购买商铺&谨防陷阱&投资商铺谨防三硬伤&签定商铺租赁合同—注意事项
不同的商铺情况也不同。一般而言可以用下列公式来计算：　
　　方法一，主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：（税后月租金－每月物业管理费）&12　＝年租金收入，而年租金收入&购买商铺总价＝年投资收益率。反之，用购买商铺总价&年租金收入＝投资回收年限。
　　方法二；主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：（税后月租金－按揭月供款－每月物业费）&12　＝年租金收入；（首期房款＋按揭贷款）&年租金收入＝投资回报年限。反之，用年租金收入&（首期房款＋按揭贷款）＝年投资收益率。
　　房价租金比
　　“房价租金比”是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。
　　对于商铺物业,现时大多认为合理的投资回报率一般在6%-8%,其对应的房价租金比大约在110-150之间。若房价租金比大于200时,意味着收益率不到4%,房价具有一定的泡沫成分。
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俗话说，“一铺养三代”。不少投资者将其奉为信条，商铺也理所当然成了人们不动产投资的首选，价格一路攀升仍炙手可热。但投资者在过度关注商铺的高租金、高回报率时，是否仔细考虑过其潜在的陷阱呢？
陷阱一：黄金地段
其实不少“黄金地段”仅是针对居住或办公而言。商铺的开发商打擦边球，广告上“黄金地段的旺铺”，往往并不是真正的“黄金旺铺”，价格不菲却未必真能旺起来。比如，杭州上城区延安南路至吴山广场一带，由于富有古城风韵，建筑密度和建筑高度低，傍倚吴山，牵手西湖，环境优美，自然是居家的理想区域。加之这里的可开发量小，每平方米房价高达1万元以上，确实是居住的“黄金地段”。但这里人口密度小，很难聚集商家最为看重的“人气”。因此，像涌金广场等商铺在建成几年后都没能成为当初投资者们殷切期望的“旺铺”。
陷阱二：超低价格
价格的高低总是相对而言的，偏偏有人忽视了这点。
首先说低总价，很多楼盘（尤其是体量较大的商场型物业）将商铺分割成若干个几乎小得不能再小的小块，有些甚至小至4－5个平方米为一个铺位，这样总价当然高不到哪里去，大大降低了投资门槛，足以吸引大批的中小投资者。其实，其销售价单价可能是同类地段同类物业的数倍。并且更值关注的是一个商场有了几十甚至几百个业主，在经营时若要想使所选择的产业得到所有业主的一致通过，其难度可想而知。
再说所谓的超低单价，多数情况不过是把日后较难出手的物业先以“绝对低价”拿来开盘，以引起“低价入市”的轰动效果。比如先卖半地下室或二、三楼的商铺，并将其价格与同类物业一楼的商铺单价相比较，让买方觉得确实是低！殊不知日后两者租金的差异之大远非今日售价之差可比。
陷阱三：高回报率
在买方越变越聪明时，多数的商业物业在预（销）售时都打出了高（或稳）回报率的牌。一般的做法是在列出所售商铺价格的同时，为买方细细地算了一笔账：商铺投入使用后年租金为多少、投资回收期几年、投资回报率多少等等。在计算时他们一般不大考虑物业的空置率，所计租金的涨幅一般也比较可观。
更让投资者觉得稳妥的是在双方签订购买合同时，同时签订租赁协议，卖方保证几年内返租你的铺位，并且每年租金多少也都写进了协议，仿佛让买方吃了颗定心丸。但这其中也可能包含了最为隐晦的猫腻，即在投资者的眼球集中在“稳定回报率”的时候暗暗提升了售价。比如类似地段的类似物业每平方米售价为1万元，而某物业因可以与买方签订返租协议（假设租期为5年），其售价为2万元，按每年10％的回报率，每平方米5年可“回报”投资者1万元。不难看出，这5年中卖方只不过是开始时把本属于投资者口袋里的钱掏到他那里，然后再逐年返还回去并且未加利息。
陷阱四：高档定位
人们总是觉得有钱人的钱好赚，那么把顾客群定位于高收入人群的物业也必然是最赚钱的物业，于是很多投资者对“铂金档次”、“精美装潢”、“白（金）领属地”等的广告语尤其敏感，以致作投资评判时容易产生额外的好感。但物业的高档次不仅与其所处地段密切相关，还与经营者的品牌引进能力、经营能力等等错综复杂的东西相关，这些都很难受投资者的控制。真正能成功的商铺其定位应该是“适当的”而并非是“最好的”。
上述的列举到底是不是“陷阱”，还有待投资者慧眼识金，在此我们仅提醒入市者，在物色理想的投资商铺时多长个心眼，以免到时“套牢”。
每日商报 蒙海英
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　　由于今年楼市低迷，部分投资客把目光转向了商铺。如何在投资商铺中略胜一筹呢？置业投资咨询专家指出了常见投资商铺的三大硬伤：选址轻信地段优势、过于感情用事、缺乏实地考察。
　　选址轻信地段优势
　　置业专家指出，地段优势只是衡量优劣的基本条件，但不是绝对条件。例如在商业成熟的美食街投资服装店或者五金店就很不合适。假如以昆明
规划图的轨道交通为例，专家指出，不要过度相信轨道交通的商业优势。虽然是在轨道交通的范围内，交通便捷，但是人流容易进入也容易分散，并没有形成一个固
定的客流，在客流上没有足够的吸引力。
　　过于感情用事
　　小贺本着对餐饮的热爱投资商铺，结果血本无归。这样的错误在初次投资商铺的投资者中经常见到。在商场摸爬打滚近20年的张正，目前在南
市经营一家服装店。他说，投资需要热情，但是更需要理性。他说，很多初次投资服装的女士，因为对服装的热爱和平时一些肤浅认识就盲目投资，结果不但没有达
到预期目的，反而造成“骑虎难下”的局面。专家建议，投资商铺必须建立在对行业的全面认识和亲自考察的基础上。一些肤浅的表面认识和道听途说的经验很可能
造成投资失败。
　　缺乏实地考察
　　在谈到实地考察时，某投资置业的专员李先生指出，不可忽视对投资店铺的设施结构考察。他说，比如投资经营餐饮业要求排气烟道、污水处理
池等设施要科学合理。如果忽视了不但会给后期经营带来麻烦，有的甚至无法经营。如果是投资在新建立的商业区，还必须考察商业区的发展规划。比如投资我市城
南某商业广场，在投资前就必须了解到商业区经营的划分和以后的发展规划。如果本想投资首饰行业，结果商铺投资到零售区，这样会给经营带来不便。再者，如果
