订金、定金法律上有区别|买受人|订金_凤凰资讯
订金、定金法律上有区别
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陕西嘉岭律师事务所律师王栋回复：“订金”和“定金”在法律上是有区别的，定金在法律上带有担保性质。如果买受人缴纳了法律上很规范的定金，最后由于买受人的原因没有履行买卖合同，那定金是不予退还的。订金则看双方的约定是否明确，如果约定明确，可以按照约定来，如果没有约定明确，只能理解是作为一种预付款，在买卖双方不成立的情况下，是应该予以退还的。
原标题：订金、定金法律上有区别读者呼先生致电：我曾在延安某4S店看上了一辆，由于当时没有现车，我就先交纳了2000元的购车订金，店家给我出具了“订金收据”条。后来，我决定不买这车，再来退的时候，对方不给我退。我前后有四五次去延安黄泰4s店交涉，想要回交的2000元钱遭拒。陕西嘉岭律师事务所律师王栋回复：“订金”和“定金”在法律上是有区别的，定金在法律上带有担保性质。如果买受人缴纳了法律上很规范的定金，最后由于买受人的原因没有履行买卖合同，那定金是不予退还的。订金则看双方的约定是否明确，如果约定明确，可以按照约定来，如果没有约定明确，只能理解是作为一种预付款，在买卖双方不成立的情况下，是应该予以退还的。
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48小时点击排行&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&买受人没有收房是业主吗，业主与买受人有什么不同？
买受人没有收房是业主吗，业主与买受人有什么不同？
正在读取...&|&作者：南京合同纠纷律师&|&来源：法邦网
南京合同纠纷栏目关注：
【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
一、买受人没有收房是业主吗买受人是合同法上的概念，是相对于合同另一方出卖人而存在的，可以是自然人，也可以是法人。业主是物权法中的一个法律概念，房屋的所有权人为业主，只有通过买卖合同，接受房屋后才成为房屋的业主。二、业主与买受人有什么不同买受人和业主既是相互区别，又是相互联系的两个概念。对于房屋这个标的物而言，要想成为业主，前提是成为房屋买受人。先要基于《合同》的约定，作为合同一方的买受人，然后通过与出卖人履行合同，取得房屋的所有权后转换成为业主。那么，买受人何时成为业主，即取得房屋的所有权呢？我国《民法通则》规定“按照合同或其他合法方式取得的财产，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外”；《合同法》规定，“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”从以上法律和规定看，买受人在接受了《商品房买卖合同》约定的房屋后，即发生标的物的转移占有，身份才由买受人变成为业主。业主是物权法中的一个法律概念（我国现在正在探讨、制定《物权法》），这一概念在我国现行法律法规中，首次出现在国务院2003年颁布的《物业管理条例》第六条规定，即：“房屋的所有权人为业主”。结合我国现有法律对所有权的规定，所有权的合法取得有两种方式，即原始取得和继受取得。原始取得，是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原所有人的意志而取得财产的所有权，如劳动生产、收益、没收等属于原始取得的根据。房屋所有权，是房产投资人通过投资、建设房屋，原始取得对房屋建设工程的所有权；继受取得，是指通过某种法律行为从原所有人那里取得某项财产的所有权，买受人通过与开发企业签订买卖合同，支付相应对价、得到房屋后而合法取得房屋所有权的，就属于继受取得。从现有法律规定我们不难看出业主的概念要区分情况，对于在建工程而言，项目的业主就是项目建设投资者，而通过买卖合同，接受房屋后才成为房屋的业主。
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南京合同纠纷律师温馨提示：买房要认真签约，保留好证据。不要轻信开发商的花言巧语，在签约时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚。您希望得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，避免日后“空口无凭”。收楼和入住后，一旦发现问题，要保留好证据，以证明侵权事实存在。
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房屋出售与房屋转让有什么区别?
转让与出售的区别
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二手房经纪人
房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产买卖：是买受人支付价款,出卖人将房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权转移给买受人的行为。房屋转让和买卖异同：房地产买卖只是房地产转让的一种形式，两者是不同的。除了房地产买卖以外，还有很多其他方式可以产生房地产转让的效果。房地产买卖中，买受人必须向出卖人支付而且只能支付货币作为房地产的对价，而在商品房转让...
