拆迁安置房和商品房的差别有哪些？ - 知乎375被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="5,844分享邀请回答16216 条评论分享收藏感谢收起222 条评论分享收藏感谢收起陕西一官员违规修水电站 强迫村民搬迁将村庄淹没_唯美系
陕西一官员违规修水电站 强迫村民搬迁将村庄淹没
村庄已经被水库淹没一官员修建的水电站，在没办完手续的情况下就匆匆征地发电。村民们祖祖辈辈居住的村庄被淹没在水下。这个受到刑事、纪律处分的官员，一边当着亿万富翁，一边当着公务员。他以官员身份参与经商，举报的村民和这位官员商人展开了一场特殊的较量——“他把山里的土地要到了北京天安门的价格”，有人这样评价程永全在水库移民中开出的搬迁条件。而程永全却在维权中处处选择依法诉讼。程永全给自己的微信起了个昵称——坚信法理，笑到最后。他一直认为，如果不是刘明厚官员的身份，对方早都被他告倒了，而这位受到过刑事处分和纪检处分的官员，在被纪检部门处理后不久，再次被党纪立案调查。60名“光头”闯入村庄带着洋镐把强迫村民搬迁今年48岁的程永全，一见到当地一些官员，说话嗓门就会突然变大。2007年秋冬季节，有一天，村子里突然来了一些人，这些人带着设备似乎在进行探测。有村民问这些人在干啥，被告知是要修水电站。“小村庄的安宁从那天开始被打破”，日，程永全回忆起当初修水电站的过程。不久，程永全所在的山阳县杨地镇人大主席吴鸣就出现了，吴鸣是这次水库移民小组的组长。有村民询问吴鸣，到底是谁在修水电站。吴鸣说是一个叫刘明厚的人出资修建的，而一些参与征地的工作人员却说是政府行为。村民程鸿远还记得当时征地的情节，“一张黄纸上用毛笔写的告示，一亩地赔偿1.8万元，土木房子每平方米赔偿400元钱……”。对于这张“没头没尾没有落款出处的告示”，许多村民都不知道是谁在修水电站。有人开始挨家挨户地进入村民家进行游说工作，希望村民配合搬离出村子。就在拉锯式的搬迁谈判中，“突然就有60名‘光头’闯入村庄，他们带着洋镐把强迫我们搬迁”，有村民说。“光头”的两次出现，明显加剧搬迁速度，有一些村民陆陆续续地签字同意搬迁。在最后拆迁村里面的小学时，许多村民闯入学校，阻止拆迁，因为村里还有10多名学生娃在这上学，但村民很快就被抬了出来。在吵闹声和机器轰鸣声中，学校化为废墟。金盆村马河组没有淹没前的图片村民安置房质量差 有的裂纹能放进去一根筷子日上午9时许，在西安工作的程永全突然接到母亲电话，说自己的家在没来得及搬的情况下，就被水给淹没了。“电话中老娘告诉我，她差点被淹死。”程永全回忆。程永全接到电话，立即喊来两个兄弟程永杰和程永鹏，兄弟三人驱车向家里赶去。他们走到村子附近时，发现村子不见了。眼前是一片汪洋水泽，只有一家人的房屋有房顶露在水面上，兄弟三人才确定这就是他们的家园。多年以后，程永全带着记者来到他们昔日的家园。村子在一处类似盆地的地方，依山傍水。程永全说，爷爷曾告诉他们，大概明朝的时候就有人在这里居住。这里自然条件非常好，他们的村庄有个好听的名字叫金盆村，他们的小组是马河组。村子里面有约50亩的平整耕地，村里人在这里世世代代种植药材。村子南面有一条金钱河，河水从村边穿过，“小时候，我们经常在河里抓鱼，几斤甚至三十斤大的鱼都有人抓住过，我爷爷说他们曾抓过一条最大的鱼，是4个人抬回家的。当时的村民靠水吃水，洗衣做饭、浇田灌溉都依靠金钱河。渴了，鞠一捧水就能解决问题。”程永杰说。村子南边有一座浮桥，村里人可以步行，也可以骑着摩托车、三轮车通过这座浮桥，到达对面的户（垣）合（河）公路，然后村民们就从公路上山进入自家的林地。这条公路东边到湖北省郧县，西边到山阳县户垣镇以及柞水县。大部分村民先后被集中安置到附近的山槐村，可是好景不长，有村民发现这里的房屋质量太差。很多村民家的房屋出现裂缝、地基下沉、漏雨等现象。村民程永林说，他们的房屋总共有19处裂纹，其中两条裂纹漏雨，有的裂纹都能放进去一根筷子。村民程彦群家里有20处裂纹，其中有两处漏雨。有村民说，搬迁到此处后没有给他们再补偿耕地，原来的耕地要走很远去种植。娃娃们没有了自己的学校，要到山槐村去上学。这家人的房屋被水库淹没，多次爆破均失败村民申请信息公开发现水电站没审批手续在律师建议下，2015年12月，村里26户村民向山阳县政府申请信息公开，希望县政府能公开水电站的信息以及对村民集中安置的情况。山阳县政府责成林业局、国土局、水务局和住建局对26户村民进行答复。日，山阳县林业局对于村民提出的“腰坪水电站所占用林地是否有国家相关部门审批”的问题明文答复称，“腰坪水电站占用林地没有任何审批手续”。日，山阳县国土局就腰坪水电站所占用的土地是否有国家审批的问题答复26户群众称，水电站只取得19亩土地，其他区域国土局未向其供给土地。程永全说，偌大的水电站，仅仅淹没区就占用了他们村50亩耕地，还没算其他村被占的耕地，还约有30户宅基地和800亩林地，还毁坏了数公里公路，而该水电站仅仅只是取得了19亩土地，显然是违规修建。村民们后来发现，不但水电站手续不全，就是他们的安置房也是违规的。日，山阳县住建局答复程彦群等村民说，村子所安置的山槐村集中安置点没有在规划区，没有组织招标，也未履行报建手续。按照相关规定，山槐村集中安置点工程建设单位未履行基本建设程序，质量安全由建设单位负责。此间，山阳县水务局给出的答复是“建设山阳县腰坪水电站的移民拆迁安置补偿方案依据的是相关部门《关于印发〈山阳县腰坪水电站工程建设征地移民安置初步设计〉审核意见的通知》”。对此，26名村民认为，第一，腰坪水电站2009年已经建设，而审核意见是2013年才出台的，涉嫌未批先建；第二，相关移民费用应当为水电工程建设项目公司法人承担，凭啥由国家财政承担？显然违法。有村民还给华商报记者反映，安置房曾经挂有山阳县发展计划局的“山阳县2007年以工代赈易地扶贫搬迁户”的牌子。还有“国家易地扶贫搬迁”的牌子，村民们怀疑有人借用该村搬迁套取国家的费用。对此众多问题，华商报记者联系当时负责搬迁的镇上领导吴鸣，他说他已调离多年，所有资料企业都有。他建议记者前往企业了解，“有相关资料佐证”。村庄已经被水库淹没水电站老板曾受刑事处分还能享受正科级待遇在村民们漫长的行政诉讼中，一名官员终于浮出水面，他就是腰坪水电站的老板、山阳县政府官员——刘明厚。根据村民们掌握的材料显示，2005年以前，刘明厚是山阳县驻西安办事处主任，此前还兼任山阳县残联理事长，为公务员序列里面的正科级干部。根据工商部门的档案资料显示，2000年，刘明厚和别人共同出资1.6亿元，注册成立山阳盛和镁业有限公司；2006年，刘明厚又自己单独出资，在山阳盛和镁业有限公司下注册分公司——腰坪水电站；2012年，刘明厚单独出资8000万元，注册成立了山阳县腰坪水电开发有限公司。村民们调查清楚后，于日、日通过EMS（邮政快递）向商洛市监察局进行举报。举报的村民代表程彦群说，纪检部门一直说立案调查，但没有给出调查结果。村民们开始告当地纪检部门，“对于没有及时给举报的村民回复，监察局一位干部曾给村民们道歉”。日，山阳县监察局办公室工作人员告诉记者，此前有群众举报的刘明厚的问题，2016年5月份，山阳县纪检部门以公职人员“经商办企业”为由，对刘明厚给予党内警告处分。“处分完了后刘明厚是否依然在经商办企业”，这名工作人员称不清楚，“我们都没有见过他”。华商报记者在商洛市纪检部门的调查资料中还看到，刘明厚在1982年还受到过刑事处分，当时山阳县法院的判决书是【（82）山法刑字第023号）】。而就是这样有前科的人，后来成为山阳县驻西安办事处主任，享受正科级待遇。当地人都知道刘明厚有个弟弟当时是洛南县县长，据媒体公开报道，2016年，因为受贿获刑6年半。山阳县监察局上述工作人员说，因为刘明厚参与“山阳县政协原副主席毛海琴违反廉洁纪律，违规参与经商办企业”等问题，在2017年媒体对此事件披露后，毛海琴因为在西安占33亩地建庄园一事被党内严重警告。山阳县监察局再次对刘明厚进行党纪立案。众多举报者认为，毛海琴的丈夫就是刘明厚。村庄已经被水库淹没腰坪水电站：村民还欠刘总160万华商报记者多次联系刘明厚，刘明厚接通电话后就挂机，发短信息也不回复。日，记者来到刘明厚在腰坪水电站的办公室，一楼办公室的一位唐姓工作人员说“刘总不在”。唐某给记者证实，刘明厚确实开了几家公司。对于杨地镇金盆村马河组村民集中安置问题，这位唐姓工作人员说已安置好了，“这些村民还欠刘总160万元的安置费……这些村民就是无赖。”对于有数十座村民坟墓被淹没的事情，唐某说，村民们的迁坟赔偿都给了，他们不愿意搬迁，公司也没有办法。但实际问题是，程永全家里有两座坟墓被永久淹没在水下。“每年除夕夜，我们只能在水库旁边给奶奶、父亲默默烧纸”，程永全说。杨地镇金盆村马河组村民集中安置的地方是否在规划范围内？是否经过招投标？安置房屋是否经过验收？如果安置房屋是违法建筑，住建局是否下发过停建整顿通知书？……日，华商报记者致电山阳县住建局局长赵华飙，他称正在开会。随后，记者将问题短信发给他，他没有回复。山阳县政府曾承诺给搬迁村民一定的资金支持，但是由于条件不够，很快就被国家叫停。而一些村民也对县政府用国家的钱来安置腰坪水电站的搬迁移民问题，觉得不能接受。当地一些官员也表示，“虽然刘明厚的几个水电站都没有完全取得手续，但都是当地重点工程，所以就蓄水发电了”。在腰坪水电站现场，有一户人家的房屋仍未拆除，依然埋没在水下，水面已经将房屋淹没，但还是可以看到水面约数十厘米下的屋顶。对于水库下面的这个外面能看得见的建筑物，当地有关部门曾经责成水库将其炸毁，但是几次爆破后，房屋仍然矗立不动。
NBA球星私底下有多会玩？尼克扬夜店现场版，最后一段，看的直呼：乱说到NBA球星，在大家的印象里都是那种肌肉喷张、铁汉柔情。在赛场上各种挥汗如雨，但是私下里可以说是无法直视啊。换女友就如同换衣服一样，真是太猛了。想想汤普森，家里有那么性感的卡戴珊，还喜欢出去“偷腥”。就连哈登再和卡戴珊交往的时候，多次在赛...
吴磊现身北电四试，笑容灿烂状态轻松，但他又差点迷路了！
在我们看的电视剧中，虽然我们没有注意到，但还是有许多的穿帮镜头的，穿帮的镜头有时候会带给我们无穷的乐趣啊！不过也有时候替导演感叹，把道具组的鸡腿给我取消了！先看第一张，这是孙俪的一部作品！这部剧讲述的是上世纪七八十年代的故事，可为啥后面有一本07年才有的《读者》呢？是我们穿越了，还是这本书穿越了，分分...
