房地产为何成为绑架中国经济的元凶
[导读]大量的泡沫是地方政府和发展商利益共同体的结果。更为严重的是，对房地产投机的巨额利益，也正在促使中央国有企业大举进军这个产业。大量的泡沫是地方政府和发展商利益共同体的结果。更为严重的是，对房地产投机的巨额利益，也正在促使中央国有企业大举进军这个产业。很多年里，中国的房地产市场不仅已经成了中国民众、政府和发展商的永恒话题，而且也是国际投资者和投机者的深切关注对象。不同的人群对中国房地产的市场表现出不同的情绪来，或者忧虑，或者恐慌，或者愤怒。感到忧虑甚至恐慌的政府，因为房地产市场存在的巨大泡沫，已经成为中国经济的最大隐忧;而感到愤怒的民众，因为越来越多的中国民众被变相地剥夺了“住房”权。同时，房地产对中国经济的重要性也不容置疑。正因为如此，有关当局有足够的理由要担忧房地产。前面有日本的例子。上世纪八十年代末和九十年代初，日本房地产泡沫解体之后，日本经济在此后的二十多年里没有走出过阴影。海内外，早就有很多人在讨论中国是否会步日本模式后尘的问题。之后又有迪拜世界事件。房地产无疑已经成了中国经济的金箍咒，因为房地产的解体也很可能就是中国经济的解体。因此，有关当局一直不敢有丝毫的松懈。多年来，尽管有关当局也对房地产市场多有不满，但一旦当房地产遇到危机时，必出手相救。这次金融危机之后，政府出台的庞大应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。毫不夸张地说，房地产已经绑架了中国经济，因此也绑架了为中国经济负责的中国政府。与泡沫和空置房平行存在的现实是，中国85%的家庭无力购房(根据中国社会科学院的最新调查)。这种情况使得中国社会对房地产业现状，以及对政府无能改变这种局面的不满在一定程度上已经到达了一个新的高度。到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢?更深一步讲，症结的原因已经转向了土地供应市场，指向政府的责任。的确，就土地而言，政府负有不可推卸的责任。长期以来，政府搞寡头式垄断，限制土地的供应量，同时，推行的“招拍挂”制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成。很显然，各级政府的卖地财政提高了土地价格;为了消化高价土地，发展商就抬高房价。这似乎很合乎经济逻辑。多少年来，人们所听到的似乎也只有经济学家的声音，那就是供求关系。但供求关系已经很难解释今天中国的房地产市场的现状了。很简单，如果求大于供，那么就不会有那么大量的空置房了;如果供大于求，那么，就不会有那么多的人买不起房了。那么，在供求关系之外，还出了什么问题呢?供求律以外的因素房地产市场现状的形成当然有很多原因。但依笔者看，最大的因素莫过于发展房地产市场的主导思想的严重失误。简单地说，在中国，房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能(对经济增长的贡献)被凸现出来，而其社会功能(社会成员对住房的需求和人们的“空间权”)就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值,人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去卖房。从而一步一步地把房价逼向新高。要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。但在中国，政府不仅没有起到正面的作用，反而恶化这个局面，使得人们对房产价格的上升的预期牢不可破。地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占到地方财政收入的30%以上，许多地区60%到70%的基础设施投资依赖土地财政。除了一般商品房的大幅涨价之外,住房的社会功能的缺位，更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏。纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，就是说，房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量，首要的考量是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要。房地产的发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的。但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。
