皖维高新：土地估价报告
皖维高新：土地估价报告
安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土　&地　&估　&价　&报　&告
项目名称：广西广维化工有限责任公司位于宜州市庆远镇金宜
&&&&&&&&&&&&&&大道&688&号（原怀远镇龙村）共&35350.87&平方米工
&&&&&&&&&&&&&&业用地土地使用权市场价值评估
受托估价单位：安徽中安房地产评估咨询有限公司
土地估价报告编号：皖中安合(2018)(估)字第&&号
电子备案编号：07
提交估价报告日期：二零一八年一月九日
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土　&地　&估　&价　&报　&告　
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一部分　　摘　　　要　
&&&&&一、估价项目名称
&&&&&&&广西广维化工有限责任公司位于宜州市庆远镇金宜大道&688&号
（原怀远镇龙村）共&35350.87&平方米工业用地土地使用权市场价值
评估
&&&&&二、委托估价方
&&&&&1、委托单位：广西广维化工有限责任公司
&&&&&2、单位地址：宜州市怀远镇龙村
&&&&&3、联系人：袁大兵
&&&&&4、联系电话：
&&&&&三、估价目的
&&&&&广西广维化工有限责任公司位于宜州市庆远镇金宜大道&688&号
（原怀远镇龙村）共&35350.87&平方米工业用地土地使用权，由于收
储的需要，特委托安徽中安房地产评估咨询有限公司评估其使用权市
场价值，我公司依据《中华人民共和国土地管理法》和国家相关法律
法规、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、技术性规范、
通知及委托方提供的有关资料、估价人员现场勘察、调查、收集的相
关资料等，确定估价对象于估价期日的土地使用权市场价值，为政府
收储委托方土地使用权提供价值参考依据。
&&&&&四、估价期日
&&&&&二零一七年九月一日
&&&&&五、估价日期
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&&&&二零一七年九月一日至二零一八年一月九日
&&&&&六、地价定义
&&&&&本次估价目的是为政府收储委托方土地使用权提供价值参考依
据。根据估价依据和中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
（GB/T），并结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确
定本次评估地价定义。
&&&&&1、估价期日：本次评估根据委托方的委托估价期日为&2017&年&9
月&1&日；
&&&&&2、土地使用权类型：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286
号《国有土地使用证》可知，待估宗地为国有出让用地；
&&&&&3、用途：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国有土
地使用证》可知，地类用途为工业用地，实际用途为工业用地，参照
《土地利用现状分类》（GB/T）的规定，此次评估用途设
定为工业用地；
&&&&&4、开发程度：待估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通
水、排水、通路、通电、通讯），根据此次估价目的，设定待估宗地
开发程度为宗地红线外“五通”（通水、排水、通路、通电、通讯）；
&&&&&5、土地现状利用条件：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286
号《国有土地使用证》可知，证载土地面积为&&平方米，另
根据产权方提供的“琦泉生物质发电项目涉及收购广西广维化工有限
责任公司土地红线图”可知，本次评估土地面积为&35350.87&平方米
（其中地块第一部分&1198.33&平方米、第二部分&34152.54&平方米），
根据估价人员现场勘查及其他资料可知，估价对象为待建地块，地上
无建筑物，容积率参照所在地区的工业用地标准容积率&1.0，依据最
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
佳使用原则，本次评估该地块设定容积率为&1.0；
&&&&&6、土地使用年限：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号
《国有土地使用证》可知，土地使用权终止日期为&2053&年&12&月&15
日，工业用地法定最高使用年限&50&年，至估价期日剩余土地年期为
36.29&年。
&&&&&本次地价定义是在公开市场条件下，于估价期日、实际利用条件
下、设定的开发程度与用途、剩余使用年限等各项评估条件下，于估
价期日&2017&年&9&月&1&日出让条件下的土地使用权市场价值。
&&&&&七、估价结果
&&&&&估价人员根据估价目的，遵循科学、公正、客观、合理的估价原
则，按照国家规定的技术标准和估价程序，经过测算并结合估价经验，
对影响估价对象价格因素的分析，确定此次估价土地的总价值为：
&&&&&土地使用权面积：35350.87&平方米
&&&&&单位面积地价：288&元/平方米
&&&&&土地总价值：&万元
&&（大写：人民币壹仟零壹拾捌万壹仟零伍拾壹元整）。
&&&&&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&&&&&&&&八、土地估价师（签字）
&&&&&&&&&姓&名&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价师资格证书号&&&&&&&&&&签&名
&&&&&&&&&罗&&&&&&华
&&&&&&&&&凌&祥
&&&&&&&&&丁&辉&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估专业人员
&&&&&&&九、土地估价机构
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&安徽中安房地产评估咨询有限公司
估价机构法定代表人签字：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二零一八年一月九日
&&&&&&&&&&&&&&&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价结果一览表
&&&&&&&&&估价机构：安徽中安房地产评估咨询有限公司&估价报告编号：皖中安合（2018）（估）字第&&号&&&&&&&&&&&&&估价期日:&估价目的：市场价值&估价期日的土地使用权性质:国有出让
估价期日&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&估价期日的用途&&&&&&&&&&&&&&&&&容积率&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&剩余土地&&&&&&&&&&&&&&&单位面积
&&&&&&&&&&&&&宗地&&&&&&&&&&&&&&&&宗地&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&估价期日实际&估价设定土地&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&总地价&&&&&备
的土地使&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&使用权年&&&&&面积/㎡&&&&&&地价
&&&&&&&&&&&&&编号&&&&&&&&&&&&&&&&名称&&&&&&&&&&&&&&&&&用证编号&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地开发程度&&&开发程度&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2&&&&&&&/万元&&&&&&注
&&用者&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&证载&&&&实际&&&&&设定&&&&&规划&&&&&&&实际&&&设定&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&限/年&&&&&&&&&&&&&&&&&&/元/m
广西广维&&&&&&&&&&&&&广西广维化工有限责任公司&&&&&&&宜国用
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地外&&&&&&&&&&宗地外
化工有限&&&&&&&1&&&&&位于宜州市庆远镇金宜大道&&&&&（2011）第&&&&&工业&&&&工业&&&&&工业&&&&&&&/&&&&&&&&&/&&&&&1.0&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&36.29&&&35350.87&&&&&288&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&“五通”&&&&&&“五通”
责任公司&&&&&&&&&&&&&688&号（原怀远镇龙村）地块&&&&&0286&号
&&合计&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&-&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&-&&&&&-&&&&&&&&&-&&&&&&-&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&&&&&&&&&&&-&&&&&&35350.87&&&&&&-&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&一、上述土地估价结果的限定条件
&&&&&&&&&&&1、土地权利限制：无他项权利存在。
&&&&&&&&&&&2、基础设施条件：目前土地的实际开发程度为宗地外“五通”（通水、排水、通路、通电、通讯）。
&&&&&&&&&&&3、规划限制条件：设定为基础设施宗地外“五通”。
&&&&&&&&&&&4、影响土地价格的其他限制条件：无。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&基础设施条件表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宗地编号&&&&&&&&&&&&通水&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&排水&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&通路&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&通电&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&通讯
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&自来水由市政供水，供&&&&估价对象所在区域排水设施采用雨污分流制；雨污水排入&&&&&&&&&&&待估宗地临规划&&&由市供电公司供电，供电保证
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&接自市政通讯网，保障率&90%以上
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&水保证率达&90%以上。&&&&&市政管网，大雨过后，路面一般无积水，排水状况较优&&&&&&&&&&&&&&&&道路&&&&&&&&&&&&&&&&&率&90%以上
&&&&&&&&&&&&&二、其他需要说明的事项
&&&&&&&&&&&1、本次估价过程中使用的资料来源
