房产评估的收益法都需要什么？？、_百度知道
房产评估的收益法都需要什么？？、
企业评估报告。。。
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　　运用收益法来评估房地产的价值要确定以下几个因素：　　1、首先要明确剩余收益的年限n、是否存在租约，房地产的租金水平、出租率等情况；　　2、要根据市场调研提取或根据经验，得出房地产项目的收益率Y及租金的增长率g；　　3、房屋的原始购买成本或登记价，用来计算房产税；　　4、当地房地产的税费，例如营业税、教育税附加、城市建设维护税、印花税、房屋租赁管理费、维修管理费、租赁手续费、保险费等的取值比例及计税方式；　　5、最后根据上述确定数据，计算房地产评估总值=年租金纯收益/(Y-g)×(1-((1+g)/(1+Y))n)。
　　总的来说，收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。在实际评估中，估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价，而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的。我们认为， “有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等；二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地，新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益，但有潜在收益的房地产。收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此，潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。自有房地产也存在“有收益性”。传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待，即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益。　　二、出租性房地产相关总收益的确定　　房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。　　目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。　　客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类房地产的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估房地产的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估房地产的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估房地产所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。　　实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。　　三、利息是否应作为总费用扣除　　传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资房地产成本支出的一部分，但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资房地产，是因为房地产带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资房地产或者牺牲银行的存款利息来投资于房地产。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。　　四、折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定　　目前很多运用收益法进行房地产估价的报告中均把折旧费当作费用扣除，而我们认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此我们认为如果把房地产作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：　　净现金流入量=资本产出+资本回收　　式中：资本产出就是投资房地产的时间价值（投资利息）的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧部分。　　当a每年变化，r每年不变，且&0，房地产有收益的年期为有限年期n时，收益法公式为：P=a1/（1+r）+a2/（1+r）2+……+ an/（1+r）n当n=1时，P=a/（1+r），则：a=P（1+r）=P+Pr　　由此我们可看出净现金流入量a（纯收益）是包括了P（资本回收）和Pr（资本产出即投资房地产的时间价值）两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。　　对于不同的估价对象，折旧的种类是不相同的。　　1.当估价对象是房地合一时，则折旧包括两方面：一是土地成本的分摊，二是建筑物的折旧，这两部分均应作为房地的纯收益。　　2.当估价对象是土地时，土地纯收益=房地总收益-房地总费用-建筑物纯收益，这时建筑物的折旧则应包含在建筑物的纯收益中扣除掉，而土地成本的分摊则作为土地纯收益的一部分不予扣除。　　3.当估价对象是建筑物时，建筑物纯收益=房地总收益-房地总费用-土地纯收益，土地成本的分摊则应包含在土地纯收益中扣除掉，而建筑物的折旧则应作为建筑物纯收益的一部分不予扣除。　　当计算建筑物折旧时，对于折旧年限的确定应注意以下问题：1.当建筑物经济耐用年限短于土地使用权出让年限时取建筑物的经济耐用年限计算折旧。　　2.当建筑物经济耐用年限长于土地使用权出让年限时取土地出让年限计算折旧并不考虑残值。　　3.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限早于土地使用权出让年限结束时，应按建筑物的经济耐用年限计算折旧。　　4.当建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权出让年限而结束时，应按建筑物可使用年限计算折旧并不考虑残值。　　其中：建筑物可使用年限=土地补办出让手续前建筑物的使用年限+土地使用权出让年限　　五、总费用中应考虑的税费项目　　我们认为，收益法在评估过程中所指的税费项目是指房地产在运营过程（出租、经营、生产期间）中所须缴纳的项目。　　1.对于单纯的土地租赁。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。　　2.对于出租性、经营性房地产。根据国家税法应当考虑以下几种税费：城镇土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。　　3.对于生产性房地产（企业）。应考虑城镇土地使用税、印花税及房产税等。　　在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种也不应计入该税费项目。　　六、总费用中的维修费的求取方法及测算途径　　房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。　　1.日常性小维修。发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×（1-R）/N （C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限）　　2.大维修费用。发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。　　七、对于出租性房地产，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除　　目前在一般情况下运用收益法估价时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。　　八、资本化率的确定方法　　在运用收益法进行房地产估价时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：1.行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：FNPV=a/（1+R）[1-1/（1+R）n]-P FNPV：财务净现值
R：折现率令FNPV=0，则：R=FIRR（财务内部收益率）　　当FIRR&RC（行业基准收益率）时，FNPV&0，投资房地产可获得超额利润；当FIRR&RC时，FNPV&0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/（1+RC）n]， ，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=（1+RC）/（1+f）-1（f：物价指数变动率）　　2.安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途，新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。　　3.收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a.同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：V=a/r×[1-1/（1+r）n] P=A×（1+i）n-1/i×（1+i）n由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：a=（1+b）×A因V=P，故有：（1+i）n-1/i×（1+i）n=（1+b）/r×[1-1/（1+r）n]该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r.　　九、房地产收益年限的确定　　对房地产收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。　　1.当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在估价时点的剩余年限（尚可使用年限）=土地使用权到期时间-估价时点的时间建筑物可使用年限=建筑物在估价时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况，则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限；对于评估对象为建筑物或房地合一的情况，求取它的收益年限是通过土地可使用年限与建筑物可使用年限比较来确定的，即根据孰短原则来求取该评估对象的收益年限。　　2.当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况，这时应设定在估价时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。这种情况下对于不同评估对象（土地、建筑物、房地合一）的收益年限的确定问题类似于土地为出让方式的情况。
