204条：置业宝典还是精神“孤岛”？--青岛新闻网
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204条：置业宝典还是精神“孤岛”？
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仅仅是精神的“孤岛”，还是购房者的置业宝典？近日，北京某律师事务所的秦兵律师在现有《商品房买卖合同》的基础上，又在二十余个方面补充制定了“204条购房补充协议”，在业内外掀起了不小的波澜。&&&
赞誉者有之，批评者有之。“204条条
款”自出台之日起，就一直在争论中生存。撇开种种理论深层探讨，众多业内业外人士的关注焦点最终还原为：如此细化的《204条商品房买卖合同》对消费者购房实用吗？“204条款”果真具有实际操作性吗？楼语回澜<FONT
color=#枚炸弹&&& 北宛&&&
最近，北京律师秦兵“204条购房合同补充协议”接连在上海、西安、天津和广州等地遭到置疑。与在北京一样，反对者不仅包括所有的开发商，而且还有许多他的律师同行。据秦兵所说，至今成功签订204条补充协议的商品房买卖合同不超过8份。不超过8,意味着有可能是8,也有可能是0。&&&
出现这样的情形是必然的，主体不平等、不可操作、降低效率、矫枉过正等弊端不必再言，单“204条”的动机本身就包含着原始悖论。&&&
不难发现，“204条”的诞生是建立在对开发商的诚信完全丧失信心的基础之上的，这正是所有开发商都反对他的根本原因。“204条”条款细致、结构严谨，几乎囊括了所有可能在商品房买卖中引起纠纷的内容，但显然这么多的条款不可能都作为合同补充协议。秦兵为此指出，消费者可以有选择地提议其中某些条款，并不是204条都要写进补充协议中。这样悖论就出现了，如果一个消费者签订了其中的若干条，那么余下条款中包含的内容靠什么保证？难道反过来又要靠开发商的诚信？或者，是不是没有写进补充协议的，开发商就可以随心所欲？&&&
把诚信和法制截然撕裂，“204条”的每一条都可能成为定时炸弹。
204条款&&&
●热点聚焦&&直击204条
商品房销售火爆的今天，购房者在挑选自己如意的商品房时，往往没能仔细阅读商品房买卖合同就签字付款，而个别不法开发商就是抓住这种心理，在商品房买卖合同上大玩猫腻。&&&
近日，北京某律师事务所的秦兵律师在现有《商品房买卖合同》的基础上，又在26大方面补充制定了204条补充协议，在业内业外掀起了不小的波澜。但如此细化的《204条商品房买卖合同》对购房者实用吗？其具体条款易操作吗？合同细节值得借鉴&&&
应该说，现今的商品房市场仍处于典型的卖方市场，对于地角好、价位适中的商品房，购房者仍是趋之若骛。&&&
在众多买家的追捧下，个别开发商则利用购房心切的心理，在买卖合同上大做文章：或模糊公摊面积，将不应分摊的公共面积转嫁到购房者身上；或弱化住宅质量标准，以推卸日后房屋出现问题而承担赔付或维修责任等。&&&
尽管购房者在签定《商品房买卖合同》或《房屋建筑工程质量保证书》对上述方面都有明确规定，但开发商从自身利益考虑，在双方约定一栏中用一些专业术语补充一些不平等条约，从而达到推卸责任的目的；而所签的合同附件及补充协议与合同具有同等法律效力，日后一旦出现问题，购房者只得眼睁睁自认倒霉。&&&
而204条款就是针对消费者在购房中经常遇到的一些纠纷，从维护消费者利益的角度出发，详细而全面地为消费者出谋划策，尽可能规避消费者的购房风险，并最大限度的将风险转嫁到开发商身上。比如，对墙体裂缝的有关规定，住宅内部无任何裂缝，如果双方无法对是否裂缝进行确定，由开发商申请有关机构就此问题进行评价；如果购房者仍有不同意见，则双方从楼内业主中随机选择5人，由这5人确定是否属于裂缝。&&&
像这样的内容在204条款中还有许多，而这样的内容在国家建设部和国家工商局制定的《商品房买卖合同》中是没有的。尽管204条款中的这一内容超出了建设部的规定，但它却从很细小的事情上为消费者在处理此类事情上提供了可资借鉴的经验，使得开发商不得不认真面对，由此为双方尽快解决纠纷打下了基础。&&&