&&&&&&&&&&&&&（1）委托方提供；（2）地产市场调查取得；（3）本次估价的设定用途以产权方实际用途为基础。
&&&&&&&&&&&2、本报告估价结果为满足本报告价值定义条件下的土地使用权价格。如估价目的、估价期日、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、容积率、
&&&&&&&&&&&地产市场供需状况等影响地价的因素之一发生变化，本报告估价结果不成立。
&&&&&&&&&&&3、估价中使用的估价对象的土地面积为产权方提供的土地红线图面积。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&安徽中安房地产评估咨询有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二零一八年一月九日
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第二部分　　　　估价对象界定　
&&&&&一、委托估价方
&&&&&1、委托单位：广西广维化工有限责任公司
&&&&&2、单位地址：宜州市怀远镇龙村
&&&&&3、联系人：袁大兵
&&&&&4、联系电话：
&&&&&二、估价对象
&&&&&估价对象位于宜州市庆远镇金宜大道&688&号（原怀远镇龙村），
为广西广维化工有限责任公司以出让方式取得的工业用地，宗地四至
范围为：（第一部分东至空地和厂区，南至道路，西临独山，北至农
田、第二部分东至独山和农田，南至独山，西临厂区原料厂，北至空
地、龙江河）；估价对象证载土地面积为&&平方米，另根据
产权方提供的“琦泉生物质发电项目涉及收购广西广维化工有限责任
公司土地红线图”可知，本次评估土地面积为&35350.87&平方米（其
中地块第一部分&1198.33&平方米、第二部分&34152.54&平方米）；土
地使用权类型为出让，地类（用途）为工业，土地使用权终止日期为
2053&年&12&月&15&日，至土地估价期日剩余年期为&36.29&年。
&&&&&三、估价对象概况
&&&&&1.土地登记状况
&&&&&1.1&权属性质：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国
有土地使用证》可知，权属性质现状为国有出让土地，土地使用者为
广西广维化工有限责任公司。
&&&&&1.2&权源以及权属变更状况：待估宗地现为工业用地，通过估价
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师查找相关资料及现场勘查，估价对象原为农用土地，后经过农用地
转用审批后变为国有土地。广西广维化工有限责任公司&2003&年&12&月
以出让方式取得了估价对象的国有建设用地使用权，于&2011&年&4&月
25&日办理了宜国用（2011）第&0286&号《国有土地使用证》并进行登
记使用；土地使用权类型为出让，地类（用途）为工业，土地使用权
终止日期为&2053&年&12&月&15&日，至土地估价期日剩余年期为&36.29
年。
&&&&&1.3&宗地位置：宜州市庆远镇金宜大道&688&号（原怀远镇龙村）。
&&&&&1.4&宗地用途：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国
有土地使用证》可知，地类用途为工业用地。
&&&&&1.5&宗地四至：第一部分东至空地和厂区，南至道路，西临独山，
北至农田、第二部分东至独山和农田，南至独山，西临厂区原料厂，
北至空地、龙江河。
&&&&&1.6&宗地面积：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国
有土地使用证》可知，估价对象证载土地面积为&&平方米，
另根据产权方提供的“琦泉生物质发电项目涉及收购广西广维化工有
限责任公司土地红线图”可知，本次评估土地面积为&35350.87&平方
米（其中地块第一部分&1198.33&平方米、第二部分&34152.54&平方米）。
&&&&&1.7&土地级别：宜州市四级工业用地。
&&&&&1.8&土地登记证书号:&S。
&&&&&1.9&国有土地使用证编号：宜国用（2011）第&0286&号。
&&&&&1.10&登记时间：2011&年&4&月&25&日。
&&&&&1.11&地号：-；图号：-。
&&&&&2.土地权利状况
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&&&&&2.1&土地所有权：在估价期日，待估宗地的土地所有权属国家所
有。
&&&&&2.2&土地使用权：待估宗地为国有出让土地，土地使用者为广西
广维化工有限责任公司，广西广维化工有限责任公司&2003&年&12&月以
出让方式取得了估价对象的国有建设用地使用权，于&2011&年&4&月&25
日办理了宜国用（2011）第&0286&号《国有土地使用证》并进行登记
使用；土地使用权类型为出让，地类（用途）为工业，估价对象证载
土地面积为&&平方米，另根据产权方提供的“琦泉生物质发
电项目涉及收购广西广维化工有限责任公司土地红线图”可知，本次
评估土地面积为&35350.87&平方米（其中地块第一部分&1198.33&平方
米、第二部分&34152.54&平方米）。
&&&&&2.3&土地他项权利：至估价期日，待估宗地无抵押、租赁等他项
权利的设定；宗地界址清楚，权属无纠纷；待估宗地的土地权属、使
用年期等与土地登记内容一致，未进行变更。
&&&&&2.4&取得时间：2003&年&12&月。
&&&&&2.5&出让价款：/。
&&&&&2.6&批准使用年期：50&年。
&&&&&2.7&已使用年限和剩余使用年限：根据产权方提供的宜国用
（2011）第&0286&号《国有土地使用证》可知，土地使用权类型为出
让，地类（用途）为工业，土地使用权终止日期为&2053&年&12&月&15
日，至土地估价期日剩余年期为&36.29&年。
&&&&&3.土地利用状况
&&&&&（1）土地利用现状
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&&&&&估价人员现场勘查，估价对象为待开发土地，地上无建筑物，容
积率参照所在地区的工业用地标准容积率&1.0，依据最佳使用原则，
本次评估该地块设定容积率为&1.0。
&&&&&（2）土地利用条件
&&&&&①现状利用：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国
有土地使用证》可知，土地使用权类型为出让，地类（用途）为工业，
估价对象证载土地面积为&&平方米，另根据产权方提供的
“琦泉生物质发电项目涉及收购广西广维化工有限责任公司土地红
线图”可知，本次评估土地面积为&35350.87&平方米（其中地块第一
部分&1198.33&平方米、第二部分&34152.54&平方米），地上无建筑物，
容积率参照所在地区的工业用地标准容积率&1.0，依据最佳使用原则，
本次评估该地块设定容积率为&1.0。
&&&&&②最佳利用：待估宗地规划用途为工业用地，经现场勘察，实际
用途为工业，规划使用与实际使用一致，估价对象在规划的最高最佳
利用状态开发利用，在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获
利最大的使用方式。
&&&&&③利用限制和缺陷：该宗地无特殊利用限制和权限。
&&&&&四、影响地价的因素说明
&&&&&（一）一般因素
&&&&&1、城市资源状况
&&&&&1.1&地理位置
&&&&&广西得名于&岭南西道&、广南西路&，是&岭南文化&传承的主要地
区之一，又因境内大部分地区属于&秦&统一岭南设置&桂林郡&而简称“
桂&”，春秋战国&时期，广西属&百越&的一部分。1363&年，设置广西
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行中书省&，为广西建省之始。民国时期，广西沿袭清制设省。1958
年&3&月，广西省改为“广西僮族自治区”，1965&年&10&月，“广西僮
族自治区”改名为“广西壮族自治区&”。
&&&&&广西地处中国&华南地区&，介于&北纬&20°54′－26°24′，东
经&104°26′－112°04，与&广东&、湖南&、贵州&、云南&相邻，并与
海南&隔海相望，南濒&北部湾&、面向&东南亚&，西南与&越南&毗邻，大
陆&海岸线&长约&1595&千米，是&西南&地区最便捷的出海&通道&，在&中
国&与&东南亚&的经济交往中占有重要地位。广西是&中国—东盟博览会
的举办地。
&&&&&广西全区有&壮&、瑶&、苗&、侗&、仫佬&、毛南&、回&、京&等少数
民族，少数民族总人数居全国第一位。汉语方言有&粤语&、西南官话
（桂柳话&）、客家语&、平话&、湘语&、闽语&六种；壮语&方言有北部方
言和南部方言，其中武鸣壮语被公认为全区官方标准壮语；其他&少
数民族&语言有&苗语&、瑶语&等。
&&&&&1.2&行政区划
&&&&&截至&2016&年&8&月，全区辖&14&个地级市，县级行政区&111&个（包
括&40&个市辖区、7&个县级市、52&个县、12&个自治县），乡级行政区
1247&个（包括&120&个街道、722&个镇、346&个乡、59&个民族乡）。
&&&&&1.3&城市人口
&&&&&2016&年末，全区常住人口&4838&万人，比上年增加&42&万人，增
长&0.9%；年末户籍人口&5579.12&万人，比上年增加&60.89&万人，增
长&1.1%。出生人口&77&万人，出生率&13.82‰；死亡人口&29&万人，死
亡率&5.95‰；人口自然增长率&7.87‰。
&&&&&从性别结构看，常住人口中，男性人口为&2512.4&万人，占&51.9%；
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女性人口&2325.6&万人，占&48.1%。常住人口性别比为&108.01（以女
性为&100）。
&&&&&从年龄构成看，常住人口中，16&周岁以上&60&周岁以下（不含&60
周岁）的劳动年龄人口&2987.3&万人，占&61.8%；60&周岁及以上人口
716&万人，占&14.8%。其中&65&周岁及以上人口&481.4&万人，占&10.0%。
&&&&&从城乡结构看，城镇常住人口为&2326&万人，比上年末增加&69&万
人；乡村常住人口为&2512&万人，比上年末减少&27&万人；城镇人口比
重(常住人口城镇化率)为&48.1%。
&&&&&2、不动产制度与不动产市场状况
&&&&&2.1&土地制度：党的十八届三中全会《决定》明确了农村&土地制
度改革&的方向和任务。日前，中共中央办公厅和国务院办公厅联合
印发了《关于农村土地征收、集体经营性&建设用地&入市、宅基地制
度改革试点工作的意见》。一是完善土地征收制度；二是建立农村集
体经营性建设用地入市制度；三是改革完善农村宅基地制度四是建立
兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。
&&&&&2.2&住房制度：2011&年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央
关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地
产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市
场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场
平稳健康发展，国务院在&2013&年&3&月&1&日出台了《国务院办公厅关
于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17&号），
强调了要保障合理性住房需求，限制投机性住房需求，要增加住宅用
地的供应，调整住房的供应结构，加强市场监管和信息披露，加快建
立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。
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&&&&&2.3&地价政策：国土资源部同时出台了《国土资源部关于加强房
地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34&号）在