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请问评估时是否要用收益还原法单独评估最合理。还是其它方法？自家房屋要征收，是自营的住宅，有经济收益
一楼，算是临街吧。权属上没登记用途，也没登记簿。1984年的房子。自己开公司用的。我查了相应评估办法，这种带经济收益的房子在不考虑权属的情况下，是要按收益法计算，市场法提取相应数据，综合进行评估的。但自营用房的，按评估办法中的规定，是要按我的净...
《房地产估价理论与方法》中收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，例如住宅（特别是公寓、）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情况很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。收益法的路线图要用市场法提取租金，但租金现在与房产价值倒佳，无法体现房产实际价值上。是否可以按净收益法计算。土地性质为划拔，无期限，不用补出让金（90年前的）上面20年有误（购买时越小房子，越贵，越大房子越便宜。但租金水平都是每平2元/天，这样的话对我们小户型房产就太不公平了，而如果进行比价修正，最少也要超过2.5倍，违法评估规范了就）
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这个吧，你可以去网校的论坛里和问问大专。这个论坛很专业，有很多会计专业人士，应该可以帮到你
朋友，干嘛说得这么专业，你能说过评估师吗？你只要坚持住，不签协议，自然有人研究如何给你提高评估价格。做自己最擅长的事，就算你学会了评估办法，也未必得到想要的东西。
说的很有道理！！！，太有才了，这就是所谓的术业有专攻！！！您是律师，还是评估师，可以咨询下吗？
你对房屋征收评估研究的挺用心的，对于你这样用心的被征收人是比较容易沟通的，因为你是想依法办事，只是能不能在法律的框架下补偿最大化，这都是征收人与评估师都希望的，现在征收是政府行为没有人想少给你补偿，都是希望依法合理补偿早日达成协议，这与你的想法没有需要解决争议的焦点问题。如果你的房屋产权登记是营业用房就是按收益法进行评估，你要提供近三年的收益纳税凭证确认你的收益再给予房屋停产停业损失的补偿。如果你是住宅房改为营业用房的可以按定额补贴的办法给予补偿，若属临街的住改非营业房可以按照经营年限按不同的权重系数分别计算住宅和营业部份的房屋价值补偿。如果你不能提供纳税凭证，就是按周边营业用房平均收益计算，这样才能体现公平公证。
征收中没有单纯的公平！我的房产产值一年达百万，他要按定额补我，差距太大。超过一定的比例的，需要按最佳最高原则来对标的进行合理评估才最公平公正。那什么是最佳最高原则呢，办法中规定了，按实际用途计算并加以限制即可。这才能体现我房产价值
你的房屋被征收至今仍没有达成一致，本人也深深的为你叹息，这种纠结的事太烦人了，碰到谁身上都不轻松，但我还是要劝你一句，房屋征收一般情况下大家都是为了进度能够多给补偿达成协议的一般都会想尽办法多给的，如果这么长时间了都得不到解决，一般有两种情况：一是你的要价确实太高无法满足你的要求；二是有许多人与你攀比，相同的房子由于你经营或经营的项目获利太高房屋就能超出别人许多的补偿吗，没有合法依据。
就你的追问中说到的最佳最高使有原则你的理解上还是有偏差的，这个原则与你的经营内容获利能力没有联系，只对房屋的用途相关，比如你的房屋原来是住宅现在改成经营且还在营业按最佳最高原则就是按营业用房评估补偿或给予定额补贴，这已经是最佳最高了。再比如有些营业用房没有用于营业，做了仓库，仓库的评估价低于住宅房，按最佳最高原则仍然应按照营业用房评估补偿，这就是最佳最高使用原则。
你的最大误解是把营业收入与房屋补偿相挂钩了，你不能认为这房屋被征收了你就失去了营业收入，因为营业地点改变在现实生活中比比皆是，仍然会有收入。打个不确切的比方杀了你一只生蛋的母鸡，只能再赔你一只生蛋的母鸡，而不是要赔你生蛋母鸡再赔你鸡将来要下若干的蛋的价值。
我想你理解错了，我是依法评估，有合理依据的。评估办法中有明文规定。有收益的按评估办法中的收益法计算，自然要依据我的收入计算。即便是按住宅评估，我收入的部分也要占很大比例这是不能更改的可能。我的收入多了，自然价值就高了，你不了解评估办法吧，只是政策面上的理解，国家法定住改非与商业拥有一样的收益权。这东西我不会乱要，我的房产收益高，自然价值就高，这也是要依据估价报告来补偿的。
参照营业房评估的“临街住改非”可以参照营业房评估，但要按经营年限算住宅及经营的权重系数的，属不属临街不是凭自已感觉的，是由城市规划规定哪些街道算商业街道的，可能征收人没有承认你属临街吧？如果不属临街只能是定额补贴，政策上是这样定的。即使你属临街我前面已说过你按收益法评估你必须提供近三年的纳税证明，收益不是凭你口头上讲的，你只要有合法的收益证明我想征收人不会刻意的降低你的房屋征收补偿的。如果长时间不能达成一致你要准备好相关材料，等政府对你这一户的《补偿决定》作出后你可以行政诉讼。你最好要找一个对房屋征收及精通房地产评估的专业人士或律师咨询一下。本人在这行业里干了十几年，所见到的就是你这样的钻牛角尖往往最吃亏。我个人认为你要么找一个专业人士对你的认识评估一下，如果准备与政府打官司能不能赢得最高补偿；要么听从多数征收人的劝说在适当的时点上签订协议获得相对较高的补偿。错过机会有时很难达到最大补偿。在相信自已的同时也要相信别人，全衡利弊才能获胜。（房屋征收是你个人的大事，我们的意见仅供参考，由于只是网上交流对实际情况了解甚少，唯恐对你作出误导。）
有三年以上的法定收入证明，数百万元的公证性证据，临不临街的权重影响也不会很大（和我这数百万的资金比，更本影响不了多少）这些内容我咨询过相应人员，初步结果与我计算相当。你应该是征收人吧。律师和你的观点正好相反，告诉我，坚持到最后，依法获偿。
你弄错了，我不是征收人，现在征收人是市政府，本人与你们政府一点不相干。我也不知你是什么地方在征收房屋，我在江苏省，不知你的所属地在哪里？也就是说你的房屋补偿与我一点关系都没有，但我对征收房屋政策了解多一点，只是将我所了解的尽量告诉你，一不要求你听我的劝说，二不要求你放弃博弈，只希望你找一个真正懂得征收政策和房屋评估细则的专业人士帮助你解决当前困扰。现在律师介入拆迁的行业的素质参差不齐，你要明白这一点。
现在对营业用房的评估所谓的收益法，是一种客观收益法，是对你房屋客观价值的评估，而不是对你从事行业的评估。你的法定收入证明和公证性证据，只证明了你行业的收益，而不反映你房子的客观价值。你的行业收益只考虑你的停产停业损失，与房屋的客观价值没有直接关联。房屋的客观价值只是在你这同一区域内所有这类房屋的实际平均价值计算，你的停产停业损失可以按你近三年的纳税证明，资产负债表、损益表等财务凭证作为参考，按近三年平均净收益X停产停业期限，作为补偿。你说律师的观点正好与我相反，要你坚持到最后，依法获偿，我真希望是我所说的都是错的，而你说的都是对的，你多得补偿我们也高兴。就担心律师要你坚持他有胆量说，能不能多得补偿他没胆量承担。胜诉败诉律师只拿代理费，风险都是你承担。你找个好律师为你打赢官司也是我期待的。（只是个人观点，主意还是由你拿，事关个人重大利益，再次重申你的补偿多少与本人没有任何关系，本人不知你房屋征收具体事宜，只是对评估政策的一点探讨，我们只是说说而已，不带任何观点，也不再劝你下一步如何办理。诚心希望你房屋征收补偿能得到满意的结果。）
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。土地估价案例与报告精讲班第 1 讲讲义前言大家好： 欢迎大家参加环球职业教育在线，2008 年全国注册土地估价师资格考试考前辅导班，我很高兴与大家一起学习土地估 价案例与报告这门考试。 注册土地估价师这个行业经过过去几年的考试，估价师已经发展到二万八、九千左右。这些估价师算不算多，国土资 源部和中国土地估价师协会也在讨论这个问题，国内这些争论也很多。有的说多了，有的说还是不够，要找真正高质 量、有水平的估价师，还是找不到。得到的结论是：全国有 670 个城市， 个左右的县级单位，这还不包括 开发区在内，这些县级单位加起来总共是 3500 个左右，每个单位估价师不够 10 个人，所以还是少了，还不够多。另 外，中国已经实行了资深土地估价师制度，土地估价师行业正在向纵深发展。所以我认为大家报考土地估价师这门考 试从宏观上来讲是很有发展空间和上升空间的。那么我们看看土地估价案例与报告这门考试： 土地估价案例与报告这门考试，几年来，考试内容和方式有了很大变化，我总结了四点：一是考试的难度和深度都逐 渐加大。我们知道，2004 年土地估价师考试是将土地估价实务基础和土地估价案例与报告合成一门考试，从 2006 年 起分开考试，这就意味着对土地估价方法的考察要求更高了，对土地估价方法的计算题的考察应该讲是更全面了，所 考试的深度和广度将更有所增加。二是考试时间相对较短。相对于大纲中规定的内容来讲，两个半小时的时间，应该 说是对应试者对土地估价案例和报告的全面掌握提出了更高的要求。需要考生对所考试的知识点有一个熟练的掌握， 能够迅速准确地作出解答，三是从报名到考试的时间间隔较短。所以对于考生来讲，考试时间更加紧迫，要学习的内 容又很多，所以复习备考的压力可能更大一些，对于合理掌握学习方法，抓住学习重点，提高学习效果的要求更高一 些。四是考试没有很明确的统一的教材。全国土地估价师资格考试不指定教材，中国土地估价师协会提供了 2008 年全 国土地估价师资格考试推荐参考书目， 但并不是和大纲十分的吻合， 相关推荐书目只是学习的参考而不是考试的依据， 因此，应考人员应根据本大纲的内容和要求自行组织学习内容并掌握、熟悉、了解有关知识。