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房地产估价理论与方法 复习超强大总结
《房地产 估价理论与方法》复习超强大总结 第一章 房地产 估价概述 第一节 对房地产 估价的基本认识 一、房地产 估价的含义 1、作为一种提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房 地产 估价已经成为一种职业和行业。 2、专业估价的五个特点：由专业人员完成；是一种专业意见；具有社会公信力；实行 有偿服务；承担法律责任。 3、专业估价的核心内容是根据特定目的、对特定房地产地特定时间的特定价值进行分 析、测算和判断并提供专业意见。房地产 估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价 方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供专 业意见的活动就是房地产 估价。其中，分析是测算的基础、测算是判断的基础。 4、房地产 估价以得出房地产价值为目标和最终结论的评估。房地产 估价师还可以进 行房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房 地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。 二、房地产 估价的本质 1、房地产 估价是评估房地产的价值而不是价格。 2、房地产 估价是模拟市场定价而不是替代市场定价，房地产成交价格容易受交易者 动机、偏好等个别情况的影响。房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别人的 价值判断而形成的。估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断。 3、房地产 估价是提供价值意见而不是作价格保证，估价专业意见的作用有：咨询性 或参与性；鉴证性或证据性。后者的法律责任大于前者。 4、房地产 估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内。估价师应当对其估价结果 的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方 面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人，所以对估价师评价其结 果准确与否不是看其估价结果而是评价其估价的过程是否符合规范的要求。 5、房地产 估价既是一门科学也是一门艺术。正确的房地产价值分析、测算与判断必 须依靠科学的估价理论与方法，但又不能完全拘泥于这些估价的理论与方法，还必须有依 靠实践经验。 三、房地产 估价的必要性 1、一种资产只有具备了下列 2 个条件才真正需要专业估价：(1)独一无二性。(2)价值 量较大。具体就房地产来讲，由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值量大性，房 地产市场是典型的“不完全市场”并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的 适当价格。房地产 估价的有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合 理的房地产市场秩序。 2、房地产 估价是估价行业主流的原因：房地产具备专业估价的条件，房地产量大面 广而其他资产的数量相对较少，房地产需要估价的情形较多而其他资产需要估价的情形相 对较少。1第二节 房地产 估价的要素 一、估价当事人 1、房地产 估价人员，具备房地产 估价师执业资格和房地产 估价员从业资格的人员， 合格的房地产专业估价人员，必须具有房地产 估价方面的扎实的理论知识、丰富的实践经 验和良好的职业道德。具有扎实的理论知识和丰富的实践经验，是对估价专业能力的要求； 具有良好的职业道德，是对估价行为规范的要求。 2、房地产 估价机构，有自然人出资，有暂定期内的三级资质、三级、二级、一级资 质。 3、 估价委托人， 委托人有义务向估价机构如实提供其知悉的估价所必须的情况和资料。 二、估价对象，当估价对象仅为房地产权益时，可称为被估价权益。估价对象有在建工程、 期房、已经灭失的房地产、房屋装饰装修部分。概括起来有：土地、房屋、构筑物、在建 工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产。 三、估价目的，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔 偿、税收、保险、争议调处、司法鉴定、出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、 重组、产权转让租赁、清算。 四、价值类型，同一估价对象可能有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一 的，价值类型有公开市场价值和非公开市场价值。公开市场价值的特点有：双方自愿进行 交易；交易双方出于利已动机进行交易；交易双方是清明、谨慎行事的，并且了解交易对 象知晓市场行情；交易双方有充裕时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 非市场价值有：快速变现价值；谨慎价值；清算价值；投资价值。 五、估价时点，估价时点不是随意确定的，应根据估价目的来确定，估价时点在先，价值 估算在后。 六、估价依据有相关法律、法规、政策和标准，委托人提供的有关情况和资料，房地产 估 价机构和房地产 估价师掌握和搜集的有关情况和资料。 七、估价假设是房地产 估价师所必要、但不能肯定而又必须予以明确的前提条件做出的假 定。在估价中要防止出现 3 种情况：滥用估价假设；不明确估价假设；无针对性列举一些 与本估价项目无关的估价假设。对于确定性因素，一般不得进行假设。 八、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。 九、估价程序：获取估价业务；受理估价委托；拟定估价作业方案；搜集估价所需资料； 实地查看估价对象；分析估价对象及房地产市场上；选定估价方法进行测算；确定估价结 果；撰写估价报告；内部审核估价报告；出具估价报告；估价资料归档。 十、估价方法：市场法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地 价修正法等。 十一、估价结果，估价师不宜在完成估价之前与委托人或任何其他与该估价业务有利害关 系人讨论估价结果。这样会影响估价独立、客观、公正地进行。 第三节 对房地产 估价的现实需要 土地使用权出让的需要，房地产转让(买卖、互换、赠与、出资、入股、抵债)和租赁 的需要， 房地产抵押的需要(初次抵押、再次抵押、增加抵押贷款、抵押期间监测、转抵2押、续贷抵押、处置抵押房地产 估价)，房地产征收和征用需要，房地产分割需要，房地 产损害赔偿需要，房地产税收需要，房地产保险需要，房地产争议调处和司法鉴定需要， 企业有关经济行为的需要(出资、投资、合资、合作、合并、分立、改制、重组、产权转让 租赁、清算)，房地产管理的需要，其他方面的需要 第四节 房地产 估价师的职业道德。 独立客观公正，专业胜任能力，诚实守信，勤勉尽责，保守秘密，公平竞争，社会责 任。 第五节 中国房地产 估价行业发展状况 估价的困难表现有：土地和房屋的所有制不同；土地所有制在城市和农村不同，市场 上流通的土地权利是使用权不是所有权，土地和房屋的登记机关不同，行政管理不到位， 房地产市场不够发达。 第二章 房地产 第一节 房地产的含义 一、房地产的定义，房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三 者的结合体。 二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义， 土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物包括房屋和构筑物。房屋一般由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的空间场 所。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水 井、水坝、道路、桥梁、隧道。建筑领域中的建筑物不包括构筑物，会计领域中建筑物不 包括房屋。 其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可 以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能， 或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。 三、实物、权益、区位的含义 1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面 2、权益包括权利、利益和收益，房地产权益以房地产权利为基础包括：①房地产的各 种权利，例如所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、地役权等②受其他房地产权利限制 的房地产权利，同一宗房地产上可以同时存在多种房地产权利③受到房地产权利以外的各 种因素限制的房地产权利④房地产的额外利益或收益。房地产所有权又分为单独所有、共 有和建筑物区分所有权。土地使用权有建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权。 建设用地使用权又包括出让土地使用权、划拨土地使用权和临时用地土地使用权。 房地产权利有物权和债权，租赁权属于债权。物权有自物权和他物权，自物权只有所 有权，他物权又分为用益物权和担保物权，土地使用权和地役权是用益物权，抵押权则是 担保物权。 在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：1）机器、设备、家具等有 形资产，主要是实物的价值 2）专利权、专有技术、著作权(版权)、商标专用权、专营权、 商誉、有价证券(股票、债券)等无形资产，主要是权益的价值。3）房地产，其实物和权益3在价值决定中都很重要。 3、区位，是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位 置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。位置有：坐落、方位、距离、朝向、楼层。 交通是指进出该宗房地产的方便程度―通达性，具体有可及性和便捷性。环境景观有自然 环境、人文环境和景观。外部配套设施有基础设施(道路、给排水、电力、燃气、热气、电 信、有线电视等设施)和公共服务设施(教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用 等非营业性设施。 四、房地产的其他名称：不动产、物业。 五、房地产的基本存在形态：土地形态，对于有建筑物的可以无视建筑物存在或考虑建筑 物存在对土地价值的影响；建筑物形态，对于单独评价建筑物价值时可以无视土地的存在 或考虑土地对建筑物价值的影响。前一种称为独立估价，后一种称为部分估价；房地形态， 第二节 房地产的特性 ①不可移动性（又称位置固定性）②独一无二性③寿命长久性④供给有限性⑤价值量 大⑥流动性差⑦用途多样性，从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、 居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。⑧相互影响性，外部影响有正有负⑨ 易受限制性，政府对房地产的限制一般是通过下列 4 种特权来实现的：管制权、征收权、 征税权、充公权，房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响。⑩保 值增值性，引起房地产价格上升的原因主要有 4 个方面：(1)对房地产本身进行的投资改良 (2)通货膨胀(3)需求增加导致稀缺性增加(4)外部经济或相互影响，其中，对房地产本身进 行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产 价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；需求增加导致稀缺性增加和外部经 济或相互影响所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。 第三节 房地产分类 一、房地产按其用途来划分为下列 10 类：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、 农业、特殊用途、综合。 二、按开发程度来划分为下列 5 类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房。 三、按是否产生收益来划分为下列 2 类：收益性房地产、非收益性房地产。 