我将农村房屋卖给别人，签订了协议按了手印，但没有过户没有认证，现在要拆迁，请问协议有效吗_百度知道
我将农村房屋卖给别人，签订了协议按了手印，但没有过户没有认证，现在要拆迁，请问协议有效吗
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在司法实践中，你们签署了协议即属合同成立。现在房屋生值你即想悔约，如对方起诉，法院会支持他的。
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邓显强与李林茂农村建房施工合同纠纷一审民事判决书
原告（反诉被告）:邓显强，男，汉族，公民身份号码×××1417，住四川省阆中市。被告（反诉原告）:李林茂，男，汉族，公民身份号码×××1839，住广东省五华县。
原告邓显强诉被告李林茂农村建房施工合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法由审判员董凯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓显强、被告李林茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓显强向本院提出诉讼请求:1.被告向原告支付建房工程款50000元；2.被告向原告支付债务利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从日计至付清之日止）。事实理由:原告于2013年年底应被告邀请为其建造农村住宅和商铺，双方口头约定原告包工不包料，总承包费16万元。建造房屋所在地是珠海市斗门区白蕉镇某村市场旁。涉案工程于2014年8月份竣工，被告于2014年年底入住，同年商铺也对外出租。被告本应在工程竣工后即支付所有的劳务费，但被告以各种借口一拖再拖，截止日还欠原告劳务费55000元，经过反复催告，只支付了5000元，剩下的50000元拒绝支付。被告于日对所有工程进行检验合格后，写下欠条，欠条内容为欠邓老板人工款55000元。原告认为无论双方达成的口头协议是否有效，被告都应在工程完工并入住后及时支付劳务费。被告迟迟不付款的行为是不诚信行为，故原告起诉至法院。
原告邓显强对其诉称向本院提交如下证据:1．欠条一份，拟证明被告欠原告55000元的事实；2．照片一组，拟证明涉案工程已竣工，房屋已投放使用；3．照片一组，拟证明涉案房屋已投入使用，不存在质量问题；4．施工设计图纸一份，拟明施工图纸中没有被告所称的横梁。
被告李林茂辩称，被告并非故意拖欠工程款。原告是经熟人介绍承包施工的，双方没有签书面合同，只有口头协议。总承包工程款为17万元，约定工程结束后分期付款。被告已于日前支付12万元，仍欠款5万元。欠款的原因是因为2015年初实施装修时，装修公司指出我房屋存在多处施工质量问题（例如，三楼天花渗水，三楼厕所天花渗水，楼梯转角未加横梁至少3条，护栏出现4处花瓶倒装等现象（有图为证）我与对方协议，将存在质量问题解决后再付5万元工程款，因此写下欠条。结果原告一再推诿，时至今日。涉案房屋确实存在建筑质量问题。涉案房屋装修好至今，二楼三楼一直未敢入住，就是因为存在安全隐患。原告称如何建设完全是听从被告的说法不是事实，涉案房屋的建筑材料也不存在问题。楼梯转角处缺少3条横梁，原告作为专业施工人员没有及时提出。如果是建筑材料存在问题，原告作为施工方也应及时提出，但其从未向被告提出过。护栏的花瓶反过来安装，难道也是按被告的指示吗？根据国家相关法律规定，房屋主体结构保修期为50年，天花漏水的保修期是5年。原告只要解决被告提出的上述房屋安全隐患（如漏水、横梁问题），被告承诺及时结清工程款甚至可以加付利息。如果原告拒不解决，被告要求原告支付房屋维修工程费用19199元。被告李林茂对其辩称向本院提交如下证据:1．斗门白蕉镇某村民房修补维修工程清单一份，拟证明涉案房屋的维修费用；2．照片一组，拟证明涉案房屋存在的质量问题。被告李林茂向本院提出反诉请求:1.原告对涉案房屋的遗留问题作出处理，对出现的质量问题进行补救或作出经济补偿，目前出现的问题修复成本为19199元；2.原告对涉案房屋作出质量保障承诺，若出现问题，要无条件承担责任并承担由此造成的费用；3.原告承担本案的诉讼费。事实理由:原告与被告于2013年12月达成口头协议由原告承包涉案房屋的施工。涉案房屋于2014年8月建成投入使用。在房屋建设过程中及建成使用前检查，发现涉案房屋存在多处质量问题和偷工减料的现象，严重影响涉案房屋的使用。存在的问题如下:一楼上二楼的楼梯转角处缺少受力横梁，三个转角共缺少三条横梁，存在安全隐患；各层楼面甚至主梁多处出现裂缝及渗水现象，该裂缝应为受力不均或者材料搅拌不均所致，也是偷工减料所致；二楼、三楼阳台护栏出现四处花瓶倒装现象，说明原告施工粗心大意、不负责。以上存在问题，被告多次向原告反映，但原告均未予处理，故被告提起反诉。被告李林茂对其反诉提交的证据与本诉一致。原告邓显强对反诉辩称，被告的反诉请求缺乏法律和事实的根据，请法院依法驳回。首先被告没有证据证明涉案房屋存在质量问题。被告提供的照片反映的问题都是一些十分细小的裂缝，不属于质量问题。所有没有铺设防裂网的墙壁都会出现类似的裂缝。