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又到&5&12&，汶川特大地震已经过去整整10年了。人民的安危是总书记的牵挂，灾区的重生是总书记的欣慰。
十年来，灾区恢复重建怎么样？群众日子过得怎么样？始终牵挂在习近平心头。
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融媒体报道
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&我是美丽护航者&AR海报重磅出炉林叔权律师：合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使
林叔权律师：合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使
【建筑地产法律服务】
&&&&&&&&&&
合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使
珠海万威房地产有限公司被告向买受人交付商铺并支付逾期交付商铺违约金，万威公司反诉解除合同，一审判决支持万威公司反诉请求，二审驳回其反诉请求并判令万威公司向买受人交付商铺并支付违约金；万威公司不服珠海中院二审判决，向广东省高院申请再审被驳回。
本律师代理本案原告，一波三折，终获完胜！
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林叔权：金牙大状律师网核心律师
一审判决：
（2011）珠斗法民一初字第2328号判决书
【原告诉称】
2009年8月29日，两原告（买受人）与被告珠海万威房地产有限公司签订了商品房买卖合同，约定两原告以总价2357696元购买被告开发的万威美地第
2栋1111号商铺，付款方式为银行按揭，交房期限为2009年8月30日前。两原告在当日按合同约定向被告支付了首期款1187696元，并于2009 年9月17日向被告指定的第三人中国农业银行珠海分行南湾支行递交了按揭贷款申请手续，且于2009年12月7日向被告交纳契税款70730.88元。 2010年7月15日，第三人向两原告发出贷款审批通知书，同意两原告的按揭贷款申请。该通知书的有效期至2011年1月15日届满，在办妥发展商阶段性
保证手续、办妥抵押登记之后发放贷款。之后，两原告和第三人均及时通知被告尽快协助办理相关手续，但被告未按约定期限交付，也未按第三人的要求办理相关的
发放贷款的手续。两原告分别于2010年11月17日和2011年1月4日委托律师向被告致函，催促被告交付房屋及协商办理贷款手续，但被告均置之不理，
至今仍未向两原告交付房屋及协助办理银行贷款手续。现起诉要求：1、判令被告立即向原告交付珠海市斗门区白藤头湖心路西万威美地第2栋1111号铺；2、
判令被告向原告支付逾期交房违约金，暂计至2011年8月8日为元（逾期交房天数暂计为2009年9月1日至2011年8月8日共
707天，1187696元&0.天），逾期交房违约金计至被告向原告交付商铺之日止；3、判令被告向两原告支付逾期办理房地产权违约
金，暂计至2011年8月8日为元（逾期办证天数暂计为2010年6月28日至2011年8月8日共407天，1187696元&0.天），逾期办理房地产权违约金计至被告取得房地产权证之日止；4、判令被告承担本案诉讼费。
由于被告没有按合同约定履行担保手续，导致两原告无法获得银行的贷款，至今无法全部支付房款，责任在于被告方，尽管如此，两原告也同意在抵消被告应支付的逾期交房违约金及逾期办证的违约金后，余款以现金支付。
原告对其诉称提交了商品房买卖合同、房地产专业收款收据、契税收据、契税完税证、贷款申请材料、担保借款合同、贷款审批通知书、律师函及邮寄回执、被告的商品房预售许可证、竣工验收备案表予以佐证。
【被告答辩并反诉称】
两原告不按合同约定付款使被告签订合同的目的无法实现，而两原告无法通过贷款支付房款行为并不能免除两原告支付全部购房款的义务，故被告按合同约定无需将
商铺交付给原告，也无须为两原告办理产权证，故请求法院驳回两原告的诉请，并反诉请求解除被告与两原告于2009年8月29日签订的珠海市商品房买卖合 同。
被告对其辩称和反诉共同提交商品预售许可证、预购证查询结果、房地产权登记情况、竣工验收备案表予以佐证。
【原告对被告的反诉辩称】
原告不存在不依约支付余款的行为。两原告不能获得贷款的原因是由于被告没有提供阶段性的保证担保。两原告在得知银行同意贷款后，曾多次口头通知被告向银行
提供阶段性担保，但被告至今仍未提供。涉案商品房在签订合同时是期房，要办理预购登记，但被告至今未完成预购登记。被告的预售登记证已过期，导致商品房买
卖登记无法办理，必须以现房的形式办理。被告没有证据证明两原告无故不依约支付房款，且由于被告的故意行为导致两原告无法取得贷款，故被告的反诉请求不成
立，不同意解除合同。
【第三人农行南湾支行对两原告诉称和被告的反诉共同辩称】
两原告提交的2010年7月15日的贷款审批通知书并不是针对两原告于2009年提出的贷款申请，而是针对两原告于2010年的5月份重新向第三人申请贷
款而作出的审批。两原告的贷款无法放款的原因是两原告无法实现第三人《贷款审批通知书》的条件。该通知书中要求原告要承担共同还款责任，被告提供阶段性担
保，办理抵押登记，但涉案商品房在第三人于2010年7月15日作出审批通知书时已由预售商品房转变为现房，不具备了预购商品房的相关权利条件，致使该涉
案商品房无法办理抵押登记，现两原告的贷款发放只完成了审批，贷款合同虽然由两原告预签，但第三人并未签名，双方未形成正式的合同。
【法院查明】
两原告与被告于2009年8月29日签订《珠海市商品房买卖合同》，约定：两原告购买被告开发的位于珠海市斗门区白藤头湖心路西万威美地2幢1111铺 （预售商品房），建筑面积267.92平方米，套内建筑面积255平方米，套内建筑面积单价为9245.87元/平方米，总金额2357696元。双方在 该合同第六条中约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式，银行按揭：于2009年8月29日前交清首期款计人民币1187696元整，余款 共计人民币1170000元整，在买卖合同签订之日起10日内办理银行贷款手续。”双方在合同第七条规定：“出卖人应当在2009年8月30日前，依照国 家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经分期综合验 收合格。但遇下列特殊原因……”。在合同第八条约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。 （1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续
履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖
人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本条中的逾期
应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定”。双方在第九条约定“除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的
期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第七条规定的最后交付期限的第
二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除
合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退回全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向受买人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合
同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……”。
两原告签订上述商品房买卖合同当日向被告支付了首期款1187696元。被告指定的办理预售商品房贷款的银行为第三人和交通银行股份有限公司珠海分行前山
支行。2009年9月27日，两原告向第三人申请办理涉案预售商品房的按揭贷款，在申请过程中，两原告认为第三人提供的按揭贷款利率过高，遂放弃在第三人
处申请贷款，转而于2010年2月24日向交通银行股份有限公司珠海分行前山支行申请办理涉案预售商品房的按揭贷款。在申请贷款过程中，两原告仍认为贷款
利率过高，再次放弃申请贷款。期间，被告于2009年11月13日为两原告垫付了涉案预售商品房的契税款70730.88元，并为两原告向珠海市房地产登
