申请强制执行，法院评估的房子不拍卖，直接申请抵债可以吗？ - 相关问题 - 110网法律咨询
申请强制执行，法院评估的房子不拍卖，直接申请抵债可以吗？
死亡赔偿金打欠条在法院备案，对方没有履行可以直接申请强制执行吗？请速回，急急急!
律师您好，法院判决给我的房子申请强制执行，被民间借贷查封拍卖，去申请执行异议被驳回，驳回的理由是我的生效判决是在民间借贷查封中给予的判决，我购买的房子不是唯一住房。这理由合法吗。需要补充的是民间借贷申请我的判决重新审理已被合议庭驳回。可是执行庭不按我的生效判决执行。
拍卖得到的房子，已经办好房产证。可房东不腾房。请问我需要上诉等待判决结果后申请强制执行，还是直接申请强制执行？
如果上诉、那么到判决要多少时间。判决后申请强制执行后要多少时间才能执行完毕？谢谢了！
因债务纠纷原告向法院申请强制执行，法院查封了房子，那查封期间房子还属于我的吗？如果要拍卖的话，那房子从什么时候开始才不属于我了呢？
农村没有房产局证的房子可以申请法院强制执行吗？
有房屋产权证，没有土地使用权证的房子，可以向法院申请强制执行吗
法院依法保全被告房产，原告申请强制执行以后多久，法院会拍卖房产？一般几个月原告可以拿到赔偿款？
到期后借款人一直拖着，找各种理由不还，我去司法局开执行证，被告知目前暂停办理，我不知道该怎么办？可以直接向法院申请强制执行吗？
交通事故法院判赔给我12万多，他不还钱，我已经保全他的房子。就有土地证。是集体土地法院可以拍卖吗。要是没人买我可以买吗，可以过户吗
一共28户村民现在26户领取补偿款了
剩我们2户地上物补偿达不成协议没有签字
区政府可以申请法院财产评估后强制执行吗 是地上有果树
是征地建工厂
我可以要求区政府拿出啥让的文件证明他是合法征地如何对房屋和土地进行强制执行_百度知道
如何对房屋和土地进行强制执行
我有更好的答案
对房屋和土地进行强制执行，需要向人民法院提出申请，由人民法院进行执行。强制执行是人民法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据发生法律效力文书明确具体的执行内容，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。发生法律效力的文书包括但不限于以下几种：民事判决书、实现担保物权裁定、确认调解协议裁定、支付令等。它们一经生效，义务人即应自动履行。如拒不履行，权利人可申请人民法院强制执行。提出申请的权利人称申请人，被指名履行义务的人称被执行人。
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《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”为此，某些被执行人错误地认为，其只有一套住房，法院不可能拍卖其住房，拒不配合法院的执行工作。但根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条规定“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”因此，已经设立抵押权的房屋，即便是被执行人只有一处住房，法院仍然可以强制执行。且根据今年5月5日开始实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十条的规定“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系其本人及所复议家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”据此，即便是没有设定抵押权的房屋，若被执行人存在上述几种情况，法院依然可以强制执行其唯一住房。
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土地被查封房子竟能过户？ 蹊跷的“空中楼阁”官司
作者：侯君 吕方锐
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北京南四环内一宗15亩土地引发争抢，在土地被大兴区人民法院先予查封的情况下，朝阳区人民法院却要求房屋登记机关对该土地上的“房屋”完成协执过户，引发“执行打架”和抢地闹剧。
