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投资性房地产成本模式转公允价值模式为什么要调递延所得税
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以公允价值计量的投资性房地产所得税如何处理
16:52:30中国税务报字体：
　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
　　企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。对投资性房地产的后续计量，应该注意：
　　1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更;
　　2、以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。
　　3、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，即不可逆转。
　　4、采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入等。采用公允价值模式进行后续计量，不在对投资性房地产进行减值测试。
　　5、根据《企业会计准则第18号—所得税》的规定，在采用资产负债表债务法核算所得税的情况下，企业一般应于每一个资产负债表日进行所得税的核算。
　　鸿昌公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
　　(1)日，鸿昌公司以40000万元总价款购买了一栋已达到预定可使用状态的沿街楼。该沿街楼总面积为2万平方米，每平方米单价为2万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。鸿昌公司计划将该沿街楼对外出租。
　　(2)2015年，鸿昌公司出租上述沿街楼实现租金收入1000万元，发生费用支出(不含折旧200万元。由于市场发生变化，鸿昌公司出售了沿街楼总面积的20%，取得收入8400万元，所出售沿街楼于日办理了房产过户手续。日，该沿街楼每平方米的公允价值为2.2万元。
　　其他资料：
　　鸿昌公司所有收入与支出均以银行存款结算。
　　根据税法规定，在计算当期应纳所得税时，持有的投资性房地产可以按照其购买成本、根据预计使用寿命50年按照年限平均法自购买日起至处置时止计算的折旧额在税前扣除，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额;在实际处置时，处置取得的价款扣除其历史成本减去按照税法规定计提折旧后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额，鸿昌公司适用的所得税税率为25%。
　　鸿昌公司当期不存在其他收入或成本费用，当期所发生的200万元费用支出可以全部在税前扣除，不存在未弥补亏损或其他暂时性差异。
　　不考虑除所得税外的其他相关税费。
　　要求(1)编制鸿昌公司日、12月31日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出租、出售相关的会计分录。
　　要求(2)计算投资性房地产日的账面价值、计税基础及暂时性差异。
　　要求(3)计算鸿昌公司2015年当期所得税，并编制与确认所得税费用相关的会计分录。
　　案例解析：
　　(1)编制鸿昌公司日、12月31日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出租、出售相关的会计分录。
　　日，鸿昌公司以40000万元购买沿街楼
　　借：投资性房地产40000
　　　　贷：银行存款40000
　　日，沿街楼的公允价值增加至44000万元(=2.2万/平方米×2万平方米)，增值4000万元。剩余80%房地产部分：
　　借：投资性房地产3200
　　　　贷：公允价值变动损益3200
　　鸿昌公司实现租金收入和成本：
　　借：银行存款1000
　　　　贷：其他业务收入1000
　　借：其他业务成本200
　　　　贷：银行存款200
　　鸿昌公司于日出售投资性房地产的会计分录如下：
　　借：银行存款8400
　　　　贷：主营业务收入8400
　　借：主营业务成本×20%)
　　公允价值变动损益800(4000×20%)
　　　　贷：投资性房地产×20%)
　　(2)计算投资性房地产日的账面价值、计税基础及暂时性差异。
　　沿街楼剩余部分的账面价值为35200万元=44000×80%
　　沿街楼剩余部分的计税基础为31360万元=(4/50)×80%=39200×80%
　　暂时性差异==3840(万元)
　　(3)计算鸿昌公司2015年当期所得税，并编制与确认所得税费用相关的会计分录。
　　鸿昌公司的当期所得税计算如下：
　　=(应税收入–可抵扣成本费用)×适用税率
　　=(出售收入-出售成本+租金收入-费用-折旧)×25%=(×20%+000/50)×25%=(+800-800)×25%=560×25%=140(万元)
　　递延所得税负债=0(万元)
　　所得税相关分录如下：
　　借：所得税费用1100
　　　　贷：应交税费—应交所得税140
　　　　　　递延所得税负债960
责任编辑：初晓微茫
