不收租金的商铺，你觉得你赚到了吗？等着后悔吧不收租金的商铺，你觉得你赚到了吗？等着后悔吧萌宠物日报百家号做生意最难的就是能找到一家好门面。私人门面没保障，房租说涨就涨。大型的商场、商业街怎么样？正规的机构，正规的合同，但你一不小心还是会被套路进去了，处处是“坑”。（图文无关）挂着世界五百强的名头，够正规了吧？一年不收你租金，够优惠了吧？但是要按照公司要求装修，要限期开业，每天必须要保证营业时间，好像也没什么问题！招商人员还说会免水电费，招牌公司免费统一做……这些合同里没有体现的东西你就不要信了！到了交房的时间，招商人员催着你进场装修，你一看现场还是一片忙碌的工地，商铺有的地方墙还没砌起，一圈架子都还没拆，还有一座塔吊还在工作，还有不少的施工设备，商铺门前直接还是一条深沟，里面再存点儿水，走过去都费劲。招商人员说，反正是通知你进场装修了，你没按时开业，你自己要担责任的。商铺装修好了，边上仍在施工，那塔吊在头顶上跑来跑去，从外面哪儿能看出这里已经有商铺开业了。一天到晚连个人影都没有，还必须派人守在那里，合同有规定要保证营业时间。当初招商人员描述的同步配套商业那都不知道是哪年哪月的事儿！（图文无关）免租期一年时间一转眼就到了，公司讲要继续做必须按他们要求进行品牌升级，否则就“拜拜”。一年确实租金没收，算算你投入了什么：1.装修和设施，这一块是大头儿，还得按要求装，冤枉钱不会少。2.人工，没生意也得开工资。3.水电还有其他开店相关费用，这一块倒是没多少，因为本身就没生意。还有就是白白浪费了一年时间。（图文无关）公司也陪你折腾了一年，一分钱没收你的，图的是什么？我个人是这么认为的，我们商户当样板，免费的广告，方便公司以后招商。当然这只是我个人看法，世界五百强的企业自然高深莫测，哪儿那么容易让你看透。都说现在生意难做，是有些人把氛围破坏了，总想着算计，不去踏踏实实做事。各位老板们，还是擦亮你的眼睛，不要贪便宜！本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。萌宠物日报百家号最近更新：简介:分享汪星人、喵星人等萌宠的成长故事作者最新文章相关文章游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
揭秘商铺“售后返租”诱人数字背后的陷阱
??编者按：“高投资回报率”、“租金抵房款”……在投资全线低迷的时候，这一投资方式成功吸引了不少投资者的目光，现在很多商业的“售后返租”无疑给这些投资客人一块巨大的诱人蛋糕,但是这块“蛋糕”真的是看上去的那么“好吃”吗？俗话说好“一铺在手三代不愁”，但也有一句话是这样说的“投资需谨慎”。&&今日新浪乐居《菜姐话楼市》推出一期：“揭秘商铺“售后返租”诱人数字背后的陷阱”，仅供大家参考。??新浪乐居讯（严淑萍/文）听起来的确很美：买房人只要付了首付，就有帮着出租，前3年返租30%，一次性抵总价……这对购房者来说，似乎是最佳的投资好事儿。近日张先生被某楼盘的一广告宣传单页深深吸引了：“投资回报率高达400%。”??现象：“售后返租”成商铺促销主流手段&&“投资回报率高达400%。”张先生所说的这一消息不假，的确是呼和浩特某一楼盘的临街旺铺宣传单。据了解，这一商铺属于成熟的临街旺铺，目前的已有很多成熟商家入驻。(图片来源于网络)&&近日乐居小编走访了呼和浩特一些热卖的商铺项目，发现几乎99%的商铺在售卖是对外推出“售后返租”和“高投资回报率”。据了解，售后返租是以“开发商或者是运营商包租，每年返还租金给投资者”的形式进行，包租年限基本在10年左右，租金返还率年均基本在实付款的10%——15%之间，经过计算，实际的租金返还率年均在总投资额的6%——10%之间。（详情如下图所示）&&所谓“售后返租”，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘或商铺出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。&&对于业主来说，返租的最大诱惑力在于，在返租期内，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金，而对于开发商来说，可以快速出售并回笼资金，这似乎真是一种双赢的经营模式。&&&&&&&&其实早在2001年，原国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，原国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。