一大热点。银行买卖，购房者一般都是采用按揭的方式支付楼款，由于银行按揭未能如期办理而引发的纠纷屡见不鲜。司法实践当中，我们认为应当由开发商履行办理银行按揭手续的义务，至于银行按揭未能如期办理的责任承担，则应区别情形处理。
& & 依据银行买卖合同的实际履行情况和交易习惯，确定开发商有办理银行按揭手续的义务
& & 从现行法律和格式合同约定来看，无论是现行的法律、法规及规章还是买卖双方签订的合同文本，均没有规定或者约定由开发商履行办理银行按揭手续的义务。从债的履行的一般规则来看，因付款所产生的义务应由付款方履行。按揭付款是以购房者的名义向银行借款用以支付房款，办理按揭手续的义务理应由付款方即购房者承担似乎更加合乎债的履行的一般规则。但是，银行买卖有其自身的特点和特定的交易习惯，并由此决定了银行按揭手续应当而且只能由开发商办理。
& & 银行买卖交易的标的物是尚未建成的房屋，房屋最终能否建成无法准确预见，而房屋又是抵押借款的担保物。因此，对于借款银行而言，银行按揭蕴涵了较大的交易风险。为了控制交易风险，银行往往不接受购房者单独向银行申请银行按揭贷款，而是要求开发商为购房者的按揭借款提供保证，同时要求开发商必须在按揭银行存一定金额的保证金。银行对银行按揭的特殊要求直接反映到银行买卖交易当中并形成了银行按揭特有的市场交易习惯：即开发商在银行推向市场之前，先与一两家银行达成协议，由该一两家银行为其开发的楼盘提供单独的按揭借款，开发商依约作为借款的保证人并提供保证金存入按揭银行账户。楼盘推向市场后，选择按揭付款的购房者即将其个人资料交由开发商，由开发商转交资料给按揭银行审查，并由开发商与按揭银行协商约定一个统一签订按揭合同的时间，开发商再通知购房者按照约定时间前去签订按揭贷款合同。在这样一种交易习惯下，开发商便自然而然地承担起办理银行按揭手续的义务。司法审判也正是依据银行买卖合同的实际履行情况和交易习惯确定了办理银行按揭手续的义务应由开发商履行。
& & 当然，由开发商履行办理银行按揭手续的义务并不意味着开发商一手包办所有的银行按揭手续，作为购房者，也是借款方，应当根据开发商的要求提供身份证明、收入证明等必要的资料，还应当根据开发商的要求前往借款银行、产权登记部门签署相关的法律文件。也就是说，购房者要按照开发商的要求积极履行协助义务。
& & 银行按揭未能如期办理的法律后果
& & 由开发商履行办理银行按揭手续的义务并不意味着银行按揭就一定能够办理成功。对于银行按揭未能办理的责任承担，应当区别情形处理。
& & 1、由于购房者个人原因导致银行按揭不能办理。例如购房者未能提供必要的资料，购房者未按照通知要求前去签订按揭贷款合同等，那么购房者应当承担由此产生的责任。开发商可以要求购房者承担按揭款未支付的违约责任，并可据此行使抗辩权利，暂时不予交付房屋或办理《房地产证》，甚至请求解除房地产买卖合同。
& & 2、由于开发商的原因导致银行按揭不能办理。例如开发商开发的楼盘在按揭银行的贷款额度已用满等，那么开发商应当自行承担不能收取按揭款的责任。开发商不得以购房者未支付按揭款而拒绝履行交付房屋等其他合同义务。因此造成买卖合同无法履行的，购房者可以请求解除买卖合同并要求开发商承担赔偿责任。
