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中国房地产的三种前途
来源：人民币交易与研究，作者：经济学博士徐奇渊中国房地产市场处于高热阶段，这是各方共识，并已经引发了新一轮的政策调控。但是当下的市场狂热将以何种方式收场，各方则有不同的观点。关于房地产市场的泡沫，我们一般用房价-收入比来描述。基于当前房价-收入比的高起点，我们可以隐隐地眺望到中国房地产市场的三种前途：良性的泡沫、脆弱的泡沫、坚硬的泡沫。良性的泡沫并不是所有的泡沫都会崩盘。幸运的时候，我们也能看到泡沫被良性地化解。1973年之前的十多年，由于适婚年龄人口持续增长、宽松的货币政策、石油危机的几度冲击，日本房地产泡沫也曾达到了局部高峰。而从事后来看，这场泡沫还是得到了良性的化解。在1973年高峰期，日本全国的名义房价是1960年的近10倍！ 1973年的房价-收入比，是1960年的1.5倍。1973年，日本全国的房价-收入比，甚至比日本1990年的峰值还要高出17%！但是从1974年开始，日本房地产价格的泡沫，就像变魔术一样被化解了。从1973年开始到1978年。日本名义房价仍然上升了23%，但是房价-收入比却下降了33%。或者说，名义房价仍有上升，但是相对于收入而言，房价在这5年当中下跌了33%——房价涨幅相对稳定，同期居民收入则大幅上升，房地产价格泡沫得以成功化解。日本政府做了什么？为了应对通胀，日本的货币政策开始收紧货币，贴现率从1972年6月的4.25%一路提升至1973年12月的9%，信贷规模相应下降。其次，整顿土地市场乱象，对法人机构短期拥有的土地转让、炒作征收重税。再次，日本的人口结构一直到1980年代后期才进入人口老龄化阶段，而在1970年代，日本仍然处于人口红利时期。最后，通过改善机会公平、完善税收体系、建立和完善社会保障体系，从而调节贫富差距，这也在相当大程度上改进了一般居民的收入境况，使房价-收入比趋向于改善。以1970年代的日本为基准，中国的房价泡沫要得到良性的化解，难度更甚。其一，当前中国货币政策面临的主要问题不是高通胀，而是实体经济的疲弱，甚至还有债务-通缩的风险。因此，货币政策在稳定经济周期和治理资产价格泡沫方面面临冲突。其二，日本政府治理私人土地市场交易乱象的难度相对较低，而中国的土地政策则和地方政府的杠杆率、央地财政体系等问题纠结在一起，调控难度更大。其三，目前中国已然进入人口老龄化阶段，经济增长中枢显著下移。其四，减少贫富差距，促进房地产市场的需求与供给匹配，这一点中国尚有较大政策空间。四点当中，前面三点对中国政策而言都是难度更大。脆弱的泡沫房地产泡沫无力维持，出现崩盘。这是最为悲观（但未必就是最坏）的情况，也是目前各方最为担心的前景。房地产泡沫崩溃，不但将引发实体经济的增长失速，还可能进一步引发资产价格的下跌、银行不良贷款率进一步上升，甚至加剧资本外逃和汇率贬值压力。上世纪80年代末、90年代初的日本房地产泡沫崩溃，正是一例。相信市场力量的人，往往更希望脆弱泡沫早日崩溃，因为他们对市场的力量寄予厚望。一方面是各种价格重归合理，另一方面，市场将对资源重新配置，将资源从低效的企业向高效的企业转移。如此这般，经济将重回增长的正轨。但是，在目前政企关系未明、国有企业改革滞后、缺乏应对系统性风险准备的条件下，如果发生脆弱泡沫的情形，则首当其冲受到负面冲击的，很可能不是僵尸企业，也不是其他大型企业、国有企业，而将是广大最有活力的民营企业、尤其是中小企业。因此，如果要迎接脆弱的泡沫，我们一定要先梳理好市场竞争机制，让各个竞争主体在市场的残酷筛选中有一个平等的、正向的淘汰机制，而不是相反。日本1980年代末的泡沫经济破灭，之后经济陷入长期低迷，其中的重要原因之一，就是救援机制陷入了一种逆淘汰机制。最具活力的中小企业都被淘汰了，而在政府和各大财团的保护下，一些僵而不死的大企业都还健在。坚硬的泡沫影响房价的各种因素，短期是货币，长期是人口，中期则是政策干预。如果一定要说中国房地产市场有什么不同，那正是中期的政策干预。例如，地方政府对土地供应的调控能力、强力的资本管制、房地产税的缓征和灵活制定空间。在地方政府对土地供给的调控能力方面，香港特区是一个参照。至今，香港实际开发用地占到全部土地面积的三分之一不到。这种土地供应的限制，使得香港房价-收入比一直维持在高位，但是却导致了产业空心化、阶层固化、社会分化等长期的社会经济问题。大陆的地方政府，不但能够直接调控土地供应，而且还有资本管制、缓征房地产税等政策工具。资本管制条件下，大陆居民的投资范围将主要局限于境内，在存款利率较低、股票市场动荡的情况下，必然有大量流动性涌向房地产市场。在缓征房地产税、遗产税缺位的情况下，房产不但具有稀缺性，而且也具有更为突出的保值和收益功能。