日本房地产究竟值不值得投资？|界面新闻 扫一扫下载界面新闻APP回顾之前的内容，我们对日本房地产做出了一个较为详细的评估，那么，这项资产究竟值不值得投资呢？
萝卜青菜各有所爱，究竟该不该买日本房地产，小君暂时不予置评。先来分析一下买与不买的理由吧
为什么投资：
1.政治稳定，法制健全，房地产波动幅度小，收益稳定；
2.日本的城市开发基本已经完毕，几乎不会发生被迫搬迁的事，万一发生也会得到很丰厚的补偿；
3.日本的房地产买卖透明且拥有永久所有权；
4.投资日本房产后可办一次或多次往返签证，一定时期后可以办永久居民证，容易获得投资经营签证；
5.出租方负担比较轻；
6.日本房地产品质高，维护比较好，不易老化；
7.再次出售时比较容易出手。
为什么不投资：
1 汇率风险
投资日本房产时需要留意日元汇价的问题，以东京的楼价为例，2013年至2014年底，当地的楼价已经升值约20%，大阪升值超过10%，但同期日元对人民币的汇价贬值近30%(当中也有人民币升值的因素），换句话说，如果在2013年年初买房，房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。如果要投资的话，需时刻关注日元汇率，并长线放租获得稳定回报及坐等升值。
由于日本人口负增长，移民又有严格的限制，一些偏远地方的回报率虽然高，但是空置率也不低；而且日本的房子有大量供应，不像中国北上广和香港那么紧张，不一定能轻易转手。
税负也是需要注意的问题。日本买房税缴税项目五花八门，若房子在5年内转售，所得的盈利要缴纳30%作为利得税；5年后再转售也要缴纳15%的税款。而投资者在当地买楼要缴纳的税负、律师费及佣金等，则差不多占楼价的10%。还有一点，日本的遗产税很高，由此可见，在如此高昂的税率下，中国人到日本购置大额不动产，若干年后就相当于给日本国库做了贡献。
除此之外，小君还要提醒广大投资者注意：不要只关注回报率。
房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在8%--30%之间，绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准，然而需要注意的是，回报率高并不代表收益率高。
具体来说，热闹的地方房屋价格自然就比较高，回报率会适当降低。于是，很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋，却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多，如果房屋租不出去空关的话，反而是损失。
所以，除了回报率的高低，还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。
总而言之，无论是哪种投资，大家做决定时都不能盲目冲动，一定要做到充分了解，理智决策。
来源：君望学堂最新更新时间：07/26 22:33您至少需输入5个字评论 相关文章界面JMedia联盟成员推荐阅读国家统计局公布的数据显示，5月份，中国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格上涨的城市有6个，6月份升至25个，7月份大幅上升至50个。新建住宅价格上涨城市数量连续4个月增加。
北京、上海、广州、深圳等一线城市指标环比也全面上涨，二手房价格上涨幅度明显超过新建住宅。一直被称为价格“洼地”的北京天通苑房价“井喷”，两个月内上涨10％，领涨京北二手房市场，买房者形容房价“一杯茶功夫涨竟涨两万”。
近期楼市的回暖，与货币政策微调、开发商“以价换量”、刚性需求部分释放、部分高价楼盘放量推高均价等不无相关。
常年在珠三角从事房地产销售的代理商曾凯籁分析指出，无论是银行政策还是监管部门，对上半年房地产效果都非常看重，但进入下半年之后，开发商充分利用“稳增长”的信号，引导银行和消费者“误读”信号，希望能在7到10月间将上半年少赚的钱翻倍赚回来。
国土资源部公布的最新数据显示，今年上半年商品住宅用地落实率仅为28.7%。所购住宅用地量的减少将直接导致其后住宅供应量的下降，或将成为房价再次上扬的合理“借口”。