促进住房用地供应和加强房地产用地监管方面做出了规定，随着国家
一系列针对房地产市场的政策出台，各地的楼市降温现象已经显现，
尽管价格上未见太多波动，但都不同程度地出现了成交量下降的趋
势，政策进一步的深入对土地市场的影响在后期也可能会显现。
&&&&3、产业政策
&&&&&3.1&产业政策
&&&&&广西壮族自治区政府公布了《促进文化产业发展若干政策措施》，
从加大财税扶持力度、完善用地政策、放宽市场准入条件、拓宽投融
资渠道、完善奖励政策、加大人才引进培养等方面为文化产业发展提
供了有力的政策支持。
&&&&&新政策明确，要逐步加大自治区财政对文化产业发展专项资金的
规模，各市县财政可设立文化发展引导资金；扩大对文化产业和文化
企业的税费优惠，尤其对创意创新型、高新技术型、非遗生产性保护
型等文化企业倾斜。鼓励各级政府建立文化企业融资担保“资金池”，
文化企业可通过多种方式向银行、社会进行融资，鼓励政府为企业进
行担保。同时，要进一步放宽市场准入条件，简化准入程序。允许和
鼓励文化单位、机构和企业及各类社会资金通过独资、合资、合作、
联营、参股、特许经营等多种方式，进入国家未禁止的文化产业领域；
鼓励和支持非公有资本参与国有文化单位改建；非公文化企业在项目
审批、财税政策等方面享有与国有文化企业同等待遇。
&&&3.2&税收政策
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&&&广西壮族自治区地方税务局近日印发《关于落实推进供给侧结构
性改革若干税收政策服务措施的通知》，出台系列税收鼓励政策，力
促去产能、去库存、防风险、降成本，扩大有效供给。
&&&&根据《通知》，企业在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、
置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务
和劳动力一并转让给其他单位或个人的，其中涉及的不动产、土地使
用权转让，不征收营业税。对符合相关条件和规定进行改制的企业，
改制后企业承受原单位土地、房屋权属的部分，免征契税。企业依法
依规实施破产、优化股权结构、改制上市，符合要求的可享受相关契
税、营业税、企业所得税等税收减免。
&&&&为化解房地产库存、引导住房合理消费，《通知》规定，个人将
购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，可免征营业税；个人购
买家庭唯一住房，面积为&90&平方米及以下的，减按&1%的税率征收契
税，面积为&90&平方米以上的，减按&1.5%的税率征收契税；个人购买
家庭第二套改善性住房，面积为&90&平方米及以下的，减按&1%的税率
征收契税，面积为&90&平方米以上的，减按&2%的税率征收契税。
&&&&《通知》还规定，广西将通过税收优惠杠杆，有效支持信用担保
机构发展，缓解中小企业融资困难，积极推进信用融资，支持发展股
权融资，鼓励企业上市；适当降低房地产开发经营业务企业销售未完
工开发产品的计税毛利率，提高营业税起征点，降低企业税费负担；
通过税收支持企业自主创新、高新技术企业发展、科技成果转化，鼓
励重点行业加速折旧、内部挖潜等，增加有效供给；通过减少行政审
批事项，不断优化纳税服务。
&&&&&4、城市规划与发展前景目标
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&&&&4.1&城市性质
&&&&&河池市明确“民族生态文化名城”的特色定位，以龙江河为中
心，构建自然生态景观和城市发展空间格局，吸取少数民族民居特色，
形成地方建筑风貌，建设“一江穿城，山谷、河谷生辉”的城市新貌。
&&&&&4.2&规划布局
&&&&&2017&年&1&月&9&日消息，广西壮族自治区政府办公厅近日公布《广
西金融业发展“十三五”规划》，规划提出，“十三五”期间，广西要
将南宁打造成为依托广西、立足西南中南、服务中国—东盟自贸区及
一带一路互联互通的区域性国际金融中心。具体来看，打造区域性跨
境&人民币&结算中心、区域性货币交易中心、区域性产权交易中心、
区域性互联网金融中心、区域性财富管理中心和中国—东盟国际金融
信息中心。
&&&&&在跨境人民币结算中心方面，依托区域性跨境人民币业务平台以
及各商业银行设立的中国—东盟业务中心，进一步拓展海外代理行规
模，畅通资金清算渠道，大力发展跨境人民币业务，构建以广西为枢
纽的跨境人民币资金“高速路”。
&&&&&在货币交易中心方面，做大做强&人民币对越南盾&银行间市场区
域交易平台，争取更多东盟、南亚国家货币在南宁开展银行间市场区
域交易，在条件成熟的基础上适时引进东盟、南亚国家金融机构参与
交易。
&&&&&在产权交易中心方面，推动组建面向全区和东盟国家的林权、农
产品、知识产品等要素交易市场平台。打造特许经营权、生物医药等
交易中心。完善提升大宗食糖交易中心和农村产权交易中心功能。
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&&&&&在财富管理中心方面，充分利用互联网金融产业与高效信息处理
技术，建立完善的财富管理服务体系，加强与新加坡等东盟区域财富
管理中心交流合作，建设面向东盟区域的财富管理中心。积极围绕财
富管理综合经营、监管等方面开展政策创新。引进更多银行机构总部
在南宁设立私人银行，引进财富管理机构。加强与上海&黄金交易&所
合作，建立面向东盟的区域性黄金交易中心。
&&&&&在中国—东盟国际金融信息中心方面，依托中国—东盟信息港建
设，围绕金融信息开发与应用，搭建中国—东盟自贸区金融信息发布
平台。完善中国—东盟货币指数编制和发布机制，探索指数的推广运
用。由高端金融智库、研究机构、政府共同发起，设立中国—东盟自
贸区金融研究中心。
&&&&&4.3&市政交通
&&&&&广西临海，且与越南相接，境内海航、铁路、公路、航空等交通
基础设施建设处于全国中等偏上水平。
&&&&航空：民航现有建成机场&7&座：南宁吴圩国际机场&、桂林两江国
际机场&、柳州白莲机场&、北海福成机场&、梧州长洲岛机场、百色巴
马机场&、河池金城江机场&。在建、将建机场&3&座：梧州西江机场&、
玉林机场&、贺州机场。
&&&&港口：“十五”期间，新建沿海港口泊位&13&个，新增吞吐能力
864&万吨。其中新建成万吨级以上泊位&8&个，新增吞吐能力&744&万吨。
至“十五”末，沿海港口总吞吐能力达&3456&万吨，其中万吨级以上
泊位达到&26&个。2010&年全区港口生产性泊位达到&648&个，其中内河
泊位&431&个，沿海泊位&217&个，沿海港口万吨级以上泊位&49&个。港
口泊位综合通过能力&1.82&亿吨，其中内河&6036&万吨、沿海&1.22&亿
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吨、集装箱&130&万标准箱。全年完成港口货物吞吐量&1.86&亿吨。其
中&北部湾港&1.19&亿吨，内河港&6707&万吨。全区行政区划航道里程
6157&公里，通航里程&5591&公里，其中等级航道&3506&公里，占总航
道里程的&62.71%；三级及以上航道里程&573&公里，占总航道里程的
10.25%，新增二级航道&291&公里。全区拥有运输船舶&8800&艘、514
万载重吨，分别比上年增长&2.28%和&1.18%。广西&北部湾港由&防城港&、
钦州港&和&北海港&三港组成。2012&年，广西北部湾港吞吐量&17437&万
吨，比上一年增长&13.8%，实现了历史性突破。2013&年西部沿海第一
大港&防城港港口货物吞吐量完成&1.06&亿吨，增长&5.4%
&&&&铁路：高铁：柳南城际铁路&、衡柳铁路&、广西沿海城际铁路&、
南广高铁、贵广高速铁路&。在建的有：云桂高铁&，即将建设的有：
贵南高铁&。普铁：湘桂铁路&、南昆铁路&、焦柳铁路&、黔桂铁路&、
洛湛铁路&、黎湛铁路&、玉铁铁路&、黎钦铁路&、南防铁路&、钦北铁
路&、田德铁路&、德靖铁路&（在建）
&&&&&公路：2010&年末&广西&公路总里程&101782&公里，其中高速公路
2574&公里、一级公路&876&公里、二级公路&8646&公里、二级以上公路
占公路总里程的&11.88%。公路总里程、高速公路总里程在全国各省
（自治区、直辖市）中分别排第&21&位和&15&位，在西部地区中分别排
第&9&位和第&4&位。
&&&&&4.4&发展前景
&&&&&2020&年，经济带内城镇居民人均可支配收入将大于&54860&元，
比&2013&年的&30010&元将近翻一番，接近&2013&年我国高收入组人均可
支配收入(56389&元)。而&2013&年，广西城镇居民人均可支配收入仅
为&23300&元。
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&&&&&&&产业承接区&：肇庆、云浮、梧州、贵港。发挥承东启西的区位
优势和中转港口的枢纽作用，依托桂东承接产业转移示范区建设，统
筹玉林、贺州产业发展，高起点承接产业转移，引导产业集聚。
&&&&&转型发展区：柳州、来宾。强化柳州工业重镇和综合交通枢纽地
位，发挥来宾新兴工业城市的后发优势，促进柳州、来宾、河池一体
化发展，建设成为区域性先进制造业中心和现代服务业基地。
&&&&&开放门户区&：南宁、崇左、百色&。发挥南宁经济战略高地的作
用，以及崇左、百色连接东盟和资源富集优势，加强海陆统筹、江海
联动，扩大沿边开放，转变优势资源开发模式，促进与北部湾经济区
开放发展互动，提升开放型经济发展水平。
&&&&&教育：&确保符合条件的考生顺利在流入地参加中高考。广东高
等院校适当增加对广西招生计划，鼓励各级各类学校教育交流和合作
办学。
&&&&&医疗：加强鼻咽癌、肝癌等地方高发性重大疾病方面课题研究的
协作，推动流动人口卫生和计划生育基本公共服务均等化。
&&&&&食品安全：加强南宁、贵港、来宾、崇左、肇庆等市食品药品检
验检测机构建设，建立区域食品原产地可追溯制度和质量标识制
度。
&&&&&社保医保：劳动者技能培训实现输出地与输入地就业对接，农民
工享受职业培训补贴政策。鼓励和引导广东的劳动密集型企业，向劳
动力输出地有序转移。建立统一的社保信息交流平台。实现企业职工
基本养老保险关系省际顺畅转移。做好异地就医医保费用结算管理服
务。
&&&&&5、城市社会经济发展状况
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&&&&&5.1&经济布局
&&&&广西，美丽的八桂之地，不仅有着“甲天下”的秀美景色，更
蕴藏了丰富的矿产和林业资源，但“缺油、少煤、无气”，七成以上
能源供应依靠区外调入，也是目前广西面临的资源现实。近两年，广
西加快了工业化步伐，但在工业企业高速发展的同时，全区资源消耗
以及环境承受能力也逐渐捉襟见肘，尤其是化工、冶金、有色金属、
电力、建材、制糖以及造纸&7&大重点耗能行业年用能量占到了全区工
业用能的&95%以上。为了化解工业经济快速发展与降低能源消耗强度、
减少污染排放的矛盾，政府提出通过发展循环经济产业节约能耗。
&&点线面结合：化工纳入政策规划
&&&&&a、石化稀土形成循环产业链
&&&&&b、上下游相关产业耦合对接
&&多点开花：循环经济成为新引擎
&&&&&a、28&家循环经济工业园建成
&&&&&b、贺州：打造稀土、林化等产业集群
&&&&&c、柳州：吸引烧碱、双氧水企业入园
&&&&&d、田东：新材料、精细化工协调发展
&&&&&e、钦州：千万吨炼油项目夯实基础
&&&规划布局:骨干化业示范引领
&&&&a、柳州化工：4&项指标达到一级
&&&&b、田东石化：油头化尾路线明确
&&&&&5.2&城市经济发展水平与综合实力
&&&&&今年以来，面对依然错综复杂的国内外形势和持续较大的经济下
行压力，广西上下坚决贯彻党中央、国务院的各项决策部署，贯彻落
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实习近平总书记系列重要讲话特别是视察广西重要讲话精神，在自治
区党委、政府的正确领导下，坚持稳中求进工作总基调，扎实推进供
给侧结构性改革，全力以赴做好稳增长各项工作，全力促进实体经济
发展和产业优化升级，上半年广西经济运行呈现总体平稳、稳中有升、
稳中向好的态势。
&&&&&初步核算，上半年广西生产总值&8179.81&亿元，按可比价格计算，
同比增长&7.2%，增速与上年同期持平，比一季度加快&0.9&个百分点。
