左晖：房地产行业的存量资产已超200万亿
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23:40来源：金融界
链家集团董事长左晖
金融界网站讯 4月22日－4月23日，由中国企业家俱乐部主办的2017年绿公司年会在河南郑州举行，本届年会主题为“分化与进化：寻找经济新动能”，金融界网站直播此次论坛。
链家集团董事长左晖在全体大会发表主题演讲，以下是部分文字实录。
左 晖：2016年中国不动产交易到了一个非常顶峰的状态，一手房的交易超过了10万亿，二手房交易达到了6.5万亿。刚才说到金融，我们在过去一年时间里，个人住宅贷款余额增加了5万亿，过去两年我们增长了8万亿，18万亿有8万亿是在这两年增长起来的，好像供需到了一个非常顶峰的状况。
然后我们迎来新一轮房地产调控，每次调控的时候我总感觉业内人都有一些微辞，唯独这次好像都很支持史上最严厉的调控。中国的房地产市场经过30年的发展，也到了一个关键节点，从业人士都认为这个市场不能再这样下去了，这个国家不能再这么疯狂地挖掘房地产产业带来的价值。当然我们今天也也看到，这就是我们今天一个很大的背景，中央也提出如何建立房地产发展长效机制。
这个长效机制是怎么建立呢？可能有很多角度，从土地、税和金融机制等等，因为我们是做存量出身的，我从存量的角度说一下这个问题。到今天存量资产超过了200万亿， 存量物业流通率到现在仍然是一个很低的数字，包括我们刚才说的金融风险，按揭率余额是18万亿，相比72万亿GDP的比例，大概只有20％多，相比于美国和日本的50、60％的比例，这个安全边界还是非常大。今天我们有这么大的存量，如何能通过各种各样的机制，包括税的机制，大家一直呼吁资产税，我们这个流转税是非常高的，但是持有税是没有的，我们也呼唤房地产税制的改革，让大家不要去炒房子，而是回归居住的属性。
未来如何建立中央提出来的购租并举的机制，对于中国未来房地产的发展非常重要的。
未来十年时间里面，整个租金规模会从1万亿左右涨到3万亿左右。未来在中国会有更多的机构化租赁住宅。同时，整个中国的租赁人口比例从现在的10％提高到30％多，2020年会有超过2个亿的租赁人口，2030年会有超过3亿的租赁人口。
所以通过这几个方面，第一个是存量房，怎么样挖掘存量房，把存量房的流通进一步加快。第二个是怎么样建立购租并举的市场，我们有一个理念是租房成为一种生活方式。第三个是在这个基础上，有一些基础设施的建设，这个需要大家共同来努力。
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 |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  |  | 一份价值200万亿美元的楼市真相！
来源：暴财经
作者：暴哥
　　近期，关于楼市的话题可能大家已经有些麻木了。不过其实还是有一些问题值得我们长期思考，比如说作为最大的发展中国家和人口第一大国，在我们的印象里，常常主观地认为现阶段中国楼市在全球独占鳌头，那么究竟是不是这样？中国的房地产市场在全球究竟是一个什么位置？中国楼市又是不是那么特殊，完全独立于全球楼市的发展格局呢？
　　今天，暴哥打算和大家一起简单的探讨一下上述问题。（这些问题如果深究起来，其内容绝对可以编撰成书，但暴哥没有这等能力和精力，在公众号中只得通过一些简单的分析对比，给大家抛砖引玉一番）
　　全球楼市大PK
　　根据全球领先的房地产服务商Savills，近期发布的全球楼市简报，2016年全球楼市的规模已经超过200万亿！其中占比最大的是居民住宅，占到全部份额的84%，达168万亿。
　　在全球楼市中，价值最高的十个国家依次是：中国（42.7万亿美元）、美国（42.1万亿美元）、日本（12.3万亿美元）、英国（10.8万亿美元）、印度（8.7万亿美元）、德国（7.6万亿美元）、法国（6万亿美元）、巴西（4万亿美元）、意大利（3.8万亿美元）、俄罗斯（3.6万亿美元）。