鱼秋辣椒是贵州一带的一道下饭菜，用细尖椒和豆豉炒制而成，有点相似于虎皮青椒。今天做这道菜就是按照鱼秋辣椒的做法加上肉片和炸蘑菇一起炒，这样做出来等于辣椒、肉片、蘑菇都可以下饭，一点不浪费。材料：细尖椒、瘦肉、蘑菇、豆豉、小米椒、蒜、盐、鸡精1、细长尖椒一切两段（不切也可，切了方便炒），瘦肉、小米椒、...
|关于我们|联系我们|加入我们|意见反馈|在线交谈|网站地图- Copyright & 2017 www.xue63.com All Rights Reserved当前位置： >>
远洋山水整体定位研究报告目录报告结论预览 .............................................错误!未定义书签. 错误!未定义书签. 报告说明 ....................................................错误!未定义书签. 错误!未定义书签. 项目区域现状及发展分析 ...........................错误!未定义书签. 错误!未定义书签. 一,区域宏观经济条件和发展 ....................错误!未定义书签. 错误!未定义书签. 二,用地规划条件和控规调整情况.............错误!未定义书签. 错误!未定义书签. 三,市政方案论证......................................错误!未定义书签. 错误!未定义书签. 四,从区域竞争和客户需求角度的产品定位研究 ................... 16 需求特征与价位可行性分析 ................................................... 35 一,潜在客户群特征 .............................................................. 35 二,从分析延续性角度出发的价格区间建议 .......................... 38 市场机会和开发顺序 .............................................................. 39 开发环境和竞争环境 .............................................................. 39 实施计划 ................................................................................ 41 报告结论 ....................................................错误!未定义书签. 错误!未定义书签.1远洋山水整体定位研究报告远洋山水整体市场定位研究报告 报告结论一,区域宏观经济发展根据政府未来五年的宏观发展规划,区域将面向如下三个方面发展: 1)环境方面,形成绿色生态居住区.2)工业方面,建设高新技术企业孵化器,形成微电子产业聚集区.3)第三产业方面,大力发展旅游和现代服务业.4)基础建设方面,加快城市基础设施建设,全面启动奥运工程.具体数据以规划意见书为准) 二,控规调整后项目预计概况(具体数据以规划意见书为准) 西区控规调整后的技术经济指标 规划用地面积 规划总建筑面积 其中:住宅建筑面积 配套建筑面积 非配套建筑面积 地下建筑面积 容积率 31.57 公顷 118.8 万平方米 92.6 万平方米 6.1 万平方米 4.2 万平方米 15.9 万平方米 3.26 绿地率 集中绿地面积 规划总户数 规划总人口 停车数量 其中:地上车位 地下车位 30.9% 34176 平方米 8418 户 23570 人 5892 辆 2652 辆 3240 辆三,开发支持条件初步确定,待继续讨论) 市政方案论证(初步确定,待继续讨论) 市政实施各项分布表 类型 拟实 施方 案 物业 管理 市政 条件 采暖工程 供水工程 田村山净 水厂自来 水 水表出户 计量 供电 先报西区供 电方案,接 鲁谷 11 万伏 变电站 采用磁卡表 计量 燃气 雨污水 市政公 司 电信 电信公 司 地热 东区采用, 西 区不采用 采用磁卡表 计量 项目周 边条件 良好 由电信 公司解 决市政供热燃气集团采暖分户 计量 需与石景 山路上市 政热力管 网连接采用磁卡表 计量 与鲁谷路, 玉 泉路上 DN400 干管 连接与鲁谷路, 玉泉路上 接鲁谷 11 万 DN600 干 伏变电站 管连接四,客户群定位1,总体特征 ,2远洋山水整体定位研究报告年龄以中轻年为主,但总体分布有发散化的特点,中壮年也占一定比例. 客户家庭结构相对规范化,以三口之家比例最大. 具有稳定收入,且综合素质较高. 就业情况以项目周边和长安街沿线的国家机关,军队,企事业单位的中层负责 人和专业人员为主. 收入为工薪收入,可支持合理配比下的贷款额度. 2,客户群细分 , 1)客户群构成 在项目客户群将包括部分团购客户和散购客户; 2)主力客户群特征 项目以年龄在 25―40 岁区间的消费者将是项目的主力客户群;其大多数以 三口之家和夫妇二人的家庭结构为主; 其工作地点主要在项目周边及长安街沿线 且有稳定收入,目前的居住地点较分散;其家庭月收入绝大多数在
元之间,且以自住为置业目的,只有一成的客户将考虑商住两用;其多数能采取 按揭贷款方式购买,且心理认知月供
元为佳,相对购买群中,更为 年轻的客户的承受能力比此略低. 3)其他重要客户群特征 潜在客户群中,也存在部分中壮年区间的客户,具有一定的存款,且心理存 在有一次性付款的计划性. 3,目标客户定位及描述 , 根据本项目实际情况,结合需求分析和客户购房心理析,目标客户群应包括 以下几类人群: 1)在项目区域周边具有稳定工作的的中青年人士. 2)在地域内工作的国家各机关,军队各机构的人员. 3)在长安街地铁沿线的企事业单位工作的管理和技术人员. 4)看好石景山未来居住环境和区域发展的人群. 主力客户群分布图 年龄区间购 房 群 体 的 特 征 25―40 岁区间,占 72.81 夫妇二人占 27.7%;三口之家占 36.15%家庭结构玉泉路附近及长安街沿线比例接近 70%工作地点家庭收入 元/月区间,占 80.26%3远洋山水整体定位研究报告五,项目产品定位本项目的市场定位应是中档普通商品住宅.建议运作的目标应是建设成质 量好, 实用性强, 建筑风格现代, 服务设施完善, 价格相对较低的精品住宅小区. 1,规划设计 , 在建筑视角方面,根据勘探和日照的特点,设计时考虑产品单位(尤其为朝北 向的卧室/起居室)的视线,增加景观的共享性.
由于项目产品容量较大, 规划设计时应以生态绿化环境和人居环境 (城市景观, 单体影射面和风向气流等)相结合的角度处理. 各组团内人,车分流,在不影响绿化的条件,尽量拓展地上车位面积空间. 现状成型的植物,考虑保留,节省建设和维护成本. 2,建筑结构形式 , 1)项目住宅建筑部分 高层塔楼,板式小高层相结合(以可能高度) ,进行内外城市景观组合. 全部居室尽量设计为正向南北方向布置,在建筑地基红线允许的范围下,达到 户户具有朝阳面.
大堂及内, 外廊空间尽量压缩, 保证较高的得房率和建筑体内交通设备 (电梯, 上下步行梯)空间. 采用现浇结构,防震强度,按 8 度设防,部分研究考虑框架剪力墙承重密度, 争取户型设计的灵活性. 整体造型应在突出建筑单体内设计空间合理布局,实用性高的条件下,进行清 快,简洁的设计,使其于环境融合,减低成本. 建材标准应突出中远品牌特点,达到品牌维护和提升. 2)底商建筑部分 a) 因底商需求的不确定性,为满足结构格局灵活多变,建议底商部分采用 高层裙房形式,结构类型为框架结构. b) 柱距在考虑方便经营前提下, 还应兼顾其对层高, 地下车库的影响因素. c)两层设置的底商应在相应位置做好安装楼梯的预留孔和预埋件; 3,建筑单体设计 , 1)设计原则 小户型应从有利于成本控制的原则尽量集中. 各类居室面积应遵照市调结果要求,面积不能超过该类面积范围的下限. 公建安排在均好性与销售定位,户型等发生矛盾时,以维持均好性为主. 关于塔,板比例问题应经过经济测算后再定.4远洋山水整体定位研究报告关于一期容积率和一期规模问题在随后的研究中再定. 2)具体指标 塔楼一梯八户,层高 2.8 米;板式高层楼一梯二户,层高 2.9 米(由于非典使客户对层高等因素日益关切,因此层高待讨论,望引起设计方面的重视)户型设计 (1)整体居室配比汇总 具体进行建筑方案规划和设计时,应根据不同楼型比例的变化对相应户室 比进行合理调整,建议主要在二居室户型和三居室户型之间调剂,并严格控制一 居室和四居以上户型的数量,项目总体(包括塔楼和板楼)的户室比建议参照如 下数据:居 型 一居 65 以下 10 二居 81-120 51 三居 101-140 37 四居 140 以上 2 合计 ―― 100 面积区间(m2) 百分比%(2)塔楼户室比建议方案户型 一居室 二居室 销售面积范围(m2) 卫生间数量(个) 65 以下 81~90 91~100 101~110 101~110 三居室 111~120 111~120 121~130 四居及其他 140 以上 1 1 1 1.5 1 1 2 2 2 套数比例 10% 8% 24% 20% 6% 12% 11% 7% 2% 2% 32% 52% 14%(3)板楼户室比建议方案户型 一居室 二居室 销售面积范围(m2) 81~90 91~100 101~110 101~110 111~120 三居室 111~120 121~130 130~140 四居及其他 150 以上 卫生间数量(个) 1 1 1.5 1 1 2 2 2 2 套数比例 0% 2% 15% 33% 6% 6% 11% 13% 9% 5% 5% 45% 50% 0%5远洋山水整体定位研究报告住宅细化设计建议 1,对西或北朝向户型的接受程度 调研结果说明:多达 54.3%比例的客户能够接受西/北朝向房屋,此类产品 市场空间仍较广.因此对其建筑设计需提出较高要求,且应当在日照条件,景观 条件,户型设计水平方面切实加强. 2,对储物间设计的偏好程度 多达 68.5%的客户明确认为储物间的设计是必要的, 建议对建筑设计提出明 确要求,合理设计包括储物间在内的细部空间. 3,对卫生间的需求 1)单卫配置 在仅需单卫的客户中,71.5%的比例认为卫生间应追求&较大&的空间. 2,双卫配置 希望&主卧卫生间稍大一些,其余卫生间适中或稍小一些&的客户比例达 到 54.8%, 认为都应适中的有 20.9%, 说明突出主卫的理念更易被潜在客户接受. 3)项目一期方案 项目一期方案 一期户型配比分布表居型 面积区间(平米) 卫生间数 总比例% 一居 60 以下 1 20% 二居 100 以下 1 45% 三居 120 以下 2 30% 四居 140-150 2 5%4,项目配套与非配套公建配比 , 西区配套公建建筑面积,合计:55878 平方米 其中:地上部分 48717 平方米 ――公益性配套公建 30107 平方米 ――盈利性配套公建 25771 平方米 地下部分 7161 平方米 ――公益性配套公建 2011 平方米 ――盈利性配套公建 5150 平方米 西区非配套公建面积 合计 37981 平方米,占西区总公建 40.5%,与住宅建筑面积配比率为 4.2%.其中地上部分 29981 平方米,占西区非配套公建 78.9%;占西区总公6远洋山水整体定位研究报告建 31.9%. 西区非配套公建中: 可用于底商物业租售:面积 17981 平方米,占非配套公建 47.3%;占西 区总公建 19.2%. 还建农工商(大中音像) :共计 20000 平方米,其中地上 12000 平米. 1)会所 ) 基于市场因素的会所定位 根据竞争项目平均配比,西区会所建筑面积建议控制在 0.65 万平米之内.
会所外观设计应突出项目的协调性,维护整体形象,不建议分别以特色设计.