有些知识点需要几本书 互相参考，那么这也给大家的复习应考带来了不便。我们在今后的教学中将以考试大纲为蓝本，借鉴这些参考书目给 大家讲解，争取为大家顺利通过考试提供全方位的帮助。 对于学习中要注意的几个问题我也归纳总结为以下几点： 首先，因为土地估价案例与报告这门考试是整个知识的综合，特别体现在估价理论的综合运用，所以在学习中应对各 个知识点进行归纳、总结，复习时要紧贴大纲，对大纲提到的知识点，一定要熟练掌握。对其他科目的掌握内容也要 多多掌握。 其次，针对案例和报告分别进行相关知识的归纳复习。 第三，对估价案例和报告的难点进行重点复习。学员可将自己在复习中的疑问点及练习中出错的地方作为难点， 最后，学员应多做一些有关案例和报告的题目，一定要独立的去做，并限制时间，对重点题目和出过错的题目要重复 的去做。 答题时一定要注意以下几点： 答题的第一步是“读题” 。通常，案例与报告每一道试题都会有比较长的背景段，有图有文字。为了提高答题效率，学 员在读题过程中，应先看问题，通过快速读题，对试题性质进行了解，作出判断。 答题的第二步是“审题” 。学员在读题之后不要急于把进行计算和答题，而应多想一想，带着问题去审题，形成答题思 路。 “审题”包括以下三方面内容：想该试题是在考核教材中相应的哪一部分内容，命题者想考那一类内容，自己要依 据那些估价理论和方法去解答。 答题的第三步写清步骤，使用估价方法正确。1、学员答题要以书本中的理论和试题中给出的已知条件，作为自己回答 问题的依据；2、学员答题要步骤清楚，有计算过程。有的考生在演算纸上写好了答题的每项步骤，但在试卷上只写出 了简单的答案，省略了过程也是要扣分的，这一点要引起注意。 学员在土地估价案例与报告的考试中，应注意以下几个问题： 学员在土地估价案例与报告的考试中，应注意以下几个问题： 1、做好心理调节 学员在考前和考试中做好心理调节，才可能超水平发挥。考前先将自己总结的案例分析题模式浏览一遍，对重要的公 式作最后一次记忆。在考试中，当学员看到自己不是十分熟悉的试题时，先易后难，等到进入角色，找到感觉后再按 答题步骤以一一思考与解答，即使不准确，拿不准对错也要答，不能空题。 2、安排好考试时间 许多学员反映做题时间不够用。这是由于平日独立练习太少，在每一道题前反复思量，耽误了大量的时间，致使后面1有会答的题，也因为没有时间，导致未答。学员在拿到卷后先将所有的试题浏览一遍，做题应本着先易后难的原则。 3、要简化答题思路 对照历年考题，认真分析考点和得分点，注意答题的严谨性，要培养化繁为简的本领。在土地估价案例与报告的考试 中，一般不会有较高深理论的试题，要注意将复杂问题简单化。 土地估价案例与报告考试命题这次是单独考试，考试题目一般有案例分析题和报告改错题。 考试题型年年在变，学员在复习过程中应以教材为基础，重视对基本概念、基本方法的深入理解掌握。 考虑土地估价案例与报告的试题采用手工阅卷，学员在答题时应注意书写工整，分条陈述，不要字迹潦草。 另外，案例考试中要用钢笔或圆珠笔答题，而且在考试中只能应用一种类型和颜色的笔，许多学员为了方便涂改和卷 面整洁，用铅笔答题，是不规范的，应予以改正。 最后，土地估价案例与报告这门考试，是土地估价师资格考试中比较综合的一门考试，说它综合主要是综合案例分析 题是综合考核应考人员对土地估价的基本概念、基本原理、基本程序和基本方法的掌握程度以及检验应考人员灵活应 用所学知识解决土地估价工作实际问题的能力。特别要求应考人员具有综合分析、推理判断等实际工作能力。对于案 例与报告的学习，建议大家还是应当注重基础知识的学习，对于这些基础学习好了，那么对于综合的题目就能有一个 全面的把握，不要急于做大量的案例题。考试大纲有关内容内容讲解： 考试大纲有关内容（第五部分，土地估价实务） 一、宗地估价 (一)考试目的 测试应考人员对宗地估价的程序、内容及要求的掌握程度。 (二)考试范围 1．土地估价程序 (1)确定估价基本事项 (2)拟订估价作业计划 (3)收集资料实地踏勘 (4)分析整理相关资料 (5)选定方法试算价格 (6)确定宗地估价结果 (7)撰写估价报告书 2．土地估价业务受理 (1)土地估价业务获取的途径 (2)土地估价业务受理及应注意的问题 (3)签订土地估价委托协议的重要性 (4)土地估价委托协议(合同)的主要内容 (5)土地估价的业务范围 3．土地估价事项确定 (1)土地估价目的的确定 (2)土地估价范围的界定与描述内容 (3)土地类型的界定内容 (4)土地权利状况的界定内容 (5)土地估价报告使用方向的规定 (6)土地估价中特别事项的内容与界定 4．土地价格定义的界定 (1)土地价格对应权利内涵的设定 (2)土地利用条件的设定 (3)土地使用年限的设定 (4)土地估价期日的设定25．土地估价资料收集内容、方法及要求 (1)权属资料及其内容 (2)地籍图的基本要素 (3)工程建设图纸的种类 (4)总平面图的基本要素 (5)市政管线图的种类及基本要素 (6)区域规划图及资料的基本内容 (7)土地交易资料基本要求 6．土地估价现场调查 (1)现场调查的目的 (2)现场调查的内容 1)土地权属查证 2)土地实体状况查勘 3)周边环境状况调查 (3)现场调查的方法 7．土地估价分析 (1)土地权利状况分析内容及方法 (2)土地利用状况分析内容及方法 (3)土地市场状况分析内容及方法 (4)土地估价的假设和限制条件分析 8．土地估价方法选择 (1)土地估价目的与适用原则的分析 (2)估价对象状况与估价方法适用性分析 (3)估价资料与估价方法可行性分析 (4)估价技术思路的确定 (5)估价方法的选择与确定 9．地价估算与确定 (1)估价参数的判断与确定 (2)不同方法估价结果分析 1)适应性分析 2)准确性分析 3)可靠性分析 (3)估价值的调整与确定 10．土地估价报告撰写 (1)土地估价报告的作用 1)描述估价对象 2)记述估价过程 3)反映估价成果 (2)土地估价报告的类别 1)土地估价报告 2)土地估价技术报告 (3)土地估价技术报告书的主要内容 1)土地估价报告的主要内容 2)土地估价技术报告的主要内容 (4)土地估价报告的形式 (5)土地估价报告的规范格式 (6)土地估价报告的使用规定 (7)土地估价报告的归档和档案管理 11．土地估价报告审核3(1)土地估价报告审核的目的 (2)土地估价报告审核的内容 1)估价人员资格 2)估价对象界定 3)估价所依据的资料的质量 4)估价假定前提和限制条件 5)市场分析 6)估价技术路线、方法选择及运用 7)地价确定的理由 8)估价结果 9)估价报告的逻辑性 (三)考试基本要求 掌握：宗地估价的基本程序及各步骤的具体内容与要求； 熟悉：宗地估价业务受理、估价报告归档管理的内容及基本要求。 二、常见目的下土地估价 (一)考试目的 测试应考人员对各种常见土地估价目的下的土地估价的特点的认知程度。 (二)考试范围 1．各种常见的土地估价目的 (1)以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地 使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估 (2)以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等为目的的土地估价 (3)以土地使用权抵押为目的的土地估价 (4)以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为 目的的土地估价 (5)以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价 (6)以城市地价动态监测为目的的土地估价 (7)以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价 (8)以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的土地估价 (9)以司法鉴定为目的的土地估价 2．各种常见土地估价目的下土地价格类别的判断和估价的主要原则确定 3．各种常见土地估价目的下评估方法选择 4．各种常见土地估价目的下土地估价的主要技术参数选择 5．各种常见土地估价目的下土地估价的价格确定方法的特点 (三)考试基本要求 掌握：常见土地估价目的和相应评估价格类别的判断； 熟悉：各种常见土地估价目的下土地估价的主要原则确定，估价方法选择，主要技术参数选择，价格确定方法的特点。三、常见用途土地估价三、常见用途土地估价 (一)考试目的 测试考生对不同用途土地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用的掌握程度。 (二)考试范围 1．居住用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 2．工业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 3．商业用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 4．办公用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 5．体育用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用46．教育、科技、卫生、文化用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 7．农用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 8．林地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 9．草地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 10．水面特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 11．基础设施用地特点，主要价格影响因素，估价的技术思路、估价方法选择与应用 (三)考试基本要求 掌握：居住、工业、商业、办公等用地估价的特点、价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用； 熟悉：教育、科技、文化、卫生、体育等项用地估价的特点，价格影响因素及估价技术思路和估价方法应用； 了解：耕地、林地、草地、水面估价的一般特点、价格影响因素及估价技术思路与方法应用。 四、土地分等 (一)考试目的 测试应考人员对城镇土地和农用地分等知识与技能的掌握程度。 (二)考试范围 1．城镇土地分等 (1)城镇土地分等的概念和原理 (2)城镇土地分等的因素因子体系 (3)城镇土地分等的技术路线和程序 (4)城镇土地分等的因素因子分值计算方法 (5)城镇土地分等的因素因子权重确定方法 (6)城镇土地等别划分方法 2．农用地分等 (1)基本概念：农用地、农用地分等定级、标准耕作制度、农用地自然等别、农用地利用等别、农用地等别、基准作物、 指定作物、光温生产潜力、气候生产潜力、标准样地等 (2)农用地分等的原则 (3)农用地分等的方法 (4)农用地分等的程序 (5)农用地分等单元划分原则与方法 (6)土地利用系数计算方法 (7)土地经济系数计算方法 (三)考试基本要求 掌握：基本概念，城镇土地和农用地分等的方法，不同城镇土地和农用地土地等别影响因素； 熟悉：土地等级价的关系，城镇土地和农用地分等程序，城镇土地和农用地分等因素选择，权重确定与量化方法； 了解：农用地自然质量等指数计算，土地利用系数，土地经济系数，农用地标准耕作制度。 五、土地定级 (一)考试目的 测试应考人员对城镇土地和农用地定级知识与技能的掌握程度。 (二)考试范围 1．城镇土地定级 (1)城镇土地定级的概念和原理 (2)城镇土地定级的因素因子体系 (3)城镇土地定级的技术路线和程序 (4)城镇土地定级的因素因子分值计算方法 (5)城镇土地定级的因素因子权重确定方法 (6)城镇土地级别划分方法 2．农用地分等 (1)基本概念：农用地定级、标准耕作制度、农用地级别等 (2)农用地等级价的关系 (3)农用地定级的原则5(4)农用地定级的程序 (5)农用地定级的方法 (6)农用地定级单元划分原则与方法 (三)考试基本要求 掌握：基本概念，城镇土地和农用地定级的方法，不同城镇土地和农用地类型土地级别影响因素； 熟悉：城镇土地和农用地定级程序，城镇土地和农用地定级因素选择、权重确定与量化方法； 了解：城市土地质量。 六、基准地价评估 (一)考试目的 测试应考人员对城镇基准地价和农用地基准地价评估知识的掌握程度，对城镇基准地价和农用地基准地价概念，评估 的基本原理、技术路线、程序与方法等知识的理解和运用能力。 (二)考试范围 1．城镇基准地价 (1)城镇基准地价评估范围确定原则 (2)城镇基准地价评估的程序 (3)城镇基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求 (4)城镇基准地价评估中样点资料的处理方法 (5)城镇基准地价确定的原则、方法 (6)城镇基准地价的内涵界定要求 (7)基准地价系数修正表的主要内容和编制方法 (8)城镇基准地价更新条件、内容和技术途径 2．农用地基准地价的评估 (1)农用地基准地价评估范围确定原则 (2)农用地基准地价评估的程序 (3)农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求 (4)农用地基准地价评估中样点资料的处理方法 (5)农用地基准地价评估的原则、方法 (6)农用地基准地价的内涵界定要求 (7)农用地地价修正系数表的主要内容和编制方法 (8)农用地基准地价更新条件、内容和技术要求 (三)考试基本要求 掌握：城镇基准地价和农用地基准地价概念和评估的基本原理，城镇基准地价和农用地基准地价评估的技术路线、程 序和方法； 熟悉：城镇基准地价和农用地基准地价评估外业调查的方法与要求，城镇基准地价和农用地基准地价的确定、修正系 数表的编制，城镇基准地价和农用地基准地价更新的技术途径及方法； 了解：城镇基准地价和农用地基准地价评估内业处理方法。 七、路线价评估 (一)考试目的 测试应考人员对路线价评估知识的掌握程度。 (二)考试范围 1．路线价的特点和评估范围选择条件 2．路线价评估的基本原理 3．路线价评估的基本程序 4．路线价的基本表达形式 5．路线价修正体系建立的内容和方法 (三)考试基本要求 掌握：路线价的特点和评估范围选择条件，评估的基本原理以及程序和基本表达形式； 熟悉：路线价修正体系建立的内容和方法。 八、城市地价动态监测6(一)考试目的 测试应考人员对城市地价动态监测知识的认知程度。 (二)考试范围 1．城市地价动态监测的概念 2．城市地价动态监测的基本程序 3．城市地价动态监测指标含义及其采集方法 4．标准宗地(地价监测点)设立的要求 5．标准宗地估价的方法与要求 (三)考试基本要求 掌握：城市地价动态监测的概念，城市地价动态监测的基本程序，城市地价动态监测指标含义及其采集方法； 熟悉：标准宗地(地价监测点)设立的要求，标准宗地估价的方法与要求。 九、征地区片综合地价评估 (一)考试目的 测试应考人员对征地区片综合地价评估知识的认知程度。 (二)考试范围 1．征地区片综合地价的基本概念 2．征地区片综合地价的特点 3．征地区片综合地价评估的基本步骤 4．征地区片综合地价评估的方法 5．征地区片综合地价的表达形式 6．征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用 (三)考试基本要求 掌握：征地区片综合地价的基本概念和特点； 熟悉：征地区片综合地价评估的基本步骤、方法和综合区片地价的表达形式； 了解：征地区片综合地价在征地补偿估价中的应用和征地补偿制度改革的方向。 土地估价业务受理 大纲要求： 一、宗地估价 (一)考试目的 测试应考人员对宗地估价的程序、内容及要求的掌握程度。 (二)考试范围 1．土地估价程序 (1)确定估价基本事项 (2)拟订估价作业计划 (3)收集资料实地踏勘 (4)分析整理相关资料 (5)选定方法试算价格 (6)确定宗地估价结果 (7)撰写估价报告书土地估价案例与报告精讲班第 2 讲讲义一、确定估价基本事项内容详解： 一、 确定估价基本事项 估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目，主要包括： (1)确认评估对象。确认待估宗地类型、范围、权利状况、宗地条件及估价期日、所估价格种类等。 (2)确定委估者委托估价的目的。估价目的包括：转让、补偿、交换、区段重建、权利交换、诉讼、课税、保险、抵押、 资产核定、入股以及租金确定或租金重新议定等具体内容。7(3)确定估价条件。估价条件不同则所评估的价格或租金种类也不相同。估价条件包括委估宗地的交易时间、交易方式 以及与价格或租金种类有关的基本项目。同一目的中的租赁条件、合同条件或使用目的变更等条件也应考虑在内。 (4)考虑使用年期，尤其是租金评估时，更要确定使用期限、实质租金、租金支付类别、支付日期、支付条件、合同期 限、水电费及其他附加费支付情况等。 二、拟订估价作业计划 土地估价作业内容复杂，而且同一个估价师在同一期间内可能同时处理多个估价项目。因此每一估价项目都必须制定 切实可行的估价作业计划，确定地产估价的作业步骤、人员安排和时间进度，以免除疏忽、错漏，便于协调人员安排 和保证估价时限。 估价作业计划应由经验丰富的估价师多人共同拟定，拟定估价计划时必须先行调查，在已确定估价项目的基础上，就 执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排，包括收集及整理委估地产的有关资料、实 地踏勘查证、分析价格影响因素及条件、估价方法的选用、试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体 内容和相应的处理计划。 三、收集资料实地踏勘 估价结果是估计师对与评估宗地有关资料分析的基础上做出的，而估价报告内容也必须要有充分的资料和数据，如产 权登记资料、一般地价影响资料、市场交易资料、宗地状况资料以及收益资料等。因此资料收集内容包括： (1)产权登记资料。产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。估价师从中 可了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、地产等级、标定地价、宗地 范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，上述内容是估价报告中评估对象 的基本资料来源，为增强估价报告的可靠性，可将土地使用证书等复印件附在报告后面加以说明。 (2)地籍图。利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、地形、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。 (3)建筑平面位置图。通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。 (4)地价、地租资料。查阅地价资料卡片，即事先查寻已有的相关地产交易或租赁资料及评估实例资料，以便对宗地所 在的地产市场资料有初步认识。这一类资料可通过两个途径获得：一是查寻各估价机构和估价师原收集的地价资料和 已有的估价实例资料，二是向土地管理机关申请查阅其登记的地产交易资料和各估价机构向其备案的估价实例资料。 经过查阅已有地价资料， 一方面可对宗地所在区域的地价有初步的了解， 另一方面可以衡量已有地价资料的丰富程度， 为现场踏勘和地价调查工作提供参考。 (5)市政管网图件及资料。市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低，因此必须收集 此类资料。通过市政管网图件和相关资料，估价师可以详尽地了解影响宗地地价的各类设施规模、分布及设施状况等 内容。 (6)城镇规划图。通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限 制及用途和利用限制等内容。 (7)现场踏勘。现场踏勘的主要内容包括：查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况，勘查地产周围环境 景观、地价调查等内容。 ①查证地产基本项目，包括地产座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、土地面积、建筑物结构、面积、用途等，看 其是否与产权登记文件一致。 ②勘查地上建筑物的基本状况、内部装修及使用情况。勘查的主要项目包括外墙、高度、天花板、地板、隔间、门窗、 内部装修、结构、建筑面积、容积率及各部分具体利用状况、利用效益等，估价师在现场查勘时，应逐一记录各个项 目的具体数据，以作为建筑物评估的依据，同时在现场查勘时，估价师应仔细分辨动产与不动产，以免把动产混入不 动产勘查项目中。 ③待估地产区域因素条件和个别因素条件勘查。