房价到底会不会降_百度知道
房价到底会不会降
房价降和什么有关系
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会降. 房价降取决于国家政策, 经济环境, 人民购买力等等.
采纳率：24%
如果要看房价是否下降，你就看国家政策，还有开发商的销售情况，现在全国基本是跌声一片，深圳已经降价不少了
你观察下现在是预期降价得人多还是上涨的人多，市场从来都不会如众人所愿。假设大多数人都期待房价下跌，预测房价还会跌，那很可惜，房价不但不会跌，反而还会上涨。相反大多数人都预计房价还会涨的时候，那么房价就开始下跌了。事实上房价标准是伪命题，任何商品亦是如此，市场需求大，任何高价都不奇怪，没需求时任何低价也都正常。例子：1.日本二次大战后到1960年房价就上涨数倍，之后平稳增长，最后于1980年再次爆发。之间长期上涨近60年，价格上涨超数百倍。其中1960年-90年，仅地价就上涨56.1倍，连续30年年均增长14%。91年泡沫破裂，总体跌幅50%，但总体均价仍高于80年初。期间单一年度上涨幅度超过50%的在进入1980年之前就有数次，但之后均未下跌。而现在的日本房价是1991年泡沫最顶峰时期的2倍，市区房价每平米6万美金+.2.美国年，房价上涨超100%，但之后却形成了长期价格平台，后再起3次牛市，最后一次于06年开始下跌，被世人公认的百年一遇的金融危机，地产危机，次贷危机，然截至目前价格跌幅最高时也仅跌33%，现在稳中微涨。3.香港，97年受亚洲金融风暴影响，总体跌幅近40%，但之后却重拾升势，截至目前，价格远高当年高点。这些例子都是房地产跌幅最严重的例子，并不多见。证明：1.如果经济稳步向前发展，无论楼市怎么涨，都难以下跌（日本当年GDP增长从80年前的10%-13%猛降到之后的5%持续10年后，才出现的地产危机。2.即便真正开始下跌也不必惊慌，因为房价没有最高，只有更高。我只举过去发生的例子和个人看法，具体，你自己判断吧
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　　【环球时报报道 特约记者 陈言】上世纪80年代，笔者在留学，当时日本的房价已经快到巅峰。留学生在日本打工，挣钱多，还不影响学业的工作就是替人排队。一个是整夜去售房处排队，再一个是在新葡萄酒上市前，去售酒的专业店前排队。
　　那会儿排队时，雇主也常在。房子很多是一人限购一套。当时笔者给一个做零部件的企业老板排队，他的厂里有500多名工人，工资高、零部件不好卖，只好炒房挣钱，拿工厂做抵押。排一整夜队，挣2万日元(按照当时汇率，相当于2000元人民币)，比普通打工要高出1倍。买套80平方米左右的房子，大概需要5000万日元到7000万日元，相当于日本普通人大致10年到20年的纯收入。当时有数据统计，全日本的房价平均起来相当于普通人6年到7年的收入。笔者所在大学的教授认为，欧家购房费用，最多相当于纯收入的4年到5年，&日本的房价绝对属于泡沫，肯定有一天会掉下来的&。但是更多人认为日本房价不可能降。
　　房价高了，觉得其他什么都便宜。当时日本还流行收藏葡萄酒。比如法国的新葡萄酒，1万日元一瓶，存上几年就能上涨到2万日元左右，比存钱合适多了。
　　笔者的朋友横田1990年从国外回来后，也加入到了购房行列。他当时在埼玉县(相当于北京通州)买了一栋二层小楼，100多平方米，当时标价1亿日元，庭院除了能停一辆车以外，想种点花草都困难。从房子所在地乘轻轨到东京市中心大手町要1，从家里到轻轨车站需要骑车25分钟，或者必须让夫人开车送。
　　1993年，日本房地产价格到达后，泡沫开始破裂，房价快速下滑。但是当时包括笔者在内，都认为日本房价下跌是暂时的，一定能恢复。日本土地狭小，城市到处是需要房子的人，不可能一直只跌不升，因此在泡沫破裂期间，不知有多少人冲进去买房。
　　二十多年后，笔者当年为其排队买房的雇主，工厂已经没有了，他买的那些房子也都不值钱了。他的儿子告诉笔者，父亲早就破产了，如今人都找不到，兄弟三人只有一人最后上了学费低廉的国立大学，其余两人连大学都上不起。至于笔者朋友横田花1亿日元买的房子，他说：&目前残值大概只有数百万日元了，就是标出这样的价格，也不会有人来买。&按照1000万日元算，折合成人民币不过50万。但朋友还有贷款没还完，&贷款数额这个无形的数字压了我半辈子，到退休后，也依旧高悬在我头上&，横田说。
　　房地产泡沫破灭至今已经过去二十多年，东京六本木等地房地产价格这些年已经提升到了最高时的一半左右。除去这样的地方，其他地方想让房价回升上去，&比登天还难&。而日本现在售卖一瓶产地优良的法国新葡萄酒，价格只有上世纪八九十年代的1/10，但几乎没有人去排队买这样的酒，更很少有人去存储了。▲
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看看美国日本香港房价史 你就知道错过了多少波买房的机会
第一财经云哥 16:18
不知不觉，上海、深圳的房产调控新政已经过去整整一个月了，成交量腰斩的报道也不断见诸各大媒体，但房价真的降了吗?似乎并没有。
有人说可能时间没到，终究会降的，但究竟什么时候跌，才是最重要的。
在回答&房价都涨成这样了，还要不要买房?&这个问题之前，先讲几个最典型的例子，以最朴素的真实面，坦白阐述一些和房子有关的&真相&。
美国：100多年来房价年均增3%，略高于2.8%的通胀率
