深圳卖家反悔不卖房,卖方如何承担违约责任？ - 知乎8被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="分享邀请回答2添加评论分享收藏感谢收起0添加评论分享收藏感谢收起写回答卖家违约不卖房，若不能强制过户你到底能索赔多少？
【律问】我买的动迁房，合同上签的违约金是原来房价的50%，现在房价涨几倍，上家可能违约，我怎么办？那个当时买的时候合同价格是185万（已付150万，还余35万等过户的时候付），现在大概涨到350万左右了。我们除了签了份居间协议就是黄色那种备案合同，现在快满三年了，我就找中介去联系卖家过户，卖家过来跟我谈解除合同，说愿意赔偿还说他不配合过户我们没办法的，其实我想要房子，因为小孩要念书了。这种情况下我该怎办？如果谈赔偿我能争取哪些呢，我落户还有小孩念书这些都不能解决，拿不到房子之后还要继续租房，这些都是损失，可是合同里没有约定，怎么办？【律答】房屋问题，首先选择继续履行合同，若房屋不存在过户障碍，可请求强制过户。若房屋实在存在不能强制过户的情形，你可选择违约赔偿：合同约定的违约金0r按合同实际损失赔偿。一般情况下格式合同中的违约责任条款对劣势方都不有利，而且房价高涨的情况下50%的违约金可能还是不够弥补实际损失。这种情况下选择实际损失赔偿可能争取的利益较大，那么有哪些实际损失需要当事人自行举证呢？1、 返还已付房款 根据合同解除的效力，守约方可要求回复原状，返还已付房款。之所以列举此项是因为很多来咨询的当事人竟然认为违约赔偿和这个已付款二者只能择其一，在这里给大家指出因一方违约造成合同解除后，守约方除要求回复原状（在这里就是返还已付款）还可以另行请求损失赔偿，二者是并存的。2、 房款利息损失主要是利率标准和计息时间。早期很多法院只支持按银行存款利率支持，计息时间一般也只支持从实际支付之日计算至法院审判之时（因为我国的司法判决都很保守，对违约方的惩罚总是小于实际损失）。司法实践中，由于当事人和律师的坚决维权，也为了遏制恶意违约的一方，法院近年针对房屋买卖合同中卖方恶意违约的情形，可按房贷利率支持利息，计息时间也从实际支付之日计算至实际归还之日，不履行判决的人利息可以一直计算到执行时实际归还的当天，更大程度保护了受害者的利益。3、 房屋差价涨跌损失理论上，房屋应该按审判时的市价进行评估，评估价-购房合同价=涨跌差价。虽然现在判决中大部分支持差价，但却有很多限制；（1）这里提出，评估是按市场价评估的（了解评估方法的可能会担心会否按成本评估），但实践中评估价格往往会比实际转让价格低10%-30%左右；（2）在评估价的基础上计算出的差价已经小于实际损失了，然而法院在判决中还会给予折扣一部分（一方面是我国对违约惩处的保守传统，一方面是法院为了平息纠纷平衡双方利益；三是一方应自行承担部分市场风险；四是购房者可能也在买卖过程中存在部分过错）；按上述方法，假设购房价为150万，审判时房屋市场销售价为300万，可能评估价格只有250万。你心里计算的是差价150都该判给你，但按法院计算差价为100万，再按一定过错比例可能到手也就五六十万了。4、 中介费损失房屋买卖中，一般中介费都是转嫁到买方身上全部承担的，而发生卖家违约的情况下，中介公司是不会退还买方的。一般依据中介居间服务合同，若中介没有过错，双方的违约解除也应支付中介服务费。因此该项费用损失买方应向卖家主张（很多咨询的当事人揪着中介不放其实是不合理的），法院若认为合同解除买家没过错的，则由违约方承担；若双方均由过错，按过错比例承担。5、 房屋装修损失很多拆迁房买卖，在签合同时即要求支付七八成房款，过户时支付余款，因此买家也会要求卖家提前交房。房屋交付后，买家就开始装修并入住。合同里约定了装修、搬家损失的可依法得到支持；但实践中有时双方对此并未约定，发生争议时卖家还会辩称是买家私自入住强行装修，他们对此并不知情。这种情况下就需要法官去调查核实事实，大部分还是更倾向于相信买方（毕竟房屋给人专修入住了那么久还不知情不符合常理），但部分人确实有不知情的证据（很多卖家其实卖房后就移居国外）的法院就难以支持买家。因此在合同里明确约定交付房屋状况、房屋是否装修入住，以及合同解除后怎么回复原状或赔偿是有必要的。6、 租金损失上一项损失主要是因为买家提前入住而发生的，而租金损失的主张是因为房屋未提前交付使用。