　　北京南四环内一宗15亩土地引发争抢，在土地被大兴区人民法院先予查封的情况下，朝阳区人民法院却要求房屋登记机关对该土地上的“房屋”完成协执过户，引发“执行打架”和抢地闹剧。　　此案最终闹到北京市高院，后由朝阳法院院长提交审判委员会讨论后决定对引发事端的房屋买卖纠纷进行再审。不过，在耗时长达28个月的再审之后，朝阳法院又以裁定“终结再审程序”，未对“问题”进行纠正，“执行打架”的笑话依然存在。　　异常的是，朝阳法院在再审裁定中，对同级的大兴区法院已经生效的执行裁定书进行评判并否决其效力，此举被诉讼法专家认为明显违反民事诉讼法的规定。　　而更大的质疑是，朝阳区法院相关法官卷入虚假诉讼案漩涡。抢先完成房屋过户的公司被指依据一份“买空卖空”的房屋买卖合同，在没有支付对价证据的情况下，通过朝阳法院获得了价值上亿的土地上“空中楼阁”的房产证。而因“执行打架”，该项土地资产无法拍卖，在大兴法院申请执行的众多债权人无法拿回损失，导致被执行人的债务逐渐膨胀。　　土地查封下房屋竟被过户　　引发争端的土地，位于北京朝阳区南四环内永外红寺村的15亩国有工业建设用地。2004年，北京达龙开发有限公司(下称“达龙公司”)以2000余万元的价格，从北京首饰厂手中获得。依照相关资料，土地移交时，地上房屋均已拆除，仅留院墙，院内空旷。　　达龙公司为北京大兴区的房地产开发商，建有云龙家园等项目。2010年11月，公司董事长赫某被枪杀，企业随即陷入瘫痪，所有项目全线停工，员工离职，供应商、建筑商等提起100余起诉讼，公司资产均被司法查封。　　日，北京顺成通达科技有限公司(下称“顺成公司”)向朝阳区法院起诉，要求达龙公司配合办理前述15亩土地上28幢房屋的过户。　　顺成公司称，当年6月21日，原被告签订《存量房屋买卖合同》，并支付了相应款项，但一直未办理权属转移手续，要求法院依法裁决。顺成公司提供的证据有限，除约定交易额为1032万元的房屋买卖合同外，另有一份向地税局完税75.39万元的税票(以1032万元为缴税基数)。值得注意的是，顺成公司未能提供支付款项的直接证据。　　该项起诉在两个月后的2011年3月初达成调解。朝阳区法院做出的民事调解书显示，当事双方达成协议，被告达龙公司在一个月内付2825万元(注：比1032万元高出1700余万)给顺成公司，随后合同解除。否则被告应在付款截止日期满后7天内配合办理房屋过户。　　达龙公司并未按调解书规定的时间付款。顺成公司随后申请执行，日，朝阳区法院下达协助执行通知书，要求朝阳区房屋管理局将涉诉28幢房屋过户到顺成公司。7天后，顺成公司完成过户，并取得产权证。　　而朝阳区法院的裁判文书显示，朝阳区法院执行局在向朝阳房屋管理局下发协助过户通知的同时，也向北京市国土资源局送达了相应的土地权属变更手续。不过，土地变更遭遇障碍。当天下午，大兴区法院得知消息后向朝阳法院执行局通报，涉案房屋实际已不存在，且涉案房屋土地权益已由该院早在一年多前(2010年7月)查封。　　“从朝阳区法院的裁定书来看，朝阳法院对查封土地上的房屋要求过户、房管局完成过户的行为，均违反法律禁止性规定。”达龙公司律师说。　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条指出，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。律师指出，大兴法院查封土地在先，查封效力及于地上建筑物，即被过户的房屋当时也处于查封状态。而依据《城市房地产管理法》第38条规定，司法机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。　　“朝阳法院和房管局都涉嫌违法，但我们想启动维权程序却非常困难。”达龙公司律师说。　　法院“打架”进司法文书　　据了解，自2009年起达龙公司陆续因众多债务而被大量债权人起诉至大兴区法院，并均已强制执行，大兴法院依职权对此土地进行查封。一旦顺成公司获得相关土地，则意味着所有债权人的权益受到侵害。大兴区法院据此将此事上报给北京市高院。　　在僵持一年多后，日，北京市高院执行二庭协调朝阳法院、大兴区法院进行沟通，结果是由朝阳区法院对原审调解进行复查。朝阳区法院经院长提交审判委员会讨论，决定对此案进行再审。　　记者注意到，朝阳区法院做出决定再审的时间为日。而直到2015年6月，即28个月后，朝阳区法院作出民事裁定：终结再审程序。对于具体事实及相关程序，未做任何纠正。　　