二手房替人还贷，如何防止房东不过户
&&&&二手房：是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
按照2013年新国五条，坚决抑制投机投资性购房,继续严格执行商品住房限购措施。充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
解押：也叫赎楼，就是说卖方现在的房子在做按揭，房产证还在银行做抵押，需要把房产证从银行赎出来才能继续交易。有些地方是用买方的钱帮你把楼赎回来，但这对于买方是有很大风险的。比较成熟的城市一般都不这样做。还有就是通过担保公司赎楼，这些一般会有中介帮你搞定。
二手房转按揭：是指对仍处在按揭中的房产进行再次买卖，该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式，来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。
二、如何交付首付款
支付首付款的时候需要先签订购房协议书，然后在约定的日期交付首付，一般交付首付的当天同时办理银行的解押手续，这个时候银行会出具一张解押单，用于到时领取解押出来的房产证，正常这张解押单是由卖方委托买方而放在买方手中，因为这个时候买方已经支付了购房首付款，相对来说买方取得这张解押单会比较安全，只有这张解押单可以领取房产证原件！（如果解压单遗失貌似要办理登报申明的）然后在解押出房产证后（从银行办理解押到房产证出来可以过户一般需要两个礼拜时间），买方到房管局领取房管证，和卖方（配偶）一起到二手房交易中心办理过户送件手续，这个时候交易就算基本安全了！等新的房产证出来，再办理按揭手续，将剩余款项支付给卖方就好了！
二手房的首付款的支付时间一般双方约定，中介在代理操作中，有他们自己的操作方法，但是应当先向银行信贷部门咨询按揭贷款事宜，确保能够贷款，避免日后不必要的纠纷。
一般二手房交易有按揭的都需要买方支付按揭款去还清银行的贷款，然后解押出产权证原件，再签订正式的购房合同办理房屋产权过户，最后用过户完的产权证去办理银行按揭将剩余款项交付给卖方，交易就完成了，买方开始还贷！
首先，了解房主身份，确认房主身份证上的名字和产权证上的名字一致，且产权证必须是原件。其次，买主可在原房主陪同下到产权登记发证中心档案室查询产权证的原始档案，确保产权证的真实性。调查中，如果房屋因债务问题被查封、遇拆迁暂时被冻结，或者房屋存在抵押等情况，则应对该类房屋放弃购买。另外，在交付房款之前，可先签订一个购房协议，然后在公证处对该协议进行公证。即在公证员的主持下，起草和修改房屋买卖合同。根据合同中的约定，将房款存入公证处提存账户。在房屋办理完更名过户手续之后，公证处根据约定条件，将提存的房款支付给卖方，这样就完全避免了房屋交易过程中的风险。
&购房者在购房前应首先要求出售人出示房产证，以便核实出售人是否为房屋的所有权人，同时查验所购房屋是否已设定抵押，如果系设定抵押的房屋，结合多年实践经验笔者建议，购房人可约定与出售人及中介三方共同去指定银行办理还款解押手续，以保证专款专用，防止出售人将首付款挪作他用，迟迟不解押。
买房人垫付解押款的最主要风险，在于买家帮卖家还清贷款后出现，一种情况是卖家反悔不卖，另一种情况是在买家已垫资解押房产，但还没有办理过户的这段时间中，房东出现了债权债务纠纷，另外就是卖家恶意诈骗。当然，第三种情况较为少见，而第二种情况的风险最大。
同时要注意几点，一是买家垫资还贷时，要让卖家写一张首期款收据（垫资款），而后最好陪同卖家到银行办理还贷手续，以防止垫资款被卖家转走。
房屋解押之后，买家可以申请贷款时，如果因为卖家的原因导致贷款不成，那么可以追究卖家责任。不过，这一点要在合同中进行责任约定。同时在合同中还要约定，办理过户时，卖家应配合买家办理相关手续。
三、如何解押房贷
1、先还清贷款,并开出还清证明,一式三份,拿到房产证。(材料贷款合同、身份证、银行卡&)
注:到银行房贷部门。
2、取一份还清证明给银行取他项权证(蓝本),银行开具授权委托书。
3、到房产交易中心解押。（带还清证明、房产证等相关材料到交易中心。）
注:&提前还房贷需要什么手续提前还贷流程与方式如下步骤:
&&&&1、先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。
2、向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。
3、按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。
4、借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。
5、提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。&
各银行提前还贷申请条件中国银行：提前30个工作日书面申请。工商银行：要求贷款者提前30个工作日书面申请银行，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。农业银行：要求提前7个工作日书面申请，并且在贷款发放满一年后才可提出申请，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。交通银行：提前还款额度不得少于6个月的还款金额。民生银行：自发放个人贷款第二个还款月起借款人可以书面提出提前还款申请。N北京行：在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，方可书面申请提前归还部分或全部贷款，具体也可以到当地银行了解,以当地银行有关存贷款条例更为准确。(&你原本是采用等额本息的还款方式，建议你跟银行协商，看能不能改为等额本金的还款方式，能改后再提前部分还款。)
解押有几种方式，一是卖方自己有能力一次性还清银行欠款，多数人难以做到；二是中介公司为卖方垫款解押，这类似于民间的借贷行为，一旦该房产出现诸如资产冻结等无法上市交易的情况，垫款方将蒙受极大的损失；第三是中介公司通过买家的首付款操作解押，但由于这种方式买方不易控制交易风险，因此买方很难接受。第四是担保公司与卖方签署担保协议，由担保公司提供担保，银行出资“赎”楼，担保公司只收取担保费。
1、目前我国的商业银行并没有开展真正意义上的转按揭业务，所以转按揭成为了一个难题；
2、提前还款的时间有时候还要看银行的办事效率，有些银行从预约还款到解除抵押需要个把月时间。买方没有什么办法能够完全规避风险，只能是详细的了解一下业主的身份是否属实、了解一下元贷款银行还款到出具解除抵押文件需要多久，如果可以做到当天还款、当天解押、当天过户，风险还可以小一点点。
3、如果对于风险的顾虑比较大，可以考虑采用由第三方（一般都是由担保公司操作）垫资还款的方式，将风险转移到第三方身上。当然，第三方在承担风险的同时也肯定是要收取费用的。
4、如果对于资金安全顾虑比较大的话，可以考虑采用“第三方垫资还款+资金监管”的方式。
二手房解押交易常规流程：
签定买卖协议→买方付首付款→卖方解押→房管局交易（同时买方申请按揭贷款）→出件再抵押→银行取他项权证后放款
在房产买卖交易中，经常会遇到卖方出售时房产还处在抵押状态，许多房东都无法自行筹款解押，如果买方借款替其解押，则会存在较大风险。
因此在交易过程中，如遇卖方尚有银行贷款的情况，应该向房产中介公司或担保公司咨询相关的手续。一般比较安全的操作方式为：卖方向担保公司借款解押，并在公证处办理委托公证，买方的房款在解押前在银行冻结，担保公司在解押前会到房产交易中心查询房产是否冻结，最后由担保公司出款解押，待解押完毕及交易过户完成后，担保公司再从买方的冻结款中收回借款。如在交易过程中出现风险，则买方的房款可先行退出，这样买房人就可最大限度地规避风险。
四、“意向金”不要轻易交
&&&&一般说来房源抢手，提前交定金的情况在一些正规中介交易中也会发生。但是这种情况，定金并不是由中介来收取，而是由卖房人与购房人商定，中介只是第三方。
　　我国法律上并没有“意向金”这一说。实际情况是，房屋中介通常在开给购房人的收据中，暗地将收取的购房“意向金”以某种方式“过渡”为购房定金。例如，中介往往会在相关单据上注明“意向金自动转定金”之类的条款，且不将该条款主动提示或告知购房人。购房人如不购买有关房屋，就很难再要回钱款。
　　“吃差价”，也成了潜规则