项目前期会所应以满足小型会议,娱乐,中小型体育为标准. 结合用地条件的具体实施a) 将西区会所建成&远洋山水&项目主会所,兼顾东区会所部分职能,以 节约东区土地利用,提高东区用地价值. b) 以满足&远洋山水&项目东,西区未来 3 万余名社区居民文化体育休闲 需要为目的,会所经营内容贴合实际需求. c) 利用崇兴庵现有 880 平方米建筑面积,将文化会所(阅览,棋牌等适合 老年与儿童的文化需求项目)设置于此,不再另行建设. d) 将康体休闲项目中的篮球, 网球, 轮滑等场地, 设置于社区绿地中. 一, 美化环境;一,降低建设与维护成本;西区会所内容以康体休闲为主, 包括:游泳馆,综合健身,羽毛球,乒乓球,台球等,及其附属设施. e) 会所选址应有利经营,结合其大开间特性,建议设置于鲁谷西路. 总计:西区会所建筑面积 4800 平方米. 会所经营建议i.开发商或小区物业自营.受行业经验与知名度所限,通常此种经营 方式面对的客户群较窄,多为社区内部居民提供康体服务.ii. iii.部分项目出租经营.经营风险较低,收益也较低. 引入知名连锁康体机构,联营或租赁经营.该种方式可以在短期内 迅速提高会所的市场知名度与美誉度, 为会所经营步入良性循环奠 定较好基础.2)底商 ) 远洋山水& &远洋山水&西区底商物业建议 a) 考虑对项目西区北部所临鲁谷路与西部所临鲁谷西路的底商物业开发, 可建成两条商业街.鲁谷路为西区主商业街,鲁谷西路为次商业街.7远洋山水整体定位研究报告b) 综合底商物业销售面积增长与销售收益,销售难度三者间消长作用,鲁 谷路与鲁谷西路底商建设两层为宜. c) 底商物业应以租售为主,不主张自营. d) 政府对在居民居住区底层开设餐饮,娱乐,洗浴,修配四类设施有明文 限制,设计时应加以考虑. e) 双女坟路属&远洋山水&西区社区内部路,建议将配套公建中主要公 益性设施以及会所集中设置于此,形成一定商业气氛. 莲石路修建时间不确定,其底商开发暂不考虑.玉泉西路虽然穿越&远洋山 水&西区,但从道路接壤与社区衔接条件看,开发成规模底商不易,建议仅作为 社区居民通勤用.
设计配比建议 西区鲁谷路沿街长度约 610 米. 预留玉泉西路 35 米, 两端各退红线 15 米后, 长度为 545 米. 以进深 25 米计算可设计底商 13625 平方米, 两层为 27250 平方米.
底商用户的经营类型及配比需求 a) 各类餐饮 8000 平方米. 餐饮类底商销售单元面积以每间 300―400 平方米为宜, 建筑结构上以 立柱自然分割销售空间. b) 大开间商业 10000 平方米. 规划中大中音像城将迁至&远洋山水&西区用地西北角,考虑到其现 状经营中对该类经营项目的辐射吸引作用 (玉泉电器城建筑面积 7300 平方 米) ,以及家具展示,汽车展示或较大规模连锁店等的进驻可能,认为 8400 平方米大开间底商物业设置配比销售风险较低. c) 小开间商业总计 8550 平方米. 5,写字楼或商住楼 ,
根据区域写字楼标准分布和市场租金表现,建议先期不建设写字楼项目.
鉴于区域租金市场表现趋势和客户群中投资型客户稀缺,建议先期不设计商 主楼体,不设置 STUDIO 单体设计,保证项目市场面貌的一致性. 6,外檐 , 外立面:建议建筑单体外立面采用涂料采用质地稳定性强的涂料(成本允许情8远洋山水整体定位研究报告况下,可考虑面砖) ,要求色彩简洁清快,材料的色彩及对比应以大区 域的协调为准;建材的选择上,尽量避免和周边项目的外观同质性; 首二层可适当考虑面砖,尤其指沿路建筑单体. 外窗:建议采用隔热断桥电泳铝合金开窗,配双层中空玻璃,按照户型主体朝 向(南,北)进行落地窗和外飘窗的选择,阳台采用落地窗封闭. 大堂及电梯厅:花岗岩地面,石膏板吊顶,墙面尽量采用大理石饰面. 楼梯间:墙面采用白色调耐擦洗涂料,水泥砂浆压光地面. 居住单元: ① 地面现浇混凝土楼板一次成活压实赶光.抹灰踢脚与墙基底面 平; (主要配置) ② 墙面外保温, 不留埋件, 耐水腻子找平; 隔墙采用轻质隔墙板; 7,配套设计 ,
周边全配套型项目稀缺,本案体量超过竞争项目,应考虑设计齐全的配套设 施,以满足不同年龄人群的需要.
由于小区的规模效应,可考虑建设一座具有一定档次的,设施齐全,能源供 给负荷大的大中型会所,使其营造项目内商圈,增加项目知名度.
根据区域密度调查,小区商业,娱乐设施稀缺,应在会所功能设计上应考虑 其行业特殊性(尤其为商业) ,促其其经营信心的得到体现.
西区开发部分的车位最低限度应以 0.7 为标准. , 8,可利用资源 结合区域特有的地热资源,勘测其容量,进行可行性研究,营建小区特色,创 造项目卖点. 项目区域信息平台(宽带,有线及信号变频转换设备)构架应满足较大负荷, 同时为局部建筑单体无线上网,一站(卡)通接入创造可能. 9, 物业管理比较 , 建议采取发展商委托管理,降低客户群对物业价格的考虑权重. 物业管理的服务内容应以公共服务为主,多种经营服务为辅. 物业管理费标准不宜过高,管理费的标准应控制在 1.9―2.2 元/月平方米.三,项目卖点总结1,宏观方面 , 由于项目城市绿化隔离带项目,区域的绿化率和生态环境将成为项目的优势; 由于项目规模超过周边的绝大多数项目,因此其社区风格较易显现; 尽管客户群经济能力有限,但其职业分布多为国家体制改革滞后的行业,客户 群学历等综合素质超过其他区域同等经济能力的客户群, 较易为社区创造较优 势的人文环境,为中后期的销售创造卖点;9远洋山水整体定位研究报告项目交通独有的优势(靠近城市两条主干路,地铁沿线) ,使本案对上班族的 吸引力增强; 项目所在区域在市政府规划的大型居住娱乐社区中(石景山东部区域) ,使自 住型客户群对其的认可程度提高; 公司品牌效应,及风景,天地和德邑积累的宏观影响力将显现; 2,微观方面 , 项目建设的规模效应,配合项目尚处于入市阶段的特点,使本案极易成为区域 性价比最突出的项目; 户型定位建议的标准更为接近市场主流,且其面积区间将使实用性突出,总价 得到有效控制,使项目提升空间较大,同时不偏离客户群的主观期望,产品针 对性强,极易塑造市场心理概念. 周边项目的配套均不足,社区气氛不易营造;且销售专业程度较京东,北的项 目低,使项目销售策略更为灵活,人为可控性更强.四,市政支持条件方案七通论证结论 七通论证结论市政实施各项分布表 类型 拟实 施方 案 物业 管理 市政 条件 采暖工程 供水工程 田村山净 水厂自来 水 水表出户 计量 供电 先报西区供 电方案,接 鲁谷 11 万伏 变电站 采用磁卡表 计量 燃气 雨污水 市政公 司 电信 电信公 司 地热 东区采用, 西 区不采用 采用磁卡表 计量市政供热燃气集团采暖分户 计量 需与石景 山路上市 政热力管 网连接采用磁卡表 计量 与鲁谷路, 玉 泉路上 DN400 干管 连接―― 项目周 边条件 良好―― 由电信 公司解 决与鲁谷路, 玉泉路上 接鲁谷 11 万 DN600 干 伏变电站 管连接――五,开发实施计划建议以西区先行开发,根据组团划分按照一至六期工程依次实施. 本年度计划开工 30 万建筑平方米,其中一期工程全部开工,建筑面积为 20 万平方米;二期工程部分开工,建筑面积为 10 万平方米. 开发及工程准备以边拆迁边建设方式为主.10远洋山水整体定位研究报告报告说明报告概述根据远洋山水规划设计和开发进度的要求, 对项目整体进行定位建议. 在项目市政条件 允许,控规调整情况,规划设计指标要求和局限,区域总体经济发展水平,潜在客户群的主 观需求和经济承受能力, 区域竞争项目动态及产品性价比, 公司财务运作限制等情况的基础 上,拟对山水进行下列几个方面的研究:远洋山水社区整体的初步市场定位,项目产品定位 及标准细分,建筑厅室设计规划指导,项目潜在客户群定位和其心理偏好分析,竞争环境要 求和项目开发模式的建议,以对山水项目发展的战略方向,前期工作进行指导,和一期产品 的综合定位.此次定位报告领导小组由研发部赵新强,张森林和项目三部徐立,王福顺组 成,执行分别由项目三部常贺强,王卫京,刘云燕与研发部董明分别提供工程, 市政规划,宏观经济数据方面,的支持,报告由董明负责撰写和分析.设计思想报告主题分为四部分进行分析:一,客观环境和市场机会;本部分又以两部 分进行:1,开发环境和市政条件 2,开发风险和市场机会;在 1 部分中,着重 阐述项目区域的宏观经济环境,区域发展水平;在 2 部分中,着重阐述项目控规 调整情况和各项市政方案取舍的论述;二,潜在需求和市场供给;主要就客户群 市调结论和竞争环境进行分析;三,项目整体定位研究;本部门从客户群定位, 产品定位及细分,价格定位等方面进行分析;四,开发模式;从区域市政现状, 地块报批进度和市场机会等方面进行开发计划的建议;客户信息资料说明报告资料基础来源为项目三部市政,规划,控规,工程条件资料,2002 年 度 8,9 月份的零点公司的潜在客户群调查报告,市统计局信息中心的区域宏观 报告,项目三部的区域经济报告,远嘉数据中心的市场定位及消费者需求报告和 深访记录资料,2 月市场研究中心董明实地调查的竞争项目资料.在区域潜在客 户群的样本方面,以零点公司的 502 个有效样本,公司网络问卷调查结果的 141 个有效样本,远嘉数据中心报告涵盖的 79 个有效样本,共计 722 个样本,作为 潜在消费者分析的样本.在处理受调者群体经济水平的分析上, 以家庭月总收入为第一量化指标, 通过填写者的 月供能力和月供所占家庭月收入比例推理计算而得.11远洋山水整体定位研究报告竞争项目信息说明在竞争项目的选择上,以报告撰写者搜集的本年度 2 月 20―23 日的现场市场调查结果 为信息来源,竞争项目样本数为 30 个,包括商品房,混合住宅小区,商住诉求项目和写字 楼销售标准项目.项目名单如下: 居住类商品房 美丽园 自由度 郦城 逸城 玉海园 御景山 世纪城 诚品建筑 颐源居 玉泉新城 混合开发项目 经济适用房项目 商住项目 写字楼项目 今日家园 西兴花园 万地名苑 百朗园 长安西点 恩济庄园 天行建 青塔东里小区 晋元庄小区 长安新城 玉阜嘉园 地铁古城家园田村路北小区 嘉德公寓曙光花园 鲁谷住宅小区鲁艺上河村 北京印象户型产品市调结论调整情况本次调研的目的是验证潜在客户具体的户型需求, 从市场角度对规划设计工作提出关于 户室比方面的建议,并补充成为远洋山水整体定位报告的组成部分;一,调研实施 1,由维拓设计院进行户型设计,从中遴选塔/板楼户型共计 21 个,如下:一居 塔楼 板楼 合计 2 ―― 2 二居 4 4 8 三居 4 4 8 3 3 四居 合计 10 11 212,由市场营销部协助进行《部分主力户型设计方案征询意见手册》的平面 设计,向山水客户数据库中积累的客户邮寄,截止 5 月 11 日,书面回馈 170 份; 3,同时在公司网站登出和征询意见,截止 5 月 12 日,回收反馈 275 份; 二,样本说明 以潜在客户(客户数据库)回馈问卷及网上回馈问卷作为统计和分析对象:① 书面回馈问卷共计 163 份,其中明显无效的问卷 0 份;② 书面回馈问卷中有 45 份出现同时选择塔楼和板楼的情况(问卷中明确要求单选) ,考虑样本数量问题,将该 45 份问卷视做 90 份有效问卷处理,但分析样本特征时,仍按 45 份进行统计和分析;③ 网上 回馈有效问卷 268 份;④ 总体样本情况如下: 类别 书面回馈 序号 1 2 3 网上回馈 合计 4 _ 其中 有效的单选问卷 有效的双选问卷 无效问卷 有效问卷 _ 问卷数量 118 45 7 268 431 样本数量 118 90 _ 268 47612远洋山水整体定位研究报告项目区域现状及发展分析一,区域宏观经济条件和发展 1, ,区域宏观经济概况国民生产指标及发展方向 石景山区是北京市传统的重工业基地,伴随着城市经济结构的调整与转型, 原有的经济优势不复存在,经济发展呈落后态势.2002 年海淀区国内生产总值 目标为 386 亿元;石景山区为 104 亿元;丰台区为 60.7 亿元.