在裁定书中，朝阳区法院对两家法院“执行打架”的陈述是：大兴区法院在2010年7月查封土地时，未对地上房屋予以查封。并以该执行个案在法院内部管理系统上已报结，且相应申请执行人提交了撤回执行申请，“故本院日顺成公司与达龙公司达成调解协议时，涉案房屋及土地已不处于强制执行状态，双方当事人履行调解协议并无法律上的执行障碍”。　　不过，值得注意的是，在这份裁定书的“另查”章节，朝阳区法院又写明：截至本案再审法庭辩论终结之时，涉案土地仍处于被大兴区法院查封状态。　　“这是一份十分荒唐的裁定！”达龙公司相关负责人表示，在大兴区法院的查封未依正常程序撤销时，查封效力真实而有效，朝阳区法院所称的不处于强制执行状态显然与法相悖。　　长期从事执行案件代理事务的北京市浩伟律师事务所王云志律师接受记者采访时表示，在办理涉及一个被执行人的众多执行案件时，执行法院使用某一个执行案号作为代表，对被执行人的财产予以查封，属于依职权查封，目的是保障所有到案执行债权人的利益，无可厚非，朝阳区法院执行办案也是这样做的。　　北京法院执行系统的一位法官也向记者证实，这种情况属于法院习惯做法。　　而作为同级法院，朝阳区法院对大兴区法院的正常司法行为作出意思相左的评判，也多有不妥。根据《法官职业道德基本准则》第13条规定：法官应当尊重其他法官对审判职权的独立行使，并做到，除非基于履行审判职责或者通过适当的程序，不得对其他法官正在审理的案件发表评论，不得对与自己有利害关系的案件提出处理建议和意见。　　房屋买卖合同“买空卖空”　　在法院“执行打架”背后，则是一个“买空卖空”的虚假诉讼。　　根据《房屋买卖合同》，顺成公司以1032万元购买达龙公司28幢房屋，建筑面积为2813平方米。而大兴区法院查明，该房屋并不存在。而朝阳区法院称“院落空置，临街有部分房屋被出租使用”。而达龙公司与北京首饰厂在2004年签订的移交协议上，亦明确载明“厂内拆为平地”。　　关于所谓购房款的支付上，经查询达龙公司案发前后半年的流水，均未出现1032万元进账记录及与顺成公司的往来。“我们在再审程序中提到了证据问题，但未被重视。这显然是一起虚假诉讼，最后逼迫我们以调解形式收场。”达龙公司负责人说。　　而在达龙公司、顺成公司签订的调解细则上，则注明顺成公司实际控制有达龙公司公章、营业执照等众多物品。“因为公司董事长意外去世，公司乱作一团，我们担心顺成公司拿着公章等物品会对公司生存造成巨大威胁，被迫接受调解，对方报出2825万的天价，是被胁迫的最好证明。”上述负责人说，顺成公司随后用这份调解书启动了抢夺土地的行动，导致达龙公司资产至今被其非法占据。　　记者获得的一份日北京市国土局签署的土地出让补充协议中，明确写明本合同项下的规划总建筑面积为762.5平方米，其中，地上建筑面积为762.5平方米。而附件《现状建筑物详细列表》图显示，当时只有1、2、3、4、25、28幢共6幢房屋。　　而一年后顺成公司宣称，其于2010年6月购买了28幢房屋。日，通过朝阳区法院的强执，顺成公司取得了28幢共2813平方米房屋的产权证。　　“众所周知，规划是红线。房管局办理的房产证面积超出规划2000多平方米，显然是违法的。”达龙公司负责人进一步指出，顺成公司2010年6月签买卖合同及2011年签调解书，都确认对面积为2800多平米的房屋进行买卖，显然是虚假的、违法的。实际上，这些超出面积并不存在。　　知情人士称，在发生“执行打架”事件时，北京市高院曾特别派出移动视频车到现场对房屋状态进行察看，全景影像资料都传送到了高院，高院对于“绝大多数房子并不存在”，是很清楚的。　　“没有房子能过户吗？即使有房本，也得注销。发现房屋被强行过户给顺成公司后，我们感到很震惊，还特别给朝阳区建委发函要求纠正违法过户行为，但石沉大海。”一位要求匿名的法院系统知情人士说，达龙公司在大兴区法院有100多个案件被执行，因为无法拍卖土地，每周都有债权人去上访。　　记者从大兴区法院获悉，企图夺地的顺成公司通过各方向大兴区法院施压，要求其解除对土地的查封。截至目前，顺成公司提起的执行异议之诉尚未宣判。　　“此案从根儿上来说，存在严重问题，有些事不是审案法官能定的。”该知情人士说。
(原标题：土地被查封房子竟能过户？ 蹊跷的“空中楼阁”官司)
(责任编辑：DF155)
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关注天天基金民事强制执行中以房抵债若干问题
