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签订卖房合同注意事项有哪些,与中介公司打交道需要注意什么
与中介公司打交道时还需要注意：1、核实该经纪公司从事房地产经纪的性。因此，委托中介公司办理房地产买卖业务时，一定要看中介公司的及经纪机构资质证书，了解它的经营范围，是否有房地产经纪这项业务;2、在签订买卖合同或委托协议时，需多加注意，对相关的条款(如付款方式，经纪公司的及义务、违约责任“差价”如何处理等)应认真考虑，一定要让律师或了解房地产的人帮忙把关。无效房介条款你有权说“不”在二手房交易中，绝大多数的委托人(包括者和卖房者，下同)都是通过房屋中介进行交易的。委托人和中介公司通过签订委托合同来确定双方之间的义务关系。由于双方信息的不对称，中介公司通常在交易中占有优势地位，并制定出一些“一边倒”的合同条款。在发生纠纷后，许多委托人认为自己既然已经在合同上签了字，便应当按照事先的约定解决问题，至于自己的损失便只有自认倒霉了。殊不知，并不是任何合同条款对委托人都具有法律约束力的，法律赋予了委托人对无效条款说不的。无效条款一：“自己交易条款”所谓“自己交易条款”，就是指中介公司与委托人设定一个交易底价，并约定在中介公司向委托人支付了该底价后，中介公司即取得对房屋的处分权;在中介公司不愿以底价成交时，则有权解除当事人的委托。在这种情况下，中介公司利用自己特有的地位，人为地将买卖双方隔开。在交易行情高涨时，中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时，中介公司则会以无法成交为由终止合同。如此一来，中介公司将交易的风险完全推给了委托人。【点评】其实，委托人完全可以运用法律手段摆脱这种被动的局面。依据《》的，居间人仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，与委托人直接进行交易。而房屋中介公司在法律上就属于居间人。因此，中介公司与委托人签订的“自己交易条款”违反了《合同法》的，属于无效条款。在房价大幅上涨时，卖房者在不损害第三人利益的前提下，有权宣告中介公司的购房行为无效，并进而收回房屋再次出售;在房价大幅下跌时，买房者在不损害第三人利益的前提下，同样可以宣布中介公司的售房行为无效，并进而收回购房款以购买价格更为便宜的房屋。无效条款二：“无效果付酬条款”所谓“无效果付酬条款”，就是指中介公司与委托人约定，即使未达成房产交易，委托人也应当向中介公司支付一定数额的报酬。在实践中，中介公司通常事先收取委托人一定金额的交易金，并和委托人约定，即使交易不成功，这部分金也不予退还。许多委托人在交易失败的情况下，非但不认为自己可以拿回已经预交的交易金，反而在合同应当恪守的中选择了放弃。【点评】其实，在交易失败的情况下，委托人有权拿回交易金的全部或部分。《合同法》，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”;“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。《合同法》这种两分式的立法模式排除了中介公司与委托人另行约定报酬支付条件的。因此，中介公司与委托人订立的“无效果付酬条款”是无效的。在交易失败的情况下，委托人可以要求中介公司返还预缴的交易金，而中介公司只能扣除其从事居间活动支出的必要费用。至于该必要费用的具体数额，则应当由中介公司通过加以证明。赎楼房产应在产权清晰无任何抵押贷款债务的情况下进行交易如房产已抵押应先还清贷款赎出方可交易，否则不能交易如无法自还贷款，可通过中介借款付利息的方式或寻求其他帮助下进行交易，或在找到合适买家的情况下进行协商交易赎楼还款的相关：1.还款方法贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的，可选择、等额本金或累积还款等方法来归还贷款本息。2、利率调整(1)贷款期间的利率变动按中国人民银行的执行。贷款期限在1年以内(含1年)的，遇利率调整，不调整贷款利率，继续执行实行合同利率;贷款期限在1年以上的，遇利率调整，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率。