物业公司劳动保障规章制度备案doc下载_爱问共享资料
物业公司劳动保障规章制度备案.doc
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简介：本文档为《物业公司劳动保障规章制度备案doc》，可适用于市场营销领域，主题内容包含物业公司劳动保障规章制度备案目录劳动保障规章制度第一部分人事管理制度第一节员工招聘与录用管理制度第一章总则第二章招聘计划第三章招聘流程第四章招聘要求符等。
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资料评价：1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销上海高力国际物业服务有限公司成都分公司与成都格兰西亚置业有限公司服务合同纠纷一审民事判决书相关法条：成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初1186号原告（反诉被告）上海高力国际物业服务有限公司成都分公司。住所地：成都市人民南路二段1号仁恒置地广场15楼04单元。负责人LINALYNNEWONG，董事总经理。委托代理人龚立燕，北京德恒（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人李莉萍，北京德恒（成都）律师事务所律师。一般授权代理人。被告（反诉原告）成都格兰西亚置业有限公司。住所地：成都高新区芳草东街76号。法定代表人成甦，董事长。委托代理人雷松涛，男，汉族，日出生，住成都市武侯区。系该公司法务，一般授权代理人。原告（反诉被告，以下仍称原告）上海高力国际物业服务有限公司成都分公司（以下简称”高力公司”）诉被告（反诉原告，以下仍称被告）成都格兰西亚置业有限公司（以下简称”格兰西亚公司”）服务合同纠纷本反诉案，本院分别于日、2月22日立案受理。依法由代理审判员曾洁适用简易程序独任审判。本院于日、3月29日组织双方进行证据交换，于日、5月10日、5月26日公开开庭进行了审理。原告高力公司的委托代理人李莉萍、龚立燕，被告格兰西亚公司的委托代理人陈筱、杨旭在证据交换及前两次庭审中均到庭参加诉讼，最后一次庭审中格兰西亚公司更换的代理人雷松涛到庭参见诉讼。本案现已依法审理终结。原告高力公司诉称，原、被告双方于2014年签订《中国华商金融贸易中心营销体验中心物业管理服务合同》（以下简称《物业管理服务合同》），合同约定由原告为被告营销体验中心提供物业管理服务。服务内容包括：协助维护体验中心的公共秩序服务、礼宾服务、客服专员服务、保洁服务。现场维护、保洁、客服接待等基层员工由第三方物业管理公司按照标准提供，原告负责推荐三家物业管理公司供被告筛选，并由原告负责监督检查第三方物业管理公司工作，对第三方工作人员进行培训、指导。合同期限为自日起至日止，为期12个月；物业管理顾问酬金总额为30万元，在合同期限内，被告按照每月25000元向原告支付物业管理顾问酬金，被告在每月的7号前以转账方式支付上月酬金。被告若逾期15天后未支付服务酬金，每逾期一天按应付未付费用的3&每日向原告支付逾期滞纳金。合同还约定原、被告双方任何一方欲提前终止本合同，且无合同第五条第（三）款第1及2项的违约行为及3项的情形发生，一方需提前3个月书面通知对方，并赔偿另一方5万元，如提前终止方不能提前3个月通知另一方，应赔偿另一方违约金10万元。合同签订后，原告按照合同的约定履行了义务，但被告未能按照合同约定支付物业服务酬金。并在日拒绝原告工作人员进入现场开展工作，但继续留用了原告推荐的物业公司的人员。被告故意拖欠原告2015年3月、5月、6月酬金，且在继续留用原告推荐的物业公司的人员的情况下，于2015年7月突然单方拒绝原告进场履行合同义务。被告的行为已构成违约，除应支付本案应付未付酬金及滞纳金外，还应承担合同的违约责任，向原告支付违约金10万元。故原告起诉至人民法院请求依法判决：一、被告支付2015年3月、5月、6月的物业管理服务酬金74550元（其中3月为24550元，5月、6月均为25000元）及拖欠酬金的滞纳金（按照每日千分之三的标准从应付款之日后15日起计算至付清之日止）；二、被告承担合同违约责任，支付违约金100000元；三、被告支付原告律师费50651元（本诉律师费10651元、反诉律师费40000元）。