民事强制执行中以房抵债若干问题
9:28:35&《人民司法（应用）》2014年第23期&武钦殿，王德成&
【中文关键词】 民事执行，以房抵债，规范措施
近年来，在民事执行实践中，以房抵债现象极为普遍，但也存在诸多问题，必须加以规范。本文以我国现行法律和司法解释为依据，对民事执行中以房抵债裁定能否直接发生物权变动效力、法院应否对当事人自愿以房抵债作出抵债裁定，以及如何准确把握以房抵债执行裁定的适用范围和严格以房抵债裁定的适用条件及程序等，从理论和实践的结合上提出自己的看法。
　　一、民事强制执行中的以房抵债及存在的问题 　　
　　民事强制执行中的以房抵债，是指在民商事案件执行中，被执行人在不能履行生效法律文书所确定的金钱给付义务时，以被执行人的房屋折价交给申请执行人抵偿生效法律文书确定的债务，结束双方之间权利义务关系的一种强制执行措施。以房抵债，实际上是一种比较特殊的由债权人买受执行标的物（房屋）的方法，债权人以支付所核定价额为条件取得执行标的物（房屋）的所有权，应支付价额与其债权等额抵销。在民事执行实践中，以房抵债现象极为普遍。当事人之所以愿意以房抵债，原因主要是：1．为了降低执行风险，保证债权的实现。2．为了获取交易利益，通过抵债既可以保证债务的履行，还可以用标的物（房屋）进行融资。3．通过以房抵债规避国家政策，如规避国家限购令、税费等。4.特殊情况下通过以房抵债转移责任财产。在执行程序中，法官之所以认可甚至积极促成以房抵债，通常基于以下考虑：1．我国法律并不禁止以房抵债。2.双方当事人同意或有司法解释规定。3．至于是否侵犯案外债权人的利益，在执行时难以发现。即使债务人同期存在多个债权，由于我国没有个人破产制度，不存在个人财产清算的问题，债务人用财产抵偿某一债权人的债权，似乎找不到不同意的理由。4.从法官的业绩考虑，当事人愿意以房抵债消灭债务，案件既可以顺利结案，一般也不会有申诉的问题。[1]
　　以房抵债本为债务人无力以现金方式偿还债务而被迫以他种给付作为替代，它对生效法律文书的顺利履行、解决“执行难”问题无疑有可取之处，但在民事执行实践中，以房抵债往往会遇到诸多问题。这些问题主要表现在两个方面。一方面是用以抵债的房屋本身存在权属问题，比如：1．承租公房：因为公房承租人对所承租的房屋只享有使用权，不享有所有权，这就决定了对该类房屋的使用权难以处置。2.按揭房屋：按揭房屋均设置有抵押权，银行作为抵押权人依法享有优先受偿权，会削弱债权人实现债权的可能性。3.被执行人仅有一套房屋：当被执行人及其家属仅有赖以生存的房屋可供执行时，即使该房屋抵债给了债权人，也必须保障其居住权，对房屋进行相应处置困难重重。4.小产权房：是被法律禁止上市流转的，在法律层面上，其土地性质与固有特征决定了不能“地随房走”，也必然导致无法处置房产。5.夫妻共有房屋：夫妻一方是被执行人，抵债的房屋属于夫妻共同所有、尚未析产，强制处置于法无据。这些情况的存在，使很多以房抵债案件难以顺利执行。另一方面，因为以房抵债这种处理方法透明度不高，缺乏规范，难以切实保障双方当事人的合法权益，又缺乏监督机制，很容易助长不正之风，出现枉法裁判、虚假诉讼等违法现象。近年来，在人民法院处理的以房抵债案件中，当事人利用以房抵债行为转移责任财产、规避国家政策、进行虚假诉讼的情况较为突出，不仅损害了其他债权人的合法利益，也严重扰乱了诉讼秩序，极大地损害司法权威。为此，最高人民法院2013年下发了《关于在全国法院集中开展对以房抵债类虚假案件自查清理活动的实施方案》，各地法院纷纷贯彻执行，尤其重点对民事执行中的以房抵债现象进行排查。这不得不引起我们对民事执行中以房抵债做法的思考。笔者认为，当前必须规范民事执行中的以房抵债行为，维护各方当事人权益。在现有法律框架内，着重弄清以下问题：强制执行中法院作出的以房抵债裁定能否直接发生物权变动的效力？当事人自愿以房抵债的，法院能否作出以房抵债裁定？如何规范民事执行中的以房抵债行为？对此，本文仅以我国现行法律规定为依据，谈点粗浅的看法。
　　二、民事执行中以房抵债裁定能否直接发生物权变动效力
　　对此，有赞同与反对两种观点。反对者认为，所谓抵债裁定，性质上为给付裁定，而非形成裁定，不符合物权法第二十八条中的法律文书应限制在形成判决的精神。民事执行中法院作出的强制抵债裁定不能直接发生物权变动的效力，否则就破坏了物权公示原则。[2]
