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外媒警告买房者:光房价涨地产股不涨 不奇怪吗?
中国近出现一波房地产市场繁荣，但却没有从房地产开发商股票的走势上反映出来。这种脱节是对投资者的一个警告。
中国近出现一波房地产市场繁荣，但却没有从房地产开发商股票的走势上反映出来。这种脱节是对投资者的一个警告。中国房价自2015年年初以来平均上涨11%。北京、上海和深圳等所谓一线城市的房价以30%的涨幅领涨。近期，这一涨势已蔓延至规模略小的二线城市，今年迄今为止二线城市房价已上涨5%。但住宅建筑商的股票并未表现出同样的乐观趋势。基准A股房地产类股指数今年迄今已下跌20%，表现逊于大盘。在香港股市，大型中资房地产开发商的股价已下跌14%。在允许外国投资者自由进入的港股市场，许多中资开发商目前股价都低于其账面价值。这些房地产公司的估值一般都低于A股上市的房地产公司。这可能意味着一个巨大的买入机会。但似乎更合理的解释是，股市的情况是在暗示当前的房地产复苏不可持续。房价快速上涨已导致一些城市的政府出台房屋限购政策。如果房价继续大涨，对房地产市场的调控力度可能会加大。开发商还未从房地产市场反弹中获得多少好处。尽管房价上涨，但第一季度在A股上市的房地产开发商的平均净利润率降至7.9%，2014年年底为10%。其部分原因在于，住宅建筑商仍然在中国的许多较小城市有大量未售房屋库存。利润状况可能会进一步恶化。地价（特别是在一线城市）大幅上涨，有些时候涨幅甚至超过附近平均房价涨幅，这将进一步挤压开发商的利润率。在二线城市，房屋新开工面积大幅增加，这些城市楼市供应过剩的局面料将加剧。德意志银行(Deutsche Bank)预计，今年二线城市房屋新开工面积将增加33%，一线城市则将持平。举例而言，中型开发商融创中国控股有限公司去年毛利润率为12%，2014年为17%。该公司上个月为上海的一个地块支付了创纪录的价格。该公司香港上市股票年初迄今累计下跌15%。此外，还有杠杆率的问题。Dealogic的数据显示，今年前五个月，中资开发商总发债规模是上年同期的三倍。部分新债被用于为几年前上一轮建筑周期中获得的成本较高的离岸贷款进行再融资。但相当大一部分为新借款。Wind资讯的数据显示，该行业第一季度净负债股权比率上升至101%，2014年底前为89%。仅第一季度，中国大的开发商之一绿地控股集团股份有限公司的净负债就增长了16%，净负债股权比率上升至逾四倍。穆迪上个月将该公司评级下调至垃圾级。绿地控股集团上海上市股票年初迄今累计下跌近30%。中国的房价虽说也在上涨，但明智的房地产投资者需要看到股市发出的警告信号。学者：中国楼市进入拐点 不是崩盘是成熟中国的房市泡沫不仅源自政策的刺激，亦滋生于投资渠道的缺乏，并受制于人口结构的周期变动。这些因素与婚姻、教育及福利等问题相互交叠，牵动着中国房市的沉与浮。&中国的刺激政策所带来的短期增长效应很可能是&被粉饰的诅咒&--其所导致的房市'过热'投资推高了房价，酝酿着潜在的房市泡沫。&邓永恒教授曾撰文谈政策对房市的影响，但他随后笔锋一转，&中国房价泡沫即使破灭，也不太可能重演美国次贷危机所造成的金融市场崩盘。& 邓永恒教授目前担任新加坡国立大学房地产研究院院长及房地产系主任，曾任美国联邦政府房产金融办等权威机构的专家顾问。他一直以来侧重中国房市研究，透过数据及模型剖析中国房市&高烧不退&的十年，并在Econometrica, Journal of Financial Economics, Review of Finance, Journal of Urban Economics, 及China EconomicReview等国际顶级期刊发表了多篇论文。如今，北上广深及部分二线城市房价飞涨的余热还未消退，一线城市楼市交易量却有所下滑。在房市繁荣背后，崩盘预期又开始浮现。中国房市的拐点何时到来？政府如何平衡房地产调控与土地财政间的两难困境？房产用地70年使用权到期后会怎样？围绕这些问题，中国经济学教育科研网记者在首届PKU-NUS数量金融与经济学国际年会期间专访了邓永恒教授。他在宏观层面谈及人口、预期及金融市场等因素对房市的影响，分析政府在其中的作用与应对策略，并对中国家庭产生的房价依赖风险等微观层面有所洞见。1. 您研究人口冲击、婚姻及房地产市场，并指出由于婚姻、人口冲击引发的住房市场繁荣具有明显的周期性特征[1]。按照24 年的滞后期，中国这一变化的时间点或在年。这种变动会对房地产市场造什么样的冲击？美国上世纪有一个争议较大的论文，也是研究人口结构变化对房地产市场的影响。这篇论文由经济学家N. Gregory Mankiw（格里高利&曼昆）与David N. Weil（戴维&韦尔）[2]合作撰写，他们的模型很简单，左边是房价，右边是人口的年龄层，然后做回归。考虑到美国婴儿潮的老龄化趋势，他们通过模型预测美国房价在20年内每年会有大幅度下跌，但美国房价却一直在涨。研究房地产经济的学者认为这个模型忽略了许多影响房价的因素，比如工资增长幅度、失业率、GDP的增长，所以有学者加入这些因素重做了模型。经济危机后，房价的走势似乎与这一模型预测趋同，所以又有人重新关注这一模型。我们的模型包含多重因素，如市场调控、出生率、计划生育政策等，证明了人口结构变化与房价存在显著的相关性。在研究房市时，我们将人口作为一个重要因素，填补了中国房地产研究的空白。然而，人口因素并非唯一影响房地产的因素，在分析整个房地产市场时，还需考虑风险、宏观政策、工资增长率等重要因素。这篇论文实际上是补充了以前房地产研究文献中所忽视的人口因素。除了消费、投资等属性外，在中国房产是房主的社会地位及经济实力的重要标志。正如亚洲开发银行首席经济学家魏尚进博士在其近表于《政治经济学》杂志(Journal ofPolitical Economy)的论文所述，现在的电视相亲节目存在这样的现象，男嘉宾如果说有房有车，底下的灯就亮一片。现在有许多丈母娘找女婿，是希望确定未来的女婿能够有经济实力，给女儿提供好的生活。很多家庭为了让儿子能找到好的配偶，也会不惜一切代价买房，这构成了中国比较特殊的代际购买力因素。在中国研究房地产时，要考虑很多特殊因素，但基本面是不变的，房地产投资的风险还是存在。比如房价租金比，住房收入比等基本指标太高的话，就说明风险过大，房市能否持续上涨是一个问题。2. 虽然2013年全国楼市有全面下跌的趋势，但普遍认为人口始终净流入产生的刚需会支撑一线楼市永远涨。近几个月，一线城市楼市交易量却一度下滑，这是否预示着在人口、政策等多重因素的影响下，中国房市泡沫的拐点将至？我认为中国楼市正在进入一个拐点，但这个拐点并非指美国次贷危机那样的崩盘，而是房地产市场走向成熟。当房地产市场成熟以后，日益开放并更为透明的竞争市场会使早期特有的房产开发所带来的巨额利润越来越罕见。亚布力峰会时，万科集团董事长王石先生就谈到这种转变，今后开发商必须通过提升企业营运效益，市场营销研发能力，并利用金融资本市场的有效运作等策略打败竞争者，才能得以生存。目前有很多迹象表明中国房地产市场逐渐转向成熟，经过这个转折后，房地产经营管理的方式会转变，从靠地赚钱转为拼经营及资本市场运作效益盈利。这样的市场使得竞争更公平透明，利润正常化。