被告格兰西亚公司辩称，第一，原告诉请第一项没有事实依据，被告不予认可，原、被告于2014年9月签订《物业管理服务合同》约定，原告为被告提供售楼部物业服务。服务内容包括营销体验中心公共秩序、礼宾服务、客服专员服务、保洁服务、定期提供合理化建议和解答客户物业管理方面问题等；原告应该派遣管理服务人员并派案场经理入驻售楼部，全面提供物业服务，并且原告还要积极参与物业管理方面的对外宣传，在物业管理知识、管理制度、接待流程及礼貌礼仪等方面向被告相关人员给予专业培训；物业服务当中的现场秩序维护、保洁、客服接待由第三方物业管理公司按照合同约定标准提供，但为保证服务质量，原告应当为第三方进行培训、考核、督导等工作，并对第三方工作效果负责。合同签订后，被告依约履行了自己的义务，一直支付物业服务酬金。然而原告却违反合同约定，未向被告提供合同约定的服务。例如，1、原告没有派遣管理人员和案场经理到场提供物管服务，并指导、监督物业服务工作；2、没有配合销售对物业管理进行宣传；3、没有对被告和第三方物业管理公司进行合同约定的专项培训；4、没有定期提供合理化建议；5、按照合同约定，原、被告应共同对第三方物业每周进行案场服务考核。而实际情况是原告并未参加现场考评，而是每周由被告和第三方物业管理公司人员进行。从原告以上种种严重违约行为可以看出，事实上原告没有向被告提供实际性物业管理。因此原告无权要求支付物业管理酬金，被告也有权拒绝支付。针对原告以上违约行为，被告于日向原告发出联系函，明确指出原告的各项违约行为，并提出整改和派人与被告人员进行工作对接的要求，以解决合同履行中的各类问题。同时向原告提出停止支付3月份物业管理酬金。但原告拒不配合和整改。2015年4月，被告从工作大局出发，认为继续停止支付物业管理酬金不利于项目物业的工作开展，于是破格支付了4月份酬金，以此方式刺激和提升原告履行合同义务和整改工作。然而原告不仅不整改，仍继续放任违约行为。因此原告从2015年3月至6月期间，其履行合同义务不符合合同约定，达不到支付物业管理酬金的条件和基础。第二，原告诉请的第二项完全是歪曲事实，1、从原告上述违约行为看，原告从2015年3月起，所履行合同义务已完全不符合合同约定，而且拒不整改。第三方物业管理公司也证实，原告从2015年6月起，也再未向其提供培训、考核、督导等工作。因此，从原告的实际行动可以表明，实际上是原告解除了双方签订的物业服务合同。被告从头到尾从未向原告提出解除合同的任何表示；2、原告的关联公司广州高力成都分公司（2014年6月与被告签订一份物业营销代理合同，约定为被告销售本案物业）因自身经营问题，导致派驻本物业现场的销售人员在日集体辞职，造成现场无人管理和瘫痪，给被告及项目的声誉带来巨大的负面影响和严重损失（已向温江区法院起诉，下称另案）。被告立即与另案负责人蔡孟颐（同时也是本案原告负责人）提出要求在三天内进行整改。但另案被告却拒绝整改，并提出终止销售代理合同和本案售楼部物业服务合同，但拒绝办理终止合同的书面手续。此后，原告也没有提供任何的物业服务，其实际行动证明其已解除了双方签订的物业服务合同。第三，对于原告的第三项诉讼请求，根据法律规定，律师代理费应由委托方承担。综上，被告一直履行合同义务，从未提出解除物业服务合同。相反，是原告解除了《物业管理服务合同》。原告所称日被告拒绝原告工作人员进场工作完全与事实不符。请求法庭责令原告提供派驻人员名单进行查实。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告格兰西亚公司同时提出反诉称，原、被告双方于2014年9月签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告提供售楼部物业服务。被告选择原告作为物业服务机构主要是看中其自称是全球领先的商业地产服务公司，自称具有国际化物业服务人员，自称拥有最先进的管理技术、全面的专业服务和为顶级豪宅和地标性建筑做专属服务的资质。而中国华商金融贸易中心项目，是被告不惜投入巨资，为全球华人企业家及经营人士打造的顶级综合体项目，是成都市重点项目。根据双方签订合同中达成的共识，原告应当为被告提供最好的物业管理人员，为被告及客户提供最优质的物管服务，以此展现被告高端物业的要求。