收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产则难以采用收益法估价。四、 按经营使用方式来划分的类型 四、房地产按其经营使用方式来划分为下列 4 类：出售、出租、营业、自用。 这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价； 出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。 五、按照房地产实物形态的分类：(1)土地(2)建筑物(包括尚未建成的建筑物)(3)土地与建 筑物的合成体(包括在建工程和现房)(4)未来状况下的房地产(5)已经灭失的房地产(6)房 地产的局部(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分(8)以房地产为主的 整体资产或包含有其他资产的房地产(9)整体资产中的房地产。 六、按照房地产权益状况的分类有：干净的房屋和出让土地、干净的房屋和划拨土地、干 净的房屋和集体土地、共有房地产、部分产权的房地产、有租约限制的房地产、设置了地4役权的房地产、设立了抵押权的房地产、有拖欠建设工程款的房地产、列入公告拆迁或征 收征用的房地产、临时用地或临时建筑的房地产、手续不全的房地产、产权不明或权属有 争议的房地产、被依法查封财产保全或其他限制的房地产、违法占地或违法违章建筑的房 地产、房地产的租赁权、房地产的抵押权、房地产的空间利用权、房地产中的无形资产。 第四节 房地产的描述与分析 一、土地的描述与分析 1.名称 2．位置 3．四至 4.面积,此为依法确认的面积，通常以平方米(m2)或公顷(hm2) 为单位。5．形状 6．地势，包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。7．土 壤及地基状况 8。权利状况 9、使用条件 10、开发利用情况 11、交通条件 12、周围环境景 观 13、公共服务设施完备程度 14、其他。 使用条件主要包括：(1)用途；(2) 容积率；(3) 建筑密度；(4) 绿地率(是指用地红 线内绿化用地总面积占土地总面积的比例)；(5) 建筑高度；(6) 建筑后退红线距离(是规 定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度) (7) 建筑间距；；(8)交通出入口方位；(9) 停车泊位；(10)建筑体量、体型、色彩；(11)地面标高；(12)其他要求。 上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：(1)规划要点；（2)规划设计条件通 知书；(3)审定设计方案通知书；(4)建设用地规划许可证；(5)建设工程规划许可证。 二、建筑物的描述与分析认识 1. 名称 2、位置 3、规模 4、年龄 5、层数和高度。通常按照层数或高度，将建筑 物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。6、建筑结构。7、设施设备。包括 给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。需要了解它们的配置和性 能。8、装饰装修，9、层高或净高 10、空间布局 11、防水、保温、隔热、隔音、通风、采 光、日照。12、外观 13、维修养护情况完好程度 14、权利状况、15、占有使用情况 16 其 他情况，物业管理(因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素)，还需 要了解其建设单位(开发商)、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交 付使用的日期等。 第三章 房地产价格和价值 第一节 房地产价格的含义和形成条件 一、 房地产价格的含义， 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价(货币额、 商品或其他有价物)，价格通常用货币来表示，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。 二、房地产价格的形成条件，房地产之所以有价格，是因为它们有用、稀缺，并且人们对 它们有需求。需要具备 3 个条件(1)一种物品有用(2)一种物品稀缺，是相对缺乏不是绝对 缺乏(3)人们对一种物品有需求是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。需求与需要不完 全先等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。 对其需求不仅有自用需求而且还有投资需求甚至投机需求。 价格实质是在市场经济下对有用且稀缺的物品的一种分配方式，6 种分配方式：武力、 礼让、抽签、排队、计划、价格。 第二节 房地产价格的特征 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：①都5是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求等因素的影响；③都是按质论价；优质高价， 劣质低价。 一、地价与一般商品价格的不同，(1)生产成本不同，一般商品的价格必然含有生产成本因 素，而地价不一定含有生产成本因素。地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租 的资本化。地价=地租/利息率。(2)折旧不同，土地由于具有不可毁灭性，不能再生产，其 价格通常随着时间的流逝而自然升高，不仅无折旧，而且有增值。中国有期限的出让土地 使用权也是一个特例，在这种情况下土地应计提折旧。而如果是无限年的土地所有权，就 无须计提折旧(3)价格差异不同。土地由于具有独一无二的特性，所以基本上是一宗土地一 个价格，而且不同的土地之间价格差异较大(4)市场性质不同，一般商品的市场为较完全市 场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。 (5)价格形成时间不同(6)供求变化不同。地价与一般商品的价格虽然都受供求变化的影响， 但由于土地的数量难以增加或减少，且不可移动，其供给弹性较小。 二、房地产价格的特征主要有下列 5 个：(1) 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用 代价的租金。房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。(2) 房地产价格受 区位的影响很大。(3) 房地产价格实质上是房地产权益的价格。在估价中也不可忽视房地 产的实物完好状况对其价值的影响。(4)房地产价格形成的时间较长(5)房地产价格容易受 交易者的个别情况的影响。 第三节 房地产供求与价格 一、房地产需求 1、形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买，如果没有支 付能力的约束，人们对房地产的需要可以说是无止境的。 2、决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的 价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关房地产的价格水平；⑤消费者 对未来的预期。与某种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。 3、房地产的需求曲线：一条向右下方倾斜的需求曲线。 二、房地产供给 1、形成供给有两个条件：一是房地产开发商或拥有者愿意供给，二是房地产开发商 或拥有者有能力供给。供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转 换为该种房地产量+新开发量。 2、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该 种房地产的价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地 产开发商对未来的预期。 3、房地产供给曲线：一条向右上方倾斜的供给曲线。 三、房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房 地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格， 在市场均衡状态下，房地产价格与房地产的需求正相关，与房地产的供给负相关：供 给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格 下降，供给减少，则价格上升。如果需求和供给同时发生变化，均衡价格和均衡交易量也6会发生变化。 四、房地产供求弹性 1、房地产需求弹性，房地产需求弹性主要有房地产需求的价格弹性、房地产需求的收 入弹性、房地产需求的人口弹性、房地产需求的交叉价格弹性和房地产需求的价格预期弹 性。 2、房地产供给弹性，房地产供给弹性主要有房地产供给的价格弹性和房地产供给的要 素成本弹性。 3、弹性数值的类型，弹性较大，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较敏 感的；弹性较小，说明一个经济变量对于另一个经济变量的变化是较不敏感的。弹性数值 分为 5 种类型：①弹性大于 1 的情况，称为富有弹性；②弹性小于 1 的情况，称为缺乏弹 性；③弹性等于 1 的情况，称为单一弹性；④弹性为无穷大的情况，称为完全弹性；⑤弹 性等于零的情况，称为完全无弹性。 一种房地产的需求价格弹性取决于该种房地产有多少种替代品。在有较相似的替代品 存在的时候，价格的上涨会使消费者减少对该种房地产的购买，而转向购买更多的替代晶， 这时需求的价格弹性较大；如果没有较相似的替代品，需求往往就缺乏价格弹性。 五、房地产供求与价格之间关系的特殊性，可以将房地产的供求状况分为 4 种类型：①全 国房地产总的供求状况；②本地区房地产的供求状况；③全国本类房地产的供求状况；④ 本地区本类房地产的供求状况。决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区 本类房地产的供求状况 第四节 房地产价格和价值的种类 一、价值、使用价值和交换价值，在房地产 估价中一般所说的价值也是指交换价值。 二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值， 1、成交价格是一个已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财务，动机、对交 易对象和市场行情了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关 系、卖者的价格策略等不同而不同。理解成交价格，还应对其形成的机制，即卖价(供给价 格)、买价(需求价格)、成交价三者的关系有所了解，在实际交易中，只有当买者所愿意支 付的最高价格，高于或等于卖者所愿意接受可最低价格时，交易才可能成功。一笔成功的 交易中，最高买价成交价最低卖价。在卖方市场下，成交价格往往是偏高的；在买方市场 下，成交价格往往是偏低的。 成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可将成交价格区分为正常成交价 格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚 实无欺、没有利害关系下进行交易形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、 垄断、胁迫等的影响；反之，则为非正常成交价格。正常成交价格的形成条件有 7 个：(1) 公开市场。(2)交易对象本身具备市场性。(3)众多的买者和卖者。 (4)买者和卖者都不受 任何压力，完全出于自愿。(5) 理性且自私的经济行为。(6) 买者和卖者都具有完全信息。 (7)适当的期间完成交易。 2、市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交 价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。73、理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供 给相等的条件下形成的价格。 市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。在 正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下 波动，不会偏离太远。房地产 估价所评估的是房地产的市场价格。 4、评估价值还可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼，如采用比较法估算 得出的结果通常称为比准价格，采用成本法估算得出的结果通常称为积算价格，采用收益 法估算得出的结果通常称为收益价格。 