现在因合同解除，买方另行购买房屋到实际入住还需一段时间，该段时间的租金损失也可要求违约方赔偿。实践中，对此项请求提出的不多，而且提出后法院支持的情况较少。但笔者认为该笔损失应依法得到支持，租金标准可根据市场一般情况计算或以买方此前一段时间实际产生的月租金作为标准，计租时间应以购房到完成过户、交付房屋的一般时间来合理裁判。7、 为履行合同产生的交通费、调查费等损失这个费用提出来是因为很多律师和当事人根本不屑或不提，根据法院不告不理原则是不可能支持的。因为购房对一家人来说往往是大事，耗费一家人的精力和情感寄托，若不能强制过户，损失赔偿其实往往难以弥补，这部分费用虽然较少，但也毕竟是为购房而产生，理应支持。除此，笔者认为这些费用提出来主要是为了抚慰下受害人的心灵。法律不应该太机械，在未来应更多考虑对无形损失的合理赔偿。8、 户口问题带来的损失如无约定一般不予支持。一种是自己不能及时落户；另一种是因为卖家的户口没有及时迁出。因此类损失往往难以举证，如无约定具体数额难以得到法院支持。该类损失约定不应笼统约定在违约金中，而应特别单项列明未履行该义务带来的损失如何处理。因为户口问题在近年发生纠纷的特别多，而且强制一方户口迁出（行政手续）不属于法院受理范围，更不能强制要求卖方迁出，导致很多当事人求救无门。一般情况下只有当事人以一方不履行过户义务为由要求其损害赔偿，这个事由法院方可受理。若能提前约定没有迁出的违约金，可让其迫于金钱压力迁出或因不履行判决进入黑名单给其约束。9、 学区问题带来的损失如无约定一般不予支持。10、 维权损失，一般包括诉讼费和律师费的问题该类损失首先根据双方书面约定判决，有约定的按约定。无约定的情况下，法院目前都不支持律师费，只有在部分存在欺诈（比如一房两卖或制作假的产证或相关材料售房导致买方严重损失的情况下）才支持部分律师费。建议当事人在争端解决部分将律师费、诉讼费、因诉讼产生的调查费、评估费、鉴定费等约定由败诉方承担，一般情况不会拒绝。诉讼费的问题现在由法院根据双方过错依法判决，不用当事人请求。
【律师建议】& & 在民法领域，崇尚“意思自治”即法律优先尊重当事人自行的约定（约定不违法即可），只有在无约定的情况下才按法律规定判决。在一个崇尚契约精神的国度应该是非常重视合同签订的，因我国的历史传统大部分人没有订立书面约定的意识，随意变动合同或不按合同办事都给事后救济带来很多困难。& & 实践中，人们经常说 “那个合同是格式合同改不了”、“那就是走个形式，我们私下说好就这么办肯定不变”、合同履行过程中有变化“不用改合同，我们自己说好就行”，合同拿来只看支付条款和签字栏。于是在这样的环境氛围中，难以按合同办事，如果你在交易中谨遵合同或要求别人签订或更改合同，反而被拒绝或嫌麻烦，在一个没有诚信匮乏的社会却依靠诚信办事后果可想而知，虽然现在越来越多人重视合同但却远远不足，你需要参与合同的制定和谈判，你不是只签个字就结束。& & 还有不少咨询人说“我也想约定，可是卖家不同意”。不愿意的卖家肯定是别有居心，这样的合同你还敢签。正常交易的卖家若不想违约对于自己可控制的事项是不会怕约束的，比如什么时候交房，是否迁出户口，学区是否保障等问题他在交易时很清楚，他若无心骗你对于违约约定也不会排斥。违约条款是用来限制恶意的人，是对自己最有利的保障。若真诚交易，卖家也无需担责；若交易不成，也能防范自己的损失。对于没有合同保障的大额交易，恕我不敢冒险，根据分析我是个保守的投资者，你们都是高风险低收益类型投资者。
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卖方毁约怎么办？买房如何避免被坑？
　　记者林琳
　　昨天下午，杭州市普法办、杭州市司法局联合&律师来了&在杭州市公共法律服务中心举办了一场房产专题讲座。
　　主讲人吴方荣律师：律师来了签约律师、浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙、杭州市律协房地产专业委员会主任、杭州市法学会房地产法研究会秘书长。
　　讲座还没开始，前排的位置就已经被读者抢占一空。一位家住滨江的大姐说，她吃过午饭就过来现场等着了。
　　2点不到，能容纳50余人的讲堂座无虚席，一些来得稍迟的读者只能站着听讲。
　　讲座开始前，市司法局的工作人员还组织了一场普法知识小竞猜暧场。