卡尔&凯斯和罗伯特&席勒编制了著名的Case-Shiller房价指数&&席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者，就是那个老是看空中国房价的人。
这个指数说：在美国年长达123年的历史中，下跌的年头是28年，上涨的年头是95年，跌幅最深的一次是2008年，-18%。连续下跌达到5年的只有两次，一次是年的经济大萧条时代，累计跌幅是26%。一次是年的金融危机周期，累计跌幅是33%。整体上，美国的房价在过去的100多年中，年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。
这123年中，美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市，分别是在年、年、年。
美国123年扣除通胀后的房价走势图，基本平稳上涨
虽然这个指数其中一个研究结论说：长期来看，美国房价的涨幅基本等于通胀率。但看那个曲线，以0.25%的速度连续涨了100多年，它论证了两个铁一般的事实：1、长期看，房价是上升的;2、房地产是抗通胀的好品种。
放到单个城市看，比如纽约，长期看，也基本如此。纽约在年长达25年的时间里，房价增长率正好是美国的通胀率。
纽约近30年来实际房价走势图，正好是美国的通胀率)
日本：30年的房地产大牛市
日本的故事大家都很清楚了，太多人拿中国楼市和日本楼市对比了，2009年之后，网上流传的那个中日楼市泡沫对比图，都很清晰的把崩盘时间都预测出来了，可惜这个时间点并没有兑现。
简单说吧，日本房价是在1985年广场协议之后，开始出现加速触顶的，大约1989年开始崩盘，到2005年左右时基本见底，最大跌幅达到70%，房价又回到了20年前也就是广场协议那一年。
日本泡沫破灭后痛苦地经历了&失去的20年&，同样不能忽视的是，在&失去的20年&之前，日本GDP从1960年代开始便保持了每年高达10%的经济增长。房价从1960年代甚至更早就已经开始腾飞，基本是一直飞到1990年代，前后经历了超过30年的楼市繁荣，日本六大城市地价上涨了56.1倍。这也是事实。
日本年近30年房价大牛市
香港：17年涨了八九倍
香港在1997年亚洲金融风暴期间，房价暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS期间，连跌5年，东京和香港房价，比纽约放假跌得更为劲爆。
但问题是，亚洲金融风暴之前和SARS危机之后，香港房价涨了多少年?亚洲金融风暴之前，香港房价也有好几次牛市熊市，但基本都是&小熊大牛&。
从1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上涨，涨幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房价也基本是一直在上涨，中间有调整也是小幅度，整体来说房价早已超过了1997年的高点，去年均价大约到了9万元/平方米。全球最贵的分层住宅价格，一直都要靠香港来刷新。这也是事实。
香港年30年房价走势图，1997年高点之前有17年主升浪
最朴素的真实面是什么？
在房地产的历史发展中，那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条，没几回。
20世纪到现在100多年，大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴，这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个&失去的20年&，更是比较罕见的个案了。即使泡沫破裂，那么在破灭来临之前房价也会连涨很多年。
地球上还没有永远只涨不跌的房价，美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场，在过去的100多年里，他们都无一例外的经历了大崩盘。中国可以例外吗？这还有待时间与市场规律去检验。
但这些年来，总是过于强调崩盘的可怕性，过于片面。看看那些国家和地区在崩盘之前，房价连续上涨了多少年?美国楼市的三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30个年头，香港是17个年头，中国从房改之后，除了2008年，也基本是一路上涨。
因此，预测泡沫是徒劳的。中国楼市从2002年起，就不断有专家告诫我们：楼市要崩盘了，不要买房。结果房价涨了十几年，崩盘还是没有等来，倒是自己离房子越来越远了。
长期看，因为害怕泡沫而不去买房，个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。
美国两次大崩盘 ，横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看，中国房改以来，也有18年了。你的人生，有几个18年?有几个30年?为了等一个到现在都还没来的大崩盘，可能你要错过好几次买房改善自己和家庭居住条件的机会。比如：2005年之前，2008年，2010年。
总之，中国的房价，一线城市的房价，不要指望它没有泡沫，对这一点笔者从来没有怀疑过。因为我们从来没有经历过崩盘，所以才会相信房价永远上涨的神话。但市场就是市场，不存在特殊，还是把泡沫交给市场和时间去检验吧。（本文仅代表作者个人观点）
（作者为资深媒体人、财经评论人士，关注中国经济发展进程；本文根据公开信息综合写作而成，部分内容援引自微信公号&朱罗纪&）
编辑：吴狄