& & 3、非可归责于买卖双方的原因导致银行按揭不能办理。例如由于金融政策变化银行停止对某类银行提供按揭贷款等，则买卖双方互不承担责任。因此造成买卖合同无法履行的任何一方可以请求解除买卖合同，开发商应将购房款及利息返还购房者。
& & 基于由开发商履行办理银行按揭手续的义务，开发商对于银行按揭未能办理的原因应当承担举证责任。开发商未能举证的，推定是由于开发商的原因导致银行按揭不能办理。（陈立中）
& & 【法官信箱】
& & 如何认定“知名商品”
& & 问：在知识产权案件审判中，如何认定“知名商品”？
& & 答：知名商品是指在特定市场范围内为相关公众普遍知悉的商品。法院认定知名商品时，一般会考虑该商品在市场上销售的时间长短、销售区域、销售额和市场占有率，以广告或者其他方式宣传该商品的资金投入、持续时间、程度和地理范围，该商品曾经被行政主管机关或者人民法院认定为知名商品的记录等因素进行综合判断。知名商品原则上应当在全国范围内知名，对在特定区域市场内知名的商品，他人在该特定区域市场内违反诚实信用擅自使用与该知名商品特有的名称、包装、装潢相同或相近似的名称、包装、装潢，造成混淆误认的，可以认定构成不正当竞争。（罗剑青）按揭买房的注意啦！在福州买了套房子，莫名成了被告，原来，开发商告购房者，是有这些猫腻？
8月27日，福建法治报一版刊发了《买套房子 怎么就成了被告?》一文，报道了市民李旭东3年前付了300多万元首付款购买福州中庚o红鼎天下价值870多万的房产后，因为按揭贷款迟迟没有办下来，竟然被开发商起诉，一时间成为了被告，被要求倒贴一大笔利息。日，这起纠纷由于中庚公司起诉进入了诉讼程序。
福建法治报8月27日一版刊发的《买套房子 怎么就成了被告？》一文
除了报纸，我们在8月26的微信也有进行报道。报道见报后，近日，中庚公司回应--
“进入按揭贷款程序后，客户李旭东由于征信问题，银行要求其补充材料，但李旭东以‘人在外地’为由，一直不配合银行办理按揭贷款。”并称“由于此时房价已经大幅上涨，客户李旭东心有不甘，不尊重法院判决，蓄意滋事，隔三差五到红鼎天下售楼部威胁、恐吓工作人员。”主张李旭东应具备“契约精神”。
廿七君稍微总结了下，中庚公司的意思就是说：按揭贷款不下来，是因为李旭东一直不配合银行。还有一个问题，开发商控诉了李旭东因为房价上涨心有不甘，蓄意滋事，隔三差五到售楼部威胁。
对中庚公司的说法，李旭东都提出了质疑。
① 对于中庚公司说的，李旭东因为“人在外地”为由不配合银行贷款，李旭东回应：
“我在广州读书，回福州也要向学校请假，也要安排行程，如果遇到考试，会耽误几天。但是我从没有不配合银行办理贷款，也不存在需要我提交材料我不提交。”
② 对于中庚公司控诉，李旭东因为房价上涨心有不甘，蓄意滋事，隔三差五到售楼部威胁，李旭东回应：
“如果说我威胁、恐吓员工，请拿出证据来。围绕整个事件，房价大幅上涨心有不甘的究竟是谁呢?我们没有不尊重法院的判决，但是我们有申辩的权力。难道一审宣判之后，上诉就是不尊重法院判决吗?”