实际操作尚存难度&&&
不难看出，《204条商品房买卖合同》从住宅面积、房屋交付、住宅保修、退房条款到违约责任等26个方面，就购房过程中的热点话题提出了应对方法。从消费者来看，可谓涉猎到购房的方方面面，细致入微。可正是因为这些条款太多太细，使一些本不该开发商承担的责任硬让开发商承担，超出了其应负担的职责范畴，使其失去了可操作性，似乎是“隔靴搔痒”。&&&
如第61条规定，开发商在消费者入住时不能提供24小时热水，供暖达不到规定温度、电梯质量有问题、开窗后不会闻到异味等等，出现诸如此类问题，购房者有权提出退房，开发商除退还房款外，还应赔偿应造成的损失。实际上，在商品房交付使用后，有些问题，即使在商品房保修范围内，开发商按建设部规定也不承担解决责任，其责任只能是协调。如，供暖温度达不到规定标准，应由热电部门负责处理；电梯因质量问题导致购房人伤残，应由电梯厂家来赔偿。而204条款将此类事故的处理均推给开发商，这样做的结果一方面超出了开发商按国家建设部规定承诺范围，另一方面也是对消费者的一种误导，使消费者与开发商极易产生对立，激化矛盾。&&&
房屋质量的保修一直是开发商与消费者难以调和的矛盾，根据204条款第112条规定，自消费者电话通知4小时内，维修人员应当到达现场，8小时内将故障排除。而现实又是如何呢？房屋渗漏、顶棚裂缝等房屋质量通病，因技术复杂8小时内很难将故障排除，一旦在规定的时间内完不成，消费者就可以要求开发商承担赔偿责任。这种从理论上看是合情合理，但在现实中又不具操作性的做法，对开发商和购房者都是一种伤害，其操作性颇有些“空中楼阁”的味道。&&&
合同出台预示希望&&&
204条款的出台尽管是一家之言，也不具备法律效力，但毕竟对开发商产生了强烈的冲击，也给老百姓购房实实在在提了个醒；但任何事物都有个标准，事物超出某个标准范畴就会向相反方向发展。&&&
从204条款不难看出，编写者完全站在消费者立场上，没有考虑开发商所应承担的能力和范畴，不免有失偏颇。&&&
毕竟，买卖双方是平等的，任何人都不能超越国家颁布的有关法律法规，若一味将某些额外责任强加给开发商，势必影响开发商建房的积极性，实际上也不利于房地产市场的健康发展。&&&
市开发办一位不愿透露姓名的房地产资深人士说，他对204条款的总体评价为“有些是合情，但不合实际”。如果开发商真正能按建设部规定的《商品房买卖合同》合乎《房屋建筑工程质量保修书》执行，消费者在购房时又能做到对合同内容逐条认真阅读，完全可以避免掉进个别开发商布设的购房陷阱。他认为，购房者基本可以在已有法规的监督下享受消费权益，不必过于担心上当受骗。&&&
不管怎么说，204条款的出台毕竟带来了一种希望DDD随着房地产市场的逐步完善和成熟，房地产交易中出现的纠纷将会越来越少，明天老百姓买房将会变得越来越轻松。&&&
204条款&&& ●观点评说&
编者按自打204条款“出世”之后，关于它的争论似乎就没有停过。赞誉者有之，自然也不乏批评者。本周刊专门邀请岛城地产业内人士、购房者以及律师，就此条款阐述各自观点。
理性待之&&&
作为一个地产业中人，我非常仔细地阅读过秦兵律师的“204条款”。其实，在作为从业者同时，我们也是买房人，对于204条款，我认为还是要一分为二地看待这件事情，万万不可全盘否定。毕竟房地产的发展，永远也离不开消费者、政府以及相关法律程序的支持。&&&
首先，204条款的诞生将极大地提高购房者的维权意识，使得消费者在经历自己一生中也许是最大的一次消费行为时，可以通过其中的有关条款介绍与发展商平等对话，明确自己的相关权益，不至于被某些不法商家蒙骗。&&&
其次，有利于消费者增长购房的专业知识，毕竟秦律师在研究了中国房地产多年的政策法规和各地不同版本的购房合同后，才推出204条款。因此，无论发展商还是消费者都可以从中获得各自的利益内涵，从这个意义上来讲，对于推动地产业的良性发展也不无益处。&&&
