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有个问题咨询下各位老师。我家里新买的商品房，因开发商设计问题，我在楼上那一层没有放空调外机的地方预计诉讼费用多少？
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地区：云南 |解答问题：40803条
你好，协商不成，可以向法院起诉解决，可以咨询法官了解。
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从开发商开发的住宅楼中买的住房（毛墙毛顶毛地）刚1年，已装修入住。现一楼住户的卫生间顶部（装修时做集成吊顶）有滴水现象，原因有关各方意见不统一，一楼住户一直找楼上二楼住户要求其负责解决，但二楼住户认为应主要找开发商解决，物业公司也解决不了。请教律师：如果现在一楼到法院起诉，应以谁作为被告？这种情况，一楼只选择二楼作为被告起诉，会被法院受理或者会被法院驳回起诉吗？注：二楼住房卫生间开发商做过防水处理，住户装修时加做一遍防水。
应以二楼住户及开发商均为被告，在中可以由法院委托鉴定漏水的原因，根据原因法院可判决谁来承担责任。
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1298今日解答综合体开发前期10大问题
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综合体开发前期10大问题
大型房地产建设项目，尤其是在大型综合性的房地产开发项目上，“项目开发前期战略规划”是贯穿项目整个生命周期的生命线，决定了项目的终极命运。开发商没有做好缜密的项目开发前期的战略规划，他是没有办法向建筑师讲清楚他心中的项目是什么样的。他们往往被建筑师牵着鼻子走，跟着政府部门的要求或有关领导的感觉走。在许多项目上，教训十分深刻。那么，碰到大型复杂的项目，开发商们如何做好“项目开发前期战略规划”后，在方案设计前向建筑师讲清楚他们自己心中的项目是怎么样的呢？&做好大型综合项目开发的战略规划之前，我们需要研究十大问题。开发商只有把这十个问题研究透了，开发商才能够制定出适合于该项目开发的战略规划，才能够向建筑师讲清楚自己心目中的项目到底是什么样子，建筑师也才能够按照开发商的心意设计出开发商想要的建设项目方案。我从十大问题入手，诠释如何准确演绎出开发商心中想要的项目。&一、研究地块的条件和政府规标的要求&对地块的研究目的是为了发现地块所处位置具有哪些优势或有利条件，便于进一步发掘其潜在的价值。对地块研究的重点应放在地块四周的道路和交通通勤能力，便于研究确定地块今后所建物业与经营项目的辐射距离和商圈范围大小。研究地块四边人流通过的多寡和邻近项目的业态，便于确定地块四边商业价值大小，以及与邻近商业业态人流互动，从而便于创造商机。研究政府对该地块的规划要求，便于利用政府硬性指标中许可条件，策划最适合本地块的物业组合。&二、研究地块所在地的市场&研究市场有六个重点：&1.城市综合情况的调研分析，重点了解城市对各类物业产品的刚性需求。&2.城市地产市场的现状和发展趋势，重点在于各类物业产品的租售的价格水平、各类物业产品供给状况和在建规划状况预测、未来数年内市场供求关系的变化。&3.城市消费市场现状和发展趋势，旨在发现商业开发的空间。&4.城市商业经营者调研，了解各类经营者是否愿意来本项目所在区域经营，所需的物业经营条件，各自愿意出的租金水平如何。&5.城市投资者情况调研，重点了解城市各类消费人群愿意投资什么样的物业产品。&6.地块所在商圈范围调研，旨在填补空商业白点，通过对商圈内现有各类物业可供状况和趋势分析，发现本商圈内的需求的空白点，便于研发适销对路的物业产品;增加商业新亮点，通过对商圈内现有可供各类物业进行分析，确定本项目物业组合有别于其他开发商的组合特色，命名一个主题，创造新的项目亮点。&三、研究地块所在的城市规划导向&研究本区域规划开发规模，了解本项目所在开发区域人口导入的规模和进程;研究本区域规划开发的项目组成，了解本项目所在开发区域的入住、就业、流动人口总体组成和本项目的现在的和潜在的竞争项目情况;研究本区域规划开发的各类项目的档次，了解本项目所在开发区域未来的消费结构和消费层次;研究本区域规划开发的各类配套设施，了解本项目所在地的交通设施建设情况，评估本项目未来经营项目的辐射能力，了解本区域教育、文化、卫生、企事业单位规划落户数量和规模，便于评估未来商机。