上述数据反映出 石景山与丰台两区的经济发展状况落后,区内居民消费能力较低.2002 年石景山区全年国内生产总值完成 104 亿元,同比增长 7.3%.社会消费品零售额完成 64 亿元,同比增长 21.1%.财政收入完成 9 亿元,同比增长 17.3% 人均居民可支配收入预计达到 11000 元.项目用地隔路相遥的首都雕塑公园规划建设分为三期,首先建设南区(为一 期工程) ,北区为二期工程,老山山体为三期工程.南区包括玉泉广场和雕塑展 示平台区,规划成东,中,西三个分区,东区玉泉广场是该地区商业,展览,交 通中心, 设展览沙龙等展示交流功能, 并建设北京市一流的标志性大型雕塑. (远洋山水项目毗邻雕塑公园南区,可对项目部分区域形成景观)当前区域经济现状特点 1)石景山区作为传统的重工业基地,面临日益突出的结构性矛盾,严重制 约了区域经济发展; 2) 石景山区 62 个自然村占地多,环境差,外来人口密集,严重制约城市 化进程; 人居环境 由于石景山区的 62 个自然村和近百万平方米的危旧平房区,虽然区政府于 2002 年底对区内村民实行了一次性&农转居& ,但人居环境及市政配套情况尚未 得到有效改观,市政设施不配套,卫生脏乱死角多,恶劣的人居环境制约了区域 旅游经济及城市经济的快速发展. 目前石景山区旅游业发展程度大大低于北京市 平均水平.2000 年北京市旅游业总收入已经占到全市 GDP 的 19%,而石景山区仅 占 4.6%. 另外,石景山区驻区军事单位较多,用地占全区总面积的 4.5%,且大多与 区域内旅游景点相互交错,对区域旅游景点的开发和旅游线路的设置形成了约 束,一定程度上制约了旅游经济的发展.2,区域经济发展展望13远洋山水整体定位研究报告2003 年,石景山区国民经济和社会发展预期目标:国内生产总值完成 110 亿元,增长 5%.社会消费品零售额 72 亿元,增长 12%.城镇居民人均可支配 收入达到 11550 元,增长 5%.措施主要表现在:1)在未来的五到十年内石景山区将完成首都雕塑园等八大景点的建设,形成 &绿色都市休闲旅游与居住区& .2)政府继续大力扶持,壮大区域内现有高新技术企业.重点建设北方微电 子基地.年内启动微电子基地研发园建设,力争成为区域内新的经济增长点.3)大力发展旅游和现代服务业.加快时代购物广场建设,力争沃尔玛,东方家园上半 年开业,营造富有现代气息的商贸区.大力发展旅游业,以长安街西延长线为主干,东起玉 泉公园,西至首钢喷泉广场,构建京西绿色观光旅游长廊.4)2003 年北京市将全面启动奥运工程,石景山区将以此为契机加快城市基 础设施建设,以重点工程树立区域现代化城市新形象. 结论:区域未来将向生态居住社区发展,旅游业和高科技业也将获得进展. 结论二,用地规划条件和控规调整情况1,用地规划条件分析 , 1)地块基础指标 ) 远洋山水建设用地位于石景山区鲁谷地区,东临玉泉路,西临鲁谷村西路, 鲁谷路的南侧,由北京瑞达系统装备公司将用地分为东,西两块,西区用地面积 31.6 公顷,东区 14.7 公顷(含双龙宾馆) ,根据项目总体规划的考虑,土地开发 利用的方式建议先进行西区的开发,视规划具体情况再安排东区的开发. 西区建设用地, 呈不规则长方形, 由三个自然村组成, 密集地聚居着约 1379 户居民,各类企业单位 30 家. 2)合理安排土地补偿,降低土地补偿成本,增加项目收益 ) 合理安排土地补偿, 降低土地补偿成本, 按照我方与土地方(北方农工商总公司)的合作合同书约定,除给付农工商 一定的货币补偿外,另返还公建 2.3 万平方米,约定返还公建位置为玉泉路口西 侧沿鲁谷路方向临街独立的公建物业,并于 2005 年 12 月 31 日前交付. 我们拟在西区安置全部返还公建面积,主要从以下方面考虑: (1) 合同中未明确约定返还公建在东区还是西区,虽约定内容有东区的倾向. (2) 从交付时间看,西区的开发进程能够满足. (3) 在东西区公建的商业价值上,东区较西区高,升值潜力大,为了充分发挥 东区商业价值的升值潜力,以及能为项目带来较可观的收益,把公建返还全 安置在西区最经济合理. (4) 在项目运作中商业公建的综合开发 项目用地的商业价值,属东区东北部的现大中音响城所在地为最高,商业氛14远洋山水整体定位研究报告围最浓,人气最旺.在项目拆迁及开发实施的过程中,考虑保留大中所在区 域,先进行西区和大中区域之外东区的开发,这样能够保留现状用地的商业 氛围,提升项目公建的商业价值,对于东西区公建物业的销售将有很大提升. (5) 在西区商业公建建成达到使用条件后,考虑将大中音响城迁移到西区,一 方面满足西区普通住宅区的商业需求; 另一方面把东区建成与其中高档社区 品位相匹配的商业环境,提升东区的小区品质,提高东区的投资收益.因此安排在西区返还公建,从合同约定,返还成本上,项目实施和商业综合 开发及小区配套建设上都最合理.2,97 控规调整情况明细 , 1)97 控规方案操作分析 ) 97 控规是由北京市城市规划设计研究院在北京市总体规划和八宝山地区实 施绿化隔离带综合整治规划指导下编制的控制性详细规划, 并经首规委联席会讨 论通过,发(97)首规办字第 034 号文. 东,西区用地 97 控规规划指标要求:建筑高度 18-60 米,容积率 1.8-2.5, 总建筑面积 108 万平方米;按照 97 控规中的项目经济分析:亏损 7.7 亿元. 鉴于 97 控规方案不能实现资金平衡,要继续该项目的运作,必须进行控规 调整,提高容积率,增加高度,调增建筑总体量,达到资金平衡. 2)控规调整分析 )为了项目得以顺利实施和进一步运作,初拟在以下几个方面进行规划调整:(I)增加建筑高度,提高容积率 )增加建筑高度, 1) 将西区用地的建筑高度由原控规的 60 米调高到 78 米(北部)和 81 米(南 部) ,容积率由原控规的 2.5 调高到 3.0. 2) 东区的建筑高度由原控规的 18 米调高到 67 米(北部)和 78 米(南部) ,容 积率由原控规的 1.8 调高到 3.0.3) 西郊机场同意按以上高度进行调整,已出具核准文件.再由市规委确认即可.(II)调整教育配套设施的建设 ) 1) 原控规规划的中小学共占地 3.1 万平方米(保留用地内现状鲁谷小学) ,我 们拟将将鲁谷小学拆除,将控规的 2 所小学和 1 所中学合并成一所&九年一贯 制&学校,占地面积控制在 3 万平方米以内. 2) 项目三部于 2002 年 9 月与石景山区教委签订了教育配套建设协议,确定调 整控规教育配套内容,在用地范围内建设一所&九年一贯制&学校,关于建设 规模以批复的规划建筑面积进行核算. (III)取消变电站建设 ) 原控规规划在建设用地内建设 11 万伏变电站 1 座,由我方提供用地 0.7-1 公顷,这更加剧了项目用地的紧张程度. 2002 年 9 月通过委托市供电局做咨询方案(规划总规模 160 万平方米) ,市 供电局已确定取消在我项目用地内建设变电站的建设, 由项目以西的鲁谷变电站15远洋山水整体定位研究报告供电. 根据项目东西区的总体规划,拟建设总规模达 223 万平方米 ,较咨询方案 的规模增加 63 万平方米,用电容量将有相应增加,是否需建设变电站需与市供 电局另行协商确定.建议西区先申报供电方案, 按照咨询方案的供电方式实施供电. 因东区用地的调整难度 很大,为了项目能尽快实施,建议先进行西区的控规调整,全面启动西区的建设,待东区条 件成熟后,再实施东区的开发.3)控规调整后概况 )西区控规调整后的技术经济指标 规划用地面积 规划总建筑面积 其中:住宅建筑面积 配套建筑面积 非配套建筑面积 地下建筑面积 容积率 31.57 公顷 118.8 万平方米 92.6 万平方米 6.1 万平方米 4.2 万平方米 15.9 万平方米 3.26 绿地率 集中绿地面积 规划总户数 规划总人口 停车数量 其中:地上车位 地下车位 30.9% 34176 平方米 8418 户 23570 人 5892 辆 2652 辆 3240 辆三,市政方案论证(见数据报告) 市政方案论证(见数据报告)四,从区域竞争和客户需求角度的产品定位研究1,区域市场供给概况 , 1)商品房项目 ) 项目区域周边的供应量较北京市其他区域的密集程度较差. 由于周边尚不存 在近期房地产开发热点区域(如:金融街,CBD,丽都等) ,新盘数量较其他区 域少,但区域交通(环路,地铁沿线)逐渐为更多的潜在购房群所认可,且辐射 区域的稳定收入人群比例较高,使区域及外围的需求市场较大,如世纪城至今销 售额已超过 30 亿.在项目开发史上,从 2002 年底开始,周边大盘有急剧增加态 势,如玉泉新城,长安新城(二期) ,长安明珠等,使区域的竞争进一步激烈. 区域商品房项目分布表项目名称 美丽园 玉阜嘉园 占地面积 建筑面积 类型组成 21 公顷 21.2 万 13 万 板式 板式 开发商 东方鸿铭 海开 均价