记中心斗门分中心申请办理了房地产预告登记证明（证号：）。两原告于2009年12月7日向被告返还了契税款70730.88元。由 于被告开发的万威美地1、2栋的商品房预售许可证有效期分别为2008年4月15日至2009年4月15日、2009年4月24日至2010年4月30
日，故被告在预售许可证到期后于2010年5月26日为其开发的万威美地2栋申请办理了商品房屋权属初始登记，并于2010年5月31日领取了权属证明 书。
2010年5月25日，两原告再次向第三人申请办理涉案预售商品房的按揭贷款，第三人于2010年7月15日审批同意了两原告的贷款申请。由于两原告购买
的涉案预售商品房已于2010年5月31日转变了成现房，故不需要被告办理预售商品房贷款中的阶段性担保，而是应由两原告与被告办理涉案房产的房地产权证
后再办理该房产的抵押手续。2010年11月17日，两原告委托律师向被告发函称被告逾期向两原告交付涉案房产，并要求被告向两原告交付涉案房产。
2011年1月4日，两原告委托律师再次向被告发函，要求被告协助办理涉案房产的产权证及抵押登记手续，并向两原告交付涉案房产。被告收函后对两原告的要
求未予同意，两原告遂于2011年8月10日将被告诉至本院。本院受理后，两原告于2011年10月20日向本院申请追加农行珠海南湾支行为本案第三人， 并于同年10月27日明确追加农行珠海南湾支行为本案无独立请求权的第三人。本院经审理认为农行珠海南湾支行与本案的查明事实有重大关系，遂同意两原告的
追加申请，通知农行珠海南湾支行作为本案第三人出庭应诉。
另查明，被告开发的万威美地1、2栋于2009年7月16日通过供水设备验收，同年8月17日通过供电设施验收，同年8月18日取得珠海市建设工程规划验 收合格证，同年8月21日通过建筑工程竣工验收，同年9月1日办理环保报批手续，同年10月30日通过消防验收，同年11月25日竣工验收备案。
【法院认为】
本案在立案之初暂定案由为商品房销售合同纠纷，但经过审理后查明，双方的争议实为商品房预售合同纠纷，故本案案由确定为商品房预售合同纠纷。两原告与被告
于2009年8月29日签订的《珠海市商品房买卖合同》系建立在双方平等、自愿基础之上，没有违反法律、行政法规的规定，应认为合法有效，合同双方均应按
照合同约定各自行使权利履行义务。
一、关于本诉，两原告要求被告交付涉案房产并支付相关违约
金的诉请是否成立。
根据两原告与被告在涉案商品房买卖合同中的约定，两原告应在合同签订之日起10日内办理银行按揭手续。但事实上两原告并未于双方签订合同的2009年8月 29日起10日内向被告指定的银行办理银行按揭手续，而是于2009年9月27日才第一次提出申请办理贷款手续。两原告在第一次向第三人申请贷款后以贷款
利率过高为由放弃贷款申请转到被告指定的第二间银行申请贷款，后又以同样理由放弃申请后再次于2010年5月25日到第三人处申请贷款，时长近8个月，故
可以认定两原告系因其自身原因延迟办理预售商品房按揭贷款手续。向银行申请办理贷款按揭手续和支付首期均是买受人应尽的付款义务，两原告在合同约定的付款
期限之后长期未能向被告指定的银行办理贷款申请手续，存在逾期付款的情形，被告有权行使不安抗辩权，暂不予交付房产。两原告因对贷款利息犹豫不决而反复在
两家银行之间进行选择拖延的时间段内，涉案房产的预售证于2010年4月30日到期，涉案商品房由预售商品房转变为现房，并进行了初始确权，从而导致按揭
贷款的条件发生变化。因此，尽管两原告最终取得了第三人发出的《贷款审批通知书》，但作为出卖人原应予配合办理的手续和条件都已经发生改变，导致不可能满
足贷款审批通知书中的条件从而不能审批和发放贷款，该结果不能归咎于被告。现两原告要重新取得贷款审批发放而要求被告协助办理现房贷款手续系双方在原合同
中未约定的内容，属于两原告向被告发出的新的要约，被告以其行为明确表示不予承诺，故可确认两原告与被告对涉案商品房成为现房后未达成一致协议。
因此，两原告因自身原因导致迟延申请贷款手续，系逾期付款的行为，被告有权不予交付房产。故两原告要求被告交付涉案房产以及逾期交房违约金、逾期办证违约金无法律依据，应当予以驳回。
二、 关于反诉，涉案商品房买卖合同是否应予解除。
根据以上论述，两原告因自身原因迟延申请办理银行贷款手续，存在逾期付款的情形。
依据两原告与被告签订的《珠海市商品房买卖合同》第八条对受买人（即两原告）逾期付款的违约责任的约定，两原告逾期付款已超过30日，被告有权解除合同。 本案中，虽然被告在两原告逾期付款超过30日之后以及申请办理银行贷款手续期间，并未明确提出解除涉案商品房合同，但当涉案商品房由预售商品房转变成为现
房之后，被告对办理银行贷款手续应于配合的方式已经完全发生改变，如需继续履行，需双方重新设定权利义务，但需建立在双方自愿的基础之上。因此，两原告因
其自身原因延迟办理预售商品房按揭贷款手续致使无法按合同约定办理预售商品房按揭贷款，不能支付合同对价，双方签订的预售商品房买卖合同目的无法实现。鉴
于两原告延迟办理预售商品房按揭贷款手续已符合双方约定的合同解除条件，且两原告与被告签订的预售商品房买卖合同因两原告迟延办理预售商品房按揭借贷无法
达到双方的合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十条第一款“有下列情形之一的，可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致
使不能实现合同目的”的规定，被告反诉请求解除双方签订的商品房买卖合同有事实依据和法律依据，本院予以支持。
&&依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以
要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，两原告应在涉案商品房解除合同后将预购登记在两原告名下的涉案商品房的产权归还被告，被告
应将收取两原告的首期款退还原告，并按中国人民银行同期贷款利率支付占用期间的利息。
&&综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）珠海万威房地产有限公司于2009年8月29日对于珠海市斗门区井岸镇湖心路1111号2栋1111号商铺（即万威美地第2栋1111号商铺）签订的珠海市商品房买卖合同；
&二、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）珠海万威房地产有限公司到房地产登记机构办理撤销珠海市斗门区井岸镇湖心
路1111号2栋1111号商铺的房地产预告登记证明（证号：）手续，将该房产的权属返还给被告（反诉原告）珠海万威房地产有限公
&三、被告（反诉原告）珠海万威房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）返还购房款1187696元并支付利息[以本金1187696元按中国人民银行同期贷款利率（一年期）从2009年8月30日起计至本月确定的支付之日时止]；
&四、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。
二审判决：
（2012）珠中法民三终字第501号
【原审法院查明】
两上诉人与万威公司于2009年/8月29日签订《珠海商品房买卖合同》，约定：两上诉人购买万威公司开发的位于珠海市斗门区白藤头湖心路西万威美地2幢
1111铺（预售商品房），建筑面积267.92平方米，套内建筑面积255平方米，套内建筑面积单价为9245.87元/平方米，总金额2357696 元。双方在该合同第六条中约定：“买受人按下列第3种方式付款：……3、其他方式，银行按揭：于2009年8月29日前交清首期款计人民币1187696 元整，余款共计人民币1170000元整，在买卖合同签订之日起10日内办理银行贷款手续。”双方在合同第七条约定：“出卖人应当在2009年8月30日
前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经综合验收合格；2、该商品房经 分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因……”。在合同第八条约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作 累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，受买人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，
合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同
的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本
