房价为什么高？说说一个楼盘的开发过程，大家随意感受下
中国的房价为什么这么高？
张帅冰，施工青年转型中
首先要弄懂两个核心问题，
房价是由哪些东西构成的，房地产行业在中国代表着什么
来来，我先给大家讲一个故事，来阐述下我对第一个问题的理解。
从整个房地产开发的过程来说明房价是由哪些东西构成
从前有一个土豪张，她挖煤赚了很多很多的钱钱，十个亿人民币哦
（某县地产大亨 土豪张）
有一天她拍脑门突然想建一栋房子，房地产行业火啊，国民经济命脉有木有。
她首先找来几个狗头军师ABCDE开会先。
Step1：先要进行投资决策和市场分析 Cost :150万
撰写项目立项和可行性研究，这可不是拍脑门就能搞出来的，OK，土豪张找来狗头军师A，他们签订了合作意向书、确定了初步开发方案，编制、申报审批项目建议书。
Step2: 取得土地的使用权 Cost: 1亿（地价款+各项税款合计）
她中意了村头的两块地，一块是集体土地，一块是拆迁土地。
在军师B的帮助下，果断拿地。土豪变地王
插入篇：1个亿的背后(此段略长略无聊，慎读，可跳过，插入篇就是告诉你土地为什么值钱)
集体土地的征用程序（土地一级开发）：
申请建设用地
拟定征地方案
受理、审批土地
确定征地方案
发布征地公告
实施征地补偿安置
颁发《建设用地批准书》
在以上步骤中涉及到的费用：
土地补偿费
青苗及树苗补偿费
地上物补充费
劳动力安置费
新菜地开发建设基金
耕地占用税
征地管理费
超转人员安置费
耕地开垦费
新增建设用地有偿使用税
拆迁用地安置程序（土地一级开发）：
拟定拆迁安置方案
提出拆迁申请
颁发《房屋拆迁许可证》
签订房屋拆迁责任书
发布拆迁公告
召开拆迁动员会
签订拆迁补偿协议，进行安置
在以上步骤中涉及到的费用：
国有土地房屋拆迁补偿费
集体土地房屋拆迁补偿费
城市房屋拆迁搬家补助费
拆迁标准租私房资助费
提前搬家奖励费
临时安置补助费（周转费）
停产停业综合补助费
一次性异地安置补助费
危旧房改造区内的拆迁安置补偿费
房屋拆迁管理费
房屋拆迁服务费
危改小区树木移植费
园林部门所有树木补偿费
建设单位取得国有土地使用权（土地的二级开发）
主要形式：划拨、招标、挂牌、拍卖
防洪工程建设维护管理费：每平方米20元+每年每平方米2元
土地权属调查、地籍测绘费：最高不超过30万元
地价评估费：按照土地价格0.1‰到5‰
资金占用费、土地闲置费
（以上为一般情况，各地区不同情况有所不同，但这个不是重点，是不？大家会意一下一块土地背后的各种"苛捐杂税"）
Step3：确定规划设计方案获得规划许可 Cost:500万
传说中的“报建”
在这个过程中，土豪张要个各种、各种相关部门打交道。
申请各种证《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》《规划设计条件通知书》及用地红线
等等等等等等.....
很多费用的发生都是和投资本身的百分比有关，500万是我暂估的，没有计算很多花销。
如此繁琐，土豪张要累觉不爱了，不过没关系，到下一个环节，她就能成为大爷了。
Step4：工程前期 Cost:1200万
土豪张找来开设计院的C君、勘察院的D君、做市政设计的E君、招投标的F君
发生费用：
工程勘察（测量）费（150万）
市政园林设计费（250万）
土建安装设计费（600万）
建设工程招投标管理费（10万）
招标代理服务费 （100万）
其他费用，工程概算费等（100万以内）
step5 :建设阶段 Cost : 3亿
这个过程虽然写的最少，但是应该是最复杂的一个过程，长期投身于土建事业的老中青年们会深有赶脚.
