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父母出钱买的房子，房产证是子女的名字，子女已成年，父母还有支配房子的权力吗？
父母出钱买的房子，房产证是子女的名字，子女已成年，父母还有支配房子的权力吗？
提问者：wl8413***时间： 09:53:10地点：6个回答
已经是成年子女的名字，从法律上来说父母支配不了
可以使用，但无权出售。
可以使用，但无权出售。。
没有，这是赠予
子女已成年，父母没有支配房子的权力。
可以使用但无权出售
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担心遗产税 房产证上写子女名字合适吗？
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如果父母的房子加上了儿女的名字，等他们申请住房公积金按揭购买自己的首套住房时，不能按最低首付款20%的比例购买，会有不小的压力。
（原标题：房产证写子女名？未必好！）
遗产税暂时不会来。婚房该写谁的名字？怕纠纷怕交税，不少人担心遗产税这只靴子随时落地从今年2月份CCTV报道了“深圳公布预开征遗产税”的消息至今，就2016年是否真要开征遗产税的消息不绝于耳。尽管相关部门9月份就已经针对遗产税辟谣了，但依然有不少人担心，遗产税这只靴子随时落地。近期，有不少市民在购房时，就准备直接写的名字，以防万一。不过，专家认为，写子女名，未必好！老房子加子女名&增加子女烦恼陈姨最近有点烦。老两口在老东山区有套房想留给刚上大学的儿子，不管是赠与还是买卖，都有不小的一笔费用，就想等自己百年之后，给儿子继承，“因为这样税费最省”。但最近遗产税的说法又让陈姨心痛肉跳，究竟该不该现在就加上儿子的名字呢？遗产税究竟何时开征？起征额是多少均没确定。如果现在房产证就加上儿女的名字，到时可能会成为孩子独立购房时的障碍和负担。比如孩子因为工作原因或者并不想住在老城区，毕业后打算自己买房，可能多付首付。如果孩子和没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照现有政策，申请住房公积金按揭贷款购买住房的，最低首付款比例降低至20％，并可享受首套优惠房贷利率。对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，申请个人住房公积金贷款购买普通自住房，贷款最低首付款比例为40%，而且相应的税费也增加不少。所以，如果此前父母的房子加上了儿女的名字，他们在购买自己的首套住房时，以广州目前的房价，会增加不小的压力。另外，广州的限购政策依然存在，父母老房子加上儿女名字，让他们失去一次改善的机会。假如孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活何其凄惨。给未成年人买房&也有风险在房价疯涨的广州市场，也有一些家长考虑提前为子女购入房产。据记者了解，广州市房管局规定，房产证可以写未成年人的名字，如果您买的是新房，交付给开发商办理即可；如果买的是二手房，需要父母携带相关资料去房管局办理过户手续。从严格的法律意义上说，房产证上是谁的名字，法律就保护谁拥有物权。这样就会导致一些风险，比如孩子不懂事随意卖出房产，或孩子被人利诱卖出房产等。当然，你可以跟孩子签订协议，以便在必要的时候收回房产。但孩子小于10岁，协议没有法律效力。只在10岁至18岁才有用，因为孩子18岁后已具备完全的民事行为能力，可以直接买卖房产。如登记在未成年人名下，那就属于其个人财产，好处是如果实行遗产税，那可以免交，弊端是将来房产政策如果继续限购等，孩子再买房则属于第二套。法律法规话你知婚姻法第十八条有下列情形之一的，为夫妻的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。关于使用婚姻法若干问题解释（二）第二十二条，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。关于使用婚姻法若干问题解释（三）&第七条，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。“准夫妻”婚房房产证写谁名字？各有利弊一、只写男方或女方的名字在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担所有房款的情况下，为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，很多恋人选择了这种方案。其一，一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人。其二，一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附加条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。二、写“准夫妻”两人的名字这是大多数恋人特别是女孩子的观点。他们认为，既然房子买来是结婚用的，未来也是给他们居住的，当然应该写恋人双方的名字。