现场查证地产所在区域的商服繁华条件、交通状况、设施状况、人口 状况、产业构成状况等区域条件和宗地形状、面积、临街条件、进深、地质、地形条件等个别条件，并逐一详细记录。四、分析整理相关资料四、分析整理相关资料 一般估价资料包括社会、经济、政治和环境等方面影响地价等资料。 1、一般资料的种类 一般资料是来源于待估地产本身以外的社会、经济、政治和环境因素，而对地产价格产生影响。一般资料可区分为主 要资料和次要资料，二者又可进一步划分为整体资料和个别资料。8主要资料是由估价师本身所收集到的资料。例如估价师可能和许多人面谈，并收集某一特定区域的居住密度、住宅数 目、户型、结构等资料。许多机构和专业团体都收集、研究并出版各种资料，但这些研究成果出版发行之后，就成为 社会大众可以运用的次要资料。估价师可从政府、专业团体、估价机构取得各种次要资料，如社会经济统计年鉴、年 度地产市场分析报告等。次要资料通常包括大量影响地产价格的因素材料，如预期利率及通货膨胀率将持续高涨、经 济发展速度将加快等。估价报告中的一般资料大都取自于这类次要资料。 整体资料包括各种总体现象。例如全国、地区或地方性的投资、生产增长或减退、利率、产业政策等。个别资料是关 于各个小区域内的资料。例如某城市中某一区域的交通限制、空房率以及已发生的交易案例资料等，都属于个别资料。 2．一般资料的用途 一般资料主要有以下三种用途：①提供委估宗地的背景材料；②提供可能影响地价的趋势资料，以及各种估价方法中 所需的一般数据；③作为判断最佳用途、调整试算价格，以及决定最后估价额的基础。 3．一般资料的分析 (1)经济趋势资料。确认并了解各种影响地价的经济趋势，是进行估价分析的先决条件。估价师仅了解经济情况已发生 的变化是不够的，必须对其将来变动的可能方向、程度及影响等进行正确判断并科学预测其发展趋势。 (2)国际国内经济趋势。在世界经济体系中，某一国家的经济稳定与否，可直接或间接地影响到其他许多国家。例如近 年来港澳、台商和外商对我国地产投资猛增，部分原因是因我国地价低廉、政治稳定、经济迅速发展，对投资者具有 某种程度的保证作用，另方面原因也是因为其他国家的通货膨胀、经济衰退或政局不稳，对投资者缺乏吸引力。这些 因素共同影响了我国土地市场的需求与价格。 国内和国际经济指标的基本趋势，如外贸收支、汇率、物价水准、工资水平、利率、经济发展速度等，都是值得参考 的资料. 国内经济情况可从国民生产总值、国民收入、外贸收支、物午指数、就业状况、地产供应量、投资总额等资料中取得。 经济指标的时间序列可显示出长期趋势及其波动，有助于深入分析目前的状况。 (3)地方上的经济形势。对于地方性经济形势的分析，通常都集中于人口、就业和收入等趋势。人口的变化、家庭人数 及结构、构成社会经济基础的就业类别多少、就业水准及其稳定性、工资水平以及家庭的收入等，都是社区内基本经 济力量的指标。 对于大部分的估价工作而言，地方上的经济形势以及未来的预测，都是极其重要的项目。地产的价格，受该用途的需 求强度的影响，而各类地产的需求，取决于地产市场的人口、收入、以吸收入所代表的购买力。社区内的经济情况， 可以决定市场上住宅用地产、办公大楼、零售店面和其他形态的地产价格。 (4)法规的影响。一般资料中包括了社会导向以及政府将这些导向具体实施于土地使用管理的法规。估价师必须收集影 响土地的各项资料，包括城市规划、环境条件、运输系统，以及其他政府政策和社会导向。 估价师了解政府的法规与行为对地价有何影响，从而可以适宜评估价格。如果交易案例在城市规划、交通状况和其他 特色方面，都和委估地产类似，则可以作为比较的基础。其他如土地细分后的价值等，显然会受到环境方面的影响， 因为开发和出售所需的时间都受法规的限制。 (5)物价水平。物价水平的变动，影响了居民购买商品与服务的数量，名义价格经过物价水平变动的调整后，就成为实 质价格，估价师估计市场价格所用的售价、租金、营运费用、施工成本、利率，以及最后价格的估计，通常都是以名 义货币来表示，并没有随物价水平的变动而调整。 金融机构同样极度不愿意接受物价水平变动的风险，而设法在通货膨胀中寻求自保之道，以消除抵押贷款的利率未能 顾及通货膨胀的部分。 (6)利率的影响。地产的活动与资金的供给有密切的关系。大部分的地产在购买时都附有融资。因此，交易的多寡取决 于抵押贷款取得的难易，以及各金融机构当时的贷款政策。 估价师对于金融趋势的研究，包括了政府相关部门的活动。此外，公共建设计划的融资，使许多原来可能无法进行的 建筑活动得以完成，这类政府措施，可以刺激地产的需求。 货币市场中可贷资金的利率，随着许多因素而上下波动，这些因素中包括了当时资金的需求和供给。 所有的地产投资都取决于利率和所获得利润的多寡，或地产以外的其他投资相互竞争。因此，地产投资的利率，会随 着各种竞争性投资的利率发生变化。 特定资料收集与分析 特定资料是指关于委估不动产状况、可比较的交易案例、租赁用不动产状况及地方上的市场特性等方面的详细资料， 这些资料有助于估价师选择有关销售、租金和地方市场特性资料进行分析，并推导出特定的成交价格、交易条件、租 赁条件、收益及费用、投资收益率、建筑成本、经济耐用年限以及年折旧率等数据，以保证评估委估不动产价值的需 要。91．市场交易资料调查与收集 对于委估不动产的特征和构成要素的详细描述和分析，有助于估价师选择适宜的估价资料和估价方法，而作为比较的 交易资料也应该是资料中最类似委估不动产的部分。因此必须对交易案例资料作进一步分析，并对每宗选作比较的不 动产资料整理出一份包括构成要素的完整资料。 估价师所使用的交易资料主要来自于公开记录、政府档案资料、出版刊物、由购买者、出售者、经纪人等提供的信息 以及估价者收集的尚未列入记录的相关交易资料。估价师必须根据地方市场状况、委估不动产的类型及资料自身的可 用性来选择交易相近案例资料，并尽量保证比较资料的相似性。例如，当评估一栋 10 年房龄、3 间居室、180 ㎡用地 面积的独院式住宅时，假如有充裕的三居室住宅交易资料，估价师就可舍弃二居室或四居室的交易资料，同时也有可 能舍弃新建成或房龄超过 20 年的住宅交易资料； 如此时资料可用量仍有保证， 估价师也会舍弃那些面积小于 150 ㎡或 大于 200 ㎡的交易案例。这一切取舍都取决于资料的可用量。当委估不动产所在区域内的交易案例资料有限时，估价 师应将资料收集工作扩展到与委估不动产相似的邻近区域。当所选的交易案例资料不完全适当时，若受条件所限，估 价师可勉强采用这些案例资料，并走访经纪人、购买者、销售者、出租者、承租者和有关机构，以发掘市场活动的证 据，并对这些资料进行适当调整，进而用作比较案例。 估价师在收集交易案例资料时，应包括以下项目：①交易面积，②交易时间，③位置，④宗地条件，⑤地上物状况， ⑥购买堵和销售者的特征及动机，⑦销售的条件，⑧不动产销售前后的利用状况等。 2．土地开发及建筑成本资料收集与分析 该类资料主要包括土地征用、拆迁费用资料、土地开发费用(三通一平、五通一平或七通一平资料)、土地开发合理利 润率、开发周期、不同结构建筑成本、建筑材料价格变动指数、建筑行业合理利润率、管理费用、专业费用、建筑税、 销售税标准等，这些资料是应用成本逼近法、剩余法等方法评估地价的基础。估价师可从土地管理部门、城建管理部 门、房产部门、税务部门、建筑定额站、建筑材料供应商、建筑承包商、开发公司等处获取上述资料。估价师应将收 集到的实际成本资料及时进行分析、归纳，并按不同的类别归档，如住宅建筑成本资料、工业建筑成本资料等，并在 此基础上编制估价师自己的成本手册和成本指数表。在实际估价中，估价师可根据委估对象的建筑设计图、开发状况、 用途等，利用上述成本资料，作为成本逼近法和剩余法估价的基础。 3，收益及费用资料收集与分析 收益及费用资料是采用收益还原法估价的基础，这类资料包括租赁收益、房屋折旧、维修费用、重置造价、管理费、 保险费、租赁税费、空置率、工商企业生产经营利润、资金占有量、工资支出、营运费用等资料。这类资料估价师可 根据收集的收益性不动产交易案例及其收益和费用资料，以及房产部门、税务部门、保险公司、工商企业管理部门所 提供的有关资料，加以归纳整理，并按房龄及不动产类型建档，以便估价时查阅利用。 4．还原利率资料收集与分析 还原利率是地产估价的基本资料之一，估价师应充分收集当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投 资收益率、以及不同类型不动产租金和交易价格资料，并进行整理、归纳，进而推导出各类型不动产不同条件适宜的 还原利率，作为地产估价的基础资料之一。 五、选定方法试算价格 估价师在估价过程中应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，选择市场比较法、收益还原法、剩 余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法并用，评估地产价格，一般 应不少于两种方法。估价师在估价过程中应根据估价的目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，选择市场比较 法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法并用， 评估地产价格，一般应不少于两种方法。 (一)各种估价方法的比较 不同的估价方法有不同的特点和适用范围，也有相应的限制条件，宗地估价时，必须根据估价方法的特点，限制和适 用范围，选择适宜的方法。各种估价方法的比较参见表 13—2。 表 13-2 各种估价方法比较一览表1011(二)各种估价对象适宜的估价方法 不同的评估对象有不同的特点和要求，其适用的估价方法也各不相同。 1．评估对象土地上无建筑物评估土地价格可采用： (1)市场比较法评估土地价格； (2)收益还原法评估土地价格； (3)采用比较法预估开发完成后房地销售总金额，再采用剩余法扣减建筑成本、利润及税金等，推求土地价格； (4)路线价估价法评估土地价格； (5)基准地价系数修正法评估土地价格； 2．评估对象土地上有建筑物评估土地价格可采用： (1)市场比较法评估土地价格； (2)利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格； (3)市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格； (4)收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格； (5)从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评估土地价格； (6)路线价估价法评估工作； (7)基准地价系数修正法评估土地价格； 3．