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2016年楼市凶猛 分析称房价暴涨已经“绑架”中国经济
&&（原标题：楼市凶猛中国经济承压）*ST宁通B（200468.SZ）拟通过出售北京两套学区房保壳的消息这两天“炸开了锅”，各方观点异常一致：对实体经济影响负面，是一个十分可怕的示范。去年底以来，多地房价轮番大涨，汹涌之势已迫使厦门、苏州、杭州重启了限购政策。国家统计局9月19日公布的8月份70城房价数据显示，新建商品住宅（不含保障性住房）价格同比上涨的城市高达62个。“在目前房价暴涨的情况下，债务高企的地方政府短期能获得巨大的经济效应，但实体经济拿地的成本也大大提高。”厦门大学经济学系副教授丁长发告诉《第一财经日报》记者。万博新经济研究院院长助理刘哲则向本报记者表示，在经历过去年的股灾、汇改之后，房地产是中国经济下一个主要风险点。甚至有观点认为，这一轮房地产价格的暴涨、经济房地产化已经“绑架”了中国经济。房地产究竟有没有绑架经济？其实可以从每个城市对于房地产的依赖度来作一番探究。衡量依赖度有两个重要指标：房地产开发投资占固定资产投资的比重；房地产开发投资占国内生产总值（GDP）的比重。《第一财经日报》记者以37个一二线城市作为样本，对它们的房产“依赖症”作了一番梳理。一线城市依赖度低“学者型官员”、重庆市市长黄奇帆多年来在楼市调控方面有一个观点：坚持每年房地产投资不超过固定资产投资的25%，确保适度的房地产市场容量和严格控制楼面地价尤为重要，“超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。”统计数据显示，重庆去年的房地产开发投资达3751.28亿元，占固定资产投资比重为24.23%，刚好低于25%的标准线。除此之外，重庆的房价也一直较为平稳。全国其他城市情况如何？《第一财经日报》记者对37个一二线城市2015年房地产投资占固定资产投资的比重进行了统计，有17个城市超过了30%，有7个超过了40%。上海和北京的这一比例均超过了50%，分别为54.61%和52.89%。紧随其后的是海口、杭州、昆明、厦门、深圳、东莞和广州。不过，北京、上海、深圳、广州等城市房地产投资占固定资产投资的比重虽然高，却并不意味着它们对于房地产的依赖度就高。固定资产投资主要包括三大部分：基础建设投资、工业投资和房地产开发投资。北上广深等一线发达城市的基础设施相对较为完善，投资需求并不多；产业也由工业主导转变为服务业主导，工业投资的增长很少；但这些城市的人口还是处于净流入状态，房地产领域仍有较大的投资空间，因此房地产投资占固定资产投资的比重自然较高。
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域名和房价能绑架中国经济吗?
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中国的域名产业和房地产已经使中国央行发行了太多的人民币,如果域名产业和房价下降,等于把那颗石子投进了海里,那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨,会发生严重的通货膨胀.
看似域名产业和房价与石子毫无相干,可是他们的属性是一样的,就是价格和价值严重的背离.实际上域名产业和房地产的崩盘受害最大的并不是中国的商业银行,而是整个中国经济体系.为什么go-vern-ment迟迟没有把域名产业和房价降下来?不是降不下来,如果真想降域名产业和房价,只需要一道政令,域名产业和房地产价格会在一夜之间土崩瓦解.可是后果谁能承担?严重通货膨胀谁来负责?
域名产业和房地产业已经绑架了中国的经济,是无可置疑的,是客观实在的,没有人能改变.
不管谁是总理,廉洁也好,贪污也好,都希望社会和谐,可这是一个棘手的问题 .
