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的3楼4楼是不限购吗？有酒店式公寓的啊！（来自上海小区）
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二手房经纪人
限贷的 也限购的
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
产权选择如果是商住的就不限购、也不限贷！可以随便买vv
二手房经纪人
这个东西不好说的!有的是限贷限购的!
二手房经纪人
它限贷的 也限购的
二手房经纪人
产权选择如果是商住的就不限购、也不限贷！可以随便买
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去年以来，成都房价经历了一轮快速上涨。随之而来的是，租房成本提高也成必然。按照目前在城南的租金水平，以大源为例，套一的月租基本在元左右。而且租金基本上是每年一涨，每次涨幅在100—200元/月不等。6-8年租房的费用铁定超过20万，这相当于在城南入手一套精装公寓。
为什么一来就说到公寓？两个原因：
1、在经历了去年的房价较快上涨之后，公寓产品与住宅产品的价差被拉开，住宅产品的买入门槛大幅提高，公寓产品的“投资价值”逐渐得以显现；
2、3月23日，成都主城区及近郊全面限购，绝大部分失去在成都买房资格的人群，开始将目光转向不限购的公寓类产品，“公寓到底买不卖得”的提问越来越多。
那么，买公寓的都是谁？大致有以下三类：
1、支付能力有限，短时间内暂时没有经济实力购买住宅产品，希望以较低总价和较低首付款购置一套房子用于过渡性居住的群体，因为毕竟租房子的话，租金给出去了就没有回报的可能，但买下的公寓尽管也需要还贷，最终却能留给自己一处不动产，再不济，投资保值的目的能达到。
2、已没有资格购买住宅，但手中有一定数量的资金急于寻找相对靠谱的投资渠道的。
3、专业投资者，往往谈整栋或数十套、上百套购买的，一般会将公寓打造为酒店，通过酒店式的运营管理，获得更高的投资收益。
从上边的公寓客户群体构成就能看得出，所有类型的客户卖公寓都带有投资的目的在里边。那么对“公寓买不买得”这个问题最靠谱的回答，也就是从投资的角度看能否算得过账了。
算账之前，先说两条规律：
1、一般而言，公寓类产品通过在二手市场上出售的方式变现和获取投资收益的能力较住宅产品要差一点儿，除非地段位置特别好的，以及产品特别适合用来改造为经济型酒店的。
2、如果产品没有明显的缺陷，在租赁市场上，同样地段、同等面积大小、相近的装修状况的住宅和公寓，租金水平并不会有太大差异，租客的接受度也不是大的问题。
有了上述两条规律，计算公寓产品的投资回报就不会只是简单的数字计算了，而是需要综合考虑多方因素来判断。
现在来好好看看投资角度下的公寓——
1、在长期持有前提下，单就租金收益而言，公寓产品的收益率最高。
按照大源板块60平方米套一精装公寓当前约2500元/月的租金水平、每年涨租一次，每次上涨100元/月计算，若首付款给到6成（约40万元左右），则第七年的月租金收益就将与商业贷款按揭月供持平。而同等面积的住宅产品，因单价较公寓高出约5000元/平左右，在给付同样的首付款的前提下，在第16年时月租金水平才与按揭月供持平。
2、公寓产品在售卖变现能力方面，并不取决于整体房地产市场的好坏程度，而是取决于所在区域当时的市场住宅新房供应量和区域周边年轻白领群体的数量。
这个道理很简单，像大源这样的土地存量开发几乎殆尽的板块，人口入住的高峰期才刚刚到来，加上站南、大源板块沿天府大道两侧密集的写字楼，住房租赁市场需求在相当长的时期内都会非常旺盛。这种情况下，房龄不长的公寓项目被从事长租公寓运营的公司或连锁酒店运营的公司整体收购的可能性非常高。而这对公寓产品来说，也是售卖变现最大的可能性。