根据合同约定，原告应当履行下列义务：1、派遣物业管理人员入驻被告售楼部，监督、指挥物管人员履行合同义务；2、参与售楼部物业管理方面的宣传；3、培训甲方服务人员，培训内容主要是物业管理知识、营销体验中心管理制度、接待流程及礼貌礼仪；4、培训和指导其推荐的第三方物业管理公司人员，并对第三方的工作进行监督；5、定期向被告提交物管各项合理化建议。在合同履行过程中，被告依约履行了义务，一直支付物业服务酬金。然而，原告却违反合同约定，未向被告提供服务，主要表现如下：1、物业管理人员没能按合同约定派遣到位，物业工作不能正常开展；2、原告作为一家专业服务公司，没有对本案项目起到物业管理服务的作用，合同约定原告应当向被告推荐提供售楼部现场秩序维护、保洁、客服接待等服务项目的物业管理公司，并由原告向第三方物业管理公司进行培训、考核、监督等工作，然而原告却完全未履行对第三方物业管理公司进行物业管理培训、考核、监督等管理及顾问工作。无奈之下被告只能另行培训和指派人员，制定日常工作标准，指导第三方物业管理公司开展工作；3、未提供完整的《培训计划》及《标准操作流程》文件；4、未按照合同约定向被告提供合理化建议，比如针对客户看房停车不合理，将此事项反馈给原告后，原告并未对该事项提出合理化建议。日，原告的关联公司广州高力成都分公司（2014年6月与被告签订一份物业营销代理合同，约定为被告销售本案物业）因自身经营问题，导致派驻本物业现场的销售人员集体辞职，造成现场无人管理和瘫痪，给被告及项目的声誉带来巨大的负面影响和严重损失（已向温江区法院起诉，下称另案）。被告立即与另案负责人蔡孟颐（同时也是本案原告负责人）提出要求在三天内进行整改。但原告却拒绝整改，并提出终止销售代理合同和本案售楼部物业服务合同，但拒绝办理终止合同的书面手续，被告多次找原告要求其履行合同，但原告不理睬也不露面。由于原告人员全部撤离，实际上原告也没有提供任何的物业服务，其实际行动证明其已解除了双方签订的《物业管理服务合同》。根据合同约定，原告应当向被告支付违法解除合同的违约金10万元。原告解除合同后，被告为继续维持售楼部物业服务，只能另行指派公司人员进行服务。由于之前原告没有为被告及第三方物业管理公司提供专业培训服务，且考虑本案楼盘的高端性，其物业服务水平必须具有高端性的特点，普通服务方式根本不能满足，为此，被告与国际化培训机构荷兰国际管家学院展开合作，对工作人员进行为期10天的培训，产生培训费用70万元。该费用由于是原告违约导致，因此原告应承担被告因其违约行为造成的损失。本项目物业是世界华商大会在成都召开以后，在国务院有关部委和省市政府高度重视下，落户成都的。项目总投资50亿元，建筑总面积39万平方米，是代表世界8000万华商独一无二的项目。项目的竣工落成为世界华商做出了巨大贡献，也具有重大的政治意义。但原告无故撤离其人员，拒不提供物业服务，造成被告售楼部无法正常运转，无法开盘销售，由此还造成被告几千万元的销售利益损失，但被告为配合人民法院审理案件，在本次诉讼中并未追究该部分间接损失。综上，原告因违约行为给被告造成巨大的经济损失，理应依法承担相应的赔偿责任。故被告格兰西亚公司反诉请求人民法院依法判决：一、原告向被告支付解除合同违约金10万元；二、原告赔偿被告培训费用70万元。原告针对被告格兰西亚公司的反诉辩称，一、被告反诉原告违约解除合同的事实不成立，原告不应向被告支付解除合同违约金10万元。（一）原告未解除与被告于2014年9月签订的《物业管理服务合同》。（1）该合同第一条第（二）款约定，原告派遣管理服务人员向被告提供服务内容包括但不限于如下内容：1、营销体验中心公共秩序；2、营销体验中心礼宾服务；3、协助销售人员解答有关本物业管理方面的问题；4、营销体验中心保洁服务；5、建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况，管理期满向甲方移交相关财产、全部物业管理档案及有关资料；6、定期物业管理服务合理化建议。同时合同第三条第五款还约定：”现场秩序维护、保洁、客服接待等基层员工由第三方物业管理公司按照标准提供，乙方负责推荐三家物业管理公司供甲方筛选，并负责督检”。