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投资性房地产从成本模式转为公允价值模式的分录怎么写？就是它们之间的差额怎么转？
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成本模式转公允价值模式，属于会计政策变更，需要调整以前年度的留存收益。借：投资性房地产——成本——公允价值变动投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产递延所得税资产（针对减值准备的）递延所得税负债（针对公允价值与账面价值之间的差额）盈余公积利润分配——未分配利润
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成本模式转公允价值模式，属于会计政策变更，需要调整以前年度的留存收益。借：投资性房地产——成本——公允价值变动投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备贷：投资性房地产递延所得税资产（针对减值准备的）递延所得税负债（针对公允价值与账面价值之间的差额）盈余公积利润分配——未分配利润
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成本模式转公允价值模式，属于会计政策变更，需要调整以前年度的留存收益。借：投资性房地产——成本
——公允价值变动
投资性房地产累计折旧
投资性房地产累计摊销
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
递延所得税资产（针对减值准备的）
递延所得税负债（针对公允价值与账面价值之间的差额）
利润分配——未分配利润
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投资性房地产成本模式转换为公允价值模式会计处理
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根据会计准则讲解,成本模式转换为公允价值模式计量的投资性房地产,应按会计政策变更处理,并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，查上市公司公告，有以下两种处理方法：
1.在转换时，将在开始成本法时点公允价值超过成本的差额全部调整上期公允价值变动，不计入资本公积；
2.在转换时，将在开始成本法时点的公允价值超过成本的差额调整资本公积，期后变动调整公允价值变动损益
我个人觉得，第1 个更符合准则的规定，谢谢！
将公允价值变动计入资本公积是指其他非投资性房地产改变用途转入投资性房地产时的处理；而计入留存收益并追溯调整是会计政策变更（核算模式由成本模式转为公允价值模式）的处理。两者是完全不同的两码事，不可混为一谈。
将公允价值变动计入资本公积是指其他非投资性房地产改变用途转入投资性房地产时的处理；而计入留存收益并追 ...
陈版：查中还发展的2012年公告，这种处理方法调整期初资本公积应该是我所说的第二种发法，应该不符合准则的规定吧:
(1) 会计政策变更
经公司董事会2012年第17次会议、监事会2012年第9次会议审议通过了《关于投资性房地产的后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》，本期公司对投资性房地产的后续计量模式由成本模式改为公允价值模式。
①会计政策变更的内容
本次会计政策变更前采用的会计政策：本公司对投资性房地产采用成本模式计量。即对投资性房地产采用成本减累计折旧及净残值后按直线法，按估计可使用年限计算折旧，计入当期损益。房屋建筑物预计使用寿命为30-40年、预计净残值率为4%，年折旧率为2.40%-3.20%。在资产负债表日按投资性房地产的成本与可收回金额孰低计价，可收回金额低于成本的，按两者的差额计提减值准备。
本次会计政策变更后采用的会计政策：本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。
②会计政策变更的影响
上述会计政策变更采用追溯调整法。
对2012年期初经营状况累积影响数为：调增投资性房地产158,474,162.60元，调增递延所得税负债38,985,941.54元，调增资本公积104,588,759.05元，调增盈余公积1,489,946.19元，调增年初未分配利润13,409,515.82元。此项会计政策变更对2011年度经营成果影响为：调减其他业务成本2,530,396.43元，调增公允价值变动损益16,492,087.44元，调增所得税费用4,123,021.86元，累计调增2011年净利润14,899,462.01元。
不能断言一定有问题。可能是有部分投资性房地产是历史上由其他用途的房地产转换而来，所以追溯调整时对当初转换日的公允价值超过成本的差额仍计入了资本公积。如果是，则此处变更中出现资本公积还是合理的。&
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题中所说的两种方法，即按会计政策变更采用追溯调整法操作，差额全部调整上期公允价值变动损益或资本公积是不完全正确的。期初数据的调整可以包含受到影响的多个期间公布的比较报表数据，也就是说差额调整并不局限于上一期的损益或资本公积。
陈版：查中还发展的2012年公告，这种处理方法调整期初资本公积应该是我所说的第二种发法，应该不符合准则 ...
