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本日热评排行楼市下跌的信号似乎越来越弱了，城市欢迎什么样的炒房客？
供需矛盾的判断
这些年主流思想都是认为中国的房子多了，供需平衡甚至供大于求，但我们来看一下到底我们的房子是多了还是少了。我先讲两点大道理，再讲具体的数据。
第一，中央经济工作会去年提出要建立多主体供给、多渠道保障、住购并举的住房制度。这里的多主体供给有两个意思，一是增加供给主体，二是增加供给。如果说我们供求平衡甚至供大于求，为何还要增加多主体供给？
我们在谈供需关系的时候通常有一个误区，把短期市场平衡作为长期市场平衡，短期内由于收入、价值因素、支付能力等限制，确实可能导致供需平衡。但长期来说不一定是，人的需求是发展的。
第二，市场供需平衡并不代表人民生活的需要被满足了。需要跟需求是不同的，需求跟支付能力有关系，领导人提出来我们现在的社会矛盾已经转化为人民群众日益增长的美好生活的需要与发展不平衡、不充分的矛盾。
如果都以人有地方住来衡量中国的房子是否足够，那么中国从几千年前就可以不发展住房了。我觉得以此得出中国住房发展已经供求平衡甚至供大于求这个结论很荒谬。总体上我判断中国目前还处于供应不足，局部过剩或者相对过剩的局面。
从具体数据上来看，供求平衡与供大于求的判断是中国的套户比例已经超过1：1。事实上，从2010年数据来看，中国当时的套户比大概是80%，经过这些年的发展，最多达到88%，也就是说非成套住房占成套住房里面的比例相当大。
成套住房有一个很重要的指标，就是水冲式厕所，2016年中国城市自来水普及率达到98%，县城则为90%，建制镇是83.86%。2016年管道供水入户87.8%，居民家庭卫生厕所占71.7%，可以看到，中国现在还是有大量的非成套住房存在，套户比例并非达到1：1以上。
供求平衡与供大于求的另一个判断是人均住房面积超过发达国家水平。其实，中国城镇人均住房建筑面积36.6平方米是不是超过发达国家水平？远远不是。
我们这个36.6（平方米）是指建筑面积，发达国家是有效面积，有效面积比中国所说的使用面积还多一点。如果以36.6平方米的建筑面积，按照70%的实际使用面积计算只有25.6平方米，仍然处于较低水平。这里面还包括不成套住房，如果把不成套住房再扣掉，中国的人均住房的面积还要低得多。
大城市的住房矛盾会长期存在
住房矛盾是人的流动、人的集聚产生的。从占有空间来看，主要的住房矛盾还是集中在大城市。在中国，由于大城市集中了要素和资源，资本往大城市集中，人向大城市流动是一个不可避免的现象。
但除了生产、经济的问题以外，还有一个很重要的问题，就是公共资源的配置集中在大城市。在分析中国人口迁徙的时候，住房需求不能仅讨论农业人口向城市人口转移，还有城市之间迁徙这部分人的需求。
而这类人口迁徙中有一个非常重要的激励因素，就是中国的等级制度。中国的城市分成县级市、副地级市、地级市、副省级市、省级市几大等级，等级决定了要素，越到等级高的城市，人的自我价值实现的机会越多，这也加剧了人往大城市集中，短期以内我们很难改变这么一个局面。
现在有一个流行的观点，421结构会导致城市住房增加。所谓421结构是指1982年以后只生一胎，中国的平均生育年龄是27岁，第一代人生了一个孩子，第二代大概到54年后生孩子，第三代要直到81年后生育，这个时候，前面两代人的房子到底有没有腾出来？
北京去年的预期寿命是82岁，上海的预期寿命超过83岁。这也意味着，直到第三代81后年生育的时候，前面两代人还在。如果421结构假设成立的话，也就是第三代准备结婚的话，前一代人都得不在。何况“寿命”长达81年以上的老房子基本不会保留使用，所以412结构也不能导致城市住房大量过剩，这还完全只是城市内生自然增长的前提下。
其实，房价上涨有内在的机理。一种商品如果价格要持续上涨一定要符合五个条件，必须是生活必需品，需求量要足够大，资源供应有限或递减，可替代性弱，产品更新升级缓慢。这五个要素恰恰都是住房所符合的。
目前住房核心的问题在于供给不足，在整个供应不足的情况下一定是有支付能力的人决定价格，同时投资需求也吞噬了有效供给，逼使市场本来已经短缺的供应更加短缺，当然如果投资需求购买是为了以后出租，市场的总供给就不变，但事实上投资需求并没有出租，而是待价而沽，所以价格上涨是必然的情况。
楼市下跌的信号似乎越来越弱了。