(2)约定，签订借款合同后与银行发放贷款期间，如遇贷款利率调整时，贷款帐户开立时执行最新贷款利率。3、分期还款计划调整(1)贷款发放后，若贷款利率变化，在下年1月1日进行利率调整，并按当日未到贷款余额、调整后的贷款利率与剩余期限重新计算分期还款额;(2)提前还款后，提前还款额达到贷款行的额度后，可以选择重新计算分期还款额或不改变分期还款额继续还款。4、首期还款个人商业用房贷款采取分期还款方式时，一般采取按期计息方式。在放款当期一般并不要求借款人归还借款，而采取于下个结息期归还应还款项。一般将个人住房贷款放款日当期实际加计下个结息期为贷款首期。5、提前贷款的原则(1)提前还款是指借款人具有一定能力时，主动向贷款银行提出部分或全部提前贷款的行为。提前还款应视同借款人违约(即未按合同办理)，需要时银行可收取。(2)提前还款的前提条件：借款人以前贷款不拖欠，且以前欠息、当期利息及违约金已还清;若有拖欠本金、利息及违约金的情况，应先归还拖欠及当期利息。(3)贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。经贷款行同意，借款人可以提前结清全部贷款，并根据原合同利率按实际使用期限结计利息，但不得提前部分还本。(4)贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用计收览信息。6、延长贷款期限的原则(1)借款人因某种原因，需要延长贷款还款期限，必须提前20个工作日向贷款行提交《个人住房借款延长期限申请书》和相关证明;(2)条件:一是贷款期限尚未到期，二是延长期限前借款人必须先清偿其应付的贷款利息、本金及违约金。(3)借款人申请延期只限一次;(4)原借款期限与延长期限之和最长不超过30年;7、贷款利率及还款额详情请见还款方法还款方法贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期本息一次性清偿的还款方法。贷款期限在1年以上的，可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法，但一笔借款合同只能选择一种还款方法，合同签订后，不得更改。以上资料仅供参考，所有细节请咨询购房楼盘贷款相关人员。客户看房须注意几点一.客户看房很重要1、要想将房子卖个好价客户看房第一印象很重要卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉，如有必要也可重新粉涮一下对于卖出的价格影响很大.二.客观看待自己的房子1、找出自家房子的十个缺点，十个优点。在卖房的过程中尽量扬长补短。2、每看一个不同客户都会有不同的态度，多了解客户的态度印象表情变化，分析别人的评价客观看待问题。三.接下来就要有耐心1、等待扑天盖地的看房电话安排好统一看房时间(制造一个客户相互竞争的现象)2、对自己的房子充满信心，银行贷款利率等待客户对你房子的品头论足，挑毛病3、不同的客户和中介一便一便的和你砍价，在这时候一定要保持冷静4、适当的举例(朋友卖的房子或自己知道的市场行情)夸大一点也可抬高自己的房价。四.最重要的：1、中介在过程中有几种情况会带假客户看房：(1)报价价格低于市场价，中介有意收购赚取差价转卖他人，小心在这大部分中介都是办公证手续而不是正式过户，因为国家购房未满五年的要打营业税，这样一来中介哪还有利润空间，凡事小心。(2)为了签定代理合同，带假客户：按照行业规则往往中介需要在售房前，先与售房业主签定委托协议，可往往业主在放盘过程中是很多家中介公司同时代理销售，为了省去不必要的麻烦售房业主往往希望当遇见真正有购买客户时在签定代理协议，所以中介为了提前保障自己的安全性和利益带假客户看房以证明自己的实力后，先签定代理合同在进行全面销售。(3)业主一定要求中介有客再看房，其实中介也很为难没看过房很难帮推销的(应该相互理解)。(4)业主房子报价太高一段时间没人看只好带假客户去您家砍价。五.对待客户的无理或给价太低不要激动保持冷静争取达到双赢。售楼谈价的注意事项价格一般是售房人最关心最的话题。