评估对象土地上有建筑物 评估建筑物价格可采用： (1) 成本法评估建筑物价格；价格，如果市场价格受未来收益状况所影响，则最后的估价额可能较接近于收益还原法求 得的试算价格。 (2)利用剩余法从不动产售价中扣除地价，推求建筑物价格； (3)市场比较法评估不动产价格，减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格；12(4)收益还原法评估不动产价格，减去市场比较法评估的土地价格，得建筑物价格； (5)比较法评估建筑价格； (6)从整个不动产收益中扣除土地收益得到建筑物纯收益，利用收益还原法评估建筑物价格。 4．评估对象土地上有建筑物 评估整个不动产价格可采用： (1)市场比较法评估不动产价格； (2)收益还原法评估不动产价格； (3)成本法评估建筑物价格，加上市场比较法评估的土地价格； (4)成本法评估的建筑物价格，加上采用路线价估价法评估的土地价格； (5)成本法评估的建筑物价格，加上采用基准地价系数修正法评估的土地价格。六、试算价格调整与估价额确定六、试算价格调整与估价额确定 使用不同的估价方法通常会产生不同的试算价格， 估价师选择几种估价方法就会得到几种不同的试算价格,同时采用一 种估价方法也可能产生几种试算价格。例如，使用市场比较法时，所选的每个交易案例都会产生一个试算价格等。因 此，估价师必须检查整个估价过程，保证各个估价方法得出的试算价格准确且惟一，进而对不同的试算价格进行分析、 调整，以确定最后的估价额。 1．复审 估价师在进行价格调整之前，应复审整个估价过程，以确定所引用的资料和分析方法所依据的逻辑程序是否明确、妥 善、实际，并查证估价资料的准确性、广泛性和代表性。 对估价过程的复审内容包括：分析方法和技巧是否适当?是否引用了其他不相关的方法?各类资料的分析与应用是否一 致? 例如， 成本估价法中所引用的土地使用年限与市场比较法中对宗地状况的陈述是否一致?经过各种估价法的验证后， 是 否证实所选的最高及最佳用途正确?最后， 估价师应审核估价过程中的逻辑程序及所用的方法是否能够有效地推导出符 合估价目的和用途的结论?最后的估价结果是否能够解决委估者的疑问?同时，对估价过程中的数学计算，也应进行复 审，并且最好由原估价者以外的人来审查，以保证计算过程的正确性。 2．调整 试算价格调整是估价程序的重要一环，对估价师的专业知识、经验与判断要求很高。估价师必须衡量各试算价格的相 对重要性、可用程度及可靠性，进而确定最后的估价额。尽管调整过程是估价师的判断过程，但估价师的判断必须基 于对每一估算价格形成过程的分析，这些分析判断必须基于估价结果与委估地产的吻合程度和适宜性。 3．适宜性 估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。估价方法的适宜性与地产的类型和市场 状况息息相关。例如，评估一栋 20 年房龄的住宅市价，通常使用市场比较法较佳，成本法则不适宜，即使可用其他方 法进行评估，在确定最后估价额时，也应主要以比较法得到的结果为主。 虽然最后的估价额主要取决于适宜方法的试算价格，但该试算价格并不一定与最后估价额一致。如果两种评估方法在 评估时各有其重要性，最后的估价结果则由这两种方法比较确定。例如，暇设由收益还原法求得的试算价格低于市场 比较法所求得的试算 4．准确性 估价的准确性由估价师本身对资料、各种估价方法的估计、交易案例价格调整准确程度确定。例如成本估价法中的成 本资料与折旧，市场比较法中的差异调整，收益还原法中的收益、费用、还原利率，基准地价修正法中的各项修正系 数等，都是否具有同等的准确性?估价师可能对某种资料及其计算的准确程度较有信心，对其他方法可能把握不大，因 而在估价结果确定时，就会重视自己较有把握的试算结果。 5．确定最后估价额 估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以 判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。确定方法主要有五种： (1)各试算价格的算术平均值： 设 V1，v2，…，Vn 为试算出的几个价格，则求取简单算术平均数时依下列公式计算： V=V1+V2+L+Vn/n 6) (13—13例如，有三个价格结果分别为 520 万元，560 万元，530 万元，则综合出的一个价格二(520+560+530)÷3=536．7 万 元。 (2)各试算价格的加权平均数。在计算各试算价格的平均数时，为了考虑到每个价格在总量中所具有的重要性不同，可 分别给予不同的权数，即赋予每个价格不同的权数，然后综合出一个价格。设 V1，V2，…Vn 为试算出的 n 个价格，f1， f2，…fn 依次为 V1，v2，…，vn 的权数，则求取加权算术平均数时依以下公式计算： V=(V1+V2+L+VnFn)/(f1+f2+fn) (13—7) 通常对于评估对象最适用可靠的估价方法所计算出的价格， 赋予较大的权数， 反之则赋予较小的权数。 同样是上例， 若赋予 3 个价格的权数分别为 0．5，0．3，0．2，则综合出的一个价格=(520×0．5+560×0．3+530×0．2)÷ (0．5+0．3+0．2)=534 万元。 (3)各试算价格的中位数。将计算出的所有价格按大小顺序排列，当项数为奇数时，取其中项为中位数；当项数为偶数 时，则以中间两项的平均数为中位数。 (4)各试算价格的众数。在计算出的所有价格中，以价格相同项数最多的为众数。 (5)以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只是供参考。还是上例，若以第二种估价方法计算 出的 560 万元为主，而由于其他两种估价方法计算出的价格均较这个价格低一些，考虑到其他两个价格结果，则综合 出的一个价格可定为 550 万元。 由上将计算出的多个价格虽然综合出了一个价格，但这个价格通常还不能定为估价对象地产的最终估价额，一般还要 参照估价人员的经验、对市场行情的看法，以及一些影响地产价格的因素情况，最终综合评估出估价额。 七、撰写估价报告书 估价师决定了估价对象估价额后，应及时撰写估价报告书，对整个估价工作进行总结整理，并作为向委托估价者和土 地管理部门提交的主要成果。由于土地估价机构存档和各级土地管理部门对土地估价结果确认或备案时，对宗地估价 技术过程和处理方法、技术参数选择等，都要有详尽的了解。而委托估价者往往只要了解估价结果和估价的大致过程， 同时估价机构出具的宗地估价报告也应适当保守技术秘密。因此为满足上述多方面的需要，土地估价机构应在估价完 成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告。前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地 管理部门确认或备案。从报告格式上看，宗地估价报告又可分为书信式、文字式和表格式 3 种。土地估价案例与报告精讲班第 土地估价案例与报告精讲班第 3 讲讲义土地估价业务受理土地估价业务受理、 土地估价业务受理、土地估价事项确定 土地估价业务受理 考纲要求 土地估价业务受理 (1)土地估价业务获取的途径 (2)土地估价业务受理及应注意的问题 (3)签订土地估价委托协议的重要性 (4)土地估价委托协议(合同)的主要内容 (5)土地估价的业务范围 内容详解： 一．土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托 政府为了课税的需要，可能委托对课税对象土地进行估价；为了公示等管理需要，可能委托评估基准地价、监测点地 价、征地区片价；为了出让土地，可能委托评估出让底价等。 2．企业或个人委托 委托估价者可以是土地的占有者或者使用者，也可以不是。他们可能出于一切经济活动的需要，例如合资、购买、转 让、抵押、清算、企业改制等，对土地进行估价，也可能出于法律诉讼的需要，需要委托评估。 3．自有自估 即对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，并且这种 估价结果对外一般不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数，因此估价任务的主要来源是前两个，即委托估价。14根据土地估价业务获取的途径还可以分成被动接受、主动争取、自有自估。(二)土地估价业务受理及应注意的问题(二)土地估价业务受理及应注意的问题 二 土地估价业务受理及应注意的问题 l．明确双方权利与义务 要签定正式的估价合同，证明双方权利、义务，以保证合作顺利，减少争议，同时也约定了估价师的任务和工作时限。 2．合理安排时间及人员 估价任务明确后，要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度，合理地安排时间和参与的估价 师及其他工作人员，要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查，派出的工作人员一定要保证其独 立性，与项目本身没有任何需要回避的紧密联系。 3．保证估价质量 保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线。在工作中，一定要把估价质量放在首位，把避免技术质量风险放在首 位。要保证估价业务的质量，除了估价师自身的素质要保证外，机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重 要，具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关。 4．适当提供相关附加(增值)业务 估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告，围绕业务的相关经济活动，估价师应发挥专业技术优势，提供相关 咨询服务，或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势，帮助代为办理抵押登记，完善土地产 权等手续。由于提供了这些相关的增值服务，一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同，另一方面，也可以增 加相应的收入。 5．注意适应相关行业的要求(如审计) 估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密，因此，在出具估价报告时，要考虑相关行业的要求，做好衔接。 例如：审计报告的基准日通常是月末，所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末。 6．