收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得 的价值倾向于成交价格。此外收益法求得的价值趋向于理论价格，市场法求得的价值趋向 于市场价格。在市场泡沫时，市场法求得的价值(市场价格)大大高于收益法求得的价值(理 论价格)。在市场不景气时，成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值。 从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格=市场价格。 三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值。 某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的， 包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或做 出的评价。而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。在某 一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。 在评估市场价值时，收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收 益率，而在评估投资价值时，该折现率是某个具体的投资者所要求的最低收益率(通常称为 最低期望收益率)。这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险 程度相对应的社会一般收益率。投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产 的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。就 投资价值与市场价值相对而言，房地产 估价所评估的是房地产的市场价值。 四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值。 采用公允价值的条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场②企业能够从 房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格或其他信息。市场价值与公允价值的 内涵基本相同。就原始价值、账面价值、公允价值与市场价值相对而言，房地产 估价所评 估的是房地产的市场价值、公允价值。 五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值 中国目前的房租有市场租金(或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金)、商品租 金(是以房地价值为基础确定的租金，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、 房产税、保险费、地租和利润八项因素)、成本租金(是按照出租房屋雨经营成本确定的租 金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成)、准成本租金和福利租 金。房租有按使用面积计算的，也有按建筑面积计算的。住宅一般是按使用面积计租，非 住宅一般是按建筑面积计租。真正租金除了前述的八项外还有租赁费用和租赁税费。 房地产抵押价值评估只能演变为评估房地产在估价时假定未设立法定优先受偿权利下 的市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。再次抵押价值等于总评估市场价值一上次抵押8贷款折成的价值。 保险价值通常不包含不可损毁的土地价值，是指建筑物的重建成本和重建期间的经济 损失。 六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格 中国通常不存在土地所有权价格评估。房地产使用价格主要是指土地使用权价格(建设 用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权)，其他权益的价格主要有租赁权价格、抵押 权价格、地役权价格。 七、实际价格和名义价格，实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交 日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不 是在成交日期时一次付清的价格。 八、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。在房地产的现货价格 和期货价格中，最典型的是现房价格(含土地价格)和期房价格(含土地价格)。期房价格与 现房价格之间的关系有：期房价格＝现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收 益的折现值-风险补偿。 九、市场调节价、政府指导价和政府定价，政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他 有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。估价 结果不得超出政府指导价规定的幅度。政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部 门，按照定价权限和范围制定的价格。对于实行政府定价的房地产，估价结果应以政府定 价为准。 十、基准地价、标定地价和房屋重置价格，基准地价、标定地价和房屋重置价格都是一种 评估价格。 十一、土地价格、建筑物价格和房地价格 根据土地的“生熟”程度，把土地粗略地分为生地、毛地、熟地三种，由此又有生地 价格、毛地价格、熟地价格。房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的 价格，它往往等同于人们平常所说的房价。对于同一宗房地产而言，有：(1)房地价格＝土 地价格+建筑物价格；(2)土地价格＝房地价格-建筑物价格；(3)建筑物价格＝房地价-土地 价格。 十二、总价格、单位价格和楼面地价，楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位 建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积， 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价 /容积率。 十三、起价、标价、成交价和均价，起价是指所销售的商品房的最低价格。所以，起价通 常不能反映所销售商品房的真实价格水平。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价 的平均价格和成交价的平均价格。这个价格一般可以反映所销售商品房的价格水平。 十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价，保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定 的拍卖标的可售的最低价格。当拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时， 该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。因此有保留价的拍卖中，最高应价9不一定就是成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的情况下，该最高应价才能成为成 交价。 第四章 房地产价格影响因素 第一节 房地产价格影响因素概述 一、对房地产价格影响因素的总认识 1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的 3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的 4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。 5、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化 6、各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的 7、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的 8、同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 二、房地产价格影响的分类：房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又 分为区位因素、实物因素和权益因素三类。也可分为一般因素、区域因素和个别因素。一 般因素是对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素。区域因素是指对估价对象周围一 定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素。个别因素是指对估价对象房地产价格水 平有所影响的估价对象自身状况因素。它们三者不是固定的，随着估价对象范围扩大，某 些一般因素也许会变为区域因素，某些区域因素也许会变为个别因素。 第二节 房地产自身因素 一、区位因素 1、房地产区位的优劣直接关系其所有者或使用者的经济收益、生活满足程度或社会影 响。房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。房地产的区位 有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经 济位置却会发生变化。 2、位置包括房地产所处的方位、距离、朝向和楼层。方位在十字路口中，其价格高低 是西北角、东北角、西南角、东南角。对于东西走向的街道、水流来说位于北侧的房地产 价格通常高于位于南侧的房地产价格。对于位于山坡上的房地产则是南坡的房地产价格通 常高于北坡的房地产价格。同一街道的商业房地产背阳面的地价高于向阳面的地价。但在 寒冷地区的可能相反，向阳面的地价高于背阳面的地价。距离有空间直线距离、交通路线 距离、交通时间距离、经济距离。交通时间距离从理论上讲更为科学。对于朝向一般认为 南方为上、东方次之、西又次之、北不良。住宅最好是坐北朝南。没有电梯的中间楼层最 优、顶层较劣。有电梯的中高导住宅，城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优、三层 以下较劣。 2、交通，交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具、路况、交通线 路数量、与交通站点的距离、停车的方便程度、交通管制。 3、环境景观，这方面的因素主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境和卫生 环境和人文环境。104、外部配套设施有房地产外部基础设施和公共服务设施。 二、实物因素 1、土地实物因素，①面积②形状③地势，一般来说，土地平坦，地价较高；土地高低 不平，地价较低。在其他条件相同时，地势高的房地产的价格，要高于地势低的房地产的 价格④土壤及地基状况，土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力，酸性土壤对混凝土有很大 的破坏作用，碱性土壤不利于植物生存。地基状况是指地基的承载力、稳定性和地下水位 等。⑤宗地内基础设施完备程度和场地平整程度。 2、建筑物实物因素，①建筑规模②建筑结构③设施设备④装饰装修⑤层高或净高⑥空 间布局⑦防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照⑧外观⑨完损程度。 三、权益因素，主要是指对房地产利用的限制：房地产权利的设立和行使的限制；房地产 使用管制；房地产相邻关系的限制。①权利状况，有所有权、使用权、地役权、抵押权、 租赁权等，以及这些权利是否完整、清晰等等。②使用管制，城市规划中地下建筑面积通 常不计入容积率。因此容积率有包含地下建筑面积和不包含地下建筑面积的，交出让金的 也有按地下建筑面积交或折成三分之一交的。③相邻关系主要有：一方面为用水排水、通 行、辅设管线提供方便。另一方面，在自己的土地建造建筑物不能妨碍相邻建筑物的通风、 采光、日照，不得违反规定弃置固体废物、排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁 波辐射等有害物质，挖掘土地、建造建筑物、辅设管线以及安装设备不得危及相邻房地产 的安全。 第三节 人口因素 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增 加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价 格也就会下落。