谈价的注意事项：1.确定买房客户可以做主的情况下再进行深一步谈价。往往很多购房客户在看房过程中或见面过程中经常会提及价格，在这种情况下轻易降价对业主而言并不能很快成交，往往这种人只是想先谈好一个最低价回去后好和能做主的人商量，在最终确定购买意想后在从最低价上进一步砍价。所以售房过程中业主请勿轻易叫价，讲价，降价应以被动变主动逼买房先出价或加价.2.中介在议价过程中往往做协调工作。但作为业主而言价格是最关心的方面，所以在与买方谈价过程中最好先与中介签好代理协议，在此基础上与真正买方见面三方一起进行磋商。3.(1)找出房子的十大优点加以强化突出回避自己房子的不足之处(2)不急不噪，心平气和(3)凡事考虑不要立刻答应(如客户出到自己理想价已无加价可能应当机立断)(4)表明态度有其他客人看也在考虑之中(5)卖房但不是急心卖房确定成交价1.首先要确定成交价格是买房人确定的真实价格，如果是通过中介在反馈信息那么要确保价格的真实度，中介没有赚取差价的成分在里面。2.在确定价格前应先确定好，自己的税费金额和与买方的价格里是否包含其他条件3.确定买房人不是中介人员或炒楼客4.可以冷静确定成交价是合理的价是自己接受的价格5.一切谈妥便可立刻确定成交价格。签合同—10个事项不可缺一.在双房价格谈定的基础上尽量不要签(净收价)或(实收价)二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“实收价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“实收价”。二.(买卖双方见面)就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。在此过程中介可能为了个人利益，有时安排见面的是假客户这里就需要业主本人自己小心为妙，不是见面人签字做主的尽量不要答应或承诺签署任何东西。三.为了交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均可办理。四.合同内容必须有中介重要条款(不吃差价一经发现愿承担一切法律责任并倍赔偿损失)专家提醒：见不到买客，最好不卖房;即使见到买客，也一定要看对方的身份证，以确定真实性非中介搞鬼或炒楼。一，在签订时，以下10个事项不可或缺：(1)买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。(2)房屋的、性质、面积、结构、格局、装修等情况;产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。(3)房屋总价款、付款方式、付款条件等。(4)交房时间和条件;各种税费和其他费用的分摊方式。(5)违约责任及违约金、免责等事宜。(6)约定解决争议是采用方式还是诉讼方式。(7)合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。(8)合同中止、终止或解除的条件。(9)约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的条款(10)中介不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中，事后发现的违约责任和赔偿方式.(11)附件。自此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。如果可能，聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。收定金—了解自己的和责任一.定金是在与买方签定认购合同后收到的一定数目的款项，二.退定金的几种情况1.卖方原因导致无法进行交易：2.如转卖第三人，3.后期改变意图不售了4.卖方资料不齐或产权不清无法进行交易此种情况不但需退回定金还需双倍赔偿三.不退定金的几种情况1.买房主动或被动先放弃购买2.因中介方疏忽导致交易无法进行3.因买房因素无法进行交易此种情况部分中介在转定金期间会私自压一部分不转给售房业主，所以业主在收到由中介转来的买方定金时，最好了解清楚自己的责任和。