注意适应国际规范 国际上很多国家均设有估价师制度，如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等，我国地产市场刚刚发育，土地估价起步更 晚，而随着经济体制改革和扩大对外开放，设立三资企业以及股份公司在海外上市等，都要求相应的估价报告送往国 外并为国外所认可，因此估价报告已不仅限于国内使用，估价机构必须尽快提高其工作能力和估价质量，以适应估价 工作日益国际化的要求。(三)签订土地估价委托协议的重要性(三)签订土地估价委托协议的重要性 三 签订土地估价委托协议的重要性 1．估价委托的法律依据； 2．明确土地估价双方权利与义务； 3．降低估价收益风险。 (四)土地估价委托协议(合同)的主要内容 1．委托方、受托方的名称：必须是双方的全称。 2．评估目的：应注明此项评估是为了满足委托方的何种需要，如抵押贷款、上市、转让、课税、诉讼等等。 3．评估对象：指评估标的的具体范围，具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。如果评估对象为多项，可列 表说明。 4．评估基准日：说明估价结果对应的日期，具体到某年某月某日。 5．评估时间：出具评估报告书的时间。 6．报告使用范围：该使用范围应与评估目的相对应，要注明评估报告仅供委托方为评估目的使用，申明评估报告书的 使用权为委托方所有，解释权归评估机构，未经估价机构同意，不得向他人提供和公开或肢解评估报告。 7．评估费的收取：要写明评估费收取的金额、收取的时间和收取的方式。 8． 合同有效期： 在合同中应写明除双方同意解除合同外， 合同的有效期应为完成评估报告书且委托方支付完评估费后， 为其合同终止时间。 9．违约责任：在合同中应写明双方违约应承担的责任，应赔偿的损失及产生争议的解决办法。 10．双方的权利、义务：明确委托方的义务是配合评估机构的工作和提供有关的资料，并保证资料的真实性和合法性，15及时支付评估费。评估机构的义务是在约定的时间出具报告书，并为委托方保守商业秘密。 11．争议解决：争议解决的办法有协商、仲裁、诉讼。 12．签合同的时间、地点、人物及印章。土地估价案例与报告精讲班第 土地估价案例与报告精讲班第 4 讲讲义(五)土地估价的业务范围(五)土地估价的业务范围 五 土地估价的业务范围： 土地估价的业务范围 1．土地使用权出让评估； 2．土地使用权转让评估； 3．土地征用、征收、征购或拆迁补偿评估； 4．土地使用权或其他土地权利的抵押评估； 5．土地收益权质押评估； 6．确定相关税费涉及的土地评估； 7．以土地使用权作为出资或合作条件入股企业评估； 8．为企业改制进行的土地评估； 9．为企业会计处理或出具财务报告需要进行的土地评估(如土地评估入账计提 减值准备等)； 10．为金融不良资产转让而进行的土地评估； 11．法律诉讼涉及的土地评估； 12．城镇基准地价评估； 13．城市地价动态监测； 14．农用地分等定级与估价； 15．征地区片综合地价及统一年产值测算； 16．其他经济或整个行为涉及的土地评估。 本课小结 本科主要介绍了土地估价业务获取的途径和土地估价业务受理中应注意的问题。本章的知识点较细，考察点一般较为 细致，把握本章内容的关键是要弄清土地估价业务受理的各项规定及注意事项。土地估价事项确定土地估价事项确定 大纲要求： 土地估价事项确定 (1)土地估价目的的确定 (2)土地估价范围的界定与描述内容 (3)土地类型的界定内容 (4)土地权利状况的界定内容 (5)土地估价报告使用方向的规定 (6)土地估价中特别事项的内容与界定 内容详解： 一、土地估价事项确定 （一）土地估价目的的确定 常见的土地估价目的（归纳记忆） ： 1．以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地 使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估； 2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等目的的土地估价； 3．以土地使用权抵押为目的的估价； 4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为16目的的土地估价； 5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价； 6．以城市地价动态监测为目的的土地估价； 7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价； 8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价； 9．以司法鉴定为目的土地估价。 （二）土地估价范围的界定与描述内容 土地范围的界定与描述内容包括面积、四至。 （三）土地类型的界定内容 土地类型主要有：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地；(4)商业、旅游、娱乐用地；(5) 综合或其他用地。（四）土地权利状况的界定内容（四）土地权利状况的界定内容 土地权利状况，说明待估宗地的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年 限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项 权利、相邻关系权利等要详加说明。 包含内容： (1)估价基准日的土地使用权性质为国有或集体所有， 土地取得方式有划拨土地(或出让土地、 租赁土地、 以地作价入股、 出资、授权经营土地等)； (2)是否存在他项权利，若有需表述； (3)出让土地说明土地证证载使用年限(起止日)和剩余年限(估价基准日至截止日)； (4)权属来源描述包括首次用地批文、初始登记、变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权(划拨、出让)一 览表； (5)土地证或权属证明编号。 (五)土地估价报告的使用方向的规定 土地估价报告的使用前提有严格限制，土地估价报告的使用范围应在委托合同列明。委托方使用土地估价结果报告的 限制条件如下： 1．必须在有效期内使用，超过有效期必须进行调整或重新评估； 2．必须在估价的假设条件成立的情况下使用，假设条件不成立，估价报告的评估结果也无效； 3．必须完整地使用，不能断章取义，不能肢解报告； 4．只供委托方本次的评估目的使用，不得用于其他目的，因为不同的评估目的，有不同的评估结果； 5．只供委托方本次的评估目的使用和报送有关部门，不得公开发表或刊登。 （六）土地估价中特别事项的内容与界定 土地估价中特别事项有： 1．在计算土地价值时有无扣除相关费用，如拆迁补偿费、安置费用等； 2．土地证登记面积与出让合同不一致，登记面积与附图面积不一致，登记面积中含市政待征地等情况的处理，评估时 最终面积的确定在报告需要特殊说明的事项中说明依据； 3．在现有的产权资料中依据最有效的产权资料； 4． 对产权不完善(未取得产权证， 但有用地批准文件或出让合同， 土地证未及时变更名称)、土地利用条件(无规划条件) 等估价对象基本状况不明确时的技术处理； 5．在现有的产权资料中依据最有效的，增加相应的证明文件说明产权关系；假设相应的条件，并尽可能符合土地所在 区域的有关规定； 6．特殊用途、特殊位置、特殊土地市场等因素对宗地地价评估影响按规范操作时的特殊处理，在报告需要特殊说明的 事项中说明依据。土地估价案例与报告精讲班第 5 讲讲义17土地价格定义的界定土地价格定义的界定 考纲要求： 土地价格定义的界定 (1)土地价格对应权利内涵的设定 (2)土地利用条件的设定 (3)土地使用年限的设定 (4)土地估价期日的设定 内容详解： 土地价格定义的界定 一、土地价格对应权利内涵的设定 l．土地使用权价格 常见的土地使用权价格是对企业改制、出让、转让等的评估。 2．土地抵押权价格 对于抵押贷款的评估，一般是评估土地使用权的公开市场价格，土地抵押权价格由金额机构自行确定(如为划拨土地， 应扣除尚未缴纳的出让金及有关税费等)。 3．土地租赁权价格 对于租赁目的的评估，一般是先评估土地使用权价格，然后利用收益还原法，选择合适的计算公式，计算土地租赁权 价格。 二、土地利用条件及设定 利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建筑物的耐用年限、已 使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、成新度、建筑密度、层数以及其他地上附着物状 况等。 三、土地使用年限及设定 1．土地使用年限的概念 土地使用权年限是指土地使用者通过国家授权或以土地出让方式所取得的国有土地的使用权期限。 2．土地使用年限的设定（记忆） 根据国务院 1990 年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定；土地使用权出 让最高年限按下列用途确定： (1)居住用地 70 年； (2)工业用地 50 年； (3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； (4)商业、旅游、娱乐用地 40 年； (5)综合或其他用地 50 年。 有效使用年限等于土地使用证或者相关土地权属证明上登载的剩余使用年限或者最高出让年限减去已使用年限。 四、土地估价期日的设定 1．估价期日的概念：估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。 （理解、记忆） 2．估价期日的设定：由委托人确定，或者由委托人与估价师商定。 （确定人是谁要记忆） 本章小结： 土地价格定义的界定是土地估价过程的重要内容之一，是一项基础性的工作。本章给出了土地估价对象的主要内容和 方法，重点介绍了土地价格的定义。学习本章时应注意思考并体会土地估价中需要特别说明的事项。土地估价资料收集内容、方法及要求土地估价资料收集内容、 土地估价资料收集内容、方法及要求 （考纲要求) 土地估价资料收集内容、方法及要求 (1)权属资料及其内容18(2)地籍图的基本要素 (3)工程建设图纸的种类 (4)总平面图的基本要素 (5)市政管线图的种类及基本要素 (6)区域规划图及资料的基本内容 (7)土地交易资料基本要求 （复习难点) 土地估价资料的主要内容。 