双方各执一词，那么到底谁说了谎？不妨，我们先来理清下第一个问题“到底是谁不配合银行贷款”的几个疑问。
1、“人在外地”是银行不能办妥贷款的原因吗？
福建法治报记者带着疑问走访了交通银行当时负责办理这笔贷款的一位吕姓工作人员，但他表示需要交通银行福建省分行同意后才能配合记者采访。在收到记者的采访提纲后，交通银行福建省分行对记者的提问做了答复。
就“人在外地”一事，交通银行表示，在贷款受理期间，交通银行根据零贷管理相关要求，就征信及财力问题，有通知客户补充其它必要材料。客户由于人在外地，提供材料所花时间较长。
对此，李旭东表示，交通银行的答复证明了他配合银行提供材料，银行也没有因为“人在外地”，“提供材料所花时间较长”就终止这笔贷款的审批工作。所以“人在外地”并不是不能办妥贷款的原因。
2、终止这笔贷款的原因是什么？
交通银行答复：“关于一手房贷款，需要客户、开发商、银行三方共同参与。在贷款申请过程中，中庚公司告知我行不再为客户李旭东该笔贷款提供阶段性担保，且将启动司法诉讼程序，根据贷款流程，我行无法继续受理该笔贷款业务，因此告知客户我行无法提供贷款。”
李旭东告诉记者：“交通银行的答复证实了终止银行贷款受理业务的是中庚公司。贷款还在审批过程中，中庚却叫停，然后把办不出贷款的责任推给我。”
按照李旭东的说法，那就是说，终止这次银行贷款受理业务是因为中庚公司叫停的？！！
3、没贷款成功所导致的违约责任在谁？
福建力格律师事务所翁友华律师认为，申请银行贷款的主体是李旭东，因此通常认为，没能申请到贷款，违约责任应当在李旭东。
但是按照行业习惯，申请贷款一般都是由开发商代办，并且需要开发商提供阶段性担保。如果开发商不提供阶段性担保，银行就不可能批准贷款，如果事实是这样，则是开发商违约。
现在看来，关于违约责任的认定，可能需要等待法院的调查结果。但是，李旭东的父亲李伟从不同的信息源了解到了一个信息。交通银行之所以办理这笔贷款的时间比较长，除了李旭东人在外地之外，一个更关键的原因是，在贷款申请材料中，“有一张一百万元的发票出了问题”。
》》》中庚公司借给李旭东一百万，开了张发票，但是后来开出发票被注销！
“中庚公司曾告知李旭东，因为购房时在校生的身份以及没有福州户口，因此需要追加首付款来增加贷款成功的可能性。由于李旭东拿不出一百多万的资金，只追加了四十三万元的首付款。最后，李旭东向中庚公司借款一百万元，并签订了一百万元的借款协议。因为房产也是中庚的，因此李旭东的账户里当时并没有这笔资金，中庚公司只是开具了一百万元的发票，加上李旭东实际支付的三百零四万元，总共四百零四万元的首付款作为申请贷款的材料提交给了交通银行。” 李伟告诉福建法治报记者，后来，交通银行的工作人员要求李旭东在该行开一个户头，并存入一百万元，直至办完贷款。工作人员当时说这笔存款只是为了显示李旭东的财力，这样会增加贷款的成功率。
中庚向交通银行提交了共计四百零四万元的首付款发票材料，为何银行还要李旭东再开一个账户，并存入一百万元现金，增加贷款的成功率？这背后是否有其他隐情？
李伟告诉福建法治报记者，当时，在办理贷款时，银行发现了中庚提供的首付款发票中有一张金额为一百万元的发票已被注销。这样就相当于首付款从四百零四万元变成了三百零四万元，所以交通银行才需要李旭东提供一百万的存款来抵消这张注销发票带来的影响。开出发票又注销，这是为什么?不得而知。但是发票被注销带来的负面影响是显而易见的。
李旭东父亲李伟反应的情况是否属实?交通银行也对此进行了如下答复：
“贷款材料提交时，开发商提供相应首付款发票，但在客户经理进行尽职调查时，发现一张发票已注销。注销的发票为无效发票。”
根据开发商要求多支付的购房款发票
律师说法：既然开发商已经同意借给李旭东100万元，如果由于开发商没有按时提供借款导致贷款批不下来，责任在开发商。
福建力格律师事务所翁友华律师认为，如果确有此事，应该是开发商为了虚增首付款骗取银行贷款的违法行为。这与交通银行不批准李旭东贷款，本来没有直接因果关系。因为增加首付款数额，是交通银行对李旭东的要求。然而，既然开发商已经同意借给李旭东100万元，并且还签订了借款协议。那么，开发商应按实提供借款。而不应该以这种行为欺骗贷款银行。由于开发商没有按时提供借款，最终导致贷款批不下来，责任在开发商。
房价上涨究竟是谁“心有不甘”?