因此，内地的政策工具箱，比地球上其他任何一个经济体都要来得有效、多样，也比其他任何一个经济体都有能力、在较长的时间内成功维持这个“坚硬的泡沫”。“坚硬的泡沫“有可能得以维系，这并不意味着没有成本。资本项目管制、房地产税的缓征等因素，会强化地方政府对土地供应的调控效果，而长期高企的房价，将把人才和企业投资拒之于门外，削弱城市和国家的竞争力。调控效果的强化，将使得产业空心化、阶层固化、社会分化这种“香港化”的特点更为显著。艰难的选择前面已经提到，良性的泡沫实现难度最大。更多的可能，我们是要在脆弱的泡沫、坚硬的泡沫之间做出选择。脆弱的泡沫，可能带来短期的不稳定和动荡，但将使得各方面价格重估、回归新的合理均衡水平，重塑整个经济的长期竞争力。但是在迎来脆弱泡沫之前，我们一定要梳理好市场的竞争机制，让各个竞争主体在市场的残酷筛选中有一个平等的、正向的淘汰机制，尤其要避免危机下的逆淘汰机制。而坚硬的泡沫，可能在短、中期维系社会和经济的稳定，但是在中长期，将使城市和经济体进一步丧失竞争力。我们的政策，将在上述两个方面进行艰难抉择。但是我们都知道：即使是最坚硬的泡沫，也终归还是个泡沫。延伸阅读该搞清楚中国究竟有多少房子了来源：正和岛。原文有删减人人皆谈房地产，但估计很少有人清楚一个问题，那就是中国大地上到底有多少房子？此外，楼市空置率是多少？&具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。二线城市中，东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市，青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。该搞清楚中国究竟有多少房子了&10月前半月，热点城市在限购限贷政策的影响下，不仅成交量明显下降，房价涨幅也得到了遏制。但中国房地产发展到今天，规模已经足够庞大，靠零打碎敲的政策，是无法从根本上解决当下房价“暴涨”的难题的。&对此，独立经济学家马光远认为现在更迫切的任务是——搞清楚中国究竟有多少房子。他表示：&为什么在去库存的周期下，房价却迎来了大涨甚至疯涨的预期？为什么大量的新增贷款进入到房地产领域，除了今年货币政策超预期宽松，以及全球的资产荒之外，笔者认为，最根本的原因是大家一直认为中国仍然缺房子，特别是大城市的房子。从数据的透明度而言，中国的房地产市场就是一个真正的“柠檬市场”，无论是房子的基础数据，房价的统计指标，土地供应，城市规划，住房需求等等，都基本是一笔糊涂账。就拿房子的基础数据来说，从1998年房地产市场化以来，中国究竟有多少房子，每个城市住房的存量究竟有多少，迄今没有任何部门做过统计。笔者在研究中国房地产问题时，最头痛的就是根本没有多少可靠的数据能够应用。比如北京，北京现在究竟有多少房子，每年需要多少房子，未来10年北京新增人口究竟需要多少住房，住建部门没有任何权威的数据。记得有一年北京市公安局曾经有一个数据，大体是北京有380多万住户联系不到，当时被市场解读为北京空置380多万套房子，尽管有关部门对此进行否认，但究竟真正有多少房子，仍然成谜。&基于此，笔者多年来一直呼吁中国进行一次真正的住房普查，搞清楚中国究竟有多少房子，搞清楚每个城市究竟有多少房子。这个问题只要清楚透明了，房价怎么走，其实老百姓都会自己判断。这个问题如果一直是一笔糊涂账，成为一个秘密，房子的稀缺就会成为炒作的工作，房价的暴涨就会成为常态，房地产的健康发展就会成为一句空话。房子多少搞清楚了，也才能为未来的房产税提供基础数据，才能为房地产政策提供最基本的决策依据。&稳定房价说难很难，说简单也很简单，只要做到房子供需数据的完全透明，只要做到土地供应不搞饥饿营销，只要把住房保障和住房市场厘清边界，房价自会回归理性。在房子基础数据残缺不全的情况下，就会出现人为制造短缺的各种恐慌，从而导致房价非理性上涨。&中国楼市空置率统计之“难”事实上，不仅是“中国有多少房子”的问题，作为经常被用来评价楼市“健康程度”的一个重要指标，住房空置率一直备受关注。近些年来，中国楼市空置率高企的话题屡被提及其中数据的出处不一。从“数灯法”到大数据估算,引用者各有理由,但很难获得社会普遍认可,关键问题是数据缺乏权威性。&那么，统计究竟难在何处？&“国际上的住房空置率是以所有的房屋数量为分母，以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子，得出的数据。”中国房地产协会秘书长顾云昌此前接受《国际金融报》记者说，但具体到中国，要推算出准确的中国住房空置率有几个难点。&他解释，首先，统计口径不清楚。