房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产买卖：是买受人支付价款,出卖人将房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权转移给买受人的行为。房屋转让和买卖异同：房地产买卖只是房地产转让的一种形式，两者是不同的。除了房地产买卖以外，还有很多其他方式可以产生房地产转让的效果。房地产买卖中，买受人必须向出卖人支付而且只能支付货币作为房地产的对价，而在商品房转让中，买受人可以通过赠予获得房地产，而不用支付任何对价，还可以将它作价入股，抵偿债务，这些都可以发生房地产权属的转移。房地产转让以下情形无效：1.司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 2.依法收回土地使用权的；3.共有房地产,未经其他共有人书面同意的；4.权属有争议的；5.未依法登记领取权属证书的；6.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形的。《城市房地产转让管理规定》中规定了房地产转让的主要程序：包括签订合同，向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，房地产管理部门申请后进行现场查勘和评估，最后核发过户单。房地产转让当事人凭过户单办理产权过户手续。此外,还应向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。转让和买卖最大的区别恐怕还在范围上，转让的概念应该范围更大些，另，最重要的区别可能会在是否必然支付对价上面，买卖必然要支付相应的对价，而转让却不一定。
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在所有权的性质上,两者是一样的,都是所有权发生转移;出售是一种买卖性质,与金钱发生了关系;而转让有可能是一种无偿性质的!
朋友您好!您的意思是一套房子落户到你名下怎么能更节约费用是吗??(假设是此种情况)我给您几点建议!1)房子的转让分两种即:有偿和无偿!有偿转让指的主要是买卖,就是需要缴税的那种(根据原房主产权证的登记日期,来决定有那些税费用)!普通住宅满五年营业税和个人所得税都免了,非普通住宅(140米以上的房子,商服和容积率小于1的房子)满五年可以按差额征收营业税!2)无偿主要有三种(继承,赠与,夫妻更名),夫...
朋友您好!您的意思是一套房子落户到你名下怎么能更节约费用是吗??(假设是此种情况)我给您几点建议!1)房子的转让分两种即:有偿和无偿!有偿转让指的主要是买卖,就是需要缴税的那种(根据原房主产权证的登记日期,来决定有那些税费用)!普通住宅满五年营业税和个人所得税都免了,非普通住宅(140米以上的房子,商服和容积率小于1的房子)满五年可以按差额征收营业税!2)无偿主要有三种(继承,赠与,夫妻更名),夫妻更名只需花工本费,继承我就不说了,主要和你说一下无偿转让中的赠与吧!第一步是先到公证处办理一个赠与公证,第二步拿公证书再去地税局缴纳契税(最少的一种),第三步赠与人与受赠人一同去房屋所在地房管局办理过户手续,将房产落入你名下! 值得注意的是!!!如果你是按赠与的手续获得的房产,再出售的时候如果你名下还有其他房产会增收一个成交价20%的继承税!非常高!所以你还是找懂这行的朋友来帮你拉张费用单子,看看怎么走手续更划算!呵呵!
转让分为有偿与无偿,赠与也属转让,但出售一定是有偿的,都是所有权的转移。
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违法信息举报邮箱：房屋买受人与抵押权人权利冲突处理的思考
来源：中国法院网重庆法院
作者：蒋志伟
　　【案情】
　　日，韩某与某房屋开发公司签订商品房预售合同，约定由房屋开发公司将其开发的27平米的商业用房出售给韩某，韩某支付房款15万元。1999年6月，房屋开发公司将该商业用房交付给韩某使用，但并未办理房屋过户登记手续。1999年8月，房屋开发公司将商业用房所在的大厦抵押给某银行作为贷款担保并进行抵押登记。日，因房屋开发公司未履行过户手续，韩某向法院提起诉讼，法院判决确认韩某对该门面享有所有权。日，法院判决房屋开发公司将该商业用房产权登记至韩某名下。判决生效后，该公司未履行该判决书所确定的义务，韩某于2011年3月申请执行。法院执行中查明，因该标的房屋存在抵押登记，在抵押权人未书面同意或抵押权未注销的情况下，直接办理房屋所有权过户登记存在瑕疵，且该房产公司因经营不善已陷入资不抵债境地。日，经该法院多方协调，抵押权人某银行同意在不解除该行对该房屋仍享有抵押权的前提下先将该标的房屋过户给韩某，至此该标的房屋过户到韩某名下，但关于该房屋的权利冲突并未能真正得到化解。
　　【评析】
　　一、对该案三个问题的思考
　　思考之一：在未能办理房屋过户登记的情况下，2003年法院确认韩某对该商业用房享有所有权的确权判决，能否确定韩某已经获得该房屋所有权？
　　根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，通常情况下，在未能办理房屋过户登记的情况下，韩某并不能享有该房屋的所有权。但民事判决书是人民法院审理诉讼案件和非讼案件终结后，依据事实和相关法律规定，对案件实体争议或者当事人提出的实体权利主张作出权威性判定的具有法律效力的民事司法文书。《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 日，法院判决确认韩某对该门面享有所有权。日，法院判决某房屋开发公司将该商业用房产权登记至韩某名下。据此可以确定韩某自日起即取得了该房屋的所有权，而并不以登记为生效要件。
　 思考之二：在该房屋开发公司将该房屋出售给韩某后，又将该房屋抵押给某银行，该抵押合同能否成立并生效?