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别拿域名和房价比
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汗一下,米农太yy,域名算个Ｐ啊!Ｐ都不是一个!还...
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房价绑架了中国年轻人的青春吗
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2015年年底召开的中央经济工作会议和中央城市工作会议，都把房地产行业当做目前经济形势中需要解决的重大问题进行了讨论。一方面要求去库存，另一方面鼓励降低价格。
房地产到底有没有泡沫，十年来成为国中热点。辩论焦点在于，中国的房地产繁荣，究竟是因为“刚需”，还是因为“投机投资”？“刚需”方的大旗上描着中国城镇化的新城镇人口大军，画着曼哈顿青年只租不买的困顿模样，写着城市住宅涨幅不高的官方数字；投资投机方则完全依靠出奇制胜，时不时去观察一个城市的住宅夜生活或者测量一下水表电表等。
剑走偏锋无非是因为可供使用的佐证资源稀少。中国房地产价格近十几年一路猛进高歌，但是中国的房价数据由于统计口径等各种因素，很难令所有人信服的权威数据，或者所谓“权威”数据与群众常识实在差得有点离谱，难以对实际生活或者经济形势起到指导作用。
房价一般怎么走？看看美国
由于政策的原因，中国的房地产业实际上是近十几年才得以出现的的商业化产业，其历史数据、趋势和经验实际上都颇为匮乏，我们不如看看其它成熟市场国家的例子。
美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，此间美国的平均通胀率为2.8%。从整体数据看来，如果房价涨幅远高于通胀率，增长就会停止，或者干脆出现下跌。100年中，只有是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。但这段时间恰恰跨越二次世界大战后期及战后重建，或者应当作为一个特例。
值得一提的是，房价增长率不高于通胀率的规律不仅适用于平均，而且适用于美国一线城市。
100年中，美国发生过3次十年累积涨幅超过100%的“牛市”：
第一次是之间，妥妥的二战效应。
第二次是之间，主要是通胀驱动，扣除通胀后年增长极低或者为负。
第三次是之间的大牛市，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。
不过这次超越通胀的“大牛”，已经尽人皆知了，后来被证明是泡沫，并引发波及全球的次贷危机。
2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。但随着美国经济的复苏，2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均。
房价应该怎么走？请自行心算
根据公开数据，中国在过去10年间，住房价格年均上涨约9%，城镇居民名义收入年均增长12%，经通胀调整后的城镇居民收入每年增长7%以上。同一区间，美国和英国的实际收入年均增长率分别为1%和0.3%。
迅猛无匹的收入增长当然会带来迅猛无匹的消费热情和迅猛无匹的房地产热潮。
潮热得发烫，甚至出现了许多可圈可点可歌可泣令人发指到可以写入一千零一夜的故事。比如为了买个价格死贵的房子，半夜三点就要搬着铺盖卷儿去排大队。比如房子压根儿还只有广告，想要预订的人就把自己三代九族的关系全动用上了。那些扛着麻袋去付款，以及一买就是好几幢的故事根本排不上号，因为最为可怕的是你身边的每一个平凡普通得不能再平凡普通的人都在想方设法买、多买、再多买房子，而且他们都说：“再不买就没机会啦！”
市场貌似是多方的，也是空方的，但结果，市场终究是多方的。
先有理论说，美国和英国的住房拥有率大约为64%，中国应该向发达国家消费水平进军。但是貌似中国的房屋拥有率已经超过了这个数字，于是风向又变了：“美国人英国人大多数都是租房子的。他们根本不买房子，所以我们中国人买不起房子也是正常的，应该的。”
