物业公司受托对小区进行全方位的管理与维护，物业管理合同一经签订，物业公司应履行其应尽的职责。
物业公司是小区业主的管家，作为小区管家，若在卫生、安保、设备维修和管理上没有实质性的作为，业主该如何维护自己的权益呢？我们可以通过以下内容了解情况。
一、物业管理公司的职责
1.小区基础设施设备的管理与维修
2.小区环境的管理与保持
3.小区安全的管理与防范
二、成立业主委员会
为了维护小区业主的合法权益，成立业主委员会是非常必要的，业主委员会简称业委会，由物业管理区域内业主代表组成，业委会成员以选举的方式产生。所以在很大程度上，会以业主利益为出发点，反映业主意愿和要求，监督物业管理公司管理运作，可受理业主的投诉问题。
三、业主委员会的权益
根据《物权法》业主委员会，享有物业管理合同解除权，如果小区物业服务公司不履行自己的职责，小区业主通过业主委员会行使自己的权利，按《物权法》规定的程序解除服务合同后，自行选择业主满意的物业公司入住管理小区。
四、向相关部门投诉
除业主委员会外，业主也可以将物业的不作为行为举报给相关房屋管理部门，房管局作为物业管理的行政主管部门，主要负责：住房保障、建设、制度改革、市场监管、物业管理及房屋管理方面的政策转变和督促实施。
最后，物业公司和小区业主是合约关系，作为物业管理公司，应按照其合同服务内容和约定为业主提供实质性的服务，从而让其需求得到满足。
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业主委员会在未召开业主大会征求业主的意见前提下，私自与物业公司签订了2年合同该如何维护我们的权利？
业主委员会在未召开业主大会征求业主的意见前提下，私自与物业公司签订了2年合同。而且把以前的合同彻底推翻了，、电梯费全部涨价，但是业主毫不知情。此物业公司只负责我们小区的看大门、打扫卫生，其它作用一点没有，小区居民丢东西什么的都不负责，而且疏通下水道还要自己掏钱。他们签订的合同根本未对业主人身财产安全作出约定。我们小区已经有4-5年未召开过业主大会了，也不知道业主委员会是干什么用的。而且委员会的主任、副主任从未交过物业费、电梯费等费用，这是不是滥用职权、徇私舞弊呢？请问我们该不该交物业费等费用，该如何维护我们的权利？
相似推荐解答问题业主委员会与物业公司的关系是什么物业管理收费是指物业管理企业接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。赢利，是每一个企业生存和发展的最基本条件。而物业管理是一个微利的服务性行业，企业是否能够正常运作,通过为业主提供高质量的服务，很大程度上依赖于向业主收取的物业管理费。但目前，不少物业管理公司却因收费难而处于亏损状态，并直接影响到整个行业的健康发展。物业管理过程中存在的纠纷问题一、认清纠纷本质，找出根源据调查显示，开发商遗留问题，物业管理的服务质量与收费不符，社区共有财产权属、收益等问题不明晰，是物业纠纷的三大类型。在物业管理纠纷中，有约80%是开发商遗留问题引发的，也就是说多数情况下是物业管理公司在替开发商承担责任。另据网络在线调查显示，56.63%业主遇到物业纠纷时都是采取“拒交物业费”，物业纠纷案中因欠费而上诉法庭的竟高达九成。导致物业纠纷案迅速增长的有以下主要原因：其一，与物业管理相关的法律法规不完善，是物业管理纠纷不断增长的根本原因;其二，物业管理市场欠规范，建管不分的管理体制，是引发物业管理纠纷的根源;其三，部分物业管理公司角色错位，服务不到位，存在物业服务质量与价格不符，是物业纠纷的核心所在;其四，业主的消费观念、消费意识还没有完全树立起来，部分消费行为不规范、不文明。二、事前积极防范，消灭导火引线笔者认为物业管理公司在消除物业纠纷方面，需要侧重做好四个方面的工作：1.提议加强物业立法。加强物业管理法规、规章建设是当务之急。目前物业管理方面的规定过于原则，缺乏可操作性，很多亟待解决的问题无法求得法律上的依据，如业主委员会的性质和地位问题、地下车库、地下室等共用设施和共用部位的权属问题、电梯费的分担问题等，由此也必然带来执法环节上的不统一，应提议相关部门尽快完善。2.提高业主履约意识。业主和物业管理公司往往通过签订一份具体明确、内容详尽的物业管理服务合同来规范、约束双方的行为。但是，一些纠纷当事人缺乏起码的法律常识，尤其缺乏合同法知识，在订立各种服务合同时，合同应属哪一类都没有分清楚，以致在合同履行时发生纠纷;有的纠纷当事人法制观念淡薄，签订了《业主公约》、《物业服务合同》之后不认真履行，甚至故意侵犯对方当事人的合法权益，酿成纠纷;有的纠纷当事人有意或无意地将不同主体间的法律关系相混淆，把原本不属于物业管理服务范围的法律关系转到物业管理企业而引发纠纷。例如，业主购买房屋后出现了房屋质量问题，应向售房单位追究责任，但一些业主却找物业管理公司，要求其承担责任，这样就混淆了合同关系主体，自然要发生纠纷。