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小产权房买卖注意事项
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2017最新小产权房可以进行买卖吗?
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导读: 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。一、小产权房产生原因1、城市房价过高:中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时 ...
所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。
一、小产权房产生原因
1、城市房价过高:中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。
2、擦边球的空间:根据法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
3、农地制度不合理:小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产,不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发,省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中,农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。
二、小产权房属于违法建筑吗??
乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
从价格看,乡产权房要比普通商品房便宜,价格只有同样位置商品房价格的40%~60%; 从住房形态看,一样是普通住宅; 从建设手续看,属于旧村改造或者新村建设,没有市区规划、建委管理部门的批复管理,施工过程也没有监督检验。
小产权房占用的是集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家的土地使用证和预售许可证,因此小产权就是没产权。
由此看来,小产权房虽然不是违法建筑,但也是不能买卖的。
三、购买“小产权房”的法律风险在哪里?
1、无法取得房屋使用权:《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。”违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格,没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况,导致大量购房者无法取得房屋占有使用权,在合同无效情况下也无法获得法律支持。
2、不能办理房产证:国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2011〕60号)第十条规定,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。
3、不能上市交易:小产权房不是商品房,即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转,不能上市交易,无法办理抵押贷款,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易,也会采取类似经济适用房上市交易的规则,向国家补缴土地出让金等费用,这样小产权房的价格优势就并不突出了。
4、没有质量保证:目前,绝大多数的违法小产权房在建造时,无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可,也没有施工监理、竣工验收,是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,甚至变成危房或房屋倒塌,购房者想维权都找不到对象,只能自行承担损失。
5、可能被强制拆除或没收:《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定,“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”一旦违法小产权房被依法强制拆除或者没收,购房者将无法获得任何补偿,面临血本无归的巨大风险。例如:2012年6月至2013年11月,北京共清理认定83个“小产权房”项目,涉及土地面积5000亩,总建筑面积约381万平方米,其中,7个小产权房项目已全部拆除,8名违法当事人移送公安机关处理;日,广州市以爆破方式强制拆除花都区新华街钟村经济合作社内的18层高的花季公寓,拆除面积超过2万平方米。
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找打官司、就上大律师网,全国热线电话:小产权房还能买吗?看完本篇再做决定吧
面对深圳节节攀升的高房价,许多想在深买房的“深飘”只能望价兴叹。在这种情况下,仅1万出头的小产权房有着极大的价格优势。但是小产权房真的可以买吗?买了有风险吗?
我们先了解一下,什么叫做小产权房。
简单来说,就是一些建立在农村集体土地上的房屋,即“宅基地”上建成的房子。其没有国家的土地使用证和预售许可证,到手的产权证是由乡政府或村政府颁发,不受法律保护。
那么购买小产权房违法吗?
购买小产权房行为的并不违法,但是有很大的风险。
1、小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售。不过这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。
2、无法向银行贷款和抵押贷款。因为小产权房没有真正意义上的房产证,没有国家备案,所以不能像商品房一样抵押贷款。同理,小产权房也不能拿来做抵押。通常来说,购买小产权房是一次性交清房款,或者是分期付款。
3、小产权房无法继承。按照我国规定,只有合法的个人财产才能够继承。而小产权房因为在法律层面上是没有获得房屋的合法权属,充其量是获得了使用权。即使继承人暂时取得了房屋的占用、使用权,也得不到法律的保护,随时可能被轻易地剥夺。
4、拆迁难补偿。如果是补偿性质的拆迁,由于因不是房屋合法所有人,购房者很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。
虽然小产权房有种种风险,但由于其低廉的价格还是有人购买。对于这一点,网友们有何种想法?
@scp66:如果是村委的统建搂靠谱一点。几个村民合伙或者村民跟建筑队搞的不碰为妙,这种以后的纠纷很麻烦。。。
@conector:就一个问题,如果要拆,村委会为你出面吗?如果赔偿,是给村委还是给你?这是集体土地,归村民所有,无论上面有菜还是有楼,拆迁征地都是赔给农民,而不是没有房产证的业主。
@小猫木瓜:如果我有合适的,我也会买。就当租房了,而且也要看运气,这么多小产权,看到了几家被拆的?
@和和和彤彤:小产权可以买,但是要出于自住的目的。这几年小产权涨很快,比较好的花园,绿化好的物业公司管理好的,村委盖章的,有地下停车场,基本1.5W了关外。如果不住,你出租,也跟边上商品房出租价格差不多啊。买房一定先买自己能住上的。
@花花11808:买小产权房要认真调查看这人背景,如他需要移民、或多幢想卖一些,可考虑。又一个问题,一到改造有些农民的贪婪,而你买的还在他名下,有机会不认帐,地产商只认名,之前也发生过这样事,小产权房真要好小心考虑。
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今日搜狐热点大产权变小产权 小产权房能买吗?敢买吗?
来源:鬼斗
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
近日,河北多个小区大产权变小产权的事件闹得沸沸扬扬。据悉,有20多个小区,因为土地性质的问题,在进行不动产登记时,不能落宗,70年大产权一夜之间变成40、50年,业主手中的房产证变为一张“废纸”。之所以会出现这样的事件,主要是因为这些已建成小区所占用的土地的属性、范围、用途、年限和地面建筑物不吻合。说白了,就是在不具有住宅用地属性的土地上建了住宅,所以才无法落宗,房子也不能交易。据了解,这些小区的土地使用性质五花八门,不但有绿化用地、工业用地、商业用地,甚至还有违规用地。大产权变小产权,70年变40、50年,的确让人唏嘘不已。但同时,关于小产权房子的争论也再次响起。到底什么样的房子是小产权房?小产权房能买吗?敢买吗?小产权房的分类:首先,需要说明的是,法律上并没有“小产权房”这个概念,它只是人们在约定俗称的一种称谓。目前,所谓的小产权房主要包含两类,一类是指经过国家相关部门审批,在农村集体土地上建设的房屋,由于这些房屋没有缴纳土地出让金等费用,不能办理不动产权证,只有乡政府或村委会颁发的房产证;二是未经任何国家相关部门审批,在耕地、集体企业用地、租用土地或非法侵占的土地上建设的房屋。小产权房可以买卖吗?上文中的第一类小产权房虽然无法办理不动产权证,但是可以买卖流转。但理论上流转的对象只能是本集体的成员,也就是说本村或本乡镇的成员。但是现实中,非本集体成员购买的情况也时有发生。对于第二类小产权房,则属于非法建筑,理论上完全不应该进行买卖。为什么有人买小产权房?既然小产权房存在这样那样的问题,既没有国家认可的产证证明,又不能贷款,那为什么还有这么多人购买呢?首先,便宜。小产权房的价格只有同位置商品房的40%-60%。其次,侥幸心理。很多人都是抱着小产权房这么多,早晚有一天会被“扶正”的想法购买的。所谓法不责众,不可能将所有的小产权房一竿子打死。买小产权有哪些法律风险?1、小产权房不是商品房,不能贷款购买,在流通转让过程中有诸多限制;2、小产权房不能办理不动产权证,不能落户;3、小产权房的房屋质量、公共设施若出现问题,没有公共维修基金进行维修保养;4、非本集体成员购买的小产权房,一旦房子拆迁,个人权益难以得到保障;5、若购买非法小产权房,实际上属于无效交易,且极有可能被强拆。因此,告诫各位购房者,尤其是非本集体成员的购房者,购买小产权房前一定要三思,不要有任何侥幸的心理。
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