当然租房子的理论似乎也有一定道理。因为房租对房价的比率也是一个衡量房价的重要指标，因为房租通常代表了真实的需求，而非投资价值。但是请看一看，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫期间，房租对房价比率下降到2.98%。然后，心算一下你门口的房租房价比率。
好吧，还有理论说，国外的大城市也是房价高得吓人的。2014年美国一个房产网站算出最“难以负担”房价的几个城市，可以看到，旧金山的收入中位数是79624美元/年，房产价中位价格是769600美元，圣地亚哥收入61426美元/年，房产价格504200美元，纽约收入65786美元/年，房价396700美元，洛杉矶58869美元/年，房价420300美元，迈阿密收入46964美元/年，房价270000美元。仅供参考，请自行心算。
房地产本正常，但在中国有点怪
但是，房地产确实为中国经济增长作出了不小的贡献。有估算称，2010年，住房及相关行业为中国GDP增速贡献了3个百分点，但2015年只有1.1个百分点。同一时期，经济增速从10.6%放缓至6.9%，这样一推算，经济增速有一半降幅是由住房市场的萎靡造成的。
可以说，房地产库存积压严重，已经造成了经济的极大下行压力。据估算，目前全国房地产已竣工待售的面积逾6亿平方米，占压资金万亿元以上。在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米，全国整体库存约为63亿平方米。全国房地产开发投资增幅急剧回落，同期房屋新开工面积降幅不断扩大，不仅如此，用于住宅建设的水泥、钢材、玻璃以及铜等的需求也随之疲弱。
其实，房地产本来也不应该是什么怪胎，更不是“洪水猛兽”。美国用于观测宏观经济形势的参数指标里，房地产赫然有自己身份，新屋开工指数等等，莫不是审视经济是否高效运行的有效数据，而且也与总体经济增长及就业率等国家和民生发展都息息相关。总体而言，当美国经济繁荣昌盛，股市信心十足，房地产价格也十分喜人。反之亦然。
但回头来看中国，似乎就有了一些蹊跷之处。
中国房地产价格近十年一路猛进高歌，但这十年里，股市几度哀鸿遍野，恐怕说明民众对实体经济的信心还是低迷。诚然，中国作为新兴国家的代表之一，在后金融危机时代表现出了极强的活力，并曾成为世界经济走出衰退泥沼的希望。然而，从深层次来说，中国本身也面临许多问题，面临出口导向型行业的萎缩，面临经济转型期的阵痛。
因此，为了将来的可持续发展，为了稳健崛起，我们已经非常明晰，现在的主要任务不是火箭式上升，而是在一个缓速着陆的过程中，经济增速保持有序平稳，经济改革逐步进行。并且把各项政策和措施都予以了相应调节和修正。
然而，这时，房地产价格还在节节攀高，就早已超越了中国经济的真实节奏，甚至也不符合国际经济的规律。
正是这种与真实经济面的背离，才有了今天房地产的大量库存和可持续性减弱，并且对整体经济造成了拖累。
为什么会异化？
中国房地产价格的异化，主要是住房消费在中国出现异化，即住房不仅仅是作为自用消费的居所，而被当成投资品，甚至成为投机交易的获利手段。当然，存款长期负利率、通胀预期是这种异化的主要推手，加上中国投资渠道相对狭窄，房地产在中国也被赋予金融属性。每个买房的人言必称“保值”“升值”。不可忽视的是，中国经济尤其是地方经济对房地产的依赖，更为房地产价格的上升推波助澜。在这种循环叠加的多重推动下，无怪乎民众的心理预期 “越调越高”，房价则进步神速，“越飞越飘”。
由此分析，买的人其实均人心惶惶，不买的人必然人心愤愤。无论买或者不买，都是消费者对市场信心极度不足的表现，也必然成为社会不稳定的极大隐患。
此外，投资投机在市场中的受追捧一定会大大打击实体经济的发展。毕竟，既然可以“临渊待鱼”，谁还有意愿“退而结网”呢？
更危险的是，当房价止升见跌，那些与房地产开发商利益捆绑过紧的银行业将何以自处？房地产沦为投资品或者投机交易者的真爱时，往往是经济金融风暴酝酿之时。美国、日本、东南亚的金融危机都能见到此间样板。
在次贷危机爆发的前五年，美国不少地方的房地产价格都上涨一倍以上。这种房地产市场泡沫在带来了纳斯达克股市泡沫破灭及“9?11”之后的美国经济繁荣的同时，也带来了金融业的大量坏账隐患和实体经济的萎缩。
前两年德国一个家庭因无力承担房贷而自杀的消息铺天盖地，德国央行称，从人口、经济等基本面因素考虑，德国的房价上涨很难被视为合理。