但是，在204条款中有很多内容自行设定纠纷处理程序和原则，这是不符合法治精神的。在处理具体问题上，不能走极端或矫枉过正；否则，将一个国民经济的支柱产业扼杀在不断进步的过程中，于国于民又有何益处呢？开发商就目前的处境而言，在非暴利时代对消费者信息不对称是产业水平和市场成熟度所致，并非其一己愿为。所以，对开发商的约束，要纳入政府公共管理的范畴，施行与时俱进的政策管理，这样才可以节约全社会成本，保障消费者的合法权益。天泰集团总裁助理天一置业顾问有限公总经理唐炜&&&
“苛求”无妨&&&
关于“204条”起初我并没有太在意，后来仔细阅读了之后，才为之叫绝。因为我首先是一个购房者，并且是签订过多个购房合同的购房者，我所购买的房产中大多都有不公平、隐瞒事实的条款存在。&&&
虽然要合同双方的平等，但绝不能排除“合同的苛刻”。“苛刻的合同”是对被约束方能力的考核、检验，当然合法是前提。市场要进步，消费要成熟和理智，“苛刻”的要求卖方是必然的。&&&
我认为，“204条”应该当成是整个买方市场、所有购房者对房地产商的一种招标，有能力的开发商，才能被大家认可，才能得到你的利润。所以要把“204条”当成一种号召，当成一种“王海现象”，要当成一种破坏性的催产的动力，来早日催熟这个市场。&&&
一个家庭、一个人，一生之中能买几次房？就为了这次人生的巨大消费，难道我们还不能“苛刻”地要求对方一次吗！购房者徐文生&&&
适度最好&&&
看到了北京某律师事务所制订了一部充分保护购房者利益的补充合同，足足有204条。看后深感兴奋，如果该合同能在实际中得以推广使用，那真是购房人的节日。但是，该合同如此完美既是他最大的优势所在，也是他的劣势所在。一份让购房者一点风险都没有，而让开发商承担极大风险和责任的合同，开发商是很难接受的。&&&
购房者有权退房的理由太多太滥。在该合同中，尤其让人不能理解的是合同中还约定了如因电梯质量的问题导致购房人伤残的应赔偿10D30万元人民币，导致死亡赔偿300万元，真让人看不懂这是购房合同还是赔偿合同。&&&
其实，过度保护购房者的利益不利于房地产市场的健康发展。把保护购房者的合法权益的条款体现在合同中，这无可厚非，但任何事物都有个“度”，超出这个度，事物就回向相反的方面转化。如果让开发商承担了很多不该承担的责任，哪个开发商还敢建房卖房？这样做是不利于房地产市场健康发展的。山东青天成律师所徐良&&&
网评实录&&&
自新浪网房地产频道刊登《实话实说》“房子，啊房子”现场实录后，众多网友纷纷前来评论204条款：&&&
来自211.149.165.}的网友于10：08：48发表评论：
请秦律师发起购房联盟，如果所有北京的购房者都通过购房联盟来购买房子，那么售楼公司就不得不采用了。&&&
来自61.141.80.}的网友于09：04：44发表评论：难！除非购房者联合起来。&&&
网友成功任于21：46：37发表评论：希望有关部门立法对购房合同规范更详细，更能有效地保护我们消费者的利益。&&&
来自166.111.88.}的网友于10：38：25发表评论：好。希望立法，把204条加进去&&&
zn＿－08－发表评论：秦律师的204条，我个人认为在目前的社会环境中缺乏可操作性。只不过是他打着维权的旗号达到个人出名的目的而已。&&&
lhh－08－发表评论：秦律师提出这么一个条款可以理解，他的好处是，第一是扩大他的知名度，第二树立他一个维权的形象，对个人来讲肯定是有好处，这样也方便他以后的生意。对开发商来讲和客户，条款能不能接受，我觉得基本上不可能。因为买卖双方地位是平等的，客户有提出这种权利，开发商也有拒绝的权利。&&&
来自61.186.166.}的网友于13：40：39发表评论：房！防？买房！买防？&&&
（注：以上网友留言只代表网友个人观点，不代表本周刊观点）&&&
204条款&&& ●实话实说&
对话204条(节录)&&& 编者按&&