关于一楼上二楼楼梯转角处缺少受力横梁的问题，原告是按照被告提供的图纸进行施工的，是否需要横梁都是被告说了算，原告只是听从被告的指示施工。被告提出的维修施工费用纯属个人臆测，被告从未进行过相关的维修施工。其次，涉案房屋于2014年8月份完工，被告于2015年4月出具欠条，如果涉案房屋存在问题，被告不会向原告出具欠条。再次，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律》第十三条的规定，建设工程未经验工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。因此被告的请求，没有事实根据和法律依据。原告邓显强对其反诉辩称没有向本院提交证据。原告、被告围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下:被告提交的《斗门白蕉镇某村民房修补维修工程清单》，没有相关单位的盖章，无法核实其来源，该证据也没有相关证据予以佐证，本院不予采信。
经审理查明:2013年12月，原告与被告口头协议，由原告为被告施工兴建房屋，房屋位于珠海市斗门区白蕉镇某村，由原告包工不包料施工，2014年8月完工。被告陆续向原告支付了部分工程款。日，被告向原告出具欠条一份，欠条的内容为:“欠邓老板人工款伍万伍仟元整”。日，本院组织双方到珠海市斗门区白蕉镇某村涉案房屋处进行现场勘验，并拍摄了相应的照片，勘验当天有降水过程，经勘察涉案房屋现状如下:三楼客厅屋顶灯旁天花处有水印，但无明显渗水，三楼卫生间屋顶天花处有水印，但无明显渗水，三楼一卧室墙面有水印，但无明显渗水；三楼阳台装饰栏杆的花瓶有一处倒装，二楼阳台装饰栏杆的花瓶有两处倒装；一楼至二楼的楼梯间三处未设置横梁。
本院认为，原告未取得建筑施工企业资质与被告达成口头协议为其承建房屋，根据《》第二十二条 &:“建筑工程实行招标发包的，发包单位应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位。建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位”的规定和《》第五十二条 &第（五）项 &，《》第一条 &第（一）项 &的规定，双方之间的口头协议应当认定无效。虽然双方之间关于涉案房屋施工的口头协议无效，但是原告已经为被告建筑了房屋，被告已经接收房屋，并且双方已经就涉案房屋的工程款进行了结算，被告向原告出具欠条确认尚欠原告55000元。该欠条是双方对欠付款项达成的协议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。被告有按欠条向原告支付款项的义务，原告依据该欠条要求被告支付欠付款项，依法有据，本院予以支持。关于原告主张的欠付工程款利息。根据庭审调查，被告确有拖欠原告工程款的事实，且按照被告的陈述涉案房屋已于日交付，由于双方没有约定欠付工程款的利息的计算标准及应付工程款的时间，因此依照《》第十七条 &、第十八条 &的规定，本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付日到本院确定付款之日止的利息，但原告仅主张被告支付从日起的利息，对原告主张不足本院核算部分，视为原告放弃。故被告应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从日起至本院确定付款之日止的利息。被告在庭审中辩称原告施工的房屋存在质量问题，故未向原告支付欠付的款项，并反诉要求原告为其维修涉案房屋或承担相应的维修费用。根据本院现场勘验的情况，涉案房屋部分存在被告主张的问题，而原告又不同意进行相应的维修，故本院确定由原告负担相应的维修费用。结合涉案房屋存在的质量问题，本院酌情确定原告向被告支付房屋维修费用5000元。被告反诉要求原告对涉案房屋作出质量保障承诺，若出现问题，要无条件承担责任并承担由此造成的费用。被告要求原告作出上述质量保障的承诺，属于双方自行协商的事项，本院不予处理。综上，依照《》第六十条 &、第一百零九条 &，《》第十一条 &、第十七条 &、第十八条 &之规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）李林茂于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）邓显强支付建房工程款50000元；二、被告（反诉原告）李林茂于本判决生效之日起七日内按中国人民银行同期贷款利率向原告（反诉被告）邓显强支付欠付工程款的利息（以50000元为本金，从日计算至本院确定付款日）；三、原告（反诉被告）邓显强于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）李林茂支付维修费用5000元；四、驳回被告（反诉原告）李林茂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《》第二百五十三条 &之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告（反诉原告）李林茂负担。反诉费140元，由原告（反诉被告）邓显强负担35元，由被告（反诉原告）李林茂负担105元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。