　　从Savills提供的数据来看，中国楼市的整体价值和美国旗鼓相当，都在42万亿美元左右，中国居民住宅价值更高约为39.4万亿美元，而美国的价值更大，约为8万亿美元。所以从这个意义上来说，中国的楼市还远没有到买下美国的地步。
　　以上述楼市价值规模为基础，结合各国官方提供的数据，我们会得出一系列很有意思的结果。
　　真相惊人！
　　各国房地产价值、GDP、人均可支配收入等基础数据
　　房产价值/GDP、房产价值/人均可支配收入（都以换算为同样的数量级，在此忽略单位，以绝对数字作对比）
　　一、从房产价值和GDP之间比值来衡量，GDP排名前十名的国家合理水平是2.5左右。除了中国、印度和英国都符合这个水准，而中国和印度比值是3.8，英国最高是4.1。
　　这个结果很有意思，划分出来两个档次：中国、印度、英国一档；其他国家一档；
　　二、从人均可支配收入和房地产的匹配度来看，也可以分出两个档次，可以看到一般国家的比值都在1以下，德国、意大利、法国还不到0.2，美国高一些0.75；另外一个档次，又出现了两个国家，中国和印度，这次连数值都一样，都是5.1！
　　根据各国的广义货币数据（美国M3官方不提供，无法得到数据）
　　三、从货币的层面来说，结果也十分有意思。对于中国楼市大家可能比较熟悉，不少人认为是货币超发引起的楼市上涨。（这里不说不对货币和楼价谁是因谁谁是果做分析），只拿相关性来说事。
　　从货币供应的绝对数量上来说，中国、美国、日本排名前三。
　　但货币供应量的绝对数量高和房产价值的相关性的关系可能没有绝对数量那么突出。比如，相关性最强的而是日本，两者的比值最接近1，其次才是中国1.73，然后是巴西2.13；
　　此前和中国指标几乎都一样的印度在这个数据上出现了分析，房地产价值和广义货币供应量的比值关系居然达到了4.35，也就是说，印度国内货币供应规模远远不能解释其房价上涨的幅度。
　　和印度类似的有美国、英国、俄罗斯。
　　总结：
　　通过上面的分析，暴哥以为我们可以得出一些结论：
　　第一，中国和印度两个人口和发展中大国，在前面两个指标竟然获得了几乎一样的结果，说这是巧合似乎有点说不过去，应该认为这体现了人口超级大国和发展中大国在发展过程中的一个共性。
　　另一个角度，发达国家的房地产市场现阶段同样具备相似的共性，而英国和美国这两个金融市场最发达的地区有体现出其不同的地方，比如英国房地产价值和GDP比值和中国、印度相似。（大家知道印度、香港在历史上和英国的渊源，而中国的房地产市场又有借鉴香港的地方。因此这里面有或许有房地产市场的道路选择共性）
　　第二，货币供应量和房地产价值整体而言，从全球角度来说相关性不强，不像前两个数据那么有规律性。不过，英美相似，中国、日本相似，这可能体现出东方和西方在货币政策方面的一种差别，也表现出对于楼市的发展，货币供应量不同的贡献度。
　　当然，或许还要考虑外来资本对于英美发达国家的贡献，比如来自中国的资金到英美买楼等等，这可能也是这些地区货币规模对房产价值贡献度相对低的一种解释。
　　不过就整体而言，大家可以看到，我们的楼市并没有那么鹤立鸡群，超出全球楼市格局。
　　另一个角度！
　　此外，Savills还给我们提供一个角度来解读全球楼市，这就是。
　　全球楼市价值前十名的换手率
　　关于换手率，我们常在股市中看到。解释呢，可以有很多，比如换手率低说明，交投清淡，人气不足。但对于处于涨停板的股票来说，换手率低则意味着一种惜售现象；对于换手率高来说，一方面说明人气旺盛，一方面又说明多空之间分歧严重。因此大家看到有的股票阶段性见顶，会伴随着短期超高换手率，此后就开始下跌；而有的股票则在连续超高换手率簇拥下快速大幅上涨。当然最终没有了这种持续性，下跌也就不远了。