人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。 随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需住房的总量将 增加，房地产价格有上涨的趋势。 第四节 制度政策因素 房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，在房地产制度政策中，房地产价 格政策对房地产价格的影响也很大，房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价 格政策；一类是低价格政策。低价格政策并不意味着造成房地产价格的绝对水平低下；同 理，高价格政策也不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。抑制房地产价格的措施主要 有：①政府在房地产价格上涨过快时通过增加土地供应，加快房屋建设，以增加房地产的 供给，从而平抑房地产价格；②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价；③ 制定最高限价，规定房地产交易时不得突破此价格；④建立一套房地产交易管理制度，遏 制房地产投机炒作。 税收政策，房地产税收有房地产开发环节、房地产转让环节、房地产持有环节。增加 买方的税收会抑制房地产需求，使房地产价格下降，反之会使房地产价格上升。 对房地产价格有影响的规划有：国发经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体 规划、土地利用年度计划、土地供应计划。 第五节 经济因素11影响房地产价格因素的有：经济发展状况、居民收入水平、物价、利率、汇率。不论 一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起房地产价格的变动，如建筑 材料价格、建筑人工费的上涨，会增加房地产的开发建设成本，从而可能推动房地产价格 上涨。从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。房地产价格与利 率负相关，利率下降，房地产价格会上升；利率上升，房地产价格会下降。但从房地产开 发商来看，利率上升，房地产价格上升；利率下降，房地产价格下降。从房地产购买者来 看，利率上升，房地产价格下降、利率下降、房地产价格上升。由于在国际房地产投资中， 汇率波动会影响房地产的投资收益，当预期某国的货币会升值时，会吸引国外资金购买该 国房地产，从而使房地产价格上涨、相反则会使房地产价格下降。 第六节 社会因素 影响房地产价格的社会因素有：政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。 房地产投机对房地产价格的影响可能出现 3 种情况：①引起房地产价格上涨；②引起房地 产价格下跌；③起着稳定房地产价格的作用。城市化意味着人口向城市地区集中，造成对 城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。 第七节 国际因素 影响房地产价格的国际因素有：世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和 军事 冲突状况。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。为吸引投资者通常会采 取低地价政策，从而会使房地产价格低落；但如果在其他方面采取优惠政策，吸引了大量 外来投资者进入，则对房地产的需求会增加，从而会导致房地产价格上涨。如果国与国之 间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致房地 产价格下跌。遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度 下跌。 第八节 其他因素 一、行政隶属变更 二、心理因素，心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理 因素主要有下列几个：①购买或出售心态；②个人欣赏趣味(偏好)；③时尚风气；④接近 名家住宅心理；⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等 三、重要政治人物的健康状况。 第五章 房地产 估价原则 第一节 房地产 估价原则概述 一、房地产 估价原则概述，房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成 和变动过程，仍然存在一些基本规律。人们在房地产 估价的反复实践和理论探索中，逐渐 认识了房地产价格形成和变动的规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房 地产 估价所依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产 估价的原则 二、房地产 估价的原则有：①独立客观公正原则②合法原则③最高最佳使用原则④估价时 点⑤替代原则⑥谨慎原则。可以把这些原则分为三个层次：基本原则、普适技术性原则、 特殊原则。独立客观公正是基本原则。而普适性原则(或一般原则)有独立客观公正原则、12合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。除了独立客观公正原则外，其 余都是技术性原则，也称为普适技术性原则。特殊原则是指谨慎性原则。 最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则是相互对应的，因 此谨慎原则也属于技术性原则。 三、 房地产 估价原则的作用， 房地产 估价原则可以使不同的房地产 估价师对于房地产 估 价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点的 评估价值趋于相同或近似。房地产 估价原则可以作为估价时的指南。评判一个评估价值是 否正确，很重要的一点是否遵守了估价原则。 第二节 独立客观公正原则 独立客观公正原则要求房地产 估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均 是公平合理的价值。独立的要求是房地产 估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全 凭借自己的专业知识、经验应有的职业道德进行估价。客观的要求是房地产 估价师不应带 着自己的好恶情感偏见、完全从客观实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地 产 估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。 房地产 估价机构应当是一个不依附他人、不受他人束缚的独立机构。所以房地产 估 价机构是由房地产 估价师为主的自然人出资设立，房地产 估价机构和房地产 估价师在执 业中应采取回避原则，房地产 估价机构和房地产 估价师在估价中不受委托人等外部因素 的干扰，不应屈从外部压力。 第三节 合法原则 合法原则要求房地产 估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。房地产之 所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是上房地产权益的价值，但估价对象的权益 不是委托人或房地产 估价师可以随意假定的，必须有其法律、法规或政策等依据。依法判 定的权益包括依法判定权利类型及归属，以及使用、处分等权利。具体来说遵守合法原则 应当做到下列几点： (1)在依法判定的权利类型及归属方面，一般应以房地产权属证书、权属档案以及 相关合同等其他合法权属证明为依据。现行的房地产权属证书有房屋权属证书、土地权属 证书或者统一的房地产权证书。房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和 《房屋他项权证》三种。土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集 体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。当县级以上地方人民政府由一个部门统 一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产 权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。值得注意的 是遵守合法原则中不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法 规和政策等规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将作为哪种权利状况的房地产 来估价。任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相 匹配，但法律法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外。 在依法判定的使用权利方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。 例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对 该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。13在依法判定的处分权利方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等 允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、抵债、赠与等。 在依法判定的其他权益方面，评估出的价值必须符合国家的价格政策。此外，还可 将合法原则拓展到对采用的估价技术标准和估价主体资格的要求上。具体说，房地产 估价 应采用国家和估价对象所在地的有关估价技术标准，应当由房地产 估价机构和房地产 估 价师进行。 第四节 最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求房地产 估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最 佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对 象的价值达到最大化的一种最可能的使用。 最高最佳使用原则与合法原则的关系是：遵守了合法原则，不一定能符合最高最佳使 用原则的全部要求，遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的 要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。 最高最佳使用具体包括 3 个方面：①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。 寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式：然后从下列 4 个方面依序筛选：(1)法律上的许可性。(2)技术上的可能性。(3)经济上的可行性。(4) 价值是否最大。 收益递增递减原理可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。收益递增递减原理揭示的 一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系叫做收益递减规律。揭示的第 二种关系是所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系也叫做规模收益(三种可能：产出 量增加比例与投入量增加比例相同；产出量增加比例大于投入量增加比例；产出量增加比 例小于投入量增加比例)。在扩大规模时一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一 个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。 均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。 它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。 适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮 助我们确定最佳使用。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当房地产与外部环境最协调，同时 内部构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。 