例如(中介收到客户10000定金转给业主3000其余中介保留，如因买方原因无法交易，业主有全3000但余下7000元便成了中介的利润。)出新证收尾款二手房产交易普遍21个工作日出新证，出证后最好与中介、买房一起将房产证送到贷款银行进行抵押，银行大约15个后会将尾款放致买方指定帐户。在房屋买卖中，买方以《房产证》抵押银行获取贷款的方式，卖方确实存在一定风险。有可能《房产证》和《土地证》都过户给买方后，买方却不能从银行贷到款，或者买方违约。卖方在签订房屋买卖合同时要考虑到这一点。交房—全部手续交接清楚一.一次易1.卖房节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电，数字电视户名2.如此房出租应先与承租客办理正式交接手续3.与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋钥匙与买方二.按揭交易1.出新证后先将买方房产证交与贷款银行进行抵押提供卖房帐户给银行2.银行经15个工作日后审批将尾款放与卖方3.卖房可选择在银行放款前或放款后节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电，数字电视户名等交房手续4.如此房出租应先与承租客办理正式交接手续5.与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋钥匙与买方。延伸阅读：
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卖房先过户后付款（因有贷款）会被骗吗
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先说大盘，要走3浪上升，具体高度不定。&&&&&&&&&&&&&&朋友卖房，跟中介、买方签订了买卖合同，因为买方要办理贷款，所以约定的程序是：付1万定金，中介扣押两证；贷款审批后，办理过户手续（从此这个房子就不属于我了？）同时付首付款20万；最后等两证出来，再拿到银行抵押，贷款下来后付尾款60万。一般的二手房买卖是这样的手续吗？&&&&&&&我有个担心，房屋过户以后拿不到尾款怎么办？这个如何保证？网上貌似有拿不到尾款的案例？请达人解惑。谢谢。急事啊，请管理手下留情。
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一般人家一辈子难得卖一次房子，也不清楚具体程序，会不会被中介骗？
不会的，贷款的钱，银行直接打到你的帐户的，不经下家手的
不会..银行发放贷款到你账户中
每个城市都有做得不错的中介&&&&&&&找有资质品牌好可信赖的
首付先拿到再过户，贷款银行直接到你账户
房产交易里面的手续繁琐，若不是炒房客，还真弄不大清楚。有个中介帮你料理，要省心很多。你找个正规的大点的中介公司，应该不会被骗。。。
我家刚买了一套房，和你描述程序一致，无问题。确如楼上所说，买方办贷款时你要到场，银行给你办一张卡，届时贷款直接打你卡上，无需经手买方。试想，你不过户那到底是谁在贷款呀，贷款都是用房产证作抵押。
这个程序是不对的，以公积金有点风险，但也是先付首付，再过户。签合同，审资格，付首付，办公积金手续，公积金批了过户，等待，打款到你相账户，交易完成。商贷则是拿到钱再过户，比公积金快好多。公积金一般搞完要一个多月。
等贷款手续办妥后，才能去过户。把握好这个原则就没有问题。被骗的一般是过分相信中介和对方的保证（一般用所谓的合同来欺骗）。
一手钱，一手交货，干嘛要先过户，跑了你和尚跑不了庙。不要自找麻烦!
谢谢楼上的朋友们了。原来是这样的程序。
小心，北京出了几次这样的欺骗手法，你去网上搜搜！！！