　　那么对楼市而言是不是可以套用股市的逻辑呢？暴哥以为一定程度上可以。股市和楼市都是由追逐利益的人组成的，都可以看做是一个交易市场，因此本质上没有区别，但是，从Savills的数据也能看出来，即便换手率最高的美国，其换手率也不过6%，这种流动性差也反映出固定资产的固有特性，以及住宅作为一种人类基本需求的现实反映。
　　俗话说矮子里面拔将军，既然大家换手率都不高，那么在一个衡量水准内，所显示出的差异仍然具备说服力。
　　从结果来说，大家可以看到，整体而言，发达国家楼市换手率相较于发展中国（金砖四国）高出不少。
　　发达国家和发展中国家之间换手率的差异，暴哥以为可能有几个解释：
　　第一，金融市场发达程度的差异造成楼市交易本身的困难；
　　第二，城市化程度差异，造成发展中国家楼市出现惜售现象，大家仍然以居住为主（这也从某种程度上反映了发达国家目前存量房交易为主，换手率高，而发展中国家总会有大量入市，冲淡了换手率）
　　第三，从投资角度来说，发展中国家的居民可能更多的把住房当做保值的工具，因此持有期也长一些。
　　第四，从对待房子的心态来看，或许发达国家更为成熟，人们是随住随买，随行随卖，不会有过于依恋或者说过于看重房子未来资产属性的价值，实用性更强一些。
　　刚才说了整体，其实如果从结构层面来说，又有几个值得关注的地方：
　　同样是发达国家，英美的换手率确实比较高，结合英美楼市的涨幅来看，这种情况符合股市高换手和价格快增长的状况；而德国，也表现出高换手率也是有点让人意外的，因为大家都知道德国的楼市素来以稳健著称，中国目前也在把楼市的发展思路从英国的一元模式变为德国的二元体系。那么怎么解释，德国的高换手率呢？最有可能的是价值发现的结果，长期处于价值低洼的德国楼市，在全球资本的推动下产生的高换手。
　　日本和意大利在发达国家中的低换手率可能意味着两国国内民众和国外民众对于楼市整体的一种相对悲观情绪，这也符合两国的发展状况。
　　再有，同样是发展中国家，中国和印度的换手率有显得很突出，尤其中国已经出现超过日本和意大利的趋势，这也许说明发展状况和楼市开始进入到一个更为成熟的阶段。
　　而印度，显然其楼市换手率和城市化进程不太相匹配，结合之前的数据，或许印度楼市的泡沫化现象已经十分严重了，结合印度总理莫迪推出的印度版居者有其屋政策，以及印度银行目前表现出的超高不良贷款率，除非印度能够保持经济高增长，否则印度楼市可能会成为印度经济急转直下的导火索！
　　节后第一天，祝大家工作顺利！
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白话解析中国200万亿债务 还债的锅居民真的扛不起！
18-06-07 15:38:15
　　原创： 郭建 水翼
　　新浪金融研究院
　　栏目名称：《前瞻》
　　在上一篇《当月额度已满 违约请排队》中，我们分析了2018要稳杠杆，央妈底线到底在那里，那就是在不发生恐慌性债灾的前提下，让无效率的垃圾债有序退出。那么，究竟在2018年我们面临了多大的资金压力？那些部门面临的债务压力最大？地方基建会有如何的演变？最终谁最有可能为市场中的存量巨额债务买单？在宽松的货币环境下去杠杆到底是不是一句梦话，请看今日的解读文章。
　　中国人人均负债13.34万元&债务总额接近200万亿。
　　由于统计口径不同，以及影子信贷的问题，恐怕很少有人能够说清楚，我们选取了一种相对温和的评估方法，看到的数字是目前中国的总体债务水平已经超过了200万亿。
　　这其中居民部门负债40.52万亿元、中国政府债务总规模44.63万亿元，中国公司信用债券总规模为18.3252亿元。这个数字加上81.02万亿元的间接融资规模，得到99.35万亿元的企业债务总额。
　　由此可以得出，我国截至2017年底的债务总额应为44.63（政府债务）+40.52（居民债务）+99.35（企业债务）=184.5万亿元。
　　另外根据国家外汇管理局公布的2017年9月末中国全口径外债数据，我国全口径外债余额为11.2万亿元人民币（等值16800亿美元）。