条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定”。双方在 第九条约定“除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间分别处理（不 作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，
合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买
受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖
人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……”。
二上诉人于签订上述商品房买卖合同当日向万威公司支付了首期款1187696元。万威公司指定的办理预售商品房贷款的银行为农行珠海南湾支行和交通银行股
份有限公司珠海分行前山支行。2009年9月27日，二上诉人向农行珠海南湾支行申请办理涉案预售商品房的按揭贷款，在申请过程中，二上诉人认为农行珠海
南湾支行提供的按揭贷款利率过高，遂放弃在农行珠海南湾支行处申请贷款，转而于2010年2月24日向交通银行股份有限公司珠海分行前山支行申请办理涉案
预售商品房的按揭贷款。在申请贷款过程中，二上诉人仍认为贷款利率过高，再次放弃申请贷款。期间，万威公司于2009年11月13日为二上诉人垫付了涉案 预售商品房的契税款70730.88元，并为二上诉人向珠海市房地产登记中心斗门分中心申请办理了房地产预告登记证明（证号：）。二 上诉人于2009年12月7日向万威公司返还了契税款70730.88元。由于万威公司开发的万威美地1、2栋的商品房预售许可证有效期分别为2008年 4月15日至2009年4月15日、2009年4月24日至2010年4月30日，故万威公司在预售许可证到期后于2010年5月26日为其开发的万威美 地2栋申请办理了商品房屋权属初始登记，并于2010年5月31日领取了权属证明书。
2010年5月25日，二上诉人再次向农行珠海南湾支行申请办理涉案预售商品房的按揭贷款，农行珠海南湾支行于2010年7月15日审批同意了二上诉人的
贷款申请。由于二上诉人购买的涉案预售商品房已于2010年5月31日转变了成现房，故不需要万威公司办理预售商品房贷款中的阶段性担保，而是应由二上诉
人与万威公司办理涉案房产的房地产权证后在办理该房产的抵押手续。2010年11月17日，二上诉人委托律师向万威公司发函称万威公司逾期向二上诉人交付
涉案房产，并要求万威公司向二上诉人交付涉案房产。2011年1月4日，二上诉人委托律师再次向万威公司发函，要求万威公司协助办理涉案房产的产权证及抵
押登记手续，并向二上诉人交付涉案房产。万威公司收函后对二上诉人的要求未予同意，二上诉人遂于2011年8月10日将万威公司诉至原审法院。原审法院受 理后，二上诉人于2011年10月20日向原审法院申请追加农行珠海南湾支行为本案第三人，并于同年10月27日明确追加农行珠海南湾支行为本案无独立请
求权第三人。原审法院经审理认为农行珠海南湾支行与本案的查明事实有重大关系，遂同意二上诉人的追加申请，通知农行珠海南湾支行作为本案第三人出庭应诉。
【原审法院另查明】
万威公司开发的万威美地1、2栋于2009年7月16日通过供水设备验收，同年8月17日通过供电设施验收，同年8月18日取得珠海市建设工程规划验收合 格证，同年8月21日通过建筑工程竣工验收，同年9月1日办理环保报批手续，同年10月30日通过消防验收，同年11月25日竣工验收备案。
【原审法院认为】
本案在立案之初暂定案由为商品房销售合同纠纷，但经过审理后查明，双方的争议实为商品房预售合同纠纷，故本案案由确定为商品房预售合同纠纷。二上诉人与万
威公司于2009年8月29日签订的《珠海市商品房买卖合同》系建立在双方平淡、自愿基础之上，没有违反法律。行政法规的规定，应认为合法有效，合同双方
均应按照合同约定各自行使权利履行义务。
一、关于本诉，二上诉人要求万威公司交付涉案房产并支付相关违约金的诉请是否成立。
根据二上诉人与万威公司在涉案商品房买卖合同中的约定，二上诉人应在合同签订之日起10日内办理银行按揭手续。但事实上二上诉人并未于双方签订合同的 2009年8月29日起10日内向万威公司指定的银行办理银行按揭手续，而是于2009年9月27日才第一次提出申请办理贷款手续。二上诉人在第一次向农
行珠海南湾支行申请贷款后以贷款利率过高为由放弃贷款申请转到万威公司指定的第二间银行申请贷款，后又以同样理由放弃申请后再次于2010年5月25日到
农行珠海南湾支行处申请贷款，时长近8个月，故可以认定二上诉人系因其自身原因延迟办理预售商品房按揭贷款手续。向银行申请办理贷款按揭手续和支付首期款
均是买受人应尽的付款义务，二上诉人在合同约定的付款期限之后长期未能向万威公司指定的银行办理贷款申请手续，存在逾期付款的情形，万威该公司有权行使不
安抗辩权，暂不予交付房产。二上诉人因对贷款利息犹豫不决而反复在两家银行之间进行选择拖延的时间段内，涉案房产的预售证于2010年4月30日到期，涉
案商品房由预售商品房转变为现房，并进行了初始确权，从而导致按揭贷款的条件发生变化。因此，尽管二上诉人最终取得了农行珠海南湾支行发出的《贷款审批通
知书》，但作为出卖人原应予配合办理的手续和条件都已经发生改变，导致不可能满足贷款审批通知书中的条件从而不能审批和发放贷款，该结果不能归咎于万威公
司。现二上诉人要重新取得贷款审批发放而要求万威公司协助办理现房贷款手续系双方在原合同中未约定的内容，属于二上诉人向万威公司发出的新的要约，万威公
司以其行为明确表示不予承诺，故可确认二上诉人与万威公司对涉案商品房成为现房未达成一致协议。
因此，二上诉人因自身原因导致迟延申请贷款手续，系逾期付款的行为，万威公司有权不予交付房产。故二上诉人要求万威公司交付涉案房产以及逾期交房违约金。逾期办证违约金无法律依据，应当予以驳回。
二、关于原审反诉部分，涉案商品房买卖合同是否应予解除。
根据以上论述，二上诉人因自身原因延迟申请办理银行贷款手续，存在逾期付款的情形。
依据二上诉人与万威公司签订的《珠海市商品房买卖合同》第八条对买受人（即二上诉人）逾期付款的违约责任的约定，二上诉人逾期付款已超过30日，万威公司
有权解除合同。本案中，虽然万威公司在二上诉人逾期付款超过30日之后以及申请办理银行贷款手续期间，并未明确提出解除涉案商品房合同，但当涉案商品房由
预售商品房转变为现房之后，万威公司对办理银行贷款手续应予配合的方式已经完全发生改变，如需继续履行，需双方重新设定权利义务，但需建立在双方自愿的基
础之上。因此，二上诉人因其自身原因延迟办理预售商品房按揭贷款手续致使无法按合同约定办理预售商品房按揭贷款，不能支付合同对价，双方签订的预售商品房
买卖合同目的无法实现。鉴于二上诉人迟延办理预售商品房按揭贷款手续已符合双方约定的合同解除条件，且二上诉人与万威公司签订的预售商品房买卖合同因二上
诉人延迟办理预售商品房按揭借贷无法达到双方的合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十条第一款“有下列情形之一的，可以解除合同：（四）当事人一
方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，万威公司反诉请求解除双方签订的商品房买卖合同有事实依据和法律依据，原审法院予以支
依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经
履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，二上诉人应在涉案商品房解除合同后将预购登记
在二上诉人名下的涉案商品房的产权归还万威公司，万威公司应将收取二上诉人的首期款退还二上诉，并按中国人民银行同期贷款利率支付占用期间的利息。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规
定》第二条的规定，原审法院判令如下：一、解除二上诉人与万威公司于2009年8月29日对位于珠海市斗门区井岸镇湖心路1111号2栋1111号商铺
（即万威美地第2栋1111号商铺）签订的珠海市商品房买卖合同；二、二上诉于判决生效之日起十日内协助万威公司到房地产登记机构办理撤销珠海市斗门区井
岸镇湖心路1111号2栋1111号商铺的房地产预告登记证明（证号：）手续，将该房产的权属返还给万威公司；三、万威公司于判决生
效之日起十日内向二上诉人返还购房款1187696元并支付利息[以本金1187696元按中国人民银行同期贷款利率（一年期）从2009年8月30日起
计至原审法院确定的支付之日时止]；四、驳回二上诉人的诉讼请求。
【二上诉人不服原审判决，提起上诉，上诉请求】
1、撤销原审判决；2、判令万威公司继续履行双方2009年8月29日签订的《商品房买卖合同》；3、判令万威公司向二上诉人交付珠海市斗门区白藤头湖心 路西万威美地第2栋1111号商铺；4、改判万威公司向二上诉人支付逾期交付违约金，计至万威公司向二上诉人交付商铺之日止（逾期交房天数暂计为2009 年9月1日至2012年9月30日共计1126天，按1187696元&0.0005&逾期交付天数计算，共计668673元）；5、改判万威公司向二上