从1986年房屋普查到2014年，将近30年的时间里，住宅数量有了巨大的改变，包括扩大、拆迁等，房屋总量这一基数很难统计清楚，“和国外相比，中国的基础资料不全，人口变化和城镇发展又太快，统计数据很难跟上现实的步伐”。&其次，数据来源不清楚。“各种住房空置率统计的办法都难以尽善尽美。即使是挨家挨户的调查也不一定能拿到完全准确的数据。一方面，调查难以覆盖全国所有的城镇情况；另一方面，住户给出的信息也有‘水分’掺杂其中。”顾云昌说，再者，有的机构将待售商品房面积等同于住房空置面积，“但实际上，两者并不等同”。&2015年5月，《新华每日电讯》的一篇文章援引国家统计局相关人士的观点称：&“从短期和表面上看，主要是空置的状态和时间很难给出标准,要清楚计算出来难度较大。从深层来看，主要是我们还没有征信制度支撑,调查缺乏客观科学的依据。未来寄望于不动产登记制度的实施。”&中国楼市空置率究竟有多高？&空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。&中国地产市场中空置率具体是什么水平，目前没有太权威的数据。但有一些零散的研究统计结果，还是值得参考的，比如：&第一，中国家庭金融调查与研究中心在日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%。此外，中国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。&空置住房占用的银行贷款属于资本闲置，降低了金融市场的效率。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。空置住房的资产价值在有空置住房家庭总资产中的比重为34.4%，在城镇所有家庭总资产中的比重为11.8%，是社会资源的巨大浪费。&第二，国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民曾2015 年春会期间表示，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10 亿平方米。&第三，腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。&高空置率：一线城市上海最高，二线城市沈阳、青岛从空置率数据中，可以得到两点结论：一是中国的空置率比较高，整体接近或达到了严重积压的警戒线；二是二三线城市的空置率问题要更严重，一线城市相对好些。&从住宅看，中小城市空置率更高可能是因为过度建设。大城市的空置率可能跟过度投机有关。&从商铺看，一线空置率较低，三四线较高。大城市的商业要比中小城市发达很多，一线城市商铺的空置率非常低，普遍在10%以下。从赢商网大数据中心得到的数据显示，2015年中国二三线城市商铺市场平均空置率水平仍然非常高，但一线城市的商铺空置率很低。具体到城市而言，一线城市中上海的空置率最高，在10%以上，2015年更是比2014年上涨了1.7个百分点。而北京的空置率较低，仅有5%，且2015年稍有下降。二线城市中，东北地区城市空置率明显要高于其他地区。沈阳的空置率超过18%，远远超过其他二线城市，青岛的空置率也处于较高位置。东北地区空置率较高反映了东北经济近年来整体滑坡和人口外流的情况。
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做房地产置业顾问有前途吗
采纳答案
有没有前途要看人。你觉得对你有帮助你就会说又前途。你要是对你没帮助。那肯定是没有前途的
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何为置业，无疑是操置家业，先成家后立业，成家，购房，是现在社会的主流，也是上亿人家庭的共同想法，一套房子小则几十万，大致几千万，您想一下，这样多的一大笔钱，交给您去帮忙打理，可见对您的肯定及信任，所以这个职位对人的要求很高，也是提升自我价值的一个职业，很有发展潜力，很有前途，
这就要看你怎么做了，三百六十行行行出状元
怎么没有前途呢，干什么都是靠自己的，这个算是销售的看业绩
这个要看你自己的心态和你自己的能力的，有前途的人，到哪一行都是有前途的，
有没有前途要看人。你觉得对你有帮助你就会说又前途。你要是对你没帮助。那肯定是没有前途的
作为卖房的话需要交个税和付上家的中介费，但是无锡这边一般情况下卖房的只要求拿净到手的钱，不付任何费用！
你说的应该是差额契税吧
每个房子的名额都可以重复使用的，6年为节点，循环使用；
提供两年社保 或者两年的税单是可以购买的
要看复式是公寓还是住宅，住宅可以，复式不行
相对来说，是比较不错的，毕竟是品牌。
待解决问题
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