价格区间 装修标准 00-5800 毛坯 初装修 入住时间 30/12//200216远洋山水整体定位研究报告世纪城 自由度 玉海园 百朗园 曙光花园 颐源居 诚品建筑 北京印象 御景山 和枫雅居 长安家园 郦城 琳琅庄园 地铁古城家园 万地名苑 恩济庄园 玉泉新城 翠谷玉景 兰德华庭 博望园85 公顷 40 公顷 1.2 万平米 45 公顷 14.3 公顷 5.93 公顷 4.6 万170 万 1.8 万 51 万 6.3 万 66 万 40 万 14.8 万 17 万 15.7 万板塔结合 金源集团 板式 板塔结合 板式 塔式 板塔结合 板式 板式 塔式 塔式 通衙 海开 金都 天鸿 万业源 世纪景源 银创 金鼎 宣恒 永泰 首钢 地铁 万地 理想产业 北京建工 兰德 博望50 00 80 80 00 00 870080-00 80-00 00-00 20-40 00-00 00-80 精装修 毛坯 毛坯 毛坯 初装修 初装修 精装修 精装修 初装修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 初装修 毛坯 毛坯 厨卫装30/04//////////////////2002板塔结合 世博伟业103 公顷 2 万平米 3.2 公顷 0.65 万平米100 万 5.8 万 15 万 2.8 万 100 万板式 板塔结合 塔式 塔式 塔式板塔结合 北京城建 板式 板塔结合 板塔结合7.44 8万 3万12.6 21 万 6.5 万2)商品房/经济适用房混合项目 )商品房 经济适用房混合项目 在区域周边混合项目中,其均以经济适用房面貌映向市场,在开发中后期开 始商品房报批区域的建设工作.区域周边只有长安新城商二期商品房形式产品, 当量为 50 万建筑平方米,对本项目存在潜在客户群的争夺. 区域混合项目分布表项目名称 晋元庄小区 长安新城 西兴花园 41.3 公顷 56000 平米 占地面积 建筑面积 30 万 100 万 16 万 类型组成 板塔结合 板塔结合 板塔结合 开发商 金隅嘉业 大成 重厦 均价 60 价格区间 00-00 装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 入住时间 01/06///20013)经济适用房项目 ) 区域周边纯经济适用房项目均为 2000 年左右开发项目(除翠谷景苑为新项 目外) ,其产品设计标准,档次与新盘项目相比,较为落伍,在产品同质性方面 对新盘项目的竞争力十分有限,本案周边不存在密集的经济适用房冲击趋势. 区域经济适用房项目分布表项目名称 今日家园 鲁谷住宅小区 田村路北小区 青塔东里小区 6.1 万 占地面积 建筑面积 类型组成 7.2 公顷 28 万 5万 10.5 万 18 万 塔式 塔式 板塔结合 板塔结合 开发商 安地 北京城建 北京城建 金隅嘉业 均价 30 4300 价格区间 00-00
装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 入住时间 31/12////200117远洋山水整体定位研究报告翠谷景园板式金隅嘉业3850毛坯31/03/20044)住宅立项(写字楼方式)销售的项目 )住宅立项(写字楼方式) 区域写字楼新盘项目只有天行建商务大厦一个属于外卖项目, 且营销工作专 业程度很低,纠纷不断;长安西点,尚未确定租,卖方式及相关产品标准,以进 入市场. 区域写字楼商业新盘分布表项目名称 长安西点 天行建 占地面积 1.1 万 建筑面积 6.9 万 5.4 万 类型组成 塔连板 塔式 开发商 海淀商业 天行建 均价 7000 价格区间
装修标准 初装修 初装修 入住时间 12/32,项目产品定位研究 ,项目产品定位研究(以下结论均根据基础分析报告而成,以文字陈述和主要竞争项目条件比较而得)住宅产品定位 1& 潜在客户群需求特征分析 ○ 居室调查结果汇总表 1.1:潜在客户卧室数量需求分布表 楼型 塔楼 板楼 合计 分布 频数 百分比 频数 百分比 频数 百分比 一居 15 9.8 15 4.7 19 4.4 二居 66 42.9 94 29.2 136 31.6 三居 73 47.4 201 62.4 261 60.6 四居 12 3.7 12 2.8 其他 3 0.7 合计 154 100 322 100 431 100表 1.2:二居室面积需求情况(含塔楼及板楼)楼型 面积区间 60 以下 塔楼 板楼 总计 样本数 百分比 样本数 百分比 样本数 百分比 2 3.1 2 2.2 4 2.5 61-70 2 3.1 3 3.2 5 3.13 71-80 7 10.6 16 17.1 23 14.38 81-90 12 18.2 18 19.2 30 18.75 91-100 101-110 111-120 121-130 28 42.5 31 33 59 36.88 8 12.2 21 22.4 29 18.13 3 4.6 3 3.2 6 3.75 4 6.1 0 0 4 2.5 合计 66 100 94 100 160 100表 1.3:三居室面积需求情况(含塔楼及板楼)楼型 面积 区间 71―80 81―90 91―100 101―110 111―120 121―130 131―140 140 以上 合计 2 3 7 12 21 16 9 3 70塔楼 样本数18远洋山水整体定位研究报告百分比 板楼 总计 样本数 百分比 样本数 百分比2.9 1 0.5 3 1.114.3 6 3 9 3.3310 10 5 17 6.2817.2 44 21.9 56 20.6730 45 22.4 66 24.3622.9 66 32.9 82 30.2612.9 22 11 31 11.444.3 7 3.5 10 3.69100 201 100 271 100○ 对卫生间数量需求调查情况的回顾表 2.1:二居室卫生间数量期望分布表 楼型 塔楼 板楼 数量分类 一个即可 应有二个 问卷数 百分比% 问卷数 百分比% 39 60 48 69.6 26 40 21 30.4 合计 65 100 69 100表 2.2:三居室卫生间数量期望分布表楼型 塔楼 板楼 数量分类 问卷数 百分比% 问卷数 百分比% 一个即可 22 24.7 66 31.8 应有二个 67 75.3 120 57.7 三个及以上 22 10.6 合计 89 100 208 1002& 竞争环境下的户型定位和测量分析 (I)总产品体量竞争力对比分析 )总产品体量竞争力对比分析山水与西区主要项目竞争力比较表项目名称 远洋山水 世纪城 曙光花园 颐源居 玉阜嘉园 长安新城 总共近 200 万平方米,总共近 250 万平方 供应量适中,66 供应量适 项目 产品 供应 量 Weakness 影响力大 为主,口碑良好 难度低 方米 规模不大,只 50 万平米的规 米,易消化 富 由于先期为经 开发进度要求,销售策略调整空间不多, 核心地段项目营销术将失真 ―― 济适用房, 对项 目整体形象有 一定影响 调整策略灵活, 发展商 各期 开发 量 Weakness ―― Strenth 资金实力雄厚 各期开发量较均 衡,销售周期安排 合理 开发有序性差, 开发有序性 集中开发式模 ―― 产品品质相差太 差,产品品 式,造成海开 多 质相差太多 项目自相竞争 ―― ―― 开发量较均衡, 使项目销售任 务平均Strenth 产品类型丰富, 对市场 米,产品以舒适型 万平方米,开发 中,42 万平 有 13 万平方 模, 产品供应丰19远洋山水整体定位研究报告已有一定积累, 且意向 积累了丰富大量的 Strenth 客户 积累 Weakness ―― 强烈 关注客户积累一定客 ―― 户量,且反 映良好 相关信息化工作 开展速度慢,主 要靠纯粹店铺销 售 ―― 主要依靠玉海 园项目积累, 推广辐射力工 作强度不够 ――已有一定客户 群的积累价格提升将使 其失去原先客 户群区域 市场 认可 度 行业 经营Strenth实力开发商,市场认可度强―― 前期开发项目, 缺乏工作细化市场口碑较 团购存在一定 在本区域有一 好 ―― 市场 定知名度 ―― 以房地产为生 存行业 ――Weakness―― 通过股权转移, 逐步做Strenth到纯粹市场化――以房地产为生存行业―― 为资金运作升 值目的经营 ――比例 Weakness 资金 筹措原先非中远集团主营 多行业经营,非世 业务 茂集团主业――――自有资金充足, 贷款信 自有资金充足,无 Strenth 用资质高 ―― 逐步走向工作细化模 银行贷款 ―― 销售理念先进,南 方开发经验积累丰 富――――――方式 Weakness以银行贷款为主力资金 从三期开始 成业行入主, ―― 聘请伟业公 与先前玉海园 司代理 专业程度较低, 不同 专业程度在商 ―― ―― 品房项目中较 低 ――销售 专业 程度Strenth式Weakness――――以发展部分兼营 为主(II)户型比较定位 ) 在户型面积比例上,区域周边竞争项目的户型已接近市场主流面积配置,只 有少数风格独特项目的设计理念造成其单户面积大于主流标准,如北京印象等. 且区域除阜石路旁的自由度外,其主流产品均为二/三居户型产品.居住型项目户型面积比例分布表项目名称及销售 率调查(近似值) 一房二厅 世纪城(90%) 颐源居(60%) 北京印象(67%) 御景山(42%) 玉阜嘉园(42%) 曙光花园(43%) 郦城(96%) 长安新城(91%) ―― 75 ―― ―― ―― 72 ―― ―― 户型结构 二房二厅 113-115 111-114 111 124 114 99-113 111-116 83-86 三房二厅 137-170 152-165 156-174 147 141-156 134-141 142 114-117 四房二厅 168 175-182 206 ―― 164 171 187 136 主力产品均 为二/三房结 构户型 备注由于项目客户群趋于中等收入人群,且均以自住为目的,家庭也以三口之家 为主,根据对潜在客户群市调数据结论和区域
元/平方米标准的自住20远洋山水整体定位研究报告项目客户群的基准测算, 本案主力户型应以二居, 三居为主, 比例可在 70%左右; 为丰富户型结构,满足不同客户的需要,跃层,复式,错层结构也可考虑,但比 例不应超过 20%;此外还可设计少量(10%左右)一居室. 根据客户需求调查的结论,二房户型面积应在 90―140 平方米,户室结构为 二房二厅一卫或二房二厅二卫;三房户型面积应在 100―140 平方米,户室结构 主要为三房二厅一卫,另有部分为二房二厅二卫;四房及以上的户型面积在 160 平方米以上;一居室的面积在 60 平方米左右.其中一房,四房及以上及复式/ 跃层的数量占总比例的 15%. (III)各竞争项目户型厅室配比初探 )1)二房户型 周边项目二房户型中, 靠近公主坟及板井的项目由于其定位于舒适型住宅, 因此户型面 积普遍偏大,和其售价成正比,如诚品建筑和颐源居等;本案周边近区域中,户型面积相比 其他区域,面积区间低于市场主体区间,尽管其定位于普通工薪阶层,但目前从其销售形式 看, 其设计考究度低, 户型面积过小导致舒适性差, 没有赢得其价位所辐射的众多的认购群, 如:西兴花园和长安新城等, 在舒适度和功能的考虑方面,在市场面积主体区间,无论楼型如何,设计上给予的创造 空间仍很大,可设计出品质较高的产品,以形成合理产品品质分布, 如珠江帝景等.2)一房户型本案周边一房结构产品较为稀缺, 目前在销项目不多, 主要为区域投资市场尚为激活所 至; 一房产品由于其具有置业过渡性和价值变现受区域经济商圈分布的影响, 各项目均较少. 从本案的整体形象出发,或从区域投资市场和潜在客户群特征,偏好来讲,项目产品中一房 户型比例不宜偏大, 应做为营销调节产品, 维护项目整体形象的一致性和满足定位推广的针 对性,使项目开发概念易得到深化.经过方差灵敏度检验(F=95%)后,按照厅室顺序,起 居室和餐厅,卧室,卫生间,厨房,其他配房比例应在 28:12:6:5:2 上下,设计时应以 前卫风格为主,从空间利用度入手满足居住理念的主题,维护项目产品形象的统一性;在本 区域,结合项目本身总体定位特点和客户群特征,不应以市场当前一房结构流行的 LOFT 理念为本案一房产品设计的指导,厅室面积布局比例相差不宜过大.3)三房户型从潜在客户群的偏好看, 三房产品将做为本案的主力产品, 且区域周边项目三房产品的 密度很大,厅室面积与其他房型产品相比,更偏近北京市主体水平,各厅室面积比例趋势线 中,取中值为区域三房产品的厅室设计合理配比.