　　 第一， 该房屋抵押合同是双方“真实意思的表示”。在本案中， 某银行作为借款合同中的贷款人，其有权要求借款人依法提供有效担保，以保证其在借款人不履行清偿借款义务时， 确保其债权能以特定财产的交换价值予以实现。作为借款人的房屋开发公司以其房产作为抵押担保， 该银行在审查该房产的权属时， 该房产的登记产权人是该房屋开发公司。此时，房地产管理部门有关登记资料的记载所生之公示效力， 使作为抵押权人的该银行产生对该房产的充分信赖，据此其与该房屋开发公司订立房产抵押合同， 可以认为该合同系该银行真实的意思表示。
　　第二， 该房地产开发公司将该房屋出售给韩某后，在该房屋上再设定抵押，并不违反《物权法》的规定。《物权法》第一百八十四条规定“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。” 在本案中，显而易见房地产开发公司将已出售的房屋再行抵押， 并不属于《物权法》第一百八十四条前五项明确规定的禁止抵押的“财产”。也没有法律依据能够确定本案抵押物属于“依法不得抵押的其他财产”这一兜底性的规定。至此，可以得出结论， 该房地产开发公司将该房屋出售给韩某后，在该房产上再设定抵押，没有违反我国《物权法》及有关法律、法规和司法解释的规定。
　　综合以上分析，不难确定该房屋抵押合同已成立。该已成立的房屋抵押合同是否具有法律效力呢? 《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可以确定该房屋抵押合同不仅成立，且该抵押权自登记之日起就已经发生了效力。
　　思考之三：在此情形下， 该标的房屋上同时存在着某银行对该房屋的抵押权、韩某2003年对该房屋享有的所有权，两个权利存在冲突的情况下，韩某如何维护自己的合法权益？
　　毫无疑问，银行对该房屋的抵押权、韩某2003年对该房屋享有的所有权同属于物权。《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。” 某银行对该房屋的抵押权、韩某2003年对该房屋享有的所有权两者都是合法有效存在的物权，韩某的所有权是对该房产占有、使用、收益、处分的权利， 而银行的抵押权是以取得房产担保价值为内容的权利，两者共同指向一物，权利内容存在矛盾，这样也就无法同时实现各自利益。
　　通常来说，韩某依约履行了其给付房款等义务后，房地产开发公司未履行其交付约定房屋的义务， 该行为依《合同法》之规定已构成违约。既然未依约交付房屋， 韩某就有权要求该房屋开发公司承担相应的违约责任， 具体而言， 就是韩某有权请求该房屋开发公司履行重新交付双方约定的房屋。但现实情况是，因为同一标的物上已有抵押权的存在，无法在房屋登记机关办理过户登记手续，而且根据2003年法院的判决韩某已经取得了该房屋的所有权，因此继续履行并没有实际意义。韩某也可以请求解除双方的房屋买卖合同， 责令房屋开发公司返还购房款及利息， 赔偿相关损失，但目前该房产公司因经营不善已陷入资不抵债境地，在韩某已取得房屋所有权的情况下，此种解决方法对韩某并无利处。
　　根据《中华人民共和国物权法》第四十条“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。”，所有权成立上具有排他效力，一物之上不得同时成立或存在两个以上的所有权，而非指标的物上不得再行成立他人的所有权，当另由他人依法取得物之所有权时，原所有权人的所有权即归于消灭。物权的追及效力，是指物权成立后，其标的物不论辗转入何人之手，物权人均需追及至物之所在，直接行使其支配其物的权利。无论以对标的物的占有为条件或者不以此为条件的物权，只要标的物被他人占有或者转让，物权人均可要求任何占有标的物的人返还财产。鉴于韩某已经取得了该房屋的所有权，根据所有权具有成立上的排他效力及追及效力，韩某可以据此对其他任何可能危及其所有权的行为进行对抗。
　　二、解决冲突的源头反思