因此，前述合同约定的原告提供的第1-5项服务内容，实际是由被告与第三方四川艾明物业管理有限公司签订物业服务合同并派人同原告共同来完成的，原告负责合同约定的督检义务，以及合同第三条：”按工作进度并配合甲方营销计划培训甲方相关服务人员”，”在合同期内应积极主动与甲方配合协作，并及时与甲方沟通联系，定期提交物业管理各项合理化建议，并接受甲方的工作监督”等。原告合同期内一直在为被告提供上述物业管理服务，第三方至今仍在为被告提供物业服务，本案合同并未解除。（2）从被告的反诉状可以看出，被告是因与原告的另一分公司发生营销代理合同纠纷，被告不仅拒绝该公司营销人员进场提供销售代理服务，同时对原告提供的物业管理服务也不作答复，且停止了向原告支付顾问服务酬金。根据《物业管理服务合同》第三条被告有义务”对乙方提出的物业服务工作报告和各类书面文件给予签字或盖章确认”，有义务”按时向乙方支付物业管理顾问酬金和案场经理费用”。因此，真正违约的是被告，如果法庭认定本案合同终止，被告应向原告支付造成合同实际终止的违约金10万元。（二）被告所列举的原告的诸多违约情形与事实不符。（1）被告在反诉状中称，原告物业管理人员没能按合同约定派遣到位，物业工作不能正常开展，与事实不符。本案合同有效期为日至日，在合同有效期内，各方的人员基本到位，在2015年3月前，本案合同一直按正常情况在履行，且被告已经支付了原告2014年9月至2015年2月的酬金。2015年3月被告向原告送交了一份整改函，起因为被告与原告的另一家分公司发生营销代理合同纠纷，牵连被告也向原告发送了整改函。后经原告与被告沟通，被告认可原告的工作，又向原告支付了2015年4月的顾问酬金，双方合同继续履行。至于合同”乙方应按甲方要求委派案场经理入驻中国华商金融中心，并提供合同约定之服务”约定的案场经理，原告通过电子邮件与被告反复沟通，已根据被告的要求，于2015年3月安排案场经理人员面试。是被告对面试结果迟迟不予答复和确认，最终达成口头放弃案场经理的安排，此案场经理才没有入场。因此，案场经理未到场的根本原因不在原告，而是被告根据实际情况，在履行合同过程中改变了原合同约定的条件，最终自愿放弃要求派驻案场经理入场，双方默认由第三方物业管理公司的刘树刚代行案场经理的职务，根本不存在工作无法开展的情况。（2）被告在反诉状中称，原告未履行对第三方物业公司进行物业管理培训、考核、监督等管理及顾问工作，与事实不符。2014年12月，原告已经将《售楼部作业指导书》、《集中培训计划》发给了被告及第三方物业管理公司，并要求第三方物业管理公司按照要求进行操练、执行。原告在平时的现场监督检查中也有在现场指导第三方物业管理公司人员操作规范。原告对第三方物业管理公司的服务每周均有考核。被告也对原告的工作情况每周进行打分。且被告根据自己的打分情况，已认可原告的工作，向原告支付了2015年的3月以前以及2015年4月的酬金。若原告未履行对第三方物业的管理培训、考核、监督等职责，被告不会将酬金支付给原告。（3）被告在反诉状中称，原告未提供完整的《培训计划》及《标准操作流程》文件，与事实不符。原告将在庭审调查中向法庭提供证据证明，原告不仅提供了培训计划，还提供了作业指导书、岗位职责、管理制度、各部门服务标准等。原告提供的上述文件，符合合同的约定，可证明原告已经履行了合同义务。（4）被告在反诉状中称，原告没有提供合理化建议，原告不认可。原告从介入该项目的服务起，就不断向被告提供意见和建议，前前后后提供了包括《华商停车场东线建议》、《华商停车场动线建议调整版》、《华商金融中心垃圾房设置建议》，以及前期物资配备、人员岗位设置、营销体验中心存在的各项问题等意见和建议。并且多次参加被告的规划、设计等会议，为被告出谋划策。同时，原告还针对营销体验中心提交了多份巡场报告，巡场报告中列举了营销中心存在的各种问题，提供了解决问题的意见和建议，并多次督促被告进行整改。（三）被告不具备解除合同的条件，却无故终止合同的履行，被告构成违约。”合同”第五条（三）约定：”甲方对乙方的工作按季度进行考核，若乙方在履行本合同时未履行本合同中所列服务条款的，甲方可书面发出整改或改进通知书，乙方在收到甲方发出的书面通知之日起3个工作日内没有做出回复，或在7个工作日内没有做出修整时，甲方有权无条件单方解除合同，并以书面的通知送达乙方”。