经过方差灵敏度检验(F=95%)后,按照 厅室顺序,起居室和餐厅,主卧,次卧,次卧,主卫,次卫,厨房,其他配房比例应在 24: 12:11:8:7:4:7:3 上下,设计时应在玄关等方面以建筑户型体科学分割为准,不应将 其作为时尚因素,其他洁污分区等(主要对一个次卧的位置将有所冲击)考虑权重设置不应 太高,先满足21远洋山水整体定位研究报告面积的实惠度.4)四房户型周边项目中,四房产品供应量较少,且分布在部分体量较大的项目中;在区域客户群收 入特点和消费水平统计中, 由于其大多采用按揭付款方式, 四房产品的面积区间导致其总价 偏高, 超出区域中档客户群的承受范围, 因此除部分以风格和文化为卖点的小体量项目 (如: 北京印象,诚品建筑等)外,其余的项目分 布很少.根据本案潜在客户群特征调查,四房产品应控制比例,不宜太多. 经过方差灵敏度检验(F=95%)后,按照厅室顺序,起居室和餐厅,主卧,次卧,次卧, 次卧,主卫,次卫,厨房,其他配房比例应在 22:11:10:9:8:4:3:7:3 上下,同时 结合工程的可行性分析,适当调节双卫的位置,动静分 区的考虑及室内公滩的把握等.根据客户群消费心理特点在设计户型时,应注意以下几点: ①在住宅平面功能的细化上,可考虑购房者的实用性需求,如居室要满足多 功能而非单一性 (非仅作小书房或小工作室等) 不设 3―4 平方米储藏室或 1―2 ; 平方米的更衣室等,以达到主起居室/卧室的方正性和较大的面积. ②配套的各功能间的对比可考虑如下比例:厨房面积应占总面积的 11%―13%;卫生间的面积占总面积的 9%―12%. ③客厅的传统功能包括娱乐,聚会,招待客人等,值得注意的是:客厅的视 野, 采光时间比朝向更受购房者的关注. 此外, 厅的面宽是一个容易忽略的问题. 面宽太小会给使用带来极大不便.一般应在 4 米以上较为适宜. 写字楼建造可行性研究 根据北京市场写字楼变化趋势,其租金和售价较住宅项目的变化区间有限. 在 2001 年后,随着更多的公寓报批的写字楼项目的出现,写字楼产品供应量有 所增加.根据统计局资料,京西写字楼的开发项目,产品供应量和产品标准均落 后于东部和北部区域,在京西存在一定的产品稀缺空间,而本区域良好的交通优 势和市场人气无疑对部分行业的小型机构及投资型客户有所吸引.22远洋山水整体定位研究报告目前区域内写字楼共计 37 个, 周边区域分布的写字楼共计 31 个, 其中高级 写字楼 17 个,中心区写字楼共计 6 个.详见下表:总计 写字楼数量合计 总建筑面积(平方米) 总经营面积(平方米) 出租的写字楼数量(个) 平均出租价格(元/平方米天) 出售的写字楼数量(个) 平均出售价格(元/平方米) 平均租售率(%) 37 070 23 3.05 7
区域界限内 周边分布区域 6 400 6 2.23 1
31 670 17 3.34 6 (1)总需求量走势预测 ) 写字楼的有效需求的增长主要取决于两个因素: 一是国内企业数量的增加和 规模的发展, 而国内企业数量和质量两个方面的提高则又取决于我国的国民经济 增长水平;二是外资企业的不断进入,这又受入世效果的体现和以美国为首的全 球经济是否复苏的影响. 经济学家和中国政府都做出预测,中国 2002 年的经济增长率将继续保持在 7%左右,但是入世的效果将在 3-5 年后才会逐渐体现出来,以上三个因素将决 定本年度的写字楼需求量相对于 2002 年不会有太大的增长. (2)价格走势 ) 区域周边相比全市较少的供给量和较高租售率,及当前稍作上升的需求量, 决定了 2003 年写字楼的租金和售价将会略有上长,但升幅将会界定在一个有限 的范围内,并不会像大多数开发商及媒体所期望的那样发生较大幅度的上扬. (3)需求特点 ) (I)在客户选择写字楼时,交通环境等因素的影响力将会越来越大.中关村在 写字楼市场上的表现差强人意,正是印证了这一点. (II)物业配套设施仍然是客户关注的焦点.写字楼的电梯,餐厅,车位等环节 还将会对客户选择物业起到决定性的影响. (III)绿色生态写字楼的概念已经被人们所认同,其要求具有比较高的层高,比 较开阔的视野,比较通透和开放的空间;同时要有充足的新风量,有宜人的 环境及景观设计.这将成为今后写字楼的一个卖点. 小结:项目的开发用地在交通,环境等条件皆具有开发条件,但由于宏观市场的 小结 变化趋势和区域周边目前的商业氛围, 行业类型, 建议先期不建设写字楼.23远洋山水整体定位研究报告项目配套与非配套公建定位分析 &1& 配套公建要求 配套整体指标要求
配套整体指标要求 根据北京市&千人指标&及报规划审批的要求,项目西区配套公建建筑面积, 合计:53562 平方米. 其中:地上部分 47220 平方米 ――公益性配套公建 27820 平方米 ――盈利性配套公建 20200 平方米 地下部分 6342 平方米 ――公益性配套公建 1992 平方米 ――盈利性配套公建 5150 平方米
会所定位研究及经营建议 ☆ 宏观环境定位研究 会所配置,已日益为购房者所关注,因此也颇受开发商重视,但会所经营 状况却不容乐观.九力顾问调查显示:北京地区 70%的房地产项目配备有会所; 但会所亏损比例达 60%, 余下也多为勉强度日, 因此建议于配套公建中设置会所, 以满足小区基本需要.分析其中原因,开发商为了促进项目销售,在会所建设时 配备了许多超出客户实际需求水平的项目,经营没有最大限度贴近客户生活.有 些较小的房地产项目也追求大而全的会所,必然使开发商背上沉重的包袱.结合 研究机构调查结论与实地深访情况, 提出西区会所设置原则: 既满足 《千人指标》 要求及营销需要,又不给后期会所经营管理增加负担. (A)基于具体实施的定位考虑 a) 将西区会所建成&远洋山水&项目主会所,兼顾东区会所部分职能,以 节约东区土地利用,提高东区用地价值. b) 以满足&远洋山水&项目东,西区未来 3 万余名社区居民文化体育休闲 需要为目的,会所经营内容贴合实际需求. c) 利用崇兴庵现有 880 平方米建筑面积,将文化会所(阅览,棋牌等适合 老年与儿童的文化需求项目)设置于此,不再另行建设. d) 将康体休闲项目中的篮球,网球,轮滑等场地,设置于社区绿地中.一 方面美化环境,一方面降低建设与维护成本. e) &远洋山水&西区会所(项目主会所)内容以康体休闲为主,包括:游 泳馆,综合健身,羽毛球,乒乓球,台球等,及其附属设施.其中:24远洋山水整体定位研究报告――游泳馆 2000 平方米. 包括:泳池面积 25*50=1250 平方米(标准池) 设备房,更衣室,岸边休息面积,厕所等 ――羽毛球馆:900 平方米. 包括:六个标准场地,休息板凳 ――综合性健身房 1000 平方米. 包括:运动器械,体操房,乒乓球,台球等 ――办公用房,小卖部,休息区共计 700 平方米. ――大堂 200 平方米 西区会所建筑面积共计 4800 平方米. f) 会所选址应有利经营,结合其大开间特性,建议设置于鲁谷西路.(B) 会所经营建议 a) 整体经营定位 根据&远洋山水&项目市场客户群定位特点,同时汲取其它地产项目在 会所经营中的问题,西区会所经营项目设置应贴合社区大众康体需求,会 所功能及价位宜定位于大众普通消费水平. b) 经营方式建议 a) 开发商或小区物业自营.受行业经验与知名度所限,通常此种经营 方式面对的客户群较窄,多为社区内部居民提供康体服务. b) 部分项目出租经营.经营风险较低,收益也较低. c) 引入知名连锁康体机构,联营或租赁经营.该种方式可以在短期内 迅速提高会所的市场知名度与美誉度, 对市场康体需求人群吸纳能 力强,为会所经营步入良性循环奠定较好基础.同时,会所知名度 与美誉度的建立,也为项目品牌营造出更为良好的市场形象,利于 住宅项目的整体营销. ☆ 部分竞争项目配比验证 小区会所的主要功能是让小区居民休闲,娱乐,交流,因此居民常会以家庭 为单位在会所进行活动,因此会所的建筑和内部设施应考虑以温馨为主要格调. 周边项目具有会所设计的分布不多,且主要集中在少数大盘项目,总体对比市内 其他区域会所的分配比例偏小,区域稀缺具有一定规模且功能完善的会所. 本案区域中只有世纪城为小区整体中心会所-世纪金源中心,其总建筑面积 为 240 万平方米,会所 15.6 万平方米,占 6.5%,其会所集中于世纪金源中心内,25远洋山水整体定位研究报告明细如下:世纪城配套系列表 配套商业形式 建筑面积 配套项 五星级酒店 配套包括 酒店式公寓 广场面积 底商位置 底商种类 综合公建群:世纪金源中心 15.6 万平方米 个数 1座 156 套 1.6 万平方米 配套项 幼儿园 小学 大型超市 均在酒店一层 个数 2座 1座 1座 体育文化会所 4.2 万平方米单体人防设施 3.9 万平方米餐饮,家具店,百货,超市,银行会所的开发时间选择在其二期均价缓慢上扬至三期开发前, 起品质总体提升 的作用,其产品推出顺序为:一期以舒适型面积偏大的单体房型为主,满足多功 能性和大型认购机构的需要;二期产品应基于丰富性,在大型行业配套设施完善 的同时,以其人气的积累,创造偏小布局的会所的销售价格提升认可度;从长期 来看,非配套会所在项目开发前期应以销售为主,中后期才可考虑出租及其他经 营方式. (2)非配套公建定位研究 ☆ 区域商业特征分析及用户需求 1)区域商业分布现状 项目周边区域的综合性百货商场,超市,连锁便利店共计 32 个,所在地域 共计 43 个,二者合计共有 75 个.区域内体育,文化,娱乐设施共计 58 家,其 中项目周边区域 17 家,所在地域 41 家.相比京东区域均稀缺,相比居民密度和 收入分布,小区底商存在相当的市场空间.区域商业分布表 总计 商店数量(个) 75 其中:综合百货商场(个) 16 超市(个) 34 便利店(个) 25 月均营业额(万元) 30517 其中:综合百货商场营业额(万元) 24699 超市营业额(万元) 5739 便利店营业额(万元) 79 区域体育,文娱设施分布表 总计 体育文化娱乐设施数量(家) 其中:体育设施数量(家) 文化设施数量(家) 58 22 7 项目周边 32 8 14 10 06 79 项目周边 17 5 1 项目地域 43 8 20 15
