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抵押登记的内容与合同约定不一致时如何处理？
一般抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的一种担保形式。
　　房地产登记机关在办理房地产抵押登记中，对人要核发《房屋他项权证》，该证书上都存在&数额&一栏。对于抵押(不在本文探讨之列)而言，《房屋他项权证》所记载的&债权数额&与范围是什么关系?抵押权人的优先受偿范围是否以《房屋他项权证》上&债权数额&栏记载的金额来确定?实践中据此认定不一，本文做一梳理。
　　一、抵押的概念及抵押担保范围
　　1、抵押的概念
　　根据《》第179条的规定，一般抵押是指为债务的履行，或者第三人不转移财产的，将该财产抵押给的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的一种担保形式。
　　2、抵押的抵押担保范围
　　所谓抵押担保的范围，就是指抵押关系成立之后，债务履行期限届满债务人未履行债务，债权人要实现抵押权，在什么范围内优先受偿的问题。《物权法》第173条规定：的担保范围包括主债权及其利息、、金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。《》第46条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，另有规定的，按照约定。
　　3、抵押中被担保主债权与抵押担保范围之间的关系
　　抵押所担保的主债权是已经发生的、确定的，由此确定的主债权所产生的附随债权，包括利息、损害赔偿、实现债权、抵押权的费用等则属于可以纳入抵押担保范围的债权。换言之，必须是抵押合同约定的主债权所引起的附随债权才有可能被划入抵押担保范围，而主债权则必然包括在抵押担保范围内。因此，被担保主债权与抵押担保范围是抵押合同中必备的两个条款，不能相互混淆，彼此取代。
　　《物权法》要求抵押合同应当采取书面形式。根据《物权法》第158条、《担保法》第39条之规定，抵押合同的必备条款包括：(一)被担保的主债权种类、数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、归属或者使用权归属;(四)抵押担保范围。
　　由此可见，在抵押合同中&被担保的主债权数额&与&抵押担保范围&是两个不同的合同条款。
　　二、抵押权设立时应在登记簿上记载的事项
　　根据《物权法》、《城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律和行政法规，住房城乡建设部制定了《房屋登记办法》(建设部第168号令)(下称《办法》)和《房屋登记薄管理试行办法》(下称《试行办法》)，并于日起施行，依据《办法》第44 条的规定，一般抵押权设立登记时，房屋登记机构应根据当事人提交的材料，在房屋登记簿上记载以下三项内容：其一，抵押当事人、债务人的姓名或者名称;其二，被担保债权的数额;其三，登记时间。由此可见，抵押担保范围不是一般抵押权登记必须记载的事项;而&被担保债权的数额&在《试行办法》中已明确为&被担保的主债权数额&。所以被担保的主债权数额是他项权证必须记载的事项。
　　三、《房屋他项权证》中的&债权数额&并非等同于抵押担保范围，不能适用《担保法》第六十一条的规定，否定抵押合同中约定抵押担保范围的效力。
　　1、抵押担保范围不应以主债权而应以合同约定来确定。
　　根据《物权法》第173条和《担保法》第46条规定，担保物权的担保范围可由当事人约定，包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。因此，抵押权人优先受偿的范围而应根据约定抵押担保范围来确定。
　　《担保法司法解释》第61条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。因担保的主债权数额与抵押担保范围是两个不同的概念，因此该条无法适用。
　　2、房管部门通用的《房屋他项权证》中的&债权数额&应理解为&被担保的主债权数额&，而不是抵押担保范围。
　　目前，江苏地区所通用的他项权证只有&债权数额&一栏，在办理房地产抵押登记时，&债权数额&栏通常都是根据《抵押合同》中的&被担保的主债权数额&登记为债权本金的，根据《办法》的相关规定可知，&债权数额&应理解为《抵押合同》中约定的&被担保的主债权数额&。
　　3、将&债权数额&理解为抵押担保范围，即未尊重当事人的意思自治，也不符合法律、司法解释的立法本意。