　　按理说，房屋中介的收入来源主要是依靠中介费，但是相比较高额的“房屋差价”来说，个别黑中介还是不惜铤而走险，囤积房源，在买卖二手房的过程，获取房屋差价和中介费两项收入。
　　早在2006年，“吃差价”做法就已被国家有关部门明令禁止。房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人。
　　但是有业内人士透露，目前房产中介私自抬高房屋销售价格“吃差价”行为，成了一种“潜规则”，这笔差价最终会流入个别房产中介的腰包。
五、关于购房定金
在购房之初，买方均会向卖方支付一部分定金，以保证合同的履行，如果买方无故解除合同，那么卖方所收定金则不予返还；如果卖方无故解除合同那么定金应双倍返还，这就是“定金罚则”的规定。但是，实践中，往往会出现一些情况，并非买卖双方违约，比如说笔者就遇到过非因买方原因贷款办不下来，买方要求返还定金，卖方拒不返还，无期限拖延,或者是双方在签订房屋买卖合同时，买卖双方针对合同的条款未达成一致，最终双方未签订房屋买卖合同，而卖方拒绝返还定金。笔者建议类似情况，买卖双方最好在补充协议中约定明确，何种情况下卖方应全额退还定金，进而有效防止在交易过程中因定金退还约定不明而发生纠纷。
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二手房按揭是先过户还是先办按揭贷款？
有套房子要卖掉，我的房子以前也有按揭，买家也需要按揭贷款，在绍兴这程序是怎样操作的？听中介说先签订合同，买家付首付，卖家拿着首付先去银行赎房，然后拿着权证过户给买家，买家拿到新权证后去才去银行办按揭，再按揭放款后打给卖家。不知这程序对吗？但我觉得先过户再办按揭卖家岂不存在风险，过户之前卖家银行没对接过，有无信用污点能否得到贷款资格都不确定，万一过了户卖家无法贷款那改怎么办？过户转回手续费用改谁出呢？目前绍兴常规切实可行的二手房交易流程是怎样的？
我也关注一下
我也很想了解这个流程，一窍不通啊
流程确实是这样的，交易合同中可以备注多少期限内贷款未批下来则全部改用现金支付，购房者自己去想办法
:如果对方 备注 期限内贷款未批下来，同时无现金支付能力，那怎么办？ ( 09:23) 定合同时说明，期限内未支付，算买房违约，没收首付，房子返还卖家。或者具体定一个违约金的约定。
流程：1、双方达成初步意向，2、确认买方按揭资格（到按揭银行调查信用情况，需要夫妻双方的身份证；是否有绍兴地区户口，如无需要在绍兴地区缴纳一年以上社保或者缴纳个人所得税完税凭证）3、签定协议：（写明总房价，定金，首付款金额、过户时间、按揭款放款时间（与银行确认的时间加一定的缓冲时间）、交房时间等等，注意要写欠条及各时间点）4、卖方到银行申请提前还贷、还款、注销抵押5、双方产权过户，纳税，领证6、双方到按揭银行办理手续、等待放款。
:定合同时说明，期限内未支付，算买房违约，没收首付，房子返还卖家。或者具体定一个违约金的约定。&( 10:16)&同样一个道理，首付付给你了，不去还按揭怎么办。
:如果对方 备注 期限内贷款未批下来，同时无现金支付能力，那怎么办？&( 09:23)&同样一个道理，首付付给你了，不去还按揭怎么办。
在柯桥买了个二手房正好办过此过程
春秋装饰路过，在此帮顶！
:流程：1、双方达成初步意向，2、确认买方按揭资格（到按揭银行调查信用情况，需要夫妻双方的身份证；是否有绍兴地区户口，如无需要在绍兴地区缴纳一年以上社保或者缴纳个人所得税完税凭证）3、签定协议：（写明总房价，定金，首付款金额、过户时间、按揭款放款时间（与银行确认 ..( 10:25)请教一下，二手房按揭买卖，买方要按揭，那应该是先确定按揭后再去过户，还是先过户再去做按揭？
先确定按揭，买卖双方去银行 银行批复同意以后去换证 再然后银行放款给卖家
:先确定按揭，买卖双方去银行 银行批复同意以后去换证 再然后银行放款给卖家( 00:03)你好，如果买方没有去过银行，但是已经在今天下午办理了过户手续，请教一下，一是可能会有什么后患？二是有什么补救措施？