开发商缺乏后期的运作计划，比如没有通过活动、宣传手段吸引消费者前来，不断地聚集人气，对投资店铺也是不利的。
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提醒投资者，不是说返租就等于万无一失，因为经营商铺是一门专业学问，不是所有的开发商都懂得经营，一些社区商铺在返租期内就已搞得一塌糊涂，最后还是得靠投资者自身来收拾，结果寄予厚望的商铺成为投资客的“伤铺”。
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投资产权式商铺如何规避风险
&&&&当前，一些房地产商为使自己开发的商用楼盘尽快脱手，通过各种炒作，推出“产权式商铺”投资新理念。北京市上德律师事务所副主任骆巧玲律师提醒广大中小投资者，在当前商用房空置率较高的情形下，要特别警惕这种新的投资陷阱。
&&&&骆律师介绍说，产权式商铺分为两种业态，中小投资者要注意识别。一种是“虚拟产权式商铺”，开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概
念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种商铺本身不具有独立使用的价值，产权成
了虚拟的收益权属。在这种情况下，投资者如期获得收益的前提是商场的整体经营必须良好，否则，一旦商场整体运作出现问题，投资者的回报就如同无本之木。目
前，市场的商铺销售主要以“虚拟产权式商铺”为主，而事实也证明，虚拟产权式商铺纠纷频发。
&&&&另一种则是独立产权商铺。这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可
以出租，或是让经营公司包租。这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑是风险最低的。当然，投资者在选择这样的独立产权商
铺时，还要综合考虑所选择商铺的各方面条件。一般而言，区位、交通物流、商业氛围、开发商背景、主力商户、项目规划、运营管理、升值潜力等九大要素，是每
一个明智投资者在进行投资时都应考虑的。
&&&&骆律师还提醒说，产权商铺在销售中一般有三种模式：第一种是委托经营。投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其
他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑
&&&&第二种是投资者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱，开发
商会承诺，如果租金达不到承诺的比例，到时候可以把房子回购。回购是开发商对自己回报的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一
个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。
&&&&第三种是房子卖给投资者，然后投资者又把房子委托给经营单位经营，开发商再给予一个保证。
&&&&骆律师认为，第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商，开发商给出一定回报，这是可以的。但是有一个大前提必须确定，产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶，而要竣工，而且已经是验收合格备案了。
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不知从何时起，“一铺养三代”的说法流传开来，不少人认为投资商铺比投资普通住宅，获利要高得多。但专业人士指出，高利润伴随的是高风险。
包租，不一定稳赚
现在流行的是从开发商那里买来商铺后，再将其租给开发商统一经营，自己收取租金。可开发商本
身大都不具备商场经营经验，并不能保证在经营期内稳赚。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，投资者可向开发商追究担保责任。但如果开发商破
产，租金也就没了。这样，投资者只是在替开发商分担风险。
自己经营，风险大
商铺买下来后，如果自己经营，也有风险。由于商铺大多是分散出售的，如果没有整体规划，其商业形态也必然是分散的。不具有整体性或经营格局混乱的商铺，不一定有很好的收益。
商铺投资，要有眼光
时下，不少开发商给投资者一套计算公式，称投资商铺在几年内能收回成本，然后是坐收渔利，这是不负责任的。
专业人士指出，商铺投资的“动态性”很强，其价值很大程度上由人流和消费决定，受交通、人文、历史、区域环境规划等多方面影响较大。投资者应以发展的眼光来考察商铺的商业环境和发展前景。
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买商铺要注意四个事项
一铺旺三代”、“一铺养三代”
然而，近些年来，因商铺引发的商业纠纷以及投资失败的案例不在少数，原因在于消费者对商铺了解甚少，轻信开发商给出的种种承诺，对待商铺投资过于盲目。事实上，投资商铺稳赚不赔那是神话，只有细心判断，谨慎选择，才能为你的投资多添一份保障。
买哪里的商铺比较稳妥
第一，要选择居民聚集、人口集中的地区。
通常情况下，大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区，特别是商业活动比较频繁，商业设施比较密集的成熟商圈。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。买这样的商铺容易出租。
第二，要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。
古语云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，这跟人流动线有关。一条街道会因为交通条件、历史文化、所处位置不同，而形成自己不同的特点，要选择街道两端交通通畅，往来车辆人流较多的街道，避免在一条“死胡同”里开店。同样一条街道的两侧，由于行人的走向习惯，客流量不一定相同，要细心观察客流的方向，在较多客流的一侧选址。