分产业看，第一产业增加值&761.02&亿元，增长&3.8%；第二产业增加
值&4133.86&亿元，增长&6.6%，其中工业增加值&3559.23&亿元，增长
6.7%；第三产业增加值&3284.93&亿元，增长&8.6%；一、二、三产增
速全面回升。三次产业对经济增长的贡献率分别为&5.0%、47.4%、
47.6%，其中工业贡献率为&41.2%。
&&&&&5.3&社会储蓄与投资
&&&&&城镇居民人均可支配收入四大构成部分全面增长。据广西住户调
查结果显示，2017&年上半年我区城镇人均可支配收入&15044&元，比
上年同期增长&7.3%，比一季度提高&0.1&个百分点；扣除物价因素，
实际增长&5.8%。在收入构成的四大部分中，工资性收入增长&7.1%，
经营净收入增长&9.4%，财产净收入增长&0.8%，转移净收入增长&9.4%。
各地城镇居民收入水平普遍提高。从总量看，上半年，在全区&14&个
市中，城镇居民人均可支配收入绝对值高于全区水平的有&9&个，低于
全区水平的有&5&个。其中南宁市、柳州市和桂林市居前三位，上半年
城镇居民人均可支配收入分别为&16929&元、16649&元、16452&元，分
别高于全区&1885&元、1605&元、1408&元。从增速看，上半年城镇居民
人均可支配收入增速高于全区水平的市有&8&个，与全区持平的有&1&个，
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低于全区水平的有&5&个。其中，北海市、崇左市、桂林市居前三位，
同比增速分别为&8.5%、8.1%和&8.0%，分别高于全区水平&1.2、0.8、
0.7&个百分点。分县区看，在调查的&112&个县（市、区）中，城镇居
民人均可支配收入总量高于全区水平的有&69&个，低于全区的有&43&个；
增速超过全区的有&66&个，与全区持平的&7&个，低于全区的有&39&个。
&&&&&5.4&物价变动
&&&&&（1）三次产业增速全面回升，二、三产业对经济增长的拉动力
相当。上半年，广西实现生产总值&8179.81&亿元，同比增长&7.2%，
扭转了从&2016&年全年&7.3%到今年一季度&6.3%台阶式下降趋势。上半
年&GDP&增速高于全国&0.3&个百分点，居全国&19&位，比一季度上升&7
位。分产业看，第一产业增加值&761.02&亿元，增长&3.8%；第二产业
增加值&4133.86&亿元，增长&6.6%；第三产业增加值&3284.93&亿元，
增长&8.6%。三次产业对经济增长的贡献率为&5.0%、47.4%、47.6%，
拉动力为&0.4%、3.4%、3.4%。
&&&&&（2）农林牧渔业加快增长，增速为&2013&年以来同期最高水平。
上半年，广西农林牧渔业增加值&787.78&亿元，同比增长&4.0%，为&2013
年以来同期最高速度。增加值增速比上年同期加快&0.7&个百分点，高
于全国&0.3&个百分点，在全国的排位由今年一季度的&22&位，上升至
13&位。从四大构成项来看，种植业增加值同比增长&5.3%，林业增加
值增长&7.2%，牧业增加值增长&1.4%，渔业增加值增长&4.3%。
&&&&&（3）工业持续回升，对经济增长的拉动作用提高。今年广西工
业开局艰难，1-2&月规模以上工业增加值增长&5.6%，比全国（6.3%）
低&0.7&个百分点，增速为&2001&年以来最低。1-3&月缓慢回升至&5.8%，
1-4&月继续回升至&6.2%，1-5&月达到&6.7%，增速与全国持平，1-6&月
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进一步回升至&7.0%，高于全国&0.1&个百分点。上半年，工业对经济
增长的贡献率为&41.2%，拉动力为&2.9%，比一季度提高&0.3&个百分点。
&&&&&（4）服务业稳中有升，对经济增长的支撑作用增强。上半年，
广西服务业增加值同比增长&8.6%，比上年同期提高&0.8&个百分点。
服务业对经济增长的贡献率为&47.6%，比第二产业高&0.2&个百分点，
服务业对经济增长的支撑作用增强。从服务业内部行业构成看，其他
营利性服务业对服务业的拉动作用最大，拉动服务业增长&2.6&个百分
点；其次是金融业、非营利性服务业、批发和零售业，分别拉动&1.6、
1.3、1.3&个百分点；房地产业、交通运输仓储和邮政业、住宿餐饮
业分别拉动&0.7、0.6&和&0.4&个百分点。
&&&&&（二）区域因素
&&&&&估价对象位于宜州市，隶属于广西壮族自治区河池市。
&&&&&1、区域概况
&&&&&（1）区域位置
&&&&河池（壮文：Hozciz），隶属于&广西壮族自治区&，地处广西壮
族自治区西北边陲、云贵高原南麓，是大西南通向沿海港口的重要通
道，东连柳州，南界南宁，西接&百色市&，北邻贵州省&黔南布依族苗
族自治州&，介于东经&106°34'～109°09'、北纬&23°41'～25°37'
之间。东西长&228&公里，南北宽&260&公里，全市土地面积&3.35&万平
方公里，主要为山区，较大的河流有红水河。
&&&&河池是广西实施西部大开发的重点区域。河池是一座以壮族为主
的多民族聚居城市，全市有壮族、汉族、瑶族、仫佬族&、毛南族、
苗族、侗族、水族、土家族等&9&个世居民族，少数民族人口&321&万人，
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占总人口的&83.67%，是广西壮族自治区少数民族聚居最多的地区之
一。语言为壮语、汉语、桂柳方言。
&&&&河池素有“六乡之誉”，是中国有色金属之乡、中国水电之乡、
世界长寿之乡、世界铜鼓之乡、歌仙刘三姐故乡、红七军和韦拔群故
乡。
&&&&&（2）级别
&&&&&宜州市四级工业用地。
&&&&&（3）经济发展状况
&&&&&农业生产平稳：上半年，河池市完成春播面积&4966&公顷，其中：
谷物面积&2972&公顷，豆类面积&922&公顷，薯类面积&1072&公顷；春收
实现粮食产量&8617&吨，其中：小麦产量&1333&吨，玉米产量&2598&吨，
豆类产量&1109&吨，鲜薯产量&11057&吨。
&&&&&工业发展趋好：1-5&月，河池市规模以上工业完成产值&149.28
亿元，同比增长&16.6%，增速比&1－4&月提高&0.4&个百分点；规上工
业增加值增长&0.5%，比&1－4&月回升&0.8&个百分点。
&&&&&固定资产投资恢复高增长势头：1-5&月，河池市固定资产投资完
成&121.76&亿元，同比增长&20.8%，增速同比提高&24.6&个百分点，环
比提高&17.0&个百分点。
&&&&&房地产开发市场保持增长：截止&5&月底，河池市房地产开发项目
111&个，与去年同期持平。1-5&月，项目整体运行情况稳健，各项指
标呈节节上升。
&&&&&&&贸易消费市场保持稳中有升：1-5&月，河池市限额以上消费品零
售总额实现&20.14&亿元，同比增长&16.0%，增速比&1-4&月提高&0.5&个
百分点。按销售单位所在地分，城镇实现零售额&20.09&亿元，增长
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16.0%；乡村实现零售额&0.05&亿元，增长&22.4%。餐饮收入&0.48&亿
元，增长&4.7%，商品零售&19.66&亿元，增长&16.4%。
&&&&&规上服务业保持较快增长：1-4&月，河池市规模以上服务业运行
总体增长，企业营业收入和营业利润双双平稳，其他营利性服务业提
速增长。
&&&&&&财政收支持续高速增长：1-5&月，河池市财政收入完成&29.41
亿元，同比增长&12.5%，继续保持今年以来两位数的增长速度，比上
年同期提高&6.2&个百分点。河池市财政支出完成&104.40&亿元，同比
增长&25.6%，比&1-4&月提高&3.4&个百分点。其中，八项财政支出完成
76.30&亿元，同比增长&15.4%，比一季度回落&1&个百分点。
&&&&&&物价涨幅扩大：2017&年&5&月，河池市居民消费价格总水平同比
上涨&1.8%，涨幅比上月扩大&1.1&个百分点，高于全区平均水平&0.4
个百分点，高于全国水平&0.3&个百分点，在全区&14&个地级市中排名
第六。所调查的八大类商品及服务价格同比呈现“七升一降”,其中
衣着类、居住类、生活用品及服务类、交通和通信类、教育文化和娱
乐类、医疗保健类、其他用品和服务价格同比分别上涨&2.4%、2.5%、
2.1%、2.7%、0.7%、7.7%、2.1%；食品烟酒类价格同比下降&0.1%。
&&&&&（4）区域优势
&&&&河池是广西实施西部大开发的重点区域。河池是一座以壮族为主
的多民族聚居城市，全市有壮族、汉族、瑶族、仫佬族&、毛南族、
苗族、侗族、水族、土家族等&9&个世居民族，少数民族人口&321&万人，
占总人口的&83.67%，是广西壮族自治区少数民族聚居最多的地区之
一。语言为壮语、汉语、桂柳方言。
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&&&&河池素有“六乡之誉”，是中国有色金属之乡、中国水电之乡、
世界长寿之乡、世界铜鼓之乡、歌仙刘三姐故乡、红七军和韦拔群故
乡。
&&&2、设施条件
&&&&&（1）基础设施条件
&&&&&供水：自来水由市政供水，供水保证率达&90%以上。
&&&&&供电：由市供电公司供电，供电保证率&90%以上。
&&&&&排水：估价对象所在区域排水设施采用雨污分流制；雨污水排入
市政管网，大雨过后，路面一般无积水，排水状况较优。
&&&&&通讯：接自市政通讯网，保障率&90%以上。
&&&&&道路：临规划道路。
&&&&&该宗地基础设施已达到红线外“五通”（通水、排水、通路、通
电、通讯），供水、排水、通电、通讯保证率达&90%以上。
&&&&&（2）公共设施条件
&&&&&区域内公共设施有：
&&&&&金融：中国工商银行、中国邮政储蓄银行等；
&&&&&商服设施：维尼纶厂招待所、天安购物中心等；
&&&&&教育：广维小学、宜州市东方百亿幼儿园、宜州市实验高中；
&&&&&医疗：宜州市工人医院。
&&&&&3、环境条件
&&&&&（1）人文环境
&&&&&该宗地位于宜州市庆远镇，区域人员大部分为工厂职工，受教育
程度在宜州市属于中等水平，收入水平一般。总体来说，待估宗地所
在区域人文环境一般。
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&&&&&（2）自然环境
&&&&&区域为工业聚集区，车流量一般，汽车尾气及噪音和大气有一定
污染。总体来说，该区域环境一般。
&&&&&4、交通条件
&&&&&（1）对内联系与公交状况
&&&&&区域内主要为乡镇道路，有宜州&2&路公交车通过，公共出行较方
便，过往出租车辆较少，出行打车较不方便，地理位置一般，交通便
捷度一般。
&&&&&（2）对外交通条件
&&&&&对外交通主要有&323&国道、78&国道及叶茂火车站。
&&&&&5、产业集聚度
&&&&&产业集聚是指同一产业在某个特定地理区域内高度集中，产业资
本要素在空间范围内不断汇聚的一个过程。该区域为维尼纶集团有限
公司，周边为广维化工公司、广维集团农贸市场等，区域工业集聚度
较好。
&&&&&6、规划限制条件
&&&&估价对象所处区域用地结构主要为工业，合理的规划用途充分提
高了土地的利用效率，区域内规划限制对估价对象利用有一定影响。
&&&&&（三）个别因素
&&&&影响地价的个别因素主要是指宗地自身的地价影响因素，即宗地
本身的条件和特征，是决定同一均质地域内地块差异和地价差异的重
要因素。
&&&&&1、宗地条件
&&&&&（1）宗地位置：宜州市庆远镇金宜大道&688&号（原怀远镇龙村）；
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&&&&&（2）宗地面积：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国
有土地使用证》可知，估价对象证载土地面积为&&平方米，
另根据产权方提供的“琦泉生物质发电项目涉及收购广西广维化工有
限责任公司土地红线图”可知，本次评估土地面积为&35350.87&平方
米（其中地块第一部分&1198.33&平方米、第二部分&34152.54&平方米）。
&&&&&（3）宗地用途：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国