诉人支付逾期办理房地产权证违约金计至万威公司为二上诉人办证之日止（逾期办证天数暂计为2010年6月28日至2012年9月30日共826天，按 1187696元&0.0003&逾期办证天数计算，共计294311元）；6、判令万威公司承担本案一审、二审全部诉讼费。
事实与理由如下：
一、本案是商品房买卖合同纠纷，原审法院认定为商品房预售合同纠纷依据不充分。
双方于2009年8月29日签订了《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据、第三条买受人所购商品房的基本情况明确约定，二上诉人购买的商品房为现房，并
非“预售商品房”。《商品房买卖合同》第七条交付期限还约定，万威公司在2009年8月30日前将约定商品房交付二上诉人。只有现房才能当天付款，次日交
房。由此可见，二上诉人付款给万威公司购买的是现房，并非预售商品房，本案应定性为商品房买卖合同纠纷。
二、二上诉人不存在所谓的逾期付款情形，不存在违约行为，房屋买卖合同没有实质性变更，协助二上诉人办理现房贷款手续是万威公司的合同责任。
原审判决认定“两被告因自身原因导致延期申请贷款手续，系逾期付款的行为”，原审认
定与本案事实不符。事实是，二上诉人与万威公司签订的《商品房》中两处约定买受人购买的商品房为现房。合同签订后在万威公司安排下与万威公司指定的银行申
办按揭贷款，但由于万威公司拒绝协助办理现房贷款手续而导致二上诉人无法从银行取得贷款以支付剩余房款。
（一）涉案商铺在签订《商品房买卖合同》时的状态属于现房。原审法院查明，“两原告与被告于2009年8月29日签订的《珠海市商品房买卖合同》约定：两
原告购买的被告开发的位于珠海市斗门区白藤头湖心路西万威美地第2栋1111号铺（预售商品房），……（见民事判决书第5页第9行至第10行）。这与客观 事实相悖，因为二上诉人与万威公司双方2009年8月29日签订的商品房买卖合同第二、三条均约定“买受人购买的商品房为【现房】，商品房买卖合间第七条 约定出卖人应在2009年8月30日前向买受人交付商铺。值得注意的是，双方签订合同时间是8月29日，而约定的交付时间是8月30日，交付时间为签订合
同的第二日。由此说明，万威公司作为开发商，在与作为买受人的二上诉人签订商品房买卖合同时，是按现房向二上诉人出售涉案商铺的；而二上诉人也是在相信涉
案商铺已经是现房的提前下与万威公司签的商品房买卖合同的。否则，如果万威公司是按预售商品房向二上诉人平介绍涉案商铺的状况并出售涉案商铺，双方绝不可
能约定商铺的交付时间为签订合同的第二日之前。”
（二）二上诉人是按合同约定的付款方式进行付款并办理银行贷款手续。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定：银行按揭，于2009年8月29日前交
清首期款1187696元，余款1170000元，在买卖合同签订之日起10日内办理银行贷款手续。依本条约定，二上诉人只要依约交清首期款，并在买卖合
同签订之日起10日内申请办理银行贷款手续，就不属于违约。至于银行办理贷款审批时间不在二上诉人掌控之内，对此，双方又未作出进一步约定，更不能认定二
上诉人违约。后来，二上诉人因种种原因迟延了办理银行贷款手续，万威公司不但没有提出任何异议，还于合同签订后的二个多月收取二上诉人契税款，并于合同签
订后的六个月即2010年2月24日向二上诉人收取律师费（见二审提交的收据）。万威公司在二上诉人迟延办理贷款手续后数个月的两次收费充分证明，万威公
司对二上诉人延迟办理银行贷款手续是认可的。
（三）双方签订的合同未约定余款付款时间，二上诉人不存在违约行为。《商品房买卖合同》第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同时间 付款，按下列第2种方式处理。而第2种方式一栏下面的内容空白，没有任何约定（见《商品房买卖合同》第8页倒数第8行）。由此可见，万威公司对二上诉人支
付余款的时间没有约定，既然双方没约定付款时间，那么久不能认定二上诉人违约。
（四）双方签订的是现房买卖合同，合同的履行过程中没有实质性变更，协助办理现房贷款手续事万威公司的合同责任。
原审法院认为“尽管两原告最终取得了第三人发出的《贷款审批通知书》，但作为出卖人原应予配合办理手续和条件都已经发生改变，导致不可能满足贷款审批通知
书中的条件从而不能审批和发放贷款，该结果不能归咎于被告。现两原告要重新取得贷款审批发放而要求被告协助办理现房贷款手续系双方在原合同中未约定的内
容，属于两原告向被告发出的新的邀约，被告以其行为明确表示不予承诺，故可确认两原告与被告对涉案商品房成为现房后未达成一致协议”。原审法院这一认定是 对合同实质性变更的曲解。
如其所述，双方在商品房买卖合同中约定的商铺是“现房”，从签订合同到二上诉人办妥贷款审批通知书，合同中约定的“现房”没有变更，付款方式没有变更，万
威公司配合办理手续和条件没有发生改变，合同在履行过程中没有实质性变更。因此，协助办理现房贷款手续仍然是万威公司不可推卸的合同责任。
三、万威公司交付商铺的责任在先，二上诉人办理银行按揭贷款手续在后。万威公司没有按约定向二上诉人交付商铺，已经违约在先，根本无权行使所谓的不安抗辩权。
原审法院认为二上诉人“存在逾期付款的情形，被告有权行使不安抗辩权，暂不予交付房产”。原审法院如此认定无疑是错误的。
首先，商品房买卖合同签订于8月29日，商品房买卖合同约定万威公司向二上诉人交付 商铺的实际是8月30日前，约定办理银行按揭手续的时间是8月29日内。根据前述约定，商铺的交付在前，银行按揭贷款手续的办理在后，商铺的交付不以银行
按揭贷款手续的办理为条件。也即，商品房买卖合同中并没有约定二上诉人必须首先支付房款余额1170000元，万威公司才交付商铺。相反地，按商品房买卖
合同的约定，万威公司必须在合同签订、首付款1187696元缴清的第二日前向二上诉人交付商铺。由此，无论二上诉人是否是在8月29日起10日内办理银
行按揭手续，万威公司均应向二上诉人交付商铺，逾期不交付，即构成违约，应依据合同约定承担违约责任。而由于合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后 300日内，向产权登记机关申请确权”，因万威公司拒不交付商铺而导致确权顺延，同样构成万威公司在办理房地产权证上的违约，万威公司理应承担逾期办理房
地产权证的违约责任。
其次，原审法院关于万威公司有权行使不安抗辩权的认定也是错误的。《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一
的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情
形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。据此，不安抗辩权指的是，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧
失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。由此，一方当事人行使不安抗辩权的前提之一是当事人互负债务且有先后履
行顺序的。而本案中，双方虽互负债务，但是，万威公司交付商铺的责任在先，二上诉人办理银行按揭贷款手续在后。万威公司没有按约定在签订合同之次日内向二
上诉人交付商铺，已经违约在先，根本没有权利行使所谓的不安抗辩权。由此，人民法院的判决如果是公正的话，本应判决万威公司向二上诉人交付商铺并承担逾期
交付商铺的违约责任，且判决认定二上诉人有权行使不安抗辩权，在万威公司交付商铺前，二上诉人有权拒绝办理银行按揭手续或者有权拒付未付房款。
四、万威公司拒不交付商铺，违约在先，且未依法定程序通知，因此，万威公司没有权利解除商品房买卖合同，原审法院判决解除合同是错误的。
（一）本案中，万威公司以二上诉人不按合同约定付款使其签订合同的目的无法实现而诉请解除合同。然而，二上诉人基于涉案商铺在签订商品房买卖合同时是现房
而与万威公司签订合同，并在万威公司安排下向万威公司指定的银行申办按揭贷款，但由于万威公司拒绝协助办理现房贷款手续而导致二上诉人无法从银行取得贷款
以支付房款。因此，二上诉人并不存在所谓的逾期付款的情形。而万威公司拒不交付商铺，违约在先，表明其根本不想履行合同，其所谓的二上诉人不按合同约定付
款使其签订合同的目的无法实现，纯属托辞！根本原因是如今房价上涨，万威公司见有利可图，借机收回已出卖的房屋再以高价转卖谋取不当利益。万威公司的行为
已违反了民法中的诚实信用原则，其诉请不应获得法院的支持。
（二）原审法院依据《合同法》第九十四条规定判令解除合同，违反了《合同法》第九十六条第一款规定的法定程序。《合同法》第九十六条第一款规定了当事人依