如果采用这种方案，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离异，父母也无权索回出资钱款。但如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款。三、写父母的名字这是很多男方家长的观点。他们认为，虽然房子买来是结婚用的，但毕竟恋人们还没有登记，有的期房还要等一年多才能交房，到时候分手了该怎么办。况且首付款全是父母出的，恋人们并没有什么投入，因此写父母的名字比较保险。如果采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的增值或贬值也由父母享有或承担。但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。四、写男方及其父母的名字这种做法较为普遍，往往是因为男方的父母出了全部首付款，未来还贷也主要依靠男方的收入，这婚房应算是男方家的财产。若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的增值或贬值由他们共同享有或承担。而男方相应产权份额属于婚前个人财产，根据新《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。但如果婚后夫妻双方用婚后收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是这样。五、写双方父母和“准夫妻”的名字很多人认为，与其那么麻烦，不如把双方所有人都登记到产权证上，这样大家都有权利，公平合理。若采用这种方案，房屋将认定是“准夫妻”和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的增值或贬值也由这些人共同享有或承担。如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。房子究竟登记在谁的名下？恋爱中的男女应有清晰的认识，再根据自身家庭和对方实际情况选择适合的方案。四类型应准备证明资料（一）离婚分割财产。1.离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件；2.离婚证原件及复印件。（二）亲属之间无偿赠与。1.无偿赠与配偶的，提交结婚证原件及复印件；　2.无偿赠与父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件及复印件。（三）无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人。人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养（赡养）关系证明或者其他部门（有资质的机构）出具的能够证明双方抚养（赡养）关系的证明资料原件及复印件。（四）继承或接受遗赠。1.房屋产权所有人死亡证明原件及复印件；2.经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件。
本文来源：大洋网-广州日报
作者：梁红举 李凤荷
责任编辑：王晓易_NE0011
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分享至好友和朋友圈房产证上写子女名字有5大危害，你知道吗？
听说有房的人都关注了▲「房金所」
来源：腾讯财经
父母总觉得为孩子买房是爱他们的一种方式，自己的都是孩子的，给他们买房，日后还能免去过户或赠与的税费和麻烦。给子女买房看上去是为了他们好，实则有很多弊端，今天房阿哥就来给你说说。
1 | 孩子独立买房时可能多付首付
先来看第一种情况：如果没有给孩子买房，孩子成年后自己购买首套房的情况是怎样的？按照政策首付应交至少30%，如果是公积金贷款最低首付才二成。二套房的话，商贷首付比例为40%、公积金贷款为30%。
那如果给孩子买过房呢？孩子如果在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，成年后可独立购买1套房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付40%。
2 | 孩子婚后买二套房时可能交房产税
我们来看个例子：孩子在未成年时和父母共有2套房产，每套面积在90平方米，如果房产份额事先不做约定的话，默认每人三分之一份额，即孩子名下已经有60平方米房产。成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。
然而，孩子婚后如果想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有100平方米需要征收房产税，这其中的60平方米的份额就是子女未成年时父母在房产证上添加孩子名字的结果。
3 | 父母住的房子还可能被孩子配偶继承