审判员董凯二〇一六年八月十七日书记员黄晓敏
附:裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，应予支持。第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。第十八条利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间:（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；（二）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（三）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
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价格：70积分VIP价：宅基地上“合作盖房”协议违法无效
文章摘要：只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为,都是无效合同,法律不能保护,试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地此一目的的行为是不能得到法院支持的.林敏辉说,根据我国土地管理法的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,禁止宅基地进入市场交易.……
台海网9月3日讯（海峡导报记者 陈捷 通讯员 薛自力） 市区土地昂贵,能不能到农村买块便宜地块,由市民出钱农民出地合作盖房共同享受？很多城里人都有这样的梦想,但是,最近海沧区法院的一个判决给那些想向农民买地建房的人浇了冷水.该院判决认定,市民和农民签订协议,在宅基地上合作建房,这样的协议违法无效.此前,思明区居民张女士和海沧镇两位村民合作建房,中途起了纠纷.张女士因此向海沧区人民法院提起诉讼,请求法院判令返还5万元定金和投入建房的部分费用.据了解,根据我国土地管理法的规定,城镇居民不能到农村购买宅基地建设房子.另外根据我国合同法的规定,违反国家法律强制性规定的合同无效.正是基于这样的法律规定,法院判决原告与被告签订的合作建房合同整体无效.拍案市民联手农民合作建房厦门市思明区居民张女士与海沧区海沧镇的邱老太太、老黄原来是非常要好的朋友.日,张女士与邱老太太、老黄签订了一份协议书.协议书约定,由张女士出资金在邱老太太所有的一块地上建设两层的楼房,建成后,房屋产权的50%归张女士所有,今后房屋的所有收入按各50%分配,张女士向邱老太太、老黄支付5万元的补偿费.据介绍,因为当时原告和被告是朋友,海沧区两位屋主的家庭情况比较困难,原来政府批准建156平方米,可以建3层,但因为被告钱不多,只建了一部分.结果原告知道后,就表示愿意一起出资建房.日,张女士向邱老太太支付了5万元.邱老太太向张女士开具了一张收条,收条写明:“今收到张女士建房子定金伍万元.”协议书签订后,张女士开始拆除旧房子.旧房拆除后,他们就开始在拆除的地块上搭建起新的毛坯房.房子建了一半双方反目原告张女士说,2007年12月底,建设到一半时,已经盖好了一层的房子,这时海沧城管执法部门以建房不合法为理由,禁止房子继续建设,并拆除了部分已经建好的房子.这时,她已经投入了5万多元钱.协议书签订后,双方就开始履行这个协议.房子刚盖到一层的时候,张女士了解到,国家法律规定,城市居民不能到农村盖房,因此她与邱老太太、老黄合作盖的房子,她是分不到产权的.而且,合作建房协议书违反了国家的强制性法律规定,属于无效合同.于是,她向海沧区法院提起诉讼,请求法院判令被告邱老太太、老黄返还定金5万元,并折价补偿她建房的投入5万元.被告代理人说,被告认为是因为原告自己缺乏资金投入而违约停建,没办法继续履行建房,才引起这个纠纷.他认为,双方的合作建房协议,因为写得不严谨,说产权各一半就违反国家强制性规定,但如果不这样写,而是写一方负责投资,分一半租金,享有使用权,没有产权,产权归被告,那本案估计就不会引起纠纷了.他还说:“现在这件事情很好解决,其实原告要继续建的话,把合同修改一下,我负责投资收益,产权还是归被告,那么就圆满解决了.” 法院判决合作协议无效近日,海沧区人民法院作出判决,判原告张女士与被告邱老太太、老黄签订的合作建房协议书无效；法官还认定,房屋拆除产生的损失应根据各自过错的程度予以分担.由于签订合同时,原、被告均知晓合同项下地块的性质是宅基地,因此原、被告双方对于合同无效负有同等的过错,因此损失应由原、被告双方平均分摊.福建信海律师事务所林敏辉律师认为,本案及全国其他地方的类似判决实际上表明了法院对于此类案件的一致看法,即无论双方所签订的合同文书形式如何,只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为,都是无效合同,法律不能保护,试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地此一目的的行为是不能得到法院支持的.