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深扒日本房价崩盘始末，你还敢买房吗？
深扒日本房价崩盘始末，你还敢买房吗？
日本房地产泡沫的产生和破灭有着其特殊的历史和政治背景，但全民买房的各种表现让人不得不联想到目前国内的房地产形势。
　　最近，生活在一线城市的人可能会有这样的思考：房价还会继续涨吗？这样涨下去，房地产市场会不会崩盘？
　　通常情况下，没人能够准确预测这个问题。但在中国，总是有人信誓旦旦的告诉你：放心吧！房价会越长越高！北上广深会成为宇宙中心！
　　为什么北上广深的房价已经远远超过了普通人的承受范围，却依旧有人砸锅卖铁抢着买？因为他们秉承着一个信仰：一线城市房价只涨不跌，买到就是赚到！他们的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和当地土豪们共同托举着房价。
　　但是，在20多年前，同样人口密集，同样由奥运会带动了经济飞跃，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，却未能幸免于房价的大崩盘。今天钱哥（&说钱&微信号，ID：iShuoqian）就要说说日本房地产泡沫破灭的前前后后。
　　危机前的东京
　　上世纪60~80年代，日本经济在美国的扶持和自身的努力下实现了高速增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
　　这一切都要从1964年的东京奥运会说起。东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本也成为首个借助奥运会带动了自身经济发展的国家。
　　有数据显示，东京奥运会的总投入高达1兆日元！哥都没见过这么大的货币单位！按照当时的汇率计算，大约为30亿美元，创造了当时奥运会历史上的最高投资记录！
　　别看花钱多，但都花在了正地方，90%以上的投资都被用来修路、修新干线、修高速公路和地铁等城市基础设施建设。经过这些利国利民的大建设，奥运会结束后，东京成了全球最有活力的国际大都会，工业化、城市化都大大滴实现了！
　　进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。全球各个角落都有Made in Japan的产品，野心勃勃的日本企业还在全球展开了大规模的投资和收购。
　　一位日本记者回忆当时的情景时说道：&那时候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人对日本最大的商业地产开发商三菱地所的社长开玩笑说：什么时候把纽约的洛克菲勒大楼买下来吧，那可是美国最高的大楼呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000亿日元收购了洛克菲勒大楼，并在大楼的最高处插上了日本国旗。日本人真的发疯了！&
　　然而，当日本人目空一切，认为自己是&世界之王&时，一场危机正在酝酿当中。
　　危机的序幕：&广场协议&
　　日本经济泡沫的起源离不开&广场协议&。1978年，第二次石油危机爆发，能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀，为了治理通货膨胀，美联储三次提高联邦基准利率，实施紧缩的货币政策。
　　这一政策使美国利率上升到20%左右，吸引了大量海外资金流入美国，导致美元大幅升值，造成美国对外贸易逆差大幅增加。
　　为了改善贸易逆差状况，美国希望通过美元贬值来提高出口竞争力。1985年9月，由美国牵头，美、日、德、法、英五国在纽约广场饭店举行会议，决定联合干预外汇市场，促使美元有序贬值，史称 &广场协议&。
　　&广场协议&签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，美元贬值，其他四国货币相应升值，其中，日元兑美元汇率三年间升值了一倍，从240：1飙升至120：1。
　　日元大幅升值打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。
　　连续5次下调利率，从1985年的5%降至1987年的2.5%，货币供应量连续四年超过两位数增长，造成国内市场流动性大量过剩。
　　迄今，业界对广场协议是否直接导致了日本的衰退仍有争议，但不可否认&广场协议&后引发的一系列反应与政府的应对，让日本走上一条不归路。
　　阳光下的泡沫
　　降低利率保住了日本企业的生产和出口，企业挣得的外汇源源不断地涌入日本的银行。为了扩大营业利润，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。
　　相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险较低，于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。
　　来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。
　　1987年，东京某团地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。NHK记者采访这位没中签的年轻妈妈，她无奈说运气真背，我们家都两个小孩了，真想要这套房。记者鼓励安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200，这位妈妈的中签希望估计还不如去赌赛马来得高。