&四、研究地块所在地的商业竞争情况&通过研究本商圈范围内（半径三公里）已经建成交付物业的产品构成、总量、档次、特点，正在开发项目的物业产品的构成、总量、档次、特点，已经规划但没有开工的项目物业产品的构成、总量、档次、特点，以便在研发本项目物业产品构成时注意自己的产品同竞争对手错位。如果本项目有很大一部分物业产品的组成部分是用于零售商业的，那么需要对本商圈内所有的零售商业各种业态进行调研，调研内容涵盖消费群体、商家群体、商业房地产开发商群体，研究确定本项目拟建商业物业选择那些经营商家入驻可以同本商圈内的商家进行错位经营，便于给拟建商业物业进行商业定位并且在商业物业设计时考虑拟选商家的入驻物业条件需求。&五、研究开发商自己&研究我们开发商自己首先要客观认识开发商自身的项目开发资金供给保障能力。不同的物业产品组合对开发商资金供给能力要求不同，纯住宅类开发项目对资金供给保障能力要求最低，大一点的项目可以实现滚动开发，边开发边卖房回笼资金。大型城市综合体项目在产品研发时一定要考虑开发商的资金供给保障能力，资金实力雄厚的开发商可以将产品组合中持有经营类物业比例设置大一点，反之，便于销售快速回笼资金的物业产品比例大一点。纯持有的大型经营类物业产品开发对开发商资金供给保障能力要求最高。开发商策划设计的项目物业产品组合必须同自己的资金供给保障能力相匹配。&六、研究拟开发项目各类物业产品的赢利模式&住宅产品一般通过销售实现开发投资回报，售房款扣除开发成本、资金成本和税金剩下的就是开发商的利润了。SOHO、LOFT、服务公寓、经济型酒店、写字楼产品可以通过销售实现开发投资回报，售房款扣除开发成本、资金成本和税金剩下的就是开发商的利润了。写字楼产品也可以持有出租，如果预测在15年之内收取的租金总额在缴了税收以后能够收回全部投资和资金成本，从长远来看，持有出租获利就相当可观;临街商铺、开放式商业街、住宅类产品的底商商铺产品一般通过销售实现开发投资回报，售房款扣除开发成本、资金成本和税金剩下的就是开发商的利润了。这类产品只要是设计在临马路位置，一楼二楼联动售出，单价要比同项目的住宅产品和办公用房产品高出两倍到四倍不等，规划得好，售价还可以更高，是开发商的利润点之一。大型星级酒店物业产品和大型零售商业物业产品，除非开发商找到酒店经营商和零售经营商买家定向设计建造完工后整体交付，一般是按照经营者要求设计建造，完工以后出租给商家经营收取租金，实现远期回报，也有开发商自己组建经营团队，自己经营。这类产品的最终价值取决于经营结果。&七、研究拟开发各类物业产品的配套需求&房地产建设项目策划以城市综合体项目最为复杂，从项目开发规模来说，少则10多万平方米，多则50到60万平方米不等。从项目物业产品组成来说，一般包括了住宅、公寓、公建配套、大型零售商业用房、酒店宾馆用房、办公用房、临街商铺、住宅底商商铺等等。从产品开发后处置来说，有单体建筑整体出售的、有一个建筑内部分出售部分持有部分的、有产权出售返租经营的、有整体产权持有出租经营的、有产权持有自行经营的等等。&在一个项目内容纳各种不同的物业产品，各种不同的物业产品由于使用功能不同，需要不同的物业条件和使用（运行）的配套条件，所有上述各种物业产品根据他们的用途、功能、赢利模式需要周全考虑。如考虑不周，物业建成以后会产生永久性的难题。&例如公寓住宅类产品需要考虑小区管理方便、安全私密、居民出行便利、绿化景观营造、机动车和非机动车停车需求、会所设施等配套需求。&酒店宾馆类产品需要考虑独享院子、大堂设施、酒店宾馆客人的服务设施，如中西餐饮、美容、洗浴、游泳、健身、停车设施等等。&大型商业类物业产品如大型综合超市、百货店、购物中心等零售类商业物业产品在项目策划时就要对各种商业业态的物业使用条件研究透彻，要解决落实好这些商业业态中每一个商家需要的物业条件和运行配套条件，要规划好“人往哪里走、水往那里流、风往那里排、电往哪里送、货往那里卸、车往那里停”，特别要考虑好综合类商业设施不同商业业态的“人流共享”、不同商家的特殊技术要求，如餐饮类商家的排油烟和污水处理需求、有的商家局部楼层需要特殊的空间要求比如3D电影院、不同的商家营业时间不同要考虑另外的垂直交通设施等。&大型零售商业类物业产品如大型综合超市、百货店、购物中心等零售类商业物业产品在项目策划时就要对各种商业业态的物业使用条件研究透彻，还要考虑好它们分别对楼层面积需求、出入口位置、商家位置需求、楼层结构的不同的荷载需求、商业空间和动线需求、大型商业的布局原则、对供电、供水、排水、供气、空调、消防、共享的和专用的垂直交通设施、各个商家的管理特点等等逐一进行研究，在规划设计中逐一落实。