呵呵，你自己还有按揭的还担心这担心那，买家把首付打给你了，你不去还款，他也只有干瞪眼，在柯桥刚刚2手房按揭了套，总金额有点大，前提是，最好有中介，把违约责任都写明，中介没有资格调查卖方是否能办下按揭，靠谱的会简单问下征信啊，银行流水啊，签合同时打定金，过户当天打首付款，然后银行手续准备起来，拿到房产证办抵押，放款，你应该是买家直接把首付打你，你去还贷了吧，一般都是这个流程，我贷了190万，不需要社保，提供了流水，收入证明，身份证，户口本
:你好，如果买方没有去过银行，但是已经在今天下午办理了过户手续，请教一下，一是可能会有什么后患？二是有什么补救措施？&( 00:14)&过完户再去银行的
先过户后按揭，办不下贷款不是有合同，起诉呗，买房的没有办不下按揭的，办不下买家也会自己想办法。再过户给你损失税费就10个多点大概。没过户不要付首付买家一般正规流程过户拿到受理单必须付首付及时。不建议替卖家还贷。卖家也是自己解决贷款还清
收到按揭揭余款交接房子卖家。不要没收到按揭款提前交房子。
没过户，银行是不会给买家按揭的。实在不放心也可以要求全款。不过没多少人可以全款买
:你好，如果买方没有去过银行，但是已经在今天下午办理了过户手续，请教一下，一是可能会有什么后患？二是有什么补救措施？&( 00:14)&太菜了都，等买家批贷函下来再去过户，基本没风险
:过完户再去银行的( 08:37)你压根不懂
:太菜了都，等买家批贷函下来再去过户，基本没风险( 12:43)你也压根不懂，不过户，买家拿什么去抵押按揭？还批函下来再过户？中介的说法是正确的，现在基本都是这个模式，当然也有卖家自行先还掉按揭，买家先付定金，过户当天付首付，然后在办按揭。至于风险嘛，自己檫亮眼睛。最安全的就是付全款到中介，办好过户后，有中介打款给卖家。
小新新:你压根不懂&( 21:18)&我不懂，我就是这么办的！你懂？你是中介还是买卖过几套房了？
先让中介查下买方银行贷款情况和信誉，过户好了，房产证放到中介那，去办贷款也要让中介全程陪同，这样风险小一点
大门钥匙不是还在你那里么，买家还需要担心万一失火地震算谁的。既然交易不通过中介，那也是互相信任才签合同，如果有违约双方都会损失。
先过户 再付首付&&然后拿了证之后再去银行办理按揭
:我不懂，我就是这么办的！你懂？你是中介还是买卖过几套房了？( 23:00)我不是中介，我问你，买家付了首付过户了以后剩余的款项怎么办？实质风险有没有？我是卖家我绝对不会这么操作的。绍兴的二手房中介就是不正规，只要赚中介费，有没有提买卖双方考虑过风险？
正确的流程是：先买卖双方看好房子，大家觉得都可以了，然后去银行申请贷款。贷款由银行同意批复以后，买卖双方签订购房合同，首付款打入中介银行账户冻结。之后办理房产证，房产证下来后，买家向银行要求受托支付放款至卖家或中介账户。绍兴的这些三流中介，拼了命的叫你过户，是因为一过户对他来说中介交易结束，贷款和之后的法律责任和他没任何关系，就这么收了中介费。中间处了叉子你负责吗？
小新新:正确的流程是：先买卖双方看好房子，大家觉得都可以了，然后去银行申请贷款。贷款由银行同意批复以后，买卖双方签订购房合同，首付款打入中介银行账户冻结。之后办理房产证，房产证下来后，买家向银行要求受托支付放款至卖家或中介账户。绍兴的这些三流中介，拼了命的叫你过户，是因为一过户对他来说中介交易结束，贷款和之后的法律责任和他没任何关系，就这么收了中介费。中间处了叉子你负责吗？...&( 19:31)&没有房产证怎么申请贷款
:没有房产证怎么申请贷款( 10:18)买卖双方一起去银行
:买卖双方一起去银行( 19:45)一般来说如果是这么麻烦的话，二手房的房东不太愿意和你办按揭了，因为太繁琐。中介的话确实只是为了个中介费，其他确实不会关的。所以找个好的房东很重要。
我们公司会先让客户提供征信资料和银行流水 然后付定金签居间协议之后去银行审核 审核通过付首付签买卖合同过户
:我们公司会先让客户提供征信资料和银行流水 然后付定金签居间协议之后去银行审核 审核通过付首付签买卖合同过户( 09:46)征信好，不一定能贷款。有些没有偿还能力。所以最好事先银行同意贷款，再进行过户。
一般来说的确是这样，原有贷款的房子，必须把贷款结清才可以过户。买方给你的首付，你需要用来结清贷款，注销他项权，然后买方需要重新找银行，办理贷款，一般来说，都是可以批下来的，因为中间有中介啊