8月4日，央视？实话实说栏目特邀《204条购房补充协议》撰写者秦兵律师为观众解答在购房过程中应注意的问题，帮助购房者维护自己合法的权益，以下是这期央视？实话实说栏目的谈话摘录：&&&
在本期栏目的第一段，央视？实话实说节目主持人崔永元与现场一位观众（曾买过房的张小姐）作为“售楼人员”，本期嘉宾秦兵律师作为“购房者”进行了一次“售楼”现场模拟。&&&
主持人：您觉得您的204条款好吗？秦兵：我觉得还不够，我们天天在更新。&&&
观众：我是一个开发商，也是一个消费者，现在看，房产纠纷最多的一个是面积的问题，一个是质量的问题，一个现在越来越多的是社区环境的问题，还有一个越来越多的是物业管理的问题，这些问题逐步都成为现在房地产纠纷当中越来越多的问题。所以这些问题，就是刚才像秦律师谈的，不光说是204,可能804,一千多条它也是搞不完了。&&&
但是作为政府制定的法律文件，它只能就现实，只能就绝大部分照顾到，就是说最基本的，现在实际上这个法律文件只是照顾到最基本的，你要按时交房，这是毫无疑问的。不能按时交房，你就要承担违约责任。你必须做到水、电、气、暖一定要通，不通肯定要承担违约责任。最基本的，现在已经有规定了，你在广告宣传里头，有些广告用语是可以视同法律的，有这个法律效力的，你不能做虚假的东西。&&&
以前可能老百姓也不懂得容积率，现在买房的人越来越多，大家对这些房地产的名词、术语、概念也就了解越多，知道这块的容积率，如果你的绿化率不够，前面挡我的光了，我就可以去告你。&&&
主持人：您能不能讲一讲房地产开发商，他们有什么委屈？&&&
观众：房地产开发商本身是一个投资商，就是说它是一个资金密集型的行业，它跟做任何一桩买卖一样，他都想在有限的土地上建更多的房子，这样来降低每个单位平米的造价。&&&
秦兵：这时候大多数开发商很有可能就不考虑居住环境问题了，居住舒适度的问题就不考虑了。&&&
观众：因为有各种条款来控制，按照这个规划，这一块是不是遮光，你的间距是多少，你的日照分析是多少，这些都有指标的。&&&
秦兵：我觉得因为都是你一开始申请的，比如层高，你可以往三米申请，也可以往两米七申请，政府大概都会批的。&&&
观众：这是有规定的，就是说你的住宅最低要求你是多少，你不能低于多少，比如我的住宅层高低于2.5米，那是肯定不允许的，任何一个都可以去干。&&&
主持人：您会跟买房者签这样的条款吗？观众：不会，绝对不会签这么细。&&&
主持人：出于什么考虑呢？出于什么考虑不签呢？&&&
观众：因为从我们签合同的角度，从法律的角度，一般就是签主合同。补充合同，开发商这个实话实说，开发商肯定想把补充合同签订得有利于开发商，而消费者肯定希望把补充合同签订得有利于消费者，主合同这是政府发的，谁也不能更改的。补充合同，现在就是一个经济行为，这个补充合同的条款实际上是双方讨价还价的结果。&&&
秦兵：但是这个补充合同现在对违约责任规定得都不明确，都比较轻，比如说每天万分之一的违约金，连贷款利率都不够。&&&
观众：我想问一下秦律师，刚才你说的204条，房地产都是不准签，不认可。这里面有两个问题。一是你这个204条是不是超过了国家的法律法规？还有一个，建筑行业有个行业标准，比如说刚才你所说的建筑面积和使用面积的测量，这个国家有标准要求的，不是说随意的。因为开发商可能不懂，但是如果大家都要按照法律法规去做和建筑标准去签这个合同，我想开发商不敢说不签。&&&
秦兵：这个建筑标准没有违约责任，国家只是规定一个标准，但是没规定你不按这个标准做，你要承担什么样的民事赔偿责任，我的合同就是这么写清楚的。你按这个做，如果你不做的话，每天承担千分之一的违约金。&&&
观众：那是另一回事，刚才我说的，就是你这个204条能够不能够符合国家的法律法规和行业标准。&&&
秦兵：我们的条款不违反那些行业标准和法律法规，第204条写的全部都是法律法规。&&&
观众：为什么人家不跟你签？秦兵：合法的东西未必要签成。&&&
观众：我要跟秦律师说，他那个东西能不能比较可行，可操作一些。我听了半天，包括你本人也承认，房地产开发商也承认，谁都不签这个合同。刚才大家都说了，咱们别天方夜谭，是不是提供一个可操作性的办法。&&&