据《合同法》第九十四条行使合同解除权的程序：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对
方时解除。对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。据此，即便真如万威公司所言，二上诉人不按合同约定付款使其签订合同的目的无法实
现，其行使合同解除权也必须履行通知的义务。而本案中，直至二上诉人于2010年7月15日取得第三人审批同意贷款申请前，万威公司均未向二上诉人主张解
除合同，而二上诉人分别于2010年11月17日和2011年1月4日委托律师向万威公司致函，催促其履行交付房屋及协助办理贷款手续，万威公司均置之不
理。之后，直至2011年8月10日二上诉人提起诉讼前，万威公司均无解除合同的意思表示，也未通知二上诉人解除合同。因此，原审法院判令解除合同，没有
事实依据，也违反法律规定。
综上，原审判决认定“两被告因自身原因导致延期申请贷款手续，系逾期付款的行为”，这种认定是错误的，与事实不符。二上诉人不存在所谓的逾期付款的情形，
协助二上诉人办理现房贷款手续是万威公司的合同责任。原审法院认为二上诉人“存在逾期付款的情形，被告有权行使不安抗辩权，暂不予交付房产”。原审法院如
此认定也是错误的。万威公司交付商铺的责任在先，二上诉人办理银行按揭贷款手续在后。万威公司没有按约定向二上诉人交付商铺，已经违约在先，根本无权行使
所谓的不安抗辩权。万威公司拒不交付商铺，违约在先，且未依法定程序通知，因此，万威公司没有权利解除商品房买卖合同，原审法院判决解除合同是错误的。
故，二上诉人恳请二审法院依法查明事实，正确适用法律，支持李智刚、彭润平的上述请求。
【万威公司二审答辩称】
原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回二上诉人的上诉请求。
【农行珠海南湾支行答辩称】
对原审法院判决没有意见，由于二上诉人上诉请求不涉及农行珠海南湾支行，所以农行珠海南湾支行不发表意见。
【二审法院经审理查明】
万威公司于2010年2月24日收取二上诉人涉案商铺相关手续的律师费。
原审法院查明的其他事实与本案查明的一致，本院予以确认。
【二审法院认为】
结合双方的请求及事实、理由，本案争议的问题包括以下三点：1、本案所涉合同的性质；2、商品房买卖合同应否解除；3、万威公司应否承担逾期付款和逾期办证的违约责任。
&一、关于本案所涉合同的性质。
根据《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部令第88号发布）第三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地
产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给
买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。”的规定，结合本案的涉案房屋的情况，万威美地1、2栋于2009年7月16日通过供水设备验收，同年8月 17日通过供电设施验收，同年8月18日取得珠海市建设工程规划验收合格证，同年8月21日通过建筑工程竣工验收，同年9月1日办理环保报批手续，同年 10月30日通过消防验收，同年11月25日竣工验收备案，即二上诉人与万威公司于2009年8月29日签订《珠海市商品房买卖合同》时涉案房屋尚未完成
全部竣工验收程序，因此在签订合同当时涉案的房屋不能称之为现房。再结合《珠海市商品房买卖合同》本身的约定，虽在第二条买受人购买的商品房为【现房】
【预售商品房】，双方选择为【现房】，但该条继续明确约定预售商品房批准机关为珠海市斗门建设局，商品房预售许可证号为斗预房字第号，第 四条计价方式与价款亦是选择第1种方式计算该商品房价款，即 1、该商品房属预售，按套出售，……，第五条面积确认及面积误差处理的条款亦约定适用于商品房预售，第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天
内，由出卖人向房地产登记中心申请登记备案，万威公司亦确是在签订合同后向珠海市房地产登记中心申请办理房地产预告登记证明，因此在合同约定的具体履行方
面，双方的权利义务均是按照商品房预售的要求约定的，而探求该份《珠海市商品房买卖合同》的性质是商品房预售还是现售，应当根据合同本身的具体约定和房屋
当时的现在来确定，而不是拘泥于合同的个别字眼，故原审法院确定该合同实际为商品房预售合同，将本案案由确定为商品房预售合同纠纷，认定正确，应于维持。
二、&关于涉案商品房买卖合同应否予以解除的问题。
首先，关于商品房买卖合同中关于买受人逾期付款的违约责任约定这一事实的认
定问题。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条中选择了第2种方式处理，而第2种方式在合同文本中是空白的，但是，对于商品房买卖合同来说，关于买受人
付款的违约责任约定属于非常重要的条款，而且在第八条第1种方式中万威公司已填写了具体的时间及违约金计算标准，合同第九条对出卖人逾期交房亦相应明确约
定了违约责任，因此在此情况下万威公司在第八条中选择空白约定不符合常理，故本院认为这应当是合同的笔误，原审法院对于商品房买卖合同中关于买受人逾期付
款的违约责任的事实认定正确，应于维持。
&其次，关于万威公司能否以二上诉人未按合同约定付款致使合同目的无法实现为由主张解除合同的问题。对此，本院分析认为，二上诉人作为买受人，
办理贷款按揭手续、支付购房款是其应尽的义务，其二人未按合同约定在买卖合同签订之日起10日内办理银行按揭手续，之后又因自身原因多次在两家银行之间反
复选择，导致迟至2010年7月15日农行珠海南湾支行才审批同意其贷款申请，确属逾期付款的行为，依照合同第八条的约定，李智刚逾期付款超过30日后，
万威公司有权解除合同，但是万威公司并未及时向二上诉人提出解除合同，即使在2010年4月30日涉案房屋的预售许可证到期，万威公司作为出卖人原应予配
合，协助二上诉人办理按揭贷款的义务的履行条件发生变化后，万威公司仍然既不催告二上诉人付款，亦未提出解除合同，直至2011年9月27日才在本案中提
起反诉要求解除合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对
方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，万
威公司的解除权消灭，因此万威公司诉请解除合同，理据不足，不应予以支持，原审法院对此处理不当，本院予以纠正。关于二上诉人应如何履行支付尚欠的购房款
的义务以及应否承担逾期付款的违约责任，因万威公司在本案中没有提出相关诉请，故本院在本案中不予审理，万威公司可另案主张。
三、关于万威公司应否承担逾期交房和逾期办证的违约责任的问题。
根据二上诉人与万威公司于2009年8月29日签订《商品房买卖合同》的内容，双方约定万威公司应当在2009年8月30日前依照国家和珠海市人民政府的
有关规定，将经分期合验收合格的房屋交付给二上诉人使用，而关于二上诉人的付款义务，双方却约定二上诉人于2009年8月29日前交清首期款 1187696元，余款1170000元在买卖合同签订之日起10日内办理银行贷款手续，二上诉人按照合同约定于签订合同当日支付了首期款，而万威公司至
今尚未向二上诉人交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：
（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切
证据中止履行的，应当承担违约责任。”以及第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。……”的规定，万威公司在二上诉人
办理按揭贷款前负有交付房屋的义务，其既没有提供证据证明二上诉人存在合同法所规定的其可以中止履行的情形，亦没有及时通知对方，因此万威公司以二上诉人
未支付全部购房款为由抗辩其无需交付房屋，没有事实和法律依据，不应予以支持，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。万威公司未在2009年8月30日前
向二上诉人交付房屋，违反合同约定，二上诉人要求万威公司交付涉案房屋并按合同约定承担违约责任，有事实和法律依据，应于支持。由于《商品房买卖合同》第
九条的约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖
人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，因此万威公司应当以1187696元为基数，按照每日万分之五的标准，支付从2009年9月1日起计至
实际交付之日止的违约金。