其次，我一直强调国内要发展健全成熟房地产金融市场，这也有利于房地产市场减少风险，避免非理性投资。那房价是否存在拐点呢？这也是国际媒体的关注焦点。比如《华尔街日报》、《纽约时报》等媒体采访我通常会问：您是研究中国房地产的专家，您认为中国房市的泡沫是否要破灭了？我会回应：你问的是哪个市场，北上广深还是成都重庆？中国房地产市场的区域分化很显著。我与清华大学房地产研究所的吴璟教授及沃顿商学院的吉耶科（Joseph Gyourko) 教授合著了一篇论文[3]，研究中国35个主要城市的情况，涵盖了人口增长、失业率、工业发展、经济增长等因素，再运用模型预测未来的住房需求。研究发现城市与城市间差异巨大，像北上广深等一线城市大多存在供不应求的现象，因此这些城市的房价也居高不下。受供求关系、人口结构因素影响外，一线城市还有许多附带的福利，比如教育资源、基础设施等，这些都反映在房价里面。除了有些二三线城市房市风险比较大外，我认为一线城市的房市出现类似美国次贷危机那样的崩盘概率较小。3. 与美国08年的次货危机相比，中国房市泡沫、债务问题对整个资本市场有何影响？美国当时房市的崩盘是历年来一系列政府政策导向的结果。美国政府想要争取更多原本不参与投票的公民参与投票选举活动，一度推出了优惠房贷政策：由政府担保，提供首付仅为3%的房贷购房。该政策的受益者大多为低收入人群，因违约风险较高而通常不易在银行获得住房贷款。我们模拟了经济增长率变化、首付率及违约率之间的动态关系，研究该政策可能导致的额外违约风险。研究发现一旦政府推出这一低首付优惠房贷政策，纳税人将付出巨额税收为政府这套政策买单。政府的优惠房贷政策不仅造成了一批非持续性的短期需求，并且诱导一些开发商甚至在拉斯维加斯的沙漠都建了大量豪宅，形成了市场不能承受的过剩产能。其次，与美国当时的高杠杆相比，中国住宅房市的杠杆非常低。美国那时存在负杠杆的情况，有些按揭后甚至达150%，这些高杠杆终基本都会违约。另外，美国政府对当时高度发达的资产证券化市场缺乏有效的监管，导致房地产的风险过于集中在少数几家大投行肩上，一旦崩盘就不可挽回。总体而言，中国房地产市场区域差异大、杠杆率较低、住宅房贷违约率较低，发生像美国次贷危机的主要条件还不存在。不过，银行贷款过多放在房地产市场，会影响其它产业的融资及资本市场；其次，中国地方政府债务与房地产市场也息息相关，地方政府债违约的潜在风险将会对中国经济造成很大的负面影响。4. 中国的许多房市具有与众不同的特点--其房价支撑的绝大部分依赖于投资者对房价上涨预期。除初购的刚需外，很多人是因为有&北上广深永远涨&的预期，选择购房作为投资。您如何看待这种预期？通过住房使用成本模型，我们对中国主要城市房价居高不下的现象做了分析，发现百姓对房价增长的期望值为关键，而这种期望值一般可通过问卷调查及数据分析来测算[4]。从历史来看，虽然在过去的十年中，许多房市的平均年增长值都较高，不过也不乏例外。一旦市场遭受外部冲击，如政府出台限购令、GDP放缓等，假定老百姓的期望值下降1个百分点，我们的模型预测均衡价格要下调30%。以深圳为例，房价虽然在过去的一年半内涨得很快，但只有头9个月房价与交易量同步上涨，近几个月交易量有所下行，而房价还在上涨。这实际上是市场期望在支撑，买房者相信如果到明年房价还涨，就期望买房能够赚钱。但交易量下跌就说明&有价无市&，没有人买你的房子，而你又没法通过资本市场兑现房子的价值，这时对于投资者而言，购房投资的风险就会很大。与GDP、进出口、可支配收入这些硬指标不同，期望是对市场的信心，很脆弱、容易被左右。如果现在房价还没有跌，可能是人们还在观望，期望不久政策会向对投资者有利的方向改变。5. 您多次提到发展房地产金融市场、鼓励资产证券化。在房地产业转型升级的情况下，中国房地产资本市场应该如何发展呢？美国、新加坡的经验有何可取之处？很多人认为次贷危机是由资产证券化引起，媒体也指责资产证券化是罪魁祸首，但实际上资产证券化本身只是一个工具，政府的错误政策及市场监管缺位才是危机终爆发的原因。我在新加坡国立大学给中国市长班授课时，谈到虽然美国资产证券化程度高，其次贷危机像流感病毒一样波及全球，但美国的房市很快走出危机的阴影。而受其影响的世界其他一些国家，由于没有那么发达的房地产金融资本市场体系，却还在危机的笼罩之下。我认为中国在有效监管、并能更好地把握风险的情况下，稳步推出资产证券化促进房地产金融市场的发展已刻不容缓。因为中国老百姓的投资渠道过于单一，股市不能去碰，钱存在银行又跑不赢通胀，这迫使大部分家庭在别无他选的前提下，将一辈子的积蓄都压在购房投资上。但房市既然能有很高的回报，自然也会伴随巨大的风险。我们做过一个简单的测算，按照当地平均收入及平均住房面积来算，北京的按揭月供与收入比超过了90%，上海高于60%，而深圳更是高达100%以上。不少家庭为了买房而成了房奴，他们将积蓄、子女的教育费、医疗保险费、退休金都压在房市上，这不利于社会的和谐稳定。一线城市的很多房子去年涨了两三百万，但这只是纸面上的价值，并没有兑现。而房地产金融与资本市场发达的美国有房产增值套现二次按揭(Cash-out Refinancing) 的政策。房价上涨后，投资者可将之前的房贷拿到银行做二次按揭，套现增值的房产。中国就做不了，房价上涨之后还是得还房贷，后还是房奴，这就是房地产金融市场不发达的结果。新加坡的房地产资本市场也很发达，主要是房地产资产信托（Real Estate Investment Trust， REITs)市场，今年6月份我们计划在上海举办相关话题的高层论坛，旨在借助学术平台提升学界、业界以及政府对此话题的认知，并有效推进资产证券化在中国的进程。我估计近一两年，中国的资产证券化，尤其是与房地产市场相关的资本市场将会有很大的发展，这对老百姓来说将是有利的。6. 中国过去对房地产调控主要通过贷款利率、首付比例、税收等经济手段和限购等行政手段来实现。这些政策都增加购房难度，也推后延迟了需求，被延迟的需求仍然会到来，并为房价提供支撑。从国际经验来看，政府对房市的调控政策应该如何制定呢？近年来中国出台了多套&降温&政策，我们对这些政策的有效性做过跟踪。研究发现在不少房市中，&降温&政策出台六个月后，有半数以上出现了房价反弹现象，导致市价变得更高。中国政策的目标通常较短，往往通过行政手段进行调控，没有一个长期的政策框架。与之相比，新加坡政府的房市宏观调控政策就相对有的放矢。新加坡制定房市调控政策会兼顾老百姓对住房的可支付能力，通过政府个部门间的协调实现&提高住房质量，降低住房费用&的目标。例如，新加坡有80%的住房属于政府开发的组屋，仅有10%是较高端的私有住房。新加坡政府运用多次提高房产交易印花税的方式，逐渐达到了有效调控其私房市场一度过热，吸引了过量的投机投资的问题。中国的政策出台往往还存在&一刀切&的问题。二线房市供过于求，全国却出台一视同仁的&去库存&政策，导致一线房地产市场过热。实际上，这与许多国际媒体问&中国房市是否会崩盘&犯了同样的错误。7. 中国地方政府对土地财政的依赖性逐年增长。有句评论，&革房地产的命，就是革地方政府的命&，您觉得这个困境如何破解？朱镕基政府时期推出分税制以后，地方政府大部分的财政都上交中央，许多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府对于地方政府财政拨款往往不能满足地方建设发展的需要，所以地方建设很多还是依靠地方财政支撑。