住宅用地落实率低、加之前几个月全国房地产开发景气指数连续下滑，跌至10多年来的新低，开发投资增速放缓等将直接影响到之后的商品住宅供应情况，对于这一问题，在刚刚结束的博鳌房地产论坛上，开发商学者纷纷表示，供应减少或将导致房价再次上扬。
华远地产董事长任志强直言，住宅用地供应太少，直接推高了房价。此前，他就曾表示，今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，所以在明年3月，房价可能上涨。
记者近日展开针对家庭持有3套以上广州市民展开调查，发现即使房产调控持续出台，房产税呼之欲出，“抛房”仅仅是极个别现象，83%的受访广州多房族表示供楼无压力，原因主要是“租金获利高于还贷或基本与还贷持平”。面对是否会继续置业的问题时，37%的人选择了会考虑。由于公租房、经济适用房供应不足、房价和租金长期看涨等因素，使得“多房一族”市民即使面临房价波动或开征物业税也不愿轻易将手中物业出售，而是长期持有坐等升值。
大家之所以都愿意持有住宅，无他，其实也就是为了手上的资金保值升值而已。假如十年前你有30万元，可以在番禺买一套100平方米的单位，十年后，这套房子的价格已经升至130万元左右。但若拿这30万元存银行，到现在，在番禺就只能买一套50~60平方米的二手楼。
据媒体报道，随着物价上涨，购买力大大下降。过去10年中，10万元能够购买的房子面积下降了60%。任志强对此评论道，十年前把现金变成房子的则实现了增值保值。都说房子不是投资品，但十年来的现实告诉民众，没有比房子更好的投资品了。
综合房地产目前在中国的不可代替性以及刚性需求的旺盛，房地产的调控所面临的困难还是很大。国家喊着要经济转型，鼓励大家把钱投资到各个领域，可是在中国，食品、高铁、汽车等等行业都相继出问题，风险太高，只有投资房地产是比较安全的。
陈启宗：房地产未来绝对是可持续的
房地产这个行业本身就是一个长周期的行业，难得有另外一个行业像房地产行业这样有这么长的周期。长远来说，中国的房地产绝对是可持续的，机会绝对是有的。
2007年下半年，唐先生购入天河区某楼盘单位，总价86万元,首付34万，贷款51万元。
目前唐先生的投资房出租，月租2600元。唐先生目前的月供为4800元。“每个月租金收入和月供之间还有2200元的差价。”到目前，唐先生的房子出租了不到4年时间。“租金收入大约为11万元左右，全部用于还贷。”
尽管中介称唐先生的房屋目前市场价已经达到124万元，现在如果卖掉房产，唐先生将净赚28万元，5年的投资回报率为50%，年收益率不过8.4%。
目前一套135万的商品房首付要81万，还要付出15.6万元的各种税费。加上贷款，一套135万元的房产实际需要付出的费用为161.4万元。而五年后如果要将房产变现，还可能付出高额的税费和中介费用。
而如果现在，将首付81万元和16.2万元税费作为五年期定存存入银行，按照4.75%的年利率，将获得23万元的利息收入。
与此对照，房价五年内涨幅要超过36%才能达到定期收益。即每年房价必须稳步上涨6.34%以上，才能与定期存款收益持平。
&中国房价存在非理性泡沫
　　 据《中国统计年鉴》公布的数据测算，年的12年间，城镇居民平均家庭年收入从2000年的19656元（城镇居民人均可支配收入6280元×平均每户家庭人口3.13人）增长到2011年的67393元（城镇居民人均可支配收入21810元×平均每户家庭人口3.09人）。
如果这个数据中再包含农民收入的权重一起测算的话，那么2011年中国全国居民家庭年收入的增长还要小于67393元。而与此同时，商品房单套销售均价从2000年的175320元（1948元/平方米×90平方米）增长到2011年的484290元（5381元/平方米×90平方米）。相应的，2000年的商品房单套销售均价/居民平均家庭年收入的指标值为8.92倍，2011年的指标值为7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一线城市测算这个指标的话，数值接近于20。
从总体上看，这12年的房价泡沫，尤其在一线、二线等城市是非常严重的。这么多年，居民对房价上涨的抱怨声载道也反映了这一趋势。
近6年来房地产开发贷款额与金融机构贷款总额比值
&中国房地产市场资金信贷存在巨大泡沫