关于二上诉人要求万威公司承担逾期办证的违约责任的请求。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后300日内，向产权登记机
构申请确权，因出卖人的责任，不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金，本院认为，认定
万威公司存在逾期办证的违约行为的前提是万威公司确已向买受人交付房屋却未按约定办理确权，逾期交房和逾期办证的违约责任在时间计算上是先后承接，而非并
列计算。在本案中，万威公司尚未向二上诉人交付商铺未产生逾期办证的违约责任，因此二上诉人要求万威公司承担逾期办证的违约责任，没有事实和法律依据，应
予驳回，原审法院对此处理正确，应予维持。
综上，二上诉人上诉理由部分成立，本院对其有理之诉求予以支持，对其无理之请求予以驳回。原审判决查明事实清楚，但适用法律部分不当，故本院予以改判。依
据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民生诉
讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销珠海市斗门区人民法院（2012）珠斗法民一初字第2328号民事判决书；
二、珠海万威房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向二上诉人交付位于珠海市斗门区井岸镇湖心路111号2栋1111号商铺（即万威美地第2栋1111号商铺）；
三、珠海万威房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向二上诉人支付逾期交房违约金（以1187696元为基数，按照每日万之五的标准，从2009年9月1日起计至实际交付之日止）；
四、驳回二上诉人的其他诉讼请求；
五、驳回珠海万威房地产有限公司的反诉请求。
本判决为终审判决。
再审申请书
申请人（一审被告、二审被上诉人）：珠海万威房地产有限公司
法定代表人：谢惠刁
地址：珠海市斗门区白藤头湖心路口西
被申请人一（一审被告、二审上诉人）：xxx,
&年6月24日出生，住址：珠海市香洲区港昌路xxx号x栋x单元xxx房，身份证号码：
被申请人二（一审原告、二审上诉人）：xxx,xxx年4月28日出生，住址：珠海市香洲区港昌路xxx号x栋x单元xxx房，身份证号码：
原审第三人：中国农业银行珠海分行南湾支行。
负责人：江豫
住所地：珠海市南屏镇南湾北路35号。
珠海市中级人民法院作出的（2012）珠中法民三终字第501号《民事判决书》认定事实错误，适用法律不当，证据采纳违反法律规定、审理过程违反程序，判
决结果违背了公平、公正的基本法律原则，损害了申请人珠海万威房地产有限公司（以下简称珠海万威公司）的利益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条
第二款的规定，申请人现特向广东省高级人民法院申请再审。
申请事项：
1、请求广东省高级人民法院撤销珠海市中级人民法院作出的（2012）珠中法民三终字第501号《民事判决书》，裁定再审该案，并终止原判决的执行；
2、判令解除申请人与两被申请人于2009奶奶8月29日签订的《商品房买卖合同》；
3、判令两被申请人承担一、二审诉讼费用。
事实理由：
一、合同约定涉案商铺交付时间不合理，不是双方的真实意思表示，二审判决关于该部分事实的认定属于认定事实错误。
二审判决依据《商品房买卖合同》第七条约定的交付时间确定涉案商品铺的交付时间为2009年8月30日，并据此认定申请人负有先交付商铺的义务，两被申请人后履行办理按揭手续的义务。
申请人认为，《商品房买卖合同》第七条约定的交付时间不合理，不是双方的真实意思表示，不能简单据此认为涉案商铺的交付时间为2009年8月30日。具体理由如下：
（一） 约定的交付时间不符合交易习惯。
从商品房预售的交易习惯来看，一般出卖人需待所涉房产取得《竣工验收备案表》时才能交房，一般交付时间为合同签订后6个月到2年，甚至3年之久。本案中，《商品房买卖合同》属于商品房预售合同，签订于2009年8月29日，合同中约定的交付时间是合同签订后的第一天，即8月30日。这一约定与商品房预售的交易习惯相冲突。
（二）房屋的交付受法定交付条件限制
一般而言，商品房的交付至少要符合法定的交付条件，即取得《竣
工验收备案表》。本案中，一审、二审均查明涉案房产的验收过程是：2009年7月
16日通过供水设备验收，8月17日通过供电设施验收，8月18日取得珠海市建设工程规划验收合格证，8月21日通过建设工程竣工验收，9月1日办理环保
报批手续，10月30日通过消防验收，11月25日竣工验收备案。申请人如依据合同约定，于8月30日向两被申请人交付涉案商铺，此时尚未办理环保报批手
续、没有通过消防验收、也没有取得《竣工验收备案表》，申请人将因交付的商铺不符合法定的交付条件而承担违约赔偿责任。这就造成不论申请人是否在8月30
日前向两被申请人交付涉案商铺，都无法避免承担违约责任，也就是说自合同签订时，申请人就已经要承担违约责任的，申请人不可能在1天之内完成环保报批手
续、消防验收手续和取得《竣工验收备案表》。显然这份合同是无法履行的，这不符合双方签订合同时预设的合同目的，要求申请人就此承担违约责任对申请人而言
也是极其不公平的。
申请人认为，综合楼盘验收进程以及法定的交付条件，涉案商铺的交付时间应以涉案工程取得《竣工验收备案表》之日起计算，即以2009年11月25日作为申请人交付房屋的时间。
二、二审判决认定申请人的解除权消灭，属于适用法律不当。
二审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，认定申请人的解除权已经消灭，申请人诉请解除合同，理据不足，不予支持。（二审判决第21页）
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定了合同解除权的除斥期间，《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合
同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条对该规定也予以确认，但是《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条对规定也
予以确认，但是《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条第一款同时规定了例外情形“人民法院在审理《城市房地产管
理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外”。即当对方当事人确实无法履行合同主
要义务时，另一方当事人行使合同解除权不受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定了合同解除权的除斥期间限
本案恰恰符合这一例外情形。两被申请人虽在合同签订之日支付了首期款，但未能依合同约定在合同签订之日起10日内办理银行按揭手续。直至2009年9月
27日才向第三人处提出申请办理贷款手续，但两被申请人申请贷款后以贷款利率过高为由放弃了本次贷款申请。2010奶奶2月24日，两被申请人又向交通银
行珠海分行前山支行申请办理涉案商铺的按揭贷款，但其再次一贷款利率过高放弃了贷款申请。2010年5月25日，两被申请人再次向第三人申请按揭贷款。第 三人于2010年7月15日批准同意了两被申请人的贷款申请。由于涉案商铺已于2010年5月31日转变为现房且已经初始确权，按揭贷款的条件已经发生变
化，第三人发出的《贷款审批通知书》中列举的条件已不可能完全成就。从两被申请人办理按揭贷款手续的过程来看，两被申请人首先没有在合同约定的期限提出贷
款申请，其次多次以利率过高为由多次放弃贷款，再次至今仍没有办理完毕涉案商铺的按揭贷款，显然两被申请人已无法履行涉案合同的付款义务。所以本案不适用
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，申请人有权请求人民法院确认解除合同。
三、二审判决认为申请人不享有不安抗辩权，属于适用法律不当。
（一）申请人行使的是先履行抗辩权，不是不安抗辩权。
如前所述，涉案合同约定的交付时间不合理，应当以申请取得涉案工程的《竣工验收备案表》的时间——2009年11月25日为交付时间，两被申请人办理按揭 手续应在2009年9月8日前，所以申请人在诉讼过程中以被申请人没有付款为由抗辩，行使的是先履行抗辩权。二审判决认为申请人的抗辩是行使的不安抗辩
权，并依据《合同法》第68条的规定，认为申请人抗辩没有事实和法律依据，显然是适用法律不当，应当予以纠正。
（二）即使交付时间为2009年8月30日，申请人的抗辩属于不安抗辩权，且仍然是成立的。
