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退休后回农村养老 城市老人能否继承祖宅？
    退休老人老李决定回到老家上饶养老，然而，老家祖宅多年没人住，已经成了危房。老李打算重新建一栋时被告知，老李已经是城市户口，而农村这块宅基地属于村集体所有，不属于村民的老李，没有权利在农村集体土地上建房。    和老李遇到这一同样问题的退休老人有很多，儿时通过读书跳出农门，退休之后想回到老家养老，却发现“回去”很难。    那么，城里人能继承农村宅基地吗？祖宅能否一代传一代，传承下去吗？文/江南都市报记者叶伟    退休后回农村养老 重建房屋被拒    1月20日，本报《说法》栏目接到一个电话，向记者求助的，是一位年过六旬的城市退休老人。    “我是家中独子，父母亲已经过世好些年，留下一栋祖宅，但这些年我还在城里工作，没有回家住过。”退休老人李先生告诉记者，2015年3月，他办理了退休，并决定回到环境、空气都很好的老家农村养老。    “多年没修缮，房子成了危房，很多地方都漏雨，基本上没法住人，所以我打算重新建一栋四层房屋。”老李说，他虽然是城里人，但从农村走出来的他，对老家很怀恋，此前就多次表示退休之后回老家养老。“在决定重建之前，我就向村里打了一份报告，村委会盖章之后向上级有关部门申请时，被打了回来，原因就是，我已经不是当地的村民。”老李称，年少时考取大学后，等于跳出“农门”，成为城市人。“现在还有这一规定，返乡的退休老人没有资格回农村建房子？”    越来越多城里人回老家继承祖宅    采访中，记者从多地县级国土资源管理局了解到，随着经济社会的快速发展和城市化建设进程的推进，越来越多的农村人口通过升学、劳动力转移等方式已依法转为了城镇户口，而如今，城市越来越拥挤，环境不如农村好，一些当年辛苦跳出“农门”并在城市工作一辈子的人退休后，开始打算回到老家养老。    据国土部门工作人员介绍，他们在办理农村房屋宅基地的确权发证工作中发现，农村房屋所有权人（户主）因故死亡，其法定继承人均为城市人口的情况在这几年已经呈上升趋势。根据《继承法》第三条第二款的有关规定，当公民死亡后遗留的个人合法财产由法定继承人依法继承。那么，城市人口对原农村房屋（地上建筑物）享有继承权。    “然而，另外一个法律却与这个内容冲突。”据介绍，根据《土地管理法》的规定，禁止批准城镇居民占用农村及其经济组织的土地建住宅。“很多时候，我们遇到一些退休返乡的干部提出农村宅基地土地使用权随房屋所有权继承申请时，也不知道如何办理。”    宅基地所有权不可继承 房屋可以    那么，返乡的退休干部老李，能回到老家祖宅居住吗？    “我国法律规定，农村村民取得宅基地的前提是其‘村民’身份，村民首先要属于这一村集体才能取得宅基地。同时村民拥有的只是宅基地使用权，宅基地所有权还是在村集体，村民不能随意处置宅基地。所以，宅基地不属于个人财产，也不是遗产，不能被继承。”南昌律师薛玉海认为，虽然宅基地不能被继承，但宅基地上的房屋是个人财产，可以被继承。按照我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋，当然可以使用房屋所占的宅基地。所以退休老人老李不能单独继承父亲的宅基地，但可以继承父亲的房屋并且继续使用这块宅基地。    “也就是说，退休老人老李可以继承的只是房屋，他可以将老屋修缮并继续居住，但将来，老屋倒塌或者消失后，其作为城镇居民，无权在村里获得宅基地，也就没有权利重建、翻建或扩建了。”还有律师告诉记者，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条还规定，“继承房屋取得的宅基地，可以确定集体建设土地使用权”，城镇居民在依法继承农村宅基地上房屋后，国土部门可以将宅基地使用权变更登记在城镇居民名下，但这种登记行为只是为了符合城镇居民继承房屋的客观实际和满足加强地籍管理、理清产权关系的需要，将集体土地确权到城镇居民，并不等于承认城镇居民享有农村宅基地的使用权，其使用权是受到限制的。    返乡退休干部如何回到村民身份？    那么，退休老人老李能否堂堂正正地获得这块宅基地的使用权呢？    “新修订的《江西省常住户口登记管理规定》已于今年1月1日正式施行，这其中就提到，征得乡村两级同意，可办‘非转农’。”