　　 据《中国统计年鉴》和中国央行公布的数据测算，年的12年间，中国的金融机构贷款总额从2000年的99400亿元增长到2011年的582000亿元，增长了4.86倍，而房地产开发贷款总额却从2000年的1385亿元猛增长到2011年的27200亿元，增长了18.64倍。
最值得关注的是2010年、2011年这两个年份。2010年，中国房地产开发贷款额为2.32万亿元，房地产开发贷款增长率为23%，金融机构贷款总额为50.9万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额为4.56%。2011年房地产开发贷款额为2.72万亿元，房地产开发贷款增长率为17.1%，金融机构贷款总额为58.2万亿元，房地产贷款额/金融机构贷款总额的指标值达到了创历史纪录的4.67%。
这些数据都说明2006年以来，中国房地产市场资金信贷方面存在着巨大的泡沫，最近两年更是达到了疯狂的地步。这种金融信贷泡沫一旦破灭，将会对整个社会产生难以想象的破坏力。
&中国房地产存在投资虚高的风险
　　 房地产投资增长率/GDP增长率指标衡量的是房地产投资的泡沫程度。按照国际标准，这个比值一般不应超过2。比值越大，越意味着房地产业偏离实体经济，越意味着投资需求和虚高价格的形成。
据《中国统计年鉴》上公布的数据测算，年的12年间，中国GDP从2000年的89404亿元增长到2011年的471564亿元，增长了4.27倍，房地产投资总额却从4902亿元激增到75685亿元，增长了14.44倍，中国房地产投资增长率/GDP增长率除了在2005年为最低点2，其他十一个年份，都远大于2，这12个年份的比值总和为34.58，平均每年比值为2.88。
其中，2011年中国房地产投资总额为75685亿元，投资增长率为29.7%，GDP为471564亿元，增长率为9.2%，房地产投资增长率/GDP增长率值为3.23。这说明中国房地产投资过热的现象依然存在，楼市投机特征明显，楼市泡沫化程度令人担忧。
投资客谨慎入市：大量购房时机尚未到
一些资深投资客认为，目前依然是卖房而不是买房的时期。“从去年下半年开始，我就开始卖房，现在已经卖了4套，今年准备再卖两套。”资深的房地产投资客郑先生说，他在一家房地产开发企业任职。“现在房价仍在高位盘整，而今后几年，房价很难再像以往那样的速度快速增长。”深谙投资之道的郑先生这样解释他坚持出货的原因。什么时候可以再入市？郑先生表示，还想再等等。
专家：房地产市场环境已经发生重大变化
住建部政策研究中心主任秦虹女士表示，过去那种有钱做房地产就能赚钱，无论什么企业投资房地产就能赚钱的格局可能不太容易再出现了。你不专业，就可能被套牢。“随着房地产回归到正常的居住功能与价格回归合理水平，房地产投资属性的逐渐消失，投资客在房地产利润和收益具有下降风险。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。
房地产泡沫一旦破灭 后果不堪设想
如果房地产泡沫越吹大，最后破灭，还会导致银行呆账、坏账的增加，甚至会带来连锁性的金融危机。一批涉足企业将会因为抵押贷款还不上而破产、倒闭。同时，民众对房价的预期会持观望、看跌态度，可能还会导致房价迅速跌落，而且许多烂尾楼、空置的地皮会随之出现，整个经济会延续长期的不景气。
编辑:蔡健雄
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&如何判断房子是否值得投资 房子投资价值
如何判断房子是否值得投资 房子投资价值
来源：吉屋网综合整理 &&发布时间：