1、《合同法》第68条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方但是有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能
力的其他情形。”两申请人延迟办理贷款申请手续，又多次以利率过高为由放弃贷款申请，且至今仍没有办理完毕按揭贷款手续，其已经以实际行动表明丧失履行债
务的能力。申请人当然可以行使不安抗辩权。
2、《合同法》第69条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。……”是不安抗辩权行使方式的规定，不是不安抗辩权的必要条件。申请人不履行通知义务只能说明申请人行使不安抗辩权的方式错误，不能据此认定申请人不具有不安抗辩权。
四、证据采纳违反法律规定、审理过程违反程序、判决结果显示公平公正
（一）证据采纳违反法律规定
两被申请人在二审过程中提交了两份证据：律师费收据和契税收据。二审法院认为，由于该两份收据均加盖申请人的印章，申请人不予认可，但未提供证据予以反驳，故本院对该两份证据予以认定。
申请人认为，二审法院的这一认定严重违反了法律规定，理由如下：
1、二审法院认定的理由与申请人的庭审是发表的意见完全矛盾，庭审时，申请
人认为该两份证据生成于两被申请人起诉之前，其在一审诉讼过程中完全有能力提交该两份证据，但两被申请人没有提交，该两份证据不属于新证据，不同意质证。
二审法院置申请人的意见于不顾，认为申请人只是不认可证据的真实性，且强加举证责任于申请人。二审法院这种脱离庭审实际情况进行判决的做法严重违反了法律
2、二审法院采纳该两份证据违反了证据规定
《证据规定》第41条明确规定的二审新证据的条件，两被申请人提交的该两份证据完全不符合“新证据”的条件，应当不予认可。
（二）审理过程违反程序规定，侵犯了申请人的诉讼权利
申请人一审、二审诉讼过程中，均认为两被申请人没有按合同约定付款，申请人才不向其交付房屋的，申请人不应承担违约责任。依据《全国民事审判工作会议纪
要》（法办[号）第62条、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条的规定，二审法院认为申请人的免责抗辩不成立的，应
就此予以释明，并询问申请人是否主张调整违约金。但令人失望的是二审法院在没有释明的情形下，直接改判申请人承担违约责任，判令申请人承担80万元的违约
责任。申请人认为二审法院严重违反了诉讼程序，侵犯了申请人的诉讼权利，应当予以纠正。
（三）判决结果显失公平公正
1、遗漏两被申请人应当承担的违约责任
二审法院维持了一审法院关于两被申请人逾期付款的违约责任的事实认定，但认为申请人没有提出诉请，故在本案中不予审理。与此同时却判令申请人承担逾期交房的违约责任。
申请人认为，二审法院关于该部分判决有违公平公正原则，理由如下：
（1）如前所述，涉案商铺的交付时间应为2009年11月25日，两被申请人具有先履行义务，申请人享有先履行抗辩权。在两被申请人不履行合同主要义务时，申请人有权不向其交付涉案商铺，申请人不应承担违约责任。
（2）即使涉案商铺的交付时间为2009年8月30日，二审法院在认定申请人与两被申请人都存在违约行为的情形下，仅判决申请人向两被申请人支付违约金，而不判令两被申请人向申请人支付违约金，增加了申请人的诉累，违背了公平、公正原则。
2、判决结果导致涉案合同双方的利益严重失衡
目前，涉案商铺的价值约400万元。二审法院没有综合考虑涉案商铺的价值、没有考虑合同双方的权利义务是否均衡，简单机械地认定事实和适用法律。依据二审
判决，两被申请人在逾期付款的清晰下，只需支付155万元就可以取得涉案商铺的所有权。显然，二审判决导致了申请人与两被申请人之间的权利义务严重失衡，
合同主体之间一方显然获利，另一方明显受损。这样的判决结果不仅有违公平公正，也是对缺乏诚信行为的鼓励，讲成为错误的价值引导，进而危害整个社会的价值
综上，珠海市中级人民法院没有从商品房预售的交易习惯、合同条款是否合理的角度认定事实，进而导致适用法律不当；非法采纳证据，审理过程存在严重程序瑕
疵，侵犯了申请人的诉讼权利。其处理结果违反了公平公正原则，严重损害了申请人的合法利益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，再审申请人恳
请广东省高级人民法院撤销珠海市中级人民法院严重违反公平公正原则作出的错误判决，裁定再审并中止原判决的执行，以彰显正义和法律的尊严，保护申请人的合
广东省高级人民法院
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&再审申请人：珠海万威房地产有限公司
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
2013年6月17日
再审判决：
（2013）粤高法民一申字第775号
【万威公司申请再审称】
（一）合同约定的涉案商铺交付时间不合理，不是双方的真实意思表示。1、约定的交付时间不符合交易习惯。从商品房预售的交易习惯来看，需待房屋取得《竣工
验收备案表》才能交房，一般交付时间为合同签订后6个月到2年，甚至3年之久。本案商品房预售合同签订于2009年8月29日，合同约定的交付时间是合同 签订后的第一天即8月30日，与交易习惯相冲突。2、房屋交付受法定交付条件限制。一般而言，商品房的交付至少要符合法定的交付条件，即取得《竣工验收备
案表》。如按合同约定的交付时间交付涉案商铺，则尚未办理环保报批和消防验收，更没有取得《竣工验收备案表》。这就造成不论万威公司是否在8月30日前交 付涉案商铺，都无法避免承担违约责任。由于万威公司不可能在1天之内完成环保报批手续、消防验收手续和取得《竣工验收备案表》，这份合同显然无法履行，并
不符合双方签订合同时预设的合同目的。因此，涉案商铺的交付时间应以涉案工程取得《竣工验收备案表》之日起计算，即以2009年11月25日作为万威公司
交付房屋的时间。（二）二审判决认定万威公司的解除权消灭，属于适用法律不当。如对方当事人确实无法履行合同主要义务时，另一方当事人行使合同解除权应不
受解除权除斥期间的限制。二上诉人虽在合同签订之日支付了首期款，但未能依合同约定在合同签订之日起10日内办理银行按揭手续。直至2009年9月27
日，才向第三人提出申请办理贷款手续，但二上诉人以贷款利率过高为由放弃了本次贷款申请。2010年2月24日，二上诉人又向交通银行珠海分行前山支行申
请办理涉案商铺的按揭贷款，但再次以贷款利率过高放弃了贷款申请。2010年5月25日，二上诉人再次向第三人申请按揭贷款，第三人于2010年7月15
日批准同意了二上诉人的贷款申请，但由于涉案商铺已于2010年5月31日转变为现房且已经初始确权，按揭贷的条件已经发生变化，第三人发出了《贷款审批
通知书》中列举的条件已不可能完全成就。从办理按揭贷款手续的过程来看，二上诉人多次放弃贷款，至今仍没有办理完毕涉案商铺的按揭贷款，显然已无法履行付
款义务。（三）二审判决认为万威公司不享有不安抗辩权，属于适用法律不当。1、万威公司行使的是先履行抗辩权，不是不安抗辩权。如前所述，涉案合同约定的
交付时间不合理，应当以取得涉案工程的《竣工验收备案表》的时间为交付时间，二上诉人办理按揭手续应在2009年9月8日前，所以万威公司在诉讼过程中以
二上诉人平没有付款为由抗辩，行使的是先履行抗辩权。2、即使交付时间为2009年8月30日，万威公司的抗辩属于不安抗辩，仍然是成立的。二上诉人迟延
办理贷款申请手续，又多次以利率过高为由放弃贷款申请，且至今仍没有办理完毕按揭贷款手续，其已经以实际行动表明丧失履行债务的能力，万威公司当然可以行
使不安抗辩权。同时，合同法有关通知的规定是不安抗辩权行使方式的规定，并非不安抗辩权成立的必要条件。（四）本案审理程序违法、判决显失公正。1、二上
诉人在二审过程中提交了两份证据：律师费收据和契税收据。该两份证据生成于本案起诉之前，二上诉人在一审诉讼过程中完全有能力提交该两份
证据，故该两份证据不属于新证据，万威公司不同意质证。二审法院置万威公司的意见于不顾，认为万威公司只是不认可证据的真实性，且强加举证责任于万威公
司。二审法院这种脱离庭审实际情况进行判决的做法，严重违反了法律规定。2、二审法院采纳该两份证据违反了证据规定。该两份证据完全不符合新证据的条件，
应当不予认可。3、万威公司认为二上诉人没有按合同约定付款，才不向其交付房屋的，故万不应承担违约责任。二审法院认为万威公司的免责抗辩不成立，应予以
释明，并询问万威公司是否主张调整违约金。但二审法院在没有释明的情形下，直接改判万威公司承担违约责任，使得万威公司要承担80万元的违约责任。（五） 判决结果显失公平公正。1、遗漏二上诉人应当承担的违约责任。如前所述，涉案商铺的交付时间应为2009年11月25日，二上诉人具有先履行义务，万威公
司享有先履行抗辩权。在二上诉人不履行合同主要义务时，万威公司有权不向其交付涉案商铺。即涉案商铺的交付时间为2009年8月30日，二审法院在认定双