秦兵：我突然想起一个好方法，过去我搜集案例的时候，经常去北京市第一中级人民法院的档案室，在那儿看一些案例。譬如现在急着买房，恨不得明天就住进去，你最好拿出一上午的时间到那个地方看一看案例，你就知道，心里能沉静一些。&&&
主持人：我觉得您可以这样，您可以给大家简单地讲一讲好的项目有些什么特征？&&&
秦兵：售房的时间越来越短，而且有的现房交付。然后，质量，它的样品房有的不拆，样板间不拆，让你随时对照。&&&
主持人：换个角度讲，是不是很多房地产商没有经验，在慢慢地积累经验，像你刚才说的做法是他们有经验以后的做法。&&&
秦兵：消费者和房地产商这么来比，房地产商是信息优势者，是强者。但是开发商如果和建筑商相比，开发商又成了信息弱势，建筑商如果和材料商相比，材料商又成了信息强势，这个关系不断变化。&&&
主持人：您身边的律师支持您这种做法吗？&&&
秦兵：不支持，很多不支持，而且目前来说反对我最激烈的，最尖锐的都是律师同行。&&&
主持人：这是为什么呢？&&&
秦兵：一方面，有些律师本身不是学法律的，可能这个合同确实有问题。另一方面，还有些律师主要是代表开发商，有些开发商自己不好站出来直接批评，因为这样他就站到消费者的反面，这时候他就可以聘请一些他们的法律顾问来批评。&&&
主持人：我们也做了一个采访，听听律师对204条款的看法。&&&
（大屏幕）&&&
律师：204条提出来已经有一段时间了，作为律师提出这么一个条款可以理解，它的好处是：第一是扩大他的知名度，第二树立了一个维权的形象，对个人来讲肯定是有好处的。那么出发点可能也是好的。&&&
这里面我有这么一个想法，对客户来讲，提出204条或者408条，我觉得都是可以理解的，但对开发商来讲，如果有些条款不能接受，我觉得也很正常。双方其实地位是平等的，客户有提出这种条款的权利，开发商也有拒绝的权利。最后呢，双方的平等应该体现在：愿意，大家就签，不愿意，大家就交易不成，我觉得这可能才是真正意义上的平等。&&&
对一个开发商来讲，你惩罚他的最有利的手段就是不买他的房子，那么现在是什么呢？客户又要买这个房子，又必须签这个补充条款，反过来呢？从开发商的角度来讲，也有一点强买的味道在里面。我有这么一种感觉，买期房本身是有风险的，那么对客户来讲呢，办法是什么呢？第一，选择一个好项目，包括对开发商有一个基本的判断和了解；第二，你所有的要求都可以提，跟开发商尽可能去协商；第三，如果说有些条件不能满足，你要有一个判断，或者是你做出让步，或者你不买他的房子。&&&
对204条，我们也都很好地研究过，应该承认，我们现在很难达到204条，204条对客户来说，应该是增长了购房知识，而且一些客户拿204条跟开发商谈判的时候，他知道哪些是自己的权益，哪些不是自己的权益。我觉得他这个东西出发点可能是好的，但是可以想一下，甭管是一个用户，还是一个机构，一旦你买房子，我要吃透这204条再买房子，那是多么痛苦的一件事情。&&&
主持人：能不能做一个判断：就是现在您对买房和卖房过程中的一些情况，应该说比较清楚。&&&
秦兵：清楚一些，但是有一些陷阱自己还是想不到。&&&
主持人：换个角度来讲，就是说如果是这样的房子，如果你去卖，可能卖得更好。&&&
秦兵：应该是，而且我可以承诺，我签204条。因为我们可以把204条改作没有伤害的合同。&&&
主持人：有没有房地产商要求您和他们一起合作？&&&
秦兵：我们合作。在开发商和建筑公司这种合作多，但是我一般不代理开发商对消费者的，为的是保持我这种地位和性质的稳定性。&&&
主持人：您想没想过房地产开发商的不容易？&&&
秦兵：想过，但是我觉得他那个不容易，是他做企业必须克服的，你如果没有这个本事就不要去开发房子，不要把自己的损失转嫁到消费者的身上。&&&
主持人：还有一种说法就是，您通过拟定204条款，一夜成名了。&&&
秦兵：不小心，运气好。&&& 主持人：这是不是一种精心的设计？&&&