有土地使用证》可知，地类用途为工业用地，实际用途为工业用地，
参照《土地利用现状分类》（GB/T）的规定，此次评估用
途设定为工业用地；
&&&&&（4）宗地形状：宗地形状不规则；
&&&&&（5）临路状况：临规划道路；
&&&&&（6）水文条件：经现场勘查和调查，近几年未发生水浸、水淹
记录，未发现有其他不良地质条件和未有矿藏、文物等地下埋藏物的
相关记录；
&&&&&（7）地质条件：宗地地基承载力较高，无滑坡、崩塌、岩溶、
河流冲刷与沉积等不良地质，能达到建设的要求；
&&&&&（8）地形及地势：地形为平原地，地势平缓，无较大高低起伏，
各个方向上基本无落差；
&&&&&（9）土地使用限制：规划为工业用地；
&&&&&（10）宗地周围土地利用类型：工业、综合用地。
&&&&&（11）容积率：估价对象为待开发土地，地上无建筑物，容积率
参照所在地区的工业用地标准容积率&1.0，依据最佳使用原则，本次
评估该地块设定容积率为&1.0。
&&&&&2、基础设施条件
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&&&&&根据估价人员现场勘查，待估宗地实际已达到宗地红线外“五通”
（通水、排水、通路、通电、通讯），根据本次估价目的，本次评估
设定宗地红线外“五通”（通水、排水、通路、通电、通讯）。
&&&&&3、土地利用状况
&&&&&（1）土地利用现状
&&&&&估价人员现场勘查，估价对象为待开发土地，地上无建筑物，容
积率参照所在地区的工业用地标准容积率&1.0，依据最佳使用原则，
本次评估该地块设定容积率为&1.0。
&&&&&（2）土地利用条件
&&&&&①现状利用：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国
有土地使用证》可知，土地使用权类型为出让，地类（用途）为工业，
估价对象证载土地面积为&&平方米，另根据产权方提供的
“琦泉生物质发电项目涉及收购广西广维化工有限责任公司土地红
线图”可知，本次评估土地面积为&35350.87&平方米（其中地块第一
部分&1198.33&平方米、第二部分&34152.54&平方米），地上无建筑物，
容积率参照所在地区的工业用地标准容积率&1.0，依据最佳使用原则，
本次评估该地块设定容积率为&1.0。
&&&&&②最佳利用：待估宗地规划用途为工业用地，经现场勘察，实际
用途为工业，规划使用与实际使用一致，估价对象在规划的最高最佳
利用状态开发利用，在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获
利最大的使用方式。
&&&&&③利用限制和缺陷：该宗地无特殊利用限制和权限。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&第三部分　　土地估价结果及其使用　
&&&&&一、估价依据
&&&&&（一）国家有关部门颁发的法律、法规及政策文件
&&&&&1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第&62&号）；
&&&&&2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第&28
号，2004&年&8&月&28&日）；
&&&&&3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席
令第&72&号，2007&年&8&月&30&日）；
&&&&&4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国
务院令第&256&号，1998&年&12&月&27&日）；
&&&&&5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（国务院令第&55&号，1990&年&5&月&19&日）；
&&&&&6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28
号）；
&&&&&7、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》；
&&&&&8、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令
&&&&&第四十六号)
&&&&&9、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
&&&&&（二）有关技术规程和技术标准
&&&&&1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T&18508
－2014）；
&&&&&2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T
1）；
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&&&&&3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》
（GB/T）。
&&&&&4、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发新一轮征地统一年产值
标准的通知&》（桂国土资发〔2015〕89&号印发）；
&&&&&5、《宜州市城市规划区内征收集体土地和土地上的青苗、地上附着物
补偿标准》（宜政发〔2013〕35&号）；
&&&&&6、《关于调整广西耕地开垦费征收标准和使用政策有关问题的通知》
（桂财税[2016]38&号）；
&&&&&7、《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》（财税
[&号）；
&&&&&8、广西壮族自治区实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办
法（自治区人民政府令第&46&号）；
&&&&&9、宜州市国土资源局公布实施的《宜州市&2016&年城镇土地定级
和基准地价更新成果公布实施》；
&&&&&（三）委托方提供的资料
&&&&&1、宜国用（2011）第&0286&号《国有土地使用证》；
&&&&&2、估价委托书；
&&&&&3、其他相关资料。
&&&&&（四）实地勘察资料
&&&&&1、土地估价现场勘察记录表；
&&&&&2、待估宗地现状照片；
&&&&&3、估价人员掌握的其他资料。
&&&&&二、土地估价
&&&&&1、估价原则
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&&&&&（1）替代原则
&&&&&根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用
相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的
商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之
后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其
它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵
制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响
和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
&&&&&（2）最有效利用原则
&&&&&由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不
同的收益量，且土地使用人都期望从其所占有的土地昂获取更多的收
益。现实中这种期望是以土地使用的合法、合规为前提的。所以，宗
地是在使用合法、合规前提下，发挥最有效使用。
&&&&&（3）供需原则
&&&&&在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需
求大于供给，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商
品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供
求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完
全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价
的影响。
&&&&&（4）贡献原则
&&&&&不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。
就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付
的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总
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收益是由土地及其其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土
地对土地收益的贡献大小来决定。
&&&&&2、估价方法
&&&&&按照《城镇土地估价规程》的要求，主要有市场比较法、收益还
原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法。
&&&&&（1）适合本次评估方法分析
&&&&&①成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主
要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益确
定土地价格的一种估价方法。
&&&&&估价对象土地是通过征用农用地，进行基础设施开发后，出让给
用地单位，该区域属于成片开发，并且省政府对各项费用都有明确规
定，因此该方法比较适用。
&&&&&②基准地价修正法也称为基准地价系数修正法，是在政府确定并
公布了基准地价的地区利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地
级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。
&&&&&根据宜州市国土资源局&2016&年&12&月&28&日公布的《宜州市&2016
年城镇土地定级和基准地价更新成果公布实施》可知，基准地价基准
日为&2016&年&6&月&30&日，未超出基准地价使用年期，且有规范的修正
体系，估价人员能完全掌握并应用对应的修正体系，因此该方法适用。
（2）不适合本次评估方法分析
&&&&&①收益还原法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资
本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。适用
的对象是有收益或有潜在收益的房地产。
&&&&&本次估价对象为工业用地，该用途的土地很少对外出租，不具有
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收益，因此该方法也不适用。
&&&&&②剩余法是预测估价对象开发完成后的不动产正常交易价格扣
除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、
利息、利润、税收等费用后，以价值余额来确定估价对象土地价格的
一种方法。
&&&&&由于估价对象土地为工业，开发完成后，企业自用，工业房产市
场交易很少，交易资料较为贫乏，很难准确预测以上各项费用，因此
该方法也不宜采用。
&&&&&③市场比较法是将估价对象与在估价期日近期有过交易的类似
房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此
估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
&&&&&估价对象范围内土地供应市场比较不活跃，不符合市场比较法使
用条件，因此该方法比较不适用。