一个土建项目的建设周期约为两年，投入生产的人员可以数以百计甚至更多。大家自行补脑下工地上热火朝天的场面。工程师、设计师、监理方、施工员、电工、焊工、瓦工、建筑材料供应商，混凝土运输工，所有你能想到和想不到的角色。
3亿是个什么概念呢？
一个二线城市三环内，一个8栋20层的高层构成的小区（含景观）
每平米的建筑造价在元左右
step 6 :建设阶段和竣工阶段的各种税 Cost:2000万
土豪张平时交些水电煤气费都烦死了，这些更让人上火。
城市基础设施“四源”建设费
市政公用设施建设费： 城近郊100元/m2
城市基础设施建设费： 城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2
地下水资源费： 住宅9元/m2
竣工档案保证金：工程概算1%-3%
防空地下室异地建设费：1640元/m2
建材发展补充基金：住宅免交
step 7: 竣工阶段
Cost:500万
建设工程验收手续
开发项目验收与备案
人防工程验收与备案
规划验收与备案
建设工程档案资料的报送移交
商品住宅性能认定
竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记
以上都需要和各种部门打交道的，大家随意感受下
step8: 租售阶段
Cost:4000万
这部分我认为是分为两部分的，一是房地产营销和销售的成本，可通俗理解为打广告、建售楼处等，此处不多谈，另一部分就是各种需要交纳的税费。
企业所得税：33%
房屋所有权登记费：80元/套
住房交易手续费：3元/m2
营业税：销售收入5%
城市维护建设税：营业税的7%
居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%
住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%
物业管理费：政府指导价
教育费附加：营业税的3%
印花税：建筑工程勘察合同—0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元
契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%
本想最后测算出一个结果，但前提都是在一个比较模糊的假设和估测下，没法个大家一个稍准确的结果，只能给出一个大概的数值：如果每平米的房价是1万元的话，经过上面的步骤，我个人认为实际成本7000是有的。
面包贵是吧 面粉还不便宜呢？
房地产行业在中国意味着什么？
从上面的开发步骤，我们不难看出，说是国民主要经济之一并不为过。
从经济角度来讲，几乎没有行业能与政府联系的如此紧密，巨大的经济产业链，一个高层住宅小区的造价是3亿左右，一个城市有多少这样的小区呢？中国呢？
从个人来讲，参与到这个产业的人成百上千，每一个环节的生产和过程的审批要经过多少人？
几乎每个工科院校都有土建等专业，从这一小点就可以看出从事这个行业的数量。
房地产不单单是政府的事情，是整个社会中一部分人共同构成的经济体。
房价为什么这么高，还有很多市场因素，比如说刚性需求、比如说开发商虚假哄抬市场等等，这些答案不管是知乎上还是其他网站上都有过诸多的解答，在这里不多谈。
内因和外因，都很重要。
我觉得如果了解了下房地产开发的流程，这个思路可以对于地产的很多问题有一定的认识：
比如，为什么中国的房价相比外国的这么贵？
（回顾下我国的开发流程，想象下外国的开发流程）
比如，房地产何时崩盘？
（崩盘了是开发商一个人跳楼吗？牵一发而动全身有木有）
等等等......中国楼盘挂洋名：外国人都看不懂的外国名称
&& 日 11:03 &&
把法国城堡“搬”到中国在北京建起“风度柏林”
如果你是一位购房者，在北京看一圈房子就好像周游世界。早上去“原乡美利坚”，中午去“澳洲康都”，下午去“北欧小镇”。如果明天还有兴致，那可以去“温莎大道”、“威尼斯花园”、“米兰阳光”……这股洋风所到之处不止北京，已经席卷了全国房地产界。“中国有让人着迷的独特文化和历史，为什么这么多楼盘都要起外国名字呢？”来自美国的埃文斯有点疑惑地问《环球时报》记者。