与美国不同，中国地方政府不能发公债，到银行借钱也有诸多限制。地方政府就会以土地作为抵押，通过土地财政获取地方建设发展所需资金。因此，土地出让价格越高，对地方财政就越有利。几年前，我们做过一个研究，发现地方政府在任期内的GDP业绩以及他们对于环保建设的投资，与地方政府考核有很高的相关性[5]。通过考察283个地级市市长、市委书记10年来的升迁情况，研究发现市长和市委书记的升迁概率与他们任职期间GDP增长业绩有很大的正相关，而GDP的增长又受房地产繁荣的拉动。反之，如果将资金投入到绿色设施建设等方面，那么升迁概率会大大的下降。因为考核主要看GDP 指标，而发展绿色设施建设一般要10-15年才会有回报，但市长、市委书记一般三五年一换，现在投入绿色建设等于是让&后人乘凉&。因此，中国政府的考核制度、融资渠道局限，使得地方政府不得不依赖土地财政。然而，地方政府通过这一单一的融资平台从银行处拿到贷款，一旦作为抵押物的土地的市场价值有所波动，而融资开发的公共设施又一时产生不了现金流，那么地方政府借助土地财政铸成的地方政府融资平台必然会增加违约风险，终对国民经济造成负面的冲击。由此可见，单一的土地财政不可能成为地方政府可持续的融资平台，要注重资产证券化等多重资本市场及融资渠道的开发。8. 中国住房还牵涉到住宅用地使用权的问题，一些敏感的购房者已经发出了&70年后，我们在自己的土地上无家可归&的疑惑。70年使用权到期后会面临什么样的问题呢？中国的土地是租赁性质，住宅用地高使用期为70年。使用期满后，地上建筑物仍然属于业主所有,但业主须重新签约并支付租赁费用。据此，购房人取得的商品房使用权限也只能建立在土地使用年限残值的基础上。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，购房者必然面临明显的&房产产权期限缩水&。在发达的房地产市场中，房产交易双方通常会将土地残值反映到房价中。比如，新加坡土的地使用权一般是99年与999年，99年使用权的用地相当于租赁性质。不过，新加坡政府在土地转让给开发商或重新开发时，通常会要求他们充值(top-up)土地使用权至99年，而开发商则会将相关费用反映到房价中。这是一个比较平滑的过度，整个市场不会在某年所有的土地都集中到期，而中国即将出现一批土地租赁同时到期的情况。届时，无论是政府要求房主补缴土地出让金，还是让&纳税人买单&，都会对房市产生很大的冲击，也可能导致有关政策是否&公平&的争议。因此，土地租赁期限到期的处理不仅是涉及经济政策的合理设计问题，同时也会牵涉社会问题的考量。政府、学者和业界应对此有充分的准备。参考文献：[1] Liu X Wu J Deng Yongheng (2016). Demographic Shock, Marriage and the Housing Market. Nankai Economic Studies187(1), 58-76[2] N.Gregory Mankiw, David N. Weil (1989).The baby boom, the baby bust, and the housing market. Regional Science and Urban Economics.19(2), 235-258.[3]Jing Wu, Joseph Gyourko, Yongheng Deng (2012). EvaluatingConditions in Major Chinese housing Markets.Regional Science and Urban Economics, 42(3), 531-543.[4] Jing Wu, Joseph Gyourko,Yongheng Deng (2016).Evaluating the Risk of Chinese Housing Market: What WeKnow and What We Need to Know. China Economic Review, 39, 91-114.[5] Wu, Jing, Yongheng Deng, Jun Huang, Randall Morck, and BernardYeung, (2014) .Incentives andOutcomes: China's Environmental Policy.Capitalism and Society: 9 (1), Article 2.
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国内房地产的问题，一篇文章基本上说全了！
来源：齐俊杰（ID：qijunjie82） &齐俊杰、凤凰财经(finance_ifeng)综合凤凰财经、房天下、康辉、私人理财师整理自网络一.我对楼市总体看法是什么？&房地产概况：从2008年之后，房地产的自住需求逐渐降低，更多演化成金融和投资需求，且金融属性会越来越强。随着资本市场的波动，包括央行印钱的速度以及通货膨胀的问题，房地产逐渐演化成了一种货币现象。&&上图可以看到，2008年后房地产的走势表明了自住需求在逐渐降低，而对于经济的影响，波动会明显加大。&说完了房地产的属性，我们再来说说到底能不能买房？这个问题要分两个方面来说，第一个，如果是出于自住需求来考虑买不买房，这是属于消费，不在我们今天的讨论范围之内。关于今天的话题我们更多讨论的是关于房地产的投资需求——买套房不光是要自住，最好自住的时候还能挣点钱。或者说能够通过房地产走向发家致富的道路。有很多人看到近十年来身边的人只要贷款买房的，都发了，而且赚得特别多。基本上你十年前不买房，现在就更买不起房了。而十年前买了房子的，现在身价在几百万上千万的都有了。十年走下来我们看到很多专家都折在了房地产上。有人十年前就开始场唱空楼市的，有人是最近几年开始唱空的。我在2014年之前一直是唱多房地产，直到2014年之后，我觉得房地产的好日子可能快到头了。为什么这么说呢？我先对于楼市说几点看法。&首先，我对楼市的判断就是：一线楼市严重泡沫，二三四先城市最大的问题在于库存。全国总库存达到了7亿平米，50亿平米的在建面积更是楼市最大的一个问题。&&上图是楼市的库存去化周期的一个延长，我们看到从08年开始，楼市就是越建房子越多，而卖出去的周期越长。从长期来看的话房地产现在属于一个库存积压或者不断上升的时期。也就是说这几十年来我们的房地产市场不但没有消化去库存，反而是库存越来越多，房子越来越难卖。上图非常清晰的表示我们的楼市库存剩余7亿平方米，7亿平方米并不是最大的问题，最大的问题是50亿的在建面积。如果说房地产回暖，在建面积还会不断扩大，这个消化起来可能需要更长的时间。&A.然后说说为什么是泡沫？泡沫其实是有几个指标可以参考的：房价收入比=房价/家庭年收入我们可以看到房价收入比在中国已经出现了历史上都难以出现的奇葩景象，深圳的房价收入比已经超过了40倍。上海，北京都超过了30倍，不吃不喝30-40年你也买不起房。这个房价收入比是九十年代的日本和九八年的相关及07年的美国都从来没出现过的。当今中国的房价收入比已经创了人类历史新高了。