采访中，有户籍警告诉记者，随着农村户口所依附的利益增加，很多过去的农业户口，通过入学、招工等各种形式“农转非”后，现在又想将户口迁回原籍的需求日益增多。新《规定》对此明确：对少数原来从农村迁往城镇落户，但在城镇无生活基础，实际居住在农村的人员或下岗的城镇职工，本人要求从城镇迁回农村落户的，经当地乡（镇）和行政村同意，允许其户口迁回农村原籍落户。    “老李如果办理了原籍落户，就只需要依据法律规定进行变更。”南昌律师罗久保告诉记者，《土地登记规则》规定：“依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的，必须依照规定向土地管理部门申请登记。”另外，该规则第四十六条规定：“依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后，持有关证明文件申请变更登记。”
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退休后回农村养老 城市老人能否继承祖宅？
日 08:48 来源:中国江西网
    退休老人老李决定回到老家上饶养老，然而，老家祖宅多年没人住，已经成了危房。老李打算重新建一栋时被告知，老李已经是城市户口，而农村这块宅基地属于村集体所有，不属于村民的老李，没有权利在农村集体土地上建房。    和老李遇到这一同样问题的退休老人有很多，儿时通过读书跳出农门，退休之后想回到老家养老，却发现“回去”很难。    那么，城里人能继承农村宅基地吗？祖宅能否一代传一代，传承下去吗？文/江南都市报记者叶伟    退休后回农村养老 重建房屋被拒    1月20日，本报《说法》栏目接到一个电话，向记者求助的，是一位年过六旬的城市退休老人。    “我是家中独子，父母亲已经过世好些年，留下一栋祖宅，但这些年我还在城里工作，没有回家住过。”退休老人李先生告诉记者，2015年3月，他办理了退休，并决定回到环境、空气都很好的老家农村养老。    “多年没修缮，房子成了危房，很多地方都漏雨，基本上没法住人，所以我打算重新建一栋四层房屋。”老李说，他虽然是城里人，但从农村走出来的他，对老家很怀恋，此前就多次表示退休之后回老家养老。“在决定重建之前，我就向村里打了一份报告，村委会盖章之后向上级有关部门申请时，被打了回来，原因就是，我已经不是当地的村民。”老李称，年少时考取大学后，等于跳出“农门”，成为城市人。“现在还有这一规定，返乡的退休老人没有资格回农村建房子？”    越来越多城里人回老家继承祖宅    采访中，记者从多地县级国土资源管理局了解到，随着经济社会的快速发展和城市化建设进程的推进，越来越多的农村人口通过升学、劳动力转移等方式已依法转为了城镇户口，而如今，城市越来越拥挤，环境不如农村好，一些当年辛苦跳出“农门”并在城市工作一辈子的人退休后，开始打算回到老家养老。    据国土部门工作人员介绍，他们在办理农村房屋宅基地的确权发证工作中发现，农村房屋所有权人（户主）因故死亡，其法定继承人均为城市人口的情况在这几年已经呈上升趋势。根据《继承法》第三条第二款的有关规定，当公民死亡后遗留的个人合法财产由法定继承人依法继承。那么，城市人口对原农村房屋（地上建筑物）享有继承权。    “然而，另外一个法律却与这个内容冲突。”据介绍，根据《土地管理法》的规定，禁止批准城镇居民占用农村及其经济组织的土地建住宅。“很多时候，我们遇到一些退休返乡的干部提出农村宅基地土地使用权随房屋所有权继承申请时，也不知道如何办理。”    宅基地所有权不可继承 房屋可以    那么，返乡的退休干部老李，能回到老家祖宅居住吗？    “我国法律规定，农村村民取得宅基地的前提是其‘村民’身份，村民首先要属于这一村集体才能取得宅基地。同时村民拥有的只是宅基地使用权，宅基地所有权还是在村集体，村民不能随意处置宅基地。所以，宅基地不属于个人财产，也不是遗产，不能被继承。”南昌律师薛玉海认为，虽然宅基地不能被继承，但宅基地上的房屋是个人财产，可以被继承。按照我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋，当然可以使用房屋所占的宅基地。所以退休老人老李不能单独继承父亲的宅基地，但可以继承父亲的房屋并且继续使用这块宅基地。    “也就是说，退休老人老李可以继承的只是房屋，他可以将老屋修缮并继续居住，但将来，老屋倒塌或者消失后，其作为城镇居民，无权在村里获得宅基地，也就没有权利重建、翻建或扩建了。”还有律师告诉记者，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条还规定，“继承房屋取得的宅基地，可以确定集体建设土地使用权”，城镇居民在依法继承农村宅基地上房屋后，国土部门可以将宅基地使用权变更登记在城镇居民名下，但这种登记行为只是为了符合城镇居民继承房屋的客观实际和满足加强地籍管理、理清产权关系的需要，将集体土地确权到城镇居民，并不等于承认城镇居民享有农村宅基地的使用权，其使用权是受到限制的。    返乡退休干部如何回到村民身份？    那么，退休老人老李能否堂堂正正地获得这块宅基地的使用权呢？    “新修订的《江西省常住户口登记管理规定》已于今年1月1日正式施行，这其中就提到，征得乡村两级同意，可办‘非转农’。”采访中，有户籍警告诉记者，随着农村户口所依附的利益增加，很多过去的农业户口，通过入学、招工等各种形式“农转非”后，现在又想将户口迁回原籍的需求日益增多。新《规定》对此明确：对少数原来从农村迁往城镇落户，但在城镇无生活基础，实际居住在农村的人员或下岗的城镇职工，本人要求从城镇迁回农村落户的，经当地乡（镇）和行政村同意，允许其户口迁回农村原籍落户。    “老李如果办理了原籍落户，就只需要依据法律规定进行变更。”南昌律师罗久保告诉记者，《土地登记规则》规定：“依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的，必须依照规定向土地管理部门申请登记。”另外，该规则第四十六条规定：“依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后，持有关证明文件申请变更登记。”退休后回农村养老 城市老人能否继承祖宅？
（原标题：退休后回农村养老 城市老人能否继承祖宅？）
退休老人老李决定回到老家上饶养老，然而，老家祖宅多年没人住，已经成了危房。老李打算重新建一栋时被告知，老李已经是城市户口，而农村这块宅基地属于村集体所有，不属于村民的老李，没有权利在农村集体土地上建房。
和老李遇到这一同样问题的退休老人有很多，儿时通过读书跳出农门，退休之后想回到老家养老，却发现“回去”很难。
那么，城里人能继承农村宅基地吗？祖宅能否一代传一代，传承下去吗？叶伟
退休后回农村养老 重建房屋被拒
1月20日，本报《说法》栏目接到一个电话，向记者求助的，是一位年过六旬的城市退休老人。
“我是家中独子，父母亲已经过世好些年，留下一栋祖宅，但这些年我还在城里工作，没有回家住过。”退休老人李先生告诉记者，2015年3月，他办理了退休，并决定回到环境、空气都很好的老家农村养老。
“多年没修缮，房子成了危房，很多地方都漏雨，基本上没法住人，所以我打算重新建一栋四层房屋。”老李说，他虽然是城里人，但从农村走出来的他，对老家很怀恋，此前就多次表示退休之后回老家养老。“在决定重建之前，我就向村里打了一份报告，村委会盖章之后向上级有关部门申请时，被打了回来，原因就是，我已经不是当地的村民。”老李称，年少时考取大学后，等于跳出“农门”，成为城市人。“现在还有这一规定，返乡的退休老人没有资格回农村建房子？”
越来越多城里人回老家继承祖宅
采访中，记者从多地县级国土资源管理局了解到，随着经济社会的快速发展和城市化建设进程的推进，越来越多的农村人口通过升学、劳动力转移等方式已依法转为了城镇户口，而如今，城市越来越拥挤，环境不如农村好，一些当年辛苦跳出“农门”并在城市工作一辈子的人退休后，开始打算回到老家养老。
据国土部门工作人员介绍，他们在办理农村房屋宅基地的确权发证工作中发现，农村房屋所有权人（户主）因故死亡，其法定继承人均为城市人口的情况在这几年已经呈上升趋势。根据《继承法》第三条第二款的有关规定，当公民死亡后遗留的个人合法财产由法定继承人依法继承。那么，城市人口对原农村房屋（地上建筑物）享有继承权。
“然而，另外一个法律却与这个内容冲突。”据介绍，根据《土地管理法》的规定，禁止批准城镇居民占用农村及其经济组织的土地建住宅。“很多时候，我们遇到一些退休返乡的干部提出农村宅基地土地使用权随房屋所有权继承申请时，也不知道如何办理。”
宅基地所有权不可继承 房屋可以
