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淮北恒基城项目汇报方案
谨呈：淮北圣力恒基地产有限公司淮北恒基广场项目汇报本报告严格保密 2014-61报告目录?城市印象&市场初探 ?项目研究&核心问题 ?项目定位&营销推广 ?百汇案例展示附件：淮北市商业及住宅项目个案研究2一、[背景研究 ]?淮北概况?城市规划?楼市概况 ?淮北商业研究3淮北概况传统的工业城市，借力徐州都市圈建设积极投入到 淮海经济核心区一体化，建设“精致淮北”。淮北大事记： ?约4000年前，中国“上古五帝”之一的颛顼 在现淮北市市府所在地相山建城。 ?1971年4月，濉溪市更为淮北市。 ?1977年1月，将宿县地区的濉溪县划属淮市。 ?1980年7月，淮北市革命委员会改称淮北市人 民政府，至今未变。属苏鲁豫皖四省之交汇之地，公路、铁路、水 运、航空四通八达，是重要的能源城市，淮海 经济圈的腹地。 ?淮北市辖三区一县-相山区、烈山区、杜集区 及濉溪县。 ?总面积2741平方公里，人口218万人，其中 城区人口135.4万人。 ?2013年，全市人均GDP达到33681元人民币 （约折合5516美元）。淮海核心区第5，安徽 省第6。4城市功能规划大力推进“461”城市规划结构淮北城市功能结构规划： &416&城市结构 四条轴线：人民路城市发展轴、梧桐路城 市发展轴、孟山路城市发展轴、沱河路城 市发展轴。 一条绿带：中心生态湿地绿化带。 六个组团：相山、濉溪、烈山、杜集、东 部新城、经开区六个城市组团形成市县主 城区“交通同网、生态共筑、功能互补、 体系相融”的同城化发展框架。 相山组团：老城提升，功能疏解 杜集组团：产业升级，住区改善 烈山组团：货运枢纽，环境改造 濉溪组团：县城改造，市县融合 东部新城组团：生态示范，智慧城区 经济开发区组团：产城融合，品质塑造5重点区域规划“112233”工程?一城：科教智慧城。?一山：龙脊山旅游板块。 ?两平台：产城融合平台经济开发区、换型升级平台煤化 工基地。?两湖：南湖生态圈、东湖生态圈。?三圈：凤凰山物流园、青龙山物流园、杜集物流园。?三门户：城东、城北、城南门户区域。6空间结构规划?淮北市全域面积2741平方公里。?“一主一次”南北联动发展的空间格局规划。?主：淮北主城区―― 中心城区+濉溪县城。?次：南部临涣次中心。7凤凰山区域规划项目所处的凤凰山经济开发区属于省级开发区,已经成为淮北市未来城市转型 发展的重要载体，新兴产业的重要基地，本项目位于经济开发区的核心位置，外 部环境良好，对项目未来销售将起到促进作用。凤凰山经济开发区未来规划淮北凤凰山经济开发区 规划期内重点保障食品产业 园、工业博览园、企业创业 园、沿海工业园、轻纺工业 园、生态型现代农业科技园、 环保建材园、高新产业园及 现代物流园。本案中心商务区 完成中心金融商务区建设， 打造淮北市的商业中心，主 要承担城市的金融商贸中心、 商业零售中心、娱乐服务中 心职能。人民西路区域 发展成为淮北市的专业市场、商 贸物流中心。规划主要对该组团 集中布置政府行政办公中心、体 育馆、广播电视中心、文化广场 等大型公共设施，并形成商业服 务的街区化布局。8宏观经济-GDP ?2008年-2013年淮北市GDP总值及人均GDP呈持续增长态势。 ?2013年淮北GDP总值达到705.7亿元，人均GDP达到32996元。 ?近年来淮北市GDP增长率持续高于全国GDP增长率，GDP发展速度呈稳定上升态势。淮北近年GDP发展情况淮北GDP总值（亿元）800 700淮北近年人均GDP发展情况全国GDP增长率16.0%35000淮北GDP增长率14.2%人均GDP14.0% 12.0% 10.0%同比增长率% 35.0% 30.0% 14.4%703.7 620.5 13.2%3000034.3% 2230060012.2% 554.9 11.0% 9.6% 349.1 10.4% 461.6 9.2% 7.8% 9.1% 9.2% 371.92500050025.0%200004008.0%7.1%15000170291809623.0% 20.0% 17.6% 15.0% 11.0% 12.7% 10.0% 5.0% 0.0%3006.0% 4.0% 2.0% 0.0% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年100002008.0%1005000002008年2009年2010年2011年2012年2013年9人均可支配收入 淮北人均可支配收入保持稳步增长，在皖北主要城市排名靠前，有一定消费潜力。淮北近年人均可支配收入走势人均可支配收入（元）25000同比增长率20.0% % % 18.0% 16.0% 14.0% 12.0%2000015000%1273610.6%10.3% 10.0% 8.0%100006.9% 6.0%50004.0% 2.0%00.0% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年? 2013年，淮北人均可支配收入达23460元，增幅为10.3%。?自2008年至今，人均可支配收入稳步增长，居民有一定消费潜力。?2008年至今，除2009年受经济危机影响以外。其他各年人均可支配收入增幅 均保持在10%以上。10社会消费品零售总额近年来淮北市居民消费能力增长较快，增长率放缓，生活水平显著提高。淮北近年社会消费品零售总额走势社会消费品零售总额（亿元）250同比增长率25.0%22.7%200195.5 18.7% 19.2% 125.5 105.9 89.2 18.2% 148.3 171.7 16.0% 14.2%20.0%15015.0%10010.0%505.0%00.0% 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年?2013年，淮北市社会消费零售总额达195.5亿元，同比增幅为14.2%。 ?2008年至今，淮北市社会消费零售总额保持较高的增速，居民购买能力显著增长。11固定资产统计信息近年来淮北市固定资产投资和房地产投资呈逐年稳步上升态势。 2013年淮北固定资产投资700.5亿元，房地产开发投资额达134亿元。淮北市近年固定资产统计情况固定资产 投资(亿元) 800 64.0% 700 600 31.5% 500 400 300 204.7 200 100 0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 42.5 64.4 35.4% 280.3 36.9% 30.9% 30.4% 28.2% 109.3 22.4 31.5 134 21.4% 27.5% 336.9 450.1 42.5% 53.9% 577.2 700.5 房地产开发 投资(亿元) 固投资同比增长率 固投资同比增长率100.0% 90.0% 80.0% 70.0% 60.0% 50.0% 22.6% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%?2008年至今，淮北市固定资产及房地产开发投资呈逐年上升态势。 ?2013年城镇固定资产投资700.5亿元，同比增长22.6%。 ?2013年房地产开发投资额达134亿元，同比上涨22.6%，淮北市整体市场发展较为迅速。12产业结构分布 目前淮北仍以第二产业为主要支撑产业，产业占比达67%左右。第三产业与经济发达城市相比发展不足，还有较大发展空间。第三产业： 商贸、服务 业、旅游业 等 第二产业： 机械、热电、 化工、生化、 建材、卷烟、 酿造、食品、 纺织、医药、 电子等 第一产业： 粮、油、蔬 菜、肉类和 水产品等淮北年三大产业结构分布图第一产业100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 9.9% 2008年 9.6% 2009年 8.8% 2010年 8.5% 2011年 8.3% 2012年 8.1% 2013年 59.9% 61.4% 64.6% 66.3% 66.1% 67.2% 30.2% 29.0% 26.6% 25.2% 25.6% 24.7%第二产业第三产业? 淮北产业结构呈二、三、一形态，第一产业比重逐年减少，第二产业稳定发展。 ? 2013年产业结构比例为8.1：67.2：24.7。 ? 淮北目前仍以第二产业为支撑产业，第三产业与经济发达城市相比发展不足，有较大发展空间。13楼市概况―楼市板块1、老城区板块：淮北主城区楼盘主要分为四大板块?位于一、二、三马路，为全市商业地段，配套设施完善。 ?此板块易租易出售，交通四通八达，贯穿整个淮北。 2、东城区板块：市公安局等政务机关的相继东迁，使板块投资热潮更进一步。 3、西部板块： ?以濉溪路以西划分，发展顺 应淮北市“西进”的发展。西城区板块老城区板块东城区板块?凤凰山工业园为西部的经济 发展做出了巨大的贡献。 ?目前渠沟大面积的拆迁整改 加快了西部发展的进程。 4、南部板块： ?位于淮北四、五马路，是淮 北市发展的新区。南城区板块?距离商业区较近，交通便利 、配套优越。142014年月销量、均价月淮北商品房月销量走势（套）商品房签约量00