如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，都有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着什么？如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承，即便这房父母现在还住着。
4 | 离婚了，孩子的房可能还不算你的
夫妻离婚分财产，这孩子的房子怎么分呢？如果这房子的所有权是孩子的，那么它就不属于夫妻婚姻存续期间内的共同财产。夫妻离婚时，如果孩子没成年，那谁有孩子的监护权，谁就管理孩子的财产，就拥有房子三分之二的价值。所以啊，如果买这房子时你掏了钱，房产证上写了孩子名字没写你的，日后你离婚了，这房子你还一分钱都分不到。
5 | 房产转让抵押麻烦
如果在房产证上写的是子女名字，将来如果要将房子转让、抵押、担保等等，都会遇到麻烦。民法规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”
也就是说，房产证上如果有未成年子女名字，只有在涉及子女利益的事宜时，才能处置孩子名下的财产，比如治病、出国留学。此外，还得将出售房地产所得款项全部用于抚养未成年人。如果日后孩子提出了异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。
要是你实在想把这房子卖了，房产证上却只有孩子一人的名字，在符合上述规定的情况下，父母必须提供监护人签名保证其具有监护人资格，还要提供保证书保证出售房产是为了未成年人利益，而且这保证书必须经过公证处的公正。
到房管部门办理房屋出售的相关手续时，除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交孩子的户口簿或出生证、独生子女证、监护人的身份证件，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益，手续繁杂。想知道具体怎么操作？房阿哥告诉你。
产证上写了子女的名字，房子要怎么买卖？
1 | “娃娃房”能不能卖？
一般来说，如果房产证上有子女的名字：
（1）子女未成年时，除为了孩子的利益外，不得处置，买卖时必须经过小孩的同意，是因为作为小孩的监护人，必须证明买卖是为了利于小孩不损害其利益；
（2）孩子成年后，处置行为需要经过家长和孩子一致同意。
房子是大人和小孩的共有财产，必须经过孩子的同意才能卖掉。如果小孩还未满18岁，不具备完全民事行为能力，不能对自己名下的房产进行处置。监护人(父母)必须是为被监护人(子女)的利益处置房产，比如被监护人因教育、出国、重大疾病费用出现困难，并提供与此相关的真实证明资料。
因此，有两种情况是：等小孩年满18岁后，并经小孩同意再处理房子，或者到公证处出具相关公证才能交易该套房产。
2 | “娃娃房”如何交易？
首先需要携带父母身份证、户口本、结婚证、小孩的户口本、出生证明、房产证等原件到公证处办理未成年人监护公证，保证不侵犯未成年人的利益；父母以上述理由处置未成年人房产的，必须提供监护人签名保证其具有监护人资格，和出售房产是为了未成年人利益的保证书，且保证书须经公证处公证。
如未能提供出生证明的原件，也可以到医院办理亲子鉴定。以亲子鉴定的结果代替出生证明；由于业主是未成年人，房产交易时并不需要孩子到交易现场，但其父母需持公证书、房产证、身份证、结婚证、孩子的出生证明及孩子的户口本到房管局办理交易过户手续。
另外，父母出售房地产所得款项将全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。
我国《房屋登记办法》规定：“因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”但仅让未成年人的监护人出具一个“书面保证”，显然不足以约束未成年人的监护人对未成年人财产乱处理的行为。而有些未成年人的监护人处理未成年人的房产发生了纠纷，还会将本来属于自己的责任向登记机关转嫁，认为登记机关没有尽到审查义务。所以对于“娃娃房”，登记机关只能通过加高门槛来减轻责任。
比如，广州市规定未成年人的监护人出售未成年人的房产时，应由有关单位或团体出具关于监护人资格和监护人出售未成年人的房产是为了未成年人利益的证明；武汉市规定未成年人房产若需要转移或抵押登记时，监护人应办理公证手续并承诺对其被监护人房产转移、抵押后应承担的经济和法律责任。
国外也有相似的做法，比如德国民法典规定，监护人以未成年人名义开始的新的经营事务、订立合同和实施单方法律行为必须经家庭法院批准才可实施。由于我国缺乏相应的法律规定，各地的做法又不统一，这种具体操作层面的做法往往因为没有法律规定而受到质疑。
解决“娃娃房”问题，一方面要在房屋登记窗口处加强法律宣传，让登记“娃娃房”的父母在登记之前，对登记的风险和后果有一定的了解；另一方面，对确属于未成年人的房产，也要加强保护，特别是要完善未成年人房屋转移登记的法律规定，加大对监护人是不是“为被监护人利益”的审查力度。
3 | 加名容易去名难
如果后悔了，想要把子女的名字从房产证上去掉也是可以的。房产证上是父母和孩子两个人的名字，若要将小孩的名字从房产证上去掉，一般的做法是将小孩所拥有的房产份额归并给父母。可以采取买卖或者赠与两种方式，买卖只需两人到交易中心签订合同办理过户手续，赠与需要先到公证处办理赠与手续后再到交易部门办理过户手续。