&&&&&根据估价人员现场勘查情况，考虑到待估宗地主要为工业用途，
按照《城镇土地估价规程》的要求，结合待估宗地的区位、用地性质、
利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用基准地价修正法和
成本逼近法进行评估。上述两种方法做出的结果，估价人员在对区域
内市场经过充分调研的基础上，把两种估价方法的结果与当地房地产
市场状况进行充分的分析论证，根据不同方法的具体分析，决定采用
加权算术平均值确定待估宗地的最终单位地价。
&&&&&3、估价结果
&&&&&（1）地价的确定
&&&&&根据以上评估过程，上述两种方法做出的结果分别为成本逼近法
302&元/平方米、基准地价修正法&274&元/平方米，估价人员在对区域
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内市场经过充分调研的基础上，两种结果差距不大，所以本次评估的
结果决定以两种结果的算术平均法的结果为最终结果，具体见下表：
&&&&&土地单价=（302+274）/2=288&元/平方米
&&&&评估土地使用权总面积：35350.87&平方米
&&&&&&&&&估价对象宗地的总价值：&万元
&&&（大写：人民币壹仟零壹拾捌万壹仟零伍拾壹元整）。
（2）估价结果
&&&&&&&估价人员根据估价目的，遵循科学、公正、客观、合理的估价原
则，按照国家规定的技术标准和估价程序，经过测算并结合估价经验，
对影响估价对象价格因素的分析，确定此次估价土地的总价值为：
&&&土地使用权面积：35350.87&平方米平方米
&&&&&单位面积地价：288&元/平方米
&&&&&土地总价值：&万元
&&（大写：人民币壹仟零壹拾捌万壹仟零伍拾壹元整）。
&&&&&三、估价结果和估价报告的使用
&&&&&1、估价的前提条件和假设条件
&&（1）根据估价对象的现状条件，其基础设施状况设定为宗地红线
外“五通”（通水、排水、通路、通电、通讯）。
&&（2）根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国有土地使用
证》可知，土地使用权类型为出让，地类（用途）为工业，土地使用
权终止日期为&2053&年&12&月&15&日，至土地估价期日剩余年期为&36.29
年。
&&（3）估价期日为&2017&年&9&月&1&日。
&&（4）在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
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&&（5）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关
法律、法规。
&&（6）委托方提供资料属实。
&&&&&2、估价结果和估价报告的使用
&&（1）此次评估是严格按照中华人民共和国国家标准《城镇土地估
价规程》（GB/T&1）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T&18507
－2001）、《土地利用现状分类》（GB/T）、《中华人民共和
国土地管理法》等有关法律、法规和技术规范的规定执行。
&&&（2）本估价报告和估价结果仅作为估价目的情况下使用，且本报
告仅提供给委托方使用。
&&&（3）本估价报告应用的有效期自报告提交日起至一年止。
&&&（4）本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，我公司对估
价结果有最终解释权。
&&（5）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的
有关损失，受托估价机构不承担责任。
&&&&&3、需要特殊说明的事项
&&（1）土地利用状况等资料由企业提供，其所提供的数据我们未经
现场测量。
&&（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人
员实地调查而得。
&&（3）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价
格，若估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积等影响地
价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
&&（4）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地
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价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参
数的选取。
&&（5）本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务，当用于其它
目的，本报告评估结果无效。
&&&（6）企业对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的
真实性、准确性负责。
&&（7）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发
表、肢解本报告。
&&（8）估价对象为待开发土地，地上无建筑物，容积率参照所在地
区的工业用地标准容积率&1.0，依据最佳使用原则，本次评估该地块
设定容积率为&1.0。
&&（9）根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国有土地使用
证》可知，估价对象证载土地面积为&&平方米，另根据产权
方提供的“琦泉生物质发电项目涉及收购广西广维化工有限责任公司
土地红线图”可知，本次评估土地面积为&35350.87&平方米（其中地
块第一部分&1198.33&平方米、第二部分&34152.54&平方米），由于本次
为同一《国有土地使用证》上的两个部分地块，本次计算以整体为计
算对象，视为一宗地，提醒报告使用者注意！
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第四部分　　　附件　
&&&&附件&1：土地估价委托书
&&&&附件&2：估价对象现场照片、勘察记录
&&&&附件&3：待估宗地位置示意图
&&&&附件&4：宜国用（2011）第&0286&号《国有土地使用证》复印件
&&&&附件&5：估价机构资质证书及营业执照复印件
&&&&附件&6：土地评估中介机构&2017&年度资质年检合格证明
&&&&附件&7：估价人员资格证书复印件
&&&&附件&8：其他相关资料
&&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&&&&&&土地估价技术报告（评估工作底稿）　
项目名称：广西广维化工有限责任公司位于宜州市庆远镇金宜
&&&&&&&&&&&&&&&&&大道&688&号（原怀远镇龙村）共&35350.87&平方米
&&&&&&&&&&&&&&&&&工业用地土地使用权市场价值评估（广西宜州市）
受托估价单位：安徽中安房地产评估咨询有限公司
土地估价报告编号：皖中安合(2018)(估)字第&&号
土地估价技术报告（评估工作底稿）编号：皖中安合（2018）
&（技）字第&&号
电子备案编号：
提交估价报告日期：二零一八年一月九日
关键词：广西宜州市
&&&&&&&&&&&&土地使用权市场价值
&&&&&&&&&&&安徽中安房地产评估咨询有限公司
&&&&&&&&&&&二零一八年
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&&&&&&&&&&&&&&土　&地　&估　&价　&报　&告（评估工作底稿）　
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第一部分　&总述　
一、估价项目名称
&&&&&&广西广维化工有限责任公司位于宜州市庆远镇金宜大道&688&号
（原怀远镇龙村）共&35350.87&平方米工业用地土地使用权市场价值
评估（广西宜州市）
&&&&&二、委托估价方
&&&&&1、委托单位：广西广维化工有限责任公司
&&&&&2、单位地址：宜州市怀远镇龙村
&&&&&3、联系人：袁大兵
&&&&&4、联系电话：
&&&&&三、受托估价方
&&&&&1、估价机构名称
&&&&安徽中安房地产评估咨询有限公司
&&&&&2、法定代表人
&&&&常忠文
&&&&&3、估价机构地址
&&&&&安徽省合肥市经济技术开发区合安路东繁华世家雅景苑&1&号联
排别墅
&&&&&4、估价机构资质和注册号
&&&国家注册土地估价机构&注册号：A
&&&&&5、有效期限
&&&&&2021&年&6&月&30&日
&&&&&6、办公地址
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&&&&&合肥市经济技术开发区繁华大道与莲花路交口百乐门尚泽国际
&室
&&&&&7、联&系&人
&&&&鲍友华
&&&&&8、联系电话
&&&&0&
&&&&&四、估价目的
&&&&&广西广维化工有限责任公司位于宜州市庆远镇金宜大道&688&号
（原怀远镇龙村）共&35350.87&平方米工业用地土地使用权，由于收
储的需要，特委托安徽中安房地产评估咨询有限公司评估其使用权市
场价值，我公司依据《中华人民共和国土地管理法》和国家相关法律
法规、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、技术性规范、
通知及委托方提供的有关资料、估价人员现场勘察、调查、收集的相
关资料等，确定估价对象于估价期日的土地使用权市场价值，为政府
收储委托方土地使用权提供价值参考依据。
&&&&&五、估价依据
&&&&&（一）国家有关部门颁发的法律、法规及政策文件
&&&&&1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第&62&号）；
&&&&&2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第&28
号，2004&年&8&月&28&日）；
&&&&&3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席
令第&72&号，2007&年&8&月&30&日）；
&&&&&4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国
务院令第&256&号，1998&年&12&月&27&日）；
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&&&&&5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
（国务院令第&55&号，1990&年&5&月&19&日）；
&&&&&6、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28
号）；
&&&&&7、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》；
&&&&&8、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令
&&&&&第四十六号)
&&&&&9、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
&&&&&（二）有关技术规程和技术标准
&&&&&1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T&18508
－2014）；
&&&&&2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T
1）；
&&&&&3、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》
（GB/T）。
&&&&&4、《广西壮族自治区国土资源厅关于印发新一轮征地统一年产值
标准的通知&》（桂国土资发〔2015〕89&号印发）；
&&&&&5、《宜州市城市规划区内征收集体土地和土地上的青苗、地上附着物