3、在同等支付能力的前提下，不限购的投资产品中，车位比公寓的投资获利能力更差。
如果都按理论值计算，60平方米的公寓类产品收回全部投资的年限约为21年，而车位投资收回投资成本的年限在30年以上。在产权年限同为40年的情况下，车位几乎没有投资价值，这也是越来越多的人宁可租车位而不买车位的原因所在。当然，还有个最简单的判别方法，住宅限购时，公寓项目大多涨价销售，而车位则被一些开发商跟住宅捆绑到一起出售，两种资产孰优孰劣显而易见。
最后，说说什么样的公寓值得买。
1、品牌开发商、优质物管：这点非常重要，地段不够成熟，还可以等，但关键是等到地段成熟时，房子品相还足够好，管理得好，无论是住宅还是公寓，抛开整体市场涨势因素，物业自然增值全靠五年、十年后所能呈现出来的品质，物业运营管理水平，决定了你的房子在出售时能不能很快卖掉，以及能不能比周边项目卖得贵。
2、优质的区位：这就包括了区域整体形象，人群构成，通达性及配套的丰富程度。区域整体形象和人群构成决定公寓的租金市场水准高低，而通达性和配套丰富程度决定满租率、跳涨幅度。
3、售价合理：二手公寓售卖变现能力比住宅产品要差一些这个毋庸置疑，越是如此，就越是不能买贵了，否则需要用好几年的租金收益来找补，划不来。
4、如果产品设计本身有亮点，就是加分项。
据特工所知，上边这些条件都满足的，目前暂且只有下边这一个项目。
也简单说说特工实地看过这个项目后的观感：
1、项目商业塔楼的第1-3层，规划为临街商铺，4层及以上为公寓。底层商业既可以为雅颂居项目业主提供商业配套，又可以辐射到周边住宅小区，同时该栋塔楼与主干道剑南大道保持了50米以上的距离。
△雅颂居2期公寓效果图
2、旁边在建的地铁5号线的两个站点的距离均在10分钟的步行距离之内。周边已开业的高新伊藤、世豪广场、铁像寺水街等购物和商业配套距离项目二期均只有一个街区，年轻人就是需要有这些便利撒。
3、项目的商业塔楼距离规划用地红线的退距要高于住宅退距，使得公寓产品既有更开阔的楼间距，同时在视野上也与周边住宅建筑塔楼恰好形成了错位。
△对中庭的户型可以与项目2期住宅共享中庭景观，感受一下这个开阔的楼间距
4、在精装标准上，厨卫洁具等均延续了前期住宅产品的精装标准，如西门子的灶具、OULIN橱柜、TOTO洁具及防油烟罩板、汉斯格雅龙头等，而3.3米的层高使得装修时不仅可以将电热水器隐藏在天花板内，更能让装修后的室内空间拥有更高的净高尺寸，住里头不会感到空间压抑。
△卫浴洁具选用与住宅同样品牌同等级产品。而且，酒店黑卫多，这个项目卫生间都拥有大开窗面。
△从这张图可以感受下装修后的层高
5、这个项目公寓产品在决定开始售卖的前后，好几拨金主都找过他们谈整栋收购，直接拿过来做酒店，连室内精装修都基本不需要动。但是开发商还是拒绝了，开零销售毕竟要比整售多获取点儿利润。但起码证明这项目的产品设计OK，商业投资价值OK。万一卖完了之后做酒店的还是找来了呢，直接当翘脚老板的感觉不是更爽么？
△装修风格上，有一定的居家氛围，但是也有些酒店的感觉，总体来说装修很实用。
6、每个户型都有宽度约1.8米，长度与户型开间尺寸相同的超级大阳台（部分端头、转角位置户型的阳台宽度还要高于开间尺寸），这是现在市面上好多住宅项目都不可能做得到的。
7、公寓的物业管理方也与住宅部分一致，同为业界具有极高口碑的嘉里物业，而这对公寓产品后期的租金调涨幅度、投资者的投资回报率等将起到非常关键的作用。在北京、上海，嘉里的项目物业租金水平都要比周边高出一大截儿的。
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今日搜狐热点3个月还没以前1周卖的多！公寓能避税？销售的谎言听听就算了