如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调，赠与的成本支出在一定程度上减少。
4 | 去孩子的名字分两种情况
（1）孩子有身份证，已成年，可以做买卖和赠与2种方式，那么哪种比较便宜，买卖呢就看您的产权：是普通住宅还是非普通住宅？是否满五年？因为所缴纳的营业税、个税、契税不同。赠予呢：产生的费用为公证费和契税，公证费为现在是评估值的1%，但赠予后再出售的话，每个交易中心的政策又不同，有的是强征20%的个税。契税都是评估值的3%。随后看产权证上几个人名字，若3个人名字，则为1/3份额买卖或赠予。
（2） 孩子有身份证（现在小孩一出生就有身份证了）,未成年，那么就麻烦了，未成年人是受保护的，不能赠予，只能做次份额买卖了。
（3） 评估，一般类似去名字的买卖交易中心会比市场价来得低点
赠与流程：需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带相关是房屋两证，双方身份证，户口本，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。
赠予手续：
（一）赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。
（二）受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。
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房子是母亲出钱买的，房产证的名字是儿子，但房子曾在第三者的见证下，说明产权属母亲所有，房屋增值卖出后
天津&12-16 06:48&&悬赏 0&&发布者:ladder…… & 回答:(30)
母亲有一子一女。前些年母亲全资出钱30万给儿子买了一套房子，房子产权证的名字是儿子。当时有第三者在场的情况下母亲与儿子和女儿签署了一份说明，说明这套房子是母亲买的，产权属于母亲，母亲去世后房子给儿子。儿子婚后有了孩子，这套房子不够居住，于是将这套房子卖了要买新的大点的房子，卖旧房子得到180万，但仍然不够新房子的钱。新房子于是由卖旧房子的钱180万，贷款60万（儿子儿媳承担），岳父母也出了40万钱，但这三笔钱加到一起是280万，但总房款只有220万，新房产权证是儿子儿媳夫妻共有。现在母亲的意思是要与儿子儿媳再签订一份说明，说明新房子的产权中有180万的部分是归母亲所有，待母亲去世后这部分留给儿子。但儿子儿媳觉得这样并不合理，并且有比较大的风险，风险主要来自离婚的话对儿媳的风险，和母亲去世后对这200万单丹遗产风险，同时儿子儿媳认为卖房子的收益并不能归母亲所有。
问题1：有第三者在场且签字的这种房屋产权的归属说明是否有法律效力，是否可以说明房屋的产权所有人不是房产证上的名字？
问题2：当初30万的买的房子，卖了200万，这笔增值的授意归谁所有？
问题3：母亲现在要签订的声明是否有法律效力？
问题4：如果在签订了这份声明以后，儿子儿媳离婚，房产应该怎么分割？
问题5：这种情况下，如果母亲的儿子和女儿对这笔房产产生了纠纷，女儿是否有权对房产进行继承？
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[北京-西城区]
310502积分
回复时间：
1、有法律效力，可以。
2、属于你母亲。
3、需要儿子、儿媳签字才生效。
4、按协议约定。
5、有协议的话，可以，否则房子属于儿子夫妻，女儿无权分割。
1、为什么呢？不是说房屋产权以登记为准吗？
2、房屋卖出去后的所有房款都属于母亲吗？我觉得是不是应该是母亲只对30万的初始资金或再加利息有权利，其他的部分属于房屋登记所有人呢？
5、协议怎么签订会使女儿有继承权？
1、房屋产权以登记为准是对外的效力，不是必然就归登记人所有。既然跟母亲约定归母亲，当然就属于母亲，至于有人说是为了迎合，那只能说他对法律理解不到位。
2、既然约定母亲是实际产权人，原先的房子的所有利益是归母亲。
3、约定清楚母亲的份额即可。
第一份已售房产的所有权协议中说明了，如果母亲去世后房产全部归儿子所有，这份协议子女和母亲三方都签字同意了。现在如果新房的所有权协议中约定母亲的部分（这部分就是卖旧房子所得的资金）在母亲去世也全部归儿子所有，那么这份新的协议是否能说明女儿没有继承权了，这份新协议是否也需要女儿签字呢？
能说明女儿没有继承权了，不需要女儿签字。财产所有人有权处分属于自己的财产，不需要经任何人同意。
新房子的购买过程中是这样：旧房子卖的钱180万，儿子儿媳贷款了60万，岳父母也给了40万，仨笔钱加起来有280万，但新房子总共只有220万，其他的60万钱儿子儿媳存起来了或者用作他用了，那么要说明产权的话，应该怎么才合理呢？
这个是协商的问题了，毕竟是一家人。但从旁观人眼里看，既然六十万是儿子儿媳存起来，只能说出资这块，只能视为儿子儿媳少出部分，才合理。
[天津-南开区]
回复时间：
1.有法律效力.