第三，要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。
交通方便是选择店铺位置的重要条件之一，尽量避免选择设置了交通管制的地方，例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。另外，店铺门前或附近最好有便于停车的地方，这样会给顾客带来方便。
买商铺有哪些注意事项
一、购买商铺前应向房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，严格审核开发商是否具备土地开发到房产销售的一切证照，包括是否抵押、是否受司法限制等。
二、在签订商铺买卖合同时注意：
1、房屋用途。看是否确实为商用，并在合同中注明；
2、公用分摊面积。商铺的公摊面积一般在30%-40%，甚至50%。因此对买铺者来说，购铺单价高于住宅房，如果允许在一定范围内的误差，也可能带来价格上几万元的变动，建议购房者选择按使用面积计单价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。同时，让开发商在购房合同中约定好当商铺公摊面积过大或过小时的解决办法；
3、物业管理。许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节；
4、交房条件。商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要，在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时注意验收。
三、相当一部分人在购买商铺时看中的是房产商的承诺，如售后包租，每年的收益率百分之几。有一点要注意的是，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。房地产市场风险较大，购房者要慎重评估房产商的承诺兑现的可能性有多大。
四、贷款与其他税费方面。商铺贷款低，年限短，贷款利率相对较高，而银行对商铺贷款者资质的审核比住宅严格，因此，购房者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力；购买商铺应缴纳总房价4%的契税，另外还有合同印花税、营业税、土地增值税以及个人所得税，在这里就不一一细说了。
商铺投资高投入、高产出、高风险
同样投资商铺，为什么有人赚了大钱，而有人却连本都收不回来？那是因为商铺投资绝对属于高投入、高产出、高风险的行为。
承诺回报是眼下商业地产项目中最流行的招商方式之一。有些项目承诺的回报方式看似诱人，其实并不合理，投资者应当理性地分析招商噱头，选择真正实质性的经营回报。而且商铺投资除了要看地产商承诺的回报率，更要“看人气、看特性、看环境”。现在，商业地产项目的主要矛盾，往往集中在价值和价格的不对等，开发商希望出售商铺的价格高些高些更高些，但买房人则希望得到商业价值更大的商铺。这种不对等，已经成为目前商业地产的最大矛盾。
另外，购房人不要将广告用语想当然地代替合同用语，要尽量将开发商出售商铺时的主要广告内容及承诺写入合同，否则一旦发生纠纷，一般很难得到法院的支持。不要轻信一些所谓的保底条款，因为这些条款在法律上可能是无效的，高额的保底条款更无现实的可操作性。
最后要说明的是，投资即为了赚钱，究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。例如商铺的水、电、气、热、物业管理等费用远远高于普通住宅的标准，其他装修、维修的支出也应该考虑在内。这样才能够算出一个更加真实的投资
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一是不要过于关注高回报而忽略高房价
过高的房价如果造成法律上的“显失公平”，这种情况下消费者只拥有一年的“除斥期间”，这意味着在签订合同后的第一年里，消费者可以行使变更或撤销合同权，如在一年内不行使，则表示放弃权利，承认事实。
二是投资“产权商铺”应与“独立经营”挂钩
这就要求房地产开发商应能完成交付任务，卖给
消费者的房产的实际位置应与图纸位置一致，消费者在投资的时候也要考虑房屋面积与布局等，一旦与物业公司解除租赁关系或者委托投资经营关系后能否自己进行
独立经营，不要只买一个房屋图纸上的符号而无法确定房屋的具体位置，无法行使房屋所有权人所应具有的占有、使用、收益、处分等权能。
三是在签订合同时消费者应考虑添加合理合法的必要附加条款
如“如达不到租金回报，买受人有权解除买卖合同，并要求出卖人承担违约责任”等。
四是在与开发商签订合同之前要注意开发商是否“五证齐全”
特别是房屋销售许可证和开发商是否具有房地产开发资格；消费者能否获得完整产权，能否拿到由国土资源部与房产管理局签发的房产证。
五是在与物业公司签合同时应签订具有明确法律效力的“租赁合同”
而不是较模糊的“委托投资经营合同”或是“投资经营回报合同”，合同内容应明确具体，合同词语应精确恰当而不是一些模糊性容易引起歧义的词语。
六是注意将合同法律用语与广告用语相区分
不要将广告用语想当然地代替合同用语，如“租金”是具有法律效力的合同用语，而“回报”只是广告用语；同时开发商出售商铺时的主要广告内容及承诺还应写入合同，否则一旦发生纠纷当初的主要广告内容及承诺，要作为合同的内容一般很难得到法院的支持。
七是注意保存书面证据
一旦产生矛盾纠纷，还应注意诉讼时效，否则合法权益受损后也无法得到法律保护。
八是不要轻信一些所谓的保底条款
这些条款在法律上有些是无效的，因为它有失公平无视法律事实的公证，高额的保底条款更无现实的可操作性。
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签定商铺租赁合同—注意事项
一、签定合同前的调查
承租商铺前，赴商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认如下信息：
房屋的用途和土地用途：确定房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用；否则，将面临无法办理营业执照以及非法使用房屋的风险。
