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一线城市房价分化加剧不会整体跳水
作者：衡水新浪乐居
近日，各地不时传出楼市降价传闻。伴随经济下行、人民币贬值和国际资本出逃的负面消息，许多人担心房地产泡沫快速破裂，楼市大崩盘。对此，专家指出，形势没那么严峻。
&&衡水新浪乐居讯&近日，各地不时传出楼市降价传闻。伴随经济下行、人民币贬值和国际资本出逃的负面消息，许多人担心房地产泡沫快速破裂，楼市大崩盘。对此，专家指出，形势没那么严峻。全国经过集体高涨后，如今正呈现出地区差异和分化的格局。在发展需求推动下，房地产价格既不会整体跳水，也不会全面大涨，未来将呈现有涨有跌的分化趋势。
&&近阶段，房地产市场似乎有点冷。5月份，北京、广州、上海、杭州等主要城市楼市成交情况都不太乐观。据中原集团研究中心发布的一份调研报告显示，截至4月30日，21个城市中，杭州、常州、成都、沈阳、宁波及惠州等6个城市的采取了直接降价的方式促销，降价项目以高端楼盘为主，降价幅度在5%到25%。
&&但降价是个案，总体看，全国房价仍在上涨，只是涨幅下降。中国指数研究院发布的数据显示，4月份，中国100个城市住宅(新建)平均价格为每平方米11013元，环比上涨0.10%。
&&曾经全国房价飘红的形势正在发生转变，地区分化趋势明显。统计显示，在100个城市中，55个城市环比上涨，较上月减少8个；另有45个城市4月新建住宅价格环比下跌，较上月增加8个。
&&业内人士分析，虽然最近主要城市房价遇冷，但一线城市和大部分二线城市仍供需两旺，价格处于上升通道。二、三线城市趋于平稳，一些三、四线城市开始降价。
&&同策咨询研究部总监张宏伟认为，自去年11月开始，一、二线城市楼市调控拉开阶段性&收紧&序幕；银行信贷紧缩，市场短期表现&马力不足&；多数房企采取了观望与博弈策略，市场表现相对保守。
&&房价分化出现后，部分价格下跌的地方政府希望松动调控，松绑限购。据报道，有些城市已开始通过松绑限购、下调购房入户标准等方式救市，而另有些地区也放出调整购房政策的信息。
&&过去楼市调控政策基本是&一刀切&，如今，高层提出分类调控思路。专家认为，这一政策更符合当前实际情况，防止误伤刚需。&提出分类调控，实际上就是不能开一个药方大家都治病，必须分类。&住建部副部长仇保兴表示。
&&认为，在城镇化不断推进的大背景下，多层次的住房供应将成为主流解决办法，限价、限购的单一思路将有所转变。
&&中原地产市场研究部总监张大伟分析，2013年楼市最大的亮点在于调控的决策权已经下放到地方，调控手段摆脱全国一刀切，根据城市特性产生了分化。正是因为全国的楼市已经出现了明显的分化趋势，所以再搞全国一盘棋式的行政调控也就没有任何意义。对比去年各城市的调控细则，可以看出，地方政府的调控自主权在增强，房价快速上涨的城市进行了调控升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。
&&有人担心受国内国际各种因素影响，中国房地产泡沫有可能破裂，房价崩盘。业内人士分析，这种情况不会发生。未来楼市不可能再像从前一样只涨不跌，但也不会崩溃。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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一线城市楼市政策放不停 看误伤刚需矛盾如何解决
[摘要]一线城市不断收紧的楼市政策，确实可以有效打击投机行为，不过也“误伤”了一些真正的购房者。这个矛盾怎么解决？三四线城市需要“强心针”而不是“兴奋剂”中国的楼市如何才能“淡定”？目前的情况是，一线城市在抢房，而三四线城市，却发愁“卖不掉”。在房地产调控的主导权下放之后，各地城市纷纷出台各种楼市去库存的措施。沈阳和海口甚至提出，对大学生购房给予奖励优惠。三四线城市希望通过“强心针”，促进楼市好转。但是其中一些过猛的政策，如“首付贷”和“零首付”等，引来了质疑的声音：中国社科院金融所研究员尹中立说，首付贷和零首付是房地产市场的风险加速器。尹中立：对于银行来说，风险控制的一个最有效的手段就是有一个20%、30%的首付，假如这个房价跌了20%、30%，银行不会承担风险。有了首付贷以后，就意味着买房的人他自己一开始并没有自有资金，所有的风险都转嫁给银行。导致了所有风险的万恶之源就是这种零首付。过于依赖土地财政导致陷入怪圈中原地产首席分析师张大伟说，不恰当的去库存手段，反而有可能让楼市陷入怪圈：张大伟：因为过分地依赖土地财政，所以会导致（出现怪圈）。即使出台了大规模的去库存政策，地方政府还是会大规模地供应土地，这样就会出现一个怪圈，库存量更多。对于现在的房地产市场来说，还是应该以经济转型为主，（只有这样）才有可能把人口引到三四线城市，而不是把投资需求引到三四线城市。