　　笔者持赞同意见。虽然，通说认为物权法第二十八条规定的导致物权变动的法律文书是指形成性法律文书，而从以房抵债裁定内容的文字表述上看，说抵债裁定是形成性质的法律文书有点勉强。但是，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《联合通知》）第27条规定：“人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（以下简称《拍卖规定》）第29条第2款也规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”这两条规定意味着在强制执行当中，当法院作出的对房地产等的抵债裁定书一生效，物权变动的效力就已发生。之所以规定以房抵债裁定直接导致物权变动，是立法者为了贯彻和实现一定的立法目的而作出法政策上的选择。以房抵债能否导致物权变动，物权变动的效力究竟何时发生，就需要考虑社会生活的实际情况而由立法者加以规定。虽然，以房抵债更具有给付性质且有时就是当事人之间的抵债合意，更符合法律行为的特征，但一经法院公权力介人、制作裁定书，性质就变了，其导致物权变动的法律事实就不是法律行为而是法律文书。法律文书是法院或仲裁机构作出的，其本身就有确定的、终局的法律效力，此时，如果依然适用物权法关于登记后方能发生物权变动的规定，不仅与社会实情不符，且将因此无法保护此类物权人的利益。
　　需要指出的是，以房抵债内容的民事调解书是否属于物权法第二十八条规定的法律文书？是否需要强制执行？笔者认为，首先，物权法第二十八条并未具体列举有关法律文书的类型，属于概括性规定。对于此法律文书的范围有赖于对现有法律及司法解释的规定、相关的立法背景资料、基本的物权变动法理以及当事人之间的基本利益平衡和交易安全的综合考虑。依照有关立法资料，导致物权变动的法律文书，是指直接为当事人创设或者变动物权的形成性的法律文书，这类法律文书导致物权变动的法理基础，一方面在于国家法政策的考虑，另一方面，公权力的介入使得此法律文书所记载的物权变动具有与登记或者交付相当的公示效果，从而可以防止对第三人权利的不测妨害而害及交易安全。对此，调解书、裁定书与判决书在本质上是共通的，因此不宜将这类法律文书仅限于形成判决，具有形成性质的调解书也应包括在内。其次，民事诉讼法规定：“调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力”，“当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。”依据上述规定，调解书、裁定书与判决书在裁判后果的法律效力方面不应有本质区别，至少在当事人之间具有相同的法律约束力、执行力和强制力。所以说，物权法第二十八条规定的法律文书应当包括具有直接导致物权变动内容的调解书。对此，最高人民法院《关于适用物权法若干问题的解释（一）征求意见稿》中也有相似的观点。[3]如前文所述，以房抵债的裁定书可以直接导致物权变动，那么，以房抵债的调解书也应具有相同的效力。这种调解书和以房抵债裁定书一样，一经生效就导致物权变动，无须申请强制执行。但是，这种调解书的制作，除审查当事人的意思表示是否真实外，还要审查当事人对抵债财产有无处分权、是否损害第三人利益等实质内容。
　　三、当事人自愿以房抵债的，法院应否作出以房抵债裁定
　　对此，存在两种不同意见。多数学者持否定态度，认为该种做法违反民事诉讼法理且没有法律依据。笔者持谨慎的肯定观点，认为法院根据有关规定，在依法严格审查的基础上，经当事人申请，可以对当事人自愿以房抵债作出裁定。分析如下：
　　否定的理由一，以房抵债裁定是当事人对自己实体权利的处分，法院无权就当事人执行过程中对实体权利的处分事项作出民事裁定，因为在民事诉讼中判决书和裁定书的适用范围是有明确规定的。民事判决，是对案件的实体问题作出的判定。民事裁定，是人民法院为处理民事诉讼中的各种程序性事项所作出的判定，主要是解决民事案件的程序问题。即使有些程序问题涉及实体问题，法院也不能用裁定对实体权利义务关系作出判定。[4]笔者认为，否认法院在执行程序中直接处理实体权利，实质上涉及对民事执行权性质的认识问题，虽然对此问题理论界尚存有争议，[5]但是，在执行过程中，法院对于涉及的实体问题进行裁决并不存在法律上的障碍。同时，由执行法院对执行中涉及的实体问题（如本文论述的以房抵债）作出裁决，也与我国法院民事执行实践相吻合。