　　同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订&广场协议&之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。
　　热钱涌入导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。
　　银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个笑话是仅东京23区的地价就可以买下整个美国。
　　1989年东京银座5丁目鸠居堂前，当时国土交通厅公布的土地公示价格1平米1亿1千万日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价，现今价格4000万日元，跌了差不多有2/3。
　　然而，房地产价格飙涨给日本经济造成了一系列不良影响。
　　首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等等这些日本实体经济的领头羊也按耐不住，开始大举进入不动产业。同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。
　　其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的第二东名高速因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。
　　再次，农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。
　　高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上，基本上按当时4百万日元工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人忘而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。
　　失去的二十年
　　1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
　　日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的&基本农田制度&和&科技兴国&两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。
　　一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。
　　二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。
　　宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。
　　首先刺破的是股票市场泡沫。日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
　　当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
　　股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。
　　1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。
　　1992年，日本政府出台雪上加霜的&地价税&政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入&供大于求&的时代。
　　几种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。
　　自1990年泡沫破裂以来，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。
　　从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；
　　东京房价持续下跌至2005年，相比于1988年的房价顶峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。日本经历了&失去的20年&。
　　日本房地产泡沫的产生和破灭有着其特殊的历史和政治背景，但在泡沫经济时期全民买房的各种表现让人不得不联想到目前国内的房地产形势。
　　看了日本经济泡沫破灭的前前后后，你还敢拍着胸脯说北上广深的房价一定不会下跌吗？
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从日本房价先暴涨再走跌 借鉴中国房价走势
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　　在1990年，日本人坚信只涨不跌，因为资源太稀缺了。
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（责任编辑：HO002）
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