因此，我们应当想方设法地通过宣传、普及法律知识提高业主的履约意识及能力。尤其对于那些对物业管理内容确实不了解的住户，物业管理公司更应详尽解释条款内容，使住户在明确条款内容的情况下签订合同，可以有效防范和减少矛盾纠纷的发生。3.规范企业自身行为。现实工作中，物业管理企业在遇到服务纠纷时，总是强调外部的原因多，强调自身的原因少。物业管理公司中的管理制度、员工素质、服务质量等，也是造成物业管理纠纷的重要影响因素。因此，物业管理公司应努力加强自身建设，具备应有的物业管理资质；规范企业自身行为，重点启动物业管理培训工程，确保所有物业管理人员持证上岗；进行职业道德培训，提高物业管理人员的从业素质，通过信息交流、培训、宣传等工作提高行业的整体素质，推进管理运作规范化，为业主提供品质到位的管理服务，否则企业很难在竞争激烈的市场中生存下去。4.引导业主合理预防、解决纠纷的意识。一是做好“约在前”，加强业主对《业主公约》等公共条款的理解和遵守等问题。很多人在购房时，往往将关注点放在了购房合同上，却忽略了对《业主公约》的了解，以致对“物业管理有哪些内容”、“小区停车位的收费标准”等问题的理解比较模糊，待到发生纠纷时才认识到购房时对相关物业管理内容的不关注，但为时已晚，只能通过“拒交物业费”的抗争手段来维权。二是做到“和为贵”。回复律师：北京-西城区回复时间： 15:04相似精选解答 问题业委会与物业商定服务收费合同后未公示征求业主同意，也没有召开业主大会，直接就签订合同了，有效吗？不符合物权法的相关规定。第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。　　第七十六条　下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。　　第八十二条　物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。回复律师：上海-徐汇区回复时间： 15:04问题业主委员会续签合同业主委员会应当履行下列职责；
（１） 召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（２） 选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；
（３） 设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；
（４） 审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（５） 听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
（６） 监督公共建筑、公共设施的合理使用；
（７） 业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。回复律师：山东-威海回复时间： 15:04
无锡推荐律师维护物业服务企业与业主委员会关系之我见
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在物业管理活动中，业主大会与物业服务企业之间是合同关系，业主委员会作为业主大会的日常工作机构，在组织选聘解聘物业服务企业、监督协助履行物业服务合同、评价物业服务企业提供服务以及申请使用房屋维修专项资金等方面占据着举足轻重的作用。笔者从事全市物业管理行政监管工作多年，从一个个案例中，既看到有的物业服务企业与业主委员会的和谐相处、密切配合取得的成绩，也看到有的因双方关系协调不好给履行物业服务合同带来的诸多困难，以及在物业服务合同期满后不能续签而退出小区的尴尬局面。为提醒各物业服务企业重视与业主委员会的关系维护，促进构建和谐的工作合作关系，笔者通过对多个案例进行分析，提炼出六个方面的工作建议，以供各物业服务企业参考。
　 一、注重树立密切协作意识
业主委员会作为业主大会的日常工作机构，执行业主大会的决定事项，其中，有一项重要的工作职责就是及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。但是，从工作中了解到，作为物业服务企业存在以下问题：一是主动接受业主委员会监督意识不强。往往把业主委员会的监督视为找毛病或者挑刺，从思想上把业主委员会推向了对立面。二是对业主委员会提出的监督意见不重视处理。许多业主委员会成员的责任心比较强，通过多种形式了解业主的意见、建议，及时向项目经理反映，但是，一些项目经理对业主委员会成员反映的意见、建议不够重视，没有及时有效地进行处理和回应，引发了矛盾纠纷。三是没有争取业主委员会的协助支持。由于思想认识上的对立、与业主委员会之间缺乏有效的沟通协调，双方之间很容易出现矛盾，履行物业服务合同中往往得不到业主委员会的协助，只能孤军作战。为此，建议物业服务企业加强对项目经理的培训教育，要求端正态度，提高思想认识，认真处理好与业主委员会的关系，把主动接受业主委员会的监督变为行动的自觉，同时要把与业主委员会的关系维护列入对项目经理工作的考核内容。