1月 2月 3月 4月? 2004年从1月的976套，一路400住宅签约量商业签约量350 300 250 2002197下滑到4月的537套，淮北市商品 房签约量整体呈下降趋势。 ?月份，淮北市住宅 及商业均价呈现小幅上涨趋势， 但涨幅十分有限，其中3月份住 宅及商业均价均高于其他月份。361 1836896776 120917192 725687150 537150 100 50 0月淮北市商品房月均价走势00 00 月 2月 3月 4月 .64 4541住宅均价（元/O）商业均价（万元/O） 1.75 1.7 1.65 1.6 1.55 1.5 1.45 1.4?由于受到全国两会的影响，各 方处于观望状态，开发商推迟推 盘、消费者推迟购房计划等使得 月份淮北市整体房地 产市场呈现量跌价升（价格上涨幅度很小）。152014年区域月销量月淮北市住宅区域销售情况相山区 杜集区 烈山区 濉溪县? 从区域成交量来看，相山区作为全市的核心区域，其1-4月份 的住宅及商业月成交量遥遥领先 于其他3个区域。（1月份住宅成 交量除外）20004月 3月 2月 1月 0398 536 51485 54 132 57 236 26 780 500 85 111 0月淮北市商业区域销售情况相山区4月 3月 2月 1月 0 50 100 96 115 103 12 5 267 150 200 250 67 300 27 350 400 50 4 64 13?濉溪县作为淮北市唯一瞎县， 其地域辽阔，楼市发展状况较好，杜集区烈山区2014年1月份住宅销量达860套。（濉溪县其他月份销售数据不详） ?本项目位于相山区，这为项目后期发展奠定良好的市场环境。16商业总体规划淮北商业总体规划有2个市级，4个区域， 17个社区商业功能区，8条特色商业街。淮北城市的商业功能定位为： 立足皖北，服务淮海经济区，辐射全国，接轨国际。 淮北市商业发展总体目标： ?建成2个市级商业功能区（老城区、新城区商业功能区）、4个区域商业功能区（烈山、 新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区）和17个社区商业功能区（任井、濉河、庆相桥、 方顶、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8 条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。 ?城市社会消费品总额远期达到549.8亿元，年递增20%。商品销售总额与社会消费品零 售总额基本保持同步增长。 ?连锁经营、电子商务实现的零售额占社会消费品零售总额的比重，2010年达到30%， 2020年达到50%。 ?各类商品交易市场交易额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增长12%。 ?近期人均拥有城市商业网点营业面积达到1平方米，远期达到1.2平方米。 ?淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为75万平方米；远期为117.50万平方米。 ?商业从业人员数：2020年达到30万人。17商业总体规划淮北商业发展规划（年）规划两个市级商业中心老城区市级商业中心：? 三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐） 、古城路（综合服务）和惠黎路 （五金机械电器） ? 四纵： 闸河路 ( 含友谊巷 )、相山北路（电脑办公用品）、孟山路（服饰 专卖）和洪山路（厨具、装潢） 新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域）：? 四横：惠苑路（集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行 街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容）? 四纵 ：相阳路（餐饮美食）、相山中 ( 南) 路（专业卖场）、长山路（欧 美风情）和翠峰路（文化娱乐书店）18淮北未来商圈规划 老城区商圈老城区市级商业功能区由淮孟商圈、火车站 北广场商圈两大商业网络组成? 定位和功能：本区的商业集 聚度要高，经营服务功能要完善， 行业齐全，商业现代化水平要高， 要成为全市集购物、餐饮、娱乐、 休闲、旅游、文化为一体的一流 繁华商业中心区。 ? 大型商业设施规划：以淮海 路、古城路、惠黎路、孟山路、 相山路、闸河路等现状商业街为 基础，构筑大规模市级商业功能 区，将区内原有的批发市场、五 金建材商店等逐步迁出，同时对 原有商业网点进行提升改造，提 高商业集聚程度。19淮孟商圈火车站北 广场商圈淮北未来商圈规划 淮孟商圈以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎 路为横轴，建成本区“井”字型商业网络? 孟山路商业街：规划对孟山路进行整体 改造，提高品牌档次，逐步把孟山路建成淮 北市第一商业大道。? 孟山路北段：重点建设淮海路与孟山路 交叉口的城市广场二期、淮海商场、华松商 务、金淮北等大型零售网点，形成大型多功 能购物中心建筑群，以此作为市级商业中心 的旗舰标志性建筑主体。淮孟商圈? 孟山路南段：重点建设韩国城购物中心， 建成以主要经营韩国产品，集商业、饮食、 休闲、公寓办公为一体的现代商业综合广场。 相城夜市纳入韩国城项目的用地范围，对其 进行合理改造。 ? 淮海路：充分发挥黄金地段优势，进一 步拓展其地域和空间规模，由西向东，重点 建设图书城、家乐福、百货大楼等大型零售 网点。20淮北未来商圈规划 火车站北广场商圈完善火车站与长途客运站周边的商业服 务网点建设。?重点建设闸河路与淮 海路交叉口的淮北饭店， 长途客运站周边的商业 服务网点建设。 ?火车站北广场周边的商业服务网点建设，增火车站北 广场商圈 加一组内部连通、设有 地下停车场的商场、综 合服务中心，酒店以及 娱乐场所，增加超市、 宾馆、餐饮、快餐店、 酒吧等，发展通道商业。21淮北未来商圈规划 新城区商圈新城区市级商业功能区由惠黎路商圈、人民 路商圈、南黎路商圈三大商业网络组成。? 定位和功能：本区具备一定的聚集 辐射功能，今后本区要辐射城市新区和皖北的部分城区；提高本区商业网点的品牌档次，突出专业和特色，增强其商 业集聚力、辐射力。 ? 大型商业服务网点规划：北部重点 惠苑路商圈 建设位于桓谭路北的火车站南广场周边 的商业服务网点、惠苑路步行街。 ? 人民路商圈：以龙山路以西、濉溪人民路商圈路以东的地段为中心，规划将该地段发 展成为淮北市商务活动中枢，规划重点 建设中泰广场、金海湾国际大酒店、口 子酒业生态园、时代广场、温哥华商务 中心。22南黎路商圈淮北商业街规划重点建设淮海路商业街、孟山路服饰街、惠黎路惠苑路商业步行街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街。? 淮海路商业街：规划以百货店为龙 头，以名牌专业店为主体，结合周围 景观，逐步发展成为一个集购物、游 览、休闲、观赏于一体的中高档次、 多功能、综合性的商业文化区。 ? 孟山路服装专业街：规划进一步细 分市场，增加品牌，提升档次，服装 鞋帽类要走品牌专卖路线。 ? 惠黎路商业街：规划将五金、建材、 家电维修、家庭装饰等商业网点迁出， 孟山路以东建成服装一条街，以西建 成餐饮一条街。 ? 惠苑路商业步行街：规划定位为中、 高档商业街，引进经营国内外名牌、 名品的专卖百货店。 ? 相山南路商业街：规划成为现代商 务和现代休闲服务有机结合的商业街； 南部积极建设家具建材市场，配套建 设物流中心。 ? 桓谭路商业街：桓谭路北侧规划建 设火车站南广场，设为购物、休闲、 旅游文化的零售主导型商业街。 ? 张寨路商业街：规划建设为观光、 购物、休闲的零售主导型商业街。23惠苑路商业街 相 山 南 路 专 业 街张 寨 路 商 业 街淮北未来商圈趋势未来淮北商业将呈现出“三足鼎立”的局面逐步形成以淮海时代广场和 相王国际为代表的高端零售 商场为主导商业形态； 业态以精品百货、大卖场为 核心业态，向品质化升级方 式演进。 逐渐以金色云天为代表的专业 卖场、零售市场为主导商业形 态； 业态为零售、餐饮为主，向中 高段市场演进。 打造以中泰国际为核心的淮 北未来高端城市商业综合体。淮孟 商圈火车站 南商圈 中泰 商圈24淮北商圈分析 目前商圈淮北目前的商圈以老城区商业中心和新城区 商业中心为主。?老城区商业中心主要集中在淮海商场以东 ，淮海路百货大楼以西，以淮海路为主线， 方圆50万平方米区域。 ?以商业为主、商办结合、功能完善、配套 设施齐全的综合性商贸中心。 ?大型商贸项目包括：东方百货、华松国际 、金淮北大厦、相王国际、国际白马服装城 、老体育场改造项目、工人文化宫、相王广 场、淮海商场、肯德基等。新城区商业中心?新城区商业中心是指惠苑路、相阳路、长 山路和梅苑路围合而成的区域。 ?大型商贸项目包括：苏果超市、真棒特卖 场、亚太广场、世纪广场、体育中心、商业 步行街、休闲餐饮一条街和中泰国际。25淮北商圈分析 老城区商圈老城区商圈的市场主导地位无法撼动? 老城区商圈由淮孟商圈和火车站商圈组成，淮海 路商圈整体呈“哑铃状”，是淮北最早的商圈。其西 端以华松国际、东方百货、鼎盛国际以及正在兴建的 淮海时代为代表，是淮北市高端商业的核心，面向的 是中高端消费群体； ? 东端以久兴批发购物中心为代表，主要经营小商 品、中低端男女服装、鞋帽等，是以“低端为主，中 端为辅”的商业核心。淮北路东西端之间及孟山路上 则主要以各种品牌专卖店为主。 ? 此外，淮海路的几条主要商业街，如孟山路、友 谊巷、相山路、古城路、新华巷等虽然经营重点各有 所侧重，也都集中于这一商圈，扩大着这一商圈的影 响力。 ? 总的来讲，淮海路商圈是淮北商业最成熟的商圈， 代表着淮北市商业发展的最高水平，已经为淮北市民 所高度认同。 ? 火车站商圈则是因火车站而形成的特色商圈，主 要是以餐饮、住宿、购物为主，由于历史形成的原因， 该商圈的形象并不佳，档次也不高，急需改造提升。 随着金色云天等规划项目的开工和建设，火车站商圈 必将进一步升级扩大，并将进一步扩大老城区商圈的 影响力。26淮北商圈分析 新城区商圈新城区商圈具有无限的发展潜力和机遇? 新城区商圈是由淮北市政府南迁而带动形成的新商圈，主要集中在相山路与惠黎路、惠苑路、 人民路的三个交叉口一带，这个地区规划的高品 质楼盘较多，体量也较大，居民数量不断增多， 是淮北市最有潜力的商圈。 ? 代表商家主要是苏果平价店、真棒特卖场宝 贝城和步行街，虽然从商业总体量上来看，现有 的居民还不足以支撑，但假以时日，随着新购房 入户的不断迁入和政府配套设施的不断完善，该 商圈必将成为淮北市商业发展的生力军，逐步走 向成熟的完善，目前该项商圈的业态主要以超市、 专卖店、餐饮等居民日常生活所必须的业态为主。 ? 此外，在相山路的南端，根据业态的特性和 租金承受能力，还规划有家居大卖场、淮北汽车 城的专业市场，成为淮北最具专为业特色的商圈。27淮北商圈分析 商业街分布纵4 横1 横2 横3 纵4 横1 纵1 纵3淮北老城区商业街以3横4纵分布，新城区商业 街以4横4纵分布。纵2 纵1 老城区商业中心（3横4纵） 横1－淮海路：综合购物、休闲娱乐一条街 横2－古城路：综合服务一条街 横3－惠黎路：五金机械电器一条街 纵1－闸河路（含友谊巷)： 纵2－相山北路：电脑办公用品一条街 纵3－孟山路：服饰专卖一条街 纵4－洪山路：厨具、装潢一条街纵2纵3横2 新城区商业中心（4横4纵）横3 横1－惠苑路：时尚消费、特色餐饮、休闲购 物、文化娱乐商业步行街 横2－黎苑路：运动健身一条街 横3－人民路：行政文化、综合服务一条街 横4－南黎路：汽车销售维修美容一条街 纵1－相阳路：餐饮美食一条街 纵2－相山中(南)路：专业卖场一条街 纵3－长山路：欧美风情一条街 纵4－翠峰路：文化娱乐书店一条街28横4商业街租金介绍序 号 1 经营业态 男装专卖 面积 （M2） 40 租金价格 （元/M2/ 月） 1F：3504 1 3 2 5 9 7 6823 4 5 6 7 8 9女装专卖男装专卖 商场 小饰品 女性服饰 男装专卖 蛋糕房 音像50（5×10）200（10×20） 20～50 18（3×6） 9（4.5×2） 90（7×13） 30（8×3.8） 15（3×5）1F：3201F： 250 1F：100～ 300 1F：320 1F：300 －1F：200 1F：120 1F：150 1F：2001211 101011 12服饰等服饰等 服饰等45～60（挑5.8）45～60（挑5.8） 45～60（挑5.8）4030 20～2529商业街分析 淮海路淮北商业的第一金街? 