&从世界各地的房价收入比来看，（这张图的制图时点是在最近这波房价暴涨之前，2015年底，我国的房价收入比已经是一个畸形的状态了，而这波暴涨之后，我国的房价收入比继续在提高。如果说真的40年不吃不喝你都买不起房，这说明你从挣钱到退休你都未必能还清贷款，这是一个非常恶劣的情况。我有一篇文章也说到现在还有多少人能够买得起房？这个主要也是按照房价收入比来算的。在不坑爹不啃老的情况下，现在能够买得起房的人已经不多了。第二个指标也就是大家比较熟悉的租售比，房子的内生价值。熟悉股票的朋友知道，股票的内生价值是指你买进的股票在没有人接盘的情况下它自己能够产生多少价值，每年能给你挣多少钱，这就是股票的一个估值的算法。有人说巴菲特是股神，其实巴菲特玩的并不是股票，他更多投资的是公司实体本身，而巴菲特买入一只股票绝对不是期待着它明天或者后天能够上涨，而是期待着这家公司在未来十年内源源不断地为他提供利润。所以，股票市场出现大幅的波动，包括出现过极端的股灾情况下，巴菲特都能毫发无损，穿越历史周期40几年而不倒。因为他买的是公司赚钱能力，这是普通人学不会的东西，而巴菲特所持有的伯克希尔哈撒韦这个保险公司，他有源源不断地现金流，可以在股票大跌的情况下以更便宜的价格持续买入。所以这才是巴菲特投资的最大秘诀。这是一般人学不会的。首先你没有源源不断地现金流，第二你可能不会看公司在未来十年或更久的时间内的现金流的情况，这个可能更专业的股权投资者会在意一些。&B、租售比租售比=每平方建筑面积的租金/每平方建筑面积的售价&上图是中国一线城市房地产市场的售租比情况。很明显能够看出，深圳的售租比已经是后来居上了，是售租比最为扭曲的地方了（售租比=售价/租金），差不多需要50-60年才能收回成本。而在十年之前，我们的售租比大概只有现在的一半，也就是30年左右能够收回成本。而租售比怎么判断呢？最简单的办法就是租金/房价，在你能够买房出租的情况下一年能赚多少钱。如果说只占总价的百分之二的话，那还不如把投资买房的钱存在银行，随便买个保本收益的理财，都比买房出租这种方式赚钱。正是基于此，我们说现在买房出租是完全没有价值的行为。你所期待的就是买完房后这个房子能够获得升值，然后让一个傻子从你手中以更高的价格接走。而这种行为，在投资上就是一种搏傻行为，而现在的房价，就进入了明显的搏傻阶段。所有都基于一个点，就是出现源源不断的傻子，从你手中把房子接走。&B1、月供收入比月供收入比=月供/收入我们看月供收入比。之前一段时间有新闻说上海和深圳已经严查月供收入比，月供和收入比值不应该超过百分之五十，也就是说买一套房子，你的月供占家庭收入超过一半就很难说是健康了。我们不妨算一笔账，按500万的房子来计算，刨除首付是150万，他要贷款是350万，月供就是22200元.也就是说你的家庭月收入要超过45000元才能买得起这套500万的房子。试问有多少家庭的月收入能够超过45000?&B2、为什么还有人买的起呢？&说到这儿可能很多人要开始质疑了，说这么多，房价收入比很高，月供收入比也超过健康财务范畴，那为什么现在还这么多人能够买得起房子啊？房子为什么还这么火？这个泡沫永远都破不了，而且还一直往上涨？下面我来做个解答。其实之所以出现这种情况，最大的问题就是数据显示我们已经有九成的人都成功拥有自己的房子了，只不过可能不在一线城市。比如说您在北京打工，但您的房子可能在老家，比如买在了河南啊，河北啊。但是自有住房率超过了九成。所以这就出现了一个问题，现在不是大家都买得起房，而是大家目前还换得起房。我们看到一个上海的数据显示，有八成人是通过换房再买房的。&就这张上海市几个地区的一个统计，大部分人都是卖掉老房子去买新房子。那这样可能会出现一个比较严重的问题，卖旧买新是没问题，但是你会想到，谁在上面卖，谁又在下面买？就是卖掉最贵房子那波人，他们是什么人？而买最便宜房子的那波人又是什么人？而在中间随大流捣腾的就是我们普通人。所以这跟我的一个调研有关，发现很多资产过千万甚至过五千万的人，在大量出售之前的房产，包括一套两套三套甚至在中国他已经把所有的房产都卖掉了去租房子住。这是现在有钱人的一个状态，他们的理由是，趁着房价高，把房子变现。这就是另外一个问题——什么是财富？只有能够变现的，才叫做财富，而如果这个东西根本无法变现，是有价无市，那顶多算是市值，而一般人对于市值的概念来说，是没有意义的。&C、为什么说是过剩说完北上广深的问题，那我们就来说三线城市为什么说是过剩的问题。刚才已经提到过两个数字，一个是全国总库存面积已经是7亿平米，这不算什么，更为要命的是50亿平米的在建面积，也就是7亿平米的七倍的时间来消化在建面积。这个在建面积大家知道只要房地产一回暖，在建面积就会成倍增长，而且现在的一个问题就是，国家要趁房地产好，把房地产的开工面积提高上来。上图是房地产在这三个月火爆之后，房地产的开工面积马上出现一个小阳春，开工面积逐渐攀升。这才是国家要的结果。因为最惨淡的情况并不是房价暴跌，而是没人去拿地开工，国家经济效益停止，大量失业增加，像2015年下半年那种局面，是国家最不愿意看到的。至于房价是不是会暴跌，大量的人抛售房产，其实国家根本不在意。我也有很多在三线城市的朋友，尽管他们大部分在北上广深打工，但他们在老家，包括在一些不是特别发达的地方，大部分都有5-8套房子。这个我也是特别不能理解，因为也不是特别有钱的人，但他们说在那些地方大部分人都持有多套房产。所以说在这种三四线城市或者五线城市，你想把房子作为出租去盈利的话可能性几乎为零。因为大家都有多套房产根本没有租房的必要。而外来人口呢，流动性也不是很大，就是租房需求几乎没有，大部分房产就闲置着。好在现在没有持有成本。而我去一些城市调研的时候也发现大量楼盘都处于待售状态，而出了北京60-70公里，就会遇到两边路上各种各样的空盘这种情况，然后一道大的红幅垂下来说什么售楼优惠，中介包括售楼员都拿着广告牌去路边拦车看房。甚至在三亚，我们也看到大量海景楼房空置，卖不出去或者写着在售标签。所以现在房地产就出现火与水的对决。火热的一面出现在北上深等特大城市，而二线城市好些房价也是跟风上涨。处于三线四线五线这些城市的房价并不高，而更多的是一种严重过剩已无法变现的阶段。&D、为什么我的观点恰恰跟其他人相反，他们说三四线是泡沫，北上深永远涨。但我觉得，最大的问题恰恰出在北上深。说完这么多，我们再来关注下一线城市的房价到底是怎么涨上去的呢？有没有数据支持或者理由导致一线城市房价上涨呢？其实道理非常简单，最重要的原因就是一线城市的人口涌入，人口不断涌入一线城市，所以说一线城市的房价持续上涨。然后人多了，把一线城市变得繁华，工作机会多，收入多了，进而推动地价上涨，地价上涨推动房价继续上涨。&二.一线城市限购，到底是为什么？&&上图是北上广深几大城市人口增长的情况，人口增长，带动房价大幅上涨。这张图说明过去几年人口增长率推动了房地产的不断上涨。其实管理层也看到了这一点，所以为什么会有一线城市限购，为什么要限制需求限制购买力，用时间换空间，目的就是让成交萎缩，让楼市平稳在高位运行。进而引导一线城市资金去周边区市购买，帮助一线和核心二线城市，周边的三线四线五线城市去库存。这一招已经起到了非常明显的效果。我身边的北京啊，包括在北京买不到房子的朋友都去燕郊，廊坊去买，大量的投资金引向这些地方。