:一般来说的确是这样，原有贷款的房子，必须把贷款结清才可以过户。买方给你的首付，你需要用来结清贷款，注销他项权，然后买方需要重新找银行，办理贷款，一般来说，都是可以批下来的，因为中间有中介啊( 15:06)那我问你 如果买家付了首付，然后买卖双方过户完毕，买家去申请贷款，发现自己是黑户，呆账，所以银行都不给予批贷款，买家付不出尾款，怎么办？中介来付吗？还是，找你？
:那我问你 如果买家付了首付，然后买卖双方过户完毕，买家去申请贷款，发现自己是黑户，呆账，所以银行都不给予批贷款，买家付不出尾款，怎么办？中介来付吗？还是，找你？( 17:08)你自己都说了，买卖双方过户完毕，那就应该是结清购房款的状态！不然，怎么？购房款不结清，你就跟人家去办过户手续？那只能说人傻，没办法了
:那我问你 如果买家付了首付，然后买卖双方过户完毕，买家去申请贷款，发现自己是黑户，呆账，所以银行都不给予批贷款，买家付不出尾款，怎么办？中介来付吗？还是，找你？( 17:08)还有，不知道你是哪个行业的，但是你可以自己去中介咨询，这样的例子，有很多。你没有必要来针对我，还找我？我只是就事论事而已
如果买家付不出余款，就是属于违约，到时卖家可以起诉，必竟房子还是在的，法院可以判定房子仍属于原房东，强制过回原房东，违约责任协议上写明，费用由首付款支付。所以只要协议写的全面，一般情况下双方都应该是不想违约的，因为违约是要付出代价的
:如果买家付不出余款，就是属于违约，到时卖家可以起诉，必竟房子还是在的，法院可以判定房子仍属于原房东，强制过回原房东，违约责任协议上写明，费用由首付款支付。所以只要协议写的全面，一般情况下双方都应该是不想违约的，因为违约是要付出代价的( 20:26)但是买家从银行贷不出钱怎么办？
二手房按揭是先过户还是先办按揭贷款我也纠结这个问题，杭州这边是 银行审批，然后审批下来可以确认贷款的。然后过户，过完户，估计拿到新的房产证 就放款了，还是比较公平的。但是绍兴就比较奇怪，我问了几家，他们都说不这样做的，绍兴银行没有做贷款审批这个流程的？不是很懂
最好是通过中介！买房、卖房不是小事，不要为了一点中介费。而吃了大亏
这个通过中介 也会面临流程问题！！！
先办贷款，过户是最后一个步骤
&&&&&&&& 绍兴的不了解，几年前在其他城市卖过一套。签订买卖合同（其实是包含中介的三方合同，一式三份，上面自己对中介付款都作了详细规定，在办完申请贷款后给一半，在过户或者卖家房贷到自己卡上后再付另一半），在付完首付后，一起和中介陪买家去银行陪他申请贷款。过些天后，银行如果审查同意后，会给你一张“同意贷款书”。至少一定要拿到那张“同意贷款书”后，才去过户。就算这样，也还是有点风险的，因为按现在情势放款很慢，一些城市的银行就算同意了，放款有时都好几个月才打到卖家卡上。其实什么时候过户，在签订买卖合同上都可以自己要求填写上去。
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卖二手房过户前是否要先看卖家有没有同贷书或者批贷函才能过户？过户后要办理他项权证吗？是买家去办理还是卖家？对哪边有利一些？谢谢！
卖二手房过户前是否要先看卖家有没有同贷书或者批贷函才能过户？过户后要办理他项权证吗？是买家去办理还是卖家？对哪边有利一些？谢谢！
律师回复区
呵呵，问题看上去很专业，其实你基本上不懂流程，过户时如果买家有申请的贷款的，贷款银行会送上贷款同意合同的，否则不予登记过户，银行给的合同被登记收入后，出产权证时同时出他项权证，他项权证是贷款人或借款人的权利凭证，与卖方无关的，是在买方房子上成立的合法的优先债权，以保护借款人的权利。
卖二手房银行审贷通过才可办理过户，可查看有关资料。以后办理他项权证事宜由买家办理。
卖二手房银行审贷通过才可办理过户，可查看有关资料
卖二手房银行审贷通过才可办理过户，可查看有关资料。以后办理他项权证事宜由买家办理。。
呵呵，问题看上去很专业，其实你基本上不懂流程，过户时如果买家有申请的贷款的，贷款银行会送上贷款同意合同的，否则不予登记过户，银行给的合同被登记收入后，出产权证时同时出他项权证，他项权证是贷款人或借款人的权利凭证，与卖方无关的，是在买方房子上成立的合法的优先债权，以保护借款人的权利。
[VIP+版主]
其实你基本上不懂流程
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