淮海路是淮北最著名的商业街，分布着餐饮、服饰、百货、黄金珠宝等诸多业态，其中服装占 据了绝对的比重，约占56%，其次是餐饮，约占10%，其他诸如百货、医药、美容美发、金店、 眼镜店等诸多业态合计约占36%。 ? 丰富的业态、高中低的不同档次使淮海路汇集了大量的人流和车流，尤其在傍晚和周末，更是 人满为患。由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店，这里成为年轻人淘宝的好去处，购物人群主要 以15―35这一年龄段为主，且女性消费者明显多于男性消费者。 ? 在这里，淮北的知名服装品牌无论是运动的还是休闲的亦或是职业正装，几乎都能在百货店和 专卖店中找到，而华松国际、鼎盛国际、东方百货、百货大楼、久兴批发城等知名百货店和专业市 场均分布该条路，淮海路可谓是淮北市的商业“金街”。30商业街分析 淮海路经营行业 数量 服饰 117 商业网点 26 食品 19 餐饮 13 零售 12 美容美发 10 影像 10商 业 业 态 分 布经营行业数量 经营行业 数量药房9 鞋城 3眼镜8 手机城 3书店8 零售 2金店7 医院 2电器6 影院 1休闲5 体彩 1宾馆4 超市 1主力店介绍 ? ? ? ? 服饰：阿迪达斯、耐克、彪马、ONLY、柒牌洛R、百事、才子、海澜之家、GXG网点：中行、建行、邮局、移动、证券 餐饮：上岛咖啡、麦当劳、肯德基 宾馆：相山宾馆、相王府宾馆31商业街分析 淮海路淮海路综合印象?淮海路商业街主要经营项目为服饰行业，主要为中等档次，且以休闲运动类服饰为主；?商业街店铺主力户型为30～50平米左右，开间3~5米，进深9~12米，品牌专卖店60~120平 米不等，装修水平一般，店铺货源陈设并不太讲究，尚未达到个性化、品位化的档次；?商业氛围好，消费群体集中，店铺的经营状态良好； ?商业街出租率100%， “一铺难求” ，目前的租金水平看，该商业街的租金水平淮北目前最 高。平均150/月/平方，有高的白马友谊巷附近： 1楼300/月/平方；负1楼200/月/平方；最 高有到500/月/平方，主要是经营小饰品，因小饰品利润比较高，专卖点租金（150平以上） ：20-24万/年。32商业街分析 古城路相山路以东路段租金价格高于以西路段? 古城路是一条东西向的商业街，店铺面积主要集中在20―500平米，租金主要集中在1.5―4元 /平米/天，以相山路为界，以东的租金相对高些，以西则相对低些。 ? 整条路的经营业态有服饰、鞋帽、箱包、五金杂品、电器电子、美容美发、化妆品、娱乐等诸多业态。相山路以西至濉溪路，主要以“服装、鞋帽、箱包”、“餐饮”、“五金建材”及“装饰、装修”为主，分别占据了古城路该路段的19.2%、18.6%、14.7%和12.2%的份额。 ? 相山路以西至久兴批发城，则主要以五金杂品、电子电器、广告装潢为主，分别占据了40.5% 、12.8%和12.1%的比重，其它业态诸如医药、餐饮、休闲娱乐等所占比重均不超过10%。33商业街分析 相山路连接新老城区的主力商业干道相山路是一条南北向的道路，除了南面的汽车城、家居广场，相山路的商业主 要集中在淮海路至人民路之间，而这一路段又可分为淮海路至古城路段、古城路至 惠黎路段、惠黎路段至惠苑路段、惠苑路到人民路段，这四段的经营重点各有所不 同，相山路北段的店铺由于靠近老城区核心商圈，租金价格也高于南段。34商业街分析 相山路 淮海路至古城路段，主要以 经营数码电子、体育类商品 和化妆品为主，分别占据该 路段36.5%、29.1%和 9.7%的比重，店铺面积主 要集中在5―500平米这一 区间，以20至80平米这一 区间为最多。 惠黎路至惠苑路段主要以五 金机电、餐饮住宿及广告装 潢为主，分别占据35.7%、 18.6%、17%的比重，由 于该路段临近火车站，该路 段餐饮宾馆占据的比重较高。 此外，该路段还分布有真棒 特卖场和淮北古玩大市场。 古城路至惠黎路段，主要 以经营广告印刷、数码电 子、餐饮为主，分别占据 该路段21.4%、19.6%、 16.1%的比重，店铺面积 以30平米左右为多，租金 视不同行业、不同面积及 品牌知名店等有所不同， 主要集中在25―100元/平 米/月。 惠苑路到人民路路段，主 要以经营服装类商品为主， 服装类商品能占约57.4% 的比重，其次是餐饮，约 占9.2%的比重。35商业街分析 孟山路靠近老城区核心商圈，经营状况良好? 孟山路是淮北著名的商业街，分布着诸多商业店铺，面积大多在50平米至200平米左右。 ? 该路段由于靠近淮海路人流量、车流量均较大，尤其是下午五点以后及周末，人流量和车流量不亚于淮海路。? 从业态经营来看，孟山路主要以服装、餐饮为多，分别占据41%和31%的比例。由于该商 业街临近原体育广场，因此，经营运动类商品的商铺相对较多。36商业街分析 惠苑路步行街当地唯一的商业步行街，但经营状况不理想? 惠苑路步行街是一条规划的东西向的商业街，总商业面积7万O，各类商铺400余间。 区域交通发达，有21路、8路、16路、19路等多路公交车到达，铺位的面积多集中在 25―80平米，主要以经营服装、餐饮、美容美发、日用百货、五金、医药等为主，其 中服装、餐饮占据了较高的比重，分别为36.8%和29.3%。 ? 整条街的客流量主要集中在傍晚这一时段，以东面入口为客流量最大，一些商家傍晚 也在这里举行活动，诸如商品特卖、表演等。真棒大卖场、五星电器、大华电脑城、苏 果平价店、澳门豆捞均集中在这条街或周围。37商业街分析 惠苑路步行街惠苑路商业街综合印象?惠苑路商业街步行街的东侧入口位于相山路上，南北方向分别有苏果平价超市、真棒特 卖场（分店），带来比较热闹的商业氛围。附近店面租金也为步行街最高（40元/O/月 ）； ?步行街的西侧入口位于相阳路上，虽有五星商城，人气仍然非常萧条。门面空置率非常 高； ?主要经营项目为服饰（80％以上），主要为中低档次，以休闲类为主；?商业街店铺主力面积为40～60平米左右，装修水平一般；?商业街经营情况明显东好西差，未来几年该局面很难改变。目前经营店家100家左右。38商业街分析惠苑路步行街 步行街的东侧入口位于相山路上，南 北方向分别有苏果平价超市、真棒特 卖场（分店），带来比较热闹的商业 氛围。附近店面租金也为步行街最高。 而步行街的西侧入口位于相阳路上， 虽有五星商城，人气仍然非常萧条。39商业街分析 惠黎路以五金建材与汽配为主导的商业街?惠黎路是一条东西向的道路，主要以经营“五金建材、装饰材料”及“汽车配件和 汽车维修”为主，分别占据了58%和13%的份额。 ?店铺面积从10几平米至1000多平米不等到，主要以20至30平米的店铺为主，闲置 率为3%左右。 ?以相山路为界，相山路以东，主要以建材、五金、杂货为主，人气较旺，无论是店 旁停放的车辆还是在店铺中选择购商品的消费者均较多，相山路以西，则人气和氛围 较差。整条街比较亮点的是几家特色餐饮，诸如阿里郎烧烤火锅等，夜间顾客爆满。相山路以西路段相山路以东路段40商业街分析 友谊巷经营中低档次的小型商业街?友谊巷是淮海路的一条南北向的商业街，这里经营的产品档次除了 淮海路附近，大多以中低档为主，由于整条巷较窄，这里的购物人群 主要以步行、骑电动车、摩托车为主，很少有汽车通行。 ?从人气来讲，整条街以淮海路为界，北面的人气远远高于南边的人 气。这主要是由于北面集中了大量的居民小区，而友谊巷的北头又规 划有农贸市场的原因。 ?友谊巷店铺面积20―100平米这个区间。经营业态，以淮海路为界， 北边相对单一，主要以服装、鞋、餐饮及化妆品、饰品为主，其中服 装、鞋占据了绝对的优约占63.2%的份额，餐饮和化妆品、饰品的比 例大致相当，均占16.8%的份额。 ?在租金上，视店铺大小有所不同，主要集中6元―10元这个区间。 南边经营的业态则相对较多，有服装、餐饮、百货、化妆品、饰品、淮 海 路 以 南 路 段电子、电器、网吧，美容美发等。服装、纺织品及餐饮占的比重相对较大，分别占据37.5%和20.8%的市场份额，其次是美容、美发、化 妆品、饰品类，约占9.7%的份额。41商业街分析 新华巷老城区的主要商业走道?新华巷是淮海路至民生路之间一条南北向的道路，该路的商铺主要集 中在东面，多是底商，整条路人流量稀少。 ?新华巷店铺面积多20至400平米之间，以20至30平米为多，经营业 态主要以服装、餐饮百货、药店、饰品店、化妆品店为主。 ?新华巷商业主要是满足周边居民小区的日常消费为主，整条街的店铺 数量不多，相对而言，服装的比重最高，约占43.8%,其次是餐饮和日用 百货，约占28%，租金在5元/天/平米左右。42商业街分析 渠沟路 ?该路段为项目规划用地交界处，路段周边人流量较少，但相对比较 集中；区域内店面房均为陈旧临街街铺，无大型卖场和品牌店。?区域内商业业态以日常生活用品、汽修为主，分布着药店、饭店、汽配维修店、小家电等，服务对象以周边居民为主；该路段的商铺面 积为30-500O，租金价格在0.23-0.6元/O/天之间。43商业街分析 濉溪路 ?该路段商业街铺主要分布于纺织路上，同时纺织路也是 人流量最多的地方，周边有华孚纺织等大型企业分布，企 业员工较多。 ?位于濉溪路南段的家天下是该路段的一个大型居住社区， 项目未来规划建设一定体量的商业街，目前沿街商铺主要 以中小饭店、银行网点、零售营业点为主，服务于周边居 住的居民。 ?濉溪路的沿街商铺面积集中在35-400O之间，租金价 格在0.6元-0.9元。44商业街分析 人民路西段?人民路西段是市场所在的中心街道，横穿项目南北地块；人 民路西段共有沿街商铺125家，业态主要以银行网点、汽修、酒 店和零售营业点为主，商铺面积在10-300O之间；租金价格在0.3元-3元之间，越往东面租金价格越高。?项目所在区域的路段以经营烟酒副食品、汽修、美容美发、 废品回收、小型餐饮为主，经营档次较低；店铺类型主要以1-2 层陈旧街铺，租金价格在0.3元-0.7元左右，远远低于人民路中段的租金价格。