　　实践中，在设定抵押权时，抵押权人当然以为所有债权(包括本金和附随债权)全面、充分设定担保为目的。因此，利息等附随债权尽管事先不能确定，但都是基于本金产生的，其发生也必然在抵押人、抵押权人的预期之内。如果设定抵押对于抵押权人而言，只能就主债权数额优先受偿，那完全不符合抵押权人设定抵押权的初衷，也不符合抵押人的认知。根据《担保法》司法解释第五十一条关于&抵押人所担保债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力&的规定，抵押的优先受偿范围应根据《抵押合同》约定的抵押担保范围确定，以实现抵押权时抵押物的价值为限。
　　如果《抵押合同》约定了抵押担保范围，却以《房屋他项权证》记载的&债权数额&作为优先受偿的范围，那就是变相缩小抵押权人的优先受偿范围，这是完全不符合当事人真实意思表示的。
　　综上所述：我们认为，以《房屋他项权证》中&债权数额&一栏记载的金额认定一般抵押中抵押权人的优先受偿范围，既不符合法律的规定，也违背了当事人意思自治的精神。在《房屋他项权证》未登记抵押担保范围的情况下，不能将债权数额与抵押担保范围混为一谈，而仍应以抵押合同约定的抵押担保范围来确定抵押权人的优先受偿权，以维护抵押权人的合法权益。
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实践中，当事人在合同中特别约定争议解决方式时，有时会倾向于通过仲裁解决纠纷，但又会因没有约定仲裁机构或仲裁机构约定不明、仲裁与诉讼约定矛盾等，导致仲裁协议无效，最终纠纷发生时只能无奈地选择诉讼。合同约定争议解决方式应注意哪些问题呢?下面找法网小编为您详细介绍。
　　一、没有约定机构，或仲裁机构约定不明
　　选择明确的、唯一的仲裁机构，是仲裁条款的必备要素之一。《仲裁法》第十六条第三款规定，仲裁协议应当具备&选定的仲裁委员会&;第十八条规定：&仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议;达不成补充协议的，仲裁协议无效。&最高人民法院《关于适用&中华人民共和国民事诉讼法&若干问题的意见》第一百四十六条规定：&当事人在仲裁条款或协议中选择的仲裁机构不存在，或者选择裁决的事项超越仲裁机构权限的，人民法院有权依法受理当事人一方的。&
　　如果在争议解决条款中遗漏仲裁机构名称，或具体仲裁机构约定不明(如写错仲裁机构名称导致无法确定唯一机构)，甚至约定的仲裁机构并不存在，都会被法院认定仲裁协议无效。此时，当事人只能通过诉讼解决纠纷，而不能实现仲裁的本意。最高法院《关于仅选择仲裁地点而对仲裁机构没有约定的仲裁条款效力问题的函》(法函[1997]36号)、《最高人民法院关于四川省高级人民法院经一请字第13号请示报告的复函》([1996]经他字第26号)等多个司法解释性文件都阐明了没有约定仲裁机构、仲裁机构不存在或者约定不明确将导致仲裁条款绝对无效。
　　二、同一法律关系存在仲裁与诉讼的矛盾约定
　　若当事人就同一法律关系先后签订多份合同，且前后合同存在替代关系，此时争议解决条款一般以最后一份合同的约定为准，即只要最后的协议约定仲裁，就应认定排除了诉讼管辖。
　　实践中，当事人可能就同一法律关系的不同事项分别签订数份协议，而协议间又对诉讼或仲裁作出了不同选择。如果当事人仅就该法律关系的某一事项产生争议，且关于该事项的协议仅约定仲裁管辖的，则当事人一般可就该事项申请仲裁。但如果当事人就合同具体事项分别约定管辖，一旦双方就、等整体法律关系产生争议，则很难通过某一孤立事项的仲裁协议覆盖约束整个法律关系。此时，法院很可能以当事人的约定矛盾或约定不明为由，认定仲裁协议无效。
　　例如，在长沙某置业公司诉北京某教育公司管辖权异议纠纷案【(2014)民一终字第24号】中，双方签订《合作框架协议》，该协议中无争议解决条款约定;之后，双方又签订了几份附属协议，其中分别对仲裁或诉讼管辖约定不同。争议产生后，一方主张确认《合作框架协议》无效，认为双方对整体协议管辖并未作明约定，应由法院管辖。而另一方主张，附属协议是《合作框架协议》的一部分，应从附属协议约定的管辖。
　　最高法院认为：双方当事人在履行整个交易过程中，是以双方签订的《合作框架协议》作为基础性协议，为履行《合作框架协议》双方又签订了《合作备忘录》、《权益转让协议》等附属协议。故当事人在《合作备忘录》约定的&提交中国国际贸易仲裁委员会仲裁&;在《权益转让协议》中约定的&提交受让方所在地人民法院解决&等对纠纷解决方式的约定，应视为《合作框架协议》的组成部分。置业公司在本案的诉讼请求是确认整个《合作框架协议》无效，而非对某个附属协议的履行发生争议，因此，就整个《合作框架协议》而言，当事人对争议解决方法的约定既有仲裁又有诉讼。对于当事人的这种约定应认定当事人的真实意思表示不确定，该约定是无效的。