二、注重提供必要的办公用房
根据规定，开发建设单位在建设商品房小区时都要按照一定比例规划设计和建设物业管理用房，在新建物业竣工验收合格后无偿移交给物业服务企业使用，它的主要用途是用于物业管理服务和业主活动，物业管理用房属于全体业主共有，由物业服务企业负责维修、养护，任何单位和个人不得占用或者改作他用。从工作中了解到，当前主要存在以下问题：一是物业服务企业责任意识不强。对开发建设单位没有按照规划面积和施工标准提供的物业管理用房，交多少接多少，交什么标准就接什么标准，对存在问题不向有关部门反映，不去要求按照规定标准整改。二是不给业主委员会提供必要的办公用房。将接收的物业管理用房全部占为企业所用，不给业主委员会提供必要的办公用房，引发双方产生矛盾，有的甚至引发业主委员会到辖区物业管理行政主管部门上访。三是少数物业服务企业法制意识淡薄，私自将物业管理用房出租经营、挪作他用，与业主委员会、业主之间发生矛盾纠纷。为此，建议物业服务企业：一是要加强对项目经理进行有关政策法规培训，引导树立法制意识；二是以对全体业主高度负责的责任心，要求开发建设单位移交符合标准的物业管理用房；三是项目经理要明确物业管理用房的归属，主动征求业主委员意见，根据物业管理用房的规划设计布局，为其提供必要面积的办公用房，并根据实际进行必要的整修，满足办公需要。
三、注重协助购买办公设施设备
对于新成立业主大会的商品房小区，业主委员会成员刚刚选举产生，相互之间不熟悉，对有关政策法规不了解，手里又没有经费，开展工作面临诸多困难。从工作中了解到，物业服务企业面对这一环节常常出现以下问题：一是一些物业服务企业主动协助解决问题的意识不强。认为业主委员会购置办公设施设备与己无关，不管不问。二是一些物业服务企业在提供经费方面不及时。存在躲、拖等现象，有的业主委员会成员无奈自己掏钱垫付，但在找到物业服务企业报销时又以种种理由不给报销或者拖延报销。这些看似不是什么大问题，但它会影响与业主委员会之间的关系维护。为此，建议物业服务企业：一是要积极给予协助。要求项目经理不要被动，不要人为设置障碍影响团结；二是要主动与业主委员会沟通。主动告知购置办公设施设备经费来源渠道，可以从业主委员会活动费中提前垫支，也可以从利用小区物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的相关收益中支出，还可以从收取的机动车场地占用费中列支。不管从哪个渠道支出这笔经费，都要充分尊重业主委员会的意见，并以书面形式予以确认。
四、注重按合同约定提供活动经费
必要的活动经费是业主委员会、业主大会开展工作的物质基础，以天津为例，《天津市业主大会和业主委员会活动规则》中明确规定：“业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费 1%的比例提取活动经费，具体办法在物业服务合同中约定。活动经费应当在物业服务企业服务收费中列支”，同时又规定：“活动经费主要用于召开业主大会会议和支付业主委员会履行职责过程中实际产生的相关费用。具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布 1次，并接受业主的监督”。虽然文件有明确规定，但是，在具体执行中经常会出现这样或者那样的问题，主要表现在：一是给付经费不及时。有的物业服务企业不能够及时给付活动经费，造成业主委员会有意见。二是活动经费使用不规范。有的业主委员会经费使用不规范，物业服务企业不给报销，造成双方产生矛盾。为此，建议物业服务企业：一是要按照物业服务合同约定提供经费保障。要让业主委员会清楚每年物业管理服务费应收多少、实收多少，以及物业管理服务费的收缴率与业主大会、业主委员会活动经费提取密切相关，进一步引导业主委员会增强督促业主按时交费意识。为方便业主委员会开展工作，建议在双方协商基础上，物业服务企业要给予业主委员会一定数额的周转金；二是要规范活动经费的管理使用。物业服务企业要以小区为单位单独设置财务科目，严格规范管理。要引导配合业主委员会制定活动经费的管理办法，对开支范围、报销发票要求、报销签字审批、公布接受业主监督时限以及相关问题等进行明确，既可以规范经费管理，又可以有效预防发生矛盾。
五、注重建立通畅的工作沟通机制