批 发 市 场 批 发 市 场 和 平 医 院 徽 商 人 银 民 行 银 行 金 苑 小 区 中 国 人 寿东 云 阁 酒 店巴 黎 印 象烟 草 专 卖 45商圈概述淮北商圈发展随城市化的发展，已呈“多极化”的趋势，但淮海路商圈的中心地 位短时间内还不会发生动摇，各商圈受发展成熟度、主力商家的带动和业态构成等 因素影响，租金水平差异较大。类别划分 范围 商圈内店铺租金水平 （元/O.月） 业态组成 主要商业设施 商圈评价淮海路、相山 百 货 、 城 市 综 合 金鹰百货、东方百货、 淮北高档商业中心聚集地， 淮海路商 平均60―200，核心地 路、古城路、 体 、 商 业 步 行 街 相王国际购物广场、百 业态类型齐全，但存在公共 圈 段最高价500 货大楼 设施不全、交通不便的缺点 孟山路 、餐饮 淮北市近年新规划的居住和 北广场主要是以 火车站南广场以金色云 商业区，中高档住宅、城市 餐饮、住宿、购 综合体，规模较大，商业潜 物 为 主 ； 南 广 场 天、国购广场 力巨大 城市综合体 主要满足区域居民日常基本 超市、专业卖场 苏果超市、真棒卖场、 生活需求，商业档次较低， 、服饰、小家电 五星电器等 空置和转让率较高 、餐饮等 中泰广场、金海湾国际 规划将该地段发展成为淮北 商 务 酒 店 、 城 市 大酒店、口子酒业生态 市商务活动中枢，未来潜力 综合体 园、时代广场、温哥华 巨大 商务中心。46火车站商 火车站南北两 圈 侧70-100惠苑路商 东至相山路， 圈 西至相阳路平均在40-60元人民路商 以龙山路以西 圈 、濉溪路以东40-90淮北百货整体情况名称 主要目标消费群 经营楼层 经营介绍化妆品、钟表、黄金珠宝、男女服饰鞋帽、运动 休闲、家居礼品、床上用品、家电数码、特色餐 饮为主金鹰国际本地高端消费群体1-5层针纺织品、服饰 、工艺美术品、文体用品 、家具东方百货 本地中、高端消费群体 2-5层 家电、数码产品、日用保健、箱包皮具、影像器 材 、儿童用品、 床上用品 、化妆品 相王国际购物广场 时尚都市白领消费群体 1-5层 “一站式”主题时尚商业广场，融购物，休闲， 运动，餐饮，娱乐，服务等为一体百货大楼本地普通工薪消费群体1-3层主营产品：百货、家电、服装淮北的百货商场数量不多，同类城市中较为一般，多集中于淮海路商圈，高中低端共存。47超市业态发展现状?本地大型超市和连锁便利店的模式已基本发展成熟并获得消费者认可；?目前淮北已有各类型大小超市数十家，市民选择范围广泛，竞争激烈；?多以本地企业，先后有多家外地品牌进驻，品牌化、巨型化日趋明显。家电业态发展现状?淮北家电市场容量较大，这与本地极大的房地产开发量有着间接的因素； ?淮北宏源电器近年来在淮北拥有近10家连锁卖场，基本形成了垄断之势，且在同类商 品中价格偏高； ?需要有实力的全国连锁品牌旗舰店进入，打破市场垄断格局，并最终让消费者受益。48餐饮业态发展现状?淮北餐饮数量众多，但总体规模和消费档次属于中等偏下水平； ?分布较为分散，各商业板块中均分布着不同主题与规模的餐饮场所；?缺乏连锁经营、特色品牌的休闲餐饮，目前主要还是地方特色的小餐馆为主；?市场尚未饱和，有极大的发展空间。休闲娱乐业态发展现状?淮北休闲娱乐商家大多规模小、档次较低； ?主要休闲娱乐场所为影院、KTV、网吧及健身中心； ?由于收费水平低，目前淮北娱乐业存在竞争无序； ?随着生活水平的提高与精神文化需要，休闲娱乐市场消费潜力巨大。49消费者分析 购物偏好当地消费者购物首选购物中心，节假日与晚 间购物趋向较高。购物去向选择：在被调查者的日用品消费习惯上，在大型购物中心占到了绝对优势，占46%，大型商场和综合市场是其次选择。这说明 比较好的购物环境和消费信誉对消费者有着直接的影响。 购物偏好：节假日、晚间的购物趋向优势较高，被调查者每周购物 在两次以内的居民占到了近一半48%，每月购物消费支出在300-1000 元的占78%，而且单次购物的平均额在50-300元之间的占有58%。这 至少说明淮北市中低下购物消费群占主导地位； 购物地域认同：淮海路的便利性和区域含金量最高，通过本公司在 实地走访中也发现淮北市的大型超市业态目前并不是很饱和（只有苏果 一家中心店），但小型社区超市的占据了市场，给居民的购物带来了方 便。未来随着大润发、沃尔玛、家乐福等大型连锁卖场的进驻将会瓜分 目前市场的份额。另外久兴小商品城或几条老服装街区在居民的消费比 重也占有很大的市场消费比重，这些地方占有居民零售购物的30%。50消费者分析 消费倾向餐饮消费是当地重要的消费支出，休闲娱乐 业具备相当大的发展潜力。餐饮消费取向：在餐饮方面，人们外出就餐主要是和朋友在一起，其次才是和家人，这说明当地人群将就餐当作一个重要的社交方式。 在就餐地点的选择上以中档餐厅和普通饭店占据绝对优势，人均的 消费集中在30-150元之间。在淮北当地的餐饮行业比较发达，竞 争也非常激烈，而且酒水消费直接关系到餐饮的消费金额。 休闲娱乐消费倾向：针对消费者的休闲娱乐倾向调查中发现，人们 的休闲娱乐时间在一周之内相对均衡，平均每周娱乐3次左右，休 闲时间选择在家里呆着和逛商场购物娱乐的比例分别占到了总体样本的17%和81%，休闲方式主要是看洗浴、泡吧、KTV、上网、广场健身， 一般情况下都是选择和朋友、家人一起，人均消费集 中在30-120元之间。说明在现阶段的淮北比较缺乏丰富多样的休 闲娱乐方式，但是人们非常需要借用这种方式同朋友进行沟通，而淮北当地的休闲娱乐经济有着相当的发展潜力，但是需要形式的变化和内容的丰富。51消费需求分析 客源分析市区客源是当地消费的主力群，外来人口消 费趋于高端化。主要顾客来源 淮北市居苏豫皖三省之要冲、卧淮海经济区之腹心。外来人口, 10.0% 区\县, 20.0%在这片3千平方公里不到的能源基地，总人口215万，其中城市人口93万。虽然整个城市的面积不大，但随着市 区人口的不断增加，城市的需求也在不断的改变。对于市区, 70.0%淮北主要消费构成示意图（预估）淮北的整个消费市场，主要来源为市区人口、周边区县 、及部分外来人口，消费主要构成主要以市区人口为主。相对来说淮北整体的消费氛围还处中等水平。附加顾客来源 随着淮北城市及经济的不断发展，越来越多的外来人口涌进，这部分人口主要来自沿海地区及安徽 周边省份，他们从事不同的职业和事业，他们身份不同、消费力也不同。以沿海福建、浙江为主的这些 群体主要从事相关房地产建设开发、建材家居、娱乐餐饮等行业，主要为中小业主；以周边河南、河北 等为主的群体主要从事服务、基础建设相关工作；另外，由于历史的原因，淮北和上海的互动和交流比 较频繁，这也是淮北市主要外来消费源头之一。 这些外来人口不但给淮北城市的发展建设带来了很大的推动作用，同时也是一个巨大的消费群体， 他们与本地群体共同构成淮北的消费市场。52消费需求分析 交通方式分析汽车购物人的状况：公交车与步行是当地消费人群的主流出行方式淮北目前的商业已经具有相当规模，以一马路为核心商圈，向周边辐射；以四大百货对立为格局，竞 争激烈。商业氛围浓厚，但整体商业操作和和业态规划还相对较弱，特别是淮海路周边严重缺乏停车位 置，大大制约了开车购物人群的消费能力。而汽车购物群体的消费力主要为中高档次，一方面淮北的中 高档次商业生存空间狭小，另一方面淮北又存在中高档次的部分消费需求，这就造成这部分人群的部分 需求外向。经过调查，现阶段淮北中高端市场主要流向徐州、合肥等地。汽车购物群体的需求情况，算 是淮北市场的一个空缺，但也是整个市场的一种无奈。 公交车购物人的状况： 由于地形原因，淮北日常的交通出行主要还是依靠公交车、出租车及机动车等。公交车购物群体相对 来说偏向于中低端消费，因此与整个城市的整体消费水平来说是基本吻合的。因此公交车购物群体是淮 北较主要的购物群体，他们主要以青年、中老年为主，消费区域主要集中于相山区或一马路二马路相应 路段，如以中低端为主的久兴批发商场及淮海路周边的几个特色商业街等等。淮北总体还是一个发展中 的城市，无论未来消费档次和水平无何，中端消费在相当长的一段时间里仍将是主流。步行购物人的状况： 步行购物人群主要针对所居住的相应区域，就目前此部分人群主要集中淮海商圈周边区域。从消费区域 构成上，一马路、二马路是相对主要的区域。另外由于步行购物人群较注重购物乐趣或“淘”“逛”消 费的特点，这就给某部分特殊路段带来了市场，就从目前淮北的商业路段业态上看，以教育巷、利民巷、 友谊巷等为主的特色街区，正是符合这部分人群的消费特征。从淮北街区分布情况分析，步行购物人群 市场空间很大，瞄准这部分人群必然会有更多的商业机会。53消费需求分析 时间段分析夜间购物氛围不成熟，节假日购物是当地人 群的主流。夜间购物状况 淮北及周边地区消费存在一个状况，即夜间营业时间不长，特别是在冬天，一般8点后基本不再营业。这也反映出淮北夜间购物的一些状况，其一，淮北并未有较大或较理想的夜间消费和休闲场所。其二，消费习惯上淮北 人有基本上晚上不出门待在家里的习惯（除有购物意向及夏天）。其三， 由于淮北夜间天气较冷、风沙大（冬天），这就给夜间消费带来了一定的 制约。夜间消费是个相对复杂的概念，夜间消费一般带着多重色彩，承载休闲、购物、娱乐、消遣等等因素。因此对于夜间消费，将是一个真正考验大型 商业业态规划、布局、运营等全方面的策略。 节假日购物的状况 节假日购物是各地方、各大小商业真正的黄金时间。对于淮北的节假日 消费，与各城市基本无异。节假日期间由于消费者时间上的充裕，并且各 大小商家花样繁多的促销打折策略，都促使了节假日的消费高于非节假日。 以淮海路为例子，节假日人流约为日常人流的2倍以上。基本上，淮北的消 费节假日比重还是相对较高的。54消费需求分析 购物观念发展消费者观念正在朝多元化、专业化、休闲化 消费发展。随着淮北经济的发展，人们生活水平的提高，对于消费的要求也在提升，消费的观念也在不断的变化和尝试着。这种观念的 变化经历着三个层次： 其一，从街边消费向大商场消费。由于经济的发展，各大商 业的开发及专业市场的运做，淮北人渐渐从零散的消费转向一体 化、集中消费的观念上。 其二，从单一消费向多面、多方向尝试。一站式购物、网络购物、远程购物、上门服务等等新兴的购物方式，正在不断被淮北人所接受，未来的消费方式将呈现多种方向发展。 其三，从有需求消费向淘逛消费发展。淮北人的消费心理正 在由原来的有需要就去购物变为没事逛逛街、有好东西就买的消费观念。这正是理解和发现了消费购物中的乐趣。55城市商业需求分析小结? 市民投资意识较强，投资需求比较旺盛，投资主体呈现多元化现象； 但投资方向较窄，主要集中在不动产投资上；? 商铺的经营者普遍存在拓展自己业务的意向，且大都倾向于50平米以下的铺面，尤其青睐临街店铺； ? 商铺经营多以租赁的形式存在，经营者相对比较看重地段、交通、经 营环境和经营档次； ? 关于商场的管理模式，经营者对于联营和自营倾向的比例基本相当， 但大都对商场管理费以及租金或扣点的承担能力较弱； ? 