如今，房地产业的投资环境得到了很大改善，许多在生意场上拼杀多年的生意人以及在股票市场上的投资者都发现，购房贷款利率大大低于商业贷款利率，而且随着房地产市场的不断健全，其投资风险降低，保值、增值的机会增加了。然而，房地产业对许多人来讲尚属一块生疏之地，要想在房子上赚钱，首先要能判断房子的投资价值。其实判断一个地区的房产是否值得投资，是应该租房还是应该买房，在国际上有一个专门的判断标准——房屋租售比。一般而言，房屋租售比= 每平方米建筑面积的月租金/ 每平方米建筑面积的房价。这样看起来如果有点抽象，我们可以把这个公式颠倒一下，转变为“房屋售租比”。其含义可以简单理解为：“在当前的房价和租金条件下，完全收回购买房屋的投资需要多少个月”。按照国际上的经验，在一个房产运行情况良好的区域，投资人应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果少于200个月（17年）就能收回投资，说明这个地区有较高的投资价值；如果一个地区需要高于300个月（25年），则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。在我们把买房看做一种投资时，房租就是我们的一种投资收益。比如我在买房时贷款20年，可是房租收益17年之内就能收回投资，这个时候买房当然比租房合算。有很多人说自己交的房租帮房东还完了贷款，就是这个道理。但是如果投资的收益连通货膨胀都跑不过，每个月的租金还房贷都不够，那么买房摆明了就是在做慈善，而这个时候租房者就有比较大的主动权。现在我们把这个概念放到中国的房地产市场，却会发现一个奇怪的现象。在诸如北京、上海、深圳这样的地方，房屋售租比高的可怕，在2015年的时候很多地区回收全部投资的时间就在500个月（42年）以上，可是房价还是持续上涨；而在二三线城市，房租售租比在完全合理的区间内，去库存却怎么喊也没有用，房价一降再降。从某种程度上说，这种现象算是中国特色。因为无论是在中国安土重迁的传统观念里，还是结婚生子的现实生活里，买房对于大部分中国人来说都是刚需。我们的投资收益大多不来自租金，而是来自升值预期，也就是卖房子时的增值。所以租售比或者售租比的概念更适合于商铺的投资，即主要依赖租金的房地产投资，而普通住房的投资要受到更多因素的影响。
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泰国房子到底值不值得投资，看这一篇就够了
21:26 转帖发表在
泰国房子到底值不值得投资，看这一篇就够了
Emmy 王 来源
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随着“一带一路”政策的发展和国内房地产正常的收紧，泰国房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择。作为一个在清迈买了个小公寓的前财经作家，又在经营和泰国有关的旅游生意。很多人来问我泰国房产到底值不值得投？ 今天来写一写这方面。先说结论： 资产配置允许的话，投资首选曼谷；生活、工作需要的话，可以考虑普吉、清迈和芭提雅；无论投资还是消费，都一定要选大开发商的项目。 我将从泰国房产的基本情况、城市分析、开发商建议，以及可能遇到的坑和买房贴士这四个方面来说。 一. 泰国房产的基本情况 1. 泰国好的方面 泰国是东南亚第二大经济体、东盟中心，政治环境相对稳定，和我国一直保持良好的外交关系（对比韩国和日本对华关系的波动）。 泰国土地是永久产权，不过外国人不能直接拥有土地，一般公寓（小区）里，最多只能把49%的单元卖给外国人。这个倒不用太担心，公寓也是永久产权。但如果有中介公司说可以给你别墅的永久产权，你就要小心了，这在法律上是不允许的。通常大家讲泰国房产投资，说的也都是投资公寓，而且在曼谷，往往是高层公寓比豪华别墅更贵。 泰国房产还有一点好处，就是按照使用面积来卖，且都是精装修。你在中国买一个40平的小公寓，到手可能只有30平多一点，其他的都是电梯和公摊。在泰国，你买40平的公寓，得到的就是40平的房子。另外泰国的房子还没有遗产税。
我在曼谷看的一个小公寓 2. 泰国不好的方面 二手房流动性差，泰国人没有买二手房的习惯，自己买房很多项目都是0首付、50年贷款。一般买公寓的出手方法都是转卖给同样投资的外国人，或者由开发商收回。这个会在后面“可能遇到的坑”里详说。 其实这和泰国人的生活习惯也有关系，曼谷还好，普吉清迈这种旅游城市的泰国人，很多人做事情都比较懒散，不像一线城市的中国人危机感那么强、每天都很拼。这是我这两年和泰国人打交道的过程中很明显能感觉到的。 当然每个城市也会有所不同，不同城市有不同的投资策略，我们会在城市分析里详说。