当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下 列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：(1)保持现状前提。认为保持现状、继 续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。现有建筑物应予保留的条 件是：现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑 物的费用之后的余额。(2)装修改造前提。认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利 时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提进行估价。对现有建筑物应进行装修改 造的条件是：预计装修改造后房地产价值的增加额大于装修改造费用。(3)转换用途前提。 认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提进行估价。转换 用途的条件是：预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。(4)14重新开发前提。认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再 予以使用为前提进行估价。(5)上述情形的某种组合。最常见的是第三种转换用途与第二种 装修改造的组合。除了第一种外，不能以其中一个可行，就判断该种估价前提就为最高最 佳使用，而是将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判 断与选择。 第五节 估价时点原则 估价时点原则要求房地产 估价结果是由估价目的决定的某个特定时间的价值。这个特 定时间既不是委托人也不是房地产 估价师随意假定的，必须根据估价目的来确定。确定估 价时点的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估对象价值的时间界 限。 遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算是遵守了，更本质 的是估价时点确定应在先，价值估算应当在后，而不是先有了评估价值之后，再把它定义 在某个时间上的价值。在评估现在的价值，通常将估价人员实地查看估价对象期间或估价 作业期 (估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日) 内 的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来 的某个日期定为估价时点。因此在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况 和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头，确定了估价目的，其他便可以 根据其来确定。 不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点的状况， 但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。当估价时点为过去时，房地产市场状况也是 过去时，估价对象也是过去时。当估价时点是现在时，房地产市场状况也是现在时，但估 价对象可以是过去时，现在时，未来时。当估价时点是未来时，房地产市场状况也是未来 时，估价对象状况也是未来时。 在评估拆迁中调换房屋为期房时的房地产市场价格时应注意：估价时点应与评估被拆 迁房屋的房地产市场价格的评估时点一致。一般为房屋拆迁许可证颁发之日或拆迁实施之 日。估价对象状况应以协议中约定为准，评估价值或商定价格不应在将来期房换成现房时， 因市场状况变化了就调整，只有交付的房屋状况与协议中有出入时，才应对评估价值或设 定价格进行相应调整。 第六节 替代原则 替代原则要求房地产 估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指其实物、权益、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相 当的房地产。具体一点说，类似房地产是在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方 面与估价对象相同或相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。同一供求范围是 指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的其他房地产的区域范围。 替代原则对于具体的房地产 估价，指明了下列两点：(1)如果附近有若干相近效用 的房地产并已知其价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估 价对象的价格。 (2)不能孤立地思考估价对象的价格， 要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。 第七节 谨慎原则15谨慎原则是评估房地产抵押时，应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定因素的情 况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时， 可能受到的限制，未来可能发生的风险与损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的 市场价值，不低估房地产 估价师知悉的法定优先受偿款。在估价过程中如果面临是确定性 因素则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。 第六章 市场法 第一节 市场法概述 一、市场法的含义 市场法又称市场比较法、比较法，是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值 的方法。可比实例，也称为可比房地产，是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交 日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的类似房地产。 市场法本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法求得的价值 称为比准价格。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 二、市场法适用的估价对象和条件 1、市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产。数量少或 很少发生交易的房地产难以用市场法估价。 2、市场法需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。如果在房 地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。 3、市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成 本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等； 三、市场法估价的操作步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例的成交价 格进行适当的处理(分为价格换算、价格修正、价格调整)④求取比准价格。 第二节 搜集交易实例 一、搜集大量交易实例的必要性，运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。 只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握估价对象所在地的正常房地产市场价格行情。 才能保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。 二、搜集交易实例的途径主要有下列几个：(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。(2) 向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关情况(3) 向房地产交易当事人、四邻、律师、会计师、等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关 交易情况。(4)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实 例及经手的估价案例资料(5)与房地产出售者或其代理人，如业主、房地产开发商、房地产 经纪人等洽谈，获得其房地产的要价资料，查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租 的广告、信息等资料，参加房地产交易展示会。 三、搜集交易实例的要求，搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本 保证。内容包括：①交易实例房地产的基本状况②交易双方③成交日期④成交价格⑤付款 方式⑥交易情况(交易目的、交易方式、交易税费负担方式、有无利害人之间交易、急于出 售或购买等特殊情况) 四、建立交易实例库16第三节 选取可比实例 一、选取可比实例的必要性，需要从中选择符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易 实例。这些用于参照比较的交易实例，称为可比实例。 二、选取可比实例的要求 1、数量要求，一般要求选取 3 个以上(含 3 个)、10 个以下(含 10 个)的可比实例即可。 2、质量要求，①可比实例应是估价对象的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估 价目的吻合；③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点(一般一年以上不选用)；④可比 实例的成交价格应尽量为正常价格(或能够修正为正常价格)。类似房地产应符合的条件为： (1)在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。(2) 用途应与估价对象的用途相同(3) 规 模应与估价对象的规模相当。 选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的 0.5―2 范围内， 即：0.5≤可比实例规模/估价实例规模≤2(4)建筑结构应与估价对象的建筑结构相同(5)档 次应与估价对象的档次相当(6)权利性质应与估价对象的权利性质相同。 3、选取可比实例有时可以用分配法。当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选 取其中估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能劣胜优汰。 第四节 建立比较基准 选取了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之 间的口径一致、形式相同、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来。建 立价格可比基础包括：①统一房地产范围②统一付款方式；③统一采用单价；④统一币种 和货币单位；⑤统一面积内涵；⑥统一面积单位 一、统一房地产范围，是指只能选取主干相同的房地产的交易实例作为可比实例。在实际 估价中有三种情形：①房地产实物范围不同，这里范围不同是指有与无的区别，不是好与 坏、优与劣、新与旧的差别。②含有非房地产成份③带有债权债务的房地产。 二、统一付款方式，将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数 额。 三、统一采用单价，在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。 四、统一币种和货币单位，汇率选择的时间是在市场状况调整之前还是之后再进行换算的。 五、统一面积内涵，在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价， 也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下： 建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积 建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积 套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积 六、统一面积单位，平方米下的价格＝亩下的价格÷666．