那到底是有多“不合理”呢？综合而言，那三年德国房地产价格总体涨幅为约8.25%。而德国央行已然担心房地产热潮在德国失控，并言之凿凿，长此以往，可能导致“重大的宏观经济风险”，损害德国的金融稳定。
虽然被贻笑大方，《华尔街日报》甚至称，德国人对物价稳定“过于痴迷”。但这种“痴迷”的结果昭然。2008 金融风暴后，德国经济已经算是世界不多的奇葩之一了。
去库存，防“崩盘”
当然，中国现在并不存在“崩盘”的可能，因为，资产类别泡沫的最大危险是高杠杆，而在中国，购房者的杠杆水平较低，过去3年大约15%的买家是全款购房，而贷款购房者被要求最低支付30%的首付款。
而且，中国房地产市场存在的问题，不仅仅是一个“量”，而是巨大的“错配”。这和我们过往的经济发展地区间不平衡、城乡间发展不均衡等问题息息相关，出现了许多“有房没人住”，“有人没房住”的独特景象。有些行政力量则往往在市场监管中迷失方向，先是“好大喜功”的拼命卖地、刺激投资、鼓吹房地产，继而又拼命“限购”、压制需求，不久又“松绑”等等，缺乏理智的规划和有效的引导，甚至有些人和地区沦落成为房地产商的附属品，并因此造成了地区与地区脱节、价格与收入脱节、房产与实业脱节的总体供给与需求脱节，把好好的作为经济动力的房地产市场变成了经济掣肘。
为此，决策层最近要求化解房地产库存。否则，中国经济的稳定健康成长亦难以实现。
到底买还是不买？
回头来看，在房产涨了十倍的十年间，许多人日日都在或欣喜若狂、或惶惧惊恐地问，要不要买房？要不要再买一套房？要不要还买一套房？要不要又买一套房？
哎??我为什么说“又”呢？
当市场终于停止了疯狂攀升，许多人日日都在怅然若失、如丧考妣地问，我失去了一个豪饮狂歌空度日的机会了吗？我真的失去了这个豪饮的机会吗？我难道失去了这个狂歌的机会吗？我又失去了一个空度日的机会吗？
哎??我为什么又说“又”呢？
市场也是社会，投资犹如恋爱。买房本来是长期投资，为生活生计打算，好比你是打算结婚，那就更注重是否能满足你主要的和基本的需要，长远考虑，不用太计较短期得失。投资好比是找小三，心有余力偶尔为之，那就更注重是不是能带来短期的回报，而且一时得失之后你总能全身而退。或爱得痴缠、或恨得切齿，或者一时，不能一世。时时事事追求快感，这人一定活得很短。
因此，市场最危险的是，用欲望左右你，让本该结婚的人都去找小三，甚至倾其所有。
可惜婚姻的存在有其稳定性的社会价值，市场也有相似的市场伦理。美国次贷危机是最近也是最好的例证，当人人都在为自己勇做齐人的把控能力、以小搏大的福气、收益不菲的欢愉而偷笑之时，市场的稳定性早已被破坏殆尽，剩下的，只是等待最后溃破的到来。乱象留下的一定是更乱的残局。还没有账号？
楼市绑架了中国经济？这种说法不太公平
张强 20:07
经济观察网 实习记者 张强 临近2016年末，伴随着人民币下跌，去杠杆刚刚起步，民间投资下降，经济进入筑底阶段。
国家统计局刚刚公布的前三季度的数据显示，9月份民间固定资产投资增速虽然有所回升，但这与过去民间固定投资增速高达20%的高速度对比，仍相去甚远。
是政策不给力、资金&弹药不足&？并不是。一方面，政府加大基础设施建设等投资，同时通过债务置换等方式缓解财政开支压力。另一方面，货币政策自2014年底持续降准降息，贷款额度频频增加，利率水平也已经降到历史最低水平。
然而，银行新增贷款并未如愿达到为实体经济大量&输血&的目的。数据显示，9月份人民币贷款增加1.22万亿元，而此前市场预期值为1万亿元，其中住户部门增加的贷款就有5741亿元，在当月人民币中占比47.06%。9月份个人住房贷款新增4759亿元，占据9月份新增贷款的39%，同比多增2055亿元。此前，8月份住户部门贷款增加6755亿元，占新当月新增贷款9487亿元比重达71%。
以上数据表明，以房贷为主的居民信贷仍然处于高位运行。银行发放的贷款大部分进入房地市场。房地产是否绑架了中国经济？就此，经济观察网采访了太和智库研究员张超。
谁决定房价波动&
经济观察网：这次房价上涨的原因是什么？和过去有什么异同？