补偿标准》（宜政发〔2013〕35&号）；
&&&&&6、《关于调整广西耕地开垦费征收标准和使用政策有关问题的通知》
（桂财税[2016]38&号）；
&&&&&7、《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》（财税
[&号）；
&&&&&8、广西壮族自治区实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》办
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
法（自治区人民政府令第&46&号）；
&&&&&9、宜州市国土资源局公布实施的《宜州市&2016&年城镇土地定级
和基准地价更新成果公布实施》；
&&&&&（三）委托方提供的资料
&&&&&1、宜国用（2011）第&0286&号《国有土地使用证》；
&&&&&2、估价委托书；
&&&&&3、其他相关资料。
&&&&&（四）实地勘察资料
&&&&&1、土地估价现场勘察记录表；
&&&&&2、待估宗地现状照片；
&&&&&3、估价人员掌握的其他资料。
&&&&&六、估价期日
&&&&&二零一七年九月一日
&&&&&七、估价日期
&&&&&二零一七年九月一日至二零一八年一月九日
&&&&&八、地价定义
&&&&&本次估价目的是为政府收储委托方土地使用权提供价值参考依
据。根据估价依据和中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》
（GB/T），并结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确
定本次评估地价定义。
&&&&&1、估价期日：本次评估根据委托方的委托估价期日为&2017&年&9
月&1&日；
&&&&&2、土地使用权类型：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286
号《国有土地使用证》可知，待估宗地为国有出让用地；
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&&&&&3、用途：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国有土
地使用证》可知，地类用途为工业用地，实际用途为工业用地，参照
《土地利用现状分类》（GB/T）的规定，此次评估用途设
定为工业用地；
&&&&&4、开发程度：待估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通
水、排水、通路、通电、通讯），根据此次估价目的，设定待估宗地
开发程度为宗地红线外“五通”（通水、排水、通路、通电、通讯）；
&&&&&5、土地现状利用条件：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286
号《国有土地使用证》可知，证载土地面积为&&平方米，另
根据产权方提供的“琦泉生物质发电项目涉及收购广西广维化工有限
责任公司土地红线图”可知，本次评估土地面积为&35350.87&平方米
（其中地块第一部分&1198.33&平方米、第二部分&34152.54&平方米），
根据估价人员现场勘查及其他资料可知，估价对象为待建地块，地上
无建筑物，容积率参照所在地区的工业用地标准容积率&1.0，依据最
佳使用原则，本次评估该地块设定容积率为&1.0；
&&&&&6、土地使用年限：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号
《国有土地使用证》可知，土地使用权终止日期为&2053&年&12&月&15
日，工业用地法定最高使用年限&50&年，至估价期日剩余土地年期为
36.29&年。
&&&&&本次地价定义是在公开市场条件下，于估价期日、实际利用条件
下、设定的开发程度与用途、剩余使用年限等各项评估条件下，于估
价期日&2017&年&9&月&1&日出让条件下的土地使用权市场价值。
&&&&&九、需要特殊说明的事项
&&&&&1、估价的前提条件和假设条件
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&（1）根据估价对象的现状条件，其基础设施状况设定为宗地红线
外“五通”（通水、排水、通路、通电、通讯）。
&&（2）根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国有土地使用
证》可知，土地使用权类型为出让，地类（用途）为工业，土地使用
权终止日期为&2053&年&12&月&15&日，至土地估价期日剩余年期为&36.29
年。
&&（3）估价期日为&2017&年&9&月&1&日。
&&（4）在估价期日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
&&（5）任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关
法律、法规。
&&（6）委托方提供资料属实。
&&&&&2、估价结果和估价报告的使用
&&（1）此次评估是严格按照中华人民共和国国家标准《城镇土地估
价规程》（GB/T&1）、《城镇土地分等定级规程》（GB/T&18507
－2001）、《土地利用现状分类》（GB/T）、《中华人民共和
国土地管理法》等有关法律、法规和技术规范的规定执行。
&&&（2）本估价报告和估价结果仅作为估价目的情况下使用，且本报
告仅提供给委托方使用。
&&&（3）本估价报告应用的有效期自报告提交日起至一年止。
&&&（4）本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，我公司对估
价结果有最终解释权。
&&（5）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的
有关损失，受托估价机构不承担责任。
&&&&&3、需要特殊说明的事项
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&（1）土地利用状况等资料由企业提供，其所提供的数据我们未经
现场测量。
&&（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人
员实地调查而得。
&&（3）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价
格，若估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积等影响地
价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
&&（4）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地
价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参
数的选取。
&&（5）本报告估价结果为本报告设定的评估目的服务，当用于其它
目的，本报告评估结果无效。
&&&（6）企业对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的
真实性、准确性负责。
&&（7）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发
表、肢解本报告。
&&（8）估价对象为待开发土地，地上无建筑物，容积率参照所在地
区的工业用地标准容积率&1.0，依据最佳使用原则，本次评估该地块
设定容积率为&1.0。
&&（9）根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国有土地使用
证》可知，估价对象证载土地面积为&&平方米，另根据产权
方提供的“琦泉生物质发电项目涉及收购广西广维化工有限责任公司
土地红线图”可知，本次评估土地面积为&35350.87&平方米（其中地
块第一部分&1198.33&平方米、第二部分&34152.54&平方米），由于本次
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
为同一《国有土地使用证》上的两个部分地块，本次计算以整体为计
算对象，视为一宗地，提醒报告使用者注意！
&&&&&十、估价结果
&&&&&估价人员根据估价目的，遵循科学、公正、客观、合理的估价原
则，按照国家规定的技术标准和估价程序，经过测算并结合估价经验，
对影响估价对象价格因素的分析，确定此次估价土地的总价值为：
&&&&&&土地使用权面积：35350.87&平方米
&&&&&单位面积地价：288&元/平方米
&&&&&土地总价值：&万元
&&&（大写：人民币壹仟零壹拾捌万壹仟零伍拾壹元整）。
&&&&&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&&&&&十一、土地估价师
&&&&&&&&&姓&名&&&&&&&&&&&&&&&&&&土地估价师资格证书号&&&&&&&&&&签&名
&&&&罗&&&&&&华
&&&&&&&&&凌&祥
&&&&&&&&&丁&辉&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&评估专业人员
&&&&&&&&&十二、土地估价机构
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&安徽中安房地产评估咨询有限公司
估价机构法定代表人签字：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&二零一八年一月九日
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
&&&&&&&&&&第二部分　&估价对象描述及地价影响因素分析　
&&&&&一、估价对象描述
&&&&&1.土地登记状况
&&&&&1.1&权属性质：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国
有土地使用证》可知，权属性质现状为国有出让土地，土地使用者为
广西广维化工有限责任公司。
&&&&&1.2&权源以及权属变更状况：待估宗地现为工业用地，通过估价
师查找相关资料及现场勘查，估价对象原为农用土地，后经过农用地
转用审批后变为国有土地。广西广维化工有限责任公司&2003&年&12&月
以出让方式取得了估价对象的国有建设用地使用权，于&2011&年&4&月
25&日办理了宜国用（2011）第&0286&号《国有土地使用证》并进行登
记使用；土地使用权类型为出让，地类（用途）为工业，土地使用权
终止日期为&2053&年&12&月&15&日，至土地估价期日剩余年期为&36.29
年。
&&&&&1.3&宗地位置：宜州市庆远镇金宜大道&688&号（原怀远镇龙村）。
&&&&&1.4&宗地用途：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国
有土地使用证》可知，地类用途为工业用地。
&&&&&1.5&宗地四至：第一部分东至空地和厂区，南至道路，西临独山，
北至农田、第二部分东至独山和农田，南至独山，西临厂区原料厂，
北至空地、龙江河。
&&&&&1.6&宗地面积：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国
有土地使用证》可知，估价对象证载土地面积为&&平方米，
另根据产权方提供的“琦泉生物质发电项目涉及收购广西广维化工有
&安徽中安房地产评估咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&土地使用权价值评估
限责任公司土地红线图”可知，本次评估土地面积为&35350.87&平方
米（其中地块第一部分&1198.33&平方米、第二部分&34152.54&平方米）。
&&&&&1.7&土地级别：宜州市四级工业用地。
&&&&&1.8&土地登记证书号:&S。
&&&&&1.9&国有土地使用证编号：宜国用（2011）第&0286&号。
&&&&&1.10&登记时间：2011&年&4&月&25&日。
&&&&&1.11&地号：-；图号：-。
&&&&&2.土地权利状况