七成新房地产项目取了洋名
去年，曾有人根据一家房地产门户网站对北京近千个房地产项目的名称进行了统计。结果发现，有七成新房地产项目都取了洋名。这些名字主要分为四类：一种是以外国地名为主，这些地名基本上集中在欧洲、北美洲和澳大利亚。第二类是一些流行的外来词。如“BOBO自由”，套用的是“波波族”（波西米亚和小资产阶级的缩略）。还有“Mini阁调”、“GOGO新世代”（go-go有“时尚现代”之意）、风景CLUB等。第三类是一些莫名其妙的外文词或缩写，如HOA中心，据称是Hotel、Office和Automation的缩写。还有BDA样本、ULOPark悠乐汇等。这样的缩写足以让任何母语是英语的人一头雾水。还有一种比较少见的全用外文的，如A-ZTown、11STATION等。
一些新富阶层也把自己的私人项目以洋名相称。例如，某富商就在北京修建了一座“拉斐特城堡”。英国《每日电讯报》这么描写这座城堡：“在北京北部满是灰尘的平原上，一个中国商人修建了法王路易十四时代风格的城堡。”它是巴黎附近的拉斐特城堡的完美复制品，城堡的主人后来觉得它虽然漂亮，但还是有点小，所以又在城堡两侧各加了一组建筑，模仿的是枫丹白露宫的风格，后院甚至仿造了罗马圣彼得广场的廊柱。
外国人都看不懂的外国名称
这些楼盘为什么要起洋名呢？据“风度柏林”社区的人介绍，小区之所以这么叫，一是因为采用了德国建筑风格，二是一个好听的名字可以把人吸引过来，可以很好地表现出企业文化。看来，“把人吸引过来”的确是开发商喜欢洋名的一个重要原因。不过，与“风度柏林”相比，另外一些洋名其实是老百姓非常陌生的。没关系，开发商可以向你讲述很多美妙而浪漫的故事。比如“蒙顿·卡雀”，相信大多数中国人都不知道这是什么意思。但该楼盘的推介手册上会告诉你：在法国的蔚蓝海岸，阿尔卑斯山下，有一个蒙顿小镇，那里有着完美的森林风景……在法国的温泉之乡依云，有一位卡雀绅士，传说他花园里的温泉水能治百病……当然，中国的“卡雀”花园里不会有温泉，但那里有一条名叫“潮白河”的河。
“中国人不够自信”
在接受《环球时报》记者采访时，来自奥利地的留学生沃尔夫冈一开始说，他能理解中国的开发商喜欢给楼盘起欧洲名字。他说：“与中国相比，欧洲的环境显然要好。这就像卖饼干一样，为了吸引买家，你总会告诉别人你的饼干与众不同。我想，他们可能是想告诉买房子的人，虽然外面的环境不那么好，但我们的小区能给你一个欧洲那样的环境。”不过，当他从记者口中听到几个小区的洋名后，觉得有些奇怪。“柏林这个词给我们的印象多半是有关政治和历史的，那里有不少苏联式的火柴盒房子，特别是东柏林，它们毫无美感。虽然那里比北京干净，但事实上没有人会把它与环境好联系起来。不知道北京人为什么喜欢？”
另一个在北京购置了房产的美国人在得知北京有这么多洋名楼盘后觉得有些纳闷。“外国人在北京买房子必须要起一个中文名字并花钱进行公证，最后房产证上不仅要写上户主的外文名字，还要写上公证后的中文名字，他们说这样做方便。既然是为了方便，为什么这些楼房要起些中国人念不对的外国名字呢？”而且，那些洋名小区承诺的外国氛围并不让他感到亲切，最后他选择住在一个很传统的中国人小区里，每天早上和老年人一起打太极拳。另一个让他不理解的现象是：“我曾经看到一个起外国名字的楼盘在亚运村做的广告牌，上面的画像全是外国人——白人，他们说自己是一个高档社区，可是那些外国人看上去都像黑手党的，我可不敢住在那里。”
在北京一所学校教授英语的埃文斯则不停地对记者强调，他很喜欢中国的文化，可来了中国之后，多多少少有点失望，因为“中国太洋化了，本土的韵味越来越少了”。他想了想后说，还是中国人不够自信，把欧美的东西想象得太美好，所以挂了一个欧美名称的楼盘就好卖，这也刺激了开发商不断地把新楼盘取上洋名。这表面上是市场的因素，深层次还是中国人缺乏文化自信。停顿了一会儿后，埃文斯补充说：“中国是独一无二的，经济发展这么快，中国人迟早会找到充足的自信心。”
暴发户时代的典型特征
北京大学景观设计学研究院院长俞孔坚教授曾有一段辛辣的评论。他说，洋名小区表现的是一种暴发户的意识和心态,“开放以后，我们往往把西方当成富有的社会，所以起西方的名字就显得档次很高。把自己化妆成古罗马帝国，把自己打扮成欧洲的所谓权贵、美国的暴发户，最终使我们失去了自己，这是很可悲的。”