从工作中了解到，物业服务企业与业主委员会之间很容易发生矛盾，当然引发的因素是多方面的，但是，笔者认为双方没有建立常态的工作沟通机制是主要因素。当前存在的主要问题是：一是对建立工作协调机制认识不足。一些物业服务企业没有认识到与业主委员会建立常态工作沟通机制的重要性，存在沟通渠道不畅通和不常态的问题。二是缺乏沟通艺术。由于有的项目经理缺乏沟通经验和技巧，协调解决问题效果不好。为此，建议物业服务企业：一是要重视建立常态工作沟通机制。物业服务企业要根据所管小区的实际，要求项目经理主动与业主委员会沟通协商，建立常态的工作沟通协调机制，可以每周、每半月或者每月沟通一次，为双方互通情况、协调解决问题提供机会。二是要学会主动汇报工作。作为物业服务企业要在沟通前认真准备，既要全面介绍上一阶段所做的各项工作，让业主委员会了解和认可，同时又要介绍下一阶段工作的计划安排，希望业主委员会提前了解，并给予工作支持。三是要确实协调解决问题。要认真听取业主委员会对业主反映意见、建议的介绍，共同研究解决落实的措施方案，形成解决问题的一致意见，达到让相关业主和业主委员会的共同认可。
六、注重向业主委员会成员宣传相关政策
物业管理服务涉及相关政策法规比较多，专业性比较强，许多业主委员会成员当选后由于没有参加任职前业务培训，会出现不了解物业管理相关政策法规和专业知识，或存在认识理解误区等情况，在监督评价物业服务企业履行物业服务合同、沟通协调工作以及研究解决问题时很容易出现意见分歧，影响工作开展。为此，建议物业服务企业：一是要主动送上学习资料。在新的业主委员会成员当选后，要及时送上物业管理文件汇编等资料，为学习了解政策法规提供方便。二是要主动宣传政策。尽早主动向业主委员会成员宣传政策，协助提高理解掌握和应用政策法规的水平。实践证明，双方对物业管理政策法规理解的一致性是研究决定事项的重要基础。　　(作者：张学军)　　(出处：中国房地产)
版权所有：国家信息中心 国信房地产信息网
电话:010-58133 传真:　E_mail:业主物管关系纠结？调适之后也能很融洽(组图)_网易新闻
业主物管关系纠结？调适之后也能很融洽(组图)
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表态　　@周伟涵
　　微信公号：微创意空间
　　(wcykj1688)
　　物业管理公司不管有多牛，它仍然只能依附于业主而活着，说白了，业主就是他们的衣食父母，但现实中，往往衣食父母的待遇总是只有被欺负的份儿，就比如这次报道的“问题小区”鸿景春天，业主们所遭遇的，只是其中一个案例。
　　尽管房产证上有“实用面积”和“公摊面积”的说法，但长期以来，人们习惯了物管公司由开发商委托的状况；人们养成了购买房子之后，只要守住自家大门之内那“一亩三分地”的惯性思维……
　　正因为业主淡化了“公摊面积”自己原来可以当家作主的想法，也在无形中滋长了物业管理公司的娇气和傲气。慢慢地，业主变成了小区内的“外来者”，而物业管理公司则俨然真正的“主人”。
　　于是，我们不难发现，一些被赞为口碑良好的物业公司，他们为业主所做的无非就是保安经常抓住小偷，物业偶尔搞些文娱活动，防止停在小区内的车子被人砸玻璃或刮伤，兴致来时帮扶一下小区内孤寡老人……仔细想想，业主支付了物业管理费和停车管理费，不就是花钱向这些物业管理公司购买上述服务吗？业主最多只需点赞，而不必感恩戴德。
　　现实中，物业管理不作为的事儿多了去了，大多数围绕着大家眼中的鸡毛蒜皮小事，业主投诉的内容也无非是小区安保管理不善、环境差、公共空间被占用等等。正因为事儿小，不触犯刑法不违背社会公正良序，物管的不作为似乎慢慢演变得理所当然了。
　　从物业管理公司和业主关系看，在法律关系上，两者是平等的主体，按照合同，一方付工资，另一方兑现服务承诺。而就物业管理者和业主关系的内涵而言，是雇佣和被雇佣的关系，信托伙伴关系和代理的关系。物业管理本身就属于服务行业，就应该以更好的服务为其雇主服务。现实中，出租车行业对管理和服务就十分明确，管理的对象是出租车司机，服务的对象则是乘客，通过服务来体现管理。而业主的要求其实很简单，只需要你把小区守好就可以了。
　　所幸，这些年来，业委会的权利意识勃发，也越来越能说得上话。就像鸿景春天的业主，经过7年的努力，业委会终于成立了，业委会雄起后的第一招，就是把前物业换掉，通过招标的模式，引来了自己心水的物业公司。
　　当然，物业管理公司并不是一定要永远依附于业主，认为业主的要求永远是对的，业主的需求对应的就是服务内容。实际上，物业管理也应该对业主野蛮装修、违章搭建、破墙开店等行为出面制止、加强管理。
　　看看香港，人家的物业管理行业，就是通过保护楼宇、减少折旧、减轻风雨侵蚀等自然力破坏以及使用不当等人为因素的损毁，从而充分发挥楼宇的使用功能，向社会提供适宜的活动场所，起到保护社会资产的价值、增强其市值的重要作用。
　　如果我们的物业管理能做到这点，又何愁获得业主的认可？
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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