消费者购物的时间集中度和地域认同度都比较高，特色商业街的吸引 力仍然较强，但总体上比较认可购物中心这一形式； ? 消费结构开始升级，消费观念开始转变，休闲娱乐消费的比重开始上 升，但形势和内容都还有待于进一步引导； ? 市区客户和矿区周末消费客户是本地商业的主要客户来源，客户购物 出行以公交车为主，汽车购物人群有增加的势头； ? 夜间生活不够丰富，夜间购物的潜力需进一步的开发和引导。56二、[ 项目研究 ]?项目分析?问题审视?应对策略57项目区位分析项目位于西城区板块，隶属于相山区项目区域概况?项目所在区域由于凤凰山之隔， 一直以来发展较为缓慢。 ?近年来随着淮北城市发展的加速 及凤凰山经济开发区的建设，同时 政府加大山体改造力度，带动了区 域的发展。西城区板块老城区板块东城区板块?恒大等知名房企相继入驻更是带动了片区整体发展。 ?同时项目紧靠凤凰山及濉河，依 山傍水的天然优势为项目后期发展 奠定坚实的基础。58南城区板块项目地理位置地块位于相山风景区淮海西路与凤凰山路 交汇处，西邻濉河生态公园，紧邻主干道。1、周边配套?距淮北市委市政府：5km ?距淮北汽车站：约3km ?距淮北火车站：约3.5km ?距淮北商业中心：约1.5km项目地块淮北火车站相山区市委、市政府 行政中心2、交通情况?城市干道：淮海西路、凤凰山路、202省道 ?公共交通： 2、15路等59项目总体基本信息地块规模较大，地势平坦?规划占地面积约：145.53公顷。 ?地形：规划用地基本呈矩形且零散性分 布。 ?项目四至：北起淮海西路，南至人民西 路，西到濉河，东止于相山西山脚下。 ?前期商业开发：主要为1号、2号及南侧 地块。 ?商业定性：以大型城市综合体作为商业 的整体定性，同时涵盖商场、底商及风情南侧 地块1号地块 2号 地块商业街的等形式。60【项目解读 】1、2号地块基本信息1、2号占地面积320亩；其中1号地块约60亩，2号地块约260亩 整体计划规划为商业、公寓、办公、高层住宅及洋房五大物业类型1号商业地块 1号住 宅地块2号商 业地块?项目位于城市主干道，临近省道， 交通通达性较强。 ?依托凤凰山经济开发区，得到政府 大力支持，同时借助凤凰山旅游等吸 引人气。 ?公寓及办公：临近老城区，且属于 新兴工业区，公寓及办公可以作为片 区补缺业，有一定的市场支撑及需求 。 ?商业：规划商业基本沿街分布，利 于后期商业的推售及发展。 ?高层住宅及洋房：依托凤凰山，通 过周边山河风景等，打造高尚住宅及 洋房。612号住 宅地块1、2号地块现状 利好因素：地块周边紧邻城市主干道，交通通达性好，外部拥有一定优 势资源，但周边人气不足，现状不佳。?地段优势：项目四面临路，利于 项目形象展示；便捷的交通条件， 易于人流、车流动线规划，能最大 化提高商业价值。 ?项目东北侧大型小区凤凰城，未 来会带来一定的人气。 项目北侧为淮海西路 ?项目西侧为淮北干流-濉河，可 打造景观房，利于后期推广及推售。项目南侧为规划路不利因素：?项目西侧为工业园区，目前无集 中商业配套，住宅档次较低，区域 整体形象较差。 ?项目东侧高压线，不利于项目规 划与发展。地块1、2之间为凤凰山路项目东侧为凤凰山项目西侧为濉河623号地块现状3号地块北至渠沟路、南至人民路、东靠濉河，共约120 亩，东侧多以安置房为主。利好因素：?周边安置房相继完工，预计会给项目带来大量消费人群。 ?近邻恒大等知名房企，推动片区整体房地产市场的发展。 不利因素： ?周边商业配套较少，商业不成熟，缺乏商业氛围。 地块现状南侧 地块地块现状规划道路63各类产品影响因素分析影响因子 对交通便利的要求 对噪音及环境干扰的适应性 商业 高 一般 办公 高 较高 酒店 较高 较高 中档 住宅 一般 弱 高档住 宅 很高 弱 1号商业 地块 好 一般 2号商业 地块 好 一般 南侧商 业地块 较好 一般对大气环境的要求对小区配套要求 对周边自然及人文景观要求 对地段升值潜力的要求 对小区地块物业管理的要求 对建筑、装修质量要求 对休闲空间、绿化率要求弱弱 较高 弱 高 高 一般弱弱 一般 弱 高 高 一般一般弱 高 弱 很高 很高 弱高高 一般 高 较高 较高 高很高高 高 高 高 高 高一般一般 好 一般 可达到 可达到 可达到一般一般 好 一般 可达到 可达到 可达到一般较好 好 较好 可达到 可达到 可达到64商业体量建议? 城西新区规划：规划总面积为25平方公里，启动区面积14平方公里，建设完 成后总居住人口将达到30万人左右，相当于再造一个新淮北。 ? 商业住宅配比：根据商业和住宅配比的标准，本项目为外向型商业，需要依 托外来消费群体进行消费支撑，其商业和住宅体量配比标准至少为5%-8%。外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％―11％之间； 中间型的商业面积和住宅面积之比在2％―5％之间； 内向型商业面积与住宅面积的2％以下； 我国商业物业面积一般占城市住宅总面积的5%―8%之间。? 本项目商业定性：根据本项目整体开发体量进行估算，本项目商业体量应为6.6万方―10.6万方之间较为合理，其作为淮北西城商业中心，带动片区内商业的整体发展与繁荣。65商业规模建议居住区配 套商业5000O左右 居民聚居区 及附件区域 日人流量 2万左右 步行15分钟及 途经消费者基本要素 规模市级中心商业区 20万O以上 城市交通、人口 核心区。历史形 成的商业聚集区 日人流量 40万以上 区域内与中距离 郊区（半小时车 程内）居民与办 公人员、旅游者区域性商业区 5万O左右 居民聚居区、商 务聚集地、公共 交通集散地 日人流量 15万以上 区域15分钟车 程内居民以及 外来消费者新型商 业中心区位人流量从本项目的区 位特征，人流 量及客群来看 城市规划的新 城中心商业区 ，其具备新型 商业衷心的功 能，同时承载 日人流量 片区内大型商 25万以上 业的补缺者车程30分钟 内居民12万O以上核心客群66概念演绎城市综合体（HOPSCA）是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱 乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形 态高度集中的街区群体。 “CLD”――松散型都市社区。松散型都市社区――当今国际最先进的社 区形态一种可持续发展的社区模式，一种可持续发展的自给自足的社区具备自身 造血功能，能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供在居住产品和社区服务 两方面的多元化需求，因而具备自我生长能力的社区形态。HOPSCA+CLD模式集成度较高的商业配合松散型居住社区，即整合了商业资源，又可利用大盘的特点打造多种居住形态的住区，很好的将商业和住宅的 特点演绎到极致。67综合体方案：可能的几种的发展模式与成功关键要素功能组合 Complex =hotel +office +shopping +apartment +…… 模式 成功要素 CBD/城市中心； 主干道沿线/地铁口； 建筑面积20万O以上； 开发商强劲的实力和丰富的经验 专业的物业管理/经营管理 客户（产业）支撑，产业簇群 未来商务核心区 写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次 商场、公寓等配套完善 不远离城市核心区 交通可达性好，沿主干道沿线 商务客户支持 开发商有足够的经济实力 顶级商场配套设施 城市核心区 交通可达性地铁口/主干道沿线 区域功能的缺乏，需求旺盛 人流及商业气氛 一流的合作团队规划设计/经营管理 案例 香港太古广场 北京华贸中心均衡发展写字楼为核心广州中信广场 深圳信兴广场酒店为核心上海商城（波特曼酒店）商业为核心深圳华润中心、日本福 冈博多运河城本报告是严格保密的。综合体各功能关系?相互支持关系?承担某种社会职能 ?形成完善配套、信息平台?个体差异所在、活力的核心?相互要求?商业的档次要求?不影响办公、酒店的大堂和昭示性?利用其它功能价值最大化?补充其它功能 ?现金流来源?住宅也可享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。商业 办公 住宅 酒店?标志性 ?定义档次?为商业和酒店带来潜在客户?大堂可以与酒店共享在既定的开发目标和限制 条件下，需要结合不同物 业所承担的功能来确定项 目的功能组合和规模配比。?住宅在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长 期居住者需求）。69CLD价值模型“CLD”――松散型都市社区广大郊区 中间地带区位分布：区别于郊区概念，它把城市的中心引向边缘，又把 城市的边缘引向中心，是城市中心与次中心相互交换的产物， 我们称之为：城市中间地带。 社区特点：? ? ? ? ?容积率低，绿化率高，而且社区氛围相对和谐，具有较强的 社区归属感； 社区居民专属的多功能配套，交通方便，而且把尊重个人权 益作为规划的首要目标。 建筑形态多样化，适合不同年龄阶层、不同收入阶层等的选 择 社区模式不仅是建筑符号的表面化，还是一种新的生活方式 和生活心态 高品质、低密度、生态、环保、人性化、高艺术文化属性是 可持续发展的社区，将是城市居住发展必然趋势。都市中心?因此,中间地带都市社区被称为：ＣＬＤ。理论根源： 霍华德田园城市 赖特理想都市 ……………… 美国新都市主义(Urbanism) 英国Urban Village70CLD开发理念开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，为 居民建一个终身的居所。新城开发主导者：罗伯特E西蒙毕业于美国哈佛大学建筑学系、美国的第一个花园城市――雷德朋的投资商之子、房地产大亨、 从事过城市规划、建筑设计、经济学研究、社会学研究； ?要让人们在休闲时间有足够的活动可以选 择，这意味着新城中应提供各类文化娱乐设 施和私密空间； ?应做到每个人都能终生生活在同一个邻里 而无需迁移，社区应有不同形式和价格的住 宅以满足各收入阶层人群的需求，并能适应 不同层次的家庭生活使用需求； ?要把尊重个人权益作为规划的首要目标， 而不仅是实现大型构想； ?从开发区建设之初就为居民提供商业、文 化、娱乐设施，而不能等几年之后再建； ?不断创造人造和自然美景，形成良好的生活环境； ?应使人们能在同一社区中工作和生活； ?案例参考 ?国际典范―美国华盛顿费尔法克斯郡的里斯顿新城。（详见附件）71CLD开发理念1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.