4233 ―― 项目地域 41 17 626远洋山水整体定位研究报告娱乐设施数量(家)391326项目底商应合理布置原因分析: 一,市场商铺资源缺乏.伴随着居住区,写字楼等的大量兴建,许多区域 日渐成熟,但与写字楼,住宅物业相比,配套商业供应量却较少,与市场需求形 成反比.二,随着新建社区生活水平的提高,很多区域急需有文化特色的餐饮, 休闲,娱乐,健身,服饰等精品店的出现.三,新兴餐饮,文化休闲行业的兴起, 以及品牌连锁店的进驻.其四,不动产买家对商铺投资理念的逐渐认知与认可. 造成商铺物业稀缺的原因:一,以往开发商对底商重视程度不够,认为仅 仅是住宅配套;二,开发商在项目运作前期规划中欠缺对商业的考虑;三,缺乏 专门针对底商物业的策划,底商物业营销主题不鲜明. 由于历史原因, 本区域内属于军队用地,大型企事业单位办公居住用地数 量较多,且长期以来实行封闭管理和使用,造成商业设施稀缺现状;同时该区域 中具有商业利用价值并真正可加以利用的道路较少,待拆迁土地性质又复杂,严 重滞缓了底商物业开发速度. 2)周边项目底商设置情况 周边项目具有底商设计的分布不多,且多为新盘,其底商大部分还未向市场 推出.周边项目底商面积及明细分布表北京印象 底商数量及形式 3000 平方米(一层) 准备整卖,经营超市或家居用 经营形式和行业满足 品,但若没有适合的买家,有 可能改变计划 诚品建筑 底商数量及形式 经营形式和行业满足 约 6000 平方米(一,二层) 咖啡图书馆,小型的商业和服 务业配套 底商数量及形式 经营形式和行业满足 重兴园 约 10000 平米,出售使用 商业,服务等设施 经营形式和行业满足 综合 底商数量及形式 玉阜嘉园 约 20000 平米3)京西商铺特征及关注意向分布 (选自 2002 年 12 月, 北青报委托的 AC 尼尔森公司调查报告,作为结论相应部分的基础理论根据)行业分布,面积需求,产品标准,目前经营方式和对层高的要求 小结:由于商业,娱乐业的特点,建议在小区先期只沿路建设部分底商,尽力为 小结 可开间设计,要求辐射目标客户群范围大,其他行业适用性高.待二,三 期开发后,小区人口规模优势显现后,其价值也将得到提升,才可根据其 经营特点,进行买家和用户的细分,设计特色产品. ☆ 底商定位分析及经营建议 根据区域商业特征及本案自身的特点,提出项目西区底商公建布局的建议:27远洋山水整体定位研究报告即利用其地理优势及市场需求缺口,发掘其沿街底商产品的挖掘空间,在满足并 丰富社区居民需求的同时,争取更佳的项目投资收益. a)考虑对项目西区北部所临鲁谷路与西部所临鲁谷西路的底商物业开发,可建成 两条商业街.鲁谷路为西区主商业街,鲁谷西路为次商业街. b)综合底商物业销售面积增长与销售收益,销售难度三者间消长作用,鲁谷路与 鲁谷西路底商建设两层为宜. c)底商物业应以租售为主,不主张自营.其中:底商物业招租,更有利于浓郁商 业氛围的策划成功,也利于社区品牌形象维护.如:上海新天地,亚运村第五 大街;而底商出售多为短期商业行为,后续品牌形象维护较难.老番街与万通 商城均为此类不成功的案例. d)政府对在居民居住区底层开设餐饮,娱乐,洗浴,修配四类设施有明文限制, 设计时应加以考虑. e)双女坟路属&远洋山水&西区社区内部路,建议将配套公建中主要公益性设施 以及会所集中设置于此,既有利于发挥功能服务,也可形成一定商业气氛. f)莲石路修建时间不确定,其底商开发暂不考虑.玉泉西路虽然穿越西区,但从 道路接壤与社区衔接条件看,开发成规模底商不易,建议仅作为社区居民用. g)考虑到下表因素,底商应以两层为佳.一,二,三层底商物业设置优劣势对比分析表底商空间 优 点 缺 点 建 议 1,使用最方便,销售难度最低. 2.不需电梯,运营成本低. 一层底商 3. 4. 5. 1. 二层底商 2. 3. 4. 对停车场要求最低. 建筑成本最低. 对楼上影响最小. 对停车位要求较低. 建筑成本较低. 对楼上住宅影响较小. 1. 2. 三层底商 2, 第三层底商销售收益锐减. 3. 4. 5. 销售难度最高. 对停车场要求最高. 建筑成本最高. 客户投资门槛最高. 对楼上影响最大. 不采用 面积最小,总销售额低. 不采用使用较方便,销售难度适中. 总销售额提高. 采用1, 面积最大,销售难度最高.☆ 实施配比建议 项目西区北临鲁谷路,与长安街遥望;西临鲁谷西路,道路条件良好,且与28远洋山水整体定位研究报告鲁谷,永乐小区接壤.从地理优势看,这两条街均具备一定的商业投资价值,有 利于西区底商物业的开发.西区中部的双女坟路属社区内道路,适宜将配套公建 中公益性设施地上部分,集中建设于道路两旁,便于满足社区居民生活所需. 1〉西区底商物业面积设计可能性估算 a) 西区鲁谷路沿街长度约 610 米.预留玉泉西路 35 米,两端各退红线 15 米后, 长度为 545 米. 以进深 25 米计算可设计底商 13625 平方米, 两层为 27250 平方米. b) 西区临鲁谷西路北端可利用沿街长度约 220 米, 退红线 15 米后余 205 米.考虑到大中音像城与超市将设置于此,且该两类设施所需营业 空间均为大开间,进深可设计到 60 米,则单层底商面积 12300 平方 米,两层为 24600 平方米. c) 上述两项在西北角交界处有面积重合部分,应减去 60*25 米计 1500 平方米.则西区鲁谷路沿街底商物业面积为 25750 平方米. d) 西区(沿鲁谷路与鲁谷西路)底商物业可用面积总计 50350 平方米. 2〉西区配套公建中须占据底商物业位置的设施 综合超市:地上 5000 平方米(另有:地下 5000 平方米) .鲁谷西路. 其它商业服务:8160 平方米.鲁谷路. 银行分理处:2000 平方米.鲁谷路或鲁谷西路. 会所:4800 平方米.鲁谷西路. 合计:19960 平方米. 3& 西区底商非确定性项目面积配比 非确定性经营项目底商物业,可利用面积共计 26550 平方米,结合设计许 可与规划,主要集中于鲁谷路.其具体配比情况初探: a) 各类餐饮 8000 平方米. 餐饮类底商销售单元面积以每间 300―400 平方米为宜, 建筑结构上以 立柱自然分割销售空间. b) 大开间商业 10000 平方米. c) 小开间商业 8550 平方米. 小开间底商在目前供不应求的市场条件下必然受到追捧;而大开间商铺投 资者的到来有利于提升鲁谷路,鲁谷西路商业街的整体形象.大开间商铺内应预 留滚梯安装缺口.大开间底商一旦遇到空置的不利形势,可以很快改建为小开间29远洋山水整体定位研究报告底商分割出售;餐饮类底商在遇到空置形势时也可向其他形式转化,规避风险. 配套与非配套小结: 配套与非配套小结: 1)西区可供销售底商物业合计 50350 平方米.其中 a) 西区配套公建中底商物业需面积 19960 平方米. ――综合超市(地上部分)5000 平方米; ――银行分理处 2000 平方米; ――其它商业服务 8160 平方米; ――会所 4800 平方米. b) 西区非配套公建中底商物业可利用面积(扣除大中还建)计 18390 平方米. (-) c) 大中音像城占用西区底商物业面积 12000 平方米,另有地下 8000 平 方米(含车库) .d) 西区非确定性经营项目底商物业可销售面积,共计 26550 平方米.(-000=26550)3,产品标准细化定位1)装修(外,内)标准比较 装修( 在装修预算中,结合本案产品容量的特点,需具备相当规模的项目产品标准 方对本案有一定借鉴意义.区域周边可供选择的成熟的规模较大的项目不多,特 以玉阜花园,世纪城作为基准测量,进行参考. 外装修/公共装修 基本配置明细 外装修 公共装修/基本配置明细竞争项目外装修标准明细表外标准 外立面 电梯厅及公共起 走廊 楼梯间 首层大堂 窗户 阳台 采暖 世纪城(均价 6300 元/平方米) 中外合资高级外墙砖 高级内墙砖墙面,高级地砖铺地 水泥地面,乳胶漆墙面 进口大理石墙;地面,吊顶配豪华灯具 高级塑钢门窗配明绿色镀膜玻璃 铝合金全景封装, 塑钢门窗配明绿色镀膜玻璃 或半隐框玻璃幕墙 集中供暖 玉阜嘉园(均价 5100 元/平方米) 一层蘑菇石面砖, 二层以上采用高级外墙瓷砖. 整体精装修;地面,墙面及电梯门套采用高级 花岗岩及大理石,并配艺术灯装饰. (2-12 层)电梯间及公共通道铺高级地砖 基本装修 高级塑钢门窗 铝合金全景封装,塑钢门窗 小区采用城市热力集中供暖分户式计量. 1-4 层市政管网供水, 层至顶层恒压变频供水, 5 热水 24 小时热水 管道天然气 每户配送分户式燃气热水炉即开即用,提供 24 小时热水. 天然气 城市管网天然气系统30远洋山水整体定位研究报告电视客厅,主卧室各设一个有线电视插座,可申请 接驳卫星 客厅,主卧室各设一个电话接口,卫生间配分 机接口 智能化小区管理,楼宇对讲系统,每户可视对客厅,主卧室各设一个有线电视插座电话接口客厅,主卧室各设一个电话接口智能系统讲系统,消防报警系统,IC 卡车库管理系统, 局域网及国际互联网系统同左层高建筑层高 2.9 米建筑层高 2.8 米内装修基本配置明细 1& 潜在客户群对装修标准期望分析交 房 标 准 偏 好 分 布41.3%40.1%毛 厨 统 菜坯 卫 一 单房 精 装 精 装 精 装3.7%14.8%对菜单式精装修和毛坯房的需求比例最高,分别为 41.3%和 40.2%,而对统 一精装修的需求比例最低,仅为 3.8%,说明客户对体现个人特色和个性化居住 的高度偏好.塔楼预期装修费用上限分布3.2% 2.6% 201~300 7.1% 28.6% 301~400 401~500 501~600 601~700 701~800 31.8% 800以上板楼预期装修费用上限分布201~300 9.3% 19.3% 5.3% 0.3% 13.4% 15.2% 301~400 401~500 501~600 601~700 701~800 37.3% 800以上7.1% 19.5%(上图单位:元/平方米)板楼潜在客户群的装修成本预算高于塔楼, 与其实际房价款的经济制服能力 成正比,为以后可能采用的菜单式精装修提供了指导. 2& 区域主要竞争项目装修标准对比竞争项目内装修标准明细表内装修标准 户门 房间门 世纪城(均价 6300 元/平方米) 中外合资高级强化木艺实心三防门 中外合资高级木艺实心门 玉阜嘉园(均价 5300 元/平方米) 高级三防门 全部内门只留洞口和门框预埋件,并标清预埋件 位置31远洋山水整体定位研究报告卧室,起居室,内走廊,阳台做水泥焦渣垫层赶 地面 优质木地板附榉木踢脚线 平搓麻.厨房,卫生间做完防水层和保护层,留 麻面,不做面层 墙面 顶面 厨房 高级内墙乳胶漆墙面 天花板配简洁榉木线角 中外合资整体厨房 卧室,起居室,走廊刮白色耐水腻子,厨房,卫 生间刮水泥腻子,防水层四周做 30 公分高 刮白色耐水腻子 均为初装修,全部管线预留接口.每户配一天然 气灶具 卫生间均为初装修,全部管线预留接口.每户配 一天然气灶具卫生间 厨卫瓷砖 厨卫吊顶进口高级洁具,进口花岗石台面 中外合资高级墙砖,防滑地砖 铝扣板吊顶内嵌灯具无装修成本控制 鉴于项目西区成本已较高的条件下,从潜在客户群需求,竞争项目产品标准 和销售价格区间看,项目西区(尤其是一,二期) ,外立面应采取涂料形式(除 底商) ;建筑单体内大堂将由于户型的紧凑设计,空间感将不十分充分,因此在 保证一定材料标准的前提下, 应有效降低设计费用, 促进成本控制; 在内装修上, 应采取毛坯标准, 结合客户意向分析, 45%的客户愿在合理价格的基础购买毛 有 坯标准的住宅. 在外立面装修成本控制上,就建材市场价格趋势看,涂料,面砖和清水混凝 土的市场供应量在 2002 年的增长率显著高于往年,也有利于发展商的建安成本 控制,为产品营销创造更大的市场空间. 