　　否定的理由二，当事人自愿以房抵债是执行和解，对民事执行和解，法院不应采用裁定。因为，民事执行和解是当事人意思自治在强制执行程序中的体现和运用，[6]法律已对执行和解制度作了较为充分的规定和制度安排（民事诉讼法及相关司法解释的规定有：民事诉讼法第二百零七条，最高法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》第266条、第267条，最高法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第86条、第87条、第104条）。这些制度对当事人的执行和解权、执行和解协议的法律效力、不履行或不完全履行执行和解协议的法律后果及救济途径，以及法院在此过程中享有的权力等方面均作了较为系统的规范，应得到严格遵守和执行。当事人自愿以房抵债实质上是执行和解，无需制作抵债裁定。[7]笔者认为，以房抵债裁定和以房屋为内容的执行和解协议不是一回事。以房抵债，是以被执行人的房产折价交给申请执行人抵偿生效法律文书确定的债务，无需执行就能直接发生物权变动。而执行和解协议是执行程序中双方当事人在自愿、平等协商的基础上达成的，就生效法律文书所确定的债的履行方式、履行时间、履行内容等内容进行变更的协议。执行和解协议不具有变更生效法律文书的效力，是对生效法律文书确定的权利义务关系进行的再处分。当事人不履行和解协议，申请人只能申请恢复执行或者以和解协议为依据提起诉讼。以房抵债的和解协议是抵债裁定的前提和依据，即使和解协议具有直接变动物权的内容，也不具有直接变动物权的效力，只有法院制作了以房抵债裁定书，该裁定书生效，才具有直接导致物权变动的效力。可见，以和解协议为前提的以房抵债裁定并没有影响和动摇法律对执行和解的制度安排。并且，将以房抵债的和解协议上升为抵债裁定、赋予其变动物权的效力，更有利于执行的便捷与效率，有利于更好地保护各方当事人的权益。
　　否定的理由三，法院对当事人自愿以房抵债作出裁定没有法律依据。目前，我国法律和司法解释只有关于强制以物抵债的规定。笔者认为，从最高人民法院《关于适用民事诉讼法若干问题的意见》（以下简称《适用民事诉讼法意见》）第301条和第302条的表述看，除前提条件不同外，自愿以物抵债与强制以物抵债并无本质区别，如果说强制以房抵债可以使用裁定，那自愿以房抵债也不存在法律上的障碍。并且，最高人民法院、国土资源部、建设部《联合通知》第26条已明确规定：“经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务。”该通知对以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋，当事人自愿以物抵债的，规定可以直接作出抵债裁定，将被执行人的房地产作价交付申请执行人抵偿债务并办理过户登记手续。可见，民事执行中对当事人自愿以房抵债进行裁定是有依据的，这种做法在执行实践中也已被各级法院普遍采用。最高人民法院执行局编写的《执行文书样式》（试行）“执行实施类文书样式部分”认为，采取以物抵债措施的裁定样式适用于最高人民法院《适用民事诉讼法意见》第301条申请执行人和被执行人同意以物抵债的情形。所以，在当前的法律制度下，法院根据双方当事人协商一致作出以房抵债裁定，有法律依据。
　　否定的理由四，法院对当事人自愿以房抵债作出以房抵债裁定，有可能被当事人作为用来逃避税费和相关管理部门依法管理的工具。在司法实践中，申请执行人和被执行人双方自愿以房抵债，又要求法院出具以房抵债裁定的，无外乎两种原因：其一是抵债财产本身不具备进入市场进行自由交易的条件，当事人双方无法自行到相关管理部门办理过户登记手续，需要借助法院强制执行完成过户登记，如以经济适用房抵债；另一种是想借助法院强制执行达到不缴或者少缴过户税费的目的。如果双方自愿以房抵债，法院又应其要求出具以房抵债裁定，法院就成了当事人用来逃避税费和相关管理部门依法管理的工具了。笔者认为，是否规避有关税费和管理部门的管理，不在于是否允许裁定以房抵债，而在于完善法院执行措施和登记机关的登记行为、管理机关管理行为的衔接，完善不动产登记和管理制度。