2.归母亲所有。
3，签订声明儿子，媳妇认可有效力。
4，按协议约定处理。
5，女儿无继承权。
[山东-青岛]
262276积分
回复时间：
1、说明可以证明产权是母亲；2、增值的属于产权人的；3、什么时候签署声明、协议都有法律效力。4、有了声明实际上该房产属于母亲与儿子、儿媳的共同财产，母亲占180万（或者200万）的份额，其余为他们夫妻共同财产；5、对母亲的财产，有没有纠纷，母亲去世，子女都有继承权。
[北京-海淀区]
2381001积分
回复时间：
1、有约定，约定有效，这180万元房款应归母亲所有。
2、按声明归母亲所有。
4、新房屋为儿子夫妻共有，扣除这180万，剩下的，由他们夫妻分。
5、老人未改变遗嘱的，180万剩下后仍归儿子继承。
新房不是老人财产，将来老人去世后，新房中也无老人的遗产在内。　
[天津-和平区]
230224积分
回复时间：
对母亲不利
[湖北-武汉]
回复时间：
看过你的问题后，现回复如下：
&&&&根据《物权法》的规定，房屋产权以登记为准，登记在谁名下就归谁所有，该规定只是对第三人而言推定你为产权所有人。
&&&你与你母亲签订的该协议，并非简地认定为赠与协议，首先，该协议未明示为“赠与”字眼；其次，该协议反映了三方当事人的真实意思表示，你也确认了该房屋的产权归你母亲所有，根据《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务的规定”，你应当按合同约定履行自己的义务。如果你母亲起诉你，法院可以判决该房屋归你母亲所有，并凭判决书到法院办理变更手续。
现根据你的问题，具体回复如下：
我的补充：
问题1：有第三者在场且签字的这种房屋产权的归属说明是否有法律效力，是否可以说明房屋的产权所有人不是房产证上的名字？
　　如上所述，该说明是合法有效的，该协议反映了三方当事人的真实意思表示，你母亲可凭此协议到法院起诉要求判决确认该房产系你母亲所有。
我的补充：
问题2：当初30万的买的房子，卖了200万，这笔增值的授意归谁所有？
　　因为你们当时约定了该房屋的产权归你母亲所有，此30万元并不能够认定为债权或者赠与款，因此，该增值款也归你母亲所有。
我的补充：
问题3：母亲现在要签订的声明是否有法律效力？
如果你们再次签订声明，如果不违反法律的强制性规定，意思表示一致，该声明是具有法律效力的。
我的补充：
问题4：如果在签订了这份声明以后，儿子儿媳离婚，房产应该怎么分割？
如果签订了此声明后，如果儿子儿媳离婚，因该房产登记在儿子、儿媳名下，如果你母亲没有主张权利的话，法院可以判决该房产各自一半。如果你母亲主张权利，其可以主张180万元的权益。在你母亲百年之后，你可以继承该180万元的权益。
我的补充：
问题5：这种情况下，如果母亲的儿子和女儿对这笔房产产生了纠纷，女儿是否有权对房产进行继承？
你母亲在其生前，有权任意处置该180万元的权利。如果其生前没有其它遗嘱，可以根据该声明由你全部继承。
[河南-商丘]
回复时间：
协议只能产生赠予的法律后果，应按协议约定处理。后协议的签订是对前协议的部分变更。但涉及你的合法权益，别人没有处分权。
[北京-朝阳区]
289267积分
回复时间：
1、有效力；2、增值部门可以协商；3、如果双方同意签字有效力；4、根据协议约定分割；5、根据协议约定，可以分割
[北京-西城区]
276273积分
回复时间：
房屋产权以登记为准，登记在谁名下就归谁所有，和实际出资人没有关系。协议只能认定为赠与协议，在房屋未过户前，赠与协议可以随时撤销。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：
我的补充：
问题1：有第三者在场且签字的这种房屋产权的归属说明是否有法律效力，是否可以说明房屋的产权所有人不是房产证上的名字？