李伟拿出购房合同告诉记者，合同上约定了，自合同签订之日起，30天如果没有办成按揭。双方可以协商也可以向法院起诉。那么，如此强调“契约精神”的中庚公司为何拖了两年多才起诉呢？
其实我们都知道，2013年的房市远没有现在火爆。福建法治报记者了解到，像红鼎天下这样将近千万的公寓，受众面比较窄，是买方市场。
“当时，如果中庚起诉，解除合同，他们还要再寻找买家。我们交的首付款是实打实的现金，不如先拿来用，反正我们也跑不掉。”李伟告诉福建法治报记者，从去年开始，福州房价一路上涨。交通银行受理了贷款，在有可能办理成功的情况下，中庚主动叫停，进入诉讼程序。
那么，进入诉讼程序的话，受益方究竟是谁呢?
根据法院一审的判决书，福建法治报的记者发现这几个猫腻：
1、如果中庚胜诉，根据中庚的诉求，首先可以解除购房合同，把房产拿回去卖，多赚几百万；
2、其次，可以获得几十万的高额违约金；
3、再次，300多万的首付款免费用了三年，利息都有几十万。但如果交通银行通过了李旭东的贷款申请，那么通过诉讼途径胜诉所得的收益就不存在了。
“中庚那么大的企业在打什么算盘，我们也不得而知。我们提出了一些纠纷的解决方案，中庚不是不予理睬，就是断然拒绝。”李伟说。
中庚公司为何在合同签订后两年，房价大涨时再起诉?
为何在贷款申请还在审核时叫停贷款?
发票注销又是怎么回事?
针对这一系列疑问，日前，福建法治报记者来到中庚公司进行采访。但是该公司法务部工作人员外出，记者又根据该公司提供的联系电话发去短信提出了采访请求。截至发稿时，中庚方面未与记者联系。
此事件福建法治报将继续予以关注。
作者： 廿七君
原作者：朱硕峰
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因为开发商的原因，买房3个月了贷款还没办下来，我怎么办啊？
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二手房经纪人
您好！针对您的问题，首先着急是解决不了问题的，如果开发商确定一定能办下贷款，那您即可先着手其他的比如装修的工作，当然记得录音以保证他说的话有证据在手，之后的解决方式方法就相对简单了。希望能帮您解决烦恼！
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
这个不用担心，开发商应该比你着急，因为款是放给他用的
二手房经纪人
这种就去找开发商解决问题
二手房经纪人
这种就去找开发商解决问题
二手房经纪人
你要去找开发商，尽快解决事情。所以买房就要选择大开发商，不要买一些小开发商的。最起码大开发商有保证。
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二手房经纪人
这个不用心急，开发商比你可急
二手房经纪人
贷款如果不是你信誉、提交材料造假等原因造成，跟银行按揭经理咨询下什么原因。如果开发商原因，你买的期房就不用担心、着急反正也没交房，开发商更想银行放款。如果公积金贷款应该盖到那层才能放款。
二手房经纪人
贷款你着急什么，开发商着急才对
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房地产开发商倒闭或潜逃对按揭贷款的影响
如果房地产开发商跑了或者倒闭了，那么已买的房子的贷款还是继续还吗？按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，只要交了全款，就可以得到房屋。但是，如果房屋没有完工，不符合交房条件的话，就得以通过诉讼来解决。& & &首先主张商品房买卖合同履行过程中，开发商存在严重违约，达到了解除合同的条件，解除《商品房买卖合同》，要求支付逾期交房违约金。同时，要求解除与银行间的按揭贷款协议。& & & 根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释的规定，《商品房买卖合同》被解除导致按揭贷款合同的目的不能实现的，可以解除按揭贷款合同。就不用还贷款了。& & & 同时，要获得赔偿的话，必须凭借购房合同要求法院尽快查封所购房产。通常这种开发商拖欠的钱款会非常多，而施工单位享有强大的优先受偿权，购房者一定要赶在施工方行使这项权利之前将房屋查封。“如果没有购房合同，签订的购房协议上也没有明确具体的房号，这就很麻烦，很难保障自己对房屋的所有权。” 。& &你欠银行的钱，银行会执行你所有资产的，不是仅抵押房产。& &分多种情况：一、房地产商破产，期房未建成。1、有新的房地产商接盘，无问题。