2、 房屋权利人：确定是与房屋权利人或其他由权利人签定租赁合同。
房屋是否已有租赁登记信息：若已有租赁登记信息的，新租赁合同无法办理登记手续，新承租人的租赁关系无法对抗原承租人（第三人）——影响办理营业执照。
二、免租装修期
商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同承担。
三、　签定合同发生的费用
租赁保证金俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺对应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，押金也应适当高一些，以免不够抵充上述费用。还需注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，在押金抵扣不够的情况下怎么办？可以在合同中约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内不能补足“押金”——出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。
按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：
1、 出租：
营业税及附加 租金*5.55%
租金*12%&&&&&&&&&
个人所得税 所得部分*20% （所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）
印花税 租金（总额）0.1% （在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）
土地使用税 按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。
营业税及附加 转租收入*5.55%
印花税 转租租金（总额）0.1%
在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征的网点工作人员。
虽然上述税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不能以某些代征网点短期内较低的税率为长期的标准。
五、办理营业执照的注意事项
承租商铺目的是开展商业经营活动，商业经营活动首要条件是合法——必须取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：
1、 原有租赁登记信息没有注销，导致新租赁合同无法办理租赁登记，因此无法办理营业执照；
2、 商铺原已注册营业执照，该营业登记信息没有注销或者迁移，导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照；
3、 房屋类型不是商业用房，无法进行商业经营活动，导致无法注册营业执照；
涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；
5、 因出租人材料缺失而无法注册营业执照。
对于上述第1、2、3、5条的情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予合理宽限期，超过一定期限还无法解决的，应当承担相应的违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
六、装修的处置
商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意事项：
明确出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。
解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人的装修损失费用。
3、 明确租赁期满时，装修等的处置方式。
七、水、电、电话线等的注意事项
因商铺经营的特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合同中明确相关内容，以及无法满足正常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。
八、　签定合同后的租赁登记事项
租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：
1、 登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；
经登记的备案，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。
因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。
九、转租问题
商铺市场中经常遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（业主）建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下事项：
1、 转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重签租赁合同，也需要征得出租人同意。
原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。
十、商铺的租售
许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：
出租人在出售时，承租人享有同等条件下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2、 即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。
其他注意事项
在承租商铺前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。
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