　　房地产开发商将已出售的房屋再设定抵押， 造成多个权利同时存在于一个标的物之上，这不仅对购房人的合法权益造成了极大的伤害， 而且抵押权人的抵押权也很难实现，多个权利间互相牵制，均无法通畅实现，而且也无端的增加了大量类似的诉讼案件，造成司法成本的浪费，对于维护司法权的尊严也带来了挑战，以韩某案为例，拿着法院的生效判决却难以办理房屋过户登记手续。尽管法律上已经赋予了购房人请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，以及承担不超过已付房款一倍的赔偿责任等权利，仍然不能完全阻止“无良”开发商恶意违约行为的继续出现，因此在法律上和制度上进一步规范商品房买卖行为迫在眉睫。
　　首先，保护买受人的交易安全，充分保护商品房买受人对房屋将要享有的所有权。就现行法律的规定来看， 保护买受人的交易安全， 就是要使得买受人所取得的所有权成为能够得到法律认定的所有权， 也就是具有充分物权效力的所有权。如果该物权取得人和他人发生物权争议， 法律可以根据该方当事人的证据， 认定其为物权人。如果买受人只是和出卖人订立了债权意义的合同， 则该买受人无法被法律认定为物权取得人。显然， 只有在某种具有公示效果的行为成立后，法律才能认定买受人为所有权人。在我国不动产物权变动的公示形式就是“不动产登记”。但在现实生活中， 由于开发商的的原因， 已被出卖的房屋不能依照合同约定办理不动产变更登记， 所以， 在制度设计上就应在房产交易的初始阶段， 对开发商出售房屋的行为进行法律规制， 诸如对出售的房屋在房地产管理部门作预售登记， 并将该登记内容记载于房屋产权档案中， 对已作预售登记的房屋不得再行抵押或出售。或者开发商出售房屋时与买受人所订立的“房屋买卖合同”， 须在房屋所在地的房产管理部门指定的系统下载， 并将出售房屋的相关信息输入该系统， 且不能重复下载， 一旦下载便在房产管理部门指定的系统存有记录， 使得开发商出售房屋的行为在房产管理部门的有效监控之下， 最大限度的保护买受人的合法权益。
　　其次，严格把关房地产开发公司的成立条件及建立信息披露制度。严格把关房地产开发公司的成立条件，能够保证开发商资金雄厚、信誉良好，以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发。企业建立最低信息透露制度，最大限度公开信息，有关房屋的合法性事项、开发商调整、有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布；建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而作出错误决策。
（作者单位：重庆市巴南区人民法院）
责任编辑：陈思
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买卖合同：买卖合同中买受人的权利和义务
　　(一)买受人的主要权利 　　①出卖人交付的不符合质量要求的标的物致使买受人不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。 　　②买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以终止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。 　　③买受人对出卖人多交付的标的物，可以接收也可以拒绝，对接收多交的部分，买受人按照合同的价格支付价款。买受人拒绝接收多交的标的物，应当及时通知出卖人。 　　④买受人享有标的物交付之后产生的孳息。 　　(二)买受人的主要义务 　　①买受人应按照合同约定的数额、地点、支付方式支付价款。 　　②买受人收到标的物时应及时检验。 　　③买受人应当在发现标的物数量、质量不符合约定之日起30日内通知出卖人。 　　④因买受人原因致使标的物不能按约定期限交付的，买受人承担自约定之日起标的物的毁损、灭失风险。 　　⑤买受人拒绝接收时，对标的物负有保管义务。 责任编辑：zoe
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