这是最近微博上广为流传的文章，&&楼主自己看一下吧760)this.width=760" onclick="self.open(this.src);"galleryImg="no">&&&&&&&&&&&&&&原帖由交易人生在&09:01发表&&&&&&&先说大盘，要走3浪上升，具体高度不定。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&朋友卖房，跟中介、买方签订了买卖合同，因为买方要办理贷款，所以约定的程序是：付1万定金，中介扣押两证；贷款审批后，办理过户手续（从此这个房子就不属于我了？）同时付首付款20万；最后等两证出来，再拿到银行抵押，贷款下来后付尾款60万。一般的二手房买卖是这样的手续吗？&&&&&&&&&&&&&&我有个担心，房屋过户以后拿不到尾款怎么办？这个如何
不知有无风险，但以20万首付等60万尾款似乎不确定性太大
买卖时候带上律师！这钱省不得！
大风险！&&&&&&&房产证已是人家的了&&&&但贷款贷不下来或者假装贷不下来&&&&&看你怎么办！
原帖由股市职业3段在&09:15发表&&&&&&&等贷款手续办妥后，才能去过户。把握好这个原则就没有问题。被骗的一般是过分相信中介和对方的保证（一般用所谓的合同来欺骗）。
本来就是这种卖方流程好不好，过户之前会去银行办理贷款的，银行会要求你提供账号，银行贷款审批成功的话，对方会付首付后再去过户就没问题，银行的流程走过来，谁会赖你尾款。
这里的重点就是要和买房及中介去银行签审批下来的贷款合同，提供自己的账号。还有就是先收到首付再去过户。保证这两点就没风险了，我上套房也是这个流程
自己轻易相信买方的话，不按程序办事，被骗了活该！！！&&&&&&&人家都是付了首付后，再一起到银行办理贷款手续并且把款项打进卖房人的银行帐户滴。还有就是，也不动脑子想一想，房子这么大的资产，实际的购买者会用别人的名字去登记吗？？？夫妻都还不放心要登记两人名字呢。如果你是真正的买房者，你敢用你亲戚的名字登记房产吗？？？用别人名字登记唯一的可能就是想骗房再骗钱，明知道别人要骗你还主动送给别人，不是活该吗？？？
凤凰网&已经报道到了&&&&&对方是骗子&&&LZ小心了！&&&&&&&&&&&&&&原帖由交易人生在&09:01发表&&&&&&&先说大盘，要走3浪上升，具体高度不定。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&朋友卖房，跟中介、买方签订了买卖合同，因为买方要办理贷款，所以约定的程序是：付1万定金，中介扣押两证；贷款审批后，办理过户手续（从此这个房子就不属于我了？）同时付首付款20万；最后等两证出来，再拿到银行抵押，贷款下来后付尾款60万。一般的二手房买卖是这样的手续吗？&&&&&&&&&&&&&&我有个担心，房屋过户以后拿不到尾款怎么办？这个如何
收了首付就要过户的，因为买方必须有房产证抵押银行才能放房贷，当然收到首付你要跟买方本人，中介一起到国土局办理。国土局买卖房合同有一次付款，分期付款，还是银行抵押付款几个填空的，不涉及贷款就一定要到国土局当面收齐全款一手交钱一手交货才签名过户稳妥。国土局大楼一定有银行。还担心的话，最好就花几千几万请个律师咯。千万不要相信什么理由留有尾款，不然这尾款很难收。&&&&&&&&&&&&&&&&&&银行贷款是必须过户了才放贷款的，你不可能等贷好款才过户。这个上面好几位朋友说得对，是直接放款给卖家的银行卡或存折。不经过中介与买家。提醒你就是不要不好意思，一定要检查跟你签合同的对方本人是否与身份证名字相片一样。（中介也是，你有权检查身份证）。如果不是本人，必须出具公证处委托授权代理书，这个好办，你先看国土部门审理过后受理就说明这个授权书不是假的。最重要的是你有权而且必须自己选择信得过的中介。不要贪图省钱让别人做主选中介。
原帖由t13-03-27&13:01发表&&&&&&&&&&&&&&收了首付就要过户的，因为买方必须有房产证抵押银行才能放房贷，当然收到首付你要跟买方本人，中介一起到国土局办理。国土局买卖房合同有一次付款，分期付款，还是银行抵押付款几个填空的，不涉及贷款就一定要到国土局当面收齐全款一手交钱一手交货才签名过户稳妥。国土局大楼一定有银行。还担心的话，最好就花几千几万请个律师咯。千万不要相信什么理由留有尾款，不然这尾款很难收。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&银行老成之言。