2)建筑形式比较 根据统计数据(建设网) ,在主要项目建筑中,最常采用的形式为: (I)全现浇剪力墙结构,抗震 8 度设防,区域周边只有少数建筑采用框架开 间设计; (II)外墙外保温,工艺上的薄墙紧贴技术正在逐步采用(如:北京印象, 朗琴园等) ,增加房屋使用率,增强客户群认可度; 3)物业管理比较 在区域周边,尚不存在完全酒店式服务管理社区(如:大隐,现代城等) , 多数为发展商衍生物业服务公司(如:颐源物业,金源物业等) .在物业价格上, 除经济适用房外,基本保持了与京东,京北同类型物业相均衡的水平,在物业管 理的压力方面将小于销售压力,且为物业服务营销的开展提供了机会. 采取托管模式是必须的.32远洋山水整体定位研究报告主要项目物业管理费用对比表 项目名称 物业费标准 (元/平方米) 北京 印象 3.5 郦城 2.8 颐源居 塔楼 2.5 板楼 2.6 曙光 花园 2.5 长安 新城 1.46 玉阜 家园 2.3 世纪城 2.8从前述成本的角度和客户群经济阶层及生活方式看, 客户群特征反映其对小 区智能化系统无特殊要求,客户群范围广泛,且更接近区域人口构成主流,在物 业管理的角度方面,信息系统运营成本在开盘费科目的占用比例将减少,同时缩 短前期入驻准备工作的时间,有利于突出物业运营的时间价值. 在区域物业管理的压力方面,主要来自三个方面:1,区域地块的方整性差, 对安防步线的维护有一定难度,对保安,保洁等相关人员的数量有一定要求,物 业 3P 推广效果难以发挥;2,项目开发区域在圆转式,对各地块设备和管理的协 调不利;3,拆迁工作的影响;4,小区住户容量将远大于周边其他项目; 受前面诸多优劣势因素的影响, 且为满足其对营销工作的促进和基于成本考 虑,项目物业管理建议以委托形式的自主经营型管理模式,同时在准备工作阶段 应筹划 CIS 系统的建立,以提升企业群(中远系统)形象,方便业务范围扩大, 同时降低内部运营成本,以规避城市现代化(时间价值转移) ,同质竞争和消费 者心理成熟度提高的压力. 在区域物业经营初期,应仍以基本管理服务为基础,通过项目开发延续,扩 大管理业务范围,塑造物业经营管理与发展商项目营销的卖点. 小结:根据需求调查的结果,有如下建议: 小结 1)中远项目物业管理的服务内容应以公共服务为主,多种经营服务为辅.即主 要提供大家都必需的保安,房屋修缮,设备维修,保洁,消防,交通,供暖, 供热(水)等方面的管理服务,这些服务一定要保证质量,降低成本.对于其 他一些不是所有人都需要的项目,例如洗衣服务,小时工服务,托管服务,代 客购物,订餐等服务内容,则只作为自己的专项和特约服务内容,可以少安排 一些人力,物力和财力. 2)物业管理费标准不宜过高.结合本次需求调查的结论,在符合北京市有关规 定(北京市普通居住小区物业管理服务收费标准 4)小区发展角度的车位需求 周边项目由于其档次所限(如:长安新城,西兴家园等) ,车位大多以地上 车为为主,具有底下车位的项目以 0.5 的标准为最多;由于区域以北小煤厂及板33京价(房)字(1997)第196 号)的前提下,物业管理费的标准应控制在 1.9―2.2 元/月平方米.远洋山水整体定位研究报告井区域的地下建筑成本低于北京市平均的 2200 元/平方米水平,其底下面积比例 较高,均达到 0.7(如:世纪城等) ;从居民城镇收入水平变化趋势和统计局恩格 尔系数涨浮率,汽车行业景气指数,车型产品的中档聚集趋势(主要指 2003 年 投入的车型,2L 索娜塔等)的表现,和本年度小区车位产权办理申请框架已基 本建立,本案(各期)车位应以 0.7 底限比例为宜,为项目的后序开发创造市场 基础,提高项目品质.34远洋山水整体定位研究报告需求特征与价位可行性分析一,潜在客户群特征潜在客户积累现状在项目区域内,由于国家机关,军队及企事业单位长期形成的劳动分配机制 和管理模式,因此在项目销售过程中,存在一定的团购可能,因此在潜在需求方 面,除散购外,应对团购的销售方式,工作流程予以相当的重视,以争取更为广 泛的营销机会点. 从 2002 年 10 月起,根据山水项目的实际情况,远嘉公司数据中心和项目三 部客户服务部针对项目预期可能发生的团购进行的地毯式深访,其方式采用:电 话洽谈―约见面访―各自意见反馈的途径,在全部被访单位中,已有一部分表现 出对本案的强烈兴趣,并有在一期购买的可能. 对本案关注程度较强的单位主要有: 自动化系统控制总公司, 航天部十二所, 瑞达公司,高级检查院,中铁建设工程公司,检查日报社和工商银行鲁谷所(底 商) ,其中后三家单位,已进行过面访;接洽单位表示其详细需求均等待项目有 进一步发展(具体位置,楼型,户型,团购折扣)后定踱 在对关注的散客的积累上, 由数据中心和客户服务部联合建立了远洋山水潜 在客户数据库,并设立 800 咨询电话,由项目三部秘书完成答客户问,至今已积 累了 600 名客户资料.客户心理认知基础分析项目周边交通与房地产消费环境分析Question 本项目在城市的地理位 置是否优越? 是否临城市干道? Answer Y Strength 位于城市重要枢纽,复兴路及石 景山路与莲石路间的玉泉路畔 临规划中的莲石路 Weakness 莲石路尚未建设 临街建筑将存在部分噪音干 扰Y公共交通路线是否密 集? 能否利用城市快速交通 系统, 如地铁, 轻轨等? 项目周边是否存在潜在 需求市场?Y多条公交线路汇集于玉泉路玉泉路交通拥挤Y Y北面靠近玉泉路与八宝山地铁 站 周边房地产开发程度低,在销 项目不多―― ――35远洋山水整体定位研究报告所在区域消费是否存在 较强的购买力? 附近是否存在团购可 能? 附近区域购买力是否旺 盛? 项目到达存在潜在需求 的区域交通是否顺畅? 周边有无可直接利用的 景观资源? 在整体社区中是否相对 独立? 规划设计中是否可以加 入会所等配套设施? 规划设计中是否能够创 造良好长期居住环境? 规划设计是否有足够条 件进行普通住宅开发?N Y 项目周边党政机关众多,团体 认购可能性大区域内及周边居民收入和储 蓄均低于北京市平均水平N 区域道路网已基本形成,目 前交通较通畅附近缺乏明显的商业中心区 支撑点Y N N Y项目周边机关院落多,基 本无可直接利用资源 项目开发区域土地不整,中 心有瑞得公司阻隔 周边会所设施缺乏,基本场所 低于市其它区域 京西高密度的市政规划绿化 区,使项目周边的生态环境将 吸引更多的长期居住者 临绿化带的建筑将有利于自用 型物业的发展YY(根据客户接洽反馈)客户群定位和产品期望定位总结客户定位1,在项目客户群中,将存在部分团购客户,其对销售方法与物业管理有其一定 的特殊要求(由于项目目前资料较少,因此与团购客户的沟通工作,有待项目 进展到下一阶段后进行,因此团购套数不详)(以下分析均为散客特征) ; 2,潜在客户群中,有 29.77%居住在玉泉路附近区域,成为第一区间,为分布主 区间,其余均居住在其他区域;工作地点上以项目区域周边和长安街沿线的比 例最大,项目的推广范围应得到扩大; 3,三口之家在潜在客户群中占近四成,比例最大;其次夫妇二人的家庭结构也 占近三成;再次是单身贵族,占二成半.客户群中,基本家庭结构比例最大. 4,潜在客户群中,有 47.16%属于 25―30 岁年龄区间,有 25.65%属于 31―40 岁区间,是项目主消费群.其它 41―50 岁区间比例也达到 14.7%,占一定市 场份额(比例超过远洋天地,世纪城,北苑家园,城南嘉园) . 5, 家庭月收入达到
元的客户比例最大, 达到近六成; 其次是
元区间,比例超过二成.家庭月收入在
元的客户将是项目的主体客 户群.36远洋山水整体定位研究报告6,本案潜在购房者中超过八成半是以自己居住目的置业;另存在一成比例的客 户以商住两用为目的;用于投资的比例很少. 7,潜在购房者中,将有近八成的客户选择贷款方式购房;采取一次性付清方式 购房的比例也占到 24.1%(与远洋风景相当) ,客户群相对中档价位的认购能力 较强. 8,从潜在购房者家庭月收入与期望住宅单价的交叉分析看出,无论家庭月收入 处于哪个档次的潜在购房者, 元/平方米的住房单价,都是他们所期 望的第一单价区间;随着家庭收入的提高,向上区间的客户对
元/ 平方米单价的认可度较高. 9,有三成的潜在消费者心理认可月供
元的按揭回款分配状况.其他 分别有 25.32%, 12.66%和 10.13%的潜在消费者选择月供
元, 1000 ―1500 元和
元的月供区间.产品及标准定位1,总价 31―40 万元,41―50 万元和 51―60 万元的住宅被潜在客户群的接受度 最高,分别达到意向人群的 39%,24.23%和 11.14%.按照此总价,各层次户 型的设计将趋于紧凑. 2,在板塔价差方面,认同 400 元以下/平方米的关注群,占 40.45%,比例最大; 认同 401―600 元/平方米的价格差的客户仅占 22.32%.因此在板楼的标准配 套上更应有效降低成本,同时在策划推广应以正确引导客户心理做为重点之 一. 3, 潜在客户群对两房一厅且在 91―100 平方米, 三房一卫且在 101―120 平方米, 三房两卫且在 101―140 平方米区间的住宅的接受度最高;其次,对两房一厅 且在 141―160 平方米和两房两卫且在 101―120 平方米和 121―140 平方米的 住宅的接受比例也较高. 客户群对户型面积偏好趋于市场指标(同类产品) 主流,但向上下(面积偏大或小)两极分布. 4,在各厅室设计方面,潜在客户群对客厅面积的要求较高,选择相对较大的关 注者比例接近八成;在主卧室方面,有近六成的关注者选择相对适中;在次卧 室方面,各接近五成的客户选择相对适中和相对较小;有六成客户认为卫生间 面积适中即可;在厨房方面,有 59.53%的客户认可面积适中,也有 32.09%的 客户要求面积相对较大. 5,在对项目销售价格期望集中体现在
元/平方米的区间内,共有 91.15%的潜在客户认同此区间,和家庭月收入分布相符合. 6,毛坯房仍是潜在客户最易接受的销售标准,其比例达到了 44.42%;其次有 20.52%选择菜单式精装修.随着收入的增加,消费者对精装修的要求越高. 7, 元收入群体选择毛坯房的比例高达 89.19%.8000 元以上收入群37远洋山水整体定位研究报告体要求毛坯房的比例降至 30%.高收入群体对装修的要求较高.二,从分析延续性角度出发的价格区间建议由于本案尚处于工程前期,因此其销售价格有受时间价值影响的因素,在对 其价格定位时,笔者认为应以以下集中方式测算,以取其交叉区间,满足成本运 作条件允许,定位客户群认可和竞争环境下可行的价格机制,同时结合报告以上 全部内容从价格定位, 产品配置和定位客户群心理认知趋向来满足产品和价格的 细化,以突出其更强的可操作性,达到对项目开发工作的指导和对策划推广工作 中的客户细分创造条件.
价格定位结论 综上所述,在项目初期投入市场价格可考虑在
元/平方米均价标 ,使其他相关资金运作,后序开 准,此为毛坯价格(总价控制在 45―65 万之间) 发等工作得以顺利进行, 也为销售价格的调整创造了空间; 同时为突出项目品质,