67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0. 平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579 第五节 交易情况修正 一、交易情况修正的含义，可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于 要求评估的估 价对象的价格是客观合理的， 所以， 如果可比实例的成交价格是不正常的，17则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。 二、造成成交价格偏离正常价格的因素(2)强迫出售或强迫购买的交易(2)有利害关系人之 间的交易。(3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易(4)急于出售或急 于购买的交易。(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易(6)相邻房地产的合 并交易 (7)特殊交易方式的交易。 (8)交易税费非正常负担的交易。 (9)受迷信影响的交易。 三、交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一 般公式为：可比实例成交价格 X 交易情况修正系数＝正常价格，采用差额法进行交易情况 修正的一般公式为：可比实例成交价格+交易情况修正数额＝正常价格 对于交易税费非正常负担的处理方法，正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由 卖方缴纳的税费比率)或买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)。卖方实际得 到的价格=正常成交价格-应当卖方缴纳的税费。买方实际付出的价格=正常成交价格+应由 买方缴纳的税费。 第六节 市场状况调整 一、市场状况调整的含义，可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期 时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该 在估价时点时的房地产市场状况下形成的。应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在 估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的 调整，称为市场状况调整，称为交易日期调整。 二、交易日期调整的方法，在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房 地产价格可能发生的变化有 3 种情况：①平稳；②上涨；③下跌。当房地产价格为平稳发 展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调 整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。 采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为： 可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。 可比实例在成交日期时的价格 X(1±T％)＝在估价时点时的价格 可比实例在成交日期时的价格 X (100±T)/100＝在估价时点时的价格 (1±T％)或(100±T)/100 是交易日期调整系数。， 价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某 个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一 时期作为基期的，称为环比价格指数。 价格变动法有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。公 期数 式为： 可比实例在成交日期时的价格× （1＋价格变动率） ＝可比实例在估价时点的价格。 可比实例在成交日期时的价格×（1＋价格变动率×期数）＝可比实例在估价时点的价格。 市场价格指数或变动率应采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。 第七节 房地产状况的调整 一、房地产状况调整的含义，进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下 的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。可比实例房地产状况应是其成交价格所 对应或反映的房地产状况而不是它在估价时点或其他时候的状况。18二、房地产状况调整的内容 1、区位，区位状况比较、调整的内容主要包括：位置（方位、距离、朝向、楼层）、 交通、环境景观、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等影响房地产价格的因 素。 2、实物，实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形 状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度、土地平整程度等影响房 地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑规模、建筑结构、设施、 设备、 装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使 用率、层高、完损程度等影响房地产价格的因素。 3、权益，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件(如 容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。 三、房地产状况调整的思路和方法，房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类 房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方 面的；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实 例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异程 度；最后根据状况差异程度转换为价格差异程度。根据价格差异程度对可比实例的价格进 行调整。 具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。 直接比较调整一般是采用评分的办法，以估价对象房地产状况为基准(通常定为 100 分)，将可比实例房地产状况与它逐项进行比较、打分。直接比较调整的表达式为： 可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/（ ）=在估价对象房地产状况下的价格， 上式括号内应填写的数字，为可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。 间接比较调整与直接比较调整相似，所不同的是设想一个标准房地产状况，然后以此 标准房地产状况为基准(通常定为 100 分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐 项进行比较、打分。采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为： 可比实例在其房地产状况下的价格 X 100/（）X()/100=在估价对象房地产状况下的价格， 上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得 分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。 第八节 求取比准价格 一、求取某个与可比实例对应的比准价格的方法 修正、调整系数连乘形式： 比准价格＝可比实例价格 X 交易情况修正系数 X 交易日期调整系数 X 房地产状况调整系数 (2)修正、调整系数累加形式： 比准价格＝可比实例价格 X(1+交易情况修正系数+交易日期调整系数十房地产状况调整系 数) 二、 将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法 主要有三种：平均数法、中位数法、众数法。其中平均数法最常用 第七章 成本法19第一节 成本法概述 一、成本法含义，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后 将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格是指假设 在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价 对象的必要支出和应得利润。成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础 来求取房地产价值的方法。成本法也称为积算法，求得的价值也称为积算价格。成本法的 本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取房地产的价值。 二、成本法的理论依据，成本法的理论依据是生产费用价值论――商品的价格是依据其生 产所必要的费用而决定。成本法中拆旧可以视为对房地产状况的调整，即将估价对象假定 为新的状况下的重新价格调整为实际上是旧的状况下的价格。成本法与市场法本质的区别 在于看重新购建价格或可比实例价格的来源方式，若重新购建价格是直接还原于市场上类 似的房地产成交价格，则就属于市场法，若是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新 开发建设成本则就属于成本法。不过，成本法价格的各个构成部分以及建筑物折旧的求取 会用市场法。 三、成本法适用的对象和条件，只要是新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建 设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估 价。成本法特别适用于很少交易、又没有收益或没有潜在经济收益的房地产，有独特设计 或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产以及单纯建筑物或其装饰装修部分，通 常也是采用成本法。在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成 本法估价。成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。成本法主要 适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房 地产的价值。 在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对 效用的增大有所作用才能构成价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的， 而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以 大量重复生产。 要注意如下三个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发 商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客 观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时， 价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。三是应地客观成本的基础上结合选址、 规划设计等分析进行调整。 成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值，在中国可视为房屋所有权和在估价 时点剩余使用期限的土地使用权的价值。 四、成本法估价的操作步骤：①弄清估价对象房地产价格构成，搜集相关资料；②测算重 新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。 第二节 房地产价格的构成20以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地 产开发经营方式为例，房地产价格通常由 7 大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③ 管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。 