　　按照中国万亿元的GDP和13.83亿人口计算，人均负债率为223.06%。不含外债，人均负债为13.34万元；包含外债，人均负债为14.14万元。
图片来源：网络
　　其实债务问题不能简单看借了多少钱，也要看有多少资产。比如假设一个人从银行贷款了800万买房子，现在房子价值1000万。那么实际上这个人的财务状况仍然是相对健康的。
　　从一个整体的角度来看，我们更关心的是现金的流量，也就是这套名义上1000万的房子，究竟能够收回多少的租金啊，能不能还得起房贷的利息呢？
　　从这个角度来看，理解中国的债务问题将更加的理性。从债务分类上来看，政府债可能是相对风险并不太严重。
　　相对于我国每年超过80万亿的GDP规模并不算十分严重。
图片来源：新浪债券
　　截至2017年12月末，全国地方政府债务余额164706亿元。
　　在我国，如民生工程、教育、支农等费用都要地方政府支出，在财政分税制改革后，大部分归于中央财政，地方政府收入非常有限。事实上，地方政府用30%财政预算承担70%的地方事务。中央也知道这个状况，因此08年之后同意地方政府自己打“白条”借钱度日。这些地方债，就是这样的白条。
　　另一方面，08年金融危机后，中央政府推出了4万亿的刺激方案，鼓励地方政府上报投资项目，尤其是“铁公基”（即铁路、公路、基础设施项目）。中央出资一部分，地方政府自行负债一部分，这也是大量的地方债、城投债的缘由。
　　就好比1个小伙子，每个月收入100块钱，但是70块上交给家里了，自己只留下30块钱。平时吃饭需要50块钱，换手机买电脑每个月需要20块。这中间的差额40块钱，怎么办呢？就只好打白条借钱了。
　　而随着2017年的去杠杆以来，地方政府多重融资渠道被堵死融资能力急剧下滑。不能变相的“打白条”了，一些地方政府连饭都吃不上了。2017年地方政府债发行4.36万亿元，而2018年地方新增债券预计发行2.18万亿元。
　　最近的一个例子就是，六安市金安区、裕安区多名教师为了讨薪让这个城市一夜之间举国皆知。就是因为，借来用于“吃饭的”钱，没有了。数据显示，六安市2017年地方收入112亿元，支出却达到了370亿元。预算收入远不及支出的1/3，长年靠上级税收返还、转移支付和发债度日。
　　六安市仅仅只是冰山的一角。
　　5月份，人大委副主任委员贺铿在北京参加的一场论坛，在谈及地方政府债务时称，贺铿称中国的地方债大概是40万亿，但地方政府就没有一个想还债的，甚至许多地方连息都还不起。这话并非空穴来风，也不是地方政府不想还钱，这借来的钱都吃了用了，怎么还啊？事实上，新增的地方债规模扣除了支付利息后，能用的份额屈指可数。
　　如果融资利息增加&地方债务成本将剧增 现金流将严重缺失&
　　根据财政部《2017年中央和地方预算执行情况与2018年中央和地方预算草案的报告》显示，2018年地方一般公共预算收入168564亿元，增长7%；地方一般公共预算支出176864亿元，增长7.3%。地方一般公共预算支出高出收入0.3%，地方财政赤字达8300亿元。
图片来源：新浪债券
　　名义上地方债的利息大约是4%多一点儿，但实际上考虑到承销利润和各种隐性成本，地方债的实际融资成本基本会达到6%，越是财政困难的政府，成本越高。
　　16万亿存量地方债每年将产生9000亿元左右的利息，算起来实际上光维持地方政府正常运转，以及支付债务利息就将超过1.8万亿，基本上占用了全部的地方债额度。相当于上文例子中的小伙子靠打白条勉强能吃饱饭了，至于换手机和电脑的钱，那是没有了。
　　并且随着外部环境的变化，如果我国被迫跟随美国加息，地方债务成本将急剧增加，财政赤字叠加债务利息上升，将导致地方政府现金流严重缺失。（加息导致地方借债利息上升，进而导致偿债成本）
　　部分地区违规举债现象不容忽视 关注地方隐形债务