秦兵：好像不是吧。我这个合同从1997年、1998年一直写，我基本上有足够的证据证明我大部分时间都是晚上一两点钟在写。突然开完庭以后，感觉到有一种悲愤，就是我的当事人怎么这么软弱，他在合同面前，在法律面前这么无助。回来以后，很多条款都是我在法庭外面的台阶上写出来的，回到家整理出来，没有这种追求成名的想法，五年以后的事情谁能想到？&&&
主持人：现在我们大体上知道了，房地产不论是开发还是我们去买房，它都是一门学问。只有双方都增长见识，都增长学问，都遵守法律，才能盖出好房，卖出好房。希望电视机前的观众朋友，都能称心如意。谢谢大家，下周再见。（根据《实话实话》节目编辑整理）&&&
204条款&&& ●原文重现&
泛读204条（摘录）
“204条款”到底为何物？以致其自诞生之日起就成为地产开发商和购房者关注的焦点。以下是204条款的内容摘录，也让读者们自己看个明白。&&&
－第1部分：合同背景&&&
－第2部分：套内空间&&& －第3部分：住宅质量&&&
第33条、沉降情况：出卖人保证房屋的沉降情况优于政府颁布的最高要求。&&&
第34条、平直度：房屋的墙体及平面均应当平直，倾斜角度不得大于0.1度，计算方法为：高度差／直线距离；不得超过政府规定的标准，否则出卖人将承担违约责任。&&&
第35条、墙体裂缝：住宅内部无任何裂缝；如果双方无法对是否是裂缝进行确定，由出卖人申请有关机构就此问题进行评价；如果买受人仍有不同意见，则双方从楼内业主中随机选择5人，由这5人确定是否属于裂缝。&&&
第36条、设计质量：住宅设计质量不应低于政府有关机构颁布的设计最高标准，如果无法达到此要求，则买受人有权要求出卖人承担违约责任。&&&
第37条、质量证明：出卖人在房屋交付时应当向买受人提供证明其质量的申报手续及质量评价报告；当买受人对此报告提出异议时，出卖人应当证明这种异议不成立。&&&
第38条、质量评价：出卖人在交付住宅前应当提供质量评价报告；买受人有权查验与住宅质量相关的全部文件，有权委托相关机构对住宅质量进行评价，否则不视为交房。&&&
－第4部分：公摊面积&&&
－第5部分：住宅面积&&& －第6部分：室内环境&&&
－第7部分：建筑设备&&& －第8部分：电气部分&&&
－第9部分：供暖与燃气&&& －第10部分：住宅周边环境&&&
－第11部分：社区设施&&& －第12部分：房屋交付&&&
－第13部分：房屋所有权证&&& －第14部分：住宅保修&&&
－第15部分：前期物业管理&&& －第16部分：业主管理委员会&&&
－第17部分：消费者权利保护&&&
第126条、身份及权利：买受人作为住宅商品的消费者，其知情权应当得到尊重和保护。&&&
第127条、知情内容：施工进度，设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格，与本住宅相关的设计文件，与本住宅所有权相关的法律文件。&&&
第128条、行使知情权：买受人有权查看原件，并有权保留复印件。&&&
第129条、监督权利：为保护买受人的合法权利，买受人有权对施工工期进行监督。&&&
第130条、工期计划：出卖人将根据向有关机构提供的工期进行施工，现有的工期计划基础部分（地基石方、结构）将于＿年＿月＿日完成；主体结构完工时间：＿年＿月＿日；楼外屋面装修完成时间：＿年＿月＿日；室内装修和设施安装：＿年＿月＿日；交付使用：＿年＿月＿日。&&&
第131条、买受人权利：当出卖人无法在上述约定计划内完成相应任务时，除非出卖人提出相应的担保，买受人有权提出解除合同。&&&
第132条、验收范围：住宅质量、住宅面积、环境质量、环境面积、水、电、暖、燃气等可能影响住宅质量及居住质量的全部方面。&&&
第133条、验收方式：买受人有权查阅相关文件原件，并有权复印；买受人有权聘请相关专家进入住宅内部进行鉴定；买受人进入前提前一天通知出卖人，出卖人应当安排人员协助鉴定，如出卖人或现场管理人员拒绝买受人进行鉴定，则视为出卖人违约。&&&