协议由法律效力，但只能认定为赠与协议，法律上产权还是归儿子所有，没有转移，房屋产权以登记为准，只认登记，既然购买房屋时登记在儿子名下，那么产权在法律上就归儿子一人所有了，和母亲没有关系。而母亲、儿子和第三人签订的协议也只能认定为儿子在获得房屋产权后，对母亲的赠与。赠与协议只要是双方自愿签订，内容合法就有效，但对于房屋赠与来说，在房屋过户前产权不转移。
也就是说，现在三方签订的协议仍然有效，但只能说明儿子对母亲进行了房屋的赠与，而房屋产权还是归儿子所有。房屋产权以登记为准，登记大于协议约定。
我的补充：
问题2：当初30万的买的房子，卖了200万，这笔增值的授意归谁所有？
归儿子所有。
房屋增值是依附于产权的，增值部分肯定是归产权人所有。既然房屋登记在儿子名下，那么相应增值部分也归儿子所有，和母亲无关。当然，母亲作为实际出资人，可以要求儿子返还30万的购房款。
我的补充：
问题3：母亲现在要签订的声明是否有法律效力？
根据你描述的内容，母亲现在要求签订的声明内容不违法，只要是三方（母亲、儿子、儿媳）自愿签订的就有效。但前提条件是必须要儿子和儿媳同意自愿签订，否则无效。
因为原房屋产权人是儿子，增值部分也归儿子所有，儿子有任意处分权，拿这个售房款买了新房更是儿子和儿媳的夫妻共同财产，，要怎么处分其中的哪些部分赠与哪些人都应当经过儿子和儿媳共同的同意。
所以说，母亲现在要签订这样的声明没有问题，但必须经过儿子媳妇同意，否则无法签订，也没有法律效力。儿子媳妇有权拒绝，因为他们是新房的合法产权人。
我的补充：
问题4：如果在签订了这份声明以后，儿子儿媳离婚，房产应该怎么分割？
如果签订了这样的协议，属于赠与性质的，只要儿子和媳妇不撤销赠与，母亲可以随时要求分割自己的份额。其他份额属于共同财产，双方离婚时平均分割。
如果儿子媳妇拒绝签订这样的协议，那么房屋由两人平均分割。
我的补充：
问题5：这种情况下，如果母亲的儿子和女儿对这笔房产产生了纠纷，女儿是否有权对房产进行继承？
目前看对这套新房女儿肯定是没有继承权的，因为房屋是儿子媳妇的夫妻共同财产，产权和母亲无关，母亲去世后这套房子也不会成为母亲的遗产，所以就不存在女儿能否继承的问题了。
如果儿子媳妇自愿履行上述声明协议，将房产证上加上母亲的名字，那么对于母亲持有的份额，儿子和女儿都有平等继承权。
您的回复非常详细，谢谢。但不知道您是否能看到其他律师的回复，几位律师的答复不太一样，比如有的律师认为第一条中的协议有法律效力，能证明房产属于母亲，认为第二条中的卖出房屋的收益也归母亲所有？不知您能否再解释一下，谢谢。
协议肯定是有效的，内容是合法的，也是三方自愿签订的，所以从效力上看没有问题。
但我不知道为什么其他律师要说产权归母亲所有，也许是为了迎合你作为当事人的急切心理，但实践中房屋产权只以登记为准，这个你如果不信可以到房管局咨询，房管局只认产权证，从产权归属角度上看什么协议都没有用。
这样的协议内容只能认定为赠与，因为当时母亲买房直接登记在儿子名下时，就是对儿子的赠与，儿子的产权当时就确定了，事后又答应产权归母亲，这种行为在法律上就是赠与。
也许有实践案例中有通过协议约定确定实际产权人的，但那种案例都是一些明确的情况，事情发生有先后的，比如买房人和实际出资人在买房前就越好，房屋实际归属的与登记不一致的，这种可以做确权之诉，确认房屋实际所有权人。但本案不同，本案在房屋购买时，母亲和儿子并没有实际约定，而是母亲直接对儿子的赠与，儿子取得产权在先，而约定产权归母亲所有在后，所以只能作为赠与。
而对于其他律师的回答，我不做任何评价，我只做法律上的解释和实践办案经验判断，采纳谁的这个权利在你
本案的时间顺序是这样的：2005年1月签了购房合同买了房子，2005年2月签了母亲产权所有的说明，2006年3月拿到产权证。那么本案适用于您上面提到的哪种情况呢？