内容详解 一、权属资料及其内容 产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等，估价师从中可了解土地及地上 建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街道、 街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，上述内容是估价报告中评估对象的基本资料来源， 为增强估价报告的可靠性，可将土地使用证书等复印件附在报告后面加以说明。 二、地籍图的基本要素 利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。 三、工程建设图纸的种类 工程建设图纸包括：建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、暖通及空调施工图、给排水施工图、电气施工图。 四、总平面图的基本要素 总平面图是建筑物所在的具体位置和周围环境关系的平面图。通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物 形状、分布、各层次的构造等内容。 五、市政管线图的种类及基本要素 市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低，因此必须收集此类资料。通过市政管网 图件和相关资料，估价师可以详尽地了解影响宗地地价的各类设施规模、分布及设施状况等内容。 六、区域规划图及资料的基本内容 通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用 限制等内容。 七、土地交易资料基本要求 对于委估土地的特征和构成要素的详细描述和分析，有助于估价师选择适宜的估价资料和估价方法，而作为比较的交 易资料也应该是资料中最类似委估土地的部分。因此必须对交易案例资料作进一步分析，并对每宗选作比较的土地资 料整理出一份包括构成要素的完整资料。 估价师所使用的交易资料主要来自于公开记录、政府档案资料、出版刊物、由购买者、出售者、经纪人等提供的信息 以及估价者收集的尚未列入记录的相关交易资料。估价师必须根据地方市场状况、委估土地的类型及资料自身的可用 性来选择交易相近案例资料，并尽量保证比较资料的相似性。当委估土地所在区域内的交易案例资料有限时，估价师 应将资料收集工作扩展到与委估土地相似的邻近区域。当所选的交易案例资料不完全适当时，若受条件所限，估价师 可勉强采用这些案例资料，并走访经纪人、购买者、销售者、出租者、承租者和有关机构，以发掘市场活动的证据， 并对这些资料进行适当调整，进而用作比较案例。 估价师在收集交易案例资料时，应包括以下项目：①交易面积；②交易时间；③位置；④宗地条件；⑤地上物状况； ⑥购买者和销售者的特征及动机；⑦销售的条件；⑧土地销售前后的利用状况等。土地估价案例与报告精讲班第 6 讲讲义土地估价现场调查土地估价现场调查 （考纲要求) (1)现场调查的目的 (2)现场调查的内容 1)土地权属查证 2)土地实体状况查勘193)周边环境状况调查 (3)现场调查的方法 内容详解 一、现场调查的目的 1．核实验证，保证价值与估价对象严格对应相符，加深对估价对象的认识，形成一个直观、具体的印象； 2．观察土地实体特征，对权属证书和估价对象进一步核实和确认，并收集补充估价所需的其他资料； 3．现场体验周边环境，获取文字、图纸、照片等资料所无法或难以描述的细节。 例题：下面不属于现场调查目的有( B．观察土地实体特征 C．了解周边规划 D．现场体验周边环境 解析：根据现场调查的目的，C.了解周边规划为错误答案。 二、现场调查的内容 1．土地权属查证 查证地产基本项目，包括地产座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、土地面积、建筑物、面积、用途等，看其是否 与产权登记文件一致。 2．土地实体状况查勘 土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建 筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。 例题：估价人员要了解的估价对象的状况，属于物质实体状况的有( A.土地的位置、四至 B.土地的使用年限 C 地上建筑物的面积、结构 D．土地的性质、权属、来源 E.土地的开发程度、地质水文状况 解析：根据土地实体状况查勘内容，知道答案为 ACE。 3．周边环境状况调查 待估地产区域因素条件和个别因素条件勘查。现场查证地产所在区域的商服繁华条件、交通状况、设施状况、人口状 况、产业构成状况等区域条件和宗地形状、面积、临街条件、进深、地质、地形条件等个别条件，并逐一详细记录。 例题：现场调查的内容不包括( A．地产基本项目 B．土地实体状况 C．周边环境状况 D．土地使用者 解析：根据现场调查的内容，知道应该是 D．土地使用者为错误答案。 三、现场调查的方法 现场调查的方法主要有：l．观察；2．询问；3．测量；4．核对。通过现场调查，了解土地及其地上建筑物、构筑物 和周围环境状况是否与委托人提供的资料、房地产登记等资料一致，确保资料的真实可靠和评估结果的准确性。 例题：下面不是现场调查的方法的一项是( A．观察 B．询问 C 测量 D．电话调查 解析：根据调查的方法，D．电话调查为错误答案。 本章小结： 土地估价资料的收集是进行土地估价的前提，本章对土地估价资料的种类和主要内容做了系统说明，介绍了土地估价 资料的收集和整理的方法。对于本章的学习，关键要理清各项估价所需资料的内容，介绍收集和整理的各种方法，从 而培养估价人员土地估价资料的收集和整理的能力。 )。 )。 （单选） )。 )。 A．核实验证，保证价值与估价对象严格对应相符20土地估价分析土地估价分析 大纲要求：土地估价分析 (1)土地权利状况分析内容及方法 (2)土地利用状况分析内容及方法 (3)土地市场状况分析内容及方法 (4)土地估价的假设和限制条件分析 内容详解： 一、土地权利状况分析内容及方法 （一）合法性 1．在现有的产权资料中依据合法和最有效的产权资料。 2．审核土地的证载使用者和实际使用者是否一致；土地的证载用途和现状用途是否一致；土地证载使用面积和附图面 积是否一致。 3．审核证载土地使用年限是否合法。 （二）相关界定和限制 我国的土地产权制定有明显的自身特点，城市土地所有和农村土地集体所有的所有权制度。出让、划拨等土地使用制 度，较为复杂，而土地的权利状态决定了土地的价值，所以对土地权利的界定以及各种状态下对应的有什么样的限制， 是影响土地价值量的重要因素。 二、土地利用状况分析内容及方法 估价对象的不同利用状况，所适用的方法应有不同。比如收益还原法等，要求以持续使用为前提，对评估基准日时估 价对象不可能持续生产或使用的标的是不适用的。 三、土地市场状况分析内容及方法 1．土地市场分析的内容 土地市场分析的内容主要有： (1)市场发展方向预测信息，包括金融经济相关信息、房地产行业的有关政策和措施、房地产市场的交易信息、城市发 展和规划信息。 (2)基础数据信息，包括基准地价及修正体系、标定地价、路线价、地区 GDP、物价指数、地区各类行业成本和销售利 润率等。 (3)土地市场成交价格信息。 (4)房屋租赁价格信息。 2．土地市场分析的方法 对分析内容按地域、区位、交易情况等分类，分析判断地价的走势和各种因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。 四、土地估价的假设和限制条件分析 土地估价的假设应说明估价中未经调查确认或无法确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理以及对估 价结果可能产生影响的因素或条件等。土地估价方法选择土地估价方法选择 大纲要求：土地估价方法选择 (1)土地估价目的与适用原则的分析 (2)估价对象状况与估价方法适用性分析 (3)估价资料与估价方法可行性分析 (4)估价技术思路的确定 (5)估价方法的选择与确定 内容详解： 一、土地估价目的与适用原则的分析21不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有 关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。 （1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定； （2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定； （3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定； （4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。 二、估价对象状况与估价方法适用性分析 1．市场比较法 市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或 价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 2．收益还原法 收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估 价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。 3．剩余法 剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价； (1)待开发土地的估价； (2)待拆迁改造的再开发房地产的估价； (3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价； (4)现有新旧房地产中地价的单独评估。 4．成本逼近法 成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等 方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地 估价也很适用。 5．路线价估价法 路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课 税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。 (1)适用于市街地， 主要用于商业繁华区域土地价格的评估， 对道路系统完整、 道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市， 效果更佳； (2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范； (3)路线价估