“ＣＬＤ”――松散型都市社区开发的七大原则选址于城市核心和郊区的中间地带，属于未来的核心居住区。 适中密度，适宜规模，保证足够的公共开放空间，保持宜人的空间尺度。 强调社区配套的多样性和可达性，提高生活的便利度和生活质量。 多种住宅形式相结合，保证一个家庭在青年、中年、老年都不用从社区中搬走。 强调社区的公共活动空间，建立居民的联系，提高居民的参与性和归属感。 强调对环境和人文传统的保护和再造，实现可持续发展。 强调社区文化的营造，注重居住功能实现的同时，更注重精神满足。72商业主要策略 1. 以西城区核心商业街的形象出街，重点强调商业经营差异化特点。 2. 强调商业对整体项目资源的整合能力，以提升片区档次为核心。 3. 重点以凤凰山为依托资源，挖掘及深化项目未来潜在升值空间。 4. 对周边乡镇的客户及淮北市城区客户进行摸底，梳理本项目的客户群体。731号地块商业规划方向一根据1号地块自然条件适宜打造沿街底商，建议整体为2层，体量控制。?商业形态：建议规划2层沿街底商，根据 规划局的要求，单铺沿街门面在规划许可 的情况尽量控制不宜过大，为了增加商业 面积，可以考虑背靠背商铺设计，沿街门 面进深不超过6米，内街铺门面不宜超过 4.2米，进深不超过8米，整体可以考虑一 利弊分析： 拖二销售。沿街底商 小广场利―― 这样设置利于销售快速回笼资金，销售难度小。 ?业态考虑： 本地块商业业态建议北侧底 弊――无法形成统一的经营业态，后期形象不佳。餐饮+银行+美发店等。 东侧底商建议以品牌专卖店为主。街铺内铺商以社区配套业态为主，如便利店+小型沿街底商街铺内铺街铺内铺街铺内铺街铺内铺741号地块商业规划方向二假定方向二打造集中式商业，建议设置为4层。?商业形态：建议规划4层集中式商业，与 1号地块呼应，扩容商业规模，打造大型商集中式商业利弊分析： ?业态考虑：集中式商业主要以零售百货、 利―― 这样设置增加了项目商业体量，具备打造商业集中区的规 休闲娱乐为主。沿街门面以品牌专卖店为 主。 模，利于商业档次拔高和经营。 沿街底商 弊――大部分会变为自持物业，销售难度大，资金占用量大。业航母。75建筑意向762号地块商业规划方向一?商业形态：中大型 商超+沿街底商，商小广场中大型商超 沿街底商超不超过4层，底商按照二层考虑。 ?业态考虑：北侧底 商建议以娱乐类业态沿街底商为主。商超建议1-2层以零售 利弊分析： 住宅 百货为主，3层为中大 利―― 这样设计充分利用了凤凰山路的客流资源，将人气聚集在 型中式餐饮，部分为 电影院，4层为休闲娱 西山路和凤凰山路交汇处，并与 1号地块商业规划方向二呼应。 乐（KTV等）。 弊―― 中大型商超自持比例大，销售难度大，经营有困难。 西侧底商规划参照1号 地块方案一设计，业 态建议以品牌专卖店 为主。77中大型商超业态分层业态建议?考虑到商铺销售价值最大化及商家经营性， 为了降低风险，可考虑将1-2层部分商铺进 行销售以回收资金。 ?考虑到3、4层楼层较高，以定位目的性大 型消费商业为主，可以考虑大型餐饮、娱 乐等，以整体出租或整体出售为主。 ?可操作性强，高楼层商业易于招商，但三、 四层商业不易于销售，存在投资客购买抗 性，回笼资金慢。楼层-1F 1F-2F 3F 4F4F:休闲娱乐、电影院（局部）3F:餐饮、电影院（局部）2F:零售百货面积约8000O 约16000O 约8000O 约8000O业态大型超市 零售百货 中大型餐饮、电影院 KTV、电影院建议自持 部分销售 自持 自持1F:零售百货-1F:大型超市782号地块商业规划方向二?商业形态：特色商业街区，建筑不超过3层。 可考虑特色造型。 ?业态考虑：北侧底商 建议以零售购物娱乐类小广场特色商业街区沿街底商 利弊分析： 业态为主。 利―― 这样设计规避了大型商超销售的难题，从产品形态更利于 西侧底商规划参照 1号地 住宅 块方向一设计，业态建 销售，商业形式更加灵活。 议以品牌专卖店和社区 弊―― 商业街需要大量的人流导入，由于商业街较长，需要考虑 配套为主。 人流动线的优化，否则会造成部分区域经营不利的情况。南侧底商考虑学校大门 业优势。开向，发挥学校附近商79建筑意向80南侧地块商业规划方向一?商业形态：风情商业步行街+配套商业，风情商业步行街考虑南北 向设置，部分一拖二，局部一拖三， 配套商业按照二层考虑。配套商业 风情商业步行街利弊分析： ?业态考虑：北侧配套商业建议以 社区配套类业态为主。风情商业步 利―― 充分利用滨水休闲带设置商业街，商业形式较为灵活，后 步入式广场 行街以中西简餐+品牌/精品专卖+ 期利于销售和概念打造。 休闲类+特色休闲业态为主。 弊――人民路西段商业气氛较淡，不好吸引人群进入消费。风情商业步行街81建筑意向82南侧地块商业规划方向二?商业形态：按照1-2号地块商业底商同样设置，一拖二格局。 ?业态考虑：整体业态以休闲吧、 社区配套、少量餐饮为主。沿街底商利弊分析： 利――仅考虑住宅底商设置，规划较为保守，利于销售。 弊――难以形成特色，规模体量小，地块价值挖掘不充分。83商业营销策略项目研判：本项目主要规划为中大型商超、沿街底商和风情商业街，产品形态多 样，充分考虑自持和销售的比例关系。 项目难点：周边暂未形成商业氛围，商业培育期需一定时间。 项目契机：项目商业类型和补缺功能是值得深挖的价值点。综合体概念，区别于普通住宅楼盘，功能满足衣食住行 商业类型 项目核 心价值 挖掘 西城区一站式风情商业街，包含全商业业态 大型商场+精品商业街，集中或分散商业形态全网罗 补缺功能 大型购物弥补新区商业需求，提升购物环境及档次 整合餐饮、娱乐等休闲业态，集中放大策略一： 强化城市综合体概念，与普通住宅拉开差距，强调 项目为区域带来的生活便利性，强调生活方式的不 同，强调综合体为城市生活的缩影。 策略二： 高打品质路线，强调开发企业的实力和口碑，借势 规划和核心区位，加强项目商业展示，让客户更加 直观的体会项目的优势。84三、[项目定位]?项目属性定位?项目客户定位?项目市场形象定位 ?项目营销推广思路85项目定位模型项目定位模块1. 根据项目特质 和硬件确定项 目属性特点。2. 根据项目属性确定项目目标 客户群体。属性定位客户定位3. 根据客户种类及喜 好，确定本项目产品 类型和特点。 4. 根据市场情况 确定项目在整体 市场中处于什么 样的地位，明确 后期推广方向。市场形象 定位产品定位定位模型 适用于各类房地产项目，商业项目与住宅项目略有不同，本项目为 商业综合体项目。86项目商业属性定位项目商业属性定位西城核心区全业态多功能商业领袖级一站式 城市综合体重要属性 项目所处区域及主要特点，业态种类齐全，在明确项目属性后即展开客户定位。87项目商业客户定位- 政府职能部门人员 - 政府其他挂靠人员 - 淮北大型企业人员政府、企事业人员城区拆迁原住民 经营户主要包含城区拆迁住户。 自营需求的原住民。客户定位指淮北市区非专业型 投资客户，有固定居 所，有资金一般投资 证券和房地产的一般 市民。 淮北周边城市， 外围投资人群市区机会型投资客户外围投资人群88市场形象定位西区核心 城市中心恒基城，我最中心！通过塑造项目的市场 形象借以巩固开发企 业在淮北的市场地位， 通过品牌竖立挖掘附 加价值89营销组合 策略五步击杀，整拳出击。圈层营销策略? 锁定拆迁客群 ? 锁定其他市场经营户 ? 锁定政府企事业人群 ? 锁定机会型投资人群点对点营销策略? 锁定区域内意向商户 ? 锁定个别政府官员 ? 锁定个别关系客户 ? 锁定登记的个人客户分批推售策略步步为营策略? 整体分两批推出市场 ? 先推商业后推公寓避免竞争 ? 蓄客、升级、认筹层层筛选 ? 先控慢放制造紧张购买气氛五步拳策略活动营销策略? 售楼处开放活动 ? 客户升级及认筹活动 ? 圈层客户专场推介会 ? 开盘活动分级优惠策略 免租/返租优惠策略? 认筹金不同优惠不同 ? 认筹时间不同优惠不同 ? 商业裙楼3年分时递减免租或返租2年90营销策略分解1、圈层营销策略策略释义：圈层营销主要针对两类客户，一种为资源型客户，自己购买且能 够为项目介绍较多的其他意向客户；一种为直接寻找到项目定位客群，如政府企事业人员。策略执行：本策略需要通过圈层活动、定向推介等方式执行。2、点对点营销策略策略释义：销售终端人员直接针对终端客户的营销方式，分为坐销和行销两 种方式。 策略执行：本策略需要通过销售中心一对一直销，访谈明确意向客户个体行 销的方式执行。91营销策略分解3、活动营销策略策略释义：在现场具备一定的展示条件后，通过举办中小型现场或其他活动 的形式带旺现场人气，争取更多到访量，争取更多成交。 策略执行：本策略主要在项目蓄客期、认筹期及开盘广泛使用，开盘后固定 周末也可多采取暖场小活动。4、分级优惠策略免租/返租优惠策略策略释义：通过采取不同的优惠等级吸引客户快速确定购买意向，给予经商 户一定期限的免租期，鼓励其经营；提高租金低价，结合售价制 定合理的投资回报率，提高小业主购买积极性。 策略执行：认筹金采取两种不同档次，金额不同优惠不同，交的多优惠多。 免租/返租期可采取3年分时免2年递减的方式。92营销策略分解5、分批推售策略 步步为营策略策略释义：控制每批推售总量保证该批产品能够旺销，并且自身产品不存在 客户和产品竞争，最大化的消化产品。正式推售前要进行前期蓄 客、客户升级（根据情况1-2次）、正式认筹、解筹认购、开盘 等多个环节，每个环节步步为营根据客户数量和市场情况随时进行调整。策略执行：根据项目节点分批推售，先行推售1批次，间隔3-4个月推售2批次。 销售中心正式开放即开始前期蓄客，蓄客周期约为1个月，然后进 行客户升级，客户认筹期约为前期蓄客后2个月，认筹期约为1个月，1个月后解筹认购，开盘根据认购情况另行决定时间。93销售策略饥饿式销 售策略销售采取三步走策略。?首先，采取提前内部销控部分房源的方式避免一次性推售过多的单位。?其次，将较好的部分单位提前销控，将其余单位先行销售。 ?再次，销控的较好的房源可适度提高价格以少量分阶段重新放出销售。情景式销 售策略?在销售过程中由2名置业顾问（主次分工）共同接待1位客户，通过相互掩 护给客户制造紧张的购买心理。 ?由部分工作人员扮演客户在销售中心制造人气，并假装交钱的方式促使其 他诚意客户跟风购买。以老带新 销售策略?进入销售期后，老带新销售是非常重要的销售手段。?老带新销售还可扩展为全民营销策略。94招商策略整体采取先招商后销售策略，如何保证经营户 的生存是保证项目旺销和整体持续经营的关键。先统一招商再进行销售招商后免租模式 招商后返租模式先招商后销售便于业态规划，产 权转移及整体商业的可持续经营。免租模式 返租模式给予商业经营户采取3年内分时递减免租的策略， 给予经营户前期租金适当减免，鼓励经营。 