　　&最近开发商在忙啥？忙着烧资料，改广告。老百姓又在忙啥？忙着抢房子、打官司！&吴律师从两组图片切入，对近期房产交易的特点作了归纳总结。他说，9月之后，杭州房产市场火爆，各类房产交易纠纷也随之而来，其中二手房买卖的违约情况最为严重，前来咨询相关问题的人也在持续增加。
　　高发的商品房交易纠纷有哪些？二手房交易要注意哪些问题？如何防范可能出现的交易风险？&&
　　之后的一个半小时，吴律师结合案例，分别对新房交易纠纷与二手房交易纠纷作了细致分析，并逐一给出了应对建议。
　　讲座结束后，是提问环节，若不是工作人员几次催促，吴律师都脱不了身，大家都在问下一讲开始的时间。
　　没关系，没来得及问不要紧，没来现场也不要紧，我们对讲座的主要内容作了梳理提炼，在此与大家分享。如果你还有其他房产方面的法律问题，也可以直接到&律师来了&微信公号提问。
　　近期房产交易有哪些特点？
　　1.涨跌频繁：房产调控政策出台前后，房产价格浮动明显，一套房子一夜涨几万元都很常见，尤其是二手房。
　　2.卖方违约率大幅上升，交易变动频繁：由于房价波动大，卖方为了追求利益最大化，很可能选择违约。
　　3.买方合同谈判地位下降，风险因素增加：在&一房难求&的情况下，买方势必受到影响，在合同谈判中会处于下风。
　　4.矛盾调解难度大，诉讼风险大幅增加：由于买卖双方利益点差距大，一般很难调解；如走诉讼途径，则更加费时、费钱、费精力。所以一旦出现纠纷，是很麻烦的。
　　目前高发的商品房交易纠纷有哪些？
　　1.预定合同(政策)纠纷。
　　这类纠纷大多集中在限购限贷政策出台前后。比如有人在政策出台前看好房，签了定金合同，政策出台后，发现贷款下不来，正式合同签不了，矛盾就出来了。处理这种情况，主要有三个原则：
　　如果买卖双方都没有错，纯粹是因为政策原因无法购房的，那么按照&交多少返多少&的原则，由开发商或房东返还全部定金；
　　如果买方实际没有受到政策限制，而是因为其他原因不想继续履约的，那么属买方违约，卖方可没收定金；
　　如果开发商或房东临时改变主意，不愿意卖房了，那么属卖方违约，一般需返还双倍定金。
　　2.买方逾期付款纠纷。
　　这一类纠纷主要是受到限贷政策影响，因银行贷款收紧而无法按时付款的。
　　如果合同已经签完，按揭却没有办下来，也属于买方违约，需要承担相应的违约责任，风险较大。
　　3.精装修商品房纠纷。
　　10月1日起，浙江率先实行全省新建住宅全部全装修和成品交付。这样一来，因为装修引起的纠纷也会逐年上升。
　　一些房地产公司在精装修方面还不成熟，铺水管、埋电线、渗漏水等问题都有可能出现。从降低风险的角度考虑，购房时最好选择成熟的，有一定品牌知名度的开发商。
　　4.借名、更名购房纠纷。
　　由于大城市限购政策较严格，有些不具备购房资格的人可能会通过借名方式购房，也就是自己出资，将房子登记在有购房资格的亲友名下。从法律上来说，这种做法对买卖双方都是有很大风险的。
　　不动产以登记人为准，也就是说，法律是只认房产证的。假如房产登记人在外欠债，那么他名下的房子很可能会被查封、拍卖等。即便出资人和名义登记人之间有协议，这份协议也只对内部有效，对外部债权债务都是无效的。
　　目前高发的二手房交易纠纷有哪些？
　　1.一房二卖纠纷。
　　目前，95%以上的二手房交易都是没有律师参与的。部分房东为了追求利益，很可能同时委托两家中介公司，出现&一房二卖&的状况。
　　作为卖方，当然要尽量避免这种情况的发生，毕竟是违约行为，是要付出相应代价的。
　　而从买方的角度来说，判定这套房屋的归属，主要看三点：一是谁的合同在前；二是谁实际拿到了房子；三是看谁先登记、先办证。一般来说，房产交易最终以登记为准，如果是同一天签约的，那么谁先办出房产证来，房子就归谁。
　　至于没有拿到房子的一方，可以起诉解除合同，要求房东赔偿。要注意的是，这里的赔偿是可以按照房屋差价赔偿的，也就是说，除了违约金，法院还会考虑差价，判令房东适当给予补偿。
　　2.卖方毁约(不签约)纠纷。
　　这种情况一般发生在仅签订了定金合同或意向合同的案例中，双方尚未签订正式合同，卖方改变主意，不愿意签约了。
　　法律遵循缔约自由，买方虽然可以向卖方追究损失，但如果房屋差价较大的，就很难得到补偿了。
　　买方如果怕吃亏，最好在签意向合同时约定较高的违约金。
　　3.卖方不履行交接、交付义务纠纷。
　　这种情况一般发生在正式合同已经签完以后，比如合同约定一个月后交房的，到了时间，卖方迟迟不肯搬出，或者又将房屋另租给他人的。