　　以上讨论的都是显性的地方债务，而隐形的地方政府债务更为突出。为了确保地方GDP增长不太难看，地方政府和财政部门直接充当举债担保、利用产业基金“名股实债”、将政府购买服务扩大到工程建设领域、对PPP 项目约定本金回购和最低回报从而变相举债、有融资平台公司通过利用政府道路管网等公益性资产开展融资租赁、发行中期票据等方式，从银行、信托投资公司和融资租赁公司等机构举债，甚至新设融资平台公司等，是近几年地方政府隐性债务的主要来源。
　　债务紧缩周期的痛苦是全面的，上文例子中的小伙子，一旦无法依靠“白条”度日，需要紧缩支出的时候，他们家周边的早餐店，小饭馆都将会感受到不景气的影响。最典型的例子就是，之前赊的账，可能还不上了。
　　根据(10.150,&0.00,&0.00%)的研究报告显示，城投企业的风险暴露与产业债的风险暴露具有高度的关联性。城投企业融资受限会显著影响产业债的信用利差。
　　国信证券认为背后隐藏的传导链条是通过应收款项目来实现的。城投企业与非城投企业在现金流上的关联更多是通过应收款项目来进行，城投企业融资受限后，城投企业有动力也有能力通过应收款项目来变相融资，在这种情况下，非城投企业的现金流被融资受限的城投企业所挤占，从而导致非城投企业的信用风险上升，信用利差走阔。
　　实际上用于投资的地方债也是如此，当一个借债消费的花花公子减少支出的时候，通过透支消费支撑起来的繁荣也将随之破灭。
图片来源：新浪债券
　　企业债：想融资的能不能借到钱 没有效率的会不会占用宝贵的资金？
　　我们看到供给侧结构性改革有效的促进了市场价格的回升和企业利润增加。2017全年规模以上工业企业实现利润比2016年增长21%，全年规模以上服务业企业实现营业利润比上年增长24.5%，现金流的增加致使上述企业的杠杆率显著下降。
　　但在今年国内现金流紧缺的大环境下，实体企业融资成本持续飙升，甚至银行间拆息都曾升至10%以上。叠加美联储加息等因素，公司债市场形势依然不容乐观。截止到2018年4月，企业债券存量高达19.18万亿。
　　债券市场分析中，我们反复强调现金流的概念。不是说资金面紧张就能完成去杠杆了，也不是说不贷款就能去杠杆了。去杠杆更重要的还是要看是否能够产生出足够的利润，能产生出足够多的现金流。
　　企业债尤其如此。
　　信用风险暴露的进度有所加快 信用债违约将继续上升
　　数据显示，截至日，累计有11家发行人的21只债券发生违约，违约主体数量和违约债券只数超过了去年年同期。
　　企业债务增量巨大，无论是国企还是民企，现金流充裕可谓凤毛麟角。因为在货币宽松的时代，中国企业往往通过不断地举债来保持高速扩张，但在目前影子银行全面监管、社会融资大幅回落的背景下，这些举债过度的企业必然会面临困境。
　　那么问题来了，在资金面偏紧的今天，如何让宝贵的资金流向有效益的企业，而不是所谓的“安全”的国有企业呢？
　　国有企业的刚兑到底能不能“普遍性”打破？
　　那么，问题来了！没有利润的国有企业刚兑到底能不能打破？目前仍有大量的落后产能都集中在国有企业，大量大型国企效益低下，利润为负，完全靠举债度日，或者靠地方政府财政支持。但是在目前现金流紧缺的背景下，地方政府已是自身难保，还不能继续拿出钱来为这些企业“续命”，已经是一个几乎有明确答案的问题了。
　　如果国企不能破产清算，还是民营企业能破产，国有企业不会破产，国企债券也事实性“刚兑”，那信用风险的问题还是没有根本解决。
　　在一个紧缩周期中，投资者根本没必要去判别各类债券风险，直接闭着眼睛买国企债就好了。因为购买民企债券明显有违约风险，还没人兜底，利息也不怎么高，也不能放杠杆，为什么要买？
　　这也就是我们第一篇文章中列出的问题，高等级债抢着买，而民企信用债无人问。
　　让企业产生利润 才是去杠杆！
　　现在金融机构放款，都是谁放的钱，谁承担责任。只要有一笔违约，那么银行都会着急收回贷款。债券也一样，国家希望信用债有序违约，但违约就是违约，出清往往就是需要泥沙俱下。
　　如果本质的问题不解决，不疼不痒的死几个民营企业就不了了之；国有企业，无论效率如何，能不能还钱都这么走下去。那么笔者看来，除了最后通过债务货币化，即再回到了大规模印钱还债的老路上，似已别无他法。