给予商业小业主1-3年期综合回报率8%的回报， 此期间经营户的租金归开发商所有。95四线并进线路1 线路2 线路3 线路4理论 支持广告与 渠道体验式 营销客户服务 与组织96线路1：理论支持 建立广泛市场认知什么是“城市综合体”？ “城市综合体”与普通住宅有什么区别？ 城市综合体的商业未来的稀缺性及价值有哪些？ 综合体里的商业街区，有哪些优势及价值？ 开发企业的实力、口碑和信誉怎么样？……初步立意：初步的硬广铺排建立广泛关注和初步市场认知； 深入阐述：通过报纸、电视、新闻、网络等大众媒体，同时配合专题讲座活动和现场售楼 员的口头传播等方式，理性的对“立意”的进行深入阐述， 从而建立客户的理性认识，并获得认同。目的：从而实现理论支持获得市场的理性认同。97线路2：广告与渠道 目标客群定向传播（空）媒体广告：户外、报纸、电视、网络、广播等大众媒体遍地撒网； （陆）事件营销：活动举办、圈层营销、社团客户组织、企事业人员组织 各个击破； （海）渠道营销：短信、商会、邮政直投、银行VIP大客户等精准媒体， 对目标客群进行重点捕捞；“海、陆、空”全方位立体营销98线路3：体验式营销 感受真实的力量环境、档次、产品、物业管理、销售气氛的综合体验打造环境优异、具有较浓商业氛围的样板展示区。打造具有商业品质的样板铺。邀请项目设计师讲解项目设计理念对项目价值的体现，形成参观人潮，制造话题事件。 通过看楼直通车直接从客户集中区将其统一引领至项目，通过圈层活动进行引爆。看房直通车样板铺99线路4：客户服务与组织 促成销售结合项目的整体营销推广 制造话题事件，引发市场关注 主题性促销活动，刺激销售成交产品发布会 / 认筹会员活动 / 样板示范区公开体验 / 招商签约会等等活动商业地产论坛暨项目发布会项目招商巡展活动SP活动路演活动100四线并进：营销核心理念目的：让客户心里建立理性憧憬，并打消后顾之忧，促进销售进度，最大 化实现创造开发利润。通过项目价 值梳理，营销推 广操作，建立广 泛价值认知，从 而拓展客户来源 渠道，增客目标 客户基数。项 目 价 值客 户 机 会做足气势、深入 蓄水、集中开盘， 营造紧张气氛， 挤压客户成交。通过项目操作，实现项目销售力和企业品牌力的互动共赢。101推广策略第一阶段：我们首批推售目标：3个月的市场炒作，1个 月蓄客认筹，实现首批产品开盘旺销第二阶段： 第三阶段： 第四阶段：造价树立形象 主题概念出街预备开盘（认筹）造市准决战阶段正式认筹市场决战蓄势前期蓄客造势筛选客户，持续蓄客开盘强销通过销售中心开放开始向市场释放项目形象102推广策略目前暂定的销售 推广物料：我们的目标：趁热打铁，再通过2个月的市场炒 作，1个月蓄客认筹，保证二批次开盘旺销第五阶段： 第六阶段： 第七阶段：?销售单张?销售折页 ?产品手册造价再次累计蓄客? 以上销售物料均涵盖商业 和住宅产品信息，销售单张、 折页与产品手册中关于产品 的主要内容及信息逐渐丰富 及详细。 ? 在各推广阶段根据推售产 品的不同通过其他推广物料 进行侧重宣传。造市二次认筹正式认筹二批次开盘造势首批客户梳理，持续蓄客开盘强销103媒体组合策略主流 媒体在市区推广主要以主流媒体为主，其中建议又 以网络炒作为主，制造话题持续热炒。报广 电台 户外 网络 派单项目主要营销节点单次释放。 建议淮北日报、淮北晨刊。 项目蓄客认筹期释放。 建议淮北交通广播电台FM100.4 建议取得市区内至少1处广告立柱。 建议以靠近淮河路或人民路为宜。建议以网络整合推广为主。 建议搜房网、新闻网、淮北论坛等，并整 合微博、微信、社区论坛等多种网络渠道。项目蓄客认筹期持续采用。 建议派单区域为市区中心，各人流密集区域。 配合活动及主要营销节点进行释放。 单次释放建议5万条/次，蚌埠市区优先发送。 根据蓄客情况选择性考虑执行。 路演区域建议为三区一县。 根据推广情况考虑采取。 建议考虑公交车站牌和路旗。104小众 渠道短信 路演 路牌阶段营销计划售楼处开放、 奠基销售中心正式启用标志着项目营销工 作正式全面启动邀请淮北市领导、淮北日报、淮北晨刊、 电视台媒体、前期的意向客户等参与售楼处开放 与奠基活动，并开始前期蓄客。?活动人数：500-800人左右。 ?邀约客户群体：市区级领导、企业嘉宾、主流媒体记者、意向客户等。 ?主题：销售中心 盛大开放---恒基城销售中心恭候您的大驾 ?活动举行条件：单体沙盘、区域沙盘交付，销售中心包装完毕，宣传物料到位。 ?蓄客方式：凭个人有效证件在销售中心进行登记备案。105阶段营销计划售楼处开放、 奠基销售中心正式启用标志着项目营销工 作正式全面启动。推广以主流媒体为主（报广、户外、网络等），按 照中型活动规模，重点借助政府领导或明星扩大项 目影响力，在淮北一炮而红。?推广方式：报广、网络（搜房网、新闻网、淮北论坛）、围墙、单页、LED、户外大牌、短信。 ?目地：①让社会各界人士对“恒基城”有一个较为深入的了解；②增加该项目的市场美誉度， 提升投资客户的信心；③销售中心开放作为项目销售启动点，并开始进行客户诚意登记。 ?亮点：邀请市区级政府领导或明星助阵，带动项目人气和影响力。具体详见专项营销方案。 ?基本物料：销售资料及物料（区域模型、单体模型、销售单张、统一说辞、销售物料工具配备 等）。106阶段营销计划概念强化期宣传推广陆续出街，逐渐增强项目在市场上的影响力。?目地：造势、吸筹，建立市场认知度，进行形象宣传，引起市场关注；为认筹、开盘，做好充分准备。 ?目标客户：周边村落的拆迁村民、周边做小生意的居民、经营商户及潜在客户。 ?阶段推广语： 融皖北商道?聚城市财富 城市西区核心，黄金旺铺汇聚百万人气 ?推广方式：围墙、路牌、电台（淮北交通广播FM100.4）、网络、硬广（备选） 。 ?推广宣传策略： ①挖掘项目地周边原有客户群，进行定向短信、电话营销；②外出巡展摆放资料，接待客户。配 合相关媒体（报社、网络）树立项目形象和主题炒作；③媒体报纸（软文、形象平面结合）系列 发布，现场展示到位，售楼处展示、道旗、广告牌到位。④辅助配合宣传手段（电台宣传片、商 业网页推介广告等）；⑤在三区一县通过派单张/海报覆盖，封锁定点专业市场，DM，派单，同 步进行。107阶段营销计划VIP客户升级?目的：对前期积累和登记的客户进行升级，筛选有效客户，验证客户诚意度。?主题：恒基城VIP客户诚意登记。 ?目标客户：周边村落的拆迁村民、周边做小生意的居民、经营商户及潜在客户。 ?阶段推广语： VIP 震撼升级 旺铺只需一“步” x月x日 只需您前往售楼处，重重折扣更诱人 黄金地段+黄金规划+黄金组合=黄金旺铺 ? 主流媒体：户外广告、电视台、报广、广播、网络、短信、LED滚动显示屏。 ? 推广宣传策略：①原有客户群，进行定向短信、电话营销；②媒体报纸（软文、形象平面 结合）系列发布，现场展示到位，售楼处展示、道旗、广告牌到位。③辅助配合宣传手段 （电台宣传片、商业网页推介广告等）；④在三区一县通过户外广告、外展点蓄客；通过单 张/海报封锁定点专业市场，DM，派单，同步进行。?优惠方式：客户预交2万元诚意金，享受VIP客户优惠，开盘金可享2万抵5万元的优惠。108阶段营销计划招商启动穿插招商启动发布会活动为项目 蓄势期增加炒作。适时举办项目招商启动新闻发布会，以招商带动销售的大策略。?主题：恒基城全球招商新闻发布会正式启动。 ?活动人数：800-1500人左右。 ?邀约客户群体：1.政府领导 2.商业协会 3.意向商户4.意向投资者5.媒体单位。?活动要点：通过政府领导发言，宣布给予项目招商政策支持，协会代表发言，招商团队亮相等环节，给投资树立投资信心。 ?活动目的：正式宣布项目招商启动，通过启动仪式，持续VIP预约为项目营造投资热点， 吸引品牌经营户加盟。109阶段营销计划认筹认筹造势，营造销售火爆场面，给外界营造出 一铺难求现象，刺激本地客户购买信心。?目的：营造咨询客户络绎不绝，火爆现象，刺激本地客户购买信心。 ?主题：恒基城黄金旺铺认筹，火爆登记中。 ?目标客户：周边村落的拆迁村民、周边做小生意的居民、经营商户及潜在客户。 ?形式：报广、巡展（设点咨询）、网络、派发单页、杂志、电台、广播等。 ?推广宣传策略：①原有客户群，进行定向短信、电话营销；②外展点接待客户、积蓄客户；③媒体报纸（软文、形象平面结合）系列发布，现场展示到位，售楼处展示、道旗、广告牌到位。④辅助配合宣传手段（电台宣传片、商业网页推介广告等）；⑤在三区一县 通过户外广告、直邮覆盖；派单张/海报封锁定点专业市场，DM，派单，同步进行。110阶段营销计划认筹认筹造势，营造销售火爆场面，给外界营造出 一铺难求现象，刺激本地客户购买信心。―西区核心?城市中心― LOGO+恒基城 拥有一铺，百年旺富 1期黄金旺铺认筹，火爆登记中?活动推广语：存二抵五，1期黄金旺铺x月x日盛大认筹 ?认筹优惠：2万元诚意金转为定金，分5万元/10万元两个档次认筹金，开盘除2万抵、5万外，还可额外享受2%或4%的优惠折扣。111阶段营销计划周末暖场活动为开盘造势、蓄客，给外界营造出认筹火爆， 人气旺盛的现象，刺激本地客户购买信心。?目的：为开盘造势、蓄客，给外界营造出认筹火爆，人气旺盛的现象，刺激本地客户 购买。 ?活动手段：定期组织“认筹客户”、“诚意登记客户”在售楼中心考察，并在重点区 域、地段、场所巡展，设置咨询台。网络“剑客”持续网络炒作，间接宣传项目优惠政 策，为认筹造势。 ?活动类型：①美食DIY ②21点棋牌 ③花式调酒 ④沙画表演 ⑤汽车香水DIY ?推广渠道：淮北市区及三区一县的外展点客户，主要以短信形式进行及时的信息释放。112阶段营销计划第一阶段开盘x月x日，恒基城耀世开盘。?目的：根据蓄客情况，组织第一批开盘活动，实现销售，资金回笼。?主题：恒基城第一批产品开盘销售。?目标客户：周边村落的拆迁村民、周边做小生意的居民、经营商户及潜在客户。 ?形式：报广、巡展（设点咨询）、网络、派发单页、杂志、电台等。113阶段营销计划第一阶段开盘x月x日，恒基城城耀世开盘。恒基城首期 盛大开盘 x月x日，黄金铺王全球竞拍 ―西区核心 黄金铺王 ― ―西区核心 黄金铺王― 恒基城邀您见证?x月x日盛大开盘?活动推广语： ―西区核心 黄金铺王 ―百货/超市/购物/餐饮娱乐/办公/酒店国际专业运营团队 强势做旺 放心 安心 省心 就是不操心！ 让您轻轻松松赚的盆满钵满 ?认筹优惠： 开盘当天购铺成功，可额外享受1%的折扣；购铺前400名，有2000元购铺 抵用券。 ?付款方式： 全款95折，按揭99折。114阶段营销计划持续热销美食品鉴会，延续开盘人气，持续热销 售楼处周末小活动不断，吸引客户?活动思路：恒基城作为城市综合体美食元素必不可少，可以策划一场美食品鉴活动， 以此为噱头，集中客户，再次销售。 ?