张超：其实过去房价的上涨，很大程度来说呢，是一种需求的支撑，这种需求是一种改善型的需求，也是城镇化过程中必然产生的需求，而这次房地产上涨和以前历次的长周期上涨不同就在于它的投资属性被放大了。这主要是去年经历的股灾以及今年二季度债券市场的波动。在这样的背景下，大家对于投资安全性（要求）非常高。我们知道房地产是固定资产，相比其他金融投资产品安全性较高而流动性较低，在金融投资风险偏好下降的周期内，地产的投资&较安全&成为大家的共识，所以导致这轮房地产价格快速的上涨。而我现在看到地产调控出现的原因也是由于房价的快速上涨。快速上涨并不是全国普涨，只是部分热点城市上涨。就像我刚才所说的，在金融属性很强的地区，房地产涨得非常快，所以这次调控的目标也是要控制这种增速。
经济观察网：房价上涨跟过去实施的一系列措施有关吗？
张超：我记得在今年的2月2日，人民银行和银监会联合发布了通知，放宽了首付的比例，降低了贷款利率的限制，鼓励大家投资房地产。在实体经济不振，传统金融资产经过一轮的暴涨暴跌之后，再加上居民的杠杆率比较低的客观情况，政策鼓励大家投资于房地产，刺激经济，我觉得这是政策出台的直接目的。
如果再深入分析这些政策的实质，可能要从中国经济模式入手。中国经济发展过十分依赖基础设施投资和房地产的投资，这些投资虽然看似只集中于这俩个行业，但是牵扯到上下游很多很多的行业。我们经济的运行已经和基建、房地产投资紧密相连。在这样的经济模式下，出台放松地产的政策是希望托一下经济的底，不过政策效果出乎政府的预料，这次房价上涨的速度超乎以往。
还有一个层面的问题，就是泛滥的流动性。大量的流动性从实体经济中流出，就像水一样在各个金融市场间快速的流动，造成了很多市场的暴涨暴跌。流动性的泛滥应该是从2008年之后为了应对全球范围内经济快速下行而出现的一种情况，这种情况不光是中国有，全球都有。那么中国的特点呢？就是经过了一轮的基础设施或者是实体经济的大投资之后，收益率下滑，倒逼流动性进入金融市场，首先是股票市场，然后进入债券，最后沉淀在房地产。但房地产相比股票、债券来说波动性较小，周期很长。当然在其他国家我们也看到，由于大量流动性的注入，并没有直接进入房地产而进入到其他金融资产。比如在美国欧洲是进入到股票市场，它的股票市场在2009年之后是一路高歌猛进到现在，基本上是处在一个历史的高位，而且是新高位，这以前也是没有发生过的。实体经济很差，但是金融资产价格却很高，这也是全球面临的一个新的挑战。
经济观察网：房价短期超乎预料的上升是什么原因？&&
张超：房价短期快速上涨，其实它背后重要的推手就是资金，就是大量的资金在追逐少数的房地产，这样的情况下房地产会快速地上涨，而且一线城市的快速上涨会有一个很强的传染性，它会带动二线。二线如果长时间的上涨，会带动三线，当然中间会有一个传导效应的时滞。如果把信贷，就是资金这头管住的话，那么房地产的快速上涨是不存在基础的。有人说房地产是因为有刚需的存在、有城镇化进程的存在，所以房地产还会再涨，我部分同意这个观点。为什么说部分同意呢？只是看上涨的速度，不考虑任何风险承受能力的情况下来投资于房地产，这种非理性的状态是不可能持续的。如果房地产信贷增速与总体信贷增长均速相当的话，那么房地产价格的涨势并不会太快。
但是我们前一段时间也看到了一些三四线城市房价出现了腰斩，因为原来的&需求&中包含了大量的投资，或者叫投机，而需求撤出后暴露出真正的刚需和供应产生了极大的不平衡，所以价格出现了下降或很大的下降。
放在全国这个大盘子里总体看，这个过程呢可能不会像某些区域这么集中或者这么激烈，它是一个比较平缓的过程。所以说在城镇化加速、城镇就业加速、经济回暖加速，以及城镇的就业人口增加的情况下，我认为房地产价格会出现一定的反弹，尤其前期跌幅比较大的城市。如果房地产需求端持续恢复的话，它的价格会有一定的反弹，但现在全民炒房这种热度下出现的这么极端的价格情况不会再出现。
经济观察网：人民币贬值对房地产内的资产价格产生什么影响？
张超：汇率对房地产的影响核心就是资金总量。现在人民币贬值或者贬值预期很强烈的背景下，资本外流的压力较大，但是我认为这个压力的直接传导并不是很通畅。为什么得出这样的结论？因为我们也看到了中国首先是一个资本管制的国家，那么在资本管制的条件下，资本外流可能是一个成本很高、周期很长的一个过程。所以在这种情况下外流，能流出多少或者多快捷流出去，都是一个未知数。其实我觉得贬值并不可怕，可怕的是贬值预期。如果人民币很快贬值到比较均衡的位置，那么贬值预期消除，其实资金外流的压力自然就消除了。