　　碰到这样的事，买方有两种处理方式可以选择：要是不想买了，可以起诉解除合同，要求卖方赔钱，一般来说，违约金可以是房价的10%至15%，最高不要超过20%；如果还想要房子的，可以起诉要求卖方继续履行合同，办证交房。
　　4.买方首付款或按揭贷款纠纷。
　　在二手房交易中，卖方是负有较多义务的，比如保证房子的质量，保证三证齐全等等，而对于买方来说，最大的义务就是按约付钱。
　　举个例子，买卖双方约好通过按揭付款，但买方去银行办理贷款时遭到了拒绝，原因是他之前在外地有一笔债务未能清偿，上了法院的失信人黑名单。这种情况，买方也是违约，要承担违约责任。
　　对于买方来说，除了因调控政策影响无法购房的，其他事项都不能成为不付钱的理由。
　　5.买卖双方与中介公司纠纷。
　　中介的角色其实很关键，但就目前来说，中介行业从业人员还存在整体素质不高等问题。有些中介为了利益，甚至向买卖双方虚报信息，从中牟利。
　　一般来说，只有交易成功中介才能收取中介费；如果交易不成功，最多只需付通讯费、车马费，中介费是不用付的。
　　在选择中介时，最好还是选择有一定信誉度的，不要轻易听信中介人员口头承诺，务必看清合同条款。
　　如何防范交易风险？
　　1.任何谈妥内容都应书面约定。
　　现在很多买卖房子都是一口价，比如含装修、家电等，房价中到底包含哪些附属设施，除了说清楚，更要写清楚，要及时通过书面形式固定下来。
　　2.合同条款应更加细致准确。
　　比如购买学区房的，价格不便宜，且户口很关键，那么在购买时最好在合同中约定，如果卖方不按时迁出户口的，要按天承担违约责任。
　　3.提高违约责任的比例，增加违约成本。
　　违约金比例适当提高，有助于锁定交易，减小违约风险。
　　4.谨慎选择交易对象和中介平台。
　　购买新房和二手房都适用这一条，不论是开发商还是中介公司，都尽量选择有品牌、靠谱的，可以在一定程度上避免风险。
　　5.产生纠纷的，及时固定证据、积极谈判、诉诸法律。
　　一旦产生纠纷，短信、微信、电话录音、合同文本都可以作为证据，需固定保存。当然，能调解谈判解决最好，实在不行再选择走诉讼途径。
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(来源：都市快报 &责任编辑：王卫)
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卖家违约，签过购房合同并收取订金之后又不卖房子怎么处理？
添添妈1103
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卖家违约，签过购房合同并收取订金之后又不卖房子怎么处理？
有没有遇到类似情况的？是接受双倍定金赔付还是打官司走法律程序，合同里有卖方违约需支付房屋总价的百分之二十。
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碰到一样情况，都资金监管…
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法院支持，赔2倍定金或支付房屋总价的百分之二十两者选其一，多数违约的都是赔2倍定金。[添添妈/4/2 23:59:40)有没有遇到类似情况的？是接受双倍定金赔付还是打官司走法律程序，合同里有卖方违约需支付房屋总价的百分之二十。
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如果卖家直接愿意双倍返还定金，那也不错。如果你不接受，可以打官司，但是打官司需要至少半年，而且法官判的结果很可能支持不到20％。你需要好好权衡。
添添妈1103
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准备打官司，我不急用钱，卖家卖房急用钱，她等不起打官司一年时间。现在的情况是他们不卖房子还不想退押金。[十之八九]( 09:14:32)如果卖家直接愿意双倍返还定金，那也不错。如果你不接受，可以打官司，但是打官司需要至少半年，而且法官判的结果很可能支持不到20％。你需要好好权衡。
咚咚淘房哥-江小鱼