那么，返乡的退休干部老李，能回到老家祖宅居住吗？
“我国法律规定，农村村民取得宅基地的前提是其‘村民’身份，村民首先要属于这一村集体才能取得宅基地。同时村民拥有的只是宅基地使用权，宅基地所有权还是在村集体，村民不能随意处置宅基地。所以，宅基地不属于个人财产，也不是遗产，不能被继承。”南昌律师薛玉海认为，虽然宅基地不能被继承，但宅基地上的房屋是个人财产，可以被继承。按照我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋，当然可以使用房屋所占的宅基地。所以退休老人老李不能单独继承父亲的宅基地，但可以继承父亲的房屋并且继续使用这块宅基地。
“也就是说，退休老人老李可以继承的只是房屋，他可以将老屋修缮并继续居住，但将来，老屋倒塌或者消失后，其作为城镇居民，无权在村里获得宅基地，也就没有权利重建、翻建或扩建了。”还有律师告诉记者，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条还规定，“继承房屋取得的宅基地，可以确定集体建设土地使用权”，城镇居民在依法继承农村宅基地上房屋后，国土部门可以将宅基地使用权变更登记在城镇居民名下，但这种登记行为只是为了符合城镇居民继承房屋的客观实际和满足加强地籍管理、理清产权关系的需要，将集体土地确权到城镇居民，并不等于承认城镇居民享有农村宅基地的使用权，其使用权是受到限制的。
返乡退休干部如何回到村民身份？
那么，退休老人老李能否堂堂正正地获得这块宅基地的使用权呢？
“新修订的《江西省常住户口登记管理规定》已于今年1月1日正式施行，这其中就提到，征得乡村两级同意，可办‘非转农’。”采访中，有户籍警告诉记者，随着农村户口所依附的利益增加，很多过去的农业户口，通过入学、招工等各种形式“农转非”后，现在又想将户口迁回原籍的需求日益增多。新《规定》对此明确：对少数原来从农村迁往城镇落户，但在城镇无生活基础，实际居住在农村的人员或下岗的城镇职工，本人要求从城镇迁回农村落户的，经当地乡（镇）和行政村同意，允许其户口迁回农村原籍落户。
“老李如果办理了原籍落户，就只需要依据法律规定进行变更。”南昌律师罗久保告诉记者，《土地登记规则》规定：“依法变更土地使用权、所有权和土地他项权利的，必须依照规定向土地管理部门申请登记。”另外，该规则第四十六条规定：“依法继承土地使用权和土地他项权利的，继承人应当在办理继承手续后，持有关证明文件申请变更登记。”
作者：叶伟
（来源：中国江西网-江南都市报）
本文来源：大江网-江南都市报
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一、什么是农村宅基地？答：宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋（住宅）为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。二、什么是农村宅基地使用权？答：农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，宅基地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民宅基地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡（镇）人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有宅基地的建筑物和树木等给予合理赔偿，不得平调。三、宅基地使用权包括哪些内容？答：宅基地使用权的泥人范围比较广泛主要包括以下几方面：1、占有权。2、使用权。3、在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活需要的建筑和设施。4、宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。该种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。5、依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护私有房屋合法买卖，继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体，不可分离，所以，宅基地使用权必须连同房屋一并转移。