泰国人办事的效率，我真的是深有体会 3. 贷款 之前中国人在泰国买房是可以先付10%~30%的首付，然后从在泰国的中国银行或中国工商银行贷款的，最多可以贷20年。我就是在这个时候入手的，但由于今年实行了比较严格的外汇政策，在泰的中资银行从今年6月1日起，就停止向大陆公民发放贷款了。目前据说还可以从新加坡的大华银行贷款，但要求客户年50万人民币的收入证明或者在该行有50万的存款证明。 不过泰国买房的热度丝毫没有因此减少，因为对于很多在北京、上海等一线城市无法投资不动产的人来说，在泰国购房的全款，和北京一套房的首付差不多。而且一般大家投资公寓都是期房，所以都是分期付款，付款比例大致如下： 合同款 30% 建设款 35% 过户款 35% 4. 外汇限制 这两年我国对于个人的外汇管制比较严格，名义上每人每年是5万美元的购汇额度。我们以一套曼谷北部30平米的公寓计算，这里期房的房价大约每平米2.8万人民币。房屋总价就是84万人民币。首付30%就是25.2万人民币，是小于一个人一年的购汇额度。而如果多于这个数字，也可以用一个家庭的购汇额度来解决。 5. 开发商承租 如果你对泰国房产有所了解，你接触的中介可能已经跟你介绍过，很多开发商在房子盖好后，会承租你的公寓5-10年，并保证每年支付给你5%-8%房价的房租收益。这里很可能有坑，你要擦亮眼睛，我们会在后面详说。 二. 城市分析 1. 清迈、普吉和芭提雅
清迈、普吉和芭提雅都是旅游城市，其中清迈是泰国第二大城市，普吉和芭提雅都是海边旅游城市。三个地方都有淡旺季之分，一般泰国旅游的淡季是4-10月，如果指望房子的房租收益，需要考虑到旅游淡旺季的流量变化，这其中清迈常驻人口比例更多一点，因为毕竟是个城市，在这里留学、工作、生活的中国人数量，仅次于曼谷。
清迈柴迪隆寺 总体而言，这三个地方都是消费价值大于投资价值，适合自住，这点比较像现在北戴河的房产价值。如果你每年有三个月以上的时间呆在泰国，或者父母决定在泰国养老，那么这些地方是值得入手的，否则不推荐作为投资选择。事实上很多欧美人从上世纪开始就是这么做的，因为这里气候宜人而且生活成本低廉。其他不在泰国的时间，也可以把房子挂在Airbnb上出租。 我个人因为经常去清迈工作，所以选择了清迈。清迈不同于普吉和芭提雅，很多人把这里作为移民目的地。清迈气候宜人、教育也比较和国际接轨，我认识很多在清迈生活的华人，都来自一线城市，为了能让孩子上国际学校而来到清迈开民宿和餐馆。清迈有很多不错的国际学校，而且价格比国内一线城市要低很多。清迈大学也是泰国排名前三的大学，很多我国西部的学生会选择来这里上大学，清迈街上托福、雅思培训的广告也非常多。
清迈大学附近看到的语言培训广告 泰国的医疗水平也不错，尤其试管婴儿的成功率比较高，很多中国人选择来这里做试管婴儿。一般疾病的话，外国人在泰国是享受不了医疗保险的，不过价格也不高。 但是，清迈、普吉和芭提雅这些地方的投资价值真的不大。有些开发商或中介甚至会承诺5年每年10%的租金收益，这回报率堪比P2P刚兴起时的收益了，你想想那些P2P现在都在哪儿呢？是不是都跑到普吉了？那到了第三年时这些普吉的开发商以后会跑到哪儿你知道吗？ 华人多的地方，一定就会有华人想着骗同胞，在海外受骗后的起诉流程又很复杂，所以海外购买不动产一定要擦亮眼睛。一般靠谱大开发商不会承诺这么高的回报率或者干脆不承租。在选择这些地方的房产时一定要注意： ①这些地方不适合投资，只适合自住，看自己资产配置； ②中国人不可能买永久产权的别墅； ③不要听信小中介、小开发商的高回报承诺，一定要选择大开发商的项目。
普吉岛真的是个很美的地方，但仅限于度假 2. 曼谷 曼谷是投资泰国不动产唯一可以考虑的地方，也是泰国租金回报率最高的地方。 曼谷的经济占泰国总量的44%，曼谷港更承担着泰国90%的外贸。曼谷除了是泰国的政治、经济和文化中心，也渐渐成为国际的设计和创意中心，如果你看过泰国的神奇广告，你一定会认同这一点。很多跨国公司和国际组织的总部也在这里，视频是《华尔街日报》对曼谷的介绍： 曼谷是泰国唯一能让你有生活在国际大都市感觉的城市。当然，这里也有大都市的问题——堵车，而且堵得不是一般的严重。 泰国Uber总经理诗丽帕表示，公司的调查显示，曼谷是整个东盟地区交通问题最为严重的城市，每一年曼谷人因为堵车问题而造成的直接经济损失、机遇损失以及资本损失达到9106亿泰铢（约合1840亿人民币）。曼谷每辆车每年因堵车造成了15.7万铢（约合3万人民币）的损失，影响到泰国2-5%的GDP。Uber认为，发展公共交通和共享交通工具技术很有必要，因为这能够减少曼谷60%的车辆来解决交通问题。