林敏辉说,根据我国土地管理法的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,禁止宅基地进入市场交易.具有农村户口身份的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地,农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移.本案中被告与原告签订的合作建房协议书,实际上是非法转让宅基地.焦点争议合作建房协议是否有效？被告:协议书是双方真实意思被告邱老太太、老黄在法庭上说:“协议书是双方当事人的真实意思表示,除违反国家规定的条款无效外,其他条款对双方当事人都有约束力,理应依约履行.”他们还答辩称,原、被告签订的协议书归于无效,系由于协议书中的内容违反国家强制性规定所致,原告方对此同样存有过错.协议书的内容是原、被告双方真实意思表示,除部分内容无效外,剩余部分应为有效,原、被告双方仍应履行.由于原告违反国家法律规定邀被告在宅基地上合作建房,原告主观上存有明显的过错,其诉求不应得到支持.双方签订的协议书中并没有定金的约定,因此本案不存在定金的问题.至于被告出具的收条上写有“定金”两字,实际上是原告按协议书的第四条约定,支付给被告四间拆除房屋的补偿费5万元,只因当时被告不知道“补偿费”怎么写,原告说没关系,随便写一下,就写“定金”吧.被告认为,是原告自己找被告来合作建房,并拟好协议书让被告签字,现在因原告自身违反国家规定而导致合作建房合同无效,责任全在原告,因此原告要求被告补偿其建房投入资金,没有事实和法律依据. 原告:这份合作合同不合法针对合作建房协议是否有效的问题,原告代理人认为,这个合同是不合法的.他说,首先依据我国土地管理法,这方面有一个明确的规定,另一方面国务院也有出台一个规定,明令禁止这方面的建设,所以这个合同是没有效力的.因此依据这个合同得到的财产,应该返还,返还不了的,就要折价来返还.原告代理人说:“像定金这部分我们认为是可以返还的,那房屋已经建成了,再拆除或返还砖瓦的话,是不符合实际的,相对来说,对社会资源也是一种浪费,所以我们认为最好是折价来返还.”法官说法这是变相非法转让宅基地厦门市海沧区法院认为,使用权人邱老太太只能在宅基地上建造房屋,但是不能出租、买卖或变相买卖.被告与原告签订的合作建房协议书,实际上是非法转让宅基地,违反了国家土地管理的法规政策,应认定为无效.原、被告各方在履行合同中的既得利益应当返还,产生的损失应根据各自的过错程度分担.由于被告原来的旧房在履行合同前已经拆除,这部分的损失应由原、被告平均分摊.因此被告还应返还原告补偿费2.5万元.不过,针对原告要求被告折价补偿其建房投入5万元的诉求,法官认为,由于原告投入建设的房屋造价无法评估,因此建好的毛坯房价值无法确定,证据不足,法院不予支持.专家说法建立完善的集体土地流转制度厦门大学法学院副教授黄健雄认为,“小产权房”的出现,不仅是对我国现行城乡土地制度差异性对待和政府房地产市场调控失灵的有力回应,更是对我国二元城乡结构制度性缺陷的极大挑战.由于近年来“小产权房”问题愈演愈烈,政府有关部门对“小产权房”的态度由暧昧到明确,由口头警告到政策文件明确否定.黄健雄说,对“小产权房”的种种限制实质上是对农民集体所有土地进行的限制,究其深层次的原因还是土地制度的问题,若城乡分割的市场格局不能真正改变,“同地同价同权”的统一土地市场就不能建立,“小产权房”问题就无法得到根治.日开始实施的 《城乡规划法》代替了原来的《城市规划法》,彻底改变城乡二元结构的规划制度,进入城乡一体化的规划管理时代；把城市和农村统一起来,进行统筹规划,这也预示着未来城乡一体化发展的总体趋势.但与此相反,商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这座独木桥来连接城乡两个地产市场,在二元土地制度之下,一元规划显然不能真正充分发挥作用,由此导致了 《城乡规划法》成为一部跛脚的法律,难以达到其预期的立法效果.黄健雄认为,应当以解决“小产权房”问题为契机,根本变革早已不适合社会主义市场经济要求的集体土地流转制度,打破土地流转的政府独家行政垄断.推动农村集体土地制度改革,建立完善的集体建设用地使用权流转制度,从而促进城乡一体化发展.
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拆迁补偿协议的签字是个“技术活”,千万别再乱签了!
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很多人都以为在一份合同或者协议上签字不过就是把自己的名字签上去，并没有什么特别讲究。即使他知道签下字后会直接约束自己的行为权利，直接影响到自己的利益。尤其是在征地拆迁中，被征收人如果在征收补偿等相关协议上签了字，那影响的就是自己身家财产的利益，影响的是自己后半生的生活水平。
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