原帖由t13-03-27&13:01发表&&&&&&&&&&&&&&收了首付就要过户的，因为买方必须有房产证抵押银行才能放房贷，当然收到首付你要跟买方本人，中介一起到国土局办理。国土局买卖房合同有一次付款，分期付款，还是银行抵押付款几个填空的，不涉及贷款就一定要到国土局当面收齐全款一手交钱一手交货才签名过户稳妥。国土局大楼一定有银行。还担心的话，最好就花几千几万请个律师咯。千万不要相信什么理由留有尾款，不然这尾款很难收。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&银行&&&&&&&过户后买家不去办贷款手续了怎么办？
你签合同不看看内容吗?付款方式是银行贷款的，国土局有备案，银行也备案。当你收定金的时候中介就已经跟银行同时同步办事情了。银行也要到国土部审查房产有没有已经抵押了，审查买方资格吧？
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&&&&&&&&&&&&&&&&同问，&&&&&&&且，过户后，如果一起去银行办理贷款手续后，买家是否可以做到把贷款手续单方面废掉，即终止贷款。&&&&&&&或合法，或与银行个人合作。&&&&&&&原帖由方脑壳在&13:44发表&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&过户后买家不去办贷款手续了怎么办？
以前卖机动车就存在买方不过户的风险，不知道现在情况如何。
买车一般不存在拿不到钱的情况，因为金额小，一手钱一手货了。&&&&&&&但是如果买方不过户，再出了什么大事故，卖方要承担连带责任的。
这个可是批贷后过户！&&&&&&&&&&&&&&原帖由呼噜猪在&14:20发表&&&&&&&760)this.width=760" onclick="self.open(this.src);"galleryImg="no">
二手房买卖，买方若按揭的情况下，程序就是你所诉述的那样。到银行去面签的时候，银行会让卖方办一张银行卡，贷款（尾款）一般一个星期左右会打至卖方卡上。
要买全款买，没钱买个屁房！直接这样对买家说。
最多欠少量款（不超过总价10%），准许过户手续，后面交钥匙付清全款。
欠大额款项就过户绝对不干，免得人房两空。
原帖由职业飙手在&14:46发表&&&&&&&最多欠少量款（不超过总价10%），准许过户手续，后面交钥匙付清全款。&&&&&&&&&&&&&&办过户手续前务必白纸黑字三方见证写好欠条，若买家不付尾款，起诉至当地法院强制执行。
可以在房地产交易大厅交纳一定费用后开个账户做第三方监管。
那就找可靠中介，可靠银行，可靠买方&可靠卖方，可靠律师，可靠国土部办证员，可靠公正员，可靠银行职员.......缺一不可买卖。
本来中介就是担当第三方监管的作用，如果出现问题，直接就是中介收费不做事的问题。所以首要找可靠中介。全国都有分支机构的首选
原帖由股海行者在&14:25发表&&&&&&&&&&&&&&t769394&&&&&&&&&&国土部银行同时有备案的，这都可以撤贷款？只要贷款一批，哪怕你同一天全额还款，别说第二天了，你都要多付贷款利息一年。这个有中介跟进尽可以放心。&上面说的批贷后过户不可能。批贷后钱一周到2周银行会通知卖房者自查款项是否到账，到账后卖房者要开具收据给中介再给买方以确认整个流程完成。至于买方撤贷这是买方与银行的问题，卖者没关系，尾款是银行直接转账给卖方的。无论买家撤不撤贷，都是买家欠银行贷款。至于说那个农民还不起款，按理是银行去追了，他们有审理贷款人的义务，没有收入都批贷那就是骗贷。至于再倒卖更说不过去，一经银行抵押贷款，房产证就是给银行抵押了，国土部已经备案，卖不得。