&&&针对商铺投资，乐居小编做过一期投票调研，发现大部分投资者在投资商铺时要考虑的因素，除了商铺“所在地段”之外，位于第二的就数“投资回报率”。(图片来源于网络)&&张先生不久前去看过位于呼和浩特城南一个10平米的商铺，均价1.8万/平米。根据该商铺的“售后返租”政策：包租十年，第11年回本，前三年每年按照实付款返租10%（可抵总房款），以后每三年逐年递增一个点，第10年返还15%。&&乐居小编帮忙算了一笔帐：&&买此铺子张先生应付：&&商铺总房款：1.8万/平米*10平米=18万&&前三年租金可抵总房款：18万*30%=5.4万&&张先生实付总房款：18万-5.4万=12.6万&&每年返还租金&&第4——6年返还租金：12.6万*11%*3=4.158万元；&&第7——9年返还租金：12.6万*12%*3=4.536万元；&&第10年返还租金：12.6万*15%=1.89万元&&张先生总得到的返还租金是：4.158万元 4.536万元 1.89万元=10.584万元&&这样算下来，张先生在第10年的时候投资额已收回大部分，如果第11年的回报高于第10年，似乎11年真的就可以收回全部投资了。&&但这是真的吗？&&一位从事房地产业近10年的开发商道出了返租的真相。“商场是需要3-5年的培育期的，也就是说在这3-5年期间，商场不仅没有收益，可能还会赔钱”，但是有部分开发商却能承诺给投资者逐年递增的回报率，这其中的原因就是，他们在销售时，已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如，某商铺本来只卖1万元/平方米，但开发商却使用这种促销手段，将售价抬高到2万元/平方米，然后用多出来的这部分钱，再分期返还给业主。在业主看来，可以轻松地坐等收租，其实是“羊毛出在羊身上”。这也是某些商城售价飙升得快，而承诺的回报率越来越高的原因。 如果商铺可以持续经营下去，或者商铺已经升值，业主就有盼头；如果经营得不好，很有可能就血本无归了。&&对普通投资者来说，商铺“售后返租”（简称返租）是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多,但商业地产提醒投资者，在“返租”貌似丰厚的回报背后，其实隐藏着不少的陷阱与风险。(图片来源于网络)&&风险1 后期招商经营不善 投资者血本无归&&&目前市场上在售的带返租的商铺，大多是商场铺或批发市场商铺。业内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。如果开发商卖完铺就走了，招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了，小业主的投资就会血本无归。&&案例：1998年，广州的新中国大厦以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12%”的高额返租方式实现了7亿多港元的销售业绩，6层楼商铺几乎售罄，更创造了广州商业地产单价最高的神话。但小业主在收到3个月的返租租金后，大厦却因资金链断裂而一直烂尾至今。虽然2010年该大厦终于通过法院拍卖，由新东家盘活了，但当年小业主们的利益仍有待法院逐个清理判决，当年开发商的返租承诺，早成了一纸空文。??风险2 小铺合并出租 办不了房产证&&&为吸引小投资客，不少开发商在卖铺时尽量降低门槛，将商铺切成了几平方米大的“蚊型铺”出售，同样带返租条件。乐居小编调查发现目前在售的商铺，有的建筑面积只有三四平方米，实用面积还不到2平方，10多万元就能投资买铺，但商铺卖出后，为方便招商，开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租，这就造成小商铺间没有界址，根本无法测绘，也办不了房产证。&&案例：一年前，杨女士花了29.8万元买了间建筑面积9.8平方米的商场铺。因为开发商承诺头3年有返租，交房时杨女士没收铺，开发商把其商铺和相邻的另外三间铺合并一起租给了一户商家。没想到办房产证时，合并起来的商铺因为现场没有界址，与报建图不符，通不过部门的验收，办不了房产证。杨女士去追讨损失，开发商还辩称拆除商铺界址是为了整体经营，业主因此还获得更高租金，不答应赔钱。最后杨女士只能上诉法院，与开发商打起了官司。??风险 3 “长租约”商铺返租，投资风险大&&据调查发现，目前在售的一些商业项目根本不是产权铺，销售方卖出的实质上只是一张长期租约，而且还要求投资者提前付20年的租金（房款）。因为没有产权，有的一间商铺被同时“租”给了多个人，就算有貌似丰厚的返租回报，仍难掩无产权的危机。