一、土地取得成本，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列 3 种：(1) 通过市场购买取得，土地取得成本包括土地使用权购买价格（用市场法、基准地 价修正法、成本法取得）和买方缴纳的税费。(2) 通过征收集体土地取得，土地取得成本 包括在征用中发生的费用（土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费、社会 保障费用以及征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费和新菜地开发建设基金）和土地使用 权出让金等。(3) 通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费 用（被拆迁房屋的房地产市场价格、被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额、搬迁补助 费、安置补助费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费和房屋拆迁管理费、房屋拆迁服 务费、房屋拆迁估价费、房屋拆除和渣土清运费）和土地使用权出让金等。 二、开发成本，开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直 接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主 要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费，对于土地取得成本中含有的房屋拆除费和场 地平整费用的，则在此就不应没有或只有部分场地平整费用。(2)房屋建筑安装工程费，包 括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用和装饰装修工程费用。(3) 基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力、有线电视等 设施的建设费用。(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费 用。(5)其他工程费，如工程监理费、竣工验收费（6）开发期间的税费。公共配套设施建 设费用视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设 成本中，或在两者进行合理分摊。 三、管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员 工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。 四、销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。 销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。 五、投资利息，此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本、 管理费用和销售费用的利息。不仅仅指的是借款的利息和手续费。销售税费不计算投资利 息。 计算投资利息的基础工作是估算开发期，在成本法中，开发期的起点一般是取得房地 产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期，也一般是估价时点。若估价对象是 现房的一般是假设估价对象有估价时点时竣工验收完成的。估算开发期也可以采用类似于 市场法的方法，即通过类似房地产已发生的开发期的比较、修正和调整来求取。 确定开发期后，各项成本和费用均应按照它们在估价时点的正常水平来估算，而不是 按照它们在过去发生时的实际或正常来估算。在确定计算期时，起点是该项费用发生的时 点，终点是开发期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。费用也是假设在计息期均 匀发生的并具体视为集中发生在该时间段的期中。21六、销售税费，销售税费是指预售未来开发完成的房地产或者销售开发完成后的房地产应 由卖方缴纳的税费，可分为下列两类：(1)销售税金及附加，简称“两税一费”(2)其他销 售税费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费等。不包括由买方负担的契税。也不包 括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。在估价时通常是按售价乘以比率来测算。 七、开发利润，现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用 和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要 事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几 点：（1)开发利润是土地增值税、企业所得税前的，简称为税前利润，开发利润＝开发完 成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费。 （2） 开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开 发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。（3）开发利润通常按照 一定基数乘以相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列 4 种： 1)计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即： 直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本） 2)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用，相应的利润率可称为 投资利润率，即：投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用） 3)计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润 率可称为成本利润率，即： 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用） 4)计算基数＝开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率， 即： 销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利 润）X 销售利润率。公式变形得到 开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费）X 销售 利润率/（1－销售利润率）。 所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数， 应选用相对应的利润率 （4）利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的 第三节 成本法的基本公式 一、成本法最基本的公式：积算价格＝重新购建价格一折旧，可以根据两类估价对象具体 化：①新开发的房地产②旧的房地产。 二、适用于新开发的房地产的基本公式 1、适用于新开发的房地的基本公式， 新开发的房地价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开 发利润222、 适用于新建成的建筑物的基本公式， （不包含土地取得成本、 以及与土地开发有关费用。 ） 新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用＋销售费用+投资利息+销售税费+开发利 润 3、适用于新开发的土地的基本公式， 新开发的土地价值＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息 十销售税费+开发利润 对于新开发区内的土地是成片开发，对于某宗土地的单价要考虑其可转让土地面积所 占的比率，开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积的总面积/开发 区 用地总面积×100%。实际测算时通常分为下列 3 大步骤进行：(1)计算开发区全部土地 的平均价格。(2)计算开发区可转让土地的平均价格。(3)计算开发区某宗土地的价格。 新开发的房地产采用成本法虽然一般不存在物质折旧，但功能折旧、经济折旧和可能 的增值因素，予以适当的减价或增价调整。 三、适用于旧的房地产的基本公式，旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价 格-建筑物折旧。 第四节 重新购建价格的求取 一、重新购建价格的含义，重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对 象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。前者可以 理解为重新购买后者可以理解为重新生产。理解其含义应特别记住下列 3 点：(1)重新购建 价格是估价时点时的价格。(2)重新购建价格应是客观的价格。（3）建筑物的重新购建价 格应是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格是在估价时点状况下的价格， 而土地的增价、减价因素一般已考虑在土地的重新购建价格中。 二、重新购建价格的求取思路 求取房地的重新购建价格，一是不将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分 而是模拟开发商的开发过程，在价格构成基础上采用成本法求取。二是分为二个部分，先 求取土地的重新购建价格，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。后者适用于直接在 熟地上进行房地建设的或有关成本费用可以在土地和建筑物进行分配的情况。在实际估价 中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。 求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准 地价修正法等求取其重新购置价格，注意，有旧建筑物反而会降低土地价值减损的情况。 求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且该土地为没有该 建筑物的空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在该土地上建 造与旧建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物必要支出应得利润，也可以设想将建筑物 发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的全新建筑物移交给发包人，在这种 情况下发包人应支付给建筑承包商的全部费用及发包人应得利润 三、建筑物重新购建价格的求取方式，建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种： （1）重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建 筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同 的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。（2）重置价格又称重23置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价 时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 一般建设物适用于重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。但年代久远、 缺乏与旧建筑物相同材料工艺使复制有困难的一般也只好用重置价格。重置价格要比重建 价格低。 四、建筑物重新购建价格的求取方法，建筑物的重新购建价格可以采用市场法、成本法求 取，也可以通过政府或其授权部门公布的房屋重置价格或房地产市场价格扣除基中可能包 含的土地价格来求取。其基本求取公式有： 建筑物重新购建价格=建筑安装工程费＋专业费用+管理费用＋销售费用+投资利息+销售税 费+开发利润。具体方法有： 1、单位比较法，单位比较法是以估价对象建筑物为整体，选取某种与该类建筑物的建 筑安装工程费相关的某种计量单位为比较单位，通过调查了解在估价时点的近期建成的类 似建筑物的这种单位建筑安装工程费，并对其做适当的修正、调整再加上相应的费用来求 取建筑物重新购建价格的方法。