　　否定的理由五，当抵债财产作价过低被执行人又无其他财产偿还其他债务，或者抵债财产有共有人、承租人、抵押权人、优先权人等时，当事人自愿以房抵债，法院作出抵债裁定，有可能损害利害关系人的合法权益。笔者认为，任何法律制度的设置都是利弊并存，不过在于利弊权衡而已。对当事人自愿以物抵债法院作出抵债裁定有可能损害相关利害关系人权益的情形，法律设计了诸多救济途径，有关权利人可通过救济途径维护自己的合法权益，法官可积极引导有关权利人通过执行异议或异议之诉（包括案外人执行异议之诉、申请执行人执行异议之诉、执行分配方案异议之诉）、第三人撤销之诉、执行程序中的参与分配制度和审判监督程序进行救济，而不能因噎废食，因此全盘否定以房抵债的做法。
　　四、对民事执行中以房抵债行为的规范
　　前文虽然讨论了我国现行法律制度下，民事执行中以房抵债的合理性和不违法性，但从实践中看，由于我国法律规定的不明确，司法解释和有关规定的不统一，导致以房抵债透明度不高，缺乏规范，又缺乏监督机制，难以切实保障各方当事人的合法权益。为此，笔者认为，应从准确把握以房抵债执行裁定的适用范围，严格以房抵债裁定的适用条件和程序两方面对民事执行中以房抵债行为进行规范。
　　（一）以房抵债裁定只适用于涉及处理实体内容的执行裁定
　　执行裁定种类繁多，根据其能否直接引起物权变动，分为三个主要类型：一是查封、扣押、冻结和扣划类的裁定。此类裁定属于控制措施类裁定，不发生所有权转移的效力问题。其中，扣划裁定更加倾向于在控制类裁定（冻结）基础上的处置类裁定。按照最高法院相关批复精神，必须依赖于协助人履行法定手续、完成特定义务后，才发生所有权转移的效力。[8]二是纯程序性裁定，如变更、追加当事人裁定、中止执行裁定等。此类裁定本身并不涉及所有权转移问题。三是涉及处理实体内容的执行裁定，如涉及动产和不动产处置的以物抵债裁定、拍卖成交裁定。按照最高法院相关司法解释、通知、批复等文件精神，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。以房抵债裁定只适用于这些涉及处理实体内容的执行裁定。
　　（二）执行程序中的强制以房抵债裁定，一般只适用于拍卖程序中，并且前提是被执行人的财产无法拍卖或变卖
　　最高人民法院《适用民事诉讼法意见》第302条规定：“被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务。”根据该规定，人民法院以房抵债的前提是被执行人的房屋无法拍卖或变卖。即被执行人虽无支付金钱能力，但有财产可供执行，当其财产被查封、扣押后，不能直接用于强制抵债，而应先进行拍卖或变卖，只有在无法拍卖或变卖，或者拍卖或变卖不成后，才可以强制抵债。之所以规定拍卖过程中抵债裁定直接引起物权变动，是由其特殊的程序性质决定的。首先由于拍卖是对查封物的处置，拍卖物（土地、房屋）设置了查封这样的前置程序，执行法院已经到相关登记部门办理了查封登记手续，不动产登记簿上有了相关记载。其次，执行法院的拍卖公告等操作方式本身也具备了较强的公示性质。另外，最高人民法院《拍卖规定》第31条中关于物上权利（抵押权、用益物权等权利负担）处理（如拍卖前予以剔除或拍卖后优先受偿）的规定，进一步厘清了物权及其附属权利的内容。最后，拍卖成交或者以房抵债裁定作出后，法院在通知不动产登记部门协助承受人或债权人办理不动产过户手续的同时，办理原查封手续的解除，一般不会出现脱节的情形。因此，拍卖过程中的拍卖裁定和以物抵债裁定送达生效，承受人与债权人办理登记取得物权基本不存在程序上的障碍。[9]
　　（三）拍卖程序外的其他以房抵债裁定，只适用于司法解释明确规定的、执行过程中涉及的土地使用权、房屋等，并且要严格限定条件
　　为了体现执行程序的独立价值，执行过程中涉及土地使用权、房屋等不动产所有权变更的裁定，应当包括拍卖程序外的其他以房抵债裁定，但应限定适用条件。最高人民法院、国土资源部、建设部《联合通知》第26条就将以物抵债裁定范围扩大到拍卖程序之外：“经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”由于实际执行中存在不同的情形，既有针对经过查封后评估的不动产的裁定，也有针对未经查封和评估但当事人自愿以不动产抵债的裁定；既包括单一债权人案件的执行，也涉及多个债权人参与分配案件的执行；既包括一个法院针对一个债权人利益的执行，有时也涉及轮候查封的多个法院执行的其他多个债权人利益。因此，应当对以房抵债裁定严格适用条件。笔者认为，执行法院在作出涉及以房抵债裁定前，应着重审查以下内容：（1）抵债裁定涉及的房屋，原则上是法院采取了查封手续，在房地产管理部门办理了查封（包括预查封）登记，并处于查封有效期内的财产。（2）该房屋原则上没有设定其他权利负担。（3）原则上不涉及轮候查封的房屋，否则应当严格按照评估、拍卖程序处置，才能兼顾多方债权人的利益。（4）涉及国有（含集体）土地使用权的变更，必须取得批准手续。否则，法院直接作出的抵债裁定，由于债权人取得的所有权缺乏物权的对世性，该所有权及其用益物权时刻处于被人追夺的危险之中。即使执行结案，权利取得人的利益仍然处于不稳定且极易受损害的境地，最终执行效果不好。[10]