　　三、中，当事人未以适当方式选择争议解决条款
　　格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。为了交易便捷高效，格式合同越来越受当事人青睐。在格式合同中，通常都会提示当事人选择争议解决方式。需强调的是，在格式文本中，当事人选择的争议解决方式应清楚明确，避免法院以约定不明为由，否定仲裁条款效力。
　　例如，在江苏某建设集团有限公司诉黑龙江某有限公司建设工程施工合同纠纷一案【(2014)民一终字第183号】中，最高法院认为：仲裁协议必须反映当事人之间存在通过仲裁解决纠纷的真实意思表示。否则，不能认定存在仲裁协议。该案双方当事人采用的合同文本是当地行政部门制定的格式合同示范文本。在该文本中，对合同争议的解决方式约定为&申请仲裁&和&向有管辖权的人民法院提起诉讼&两种择一，并在每个选项前标有&□&作为选择区域。因此，按照合同文意解释，当事人应当在双方约定的选项前&□&内划勾作为双方当事人就争议解决的方式达成一致的意思表示。而本案双方当事人在该两选项前均未划勾，表明双方当事人对争议解决的方式并未达成一致。原审裁定以&双鸭山仲裁委员会&为制式合同中横线上填充书写，其他内容为制式合同中原有文字为由，认定双方当事人对解决争议方式进行了特别约定，不符合合同当事人本意。
　　【相关知识】
　　仲裁条款的范例：
　　律师往往会建议当事人在选择仲裁解决纠纷时，尽量使用相关仲裁委员会公布的示范仲裁条款。以北京仲裁委网站公布的仲裁条款范本为例：
　　&因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请北京仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。&
　　值得注意的是，当事人还可以在仲裁规则允许的范围内，为自己量身订做适合的仲裁程序。例如，当事人可以选择在提起仲裁时现行有效的仲裁规则，或是选择签订合同时有效的仲裁规则;当事人还可以在仲裁条款中就适用还是普通程序等作出约定。
　　注意：文章中所举案例，均可在最高人民法院官方网站进行查询。
A你好，建议主动委托律师调解，调解不成再诉讼解决。
A您好，建议咨询土地管理局。
A是的，工资优先于担保债权和普通债权。
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合同约定与法律规定不一致时如何处理？
《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；　　（三）以合法形式掩盖非法目的；　　（四）损害社会公共利益；　　（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法司法解释（二）》第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》五、正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力　　15、正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。　　16、人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。
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购房合同和国家规定不符
我买了一套住房，购房合同网签，开发商声称合同都是房管局直接签发，不能修改，但是我看里面一些条例和国家一些规定不符，比如逾期违约金国家规定房款万分之三，而我合同里面是万分之一！并且是我们一方先签字，然后他们开发商收回合同，让我们等合同下发！我已交全款！像这种情况，我该如何应对！（开发商是鲁能地产，实力和信誉应该还令人信服） 现...
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购房者签了《认购书》以后，签正式合同时，有些条款不能接受怎么办？
这时购房者会陷入进退两难的境地。为了避免这种情况，在签订《认购书》之前，最好让开发商提供他们的标准合同以及补充协议，仔细研究之后再签〈认购书〉。而且在〈认购书〉中可以约定“买方在签订认购书协议之日起，几日内前来与开发商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。”这样就能化被动为主动。
参考法条：〈最高...