　　解决债务危机的本质，并不是说不给企业放钱，解决燃眉之急就好了，紧缩银根不是去杠杆。让企业产生利润，才是去杠杆。
　　那些没有利润的企业，尤其是国企，真的不能再占用宝贵的资金了。所以，一定要让能产生现金流的部门，继续良好的运转。不能产生现金流的国企，我们得有壮士“割臂断腕”的决心，该整改的整改，该破产的破产。要么就让私营部门合并，让私营部门想办法去盈利，产生效益，产生现金流去还债。
　　总之，我们需要的是效益，是能产生利润的企业，而不是一味索取的“寄生虫”！
　　中国居民杠杆率迅速飙升 居民部门还能不能继续加杠杆？
　　相对于债台高筑的企业部门，中国的居民部门负债一直相对健康。朴素的(74.680,&-0.40,&-0.53%)们，大多勤勤恳恳的工作，踏踏实实的攒钱，中国的居民储蓄率也一直较高。
　　但随着15年开始的房地产价格飙涨，居民部门的负债率也已经不轻了，还能承担起为国家接盘的任务吗？
　　数据显示，自2011年以来，中国居民部门债务规模呈现快速扩张趋势。从贷款占金融机构全部贷款余额的比重来看，居民部门贷款占比逐年上升，2017年末已达到33.3%。经初步计算，中国居民部门债务规模约为46.65万亿，约占全年GDP的55%。
　　虽然居民杠杆率（在GDP口径下）美国：中国是77：50，美国居民的负债率暂时高于中国。但是由于国内收入分配原因，中国居民可支配收入占比偏低，导致在可支配收入口径下的居民杠杆率上反超美国，目前美国：中国大约为104：115。
　　还是本文反复期强调的现金流的概念，老百姓买了房子，也需要有现金来还贷款不是？总不能所有的人都高贷出几百万，用于偿还利息吧？
　　对于需要还债的老百姓而言，后者口径对衡量居民负债指标有着更加现实的意义。
图片来源：网络
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　　此外，我国居民杠杆率水平几乎是新兴经济体中最高的。甚至比德国、奥地利、意大利还要高，几乎接近日本、法国的水平。
　　虽然在短期内居民“加杠杆”可以刺激消费进而起到拉动经济增长的作用。但我们必须认识到，居民债务的快速增长会显著提高债务负担，并对消费水平在中长期内的提升形成抑制，进而影响到对经济增长的贡献度。一个显而易见的例子就是，凡是近几年贷款买了房的同志，都能感受到高昂的放贷，对个人消费乃至结婚生子所带来的资金上的压力。尤其是在生二胎等问题上，还房贷的压力确实是每个人必须要考虑的一个问题。
　　跨国数据表明，当居民债务与GDP比重超过60%时，居民债务扩张对经济增长抑制作用将会显现。目前我国已经接近这一水平，而部分地区甚至已经超过这个水平。而且，中国居民杠杆率（可支配收入口径）已经反超美国，这更应该引起我们的高度警觉！
　　总览全文，我们在2018年中国的债务观察中已经清晰地梳理了当前的债务结构。事实上在2017年，悲观的分析人士就认为，中国的债务问题难以持续。
　　在2017年，是出人意料的强劲的外贸数据，拯救了岌岌可危的债券市场。商务部外贸司负责人指出，2017年我国对外贸易增长超出预期，增速创6年来新高。增速好于世界主要经济体。
　　同时，对国民经济社会发展贡献增强。月，我国进口环节税收1.73万亿元，增长25.8%，增加了财政收入。进出口较快增长也为改善国际收支、增加外汇储备、保持人民币汇率稳定作出积极贡献。
　　正因如此，良好的国际贸易状况给中国调整债务结构争取到了时间，争取到了宝贵的现金流。
　　但是，在2018年一个显而易见的贸易问题摆在了中国面签。一个巨大的外部风险仍处于不确定的状态。这个外部风险，将会给中国的债务问题带来怎么样的影响呢？
　　敬请关注新浪财经《前瞻》栏目将推出的债务问题观察的第三篇，外部风险。
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