第134条、验收文件：出卖人应在住宅项目竣工后90天内，提交市建筑质量管理机构出具的质量检测报告。&&&
第135条、欺诈责任：出卖人不能证明自己向买受人提供的许可文件复印件与真实的许可文件系相同内容的，视为对买受人的欺诈；出卖人应当向买受人支付房价款10％的钱款。&&&
第136条、消费者组织：买受人在签订本合同后，即有权组织其他消费者对出卖人的施工或者管理进行监督，行使《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的各项权利。&&&
第137条、撤销权：鉴于买受人的弱势地位，买受人在取得房屋所有权过程中，可能将遭受来自各方的胁迫，因此买受人有权在签署各种协议后3年内就其中的不平等条款提出撤销请求。&&& －第18部分：合同的担保&&&
－第19部分：合同的变更&&& －第20部分：合同的终止、解除&&&
－第21部分：退房条款&&&
第151条、双方通过协议或者判决或者仲裁退房的，应当按照以下程序进行。&&&
第152条、退还个人购房款：出卖人在解除合同前先向买受人退还个人支付的购房款。&&&
第153条、支付银行还贷：出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务，并且使银行向买受人出示已经还清全部贷款的协议或者合同。&&&
第154条、解除贷款合同：出卖人应当承担要求银行与买受人解除合同的义务。&&&
第155条、双倍支付定金：出卖人还应当向买受人支付双倍定金，买受人有权因为基于出卖人不能履行的违约而取得双倍定金，同时基于出卖人延期履行而取得延期交付的违约金。&&&
第156条、支付违约金：出卖人还应当根据本合同的约定向买受人支付违约金。&&&
第157条、赔偿其他损失：出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失。&&&
第158条、支付其他费用：出卖人支付上述钱款后，买受人有权依法或依约要求支付其他费用。&&&
第159条、如果在＿年＿月＿日无法退还房款，应双倍返还定金；上述项目的最终还款期限为＿年＿月＿日，每延迟一日，出卖人向买受人支付千分之一的违约金。&&&
第160条、禁止行为：在出卖人没有向买受人还清上述款项前，出卖人不得将买受人已经购买的房屋出售、转让或者抵押给其他任何人；如果有前述行为的，视为无效；买受人依然享有本合同规定的各项权利，直至出卖人清偿全部对买受人负有的全部债务。&&&
－第22部分：违约责任&&&
－第23部分：买受人损失&&&
第166条、伤害损失：医疗费用、误工损失；如因为出卖人提供的设备导致买受人或者其亲友伤残的，应支付10万元至50万元赔偿金给受害人，导致死亡的，应支付100万元赔偿金给继承人。&&&
第167条、律师费用：买受人因为住宅质量、住宅面积、住宅交付时间、住宅环境向出卖人提起诉讼或者仲裁申请，出卖人应当承担买受人的律师费用。&&& －第24部分：争议与其他&&&
－第25部分：合同附件&&& －第26部分：法律法规及标准&&&
第197条、企业许可：中华人民共和国房地产开发经营管理条例、北京市城市房地产开发经营管理条例。&&&
第198条、销售许可：中华人民共和国城市商品房预售管理办法、北京市内销商品房管理暂行规定（95－4－18）。&&&
第199条、建筑质量：中华人民共和国建设工程质量管理条例、北京市建设工程质量条例。&&& 第200条、小区规划：
GB50180－93城市居住区规划设计规范。&&&
第201条、住宅质量：建筑质量管理条例、市建筑质量管理条例。&&& 第202条、住宅设计：
GB5住宅设计规范。&&&
第203条、住宅质量标准：建设部及有关机构颁发的各种强制性规定。&&& 第204条、住宅面积：
JJF商品房销售面积测量与计算。文字提供／隆安律师所秦兵&&&
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