主要推广语：―西区核心 黄金铺王 ― 恒基城首期开盘 遭疯狂抢购 一天劲销2个亿―西区核心 黄金铺王 ―恒基城理性投资，高性价比 坐收渔利享安逸?主流媒体：户外广告、电视台、报广、广播、网络、短信、LED滚动显示屏。115阶段营销计划招商成果签约 仪式举办招商成果签约仪式暨第二批VIP预约登记。?活动思路：将招商成果签约发布仪式与项目第二批VIP升级活动同时举行，以招商客 户带动预约客户，用预约客户刺激经营户。 ?主题：XXXXX签约进驻，新闻发布会盛大举行。 ?规模：恒基城举办招商成果签约仪式，人左右。116阶段营销计划第二批认筹第二批次产品的认筹活动?目的：第二批次产品的认筹。?主题：恒基城一期黄金街铺完美售罄 二期旺铺盛大认筹开启。?规模：500-1000人左右。117阶段营销计划第二批开盘第二批旺铺产品的正式开盘?目的：造势二期旺铺产品正式开盘，销售。?主题：恒基城二期黄金街铺耀世开盘。?规模：800-1500人左右。 ?形式：报广、巡展（设点咨询）、网络、派发单页、杂志、电台、广播等。118Thank you!感谢贵司在营销服务工作中给予的信任与协助！演示结束 谢谢聆听现在是交流时间深圳市百汇房地产顾问有限公司 www.szbhdc.com119附件部分百汇部分案例展示1201211221231241251261271281291301311321331341351361371381391401411421431442商户 资源1、超市、百货、家居、电器主力店 2、休闲娱乐、健身康体、美容spaz主力店 3、餐饮美食、咖啡茶饮、甜品面包主力店 4、连锁酒店、影院、欢乐园主力店 5、百货商场中的珠宝、首饰、皮具鞋帽、钟表、男/女装……145大型主力店商家资源：超市、百货、家居建 材、家电、 IT数码? 大卖场/超市 沃尔玛、家乐福、欧尚、麦德龙、易初莲花、易买得、百佳、屈臣氏、迪亚天天、好又多 、乐购、大润发、物美、华润万家、世纪联华、家世界、新一佳、人人乐、武汉中百、 江苏时代、家得利、农工商…… ? 装饰建材 家得宝、百安居、乐华梅兰、宜家、东方家园、美克?美家、家福特、好美家、盛源大地 、金海马、吉胜伟邦、红星美凯龙、月星家居、石头剪刀布、好饰家、乐安居、国安居 、富华居、好百年家居、名家家居、美克美家家居、美庭家居、家之福家居、香江家居 …… ? 连锁品牌百货 伊藤洋华堂、吉之岛、西武、伊势丹、百盛、新世界、太平洋、巴黎春天、连卡佛、崇光 、百联集团、华联集团、王府井百货、山东银座、重庆百货、人商集团、广百、金鹰国 际…… ? 连锁品牌家电 百思买、永乐、国美、苏宁、五星、人中、三联、顺电、铭可达…… ? 连锁IT数码 赛格广场、百脑汇、太平洋数码、宏图二胞、赛博数码、颐高……146大型主力店商家资源：KTV、酒吧、夜总会 、水疗会所、健身瑜伽、美容纤体? 欢乐KTV 欢乐迪、温莎KTV、好乐迪、星期8量畈式KTV、敦煌吧ktv、欢唱一佰量畈式ktv、迪拜 ktv、歌酷ktv、天之星量畈式ktv、蝙蝠吧ktv、酷比龙量畈式ktv、滚石ktv酒吧、开心一 曲ktv、山水量畈式ktv、本色酒吧、夜色酒吧、芝加哥酒吧、欢乐驿站ktv、天籁村ktv、 酷啦啦ktv、加洲红量畈式KTV、KBOSS量畈式KTV ? 娱乐酒吧 BBC西餐酒吧，格莱美西餐酒吧，简约酒吧，BBC西餐酒吧，卡萨布兰卡西餐酒吧，威尼 斯酒店V吧，雨花欧陆西餐酒吧，昔士风酒吧，卡碧桃音乐吧卡碧桃音乐吧，麦考利爱尔 兰酒吧卡碧桃音乐吧，喜玛拉雅时尚酒吧，红磨坊，Venus pub维纳斯酒吧，QQ吧，一 杆进球吧，墨西哥球迷俱乐部? 休闲健身中航健身会、火鸟健身、精英健身、加洲健身、东方阳光健身、明珠健身、麒麟健身、大 家乐健身、丽康健身、魅力健身、好家庭健身、玛哈健身、金色阳光健身、力特美健身 、金柏霖健身、明珠健身、英皇健身、丽人健身、金朝阳健身、力佳健身、动力时尚健 身、家美健身、天下行健身、雅士轩健身、东方美人健身、自然美、克丽斯缇……147大型主力店商家资源：西式餐饮、中式餐饮 、休闲茶饮、咖啡、甜品、面包房? 连锁品牌餐饮 〖西式快餐〗 ：百胜（肯德基、必胜客）、麦当劳、德克士、汉堡王、味千拉面、PAPA JONES…… 〖西式正餐〗：星期五餐厅、金象苑、印度小厨、宴荟绿林亚加达巴西烧烤、Strawberry Forever、草莓屋金钻潮庭、芭蕉叶东南亚美食、芭乐风味馆、广州蕉叶、笑味轩韩国料 理、梨花苑韩国料理、元绿寿司、大渔、中森名菜、王品台塑牛排…… 〖中式快餐〗：真功夫、永和大王、大娘水饺、大食代、新亚大包、面点王、嘉旺、大家 乐、大快活、红荔村……〖中式正餐〗：小肥羊 /小尾羊、东来顺、美林阁、美林小厨、小南国、谭鱼头、张生记 、新开元、渝信、陶然居、俏江南、苏浙汇、湘鄂情、金鱼豹、集集小镇、避风塘、天 天渔港、巴蜀风、春满园、小南国，西湖春天、北海渔村、菜根香、漓江又一轩、毛家 饭店、丹桂轩、老院子、苏武牧羊、六千馆、味千馆、芙蓉楼、民间瓦缸、华神火锅、 潮泰牛肉火锅、满庭芳大酒楼、味食尚，春满园，鼎泰丰，王子国宴，海上皇集团，胜 记集团，王府大酒楼，金钱豹餐饮集团，金蝶轩、唐宫海鲜舫、鹿港小镇……〖休闲类〗：面包新语、85度C、园缘园、满记甜品、元祖、可颂坊、克莉斯汀、仙踪林 、糖皇甜品、许留山、一茶一座浮世尘缘……148大型主力店商家资源：连锁酒店、精品酒店 、星级影院、大型书店、连锁药店? 连锁商务酒店 七天酒店、嘉缘连锁酒店、七斗星酒店、雅特酒店、如家酒店、锦江之星酒店、莫泰168 酒店、速8酒店、汉庭酒店、格林豪泰酒店、新宇之星酒店、24K国际连锁酒店、山水时 尚酒店、假日快捷酒店、星期天酒店、庐家酒店、城市客栈、戴斯酒店、维也纳酒店、 V8连锁酒店、桔子酒店 ? 连锁药店 老百姓大药房/复兴大药房/海王星辰药店/桐君阁大药房/中联大药房/金象大药房/九洲大 药房/海王星辰/同仁堂/美信医药国际连锁……? 大型书店大众书局/新华书店/贝塔斯曼/席殊书屋/季风书园/博库书城…… ? 连锁影院 南国影城、中影国际影城、百老汇影城、太平洋影城、金逸影城、 MCL 洲立影城、保利 剧院、高新影院、金盾影剧院、红番区数码影院、大地影院、嘉禾影院、星美国际影城 、万达国际影城、新世纪影城、九州影院149Thank you!感谢贵司在营销服务工作中给予的信任与协助！演示结束 谢谢聆听现在是交流时间深圳市百汇房地产顾问有限公司 www.szbhdc.com150已建商业项目 东方百货? ? ? ? ? ? 项目地址：淮海路与孟山路交汇处 开业时间：日 投资单位：香港中原集团 管理公司：南京山百 经营面积：约8200O 年营业额：日均约20万元?经营类别：1F－缤纷天地：化妆品、黄金珠宝、钟表照材、烟酒食品、箱包皮具 2F－绅士广场：精品男装、男式正装、商务休闲、衬衫西裤、男女皮鞋 3F－时尚装苑：职业女装、女式时装、少淑女装、女式裙裤、羊绒精品 4F－美好家园：运动休闲、床上用品、家居用品、儿童用品 ? 主力店： 1F：玉兰油、欧莱雅；西铁城；金利来；飞利浦小家电；戴梦得珠宝 2F：百丽、森达、哈森；罗蒙、开开、花花公子、虎都 3F：影儿国际、渔、斯尔丽、天意、宜而爽4F：阿迪达斯、KAPPA、美津浓、康先特、双星、李宁；罗莱家纺151已建商业项目 东方百货项目优劣势分析优势： ▲ 地理位置优越，周边商业氛围浓厚，人流量和车流量均较大。 ▲ 开业时间较早（2004年5月开业），在淮北人中有较好的口碑。▲ 知名物业管理公司中原投资，南京山西路百货大楼有限公司负责运营管理。 劣势：
项目体量较小，在商品备齐度上较华松和鼎盛有一定的差距。
周边百货业“扎堆”，商业竞争异常激烈，而且随着未来金鹰商 厦的开业，竞争将更趋白热化。
店内格局不合理，存在诸多“死角”。 层高偏低，进入卖场感觉压抑。152已建商业项目 金淮北大厦? ? ? ? ? ? 项目地址：淮海路与孟山路交口的东南角 开业时间：2006年10月 投资单位：淮北市天象房地产公司 建筑面积：约20000O（每层3000O左右） 经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 楼层分布：1F－生活元素：麦当劳、屈臣氏、化妆品、珠宝、皮具； 2F－潮流先锋：少女装、休闲服饰、时尚饰品； 3F－缤纷世界：职业女装、家居服、童装、针织羊绒； 4F－名流天下：品牌男装、男士内衣； 5F－雅致生活：运动服饰、运动器材、电玩城、家纺 ? ? 销售情况：销售方式采取每年8%，返租五年 运营方式：采取联营扣点的方式，视不同品牌、不同品 类扣点15%至30%扣点不等，免租一年，并需交纳质 量保证金元不等。楼层平面图153已建商业项目 金淮北大厦优势：项目优劣势分析▲ 地理位置优越，地处淮北淮孟商圈的核心位置，周边商业氛围浓厚，人流量和车 流量均较大，并有银行等完善的商业配套机构。 ▲ 知名餐饮麦当劳和屈臣氏的入驻，为其带来了庞大的人流，增强了其人气。 ▲ 室内人流动线规划较好，使每一家店铺均有相对公平的接待目标消费者的机会。 ▲ 五楼规划有电玩城和儿童手工制作坊，是周边几家百货店唯一引入休闲娱乐的商 业物业。这在增强与消费者互动与体验的同时，也增加了人气。 劣势：
与周边定位雷同，商业竞争激烈。周边集聚了华松国际购物中心、东方百货、金 鹰百货等诸多中高端百货业态，这在聚集人气的同时也使得商业竞争异常激烈。
虽然较几家百货店人流动线规划较好，但是通道的尽头处理不太恰当，处身其间， 容易产生死胡同的错觉。 目标受众过于高端，除了二楼经营时尚女装人气较好外，店内人气不旺，与开业之初旺盛的人气有天壤之别。154已建商业项目 华松国际? ? ? ? ? ? 项目地址：淮海路与孟山路交口的东北角 开业时间：2008年10月 投资单位：淮北市华松房地产公司 建筑面积：约36000O（商业28000O） 经营品种：购物、休闲、娱乐、餐饮 楼层分布：-1F-五星电器；1F－国际精品馆：黄金珠宝、名品化妆、烟酒名茶、 通讯数码、精品皮鞋2F-绅士名流馆：精品男装、精品皮具 3F-炫美名媛馆：精品女装、女士配饰 4F-香榭丽人馆：时尚休闲、少淑女装 5F-运动童趣馆：运动广场、儿童世界 6F-8F：养身会所、英皇俱乐部、国会酒吧、健身部 ? 运营方式：等采用联营的模式，主要经营品类服 装的扣点为20%。155已建商业项目 华松国际项目优劣势分析优势： ▲ 地理位置优越，位于淮海路商圈，并占据商圈中的核心位置，人流量和车流量均较大。▲ 电器运营商五星电器的入驻为其带来了大量的人气。 ▲ 定位在高端百货，有良好的企业形象。 劣势： 与鼎盛国际、东方百货及未来的金鹰商厦定位雷同，这在扩大商圈辐射力的同时，也使竞争异常激烈。
内部商业氛围不浓，客流量无论是平日还是周末，均不大。
商业布局通透性差，进入商场视线遮挡严重，并存在人为制造