采用追溯调整法调整资本公积应该是应用多项会计准则的结果。在交易事项没有本质改变、有数据支持的情况下，调整资本公积不应限于发生年度当期。比如2012年期初累积影响调增的资本公积104,588,759.05元应该不是一个年度内形成的；存在各个年度公允价值变动数据的情况下，应逐年追溯调整，也就是说调增的资本公积104,588,759.05元需要分解到每一确切的年度内。
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上市公司上市发行时就已经存在公允价值变动数据差额的，应该视其性质金额大小披露相关情况，采用追溯调整法将公允价值变动数据差额逐期调整至上市发行之前。
土地使用权作为一个明细科目更便于期末价值比较确认，同时要注意确定期限的递减和土地价值差的计算。还有就是土地使用权应小于土地所有权的价值。
成本模式的投资性房地产变更为公允价值模式的投资性房地产按照准则当中应当作为会计政策变更处理，就是是说视同其一直采用公允价值模式后续计量。
假设企业拥有一项投资性房地产，因不符合公允价值模式计量的前提，因此采用成本模式计量，但因情况的变化，企业为提高会计信息的质量，变更会计政策，将投资性房地产改为以公允价值模式后续计量，假设可以计量的时点就发生在报告期内，这种情况下，公允价值与原账面价值的差异是不是无需调整期初留存收益？
IAS40第65条提到企业对后续将按公允价值计量的在建投资性房地产，在建造完成后，其公允价值与原账面价值的差异确认为当期损益。这种情况是不是可以支持上述观点，而无需机械按照讲解2010中的说法调整期初留存收益？
可以这样理解。事实上在这个案例中，追溯调整也是不切实可行的。&
新手问一下，为什么投资性房地产处置时，要把公允价值变动计入其他业务成本。
这样可以使所确认的收入等于实际处置价款，并将所结转的成本还原到原始成本，更明确地反映出处置所造成的净损益影响。&
非从事商业地产的企业，处置投资性房地产的损益我理解不应当计入其他业务收入成本，并且应当作为非经常性损益，这样理解对吗？
可以这样理解。不是日常活动且具有偶发性。&
将公允价值变动计入资本公积是指其他非投资性房地产改变用途转入投资性房地产时的处理；而计入留存收益并追 ...
根据投资性房地产准则第十二条，成本模式的投资性房地产变更为公允价值模式的投资性房地产应当作为会计政策变更处理。也就是说视同其一直采用公允价值模式后续计量，为什么不按第十六条处理，尔要调整期初留存收益？
房地产用途变更导致的转换属于新发生的交易和事项与过去有显著区别，所以不是会计政策变更。在持有意图不变的情况下改变核算模式属于会计政策变更。&
投资性房地产按成本模式计量，计提折旧时需要预估残值吗？还是可以不用？
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在课本上说这个问题的时候，当投资性房地产公允价值大于转换日的账面价值，分录为
& && && & 借：投资性房地产-成本&&（转换日的公允价值）
& && && && &&&投资性房地产累计折旧
& && && && &&&投资性房地产减值准备
& && && && && &贷：投资性房地产
& && && && && && & 盈余公积
& && && && && && & 利润分配-未分配利润
但最近做中华网校一套题目时发现这个类型的题目的分录处理是
& && && && && && && &&&借：投资性房地产-成本&&（转换日的公允价值）
& && && && && && && && && &投资性房地产累计折旧
& && && && && && && && && &投资性房地产减值准备
& && && && && && && && && & 贷：投资性房地产
& && && && && && && && && && &&&递延所得税负债 (公允-账面）*25%
& && && && && && && && && && &&&盈余公积&&
& && && && && && && && && && &&&利润分配-未分配利润
看到里面这个递延所得税负债很困惑，请高手指点下，在转换时要考虑递延所得税的问题吗？若是公允价值小于账面价值怎么做？
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1.课本上讲到投资性房地产这一章的时候，还没学到所得税，所以默认为不考虑所得税因素。
在考试时，如果考虑所得税的话，那么，由于资产用公允价值计量，则账面价值大于计税基础，形成应纳税所得税差异，需要确认递延所得税负债。
2.成本模式转换为公允价值计量时，账面价值大于公允价值的可能性很小。如果出现，我认为同样是调整留存收益，只不过把留存收益的盈余公积和未分配利润放到借方。
我不是高手，希望能跟你一起学习探讨。
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谢谢，说得有道理，如果公允价值小于账面价值这种情况，是要确认递延所得税资产?
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看题目要求 如果考虑所得税就要有递延所得税
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本帖最后由 jjfwm 于
12:52 编辑
如个递延所得税就不会了？这可是主观题，你想咋做就咋做，只要做对就行。
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周德高 发表于
谢谢，说得有道理，如果公允价值小于账面价值这种情况，是要确认递延所得税资产?
应该是的。
通过会计中级职称考试或具有会计师资格，可获得此勋章！
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