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&>>&&&&&正文
上海重拾“7090政策” 释放一线城市楼市供给侧改革信号
　　根据报道，上海所发通知的具体要求是，对于中小套型住房的供应比例，中心城区要不低于70%，郊区不低于60%，部分供需矛盾突出的区域，提高到70%。伟业我爱我家集团副总裁胡景辉把这个做法视为楼市的供给侧改革，认为这对一线城市是势在必行的。
　　胡景辉：“从房地产的供给侧改革来讲，我觉得最主要就是让套型面积更符合市场的实际需求。现在来看，上海土地资源比较稀缺，房屋的单价也比较高，合理控制一下户型面积是非常有必要的。我觉得这个应该是整个房地产市场未来供给侧改革的一个信号。”
　　作为上海本地的专业房地产研究机构，上海易居房地产研究院对当地的楼市数据有着密切的关注。副院长杨红旭告诉天下财经，目前，90平方米以下的中小户型只占上海楼市的三成左右。
　　杨红旭：“就目前而言，上海市区的纯商品住宅90平米以下的房型一般占到30%左右。90平米以上，甚至是140平米以上的中大户型比例已经占据主导，郊区中小户型占比会高一些。”
　　房价上涨过快 一线城市有跟进可能
　　从面积上看，中小户型的占比就更低了。根据上海中原研究咨询部的数据，目前上海外环线内的中小型住房面积比重只有5.5%，外环线外的比重为16.9%。据了解，其它一线城市的情况跟上海大同小异。杨红旭预计，不排除这些城市效仿上海的可能。
　　杨红旭：“因为超大城市需求的矛盾基本上都比较类似，房价高涨之后，刚需无法被满足，户型大了之后，也会抬高总价。现在政府的目标很清楚，就是要优先满足自住需求，尤其是刚需，所以我认为其它三个城市也会适当调整。”
　　与二三四线城市相比，一线城市房价一直比较坚挺。尤其是深圳，楼市价格节节攀升，去年的涨幅超过三成。上海也出现了“跟风”深圳的苗头，媒体报道，上海一个楼盘最近推出352套总价上千万的新房,一天内就被抢光；有的二手房，房东一天跳价三次，几近疯狂。因此，在抑制房价过快上涨方面，上海的新政被寄予厚望。
　　楼市供给侧改革不能光靠调整户型结构
　　然而值得注意的是，十年前出台的“国六条”也曾明确规定：新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。这个政策被称为“7090政策”，直到去年三月才被悄然废除。也就是说，上海是重新拾起了过去的调控政策。中原地产首席分析师张大伟指出，楼市供给侧改革光靠调整户型结构还不够。
　　张大伟：“单独增加某种套型，不能改变价格，因为毕竟房价上涨的预期是多种环境造成的。如果说只有这么一个孤立的政策，而不大量增加土地供给的话，有能还会出现一些规避的办法，比如说两套房打通做成一套，或者面积加成等等。”
　　事实上，一线城市最近几年的商品房户型一直有增大的趋势。以北京为例，不仅价格高企，从户型面积来看，截止到去年11月，三居室以上的比例已经超过六成，达到历史最高。杨红旭认为，新建住宅的豪宅化跟地价走高有直接关系。因为土地供给跟不上，开发商抢拍土地推涨地价，高价拿地之后，只有“豪宅化”才能保证利润。在胡景辉看来，这个过程也加剧了地方政府的“土地财政”意识，他认为，只有放弃土地财政，楼市供给侧改革才能落到实处。
　　胡景辉：“对于房地产供给侧改革，一方面供应结构、产品结构和价格结构是一定要调整的。另外一方面，根上还是要解决“土地财政”问题。这样的话，政府在有效使用土地、合理引导城市规划、改善产品结构上，才能真正让政策意图得以实现。”
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