我们知道前一段人民币盘中一度突破了1美元兑6.74人民币，造成了一定恐慌，中间价也是连续地下调。我认为这是对前期对人民币非理性的升值的修复过程，因为在美元升值过程中人民币并没有贬值，而是跟随升值了将近20%，造成人民币汇率有修复压力。
房地产金融属性被放大
经济观察网：能把房地产理解为一种金融产品吗？
张超：房地产具备金融产品属性，但并不能简单将买房与投资金融产品划等号，房地产的区域差别是影响其金融产品属性的一个重要因素。我们知道金融产品的核心是未来的现金流收益，那么对于&北上广深&这四个城市的房地产来说，由于土地供应有限，需求比较旺盛，房地产投资除了预期租金现金流收益外，价格上涨预期提供了额外的现金流收益预期，而且预期很强烈。在这样一种情况下呢，一线城市的房地产可以说是一种金融产品。因为它不仅有住宅需求，它还体现了投资需求，是一种综合体现。但是从全国范围来看，房地产可能还不能完全算为一种非常有吸引力的金融产品，因为它的实际居住需求，尤其是在一些价格上涨空间并不是很大，土地供应充足的地区，房地产的居住属性还是主要属性。因此，我们不能简单说房地产是一种金融投资资产，需要区别看待。我们观察到，最近这次房地产调控，也是有区域差别，不同区域采用不同的政策，这也是政府对全国形势的把控以后，综合处理的一种调控手段。
经济观察网：您如何看待老百姓抢房，把房产作为资产配置的重要手段？
张超：我个人认为，全民投资房地产是一个不理智的行为，尤其是出现了抢房这种情况。中国的老百姓的投资有很强的随众心理的。在任何一种资产的上行短周期的时候，都很容易激起大家的热情，就像抢房。但是，虽然房地产是所有金融资产里安全性较高的资产，但是也要注意到，它的流动性也是最低的。投资一种金融资产，你需要考虑各种各样的方面。金融资产的安全性、流动性这个是它的两个最基本的属性，如果这两种属性都满足了，我认为是一个好的资产。如果只满足一点呢，那就看个人的偏好，是风险偏好高一点还是风险偏好低一点，这个因人而异了。但是如果大家是在一种非理智的情况下去抢房，那么我认为它的价值肯定是偏离它的真实价值，或者说透支了未来很长一段时间的价值空间，那在这样情况下的接盘可能就叫高位接盘，我认为是一种不理智的状态。
经济观察网：有些观点认为中国楼市泡沫过大，可能会有崩盘的风险？
张超：首先，我认为中国的楼市并不存在所谓&崩盘&的风险。因为一个基础的判断就是中国的人口基数非常大，而且城镇化只是一个刚刚起步的阶段，所以在这种大的环境和背景之下，房地产一旦有价格的快速下行，我相信会有很多人来投资于房地产，所以这种&供需结构不平衡，造成中国房地产崩盘&是一种杞人忧天的状态。但是房地产的快速上行，我觉得是不可持续的，因为它现在确实是有泡沫。只是说我们这个泡沫是继续快速地增长、缓慢地增长、不增长，还是缓慢下降几种选择。在我看来，中国房地产在一线城市价格坚挺的情况下，其他地方城市的价格对中国总体房地产市场影响较小，因为它的价格造成它的价值不均等。例如一线城市，可能房地产虽然总体波动量不大，但是它的均价很高，这样它其实贮藏了很大一部分财富。如果这些城市地产价格是维持一个比较稳定的状态或者是小幅波动既有涨又有跌的情况，那么总体中国的房价是稳定的，因为它不会影响到其他的财富，或者说财富效应还存在。那如果这四个城市的房地产价格出现了巨大的波动情况的话，那么可能中国的房地产会面临比较大的挑战。
第二点呢，我谈一下债务问题。债务问题确实是目前中国面临的一个比较大的问题，在相比较于企业债务来说，居民的债务可能还是个小头。居民的债务总体水平还低于政府和企业，那么在企业债务和政府债务，尤其是地方政府债务不出现大的问题情况下，房地产的债务问题我觉得影响不会很大。唯一的风险点呢，可能就是房地产企业后边会牵扯到地方的土地出让收入这些问题。但总体来看，如果价格，尤其是一线城市价格稳定的话，这些问题是可以通过时间来消化的。所以现在维持价格不要快速上涨，最好的情况是一个稳中有降，那么是对中国总体经济来说是一种最好的状况。
中国经济驶向何方
经济观察网：您认同房地产绑架了经济并阻碍了投资研发和产业升级等这种说法吗？
张超：我不太同意这种说法，为什么这么说呢？当房地产好、经济也好的时候，谁也不会提出这样的说法。当经济因为各种各样的问题和矛盾产生出现了比较困难的时候呢，就把矛盾指向于房地产，这种说法不太公平。当它挣钱的时候谁也不说它坏，当它不挣钱的时候就要批判它，因为它确实涨得最多，也是最惹人眼的，叫&枪打出头鸟&嘛。