这些地方的房子像牛粪一样多，但是也能够跟风涨价，而且已经越来越贵了。其实房地产的炒作大家都知道它是有层次的，也就是一波接一波的炒作。那大家知道在房地产里面有一句投资秘诀，就是三个词：地段 地段 地段。资金先炒一线，一线在带动二线，二线周边。吓得很多人以为房子会永远涨下去。然后卖了老家的房子去买北上深，这样北上深的周边造成的就是国家希望看到的去库存的结果。但偏偏它的问题是，最该去库存的地方（三四五线城市）没去库存，变成了补库存，反而为泡沫严重的一线城市更加鼓吹了泡沫。就相当于该大补的人吃到了泻药，而明明上火满嘴起泡的人又吃了两根人参。现在这种冰火两重天的局面让调控变得非常艰难。市场化调控政策，包括用货币，杠杆，一刀切等房地产调控的政策根本就对于中国楼市起不了任何作用。所以国家才会想到行政干预，每个地区用地区不同的政策来进行限制。比如我们看到了上海和深圳出台的限购啊，提高社保年限啊，这是一个加门槛的方式。今天（4月24日）上海又出台了对6家房地产中介的处罚政策，一个月之内不给他们批银行贷款。也就是说一个月之内二手房成交可能会大幅降低。对于资金杠杆的降低，肯定会对于二手房的需求出现大量下降。其实国家对于二手房来说，确实是不太想让人们多买多卖，如果二手房买卖过于活跃，那新房卖给谁呢？所以国家政策着力点在于想让人们多买新房。&为什么央行发行大量货币也给全国范围内降低购房门槛，包括把首付的利率逐渐降低，有人说这是一个加杠杆的方式，说去库存去杠杆的政策，怎么就变成加库存加杠杆了呢？其实这招没错，而且在两会上周小川也说明了在个人需求端加库存加杠杆是为了在企业端包括开发贷那边去杠杆，用个人的购买力去化解企业贷的风险。上图是房地产企业的资产负债率。资产负债率已经达到了百分之九十，这只是官方的一个统计，而且是比较大的地产商的资产负债率统计，其实全国各种中小型地产商的负债率都非常高。我们在做案子的时候经常会发现资产负债率高于百分之百，甚至达到外债每年利息都要还高达几十亿的公司。这种公司比比皆是，他们的资产质量也会越来越差，基本上现在发债已经都是百分之十以上的利息了。不低于P2P的利息。那如果要是他有将近200亿的外债的话，那每年他要还的利息就是几十个亿。那地产商现在可能没有这么高的利润，所以只能改把房子挂比较高的价格，因为挂高价格之后不让这个区域的房价下跌，他才有了更高的房价去银行抵押的能力。如果他们把房价降低的话，抵押的价格也会随之降低。所以这就是地产商死扛着也不能降价的原因。如果他降价，反而他的抵押价值会下降，而获取资金的能力也会下降。不降价可能还是等死，一降价就是找死，马上就死。所以地产商更多的使用时间换空间，希望出现今年上半年，前三个季度出现的房价报复性反弹，他们可以趁机出货。我们现实中也看到很多公司，之前已经是一潭死水，几栋楼全部都闲置，今年突然出现外援资金，把几栋楼解冻，然后马上以更好的价格卖出。所以说我们用个人住房贷款解救开发贷，这条政策已经起到了实质性效果。那很多人都说个人住房贷款不存在这个风险吗？其实个人住房贷款的性质是连带责任，也就是说你只要还活着，就一定要一辈子还这个贷款。而开发贷不是这样，开发贷是有限责任，如果公司申请破产，那这笔贷款在银行立马变成坏账。而个人在什么情况下才会出现坏账呢？那就是房价出现大幅度下跌，已经跌破了成本的时候，才会出现断供的现象。而断供的风险有多大呢？按现在北上深这样的地区，房价跌百分之五十都不会出现大面积断供。因为一旦断供，就意味着你百分之五十的钱都要不回来了。所以说只有在房价下跌百分之五十的情况下，才会考虑要不要断供，如果断供的话同样损失百分之五十，房子我也不要了，但我可以以更便宜的价格就不用去交银行的个人贷款了。但同样面临更艰难的选择，那就是如果断供，那贷款人的信用缺失，一生都拿不到银行的贷款了。也就是说以后如果还想买房，必须全款买，这个代价是非常沉重的。房价上涨并非一朝一夕，而是十多年持续上涨，那在十多年之中很多早买房的人，基本上在贷款上已经没多大压力了。所以银行的个人住房信贷这一块是相对安全的。3、为什么虽然我看空，但也不会盼着楼市崩盘？4、楼市上涨到什么时候会崩盘？为什么几年前坚定看多的我，去年会转向看空。支持我观点的三大原因是哪些？&劝大家不要盼着楼市崩盘，因为楼市崩盘意味着经济的崩盘，大量的失业会出现，也就是说楼市涨的时候买不起房，楼市崩了你更买不起。但是上涨太多必然会出现大幅调整。这跟股市一样，短时间内上涨幅度过大一定会出现暴跌的现象。而楼市会不会出现这种情况呢？我觉得随着楼市这波的暴涨，出现暴跌的风险越来越大了。在最近几年出现逆转的概率是极大的。我的判断主要有三点理由：第一个因素：人口因素发生逆转，老龄化加剧。这是全国总体的概况。人是所有社会包括经济的核心因素，但现在在中国，已经出现一个内生性的变化。从2014年开始中国80岁以上人口已达2000万，60岁以上的人已经占到百分之十五，65岁以上的人超过百分之十。到2030年的时候65岁以上的人还会增长百分之五。换句话说65岁退休人口可能达到2个亿。老年人是不需要房子的，况且他们老了之后可能吃饭的压力都会比较大（这个跟社保有关，如果指着国家来养老，这是不现实的），所以这部分老年人到老了以后生活压力会非常大。他们一辈子工作下来最值钱的东西可能就是房子。所以虽然以养房养老这事儿不靠谱，而且不会形成大规模效应，但不少老年人可能会把退休后的生活寄托在房子上。所以卖房养老或出租房子养老这种状况可能会大幅出现。由此，二手房的供给会大幅增加，而这会瞬间改变现在的房地产供给状况。也就是说我们可能在十年左右的时间会出现需求量极度萎缩，而供给端大幅增加的情况。上图是2011年人口结构情况，现在已经过去了五年，大家应该把所有人口情况上浮一个格，那我们可以看到其实老龄化已经发生了非常大的变化，我们25-29岁的人口现在基本到了30-34岁，该买房的基本上都结完婚买完婚房。反而二十多岁的人口在急剧下降，15-25岁之间的人口可能会形成一个缺口。年轻人口的下降会造成对房子的需求下降。&第二个因素：人口反向流动。前十年大城市都是人口正向流动，不断有大规模人口涌入一线城市，所以一线城市房价暴涨。随后几年之内一线城市会发生什么状况呢？我们看到上海，北京包括深圳，已经明确指出要限制人口增长，控制人口规模。基础设施可能会搬出一线核心城市，各个省市的市长已经立下了军令状，就是要造成人口负增长。人口负增长的话，一线城市的房价就失去了最根本的上涨因素。&第三个因素：房产税。房产税会增加房子的持有成本，为什么会说房产税是重武器呢？之前中国的房子没有对物业进行征税，房屋的持有成本为零，所以大量货币涌入之后让房价出现只涨不跌的局面。即使有人想卖房子他也不急着降价卖房，拿着房子说不定还更升值。而买房的人减少后，房地产的成交量会急剧萎缩，而房价并没下跌，这也是因为买房的人不急着出售，房价不会下跌。也就会造成二手房对新房来说完全没有压力，二手房不跌，开发商更没理由让新房房价下跌。所以调控房地产或者买房的少了持地观望的态度趋于明显了，成交量萎缩但房价不跌，这就是很多人说北上深永远涨。房产税会改变这一切。首先对于持有房子，这是有成本了，如果500万的房子征百分之一的税，那每年5万块钱的税，对于一般家庭来说是承受不了的。而至于会不会像上海或重庆那样给你一个豁免面积，在豁免面积之上征税，我觉得不会，因为全世界没有一个国家是这么去征税的，也没有成功的先例。