房屋所有权的变动，必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。四、宅基地与房屋的关系是怎样的？答：宅基地与房屋既有区别又有联系：二者的关系具体表现在：宅基地是房屋存在的基础和承载物，没有宅基地，房屋就无法存在，相反，没有房屋，宅基地也将失去其存在的目的而不成其为宅基地，从而变成了一般的其他土地，因而二者在空间上是统一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地则是以承载住房为目的的土地，二者密不可分，共同构成了有机联系的整体。根据我国法律规定，农村土地属于集体所有。农民的住房归农民所有。这样，我国农村土地所有权主体与房屋所有权主体存在着并非一致的情况，但农村土地使用权可以依法为农民享有。五、我国《土地管理法》对农村宅基地作了哪些规定？答：我国《土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有。该法第六十二条进一步规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”六、农村村民申请宅基地必须要符合哪些条件？答：农村村民每户只能有一处宅基地，每户农民建房用地标准由省、自治区、直辖市在土地管理地方法律中规定，不得超越批准建房。农村村民申请宅基地必须符合下列情况之一：1、现在住房影响乡（镇）村建设规划，需要搬迁重建的；2、农村居民户除身边留一子女外，其他子女确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；3、经主管部门批准，由外地迁入的农户无住房的；4、集体组织招聘的技术人员要求在当地落户且户口已迁入的；5、离休、退休、退职的干部职工，复退军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居，需要建房而又无宅基地的。有下列情况之一的，不得安排宅基地用地：1、出卖、出租或以其他形式非法转让现有住宅后，再申请宅基地的；2、一户1子（女）有1处以上（含1处）宅基地的；3、户口已迁出不在当地居住的；4、年龄未满18周岁，又不具备分户条件的；5、虽在农村居住而户口未迁来当地的；6、其他规定不应建房和安排宅基地用地的。村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准、或丧失宅基地的，不得再申请宅基地，但因两户的宅基地都达不到标准而相互调剂，经过批准的可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。对将现有住宅改为经营场所的，除了不再批准新的宅基地外，还应按其经营场所实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。对于户口已经“农转非”的人员，应适时核减宅基地面积。另外，城镇职工要求自费建房应由城建部门统一规划，经地政部门批准后统一征地、建房，不准私自到农村买地、租地建房。七、城镇居民能否在农村购置宅基地？答：宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。八、宅基地使用权能否可以继承？答：《土地管理法》第6条规定：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。“根据法律规定，公民使用的宅基地，所有权属于国家或集体；国家及集体所有的土地是可以依法确定由个人使用的，即公民对宅基地有依法使用的权利。遗产必须是公民合法拥有的财产，所以，公民是不能将宅基地作为遗产继承的，而只享有使用权。宅基地为居民、村民各户使用，包括屋基地和院落地，长期不变。宅基地的所有权和公民私房的使用权是分离的，宅基地的所有权属于国家或集体，私房的所有权属于私房产权人。宅基地的使用权不属于遗产，不能被继承，但公民继承了房屋，宅基地的使用权也就随着房屋而转移给新的所有人。这也只是具体执行国家的行政法规，而不是继承的结果。
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