以签合同时间为准，和房产证什么时候下来没有必然联系，签合同交钱时就已经是赠与了，产权肯定归儿子所有，如果你不相信可以到房管局咨询，答案肯定一样的
[江西-鹰潭]
回复时间：
针对您的问题一一回答如下：
1、该份协议是有效的，但是房子的归属是儿子，因为房子的归属权是以登记为准的，私底下的协议并不能改变房子的归属问题。
2、受益归房屋所有权人所有，即归儿子所有。
3、母亲现在要想签说明要儿子和儿媳同意。后买的房屋所有权人是儿子和媳妇，因此必须得到他们儿子和媳妇的同意才有效。
4、如果签了这份说明，且在他们离婚前并没有撤销对该份赠与，那母亲可以享受产权中的部分，在离婚时，先扣除母亲享受的部分，余下的由儿子和媳妇平均分割。
5、女儿没有继承权。女儿继承的前提是母亲有所有权，在母亲没有所有权时女儿是不能继承的。
[天津-河东区]
回复时间：
协议有效，可以诉讼解决
[江苏-南京]
104897积分
回复时间：
1.有法律效力.
2.归母亲所有。
3，签订声明儿子，媳妇认可有效力。
4，按协议约定处理。
5，女儿无继承权。
[辽宁-大连]
回复时间：
30万增值部分属于母亲所有，但新房产写儿子儿媳名字，新房产属于儿子儿媳，买房所得钱款算作借款。
[天津-津南区]
回复时间：
1协议有效，你是名义产权人，你母亲是实际产权人。
2、既然你母亲是实际产权人，那么房子的增值部分也属于你母亲。
3、你母亲的声明有效。
4、如果儿子与媳妇离婚，那么房产的分割应当先扣除母亲的份额，剩余的平分。
[北京-朝阳区]
308566积分
回复时间：
您好！根据您的描述作如下回答：
1、关于房屋归属说明效力问题
我认为母亲关于房屋归属说明是具有法律效力的，母亲是实际出资人，实践中判断产权问题一般以登记为主，但是也要考虑到实际出资等相关情况，本案购房款30万全部由母亲支付，且母亲与儿子、女儿签署了说明，房屋虽然登记在儿子名下，但实际产权人属于母亲。
2、30万的房子，卖了200万，房屋增值部分属于产权人所有，实际产权人是母亲，当然归母亲所有。
3、母亲现在要签订声明，需要儿子和儿媳认可才具有法律效力。
4、签订了这份声明，说明房屋的180万属于您母亲出资，离婚时这部分财产不能作为夫妻共有财产划分。
5、母亲已经约定在她过世后房屋产权归儿子所有，女儿无权对房产进行继承。
[宁夏-银川]
回复时间：
对您的问题一一回答如下：
1、该份协议是有效的，但是房子的归属是儿子，因为房子的归属权是以登记为准的，私底下的协议并不能改变房子的归属问题。
2、受益归房屋所有权人所有，即归儿子所有。
3、母亲现在要想签说明要儿子和儿媳同意。后买的房屋所有权人是儿子和媳妇，因此必须得到他们儿子和媳妇的同意才有效。
4、如果签了这份说明，且在他们离婚前并没有撤销对该份赠与，那母亲可以享受产权中的部分，在离婚时，先扣除母亲享受的部分，余下的由儿子和媳妇平均分割。
5、女儿没有继承权。女儿继承的前提是母亲有所有权，在母亲没有所有权时女儿是不能继承的。
[天津-津南区]
回复时间：
协议有效，不同意母亲的意思可以拒绝与母亲签署
[天津-南开区]
回复时间：
房屋产权以登记为准，登记在谁名下就归谁所有，和实际出资人没有关系。协议只能认定为赠与协议，在房屋未过户前，赠与协议可以随时撤销。那么根据你描述的情况，对你提出的问题分别解答如下：
[天津-河西区]
回复时间：
原旧房产权虽登记在儿子名下，但当事人几方有书面协议，说明此房的产权归母亲所有，故售房款应归母亲，现儿子占用此款购新房，则此款属于儿子欠款，应归还母亲。
[天津-南开区]
回复时间：
1.有效2.增值归母亲3.签订是有效力的4.如果签订了，新房中母亲的那部分即180万归母亲，剩余的夫妻平分4.继承是死因行为，母亲还在世就不涉及继承，因为之前母亲有过一份协议说要把房子给儿子，那么新房女儿是无权要的。