2、无接盘，房子烂尾，贷款要还。提起诉讼，等破产清算后分钱。二、房地产商破产，期房已交付使用。1、房产证办妥没有，没有的话就麻烦了。因为开发商那部分的钱没交，看找政府能不能解决。2、贷款一定要还，因为中国个人不能破产，具有无限责任，就是说除非借款人死亡，拍卖名下资产不能清偿债务时，才能核销贷款。不然就老老实实还钱，这就是现状。三、银行破产，贷款还是要还。因为信贷资产要被拍卖，新接手银行要继续找你还钱。& &如果是这样，开发商一旦破产，你有两件事情要做：1、向法院提起诉讼，等开发商破产清算后还你钱。2、在此期间，必须继续偿还银行贷款。另外，如赔偿的钱不足的话就自认倒霉，银行贷款则免不了。&& & &开发商跑路，与银行办理贷款如何解决？& & & & 一般按合同约定，你方有按合同约定时间支付款项的责任，开发公司取得预售许可证时就可以销售房屋，你们双方应该依据合同约定履行付款、交房等等合同义务，如果一方违约应承担相应的责任。& & &1、只要开发商取得了商品房预售许可证，房子还没做，开发商要求业主办银行按揭可以的，按揭房产买卖都是提前交款、贷款按揭的，不违法的，是行业惯例；& & 2、开发商不同意你不能选择“商品房竣工验收合格证时”在选择低利率的银行贷款，你只能选择不在这家开发商买卖房产；& & &3、不是你的权利，是双方协商的问题。& & & 你可以不在开发商指定的银行办理贷款。按照买卖合同条款中关于付款方式的约定履行，如果约定现在办理，须办理贷款。拖到验收合格证下来不符合法律规定。& & & 你仔细阅读一下你们签订的购房合同，请依照里面的付款协议执行就可以了。至于是否指定银行，也是要看你们有无约定，无约定就不必遵守。至于如何保证你的房屋所有权，你可以在签订买卖合同时，到房管局备案。如果竣工后验收不合格，你可以依照约定解除买卖合同或者要求对方维修。违约责任和付款方式是两码事。有些购房协议为保证当事人权益，会部分保留购房款了，在验收合格后支付。因为涉及银行按揭，所以你考虑应更加慎重。& & & &要看您和开发商的购房合同是如何约定的，一般情况下购房合同都会对付款方式做出明确的约定，如果是合同签订后就要与银行办理贷款，那么开发商的做法并不违规。　　买房本来就存在风险，如果您不同意在签订购房合同后与银行办理贷款，您可以不选择购房，但是如果您选择了购房又不按合同履行，您的行为属于违约，需要按合同的约定承担违约责任。　　至于你说的，你担心开发商跑路，那么所有的期房都存在这样的风险，照您这么说是不是所有的期房都不要买卖了？　　现在您都已经签订了购房合同，只能依据购房合同的约定来履行，否则对您很不利。建议您拿上购房合同让律师审阅一下，再给您做出最大化维护您合法权益的指点。如果不看购房合同，作出的建议都不是最佳方案。& &合同是双方当事人最高的法律，请遵守双方签订的合同。& & 只要双方达成合意。是可以修改合同的。& & 购房人有权按照自己的意愿选择贷款银行，只要在合同约定的缴款期限内交足房款即可，开发商的行为侵犯了消费者对商品以及服务的自由选择权，您可以拒绝，如果涉及商户众多，您可以联合其他商户起诉开发商，要求承担违约责任。& & & & 缴款时间依照你们的合同确定。& &一是看开发商是否具备签合同条件，二是合同是否签订，三是有关付款方式和约定。如果开发商并没有取得预售商品房许可，他就不具备签订合同最近本条件，任何要求都不合法，你都可以拒绝。不存在违约，也不存在对你不利后果。如果具备签订合同条件，合同内容就成了约束双方的依据，合同双方均应遵守合同付款期限，付款方式约定，回旋余地就受到限制。& &第一，办理银行按揭贷款，就是你本人向银行借款的合同关系，应当你办理。银行如果上浮15%，你不同意，属于因为你的原因无法办理银行贷款，无法支付开发商的款项。这是合法的。第二，现在开发商与银行有合作，你无法选择贷款银行。这是实际履行问题。否则可以构成违约。第三，如果现在还没有签署合同，我是说房屋买卖合同，可以换个理由主张退定金。& &请仔细查看你们之间签订的房屋买卖合同，合同应该有条款对房款交付，按揭办理条件的约定，你这属于预售买房，所以你所说的等竣工验收合格再贷款不是合理的理由。开发商指定的银行你可以在协商，如果利率高你可以不同意。& &你可以要求开发商提供相关的商品房预售许可证明，如果不能提供可以主张合同无效；如果能提供，要看您和开发商的购房合同是如何约定的，一般情况下购房合同都会对付款方式做出明确的约定，如果是合同签订后就要与银行办理贷款，那么开发商的做法并不违规。　　