　　（四）当事人自愿以房抵债的，法院一般不宜轻易作出以房抵债裁定，法院认为确有必要作出的，要严格条件和程序
　　一方面，自愿以房抵债是双方当事人在执行中对自己实体权利作出的处分，只要双方当事人完全自愿协商一致，执行法院也不应该一律不予重视。法院如果认为确有必要（如为及时有效地维护当事人权益，提高执行效率，且没有其他更好的执行措施），可以根据当事人的申请，裁定以房抵债。另一方面，要对当事人的抵债和解协议进行实质审查（北京市高级人民法院《关于规范民事执行和解的若干规定》规定：执行和解协议必须经过法院的审查认可后方能成立。这事实上承认了法官在执行和解协议成立、生效、履行过程中的实质审查权）。[11]实质审查的内容包括：（1）以房抵债是否当事人双方真实意思。（2）债务人对以房抵债的房屋是否有处分权、是否存在共有、是否存在抵押权等权利负担。（3）债务人是否有意规避执行、侵害债权人利益。（4）当事人是否恶意串通、非法转移财产、逃避债务、侵害第三人利益。以房抵债的执行和解协议是当事人私法行为和法院诉讼行为的统一，执行法官的实质审查符合实践的要求，只有被法院确认为合法、真实、有效的和解协议，才能据以作出抵债裁定。
[1]夏正芳等：“以物抵债的性质及法律规制”，载《人民司法·应用》2013年第21期。&
[2]张永会：“房地产民事执行与行政管理的权力协调”，载《执行工作指导》2006年第3辑。&
[3]最高人民法院《关于物权法若干问题的解释（一）征求意见稿》第9条就“发生物权效力的法律文书”列出了三种意见：第一种意见，人民法院、仲裁委员会作出的变更或者消灭既存物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称的导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书。第二种意见，导致物权变动的人民法院、仲裁委员会的法律文书，是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书。第三种意见，该法律文书应当仅限于形成判决、裁决，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。确认判决、裁决以及调解书均不在此限&
[4]杨立新：“从一份执行案件民行裁定书存在的错误看加强执行监督的必要性”，载《法治研究》2009年第1期。&
[5]从目前来看，关于民事执行权的性质主要形成了以下几种观点：一种观点认为执行权是审判权的组成部分，性质上属于司法权。第二种观点认为执行权是审判程序结束后所进行的一种特殊的行政活动，执行行为具有确定性、主动性、命令性等行政调整，因此执行权属于行政权。第三种观点认为执行权在国家分权属性上具有司法权和行政权的双重属性，司法权和行政权的有机结合构成完整意义上的执行权，因此执行权是一种司法行政复合权。第四种观点，执行权是一种国家的强制权。&
[6]范小华：“执行和解协议效力分析及完善立法建议”，载《河北法学》2008年第6期。&
[7]于连平等：“法院根据当事人执行和解协议作出裁定的合法性探析”，载《法制与社会》2013年第2期。&
[8]黄年：“扣划裁定的效力认定”，载《执行工作指导》2006年第1辑。&
[9]谭筱清：“执行裁定导致物权变动的法律适用”，载《人民司法·应用》2007年第21期。&
[10]谭筱清：“执行裁定导致物权变动的法律适用”，载《人民司法·应用》2007年第21期。&
[11]曹凤国：“执行和解协议效力的困境与出路—以民事诉讼法第二百三十条为切入点”，载《人民司法·应用》2013年第15期。
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