方都存在违约行为的情形下，不判令二上诉人向万威公司支付违约金，增加了诉累。2、判决结果导致涉案合同双方的利益严重失衡。目前，涉案商铺的价值约 400万元。二审法院没有综合考虑涉案商铺的价值、没有考虑合同双方的权利义务是否均衡，简单机械地认定事实和适用法律。依据二审判决，二上诉人在逾期付
款的清晰下，只需支付155万元就可以取得涉案商铺的所有权。据此，请求撤销二审判决，对本案依法进行再审。
【二上诉人提交答辩意见】
二审判决关于商铺交付及逾期交房违约金的事实认定和法律适用均不存在错误。（一）合同关于商铺交付的约定，是当事人双方的真实意思表示。二买受人与万威公
司及其他业主签订的合同所约定的交楼时间都是2009年8月30日。这样的约定恰恰证明，双方签订《商品房买卖合同》时，作为开发商的万威公司是按现房出
售涉案商铺的，而二买受人作为受买人也是在相信商铺已经是现房的前提下与万威公司签订合同。而且，涉案商铺在8月21日通过建设工程竣工验收，说明万威公
司是基于商铺已经通过竣工验收这一事实而认为商铺的现状是现房。涉案商铺于11月25日才完成竣工验收备案这一事实，与二买受人在签订《商品房买卖合同》
时对涉案商铺现状的事实认知无关。（二）万威公司预期交付商铺的事实是客观存在的，商铺的交付不以余额的支付为前提条件。万威公司既无权行使不安抗辩权，
也无权行使先履行抗辩权。因此，二审判决关于逾期交房违约金的事实认定及法律适用均没有错误。二买受人已按合同约定在2009年8月29日签订合同当日履
行了交付首期款的义务。二审判决已经查明办理按揭贷款的银行、办理贷款手续的时间和地点都是由万威公司指定，并到售楼部现场办理。《商品房买卖合同》虽然
约定二买受人应于2009年8月29日起10日内向万威公司指定的银行办理按揭手续，但万威公司并没有在约定的时间内通知二买受人办理按揭，而是拖延到
2009年9月27日才通知办理按揭手续。二买受人第一次向银行办理贷款申请手续时才发现，万威公司承诺的贷款利率与银行实际贷款利率相差很大，在万威公
司同意之下，二买受人才放弃向第一间银行申请。在向第二间银行申请时，万威公司不但在申请资料中盖章表示同意，还向二买受人收取律师费。第二间银行的利率
与第一家相同，只是在办理过程中要求提交的证明文件非常苛刻，拖延二个多月时间也没有批下来。经投诉，万威公司对第二间银行也不满意，遂要求返回第一间银
行申请按揭，理由是第一间银行（即本案第三人）是其长期合作银行。可是，由于万威公司拒绝银行要求而导致二买受人无法从银行取得贷款。万威公司分别于
2009年12月7日、2010年2月24日代收二买受人契税的收据、按揭贷款律师费的收据，证明了二买受人依照约定配合万威公司办理银行按揭贷款手续，
也说明万威公司对延期办理贷款申请是认可的。因此，双方虽互负债务，但万威公司交付商铺的责任在先，二买受人办理按揭贷款手续在后。由于万威公司违约在
先，无权行使所谓先履行抗辩权；二买受人不存在逾期付款的问题，万威公司既没有催告二买受人以现金付款，也没有证据证明二买受人无付款能力，万威公司也无
权行使不安抗辩权。由此，二审判决确认万威公司不享有不安抗辩权，并判决其交付商铺并承担逾期交房的违约责任，在事实认定及法律适用上均没有错误。（三）
二审判决关于合同解除权灭失的事实认定和法律适用均不存在错误。万威公司在2011年9月27日提起反诉解除合同前，既没有通知解除合同，也没有催告付
款。因此，在合同解除权的事实认定上，原判决并不存在“认定的基本事实缺乏证据证明”的情形。同时，无论是以按揭的方式支付还是以现金的方式支付，支付房
款都是二买受人的“合同主要义务”，而“银行按揭”及“现金”支付均只是履行“合同主要义务”的方式而已。因此，万威公司关于二买受人没有办理好按揭贷款 手续属于“确实无法履行合同主要义务”的情形的观点完全错误。而且，万威公司也从未催告二买受人办理按揭贷款或以现金付款，因此本案的情形不属于“对方当 事人确实无法履行合同主要义务”的情形。
【本院认为】
本案系商品房销售合同纠纷。依据万威公司的再审申请，本案争议的主要问题是：1、万威公司应否承担逾期交房的违约责任；2、涉案合同应否解除；3、二审法院是否处理二买受人逾期付款的违约责任；4、二审法院在证据采信、诉讼释明上是否违反法定程序。
关于万威公司应否承担逾期交房的违约责任的问题。根据万威公司与二买受人于2009年8月29日签订的《商品房买卖合同》，万威公司应在2009年8月
30日前将经分期合验收合格的房屋交付给二买受人使用，而二买受人应在2009年8月29日前交清首期款1187696元，并在合同签订之日起10日内办 理余款1170000元的银行贷款手续。经查，二买受人已于签订合同当日支付了首期款，而万威公司至今尚未向二买受人交付房屋。对于未按约定的期限交付房
屋，万威公司提出两点抗辩理由：一是合同约定的房屋交付时间不合理，并非双方的真实意思表示；二是万威公司享有先履行抗辩权或不安抗辩权。对于万威公司的
上述抗辩，本院论述如下：首先，我国法律允许房屋买卖合同当事人对房屋交付的时间进行协商，涉案合同既然已明确约定万威公司于2009年8月30日前交付
涉案房屋，则该约定对万威公司具有法律约束力。虽然涉案房屋在2009年8月21日通过建设工程竣工验收后，至同年11月25日才完成竣工验收备案，但鉴
于如期完成涉案房屋的竣工验收手续是本案出卖人万威公司的合同义务，与买受人并无关联，故万威公司以此为由主张其交付房屋的时间应为2009年11月25
日，于法无据，本院不予支持。其次，由于万威公司应在2009年8月30日前交付涉案房屋，二买受人应在合同签订之日起10日内办理余款1170000元
的银行贷款手续，则万威公司履行交房义务的时间早于二买受人完成银行贷款的时间，故万威公司作为履行的一方依法无权主张先履行抗辩权。另外一方面，尽管万
威公司作为先履行债务的一方可以行使不安抗辩权，但必须有确切证据证明合同相对方有丧失或可能丧失履行债务能力的情形，且应当及时通知合同相对方。本案
中，万威公司在纠纷发生前从未催告或通知二买受人支付购房余款1170000元，反而还在付款期限届满后的2009年11月13日为二买受人垫付涉案房屋 的契税款，在2012年2月24日收取二买受人办理涉案房屋相关手续的律师费，故万威公司主张行使不安抗辩权的申诉理由亦不成立。综上，二审法院判决万威
公司承担逾期交房的违约责任，在认定事实及适用法律上均无不当。
关于涉案合同应否解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有
约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消
灭。”在本案中，二买受人作为受买人，未依约定在合同签订之日起10日内办理银行贷款手续，已构成逾期付款。虽然根据涉案合同第八条的约定，买受人逾期付
款超过30日后，万威公司可以解除合同，但是万威公司既未催告二买受人付款，亦未提出解除合同，迟至2011年9月27日才在本案反诉中提出解除合同的诉
讼请求。鉴于万威公司的解除权已因超过一年的除斥期间而消灭，则万威公司申诉主张解除合同，没有充分的法律依据。因此，二审法院驳回万威公司解除合同的诉
讼请求，符合法律规定，并无不当。
关于法院是否应处理二买受人逾期付款的违约责任的问题。鉴于万威公司未在本案反诉中要求二买受人承担逾期付款的违约责任，故依据“不告不理”的民事诉讼原则，二审法院不处理二买受人逾期付款的违约责任问题，并无不当，对于该问题，万威公司可另循法律途径处理。
关于二审法院在证据采信、诉讼释明上是否违反法定程序的问题。首先，二审法院采信有关律师费收据和契税收据，并未违反法定程序。虽然二买受人迟至二审才提
交相关律师费收据和契税收据，但该两份证据牵涉本案争议问题的处理，且没有证据证明二买受人故意迟延提交该两份证据，故二审法院为查清本案客观事实，经质
证后依法采信上述证据，并无不当。其次，虽然二审法院对万威公司是否主张调整违约金未尽释明义务，在诉讼程序上确有不妥之处，但该程序瑕疵并未影响实体处
理的结果。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定，买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金的，对方以
不构成违约为由进行免责抗辩而未主张调整过高违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。在本案中，二审法院
既然认定万威公司的免责抗辩不成立，应依法向万威公司释明其是否主张调整预期交房违约金。虽然二审法院未进行上述释明，但其判决万威公司以首期款
1187696元为基数按每日万分之五的标准支付逾期交房违约金，既符合涉案合同的约定，也未违反公平原则，并不存在实体处理的不当。
综上所述，万威公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回万威公司的再审申请。
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