另外，买房本来就存在风险，如果您不同意在签订购房合同后与银行办理贷款，您可以不选择购房，但是如果您选择了购房又不按合同履行，您的行为属于违约，需要按合同的约定承担违约责任。&& & 关于按揭部分，你嫌利息高可以一次性付款，或者自己找一家利息低的银行。& & 取得商品房预售许可证应当具备下列条件：　　(一) 预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;　　(二) 按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;　　(三) 持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;　　(四) 已确定施工进度和竣工交付使用时间;　　(五) 七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程;　　(六) 已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;　　(七) 预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;　　(八) 法律、法规规定的其他条件。根据你说的情况，现房子还没做，根据上述规定，其不可能取得商品以为房预售许可证，即不能对外销售商品房，即你的合同无效，你可以拒绝其要求。& & 贷款是你和银行之间的借贷关系，要继续还款，和开发商是否跑了没关系。开发商跑了你可以立即到法院起诉要求对开发商名下财产进行保全，并申请退款，钱拿回来再还给银行，这是两个不同的合同关系。要继续还贷，但是你可以追究开发商的违约责任。建议到法院起诉解除合同，追究开发商民事责任。作为两家办理按揭贷款业务之一的中国银行？？分行，“如果出现一房多售，或者开发商没有《预售许可证》，银行应该尽到审批义务，是不能为购房者办理贷款的。我们银行没有出现上述情况，全部符合正规操作。”该事件属于房屋买卖合同关系，应当以你与开发商所签订的买卖合同的约定为准。如果你们约定了开发商有权要求业主按开发商的要求到指定的银行办理按揭的话，则你不能拒绝，如果没有，则开发商的要求没有道理。追问：如果开发商跑路了,房子还没做岀来,银行凭什么抵押放款? 银行冒险是银行的事,我们业主的权益怎样才能受保护. 难道国家法律对这种情况没有条文规范它吗? 换句话,开发商只要拿岀买地的钱,整个楼盘的钱就一下子全部给他套走了!合理吗?回答：你这种担心是有道理的，目前经济形势严峻，房地产企业资金链紧张人人皆知。你担心你在按照要求贷了款之后，开发商卷款潜逃，不能按约定交付房屋，这在民法上称之为不安抗辩权，你可以以此为由拒绝开发商的请求。另外，你所买的房屋为未建成的房屋，如果开发商未取得商品房预售许可证，你可以主张合同无效。追问： 如果有商品房预售许可证的情况下,以不安抗辩权为由,拖到竣工验收合格后再办按揭,会得到法院支持吗?回答：可以，但你行使这种权利，举证责任在你，即你要证明开发商将要发生你所述的这些情形。就个人而言，无权无势，许多证据不易取得，法院作出支持的难度略微有点大。不过只要你能够收集到这类证据，法院支持你的可能还是很大的。& &&最高院：商品房预售合同解除后，由开发商来偿还购房人银行贷款说明该案为最高法院中国应用法学研究所、最高法院机关团委联合组织的“‘促公正·法官梦’第二届全国青年法官案例评选活动”中，上海一中院金绍奇法官主审的《肖树生、陈晓玲诉上海银行股份有限公司青浦支行、上海博锦房地产开发中心有限公司等商品房预售合同、按揭贷款合同案》一文荣获特等奖。商品房买卖案件中，往往有两份合同、三方当事人，两份合同即《商品房预售合同》，《住房抵押按揭贷款合同》，三方当事人分别为开发商、购房人、银行。一旦出现《商品房预售合同》解除的情况，购房人向银行的贷款该由谁来偿还，商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时银行诉讼地位又如何确定？且看下述案例：案件基本信息1．裁判书字号上海市第一中级人民法院(&2013)沪一中民二（民）终字第325号民事判决书2．案由：商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷3．当事人原告（被上诉人）：肖树生、陈晓玲被告（上诉人）：上海银行股份有限公司青浦支行（以下简称上行青浦支行）被告（被上诉人）：上海博锦房地产开发中心有限公司（以下简称博锦公司）基本案情日，肖树生、陈晓玲（乙方、买方）与博锦公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买北翟路某房屋。