中国发展是还在一个起步阶段，改革开放之前欠账太多。我们之前的发展是要补旧账，补旧账就可能出现某些行业过度投资的现象，我觉这还是可以理解的。那么这样的一种现象得出来的结果，就是房地产作为所有行业的一个中枢出现了，所以大家就把矛头指向它。但是它背后牵扯到各行各业，整个中国目前所有的经济运行最核心的行业都牵扯到其中，所以如果现在出了问题都说是地产的问题，那么其实就是在说大家自己每个人都有问题。对于这个问题我觉得是一个发展中的问题，是一个历史性的问题，要从发展的角度和历史的角度来看。现在我们意识到这个问题，着手解决这个问题，把一些我们过去忽略的短板补回来，然后把以前我们一些错误的、过度投资的去掉。当然，这个过程会有损失，但是这个损失，我认为是短期的，经历这样一个比较阵痛的调整过程之后，我觉得中国整体还是健康的。
所以房地产绑架其他产业的说法，我认为是有失客观的。就像我不能说美国经济是被金融绑架的，它只社会发展到一定阶段以后产生的一种集群效应，过度的集中了，那么我们现在是要分散，把它分散出去以后呢，这个问题和矛盾就没有那么凸显了。
经济观察网：您觉得中国实体经济发展是否健康？
张超：中国的实体经济，如果从产业的角度来说还是健康的。但是放在个别行业来说呢是不均衡的，这种不均衡的产生既有过度投资的原因，也有全球其他经济体经济下滑以后，对我们造成的负外溢影响。比如说，我们出现过剩产能的一些行业就是由于过剩的投资造成的。还有一些是全球的外需的减弱造成我们出口行业的需求减弱造成的不均衡，这俩点都是外因。
中国经济下滑更重要的是内因问题，内因外因相互叠加造成我们现在经济的困难。比如我们的经济过度依赖于高耗能、高污染的行业。虽然这些行业在经济上行周期中对就业贡献较大&&因为技术门槛很低，可以很快的创造出一些财富，但是如果放在一个长周期来看，这些行业过度集中的话，对我们各种资源的消耗是非常巨大的，也透支了我们将来发展的动力，这个过程是需要修复的。而这个修复过程不是短时间可以完成的，可能需要三到五年的时间，才能完成经济修复。这个修复的过程是一些落后的产能逐渐地退出，一些人员的再就业完成，一些行业人才储备的积累，由量变的积累到质变，中国经济才能重新走上一个中高速发展的轨道。
经济观察网：中国经济下行是周期性的还是结构性的？
张超：我个人的观点中国的经济下行是一个混合型的。为什么这样说呢？中国经济的周期并不仅仅局限于中国经济本身，是全世界经济周期的一个问题。从短时间来看是个周期问题，从长时间来看是个结构性问题。就像我之前说的，中国经济的高速发展是依托于投资的高速增长，那么投资的高速增长刺激了很多行业，这些行业吸收了大量的人，也吸收了大量的资金，并逐渐形成中国现有的经济结构。那么这种结构是不是合理就要参考周期问题。我们之前看到在2008年以前其实经济运行的很好，全球都运行得很好，但为什么突然就不行了？就是这种经济结构，全球的经济结构已经不能支撑了，就靠一种高的消费或者说得通俗一点叫做讲故事的形式吹起来的一个大泡泡已经不能支撑了。那么这个泡沫破裂之后，旧有的经济结构就凸显出它的不适应性。所以中国现在所面临的问题，不光是中国自己的问题，也是全世界的问题。中国只是在世界分工承担了一个角色，这个角色转变是比较困难的。因为作为一个这么大的经济体，它的转型牵涉到是方方面面的。所以这个过程中，我觉得我们还处于一个转型的过程中。我只能说，我理解的中国经济问题，既有结构性问题又有周期性问题。
经济观察网：中国经济如何实现软着陆？关键点在哪，是否有好的措施？
张超：中国经济软着陆最核心的一点是人。当下解决中国经济问题并不能采用&头疼医头、脚疼医脚&的方式解决。中国经济实现软着陆是人才的多元化和技术的多元化，只有实现这俩点，中国经济才能软着陆，因为这俩点也是经济转型最核心的问题。我们现在已经走老路走不通了，我们需要的是一种新的路，新的路是需积累，而积累的过程比较长，但是不走不行。所以说中国经济软着陆是一个很长的过程。就像习总书记提出来的，经济长期处于L问题的底部。经济处于底部，并不是说我们不做事，而是一个厚积薄发的过程，在这个过程中我们在积攒人，在积攒技术，等所有东风都具备的情况，那就欠一个火星点起来，那就是燎原大火。
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