完整二手房交易流程（按揭付款）：&&&&&&&&&&&&&&查册——签房屋买卖合同——网签——签件、送银行审批——银行同意借款——交易递件——完税过户——领取《房地产权证》——办理抵押登记——银行放款&&&&&&&&&&&&&&一、查册&&&&&&&&&&&&&&查册是为了让您初步了解该房屋的登记情况（如产权人、地址、面积等情况、有没有抵押、有没有被查封或被规划等信息）以及能否正常交易，以保障买方的切身权益。&&&&&&&查册有两种方式：（1）业主须提供房产证的登记字号或房产的详细地址交由中介方代查。（2）业主本人持房产证和身份证原件到房管局提交申请。&&&&&&&&&&&&&&二、签定房屋买卖合同&&&&&&&&&&&&&&买卖双方及中介方协商后，在签约时期明确填写好交易要求，例如：房款总额、定金金额、房款的支付方式、交楼标准、交楼时间等，必要的时候，还需签订有关的补充协议，以避免产生误会，免除纠纷。&&&&&&&三、签件、送银行审批&&&&&&&&&&&&&&买卖双方需备齐签件所需资料到银行签贷款合同。&&&&&&&卖家需要准备资料为：&&&&&&&（1）产权证原件及复印件；（2）卖方身份证、户口簿原件及复印件，若有共有人则需提供共有人的身份证、户口簿原件及复印件；（3）若卖方已婚，其配偶需签署同意出售房产的声明并尽可能提供结婚证、配偶身份证、户口簿原件及复印件，若确实无法提供本偶的有关情况，卖方至少应提供配偶身份证复印件且出具具结书。（4）若卖方未婚，则提供未婚证明。（5）活期存折复印件。&&&&&&&买家需提供的资料：&&&&&&&（1）身份证、户口簿原件及复印件，若有多人联合申请则需提供其他申请人的身份证、户口簿原件及复印件；港澳人士提供回乡证或出入境证，外籍人士提供护照。（2）若买方已婚，需提供结婚证，配偶身份证，户口簿原件及复印件；若买方未婚，则提供未婚证明。（3）经济收入证明原件及复印件。包括单位开具的月收入证明（一般是月还款额的200%），个人银行帐户最近半年使用的流水帐&&&&&&&注：物业为混合结构的不能申请公积金贷款。&&&&&&&&&&&&&&四、贷款申请成功&&&&&&&&&&&&&&买家向按揭人员查询银行审批贷款金额、年限、月供款额的相关信息。&&&&&&&&&&&&&&注：批贷银行一般可提供同意贷款确认书（俗称：同贷书）&&&&&&&&&&&&&&五、网签&&&&&&&&&&&&&&网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。可用网签号在“广州市房地产中介协会”网上实时查询，得知二手房交易的办理进程。&&&&&&&六、交易递件&&&&&&&买卖双方亲自前往房管局办理，须持房地产证、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明，如果是单位房改房买卖还需提供缴款明细表。&&&&&&&&&&&&&&七、完税过户&&&&&&&&&&&&&&根据房管部门核准的交税金额交税。先交税费，才能凭税费**办理过户手续。税费如下：&&&&&&&&&&&&&&&&&买方税费为：&&&&&&&1.&交易管理费=3元×建筑面积。&&&&&&&2.&契税=销售总价×1%（仅限于首次置业，而且购房面积在90平方米以下）；契税=销售总价×1.5%（仅限于首次置业，而且购房面积在90~144平方米）；契税=销售总价×3%（第二次购房或购房面积在144平方米以上的）。&&&&&&&3.&登记费=50元/证（每多一个共有人多10元）&&&&&&&4.&贴证印花=5元/证&&&&&&&&&&&&&&&&&卖方税费为：&&&&&&&&&&&&&&1.&交易管理费=3元×建筑面积；&&&&&&&2.&营业税=成交价×5.61%（出证未满5年才收，房产证已过五年以及房改房单位不需要交）；&&&&&&&3.&个人所得税=成交价×1%（房产证已过5年并且是唯一物业的可免征）；&&&&&&&4&土地出让金=销售总价×3%（房改房才交）；&&&&&&&&&&&&&&注：交税时记得带银行卡付款，如需现金付款，需到银行办理证明。&&&&&&&&&&&&&&八、领新《房地产权证》&&&&&&&&&&&&&&若没有委托取证，请买方亲持受理回执和身份证原件，前往房管部门领取房产证。&&&&&&&律师提醒：&&&&&&&务必核对清楚新证上的内容（如产权人名，身份证号码、地址等）。&&&&&&&&&&&&&&九、办理抵押登记&&&&&&&&&&&&&&房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。&&&&&&&&&&&&&&注：按揭付款须由房管部门归档后方能办理抵押登记，登记后房地产证备注栏有“贷款银行”名称。