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　　本周案例　　小邓，收入中产，有车有房。但手里有点闲钱反而焦虑，担心不投资就会贬值。　　看中公寓总价低，还能扛得住。求助买买君，个人现在怎么买公寓？出手会不会当接盘侠？　　今年3月31日，广州楼市放大招，宣布“商办物业不能卖给个人”，直接把投资客“团灭”。　　4个月过去了，开发商为了不让几千套货砸在手里，开始各出奇招。而买家为了始终坚定不移地买买买，也是很拼。　　下面买买君就帮大家搞清楚：　　▲个人买家怎么靠注册公司买公寓？　　▲到底能不能贷款？能做哪些贷款？　　▲税费怎么算？哪些成本你不知道？　　▲合伙成立公司小心产权不能分割！　　　　由于现在新建的公寓只能卖给公司法人，所以对买家来说，最直接就是通过注册公司的方式购买，这就衍生出另外的“生意链”。　　注册公司：一条龙服务 几千块搞定　　现在许多楼盘会引进代理公司，帮客户注册公司，费用2-5千块不等。买买了解到，具体流程如下：　　①买家提供身份证并选取1个公司名称　　②代理公司帮忙办理相关公司注册手续　　③买家带着材料，去银行开个公司账户　　④坐等相关证件邮寄到自己手上，搞定　　整个过程大约只需要18个工作日。　　利率上浮40% 但能做抵押贷经营贷？　　公司注册好了，只能算是搞定了资格，钱的问题又怎么解决？现在买公寓还能不能贷款？　　个人注册“空壳”公司购买商办物业，由于查不到公司财务流水，银行不会批贷款，所以只能全款购买。　　但就算是正常公司购买，可以进行银行贷款，最高也只能贷5成。目前房贷这么紧张，买住宅的都还再等，公寓就更呵呵了。据了解，目前只有外资银行接受买公寓贷款，而且利率会上浮30到40%。　　假设1套公寓总价200万，首付就要去到100万，商贷100万，基准利率上浮40%。由于商办物业最高只能贷10年，算下来月供达到11539元，门槛和成本都非常高。　　现在有的楼盘允许买家分期付款，比如华南板块的同创誉城，总房款可以分3期或4期，在一年内付清，免息。　　如果买家名下有其他物业，可以拿去做抵押贷，但这种操作，就跟买的是不是公寓没什么关系了，具体要自己跟银行洽谈，这里不详细展开。　　买买君想重点说说所谓的“经营贷”。　　为了吸引客户买单，市面上有的销售会跟买家说：“注册公司后，可以先找担保公司来支付全额。等买到房子后，再向银行抵押房产，取得经营性贷款。”并声称可以贷到房产价值的7成。　　这种“空手套白狼”的操作，真的靠谱吗？　　所谓的经营性贷款，是国家对中小企业的扶植政策，别说是为了买房注册的"空壳"公司，就算是正常经营的公司，要拿到这样的贷款也有门槛。资质良好的情况下，通常也需要成立时间达到3-5年。　　根据网上的消息，以工行为例，公司要申请贷款，必须成立3年以上，而且还需要提供详细的证明资料，譬如验资报告、公司及个人流水账、水电费、经营情况等（不同银行可能会有差异）。所以，千万别轻信中介的话，强行加杠杆，最后拿不到贷款，房子也卖不出去，两头不到岸。　　公司卖房能避税？其实换汤不换药　　既然新政之后，购买公寓困难重重，又要注册公司又要多给利息，楼盘还怎么说服买家“入坑”？　　买买君踩盘时发现，有的销售会跟买家强调，以公司名义购买公寓，后续可以通过股权转让的方式交易，这样能省下一大笔税费。　　那么，这是真的吗？　　事实上，以公司名义购买公寓，只是该交的税费名字换了，成本并没有降低。甚至除了转让的时候要交钱，持有期间也是税单满天飞。　　据克而瑞广州区域首席分析师肖文晓介绍：　　公司名下房产转让时，要缴纳企业所得税和增值税。而企业所得税25%的税率，比个人所得税20%还要高。　　