曼谷堵车是日常，跟曼谷比，北京已经非常顺畅了 所以，在曼谷投资房产，一定要选择离地铁站近的项目。曼谷一共有三种公共交通轨道：两条BTS(Bangkok Mass Transit System)轻轨线，一条MRT(Metropolitan Rapid Transit System)地铁线，一条ARL(Airport Rail Link)机场快线。其中用得最多的基本上就是BTS，所以在曼谷选房投资的话，沿着BTS选就好了。期房的话，也可以考虑在建轨道的沿线。
曼谷只要是地铁站附近、大开发商的楼盘，就都可以考虑投资。这是在曼谷投资房产的原则。 但是投资，要想清楚回报率问题。现在大家都在讲曼谷房产出租的话回报率大概在5%-8%（看地点），但很少有人讲出售的回报率有多少。一方面确实是没法预估，但就像我之前讲的，泰国人更习惯买新房而不是二手房，因此出手渠道受限，这是买房前应该考虑好的。 当然我接触到的很多在泰国买房的人是为了配置海外资产，不急于出手，这就是另外一回事了。但即便是不考虑出售、只考虑出租，也需要了解——泰国的公寓是禁止短租的。
很多曼谷公寓楼下都会贴着“禁止短租”的告示 根据泰国的法律，公寓是禁止以酒店形式提供低于一个月的短租的。可能公寓本身对这条法令的监管没有那么严格，但一旦出现问题呢？当然你可以想出各种各样的办法来解决这个问题，比如嘱咐客人跟物业人员说“我是他表哥，来住几天”之类的，Airbnb上也有很多曼谷的公寓提供短租，但如果你计划通过在Airbnb上出租来获取回报，一定要了解这条法律的存在。
几乎所有的曼谷公寓项目都有免费的游泳池和健身房，这一点比较好 所以如果是长租、不是有人在曼谷精心打理的话，一套公寓比较现实的租金回报率大概在5%-6%之间，要有一定的心理准备。即便这样算下来，曼谷靠租金收回成本大概需要18年，而北京、上海、深圳这些地方的房子收回成本大概需要50多年。
曼谷市区 说下曼谷房价： 现在中国人普遍看的楼盘基本都在素坤逸区和素坤逸外区，这两个区都是住宅商业区，商场、娱乐、餐饮、部分写字楼都很齐全，也有地铁。类似北京青年路朝阳大悦城一带，或者高配、低密度版的天通苑，价格在2.5-5万人民币/平米。 是隆/沙吞区是曼谷金融中心和使馆区，类似北京的金融街和东城使馆区，均价在5万人民币/平米以上。 中心隆披尼区是曼谷的黄金地带，类似北京的CBD，也是泰国房价最高的区域。均价在6-9万人民币/平米，也有堪比北京学区房房价的高级公寓。 之前说的泰国房产难以出手的问题，在是隆/沙吞区和中心隆披尼区不会遇到。 总结一下曼谷： ①泰国唯一适合投资的城市 ②选择地铁站附近、大开发商的楼盘 ③短租法律上是不允许的，理性看待租金回报率 三. 开发商建议 在泰国无论是投资还是居住，都一定要选择大开发商。记住不是首选，是一定要选。 泰国整体上还不是一个商业文明十分健全的发达国家，现在发现中国人有钱，做这方面生意的人更是鱼龙混杂。你在中国还经常被骗呢，更何况到泰国华人和当地人一起联合搞你，你还能有办法？在中国你好歹还能有个地方申诉，申诉没人理还可以发个微博找大V转发一下啥的，在泰国你发Twitter找川普给你转发吗？不要乐，这种事真的发生过，但中国人找不到川普，只能找泰国总理。
所以在泰国投资房产首先要对泰国和当地法律有所了解，选择开发商一定要选择大开发商。乱七八糟的小开发商可能出现的问题包括： ① 产权不明晰（可能根本没拿到那块地） ②延期交房 ③无力支付承诺都租金 ④托管期间以房屋损坏为由，向你索要维修费用 以上情况大开发商不是不会出现，而是出现概率比较小，关键是即便出现这些情况你有地方去维权，大开发商为了维护自己的品牌形象，会对自己的问题负责任。 先列一下，《The Nation》统计的的2016年收入最高的10个上市房地产公司：
ASEANUP评选的泰国TOP50公司，其中有四个地产企业，按顺序分别是： Central Pattana PCL.（这是一个商业地产开发商），Land And Houses PCL.，Pruksa Real Estate PCL.