[新疆-乌鲁木齐]
回复时间：
是有效的，增值部分双方协商，你母亲签的申明如果双方同意则有效，签订声明后按协议分割，女儿也可根据协议继承财产
[广西-桂林]
回复时间：
1、卖旧房子的钱归母亲所有？
2、母亲还在世，有权立新遗嘱替代旧遗嘱？
3、父母出资购买房产，指定只属于子女一方的，视为夫妻一方的个人财产，不是夫妻共同财产？
[辽宁-大连]
回复时间：
1、该权属说明有法律效力。
2、归母亲所有。
3、母亲、儿子、儿媳均签字认可就具有法律效力。
4、除去母亲按份享有的财产份额外，属于夫妻共同财产依法分割。
5、以上协议均在的情况下，女儿无继承权。
[江苏-扬州]
回复时间：
问题1：协议有效，但是产权归属归儿子，我国对房产的产权归属问题，实行的是登记制度，既在法律意义上，房屋的产权归儿子。
问题2：可以协议处理，原则上增值额跟随产权走，既然是登记在儿子的名下，法律上讲这笔增值额可以产权人，但是母亲可以就原购房款的30主张追回。
问题3：协议本身内容合法，要件齐全，那么是合法有效的。
问题4：平均分割，至于是否依据协议分割，要看签订的具体情况呢。
问题5：产权归属属于儿子跟母亲的女儿无关，不存在继承问题，除非协商后将女儿的名字加在房产证上。
[上海-浦东新区]
回复时间：
得到你要的答案了吗？如果，没有可以来咨询我。别忘了带上律师费，律师上我这咨询也照样收费。
[新疆-乌鲁木齐]
回复时间：
建议你在当地找律师面谈，让律师把关于继承法，合同法的相关规定给你解释清楚，帮你出具具体的意见或建议
现在房产证是儿子名下，同时有妻子的名字，那么这个房产就是儿子夫妻的共有财产，妈妈支付30万元购房款，如果有证人证明同时也有书面的材料等证件，可以认定房子是家庭共有，
[广东-深圳]
172759积分
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1、协议有效，该房产的实际产权人是母亲。2、增值部分归母亲所有。3、如仅是母亲现在单方签订的声明是无效的，因为现房产是登记儿子名下，儿子主张卖房款属于是赠与。赠与已经完成，不可能主张撤销的。这个房产就儿子与儿媳所有了。4、如儿子主张是赠与就没有女儿什么事情了，不享有继承权。
[江苏-南京]
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1，第三者的证明需要法院确认效力
[四川-成都]
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有法律效力、归母亲所有、声明媳妇认可有效力、按协议约定处理、女儿无继承权。
[天津-武清区]
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问题1：&该归属说明是合法有效的，该协议反映了三方当事人的真实意思表示，你母亲可凭此协议到法院起诉要求判决确认该房产系你母亲所有。
问题2：因为你们当时约定了该房屋的产权归你母亲所有，此30万元并不能够认定为债权或者赠与款，因此，该增值款也归你母亲所有。
如果你们再次签订声明，如果不违反法律的强制性规定，意思表示一致，该声明是具有法律效力的。
如果签订了此声明后，如果儿子儿媳离婚，因该房产登记在儿子、儿媳名下，如果你母亲没有主张权利的话，法院可以判决该房产各自一半。如果你母亲主张权利，其可以主张180万元的权益。在你母亲百年之后，你可以继承该180万元的权益。
你母亲在其生前，有权任意处置该180万元的权利。如果其生前没有其它遗嘱，可以根据该声明由你全部继承。女儿没有继承权了。
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