&&案例：2009年底，文女士花了15万元在买了一个20平方米的商铺。当时开发商承诺每年返还8%的租金，8年后开发商以30万元将商铺回购。没想到，返租的租金只收了几个月，2011年月开发商突然破产，旗下所有商场一概关门。后来经媒体揭发，文女士才知道买铺的购房合同其实只是一份15年期的长租约。因为没有房产证，开发商竟然一间铺同时“租”给了5个人。开发商圈了钱跑了，而被高额返租吸引的投资客们，最后因为没有商铺产权，不但返租租金没有了，连本金也赔进去了。&&乐居小编做过一期投票调研，发现大部分投资者，在买铺子时，首要考虑的是地段，其次就是“投资回报率”，位于第三位考虑的是“是否有房本”，“开发商和经营者资质”，投资者们考虑的甚少，其实这不是最理性的投资态度。(图片来源于网络)&&业内人士支招，商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就去买铺，而应该要考虑以下几个因素：??一、地段）出手前首先要调查清楚项目的地理位置和商圈环境，考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求，交通是否方便等等；&&二、经营团队资质） 项目的经营团队是不是有成功的运作经验，有没有能力经营起来；业内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。&&三、开发商资质） 还要看开发商的实力和资历，这主要是判断开发商会不会卷款走人的依据。值得提醒的是，目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业，但产权早已易主，跟原来的开发商无一点关系，投资者不要误信品牌了。&&&四、产权） 此外，投资客买铺时一定要了解清楚商铺是否有产权，这是保障高回报率的利器之一；对商铺来说，产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限，商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使用，直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限，衡量投资是否划算。&&&五、投资回报）在保证了以上四条的基础上，所谓的“高回报率”和“售后返租”自然就不是问题了。&&其实投资商铺也算是时下较为热门的选择。投资好的商铺绝对会“一铺养三代”，如果投资不谨慎，或许会“血本无归”。所以各位投资客们，乐居小编提醒你：投资需谨慎，一定要三思而后行。
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原标题：“80后”花79万买了个正在出租的商铺
　　本报记者万勤 通讯员李金星
　　黄陂“80后”张晓(化名)买了一套商铺，没有验房收房，张晓按合同收租金即可，但后来张晓反悔，以自己交钱但并没有收到房子，开发商延迟交付为名，将开发商武汉某房地产公司告到黄陂区人民法院，要求解除房屋买卖合同，退还房款，支付违约金，法院一审判其败诉。昨天，武汉晚报记者从黄陂区法院获悉，本已不服上诉至市中院的张晓，近日又撤回了上诉。
　　掏79万没收到商铺
　　日，张晓与武汉某房地产公司口头约定，购买该公司开发的位于黄陂区前川百兴街的商铺一间，总价79万元。同日，张晓付清购房款，武汉某房地产公司也出具购房发票。
　　日，双方签订了《武汉市商品房买卖合同》。“合同签订后，我一直没收到办理商品房交付的书面通知，该公司也没有与我办理房屋验收交接手续”。张晓说，日，他按照合同约定向武汉某房地产公司发出《解除买卖合同通知书》，通知被告解除合同，返还购房款，支付违约金。因此他诉至黄陂法院，请求判令：确认他与武汉某房地产公司所签订的商品房买卖合同解除；武汉某房地产公司返还购房款79万元，并支付违约金39500元。
　　武汉某房地产公司辩称：张晓认可所购商铺存在租约的事实，并就此向被告出具承诺书，鉴于该商铺事实上存在被他人租赁的事实，按照合同约定的交付时间交付商铺实际上不可能，最终交付时间应该以原告所认可的租约所规定的租赁期间届满之日为准。故被告没有延迟交房的行为，原告诉请于法无据。
　　商铺早已租给他人
　　买的房为何变成租的房？
　　经黄陂区法院审理查明：张晓所购买的商铺于日竣工验收。日，房地产公司已将此商铺出租给案外人赵某，自日起至日期满收回，合同约定房地产公司将房屋所有权转让给第三方时，须保证本租赁合同期内对受让的所有权人继续有效；出卖房屋同等条件下承租人享有优先购买权。