单位比较法实质是一种市场法。主要有单位面积法和单位 体积法。 2、分部分项法，分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基 础来求取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相 应的单位价格或成本，将它们相加之后，再加上相应的费用来求取建筑物重新购建价格的 方法。 在运用分部分项法估算建筑物的重新购建价格时，需要注意如下 2 点：(1)应结合各构件或 工程的特点使用计量单位；(2)不要漏项或重复计算，以免造成估算不准。 3、工料测量法，工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数， 然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加，再加上相应费用来求取 建筑物重新购建价格的方法。工料测量法的优点是详细准确，缺点是费时费力并需有其他 专家(如建筑师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。 4、指数调整法，指数调整法是利用有关成本指数或变动率，将估价对象建筑物的原始 成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于 检验其他方法的估算结果。具体方法与市场状况调整的方法相同。 第五节 建筑物折旧的求取 一、建筑物折旧的含义和原因 估价上的折旧与会计上的折旧，虽然有相似之处，但由于两者内涵不同而有着本质上 的区别。估价上的建筑物折旧是指由各种原因所造成的价值损失，其金额为建筑物在估价 时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额。从建筑物重新购建价格中扣除建筑物折 旧，相当于对其实际上不是全新状况进行在相应减价调整，所得的结果表示建筑物在估价 时点状况下的市场价值。在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧 三个方面。 物质折旧又称为有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物 价值损失。进一步可以归纳为 4 个方面：①自然经过的老朽；②正常使用的磨损，工业用24途的建筑物分为受腐蚀和不受腐蚀的；③意外破坏的损毁，包括自然方面和人为方面；④ 延迟维修的损坏残存。 功能折旧又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值 损失。造成的原因可能是建筑设计上的缺陷，过去的建筑标准过低，人们的消费观念变更、 建筑技术，出现了更好的建筑物等等。 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失， 不利因素可能是经济因素（供给过量、需求不足），区位因素（景观被破坏、自然环境恶 化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变）、也可能是其他因素（政府政策变化、采取宏 观调控措施）。可将经济折旧分为永久性的和暂时性的。 二、建筑物折旧的求取方法，可归纳为 3 类：①年限法；②市场提取法；③分解法。 1、 年限法， 是根据建筑物的经济寿命、 有效年龄或剩余经济来求取建筑物折旧的方法。 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工之日起开始 到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到建筑物地房 地产价值不再有贡献为止的时间。对于收益性房地产来说，就是从建筑物竣工之日开始， 在正常市场和运营状态下，房地产产生的收人大于运营费用，即净收益大于 0 的持续时间。 建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定、相同类型的建筑物在不同地区的经 济寿命也可能不同。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命 都有可能得到延长。 建筑物的经过年数分为实际年龄和有效年龄。实际年龄是建筑物从竣工验收合格之日 起到估价时点时的日历年数。有效年龄是在估价时点的建筑物状况和效用所显示的年龄。 有效年龄可能短于也可能长于实际年龄：①建筑物的维修养护正常的，有效年龄与实际年 龄相当；②建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效年龄短于实际年 龄；③建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效年龄大于实际年龄。建筑物的剩余寿 命有剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后 的寿命，建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。建筑物的有效年龄 是从估价时点向过去计算的时间，剩余经济寿命是从估价时点开始到建筑物经济寿命结束 为止的时间。两者之和等于建筑物的经济寿命。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的 寿命应为经济寿命，年龄应为有效年龄，剩余寿命应为剩余经济寿命。年限法中最主要的 是直线法。每年折旧额是一个常数。成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或大范围 建筑估价摸底调查时用。 2、市场提取法，是利用含有与估价对象中的建筑具有类似折旧状况的建筑物的可比实 例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑 物的折旧类型（物质折旧、功能折旧、经济折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物的折 旧类型和折旧程度相同或相当。市场提取法是先知道旧的房地价值，然后利用适用于旧的 房地成本法公式反求出建筑物折旧。建筑物折旧＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价 格－旧 房地的价值，步骤有：①从当地房地产市场搜集大量的交易实例②从所搜集的交 易实例中选取三个以上可比实例，要求与估价对象有类似折旧状况③对可比实例的成交价 格进行付款方式等有关换算交易情况修正，房地产状况调整（不对其中的折旧状况进行调25整），但不进行市场状况调整。④求取每个可比实例在其成交日期的土地重新购建价格， 然后用换算修正和调整后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价 值。⑤求取每个可比实例在其成交日期时的建筑重新购建价格，然后将每个可比实例的建 筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后的价值得出建筑物折旧⑥将每个可比实例 的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。若可比实例与估价对象的建筑物 年龄相近，则可以将可比实例的总折旧率调整为估价对象的总折旧率，若两者相关较大则 用总折旧率除以建筑物年龄转换为年平均折旧率，然后将各个年平均折旧率调整为适用于 估价对象的年平均折旧率。⑦将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率或年平均折 旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物的折旧。建筑物经济寿命＝1/年平均 折旧率。建筑物成新率＝1－总折旧率。 3、分解法，将建筑物各种类型的物质折旧、功能折旧和经济折旧，根据各自的具体情 况分别采用适当的方法来求取。 物质折旧分为可修复项目和不可修复项目两类。预计修复费用小于或等于修复所能带 来的房地产价值增加额的，是可修复的，反之是不可修复的。对于可修复项目，其折旧额 为使估价对象恢复到新的或相当新的状况下所必要的费用。对于不可修复的项目可根据剩 余使用寿命是否短于整体建筑的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目。短寿 命项目分别根据各自的重新购建价格、寿命、年龄或剩余使用寿命，利用年限法计算折旧 额。长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短 寿命项目重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，利用年 限法计算折旧额。最后将可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折 旧额相加。即为物质折旧额。 功能折旧，功能折旧可分为功能缺乏、功能落后和功能过剩三类，并进一步将它们分 为可修复的和不可修复的。 对于可修复的功能缺乏引起的折旧，在采用缺乏该功能的重建价格下的求取方法：① 估算在估价时点在估价对象建筑物上单独增加该功能所必要的费用；②估算该功能假设在 估价时点重置建造建筑物时就具有所必要的费用；③将①减去②即为增加该功能所超额的 费用为折旧额。如果是采用具有该功能的重置价格，则减去在估价对象建筑物上单独增加 该功能所必要的费用，便直接得到了扣除该功能缺乏引起折旧后的价值。对于不可修复的 功能缺乏引起的折旧，可以采用下列方法来求取：①利用租金损失资本化法求取缺乏该功 能导致的未来每年损失租金的现值之和；②估算该功能假设在估价时点重置建造建筑物时 就具有所必要的费用；③将①减去②即得到折旧额。其实就是用后①替换成了后①内容。 对于可修复的功能落后引起的折旧，与可修复功能缺乏引起的折旧相比折旧额增加了 旧的设备尚未折旧的价值（按重置价格减去该落后功能设备已提折旧）减去了功能落后设 备拆除后的净残值（拆除后回收的残值减去拆除费用）后的金额。对于不可修复的功能落 后引起的折旧，与可修复的功能落后引起的折旧计算差不多，只是用租金损失资本化法求 取缺乏该功能落后导致的未来每年损失租金的现值之和替换在估价时点在估价对象建筑物 上单独增加该功能所必要的费用26功能过剩一般是不可修复的，功能过剩引起折旧首先应包括功能过剩所造成的无效成 本。该无效成本通过采用重置价格而自动得到消除，但如果采用重建价格则不能消除。功 能过剩引起折旧还包括超额持有成本，可以利用超额运营费用资本化法，即功能过剩导致 的未来每年超额运营费用的现值之和来求取。公式有： 扣除功能过剩引起折旧后的价值＝重置价格－超额持有成本 扣除功能过剩引起折旧后的价值＝重建价格－无效成本－超额持有成本。 最后将功能缺乏的折旧额、功能落后引起的折旧额、功能过剩引起折旧相加就得到功 能折旧额。 经济折旧通常是不可修复的，但它可能是暂时性的，因此先分清它是暂时性的还是永 久性，然后可以根据收益损失期限不同，利用收益损失资本化求取未来每年因建筑物以外 的各种不利因素所损失的收益的现值之和作为经济折旧额。 三、求取建筑物折旧应注意的问题， 1、估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，会计上的折旧注重的是原始价值的分 摊、补偿或回收。会计上，资产原值与累计折旧额的差被称做资产的账面价值，它无须与 资产的市场价值相一致，在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产的实际价值， 它必须与资产的市场价值相一致。 2、土地使用年限对建筑物经济寿命的影响，①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而 结束的，应按建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限 而结束的，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。未约 定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。约定不可续期的则按照建筑物经 济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定 1、商品住宅价格构成的有关规定，商品住宅价格由下列项目构成： (1)成本。 包括： 1)征地费及拆迁安置补偿费 2)勘察设计及前期工程费 3)住宅建筑、 安装工程费 4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费 5)管 理费：以上述 1)至 4)项之和为基数的 l％～3％计算；6)贷款利息：计入成本的贷款利息 (2)利润 (3)税金。 (4)地段差价。 下列费用不计入商品住宅价格：(1)非住宅小区级的公共建筑的建设费用；(2)住宅小 区内的营业性用房和设施的建设费用。根据楼层、朝向确定