最近貌似流行各种对骂群，看各路群友的截图，那文风之豪迈也是开了脑洞。但如果把地产商和刚需族们拉到一个群里，会上演怎样的“战况”呢？
最近中指院发布了2018年5月，全国300个大中城市的土地市场交易报告，地价的波动或许对房价影响有限，但作为供给端，市场情况如何？于楼市而言还是具有很大的参考意义。
1、整体供求止跌回升，一线哑火二三线升温！
还是先来看看总体的情况：
图1.2018年5月全国300个城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
如上图1所示，5月的土地市场，无论是供应量，还是成交量以及土地出让金方面，环比4月都有了较大幅度的提升。
同比方面更甚，成交面积比去年同期增长近半，一定程度上也反映出，随着调控深入，越来越多的城市开始增加土地供应。
楼面均价方面则保持平稳，环比微涨0.1个百分点，同比小涨3个百分点，溢价率则继续保持同比下降的态势，不过值得注意的是，环比的溢价率上升较大，比上个月上升了11个百分点。这意味着什么？
当然，一二三线城市各自房情不同，表现在土地市场上，也会有差异。如下图：
图2.2018年5月各线城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
上图2可以明显看出，一线城市与二、三线城市的土地市场情况分化似乎越来越大。一线城市环比、同比全面哑火。无论是出让金方面还是楼面均价，均大幅下滑。
这一点和四月的情况略有不同，4月份同比虽然腰斩，但环比仍然呈上升的态势，而到了5月，环比、同比全面腰斩，而且斩的更多！溢价率则为0。
仅从土地市场来看，想要在一线投资楼市，真的要做好持久战的准备了。
而二线楼市正好相反！环比来看，市场虽略有降温，但看同比的涨幅就知道，补涨的态势似乎还比较明显，溢价率环比也有所升高。
当然，受调控深入的影响，溢价率在持续下降，像去年那样火爆的场景一去不复返了。
三线城市则呈全面飘红的态势，无论是环比还是同比，涨幅都不小，看来受一线调控溢出效应的影响还在持续。
此外，一、二、三线城市的整体溢价率同比均有较大幅度的下降，尤其是三线，下降了34个百分点。可见，各线城市的土地市场都已经逐渐回归理性，这是否有助于房价回归理性，接下来就看政策怎么变了。
2、住宅楼面成交价TOP10城市，杭州夺冠，南昌成最大黑马！
总的来说，2018年5月的土地市场，一线是彻底哑火了。四座一线城市，除了上海有少量住宅用地推出和成交，北京、广州、深圳三座城市均住宅供地供应及成交数均为0。
5月住宅地楼面成交价前10的城市里，无意外地东部城市占了绝大多数。长三角依然热门，东南沿海城市如厦门、福州也表现抢眼。
最大的黑马当属南昌。4月还默默无闻，5月一跃进入榜单前三。南昌楼市需要警惕的是，供应量的不足，这让南昌房价有不小的上涨压力。
最近该市刘建洋市长明确提出继续加大住宅用地供应力度，要求南昌市本级要在年度住宅用地计划供应规模3900亩的基础上再增加50%的供应量。大致6月中下旬会出台详细的土地规划。后续或许能稍微缓解下供求紧张的局面。
图3.2018年5月住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院 制图|杠杆游戏·张银银
另外值得一提的是天津，上个月因其人才引进计划而掀起了不小的波澜，目前来看，对5月的土地市场影响似乎并不是很大。
前几天，天津方面也发文表示，坚决遏制投机炒房，擅自放松购房条件将追责。稳定房价的决心大大的。
土地出让金方面，杭州262.5亿元领跑，是第二名的南京出让金额的两倍多。不得不感叹，网红城市就是不一般啊。
这几年杭州发力明显，也吸引了大量外来人口前往。2017年杭州常住人口和职工参保人数都增幅明显，甚至超过了往年几年增幅的总和。这房价也是要齐飞的节奏？
图4.2018年5月全国土地出让金TOP20 图表来源|中国指数研究院
前5月：一线城市宅地成交不济，热点二线成交量增幅明显，溢价水平保持低位
接着来看看十座重点城市的土地供求情况。
图5.月十大重点城市住宅用地供应情况 图表来源|中国指数研究院
从上图4看到，供应大市重庆一如既往地领先，其次是天津、武汉、杭州、成都和南京。都是热门城市，也是各种楼市榜单上的常客。
此外，北京、上海、广州三座一线城市，从去年就开始深入贯彻调控，供应能在已经增了一波的情况下，继续稳定甚至小涨，也是不容易。