&了解了各类物业产品使用条件需求以后，多种物业产品聚合的大型城市综合体项目特别是项目容积率高的项目策划中还要重点解决好“塔楼剪力墙、电梯消防楼梯下落和商业裙房商业空间需求矛盾”、“商业设备运行和送货卡车行驶、停车、发动和货物装卸发出的噪音和公寓住宅居民、酒店宾馆住客及商务办公人员需要安静之间的矛盾”、“居民人流、车流和商场、办公商务的人流车流分流的矛盾”等等，这些矛盾必须在物业策划和规划设计阶段逐一梳理出来，逐一解决好。这些矛盾不解决好将会极大降低整个项目物业的市场价值，严重的会导致部分物业价值极大降低、无法实现使用目的等问题。&八、研究开发一个符合开发商心目中项目的项目方案设计任务书，清楚告诉方案设计建筑师，开发商要一个什么样的建设项目方案&大约80%开发商拿到地块以后既不做上述七项研究工作，也不自己开发编制方案设计任务书，一般来说都是拿了地块图找数家设计院开发项目设计方案，有的开发商请了十几家设计院，开发的项目方案文本数十个，结果自己也无法评判这些方案的优劣，找不出也不知道哪一个方案符合他自己的需求，这是常见现象。要把上述研究结果反映到设计方案上必须要开发编制好方案设计任务书交付给设计院，让设计院仔细研究任务书内容，才能开发出合适物业产品组合的、符合上述研究结果的、有深度的建设项目设计方案来。下面谈一下项目方案设计任务书的内容和要求，方案设计任务书也叫项目物业产品研发方案;一般由五个部分组成：&1.项目名称、地址和用地要求，配地块图；&2.物业产品定位组合设计要求，配物业产品组合研发图；&3.物业设计技术要求；4.初步物业使用功能和各类经营业态布置设想；5.方案文本组合要求。&研发好项目建筑方案设计任务书有以下要求：&1.符合产品定位要求，项目物业产品定位组合要求，必须将研发的所有物业产品每一个单体工程的位置、面积、相邻关系全部交待清楚；&2.符合物业的配套要求，物业设计技术要求需要将每一个单体物业产品的技术要求提出来，将每一个单体物业的每一个楼层的使用目的提出来，将所有单体物业的组合相互影响的情况和矛盾提出来，将所有物业的配套需求提出来，这样便于设计时考虑相应的出路和措施；&3.符合产品业态规划要求，初步物业使用功能和各类业态初步布置设想提出来以后，便于设计时考虑交通组织和设备设施配套；&&4.符合阐述清楚的要求方案设计任务书基本要能够说清楚开发商心里想要的物业建筑方案是什么。&九、研究运用价值工程分析研发的各类物业产品的经济效益，研究结果用于指导设计院调整修改建筑方案深化&初步方案出来以后，精确概算编制出来以后根据开发计划需要排出项目开发资金投入需求计划。如果发现概算的总金额突破原来的投资匡算盘子，需要对物业产品的档子作出调整。资金需求计划排出来以后，对照项目的融资计划，如果发现不匹配需要调整项目的融资计划和项目开发计划，需要将部分用于销售的物业单项工程提前实施，便于利用售楼款支撑余下项目开发资金需求，维持资金供给链条;方案和概算出来以后，需要用价值工程的原理进行优化，以追求项目产品的性价比;方案和概算出来以后，对照项目开发计划，设置项目投资控制的关键节点和投资控制的制度。&十、项目各类物业产品细节化策划研究&项目细节化策划包括了以下五项内容：&1.各类物业产品的精准定位，包括如住房的房型、内外装修标准、绿化景观等；2.大型商业物业的精细化策划包括确定的商业内涵、规模、档次、形象、组合定位、布局设计；&3.垂直交通设施定位、中央空调系统设备参数确定和设备选型；&4.每一个拟引进的商户的物业条件需求调研和各项特殊空间、荷载、用水、用电、用气、排污、通风参数确定、安装管线走向、配电间设备房位置确定、所有出入口、屋顶设备位置、降噪环保措施、灯光照明需求和参数、室外景观、户外广告位置等等一一通过书面形式确定下来；&5.汇编成项目扩初设计任务书交设计院指导设计院扩初设计。同时到这个阶段开展项目营销和招商工作，通过同公众沟通寻求意向客户，设计工作和招商工作同时进行，便于通过落实未来经营者或使用者，了解他们的需求修整物业条件设计，便于设计建造的物业更加符合使用需求。关于这个主题，还需要有专门的文章来来详细阐述《大型城市综合体开发项目的战略管理》。&&项目的开发涉及到方方面面，而前期的战略规划无疑是至关重要的，因此，理清这十大关键问题，才是开发商首要思考的关键。（作者：范宜昌）明源地产研究院开课倒计时……【4月公开课预告】咨询电话：400-成都&4月18-19日&房地产成本管理&深圳&4月18-19日&房地产绩效管理&上海&4月25-26日&房地产采购管理&北京&4月25-26日&房地产绩效管理微信报名：回复“姓名+手机号+课程”即可。本课程收一定费用！【2014年2月最强干货&回“1402”获取】★马佳佳万科演讲：90后不买房★万科户型设计的110个细节★万科经典好户型集锦★万科电子开盘5套/分钟★万科结构成本9大控制点★花样年社区电商盈利模式★龙湖“五重景观“如何炼成★微信售楼3大招式