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看来这个业主有点冲动，好好沟通下。我想应该能沟通好，没什么特别的事情不能沟通[添添妈/4/3 10:08:19)准备打官司，我不急用钱，卖家卖房急用钱，她等不起打官司一年时间。现在的情况是他们不卖房子还不想退押金。[十之八九](&09:14:32)如果卖家直接愿意双倍返还定金，那也不错。如果你不接受，可以打官司，但是打官司需要至少半年，而且法官判的结果很可能支持不到20％。你需要好好权衡。
添添妈1103
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遇到这样不讲诚信的人真是无语，看房价涨了想毁约还不明说，还想吞了我的定金，真是把别人当傻子，她现在就是提出赔我双倍定金我都不同意，给她房子锁定一年急死她，律师说我们证据充分，法院支持到房价15问题不大。如果赔15的话她总的要赔付100多万，我现在也不着急用钱，就和他耗着吧。买个房子真是闹心啊！
添添妈1103
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他们想毁约什么也不说，不接电话不回复短信，以为消失了就可以吞了我的定金，40几岁的人也太幼稚了吧，现在房价这么疯狂他们就一直拖着我们。一点道德都没有。
添添妈1103
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我就特别奇怪的就是他们也是受过高等教育的人，怎么会那么幼稚以为消失了就可以毁约并吞我的定金，真是大千世界无奇不有。
lihongqing
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支持你，跟她走法律程序！&&
lihongqing
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我的一位朋友，年前买的南山名校学位房，业主见房子价格上涨大也是要毁约，但是他们坚决选择不接受双倍定金，坚持要起诉，最后业主妥协了。&&&&&&&几十万、上百万的上涨，对双方的影响都是终生的！一旦签约，双方都要认命！对毁约行为，一定要采取一切有利措施斗争到底，不让对方得逞！维护社会诚信风气！
添添妈1103
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为了买这个房子我卖了自己的房子，我的房子也涨了几十万，我从来都没有想过毁约，签过合同就是一个承诺，做人怎么能没有一点诚信？就算想反悔那也应该和我们明说，我好去买别的房子，谁也不想去打官司，费力又费心。可他们这样一直消失太让人气愤！大家买房都要小心，签约那天我就看出那个女业主人品不咋地，可是为了房子我就顾不上那么多了，现在真是后悔莫及。买房不光是看房还要看人，遇到奇葩后面很是麻烦多多。
添添妈1103
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最后业主是不是卖了，现在中介就是在做我的工作接受双倍定金返还。可我不想这样妥协，不为别的惩罚这种唯利是图的人哪怕最后我只得到双倍定金我也要和他把官司打到底！[lihongqing]( 10:45:07)我的一位朋友，年前买的南山名校学位房，业主见房子价格上涨大也是要毁约，但是他们坚决选择不接受双倍定金，坚持要起诉，最后业主妥协了。几十万、上百万的上涨，对双方的影响都是终生的！一旦签约，双方都要认命！对毁约行为，一定要采取一切有利措施斗争到底，不让对方得逞！维护社会诚信风气！
lihongqing
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业主最后还是卖给他们了！&这件事情对我朋友也至关重大！为孩子买个学位房不容易，要的是房子不是定金，因为接受定金还得找房子，先别说找个合适房子多难，房子现已上涨百万，再买也买不起！影响孩子上学，这个损失业主就不该负责吗？他们就是跟业主拼上了[添添妈/4/3 10:50:20)最后业主是不是卖了，现在中介就是在做我的工作接受双倍定金返还。可我不想这样妥协，不为别的惩罚这种唯利是图的人哪怕最后我只得到双倍定金我也要和他把官司打到底！[lihongqing](&10:45:07)我的一位朋友，年前买的南山名校学位房，业主见房子价格上涨大也是要毁约，但是他们坚决选择不接受双倍定金，坚持要起诉，最后业主妥协了。几十万、上百万的上涨，对双方的影响都是终生的！一旦签约，双方都要认命！对毁约行为，一定要采取一切有利措施斗争到底，不让对方得逞！维护社会诚信风气！
