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确定影响因素的方法
房产攻略:不要小看房屋评估,它的影响很大买卖二手房时,购房者提出贷款申请了,银行会委托专业的评估机构对房屋进行全面评估,最后给出一个专业的评估值。房屋估价会影响房贷额度?自从最低首付降至两成后,很多朋友都盘算着买套房,的确现在购买上海二手房原则是可以贷款80%,但请记住这个80%并不是房主报价的80%,而是房屋评估价的80%。为什么深圳将二手房评估价上调50%,直接导致二手房成交量腰斩,原因就在于评估价和贷款额度、税费支出直接相关。通常房屋评估值比实际成交价要低10%-25%左右,所以如果业主咬住不愿意还价,而你又的确想买下这套房,那么你得多准备10%-25%的首付款。举个简单的例子:某人购买一套总价200万的房子,但银行评估值因为160万,他能贷款的最高额度是160万×80%=128万。首付则是40万+32万=72万。一般来说,卖二手房是评估价格越低,税费越轻,这是阴阳合同的出现的根本原因,而买二手房则希望评估价越高越好,因为这意味着能贷到更多钱,甚至有一些房主跟评估机构勾结虚高评估价,连首付款能赚出来。这是一种变相的零首付策略。三大因素影响评估价1、房屋本身的因素房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。房屋竣工后即进人折旧期,而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起,住宅用地最高期限为70年,从开发商取得土地使用权证之日起过一年少一年。shangeshgh另外,房屋的朝向、楼层等自然状况,也会对上海二手房评估价格产生一些影响,众所周知,南北通透的房子是所有朝向里最好的,那么这样的房子比起其他朝向的就要有优势多了。如果房子所在楼栋属于高层,那么高层中的一、二、三层等较低的楼层的价钱就和其他的难以相比了。此外,房屋的装修也会影响到房价,有的购房者选择购买二手房就是看中了其“即买即住”的优点,如果房屋本身的装修很好,那么买方人住后就无需重装,装修省了钱,那么自然在房价里就应有所体现了。2、环境因素环境因素比较复杂,既有自然环境,又有社会环境;既有小环境,又有大环境。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的地区适合经商,有的地区适合居住。此外,该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中小学区,都会对上海二手房房屋价格产生较大影响。比如众所周知的教育地产,如果房子处于某重点中学、小学的学区,那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。3、心理因素如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,考虑到心理因素,二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价便宜8%。0添加评论分享收藏 旖鹻G0<?L蹕m輊似驽z杘=%俪鐋司~且#KBl抿/Fp[H綢秥救w贃 $!賱H\润uu螲3i$藼垵軩3覿U]]U]]]蔟荤~∪D9.晗驊敠VV{瘐冊^錯蔜вSh窡
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