房产税的出台估计不会超过五年，一是因为这个事已经准备很久了，该列入一级立法目录了。第二，地方政府将在今年开始逐步地显现问题，地方政府要想保证信用必须找到新的收入来源。卖地现在开始卖不动了，所以他们有根本的动力推动这件事。第三，说这么久的房产税，领导干部的房子应该处理得差不多了，这波上涨正好让他们出手，一旦他们的房子卖空之后，便会转身成为房产税的积极推动者。第四，前两天说的土地续租的问题就来了，除了房产税这个事情其实根本无解，总不能让大家每七十年交一次房价吧？所以要化整为零，把一次性的大钱变成每年支出的小钱，更让人接受。&5、房产税会在一个什么时间点出台？会怎么玩？大家的负担会因此加重吗？&所以从这个周期来看，你现在买了房，可能住进去的时候房价已经不涨了，然后第三年或第四年的时候大家明白过来，房子可能已经卖不出去了，等房产税来了大家都在抛售的时候买房的人也不会杀进去买房的。而房子基本是刚才最早的时候我们说的，变成投资属性，是买涨不买跌的，一旦房价开始变成下跌的情况，更多的人是愿意租房坐看，因为现在租房确定是非常便宜。房子卖不出去会怎么样呢？首先房子变成了不可变现的，也就不是资产了。房子每年都交税，甚至变成一种负担，这种负债将一直伴随着你，我们在日本的时候就看到很多人其实可以凭借退休金养老金过上衣食无忧的生活，但他们最后不得不出来工作，原因是他有房子，每年都交税，负担很重不得不老了之后出来工作。&6、我能把房产税转移给租客吗？&有人说了，房子可以出租啊，可不可以把这个房产税加在租金里让租客承担呢？答案是不可以，因为租房市场是没有杠杆的市场，也完全不受任何行政干预，现在的租房市场是完全的市场化市场（连发票都不开）&7、为什么说现在的房子租更合适？&&上图是08年至今房价上涨和租金上涨的情况。对比一下我们就知道，租金上涨的速度其实明显低于房价上涨的速度，房租基本上是每年百分之五的速度递增，这个速度基本上是符合世界规律的。房租市场的决定因素是购买力，换句话说老百姓住不起了你给他涨了也没用。他不租你的房子，到五公里之外去租另外一套便宜的房子。而一旦房子卖不出去的时候，经济也在下降，所以说收入减少房租会不增反减。房租能够维持在现在的水平已经不错了，到时候会有更多的房子出租来跟你抢市场，没有税的时候大家把房子放在那儿其实无所谓，如果有了税，估计房主就再也放不住了，就他卖不出去的情况下，要出租减少损失，供给会明显增加，空置房也就都抛向了市场。&上图是空置房的图，其实这几个地方的空置房都不少了。&8、您到底该不该买房？租房更合适，包括我个人，已经把房子卖了，卖房的几百万拿出来，如果没有投资渠道的话你到银行去随便买个理财，我相信都有百分之四到百分之五的收益，比租房这个百分之二的收益明显要好得多。我算了一笔账，如果把我的房子卖出去以后，按照吃利息的价格来算，我可以租到一个大两到三倍的，或者地段更好地房子，所以相当于白住房了还能挣钱。我有很多的朋友都是在照着这个路子在走了，卖掉七八百万的房子，每个月能租三万块的房子，面积要大一倍，也是几百平，而这套租的房子要卖多少钱呢？租金只有三万块，但卖价将近2000万左右，这么大的租售比，买不起但是可以租得起。还有一个朋友在深圳卖了两套房，拿回五千万。这五千万在美国比较大的城市可以花两三百万人民币买一套大的house，剩下的钱够他衣食无忧生活两辈子。美元相对于人民币来说，我还是觉得更让人放心。&关于换房在房地产买卖最顶端的那波人，他们把房子卖掉之后，把钱拿走，比如到美国去移民，到澳洲去移民，在那边买更好的房子然后人家衣食无忧。大量的资金从房地产市场抽走，我们还在这儿玩击鼓传花，最后的结果可想而知。&大家该不该买房？说了这么多那先把您的需求分辨出来，如果是为了等房结婚，小孩上学或者没有房子你就活不下去，家庭不和睦的话，那劝您还是买吧，因为时间对于家庭来说是最重要的因素，你可能丢失了五年的幸福，那这损失是无法计量的，所以我说还是以家庭和睦为第一要务。如果没有房子就过不下去的情况下，那还是应该买套房。首先我们得说一下，什么是刚需？刚需是人均面积30平米为标准，再大就不叫刚需了。&上图是人均住宅面积，中国的人均居住面积并不低。人均居住面积30平左右，也就是说三口之家，买一个90平左右的房子就差不多了，再多就属于投资需求。90平以下，为了家庭和睦，这个情况属于消费，不在我们今天的讨论范围内，消费的话什么时候出手，都是合适的。但是如果说您是为了投资，今天看来无论是投资一线城市这种泡沫还是三四五线城市，这种明显是供给大于需求，严重库存，投资房产并不合适。其实我们往回想啊，八十年代有个自行车已经很不错了，有个彩电更是富人家庭的象征了。到了九十年代呢，自行车和彩电都已经变成标配了，九十年代什么贵呢？能开个车到外面下馆子，就是令人羡慕的。两千年以后汽车走入家庭，而且已经很多人不在家里吃饭都在外面吃了。所以九十年代的奢侈品在两千年已经变成了居民消费品了。两千年最贵的就是房子了，那房子会在2020年后，我相信房子会逐渐走下神坛，从一个奢侈品变成居民消费品。所以，留给我们的时间其实已经不多了，我估计两三年的时间，到2019年房产税怎么也有个影儿了，即使没有推出，立法的准备工作也基本会结束的。而按照资本市场的一个提前预知，基本上会提前半年到一年的时间反应，也就是说2018年你的房子就不好卖了。如果现在买进房子，可能两三年时间就会变成一个无法变现的资产，到时候你可能就会后悔，像今年五月你还在考虑要不要买股票是一样的情况，可能你五月份买进去了之后会短暂感到幸福，到了六月份你会觉得自己无比的傻。&最后留给大家一个选择题：到底是先苦后乐还是先乐后苦？&我选择的是先苦后乐。第一，我现在对房子没有那么大的需求，没房我的家庭也高高兴兴的，而且我想住哪儿就住哪儿。住的房子面积更大，位置更好，家庭更幸福，而且财务上我也有更大的自由。包括我的投资收益可能也远远高于百分之十的水平。我可以用这笔钱，买入更低廉的一些投资产品，比如说今年的股市，我觉得应该会有一个非常好的升值空间，那我去买这个低估值的产品，抛了一个高估值产品，我觉得这是符合投资之道的。房贷真相：欠银行钱越多越久越好来源：私人理财师（ID：srlcss）整理自网络可是不论价格走高走低，有需要的还是要买房。那么，何时才是买房的最佳时机？业内人士指出，买房有8个技巧，其中买房自住者应该买跌不买涨。1.看银行对房贷的态度普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一般呈下跌趋势。2.通过平均价看供需比有专家说平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多，业内人士说如果供给增多真实需求也增多，则此类房屋的价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的；如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立刻下跌，此时才是购买房屋的最佳时机。3.先别急着买导向类的房屋一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。4.