洋名小区的泛滥在中国引起了不小的争议，去年，昆明因为洋名小区太多而立法禁止新楼盘用洋名。关于这个立法，很多中国人拍手叫好。不过，一些中国人对洋名小区的过度反应也让不少外国人感到不理解。美国人贝柯克在接受《环球时报》记者采访时说，用立法来禁止一个小区起外国名字没有道理。“如果在美国有这样的立法，那肯定会被指责是种族主义。老实说，我并不在乎一个小区的名字是中文的还是英文的，这样的立法其实是过度敏感了。他们应该有更多的立法去管理开发商的欺诈行为。”德国人柯多福委婉地说：“如果有足够的自信，就不会为外国的名字担心。德国王宫无忧宫（SansSouci）的名字就是法语的，没有人会提议把它改成德语。”
“最近几年，亚洲一些国家小区取洋名现象是在全球化大背景下出现的，西方文化在全球化中占据强势地位，这更加深了亚洲一些国家对民族文化的不自信，洋名小区泛滥是这种不自信的体现。”一位研究社会文化的专家告诉记者，要想彻底改变这种状况，可能会需要较长的时间，需要社会、经济、政治的全面进步，民众才能重新拾起对民族文化的信心。
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待售待定05-15为揽中国客 外国楼盘打“风水牌”-中新网
为揽中国客 外国楼盘打“风水牌”
日 10:52　来源：新华网 　
　　据新华社新华国际客户端报道，风水学是中国一种历史悠久的传统文化，如今随着中国人对世界各地房地产影响力日增，外国开发商和地产经纪人们也开始研究起风水来，并大有发扬光大之势。
　　前阵子，一则关于澳大利亚悉尼的房产中介为讨好中国买家，将门牌号由“不吉利”的4改为2B的新闻让人啼笑皆非。
　　虽然最后有点弄巧成拙，但确实显示出中国买家在澳大利亚地产界的分量。
　　澳大利亚人之所以如此在意中国客，是因为中国人在澳大利亚频繁出手买下豪宅，一次次刷新澳大利亚的豪宅价格。今年8月，澳籍华人周泽荣以至少约3.2亿元人民币的价格购置一套位于悉尼的豪宅，创下澳大利亚历史上单套房屋最高成交价格纪录。澳大利亚外国投资审核委员会在4月30日发布的年度报告中称，年，中国买家在澳大利亚购买房产的价值达59亿澳元(约人民币268亿元)，首次成为澳大利亚最大的海外购房群体。
　　【纽约楼盘五行俱全】
　　跟澳大利亚一样，美国越来越多的房地产开发商和经纪人也开始讲究风水，以确保房屋“藏风聚气”，吸引中国买家。
　　今年，中国超过加拿大成为美国住宅房产第一大海外买家。
　　在美国卖楼的中介不仅知道中国人不喜欢一条死胡同最里面的房子、前门与后门正对着的房子、楼梯对着大门的房子等，还知道床脚正对着门的卧室中国人不会买。
　　高端地产楼盘如“天景豪苑”，作为纽约市皇后区的一座公寓楼盘，它的楼顶花园集合了风水学中的五行因素。入口的位置为了抵抗“邪气”而专门选了一个风水位，公园里的石头、植物、水池和木制品的布局也很有讲究，营造出层层叠叠、错落有致的感觉。
　　【迈阿密豪宅请香港风水大师指点】
　　就连最高端的房地产商也开始研究风水。如迈阿密海滩每套售价高达200万到4000万美元不等的丽思卡尔顿公寓，该项目在建造期间特别从香港请来风水大师帕特里克?王，为楼盘指导风水布局。
　　王先生首先来到开发商斯腾伯格家里评估风水。斯腾伯格告诉《南华早报》：“我们请他来确保(家里)有好的气场，我们盖的楼盘没有犯大忌。”
　　对斯腾伯格的家初步勘舆后，王先生开始了工作。他精心地选择园林植物，确保楼房面朝正确方向，所有房子“藏风聚气”，并符合阴阳五行理论。尽管这个有着127套房屋的楼盘要到2016年年底才能建成，但现在就已经售出了一半以上。
　　【室内摆设有研究】
　　事实上，除了这些大方位、朝向等风水原则，歪果仁对于屋内摆设的风水也颇有研究。
　　诸如美国家装频道HGTV之类的媒体已经开始普及风水常识，各路提供咨询服务的风水大师也如雨后春笋般在美国涌现。
　　再如80年代就有专业研究、推广风水学机构的德国，其首都柏林还有专门的“风水超市”，风水产品竟有5000多种，如鹅卵石、罗盘、竹盆景等，还有特定的图画、墙纸和纺织品。德国一些大型建材连锁店也开辟有风水柜台。(编辑乔继红，新华国际客户端报道）