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新房验房如何验收不合格应如何处理？怎么才能找开发商
提问时间： 11:34:34
新房验房如何验收不合格应如何处理？怎么才能找开发商
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房屋质量验收不合格怎么办？&（一）对于未对居住使用造成严重影响，可先进行房屋的交接，然后再要求卖房人进行修复并赔偿损失，对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题，在保修期内，购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条&房地产开发企业应当在商品房交付使用时，&&，承担商品房保修责任&的规定，可请求其维修，因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的，开发商应当负赔偿责任。将符合约定交付条件的住宅交付于买受人，交房是对开发商的一次大考，在房屋交付过程中开发商应该遵循商品房交房标准来交付房屋，而购房者可以查验房屋是否达到了交房标准。&(一)房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
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您可能有同感的问题交房时万万要检查这几个地方，一旦漏装这些东西，快找开发商补上交房时万万要检查这几个地方，一旦漏装这些东西，快找开发商补上江门家居超人百家号交房时万万要检查这几个地方，一旦漏装这些东西，快找开发商补上有很多人买房的时候花了不少的功夫，光是看房就跑了很多地方，花了很长的时间。好不容易选好一套满意的房子，最后却在交房的时候没有严格检查房子的情况，导致后期出现不少的问题，也着实被开发商给坑了一把。所以好看房子之后，也不能放松，交房的时候要这样来检查一下房子本身有没有什么问题。新房子虽然很多地方都做好了，但是开发商们安装的很多东西都不是选最好的，有的还是敷衍了事。比如说门窗就是这样的，很多新房子安装的门窗的质量都不是很好，有的甚至到了很差的地步，这样你后期还要重新安装过，那是非从麻烦的。所以在交房时，一定要仔细检查门窗的质量，封闭性好不好，开关的时候顺不舒畅等等。下水管道也是非常重要的，尤其是在一些细节问题上面。下水管道正确的安装的话，是会在颈部安装防火圈的。可能不少的人都不知道这个所谓的防火圈是什么，但是它却是下水道安装非常重要的一环。如果说楼下发生火灾的话，这个防火圈就能起到很大的作用，一旦楼下发生火灾，这个防火圈机会因为受热进行自动的收紧，然后把管道挤压断。这样就火势就不会从楼下卫生间延伸到楼上了，会安全很多。交房时，下水道的排水系统也要检查一下，要检查它是否畅通，这样才会确认以后用的时候是否畅通。像卫生间，厨房这些地方都要仔细间，可以试着往管道里面倒进去一些水，看能否流出来，如果不能，那就说明有问题了，这个时候就要更开发商说，或者干脆就不要房子了。我们买房子都是按照具体的面积来计算钱，所以在验收房子的时候，要测量房子的面积是否够，检测出来具体面积不能超过3%，一旦超过了这个数字，那就不能要了，或者是把价格重新算，按照具体面积来算。最后地面和墙面的平整性也要重点检测，如果这些地方平整性不好的话，那装修起来就会很费劲。一旦检测不好，这房子问题就大了，不能要了。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。江门家居超人百家号最近更新：简介:装修知识天天享，家装经验时刻聊！作者最新文章相关文章价格
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