有自住型客户“买跌不买涨”买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价格，所以应该“买跌不买涨”。5.推销房子的中介电话多中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；房产中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好，市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多。6.养房成本提前算仔细相对而言，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。7.买“预期”才有升值潜力购房要学会买“预期”，这样今后的升值潜力才大。最好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确。8.普通买房人不必一步到位普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在的。而且，买房前定好自己的目标，多比多看。入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。确定好买房了，那就绕不开：房贷01 &全款买还是贷款买，贷款多少合适?当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。现在5年以上，公积金贷款现在的利率是3.5%，商业贷款也在4.9%，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。02&如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？先来举个例子：地点坐标：北京，假设，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。03等额本息or等额本金首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。但是，真的是这样吗？其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。举个例子：如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；（1） 第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。（2） 第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元以此类推等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元以此类推等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。上图，这样大家看的更直观：通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。结论：建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。04哪类人适合提前还款vs不用提前还款提前还款三类人：1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。建议不用提前还款的类型：1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。总结：首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。重磅！公租房货币化时代开启来源：凤凰财经(finance_ifeng)综合凤凰财经、房天下、康辉国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议确定，一是发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。二是推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围。三是完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。四是强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。2月3日，财政部、国家税务总局联合发文，继续对公共租赁住房建设和运营给予税收优惠，对公共租赁住房免征房产税，对经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税。当前三四线城市房地产库存严重，农民工在内的新市民将成为三四线城市去库存主力军。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，理论上10％的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。当前已有不少地区出台了一些鼓励农民工进城买房的政策，但是在很多地方，农民工的支付能力依然买不起房，最后只能“望楼兴叹”。而实行住房租赁无疑是有效的解决办法之一。海通证券首席经济学家李迅雷表示，不能单纯为了去库存而鼓励农民工举债买房，库存去化若只是寻求“接盘者”，可能引发下一波高库存风险。房子的功能应该是居住，要解决空置率较高的问题，所以应注重发展租赁市场。今年的政府工作报告中提出，“建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。这是《政府工作报告》首次提及“租购并举”的办法。中国房地产业协会副会长朱中一表示，推进房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力，使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。此外，这也为库存严重地区的房企提供了一种转型方向。给投资性住房彻底正名的一次机会在住房租赁市场上一定是这样的现象：一边连着高收入人群，一边连着低收入人群；一边连着本地人，一边连着外地人；一边连着虽然收入不高但可能有点儿积累的普通中产家庭，另一边连着刚刚起步或刚刚大学毕业的年轻人。这些刚刚起步的人、这些外来的人口、这些低收入人群，他们买不起房子，租住这些富有者、当地人的房子，于是就产生一个巨大的租赁市场。在这种条件下，城市化进程可以继续推进，人口流动可以有序进行，整个社会劳动力、人才的流动，还有由此带动的资本及其他生产要素的流动，都才是最有效的。建立购租并举的住房制度，这是修正了的新的说法，与以往倾向于帮助低收入人群买房的调控思路，在表述上明显进步了很多。而在美国至今有38%的家庭没有自己的住房，要租住私人住宅或者廉租房，而西欧、中欧住房自有化率更低，大部分国家处于40%-60%的状态，而北欧的住房自有化率则进一步下降至20%-30%。