购房者签了《认购书》以后，签正式合同时，有些条款不能接受怎么办？
这时购房者会陷入进退两难的境地。为了避免这种情况，在签订《认购书》之前，最好让开发商提供他们的标准合同以及补充协议，仔细研究之后再签〈认购书〉。而且在〈认购书〉中可以约定“买方在签订认购书协议之日起，几日内前来与开发商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。”这样就能化被动为主动。
参考法条：〈最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释〉第一百一十五条。〈合同法〉第一百一十五条。
签合同之前你要准备如下几项： 1.确认自己的身份证复印之后比较清晰，要不然到房产局办手续时会很麻烦。 2.算算你要再交多少钱{总房款（优惠后的）-意向金-贷款额}，拿着现金到售楼处。 3.确认自己的通讯地址。 4.你所需要带的有意向金收据，认购书，绿卡，身份证。 5.下午4：30之后财务就不收款了，所以你最好在3.30之前来到售楼处。
来到售楼处之后你先找个空位子坐下，你的售楼员会过来给你一份空合同让你先看看，你没异议之后会带你到楼上，这时她会跟你要身份证和绿卡去售楼经理那确认优惠价格，然后她会把优惠名单那给你签字，这时你除了签字之外还要看看前100名特别是前20名到底有几个人签字，签完字之后卡就被没收了。签完字之后就是交钱，交完钱会给你一张“商品房预售发票”，这张发票不要折叠，因为以后还要复印，你跟售楼员要一个档案袋装着。然后就是签字了，包括“商品房买卖合同”“补充协议”“户型图”一式六份。合同里还要填你的通讯地址，因为以后他们要以信函的形式通知你干什么干什么的，因为他们要保留证据。签完了售楼员会跟你要发票和身份证去复印，等她还给你之后这一天的工作就算完了，你就等着通知你办贷款吧！注意事项：(#签完合同之后售楼员会跟你要200元，一会说合同代办费，一会说商袋代办费，没发票的，说什么也不能给，这是他们售楼员自己要的，她要是跟着你要你就跟她说没发票就不给，要不然你就威胁她说你要找他们经理谈谈，这时他们就会说别找了，你的合同办不了我可不管啊!靠！他们的任务到此就基本结束了，是想在咋们身上捞一笔。)
（补充：没警察看场子，要注意打劫和包丢失）
补充：专家支招??签购房合同注意事项
杭州康桥律师事务所律师王青锋等专家认为，购房合同是房产陷阱的“藏身之地”，签订一份防陷阱的合同，对消费者极为必要。
山东省消协投诉部副主任牟刚认为，消费者对任何一种商品都应该有知情权。但记者了解到，消费者主要通过开发商知名度、楼盘宣传材料、朋友介绍考虑买房。“消费者不可能全程跟踪房屋的建造过程。因此，对于房屋这种特殊商品，消费者的知情权更易受侵犯。”牟刚说。
“决定签合同、交第一笔定金前要慎重，以免一开始就进入开发商的圈套。”康桥律师事务所律师王青锋提醒说。
除购房前慎重选择外，一份规范详细的合同可以为维权带来很大方便。记者调查发现，许多消费者不知《商品房买卖合同示范文本》为何物，开发商单方提供的合同，消费者往往不作任何改动，审阅后签上名字就达成协议。牟刚说：“单方合同、‘开口合同’‘霸王合同’，给日后可能出现的纠纷埋下隐患。”
康桥律师事务所律师王青锋等人认为，目前许多房产交易还处在“卖方”市场阶段，许多房地产商借其优势地位，与消费者签订了权利和义务不对等的合同，亟需有关部门对房产市场进行规范和调控。同时，消费者也应采取恰当方式维权，比如变通合同形式、在开发商提供的合同文本上加“附页”等，这是法律允许的，也是必要的。
专家们提醒消费者在签合同时尤其应注意以下几个方面：
检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码。
房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。
约定房子面积。建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。
交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间。
明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。
房子的保修期限和范围。依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题，并对维修期限、条件作出约定。
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