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澳大利亚的房地产在国内出售需要什么手续
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国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。1、如果开发商自已不是经纪人，还要委托经纪人中介机构来办理，而自己专心致志开发生产。2、对于房地产预售，则必须通过经纪人办理，买房只付不超过房价1％的定金，房子建好后，如果买方不满意，可以退房。3、在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成，可见其民众对房地产中介业的信任，究其原因，主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。
房产经纪人
在国内只是宣传推广的窗口
相关手续还是按国外法律法规执行啊
本回答被提问者采纳
　　这个很简单的。　　只要在国内找一个代理商，获得房地产销售许可证就可以了。　　至于看项目的话，可以通过互联网视频等方法了解国外的项目，当然也可以亲自去项目的看看的。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。美媒：外国开发商正大举进军美国房地产市场
中新网1月22日电 据媒体22日报道，几十年来，美国地产开发市场一直由当地地产大亨、退休基金和私募股权公司主导。而如今许多最著名的大楼开发项目有了外国开发商的身影。外国投资者不再满足于出高价购买美国标志性地产，而是越来越多地参与开发项目，希望这些项目成为下一个洛克菲勒中心或克莱斯勒大厦。
地产开发商三井不动产(Mitsui Fudosan Co., )的管理人士称，公司上月完成了为投资额14亿美元的曼哈顿写字楼开发项目55 Hudson Yards融资的交易。三井不动产斥资2.59亿美元向美国公司Related Cos.购买了这块地皮92%的股权，这是该公司进一步进军美国市场相关举措的一部分。
报道指出，这体现了纽约和美国其他主要城市地产开发环境的变化。几十年来，美国地产开发市场一直由当地地产大亨、退休基金和私募股权公司主导。而如今许多最著名的大楼开发项目有了外国开发商的身影，中东主权财富基金和亚洲投资者也加入了投资行列。与美国传统投资者相比，这些外国投资者开价更高，因为他们正在寻求更大的投资回报和新的扩张市场。
有关开发资金来源方面的数据很难统计，但美国商业地产的外商投资整体规模确实是增加了。
调研公司Real Capital Analytics数据显示，总的来看，2014年外国投资者总共购买了450亿美元的美国商业地产，仅次于2007年的470亿美元。
在洛杉矶市中心，控制大韩航空公司(Korean Air)的赵氏家族正在兴建一幢酒店及商务大厦，希望成为密西西比河以西最高的建筑。与此同时，总部设在上海的绿地集团(Greenland Holding Group Co.)正斥资14亿美元在其附近大兴土木，动工建设美国某开发商上世纪80年代构思的建筑物。
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外国投资者过去几年里激进出手，导致一些人怀疑，鉴于房地产开发本质是高风险的，这些投资者是否对自己的押注过于乐观了。
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房地产服务公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)的高管科林斯为海外投资者提供有关美国房地产的咨询服务。他说，随着一些此类交易的出现，许多亚洲投资者开始越发乐于在美国投资地产项目，他们认为，相比于伦敦等城市，美国有着更多的投资机遇。他说，这其中有一些从众心理。
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