而建立住房租赁市场的核心就是要鼓励大量的房产投资者在满足自住的前提下，用富余资金购买库存商品房作为租赁市场的房租提供，这样既有效消化了库存商品房，活跃了经济，又能帮助暂时无法解决住房问题的人群从租房开始向拥有房产去过渡。所以，据美房网投资俱乐部康辉老师认为，本次国务院会议就是给投资性住房彻底正名的一次机会。而随着国务院会议精神的逐级落实，一切限制二套房、三套房的“过时的限制性措施”必然会一一被取消。干货：租房子注意事项一、看房子要注意什么　　1、交通问题　　租房子的时候，当然不能一味只考虑价格，尤其是房子所在的地方距离上班的路程。租房子肯定要注意交通的便利性，如距离公交车站，出租车站，地铁站等的距离。这样也便于自己出行的方便。2、通风与采光问题　　实际去看房子的时候，不要看一看就走。要仔细观察房子是否通风，采光度如何，方不方便晾晒衣服，这些你都要仔细考虑。要是已经签订了合同，交了押金之后又觉得不好，后悔就来不及了。　　3、周边环境　　第一，安全性。观察门窗，看看别人容不容易进来。　　第二，是否吵闹。这个问题光靠第一印象还真不好判断出来，如果房子靠近马路或者楼下有很多的店铺，就要想清楚了。　　第三，会不会被偷拍。有的人喜欢在自己的租房里穿得很少，甚至有的喜欢裸睡，这些习惯都是个人习惯，但是若房子所在地方四周都有人居住，而自己又有这些习惯，就要考虑清楚了在租房。4、尽量避开中介　　租房子的时候，一旦有中介的参与，房子的价格就会在无形之中提高很多。为了减少这笔费用，尽量托同事或者其他关系，或者寻找那些准备要离开的人贴出来的告示(当然也要提防虚假消息哦)。二、签合同要注意什么——四要诀第一、应确定房东身份,可以要求出租人提供房产证和身份证加以核对。第二、签合同前要清楚该房屋的安全性以及防火设备状况,检查其结构看是否有漏水断电等事宜,并检查室内所有家电是否可用、家具是否有损坏,并在合同中列出所租房间内所有物品,以免日后产生纠纷。　第三、要对水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费以及有线电视、维修费用等由谁承担做好约定,并在约定后抄查水、电、暖、煤气等的使用费用是否结清,若无结清则要求房东结算。第四、还要对房租的金额、支付形式,租赁时间等相关信息进行明确标注;而且在交纳押金订金或租金时,都要要求房东开收据或在租赁契约上注明收讫事项。在签订租赁合同时务必要详细审核各项条款,由双方签名、盖章或按手印,以免日后求偿无门。承租方应注意的事项：1、查看出租人的房产证明和有效身份证明;　　2、审核出租人的《房屋租赁证》;　　3、签订租房合同时，应问清房租包含的内容，水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;　　4、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;　　5、付款方式。出租方应注意：　　1、查看身份证明，外省市人员在本地居住是否有合法居住证明;　　2、承租人租房用途，并在合同中约定不得有违法行为。三、租房子过程中的常见骗术骗术一：骗取房屋租金一些不法中介公司打着房屋出租代理的名义，以各种优惠条件从业主手中骗得房屋钥匙及一个月的空置期，以月付的方式支付租金，同时刊登低价出租广告吸引租房人士，如承租人看中此房，至少要以押一付三的方式支付房屋租金，而更多的是采取半年付、年付来支付租金。不法中介采用这种手段，短期内便可积累大量的现金，然后伺机携款出逃，从而给业主及租房人带来巨大的财产损失。骗术二：巨额差价不法中介使用各种优惠手段，骗取业主信任后，以极低的价格代理业主的房屋，转手以不收取中介费的名义按市场价格出租，从而赚取高额差价。粗略计算，空置期加上差额部分，总额至少应在3000元以上。骗术三：冒充房东骗取中介费这个骗局中的不法中介首先要租下一套合适的房子做道具，然后从该公司找出一名业务员冒充房东，对所有顾客报出的出租价格都远远低于市场价格。每当顾客看房满意与假房东签下合同并交纳了中介费后，这位假房东又找出各种理由不肯出租了。顾客找公司退钱时，公司说双方已签租赁合同，中介服务已经完成，房东属单方违约，中介费不予退还。骗术四：以不法手段骗取各种名义的费用其一就是“看房费”。这个骗局的过程是客户交纳300-500元的“看房费”后，由甲业务员带领客户去看“一套房子”(当然这套房子根本就不存在)在路上乙业务员打来电话冒充房东说临时有事去不了，另约时间看房或让该客户记下“业主”的电话号码，这时甲业务员会说：“你已和房东取得联系，根据合同看房费不予退还。”　　其二就是“信息费”。所谓信息费是租房人与中介公司在租赁代理费用上达不成一致时，中介公司会提出优惠方式，即租房人交纳为数不多的一笔费用后，一般为300-500元，中介公司会为租房人提供若干条房源信息，由租房人自己去联系。骗术五：合同陷阱无论是房东还是房客在委托中介公司为之出租或租赁房屋时，都要与之签订一份委托合同，如果您不认真阅读其中的条款，很可能会掉入中介公司挖好的陷阱里。首先，中介公司与租客签订协议中，如果有类似“乙方与出租人交换各自的联系方式，或与之签订了有关定金合同，中介公司即完成了与乙方的委托合同，乙方应支付中介费”这样的条款，就要请房客要提高警惕，中介公司很可能与其内部员工通过唱双簧的把戏，骗取房客的中介费。正确的做法应是在验证房东身份和房产权等相关证件，并与房东签订正式的房屋租赁合同，做完物业交割后，才能给付中介公司相关费用。第二，中介公司与房东签订委托合同时，应约定签订房屋租赁合同的签约地点，最好是到中介公司去签，防止中介公司的业务员瞒着其公司与业主私下签约，则房主的交易安全得不到保障。其次要详细填写物业验收单，应详细注明屋内各种设施的品名、品牌、数量、新旧程度等等，由房主和中介公司业务员共同签名确认后，并加盖公章，以防物品的毁损、丢失。租房须知：1、如何找房　　找房途径有多种,主流有两种。一为网上寻找出租信息,但难分真假,且要防对方是二手房东,忽悠骗租金,简单有效方法为要求对方出示房产证以及有效身份证明;二为委托中介找房,由于东莞中介不收租客佣金,因而对租客来说,此法最为安全也最快速。但切记要找信誉度高的房地产中介公司,如合富置业、满堂红、金信联行、未来地产等中介,操作规范,较为可靠。2、如何验房　　租房以方便与安全为先,方便要观房之周围交通如何、生活配套怎样;安全要验房之内部,具体如下:首先检查房屋的门窗,看是否有防盗门,看窗户的密闭是否完好等;其次,要检查上下水道和电路入户状况,特别是楼龄较长的楼房。上下水道要通畅,入户电表为插卡式则可放心使用;第三要检查清楚家用电器使用状况,尤其是冰箱空调。3、如何居住　　一、换锁。此有血案为戒,去年底A市发生一双尸命案,源于两女子租房没换锁,上任租客之弟持偷配之钥匙入屋意图不轨,两女子奋起搏斗,不幸双赴黄泉。　　二、签约时最好在租赁合同中约定,如租房遭遇梁上君子,以致财物损失,责任谁负。如无约定,在租客无过失的情况下,业主与租客各负其责。总之，大家在租房子的时候要三思而后行，不要轻易把自己的钱装进别人的口袋。关于租房子要注意什么的知识就讲到这儿了，如果您有仔细阅读的话，相信在下次租房时就可以少走一些弯路了。
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