　　在日，赵某明确表示放弃对承租房屋的优先购买权。在这种条件下，房地产公司将房子出卖给张晓，张晓也知道这种租赁情况，并出具《承诺书》一份：“承诺此商铺款全部付清后，同意按照武汉某房地产公司于日所签订的《房屋租赁合同》中所约定的条件和内容与赵某重新签订《房屋租赁合同》。
　　黄陂区法院认为：本案中的商铺在被告出卖时已经租赁给第三方使用，且原告亦知晓该事实并出具了书面承诺。书面承诺内容完整，意思表示真实，文意表达清楚，对其本人具有约束力。
　　据此，黄陂区法院判决：驳回原告张晓的诉讼请求。
　　法官称“买卖不破租赁”
　　那么，已经租赁出去的商品房能不能买卖？
　　昨天，审理此案的黄陂区法院民二庭法官王飞告诉记者，在生活中，本案中出现的将租房出卖的情况大量存在，这并不是“一房两卖”，而是人们对“指示交付”的理解出现了误差，关于商品房的交付，一般是以现实交付的方式完成，即转移房屋的占有视为房屋的交付使用，也就是人们常说的“交钥匙”。除此之外，还有三种交房形式：指示交付、简易交付和占有改变。
　　王飞法官介绍，本案的商品房在出卖前已存在租赁关系，根据“买卖不破租赁”的原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即事前存在于案涉房屋之上的租赁关系对买受人仍然有效。因案涉房屋原本存在租赁关系，承租人在买卖合同达成前已经合法占用使用房屋，故房屋的转移占有不同于一般的“交钥匙”，也无法严格根据商品房买卖合同关于房屋交付的约定来履行交接手续，而应当参照适用“指示交付”的交付方式。
　　“指示交付”是指标的物由双方以外的第三人实际占有时，转让人将对第三人的返还请求权让与受让人，以代标的物的实际交付，具体到本案也就是说双方就房屋买卖事宜达成合意时，房屋返还请求权转移至受让方，视为交付完成。房屋租金由谁收取及承租人是否与原告重新签订租赁合同均不影响对被告是否履行交房义务的认定。双方签订商品房买卖合同时，案涉房屋已具备交付条件。故被告的房屋交付行为符合合同约定的时间限制，不存在逾期交房。
　　张晓认为武汉某房地产公司逾期交房超过90日，并以此向被告发出解除合同通知书，不属于按照合同约定的解除条件行使解除权的情形，其解除合同的条件未成熟，故不发生解除合同的法律效力。
(责编：朱江、孙红丽)
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交房半年就满租 社区商铺走红
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成都个别楼盘住宅还在修建中，但住宅楼下刚的商铺就已经满租而且生意火爆。当住宅陷入盘整行情时，近来逆势走高，新交房的社区商铺租赁活跃。那目前成都热点区域的街铺经营状况和租金水平究竟如何？租赁火爆租金走高的街铺有哪些特征？能否找到街铺的投资规律？为了解答上述疑问，成都商报记者分赴当前街铺活跃的东三环、南三环，对刚交房的热点社区商铺进行实地探访，为投资者带回第一手街铺信息。记者探访案例1“烤鱼店年利润有20万”探访对象：东三环锦绣城威尼斯水街租金水平：最高月租金摸到250元/平米出租率：交房目前基本满租投资回报：6%～12%2012年，蓝光·锦绣城商铺出售时的价格为2万～4万元/平米，位置最好的威尼斯水街一楼商铺价格4万元左右。2013年下半年，威尼斯水街商铺交房，平均租金200元/平米/月。今年，该商业街租金涨幅约为10%。按照去年的租金价格计算，锦绣城商铺年投资回报率在6%～12%。据悉，蓝光·锦绣城还有少量商铺在售，一楼均价58000元/平米，二楼均价28000元/平米。实地探访在锦绣城威尼斯水街，林老板租了一楼约90平米的门店做烤鱼生意，租金每月180元/平米，加上5元/平米的物管费。记者看到，晚餐时间刚到，店内8张桌子和外摆的5张桌子就全满了，隔壁的火锅店已在喊号了。林老板告诉记者，这个店去年10月开张，每天的营业额能做到3000元。“我这里的熟客除了锦绣城的住户，还有周边万科、首创等几个楼盘的业主。这个区域还没完全成熟，但住户很多，需求很大，所以我这里天天都是满的。我跟房东签了8年的合同，两年涨一次租。”林老板还给记者算了一笔账：一年的营业额能达到90万元，除去房租194400元、物管费5400元，以及人工、水电和菜品成本，这家烤鱼店的利润在20万元以上。记者在现场看到，威尼斯水街背后热火朝天建设的住宅工地丝毫没有影响这里的生意，在锦绣城最北边一条已经交房的步行街上，一间空铺也没有。中介门店的工作人员介绍，这里去年底商铺刚交房时，房租成交价就达到了180元/平米，今年上个月刚租出去的商铺租金已经涨到250元/平米，威尼斯水街三楼商铺的租金也要价120元/平米。