甲方定于日前将该房屋交付给乙方，不可抗力情形除外。逾期超过60天，乙方有权单方面解除本合同。合同签订后，肖树生、陈晓玲于日向博锦公司支付了首期购房款952848元，并作为借款人与上行青浦支行（贷款人）、博锦公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元。贷款人将贷款资金划入博锦公司名下账户。贷款以等额本金还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。博锦公司为本合同项下肖树生、陈晓玲的全部债务提供阶段性连带保证担保。同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。日，上行青浦支行发放贷款141万元。肖树生、陈晓玲自日起逐月向上行青浦支行归还贷款本息。后博锦公司逾期交房超过60日，肖树生、陈晓玲请求解除商品房预算合同和借款担保合同，遂诉至法院。案件焦点商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时，按揭银行的诉讼地位及商品房买卖合同、按揭贷款合同解除后果的处理。法院裁判要旨上海市闵行区人民法院经审理认为：博锦公司逾期交房已超过60日，肖树生等有权解除商品房预售合同。该合同解除后，肖树生等有权解除借款担保合同，博锦公司应按约将肖树生等支付的房款返还肖树生等，并赔偿肖树生等因此所产生的损失。博锦公司应向上行青浦支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十四条、第二十五条之规定，作出如下判决：一、解除预售合同；二、解除借款担保合同；三、博锦公司返还肖树生等首付款及肖树生等已向上行青浦支行归还的相应贷款本金；四、博锦公司赔偿肖树生等以首付款为本金的相应利息；五、博锦公司赔偿肖树生等已向上行青浦支行支付的贷款利息；六、博锦公司偿还上行青浦支行借款担保合同项下剩余的贷款。上行青浦支行提起上诉称：根据有关司法解释，其应当作为有独立请求权的第三人参加诉讼。借款担保合同解除后，归还贷款的义务主体应包括肖树生等与博锦公司双方。上海市第一中级人民法院经审理认为：肖树生等作为一审原告将上行青浦支行列为被告，并无不当。商品房买卖合同解除后，购房人有权解除按揭贷款合同。银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终应由开发商承担。在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。就结果而言，一审判决并无不当。上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。法官后语商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人意志。当购房人亦即借款人一并就商品房买卖合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告；当购房人仅就商品房买卖合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权的第三人。按揭贷款合同解除后，产生溯及既往的效力。肖树生等应当返还上行青浦支行已发放的全部贷款，上行青浦支行应当返还肖树生等已偿还的部分贷款及利息。由于按揭贷款合同解除的直接原因在于肖树生等，肖树生等还应当向青浦支行承担损害赔偿责任。该部分最终可计入预售合同项下因博锦公司违约而致肖树生等损失的组成部分。不过，上行青浦支行银行的损失应以实际损失为限，而不包括预期利益的损失。肖树生等与博锦公司之间的商品房预售合同因博锦公司违约而解除时，博锦公司本应将收取的全部房款，包括首付款和通过按揭贷款支付的房款全部返还肖树生等，并向其承担赔偿责任。合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，法院可依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定直接判决博锦公司将按揭贷款及肖树生等应当赔偿青浦支行的损失部分直接支付给青浦支行，将首付款及应当赔偿肖树生等的其他损失支付给肖树生等。本案一审判决，就结果而言与上述处理方式可谓殊途同归。&
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