Top 10 of Asia 评选的东南亚TOP10开发商中，有两个泰国企业，分别是： Major Development，LPN Development PLC. 还有一家房地产企业被Brand Edge杂志评为2016年泰国最受尊敬的品牌： Sansiri 综上榜单和当地以及华人口碑，可以考虑的开发商有： Pruska, Sansiri, Land and House, Major, Quality Houses, LPN. 以上几个开发商在泰国的地位类似于万科、绿地、恒大、华润、保利这些。在同一地区和其他开发商相比，他们的项目可能比其他开发商贵一些，但如果决定要买的话，一定还是要买这些开发商的。 四. 可能遇到的坑和买房贴士 1. 资金配置 泰国房产不适合所有人投资或居住，出手前要评估自己的风险承受能力和真实需要。你在手机银行买个理财产品还需要填表做一个风险承受能力评级，去海外买房这种大额支出更需要评估自己的资金配置。 2. 短租和出手困难 泰国法律禁止公寓以酒店形式提供低于一个月的短租，现在Airbnb上的很多房子实际上是再违法出租，这点要清楚。另外泰国人买房是可以贷款的，而且很多是0首付，所以泰国人多数习惯买新房，要做好出手难的准备。当然如果是在曼谷的是隆/沙吞区和中心隆披尼区不用太担心这个问题，但房价也比较高。 3. 开发商承租陷阱 再说一遍：承诺别墅永久产权和超高承租回报率的，都是骗子。应对的办法是了解现实回报率、选择大开发商的项目，不要总想着捡个大便宜。 4. 泰国签证 泰国不是一个移民国家，通过买房是不可以拿到泰国国籍的。一般大家去泰国走的都是旅游签或落地签。旅游签有效期90天，停留期60天。可以理解为买了食品需要在90天开盖，在60日内吃完。落地签只有15天，15天之后必须出境。这一点在来泰国看房期间需要注意。 我在清迈的时候落地签过期，但事情还没办完，当地朋友给了我一个解决方案——去湄公河金三角地带乘快艇到老挝境内再回来，完成一次出入境，获得新的15天落地签。这种方式不推荐，有风险，因为湄公河有好几个私营港口，语言不通的话很容易搞错。
金三角的出入境经历，我都不想再回忆…… 5. 泰国法律 泰国是个很神奇的国家，整个国家信奉佛教，几乎所有男性公民一生都至少出过家几天。所以整体上民风比较善良淳朴，但单独在城市的夜晚，也需要注意安全。下面说几个泰国法律比较特殊的地方： ①法律允许但执法严格的——枪支 是的，泰国是允许公民持枪的，也是东南亚持枪人数最多的国家，我就是卖清迈射击体验产品的。不过这一点其实不用太担心，东南亚这几个国家公民基本都可以持枪，而泰国是枪支管理最规范、最严格的国家——大口径、自动步枪是禁止的。
很多泰国人把射击当成一种爱好 ②法律禁止且执法严格的——赌博 虽然是旅游国家，但泰国是禁赌的，和香港一样，只有赌马是允许的。 ③法律禁止但执法不严格——黄 芭提雅以红灯区著名，但实际上泰国法律是禁止嫖娼的。一般芭提雅的酒吧或者俱乐部，都不提供 in-house 的性服务，至于你和那里驻场的小妹以什么价格成交、在哪里完成买卖，那都是你们之间的事。 总的来说只要你能分得清男女，在这里消费的风险不大，当地的Agogo还会定期组织姑娘们进行体检和健康认证，可以说是比较良心了。
Agogo是芭提雅当地一种独特的业态 6. 政权稳定性 海外置业，政权稳定还是很重要的，泰国的政治体制属于君主立宪制，实际控制权由军队掌握。新闻里有时会看到一些泰国政变的新闻，但都会被九世国王稳住。现在九世国王过世，十世国王继位不久，外界认为政权目前还比较稳定。标准普尔(Standard & Poor‘s)主权信用评级给泰国的评级是A-，评级展望稳定。
标准普尔主权信用评级，是指主权国家或地区长期债务信用风险状况。A类代表主权信用良好，B类代表国家债券有投机性因素，可能会债务违约，C累代表垃圾级债券。评级展望指未来国家主权信用评级的变化预测，正面有可能上调评级，负面有可能下调评级。 END 以上就是泰国房产投资和泰国的一些基本情况，总之认清自己的需求、找靠谱的大开发商、多研究了解当地的情况，是海外投资的基本原则。在此声明一下，本人不卖房，写这些只是为了发自拍：
图为作者本人在曼谷水上市场
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