案例2看好区域潜力 商家租客踊跃探访对象：南三环和黄·新街里租金水平：一楼月租金280元/平米出租率：已交房的新街里一街出租率超60%投资回报：4%～10%新街里总规模约9万平米，全长约1公里，在2012年和2013年掀起了社区商业投资风潮，每次开盘即被抢购一空，价格一路上扬。去年，新街里售价为3万～6万元。从已经交房的商铺出租情况来看，面积小的商铺回报率更高，整个新街里商铺的投资回报率4%～10%。实地探访2012年销售的和黄·新街里目前进入交房期，成都商报记者探访后发现，率先交房的新街里一街已经出租了60%以上。在新街里一街靠近成汉中街的一边，并排着6家中介机构的门店。“我们门店的租金是280元/平米/月，去年底开业的，现在一街除了靠近南城都汇小区那头的商铺，几乎没有可以出租的了。”中原地产的门店经理告诉记者。记者采访的一个小时里，中原地产就带了3批客户去看新街里二街的商铺。隔壁链家地产的工作人员也说：“新街里二街交房后我们就开始忙了，6月每天接待10组以上客户。”记者看到，一家140平米的一楼带二楼商铺房东开价280元/平米/月，售格则是800万元。一家正在看铺的餐饮店负责人表示，做餐饮的都看好南三环新街里区域，这里将有大量人口入住，附近还有大量的写字楼，未来潜力很大。业界观点社区需求大 人气是支撑不仅是锦绣城和新街里，其他区域的社区商铺也出现了租赁火爆的情形。高力国际成都公司总经理蔡孟颐告诉记者，社区商铺一点不奇怪，因为“社区商铺能带来稳定的收益，只要有足够人群的社区，社区商铺一定能火爆。在社区商铺中，租金涨幅比较快的是发展中的小区社区铺，刚开始新小区没有多少住户入住，而随着居住人群增加，租金也会相应发生比较明显的上涨。”不过蔡孟颐指出：“社区商铺在租金升到一定程度、租金回报率达到一定高度之后，租金水平就会相对保持平稳。别看很多楼盘售价那么高，但其中有多少才是真正的住房居住需求，有多少是投资客要转手且空置的，一定要分清。一些炒作的楼盘实际住户少，人流量不能支撑起商家。”部分楼盘商铺先于住宅出租，而不是靠住宅交房后蓄积人气支撑商铺，原因又何在呢？高纬环球成都公司总经理王艺认为：“选址很重要。目前开业火爆的项目周边区域本身就很成熟，比如锦绣城，在东三环，周边已经有众多新项目入住，人口基数大，人气足，所以养的时间很短。”王艺还介绍，从整个商业地产的大环境来看，综合体商铺可售的很少，写字楼供应量偏大，社区商铺还处于供不应求的状态。只要找准定位，社区商铺的风险小，回报比较稳定。选/铺/指/南三个步骤搞定社区商铺社区商铺目前租赁活跃，而普通投资者如何才能淘到租得出去、租得起价的好铺子？来自睿意德、中原地产的专业人士特别开出了选铺“药方”，三个步骤帮你搞定社区商铺。1、找准潜力区域：三环外绕城内是热点从成都商报记者的实地调查不难发现，目前东三环、南三环新近交房的社区商铺租赁情况普遍较好，三环至绕城的城市人口呈现高速增长，显然未来很长一段时间内社区商铺投资热点也会集中在这一区域。三环内传统市中区社区商业相对饱和，即便是在售价格已经不低，新兴区域仍然存在增值空间。目前城东的三圣乡、大面，城南的南三环、大源组团，城北的大丰，城西的光华新城等，因为刚需住宅较多，未来常住人口不会低，因此社区商铺有更多机会。2、选准商铺形态：临街小铺最好睿意德成都公司总经理张建华建议，普通投资者尽量选择有独立展示面，能够独立经营的铺面。采用联合经营的集中式商铺肯定就不如独立商铺有投资潜力，而且临街、小户型商铺找租户也更容易，适应能力强、经营用途多的铺子更好出租。除了优质的商铺业态、实力雄厚的开发商外，还要加上周围环境因素，比如交通便捷程度、人流量大小等，如果附近有大型零售商布局，也就能确保未来租金水平有较大上涨可能。3、看准开发商实力：后期运营很关键
开发商对整个商圈的未来是否有切实可行的持续运营计划、开发商的运营能力和行业影响力等，都会对商铺后续发展产生影响，这些可以参考过往项目的运营情况，以及开发商在业内的口碑。中原地产工商铺部副总经理徐东表示，大多社区商铺没有统一招商运营管理，这就要看物业管理公司是否跟得上后期经营服务。如果是买一手商铺，开发商的实力很重要。徐东为中小投资者提出建议，普通投资者一定要量力而行，根据自己经济实力购买，尤其是贷款购买客户。另外投资者要特别注意，同样一个小区，也可能一边繁华火爆而另一边是商业死角租不出去，尽量选择交通动线畅通、昭示性好的街铺。成都商报记者 杜娟
本文来源：四川新闻网-成都商报
责任编辑：王晓易_NE0011
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