当然，供应的土地未必都会成交。杠杆游戏注意到，成交量最大的为重庆，侧面也反映出重庆楼市的热度尚未退却。具体见下图5：
图6.月十大重点城市住宅用地成交情况 图片来源|中国指数研究院
从图5可以看到，除开数据小到忽略不计的深圳，广州是唯一一座成交较去年下滑的城市，幅度还不小，为19%。
溢价率方面，排在前三的为杭州、成都、重庆。这也是和这三座城市的楼市火爆程度成正比。不过，尽管排名靠前，但除了杭州外，成都、重庆实际的溢价水平已经比上个月低了。
图7.月十大重点城市住宅用地溢价水平变化 图片来源|中国指数研究院
总的来说，随着调控的步步深入，一线城市的宅地供应在经过去年的一波增加之后，继续保持与去年同步的供应节奏，二、三线城市5月的土地市场的情况虽然有所升温，但不至于夸张，且土地供应量、成交量增幅明显，溢价水平保持低位。
至少从供给端来说，对刚需而言，情况还算乐观。只是受市场气氛影响巨大的楼市，反馈到需求者层面时不知又会有什么变动呢？
城市欢迎什么样的炒房客？
在年经济低迷时，房地产萧条、地方政府债务也压力山大。
感谢“三去一降一补”，其中的“去库存”给楼市注入一支强心剂，也给了地方政府缓解债务、降低杠杆的契机。
先是一线楼市涨，一线调控加强后开始二线楼市涨，紧接着二线楼市严加管制，又轮到三四五线城市涨。全国楼市一盘棋，资金由一线到二线、再到三四五线，直至把房地产库存消化完毕。
这里的资金都是居民储蓄等存量资金吗？NO!是信贷、是贷款、是债务、是增量资金。
这轮房地产去库存的背后，本质是杠杆和风险的转移：地方政府的债务杠杆、地产商的债务杠杆、银行的资产风险等，全部转移到了购房者的身上。
那炒房客在期间起了什么作用呢？
因为炒房客的到来，推动了房价的上涨、搅动了楼市一潭死水、吸引了更多人的眼球、蛊惑更多的人加速负债加杠杆买房——百姓都是买涨不买跌啊。
只有上涨才能去库存！
只有上涨才能降政府杠杆！
只有上涨才能缓解地方债务！
从这个角度说，炒房客反而成了本轮房地产去库存的功臣了？这……让我再思索一会。
可城市需要什么样的炒房客呢？
这样的炒房客
对某些城市来说，确实需要一些房产投资人来搅动下市场，以产生鲶鱼效应。
城市最欢迎的当然是人才——能贡献劳动、能带来就业、能给这个城市带来财富的人，这也是这波全国城市抢人大战中争夺的对象。
这种人买了房会自己居住，哪怕因他们买房而推高了房价、产生了泡沫，但没关系，他们能创造大量的财富，城市的高房价会因为这些新增的财富而坐实、夯实。
城市也欢迎那种付全款的房产投资人。他们买房就相当于把钱转移到这个城市，支持当地的城市建设啊，如果买到丹东、环京地区、防城港这样的的四五线城市——嗯……怎么说呢？就相当于自掏腰包搞扶贫建设了，竟然免费送钱上门，哪有城市不欢迎呢？
对于那些拿得起首付、可需要按揭贷款的买房人，城市就有些纠结：虽然只能付个首付，但苍蝇再小也是肉，更何况首付也是一笔钱啊！虽然需要贷款，可贷款也得有贷款人啊，加杠杆也得有能背债的人啊！面对地方政府债务和城市基础建设的压力，这种人一定程度上也是欢迎的。
城市最讨厌的就是那种首付是借来的、还要最大杠杆的银行贷款、甚至月供也是“以贷养贷”的高杠杆炒房客。他们买高了房价、却无法为城市带来增量财富，只是为了寻找下一个接盘侠，赚一笔钱就跑。如果他们亏钱破产，会给银行带来大量坏账，甚至会引发系统性金融风险。
高杠杆炒房客，正是政府定点爆破、重点打击的对象。慢着、慢着……可即使这样，也好过没有买房人、没有能转移出杠杆的人啊！
本质上来说，城市是欢迎各类买房人的、当然也是欢迎房价上涨的——缓解了地方债务危机、降低了杠杆断裂的风险、支持了城市基础设施建设、还能让已有房的人资产瞬间增加百十万——居民有钱了，就有消费的动力，这能带动当地经济发展啊。
但房价上涨会引发后买房人的不满，进而引起社会波动，这才是政府担忧的，楼市调控就是在房价平稳上涨和后买房人不满间寻找平衡的艺术。
你以为调控真的是降房价？你以为城市真的不欢迎炒房客？你以为不放松楼市调控是真心话？
Too young too simple! 你太年轻了！
注：本文所有数据源自中国指数研究院，如有疏漏、不完整见谅。
作者：冯俊 张银银 A先生 来源：杠杆游戏 米筐投资（mikuangtouzi）
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