除此之外，公寓持有期间，每年还要缴纳房产税和土地使用税。　　按照目前广州市的规定，公司名下的房产，每年需缴纳房产税=每年房产原值&70%&1.2%。　　如果房产出租，按房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。而土地使用税则按土地级次缴纳，每平方米年税额在3-27元之间，按年缴纳。　　330后的新盘 1层楼只有1个房产证　　值得注意的是，除了交易的方式和成本发生变化，330新政也影响了商办物业的产权分割。这里举两个楼盘进行对比：　　位于华南板块的金山谷，9月份准备推小户型的写字楼，每个单位36到60方，需要整层出售，面积700-800多方，但每个单位都有独立的产权，所以可以多人集资成立公司购买，将来再通过股权转让的形式进行分割。　　但位于广州南站旁的万科世博汇，是在330新政后才获批，由于新政规定，最小分割单元不能小于300平方米，所以整层楼只有1个房产证，这种情况就不太适合多人集资购买了。（P.S. 万科世博汇1层的总价2000万起跳）　　不过，万科提供了另外的方案：在交楼后，业主可以选择2500/平和3000元/平（包软装）两种装修套餐，然后把物业交给万科泊寓进行托管，签订十年返租合同，年回报率4%。这种情况下，买公寓变成买1层酒店收租，对买家来说，提供了收益保障。　　但坦白说，4%的年回报率，是不是太低了？　　成交难看 3个月还没以前1周卖的多　　　　根据广州中原研究发展部的统计，新政落地后，广州的一手公寓成交一路“扑街”，从4月份的4177套，直接暴跌到5月份的546套。接下来的数据两度证明：没有最低，只有更低。刚刚过去的7月份，只剩下358套成交。　　算下来，新政后的3个月，广州只卖了1392套一手公寓，这在以前，分分钟是1周的成交量&&（此处应有二胡配乐）　　不过尽管卖不动，公寓却没有降价的意思。反而在6月份开始继续往上走，7月份的最新均价是23235元/平，比新政前还涨了。所以说，想要趁着公寓低迷抄底的买家们，也可以洗洗睡了。　　以后公寓可能不太想跟个人买家玩　　说了这么多，买买君认为，就算在现有的政策下，个人买家有办法买到公寓，但门槛和成本这么高，后续又这么麻烦，不算是一笔划得来的买卖。即使考虑长期收租，按广州的租金回报情况看，也是吃力不讨好。　　而对于开发商来说，未来商业地产可能怎么玩？　　买买君踩盘时，某大型综合体的销售透露，该盘可能引进基金公司，然后把品牌旗下多个商办项目的部分权益转让给投资基金，通过基金公司运营管理标的资产包。　　也就是说，未来商业地产可能玩的是证券化，面对的是金融市场的投资者。　　彩蛋　　Q：买买君，那种签“长租合同”的公寓很便宜，能不能买？　　A：这种通常是小产权，物业本身是集体用地，没办法办理过户拿到房产证，所以开发商所谓的卖楼，其实只是卖使用权。　　比如普通商业公寓的产权是50年，开发商就和买家签订50年的租约，到期后买家对物业没有所有权。　　便宜是便宜，但这种模式对买家来说存在极大的风险。根据有关法律规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。　　租约在合法性上存在问题，加上买家对物业没有所有权，期间如果有任何变动，比如拆迁，买家的利益会受到损害。　　为买买君加鸡腿　　网易房产旗下自媒体　　原创内容 欢迎转发
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有旦是租金要高些，房东认的是钱。
您好，现在房价都一天一个变化。您要是诚心想回去买房，您还是抽个空。请个假回去自己实际去考察。祝您早日买到好房子
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