&&&&&&&&&&&&&&十、银行放款&&&&&&&&&&&&&&银行根据审批约定，将房款打进买方或卖方指定的银行帐号中。&&&&&&&&&&&&&&注：1.&业主到银行打簿确认放款金额。2.&买家可取回合同及借据。3.&如无特殊约定，此时可视为房款已支付结清。4.&如无特殊约定，此时可进行物业交接。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&个人意见：楼主本帖担心的问题的关键环节在于“银行是否已经审批同意了买家的贷款申请”？即已出同贷书，我卖房子的时候在递件过户环节有房产中介和按揭中介同时到场，并确认银行已出同贷书，谨供参考。
上海这里是网签-首付30%-过户-批贷-贷款直接入出售者指定账户-产证交给买受人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&上述这个买卖交易中心明显有问题&&&&&&&&&&&&&&批下来的贷款怎么可能交给买受人？
如果有银行审批同意的买家贷款申请就没问题，流程上是这样的，关键在于检查清楚资料。
如果贷款批准了再过户应该没有问题，因为银行是把贷款直接打给卖家的，你要确定合同和银行的贷款审批是否有效，他们当初办贷款申请时要给银行你的银行账号。
如果贷款批准了再过户应该没有问题，因为银行是把贷款直接打给卖家的，你要确定合同和银行的贷款审批是否有效，他们当初办贷款申请时要给银行你的银行账号。还有银行会电话和你确认真实性
钱，只有到了自己手里，才是自己的。
另外问一句，楼主说的尾款60万是什么意思？如果是指银行贷款问题不大，但是卖房合同中的尾款是专门名称，指除去首付、贷款余额，只是一个尾数，所以金额不大，一般就1-5万，主要是怕卖家没有结清水电煤物业等费用，所以等交房时才会付这笔小金额。
今天央广新闻报道这事，不知后事如何，目测风险很大
谢了&&&&&&&&&&&&&&还是够复杂的，觉得悬啊。&&&&&&&看楼下这跟贴，即41楼，很详细，&&&&&&&但是，银行批贷与房贷直接还有几个手续----这可都是危险环节---对我这类不太明白的来说&&&&&&&七、完税过户&&&&&&&&&&&&&&根据房管部门核准的交税金额交税。先交税费，才能凭税费**办理过户手续。税费如下：&&&&&&&&&&&&&&八、领新《房地产权证》&&&&&&&&&&&&&&若没有委托取证，请买方亲持受理回执和身份证原件，前往房管部门领取房产证。&&&&&&&&&&&&&&九、办理抵押登记&&&&&&&&十、银行放款&&&&&&&是买方自己去领房产证啊！&&&&&&&并不是房产证直接给了房贷银行，----买一手房时贷款后，买方根本见不到房产证，只能得到一个复印件，房产证直接给了贷款银行---这点很重要。&&&&&&&就是说，先过户，然后买方自己去取房产证，然后才去办理抵押，放贷&&&&&&&&&&&&&&如果买方办理房产证后不去做抵押登记怎么办？----这与买二手车的情况类似啊！&&&&&&&就是卖方得到的保护最小！&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&原帖由t13-03-27&15:55发表&&&&&&&国土部银行同时有备案的，这都可以撤贷款？只要贷款一批，哪怕你同一天全额还款，别说第二天了，你都要多付贷款利息一年。这个有中介跟进尽可以放心。&上面说的批贷后过户不可能。批贷后钱一周到2周银行会通知卖房者自查款项是否到账，到账后卖房者要开具收据给中介再给买方以确认整个流程完成。至于买方撤贷这是买方与银行的问题，卖者没关系，尾款是银行直接转账给卖方的。无论买家撤不撤贷，都是买家欠银行贷款。至于说那个农
风险太大了，楼主小心为好！
&&&&&&&&&&买一手期房时，不就是凭一份买卖合同去办贷款吗？&&&&&&&那时候还跟没盖好房子呢，更没有房产证。&&&&&&&那个手续是，贷款直接给开发商，房产证出来后直接给了银行，买房者只有一个房产证复印件。
到&<input class="tp_input01" type="text" id="yt_bottom"
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