小叮当的口袋
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一起坚持到底！不能轻易妥协
gaojian777
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现在你主动，强硬一点儿，要求履行合同。否则起诉，这种官司稳打稳赢。法院冻结房产，你主张成交价20%赔偿，慢慢搞死他
深圳房地产律师周争锋
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看情况，支持20%的有，但是不多。10%挺多。
添添妈1103
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就是这么打算的，因为提前预知到他们会反悔，做好了充分的准备，证据确凿，坚定信心和他们打下去。这样唯利是图的人必须狠狠的教训一顿，哪怕最终我只能拿回双倍定金我也认了！[gaojian777]( 23:08:47)现在你主动，强硬一点儿，要求履行合同。否则起诉，这种官司稳打稳赢。法院冻结房产，你主张成交价20%赔偿，慢慢搞死他
深圳房地产律师周争锋
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这么坚决啊。哈哈[添添妈/4/4 0:00:23)就是这么打算的，因为提前预知到他们会反悔，做好了充分的准备，证据确凿，坚定信心和他们打下去。这样唯利是图的人必须狠狠的教训一顿，哪怕最终我只能拿回双倍定金我也认了！[gaojian777](&23:08:47)现在你主动，强硬一点儿，要求履行合同。否则起诉，这种官司稳打稳赢。法院冻结房产，你主张成交价20%赔偿，慢慢搞死他
添添妈1103
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我要拿起法律的武器捍卫自己的权利，尽管现在是卖方市场，那又怎样？我认准他们等不起漫长的打官司的时间，而我没有这个定金照样买别的房子。看谁耗得过谁！面对卖家的无理要求大家一定要强硬回应。就是因为我之前太好说话，答应了卖家很多无理要求，他才会后来越发无赖！[深圳房地产律师周争锋]( 00:20:42)这么坚决啊。哈哈[添添妈/4/4&0:00:23)就是这么打算的，因为提前预知到他们会反悔，做好了充分的准备，证据确凿，坚定信心和他们打下去。这样唯利是图的人必须狠狠的教训一顿，哪怕最终我只能拿回双倍定金我也认了！[gaojian777](3:08:47)现在你主动，强硬一点儿，要求履行合同。否则起诉，这种官司稳打稳赢。法院冻结房产，你主张成交价20%赔偿，慢慢搞死他
添添妈1103
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买房的时候无赖的卖家提出要我承担房子三年来的物业管理费，我二话没说答应了。再后来卖家提出中原地产合作的融安担保公司提供的担保合同（担保公司提供的合同都是标准的，没有针对哪一家）让他们害怕，说是担心融安会卷走她们的房子，在已经做好公证的情况下他们又去撤回公证，要求换一家他自己朋友的担保公司。我又答应了，现在到了做资金监管的日期了，他们夫妻不接电话，回的信息就是说什么在外出差之类的。我发信息给他们要一个肯定答复是卖还是不卖给个答案，他们也不回应，就这样拖着我，买个房子把全家折腾的心好累！
1<input type="button" value="GO" onclick ="var val = Number(jQuery(this).parent().children(':text').val()); if (isNaN(val) || val
11){val = 11;}window.location.href = '/80-130050-detail--0-__id__.html'.replace('__id__', val); ">
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