&&&&&2.1&土地所有权：在估价期日，待估宗地的土地所有权属国家所
有。
&&&&&2.2&土地使用权：待估宗地为国有出让土地，土地使用者为广西
广维化工有限责任公司，广西广维化工有限责任公司&2003&年&12&月以
出让方式取得了估价对象的国有建设用地使用权，于&2011&年&4&月&25
日办理了宜国用（2011）第&0286&号《国有土地使用证》并进行登记
使用；土地使用权类型为出让，地类（用途）为工业，估价对象证载
土地面积为&&平方米，另根据产权方提供的“琦泉生物质发
电项目涉及收购广西广维化工有限责任公司土地红线图”可知，本次
评估土地面积为&35350.87&平方米（其中地块第一部分&1198.33&平方
米、第二部分&34152.54&平方米）。
&&&&&2.3&土地他项权利：至估价期日，待估宗地无抵押、租赁等他项
权利的设定；宗地界址清楚，权属无纠纷；待估宗地的土地权属、使
用年期等与土地登记内容一致，未进行变更。
&&&&&2.4&取得时间：2003&年&12&月。
&&&&&2.5&出让价款：/。
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&&&&&2.6&批准使用年期：50&年。
&&&&&2.7&已使用年限和剩余使用年限：根据产权方提供的宜国用
（2011）第&0286&号《国有土地使用证》可知，土地使用权类型为出
让，地类（用途）为工业，土地使用权终止日期为&2053&年&12&月&15
日，至土地估价期日剩余年期为&36.29&年。
&&&&&3.土地利用状况
&&&&&（1）土地利用现状
&&&&&估价人员现场勘查，估价对象为待开发土地，地上无建筑物，容
积率参照所在地区的工业用地标准容积率&1.0，依据最佳使用原则，
本次评估该地块设定容积率为&1.0。
&&&&&（2）土地利用条件
&&&&&①现状利用：根据产权方提供的宜国用（2011）第&0286&号《国
有土地使用证》可知，土地使用权类型为出让，地类（用途）为工业，
估价对象证载土地面积为&&平方米，另根据产权方提供的
“琦泉生物质发电项目涉及收购广西广维化工有限责任公司土地红
线图”可知，本次评估土地面积为&35350.87&平方米（其中地块第一
部分&1198.33&平方米、第二部分&34152.54&平方米），地上无建筑物，
容积率参照所在地区的工业用地标准容积率&1.0，依据最佳使用原则，
本次评估该地块设定容积率为&1.0。
&&&&&②最佳利用：待估宗地规划用途为工业用地，经现场勘察，实际
用途为工业，规划使用与实际使用一致，估价对象在规划的最高最佳
利用状态开发利用，在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获
利最大的使用方式。
&&&&&③利用限制和缺陷：该宗地无特殊利用限制和权限。
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&&&&&二、地价影响因素分析
&&&&&（一）一般因素
&&&&&1、城市资源状况
&&&&&1.1&地理位置
&&&&&广西得名于&岭南西道&、广南西路&，是&岭南文化&传承的主要地
区之一，又因境内大部分地区属于&秦&统一岭南设置&桂林郡&而简称“
桂&”，春秋战国&时期，广西属&百越&的一部分。1363&年，设置广西
行中书省&，为广西建省之始。民国时期，广西沿袭清制设省。1958
年&3&月，广西省改为“广西僮族自治区”，1965&年&10&月，“广西僮
族自治区”改名为“广西壮族自治区&”。
&&&&&广西地处中国&华南地区&，介于&北纬&20°54′－26°24′，东
经&104°26′－112°04，与&广东&、湖南&、贵州&、云南&相邻，并与
海南&隔海相望，南濒&北部湾&、面向&东南亚&，西南与&越南&毗邻，大
陆&海岸线&长约&1595&千米，是&西南&地区最便捷的出海&通道&，在&中
国&与&东南亚&的经济交往中占有重要地位。广西是&中国—东盟博览会
的举办地。
&&&&&广西全区有&壮&、瑶&、苗&、侗&、仫佬&、毛南&、回&、京&等少数
民族，少数民族总人数居全国第一位。汉语方言有&粤语&、西南官话
（桂柳话&）、客家语&、平话&、湘语&、闽语&六种；壮语&方言有北部方
言和南部方言，其中武鸣壮语被公认为全区官方标准壮语；其他&少
数民族&语言有&苗语&、瑶语&等。
&&&&&1.2&行政区划
&&&&&截至&2016&年&8&月，全区辖&14&个地级市，县级行政区&111&个（包
括&40&个市辖区、7&个县级市、52&个县、12&个自治县），乡级行政区
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1247&个（包括&120&个街道、722&个镇、346&个乡、59&个民族乡）。
&&&&&1.3&城市人口
&&&&&2016&年末，全区常住人口&4838&万人，比上年增加&42&万人，增
长&0.9%；年末户籍人口&5579.12&万人，比上年增加&60.89&万人，增
长&1.1%。出生人口&77&万人，出生率&13.82‰；死亡人口&29&万人，死
亡率&5.95‰；人口自然增长率&7.87‰。
&&&&&从性别结构看，常住人口中，男性人口为&2512.4&万人，占&51.9%；
女性人口&2325.6&万人，占&48.1%。常住人口性别比为&108.01（以女
性为&100）。
&&&&&从年龄构成看，常住人口中，16&周岁以上&60&周岁以下（不含&60
周岁）的劳动年龄人口&2987.3&万人，占&61.8%；60&周岁及以上人口
716&万人，占&14.8%。其中&65&周岁及以上人口&481.4&万人，占&10.0%。
&&&&&从城乡结构看，城镇常住人口为&2326&万人，比上年末增加&69&万
人；乡村常住人口为&2512&万人，比上年末减少&27&万人；城镇人口比
重(常住人口城镇化率)为&48.1%。
&&&&&2、不动产制度与不动产市场状况
&&&&&2.1&土地制度：党的十八届三中全会《决定》明确了农村&土地制
度改革&的方向和任务。日前，中共中央办公厅和国务院办公厅联合
印发了《关于农村土地征收、集体经营性&建设用地&入市、宅基地制
度改革试点工作的意见》。一是完善土地征收制度；二是建立农村集
体经营性建设用地入市制度；三是改革完善农村宅基地制度四是建立
兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。
&&&&&2.2&住房制度：2011&年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央
关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地
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产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市
场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场
平稳健康发展，国务院在&2013&年&3&月&1&日出台了《国务院办公厅关
于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17&号），
强调了要保障合理性住房需求，限制投机性住房需求，要增加住宅用
地的供应，调整住房的供应结构，加强市场监管和信息披露，加快建
立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。
&&&&&2.3&地价政策：国土资源部同时出台了《国土资源部关于加强房
地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34&号）在
促进住房用地供应和加强房地产用地监管方面做出了规定，随着国家
一系列针对房地产市场的政策出台，各地的楼市降温现象已经显现，
尽管价格上未见太多波动，但都不同程度地出现了成交量下降的趋
势，政策进一步的深入对土地市场的影响在后期也可能会显现。
&&&&3、产业政策
&&&&&3.1&产业政策
&&&&&广西壮族自治区政府公布了《促进文化产业发展若干政策措施》，
从加大财税扶持力度、完善用地政策、放宽市场准入条件、拓宽投融
资渠道、完善奖励政策、加大人才引进培养等方面为文化产业发展提
供了有力的政策支持。
&&&&&新政策明确，要逐步加大自治区财政对文化产业发展专项资金的
规模，各市县财政可设立文化发展引导资金；扩大对文化产业和文化
企业的税费优惠，尤其对创意创新型、高新技术型、非遗生产性保护
型等文化企业倾斜。鼓励各级政府建立文化企业融资担保“资金池”，
文化企业可通过多种方式向银行、社会进行融资，鼓励政府为企业进
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行担保。同时，要进一步放宽市场准入条件，简化准入程序。允许和
鼓励文化单位、机构和企业及各类社会资金通过独资、合资、合作、
联营、参股、特许经营等多种方式，进入国家未禁止的文化产业领域；
鼓励和支持非公有资本参与国有文化单位改建；非公文化企业在项目
审批、财税政策等方面享有与国有文化企业同等待遇。
&&&3.2&税收政策
&&&&广西壮族自治区地方税务局近日印发《关于落实推进供给侧结构
性改革若干税收政策服务措施的通知》，出台系列税收鼓励政策，力
促去产能、去库存、防风险、降成本，扩大有效供给。
&&&&根据《通知》，企业在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、
置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务
和劳动力一并转让给其他单位或个人的，其中涉及的不动产、土地使
用权转让，不征收营业税。对符合相关条件和规定进行改制的企业，
改制后企业承受原单位土地、房屋权属的部分，免征契税。企业依法
依规实施破产、优化股权结构、改制上市，符合要求的可享受相关契
税、营业税、企业所得税等税收减免。
&&&&为化解房地产库存、引导住房合理消费，《通知》规定，个人将
购买两年以上（含两年）的住房对外销售的，可免征营业税；个人购
买家庭唯一住房，面积为&90&平方米及以下的，减按&1%的税率征收契
税，面积为&90&平方米以上的，减按&1.5%的税率征收契税；个人购买
家庭第二套改善性住房，面积为&90&平方米及以下的，减按&1%的税率
征收契税，面积为&90&平方米以上的，减按&2%的税率征收契税。
&&&&《通知》还规定，广西将通过税收优惠杠杆，有效支持信用担保
机构发展，缓解中小企业融资困难，积极推进信用融资，支持发展股
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权融资，鼓励企业上市；适当降低房地产开发经营业务企业销售未完
工开发产品的计税毛利率，提高营业税起征点，降低企业税费负担；
通过税收支持企业自主创新、高新技术企业发展、科技成果转化，鼓
励重点行业加速折旧、内部挖潜等，增加有效供给；通过减少行政审
批事项，不断优化纳税服务。
&&&&&4、城市规划与发展前景目标
&&&&&4.1&城市性质
&&&&&河池市明确“民族生态文化名城”的特色定位，以龙江河为中
心，构建自然生态景观和城市发展空间格局，吸取少数民族民居特色，
形成地方建筑风貌，建设“一江穿城，山谷、河谷生辉”的城市新貌。
&&&&&4.2&规划布局
&&&&&2017&年&1&月&9&日消息，广西壮族自治区政府办公厅近日公布《广
西金融业发展“十三五”规划》，规划提出，“十三五”期间，广西要
将南宁打造成为依托广西、立足西南中南、服务中国—东盟自贸区及
一带一路互联互通的区域性国际金融中心。具体来看，打造区域性跨
境&人民币&结算中心、区域性货币交易中心、区域性产权交易中心、
区域性互联网金融中心、区域性财富管理中心和中国—东盟国际金融
信息中心。
&&&&&在跨境人民币结算中心方面，依托区域性跨境人民币业务平台以
及各商业银行设立的中国—东盟业务中心，进一步拓展海外代理行规
模，畅通资金清算渠道，大力发展跨境人民币业务，构建以广西为枢
纽的跨境人民币资金“高速路”。
&&&&&在货币交易中心方面，做大做强&人民币对越南盾&银行间市场区
域交易平台，争取更多东盟、南亚国家货币在南宁开展银行间市场区
&安徽中安房地产评