且”甲方有权按附件五约定的考评标准考核乙方，如乙方无法达到双方所约定的服务标准，甲方有权对乙方提出调整和整改要求。80分为合格，乙方评分达到80分，则甲方全额发放5000元考核酬金；80分以下，每低一分甲方扣除五十元，最高不超过五千元。若连续三月考核不达标，并经甲方书面提出修整意见，乙方经三次整改以上，仍无法达到约定的服务标准，甲方有权解除合同”。现被告在合同解除条件未成就的情况下，突然停止支付原告5、6月的酬金，欠付原告3月的酬金，并拒绝原告工作人员进场工作。被告的行为已严重违反合同的约定，应承担相应的违约责任。二、原告不应向被告支付培训费用70万元。（一）被告所主张的培训费并不是合同约定的培训费用。被告自称花费了70万元来聘请国外培训机构对第三方物业管理公司人员进行培训，但此培训非合同约定的培训，且事前也未征得原告同意，事后未针对培训费用与原告有过任何协商。故原告认为此费用，应由被告自行承担。（二）被告所主张的培训费与原告的行为之间无必然的因果关系。本案合同实际处于终止状态是因为被告的违约行为造成的。被告于2015年6月停止对原告工作进行考核，且对原告提出的工作意见、电邮等均不予答复。2015年7月被告拒绝原告工作人员进场开展督检工作。拒绝支付原告2015年3月和月的酬金。根据合同的约定，原告针对被告的上述种种违约行为有权暂停服务，但原告并没有停止服务，直至2015年7月还在向被告提交工作报告等。但遗憾的是被告单方拒绝原告提供的服务，只认可第三方物业管理公司的服务，且原告认为，不管原告是否在继续为被告提供服务，其行为都不必然导致被告产生培训费用，被告关于培训费的反诉请求显然毫无道理。综上，被告的诉讼请求毫无事实根据，且不符合法律规定，恳请法庭在查明案件事实的基础上，依法驳回被告的各项诉讼请求。经审理查明，2014年9月，原告（乙方）、被告（甲方）签订了《中国华商金融中心营销体验中心物业管理服务合同》，约定”乙方在本协议生效之日起，派遣管理服务人员为营销体验中心提供物业服务，服务内容包括但不限于营销体验中心公共秩序、礼宾服务、协助销售人员解答客户有关本物业管理方面的问题、保洁服务、建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况，管理期满向甲方移交相关财产、全部物业管理档案及有关资料、定期物管服务合理化建议。甲方有义务对乙方提出的物业服务工作报告和各类书面文件给予签字（经书面授权的代表）或盖章确认；按时向乙方支付物业管理顾问酬金和案场经理费用。乙方有义务按甲方要求委派案场经理入驻中国华商金融中心并提供合同约定之服务；根据本物业市场销售的需要，乙方应积极参与本项目就物业管理方面的宣传，向甲方提供必要的协助；乙方应按工作进度并配合甲方营销计划培训甲方相关服务人员，培训内容主要是物业管理知识、营销体验中心管理制度、接待流程及礼貌礼仪等专业培训；现场秩序维护、保洁、客服接待等基层员工由第三方物业管理公司按照标准提供，乙方负责推荐三家物业管理公司供甲方筛选，并负责督检；乙方在合同期内应积极主动地与甲方配合协作，并及时与甲方沟通联系，定期提交物管各项合理化建议，并接受甲方的工作监督。合同期限自日起至日，为期12个月。甲方应向乙方支付服务酬金、服务人员薪资、保险及税金，其中物业管理顾问酬金：合同总金额30万元；合同期限内，甲方按每月25000元向乙方支付物业管理顾问酬金；该酬金为2万元基础酬金加5000元考核酬金，甲方可根据附件五对乙方工作、配合效果对考核酬金进行判罚。案场经理薪资福利等费用，由甲、乙双方确认人选后另行签订补充协议约定，由甲方向乙方支付。以上支付方式以转账方式，支付时间为每月7号前支付上月酬金及案场经理薪资福利等费用。甲方授权乙方管理、监督、考核第三方物业服务公司服务质量，乙方对第三方物业服务公司服务质量负责。”《物业管理服务合同》还约定”（三）.1甲方应按约支付物业管理服务酬金及案场经理等费用，若逾期15天后未支付，每逾期1天按应付未付费用的3&向乙方支付逾期滞纳金。若逾期30日仍未支付，乙方有权暂停向甲方提供营销体验中心物业管理服务；若40日内甲方仍未支付的，乙方有权无条件解除合同，乙方保留向甲方追讨酬金及人员薪资、保险费及税金之权益。2.甲方对乙方的工作按季度进行考核，若乙方未履行合同所列服务条款，甲方可书面发出整改或改进通知书，乙方在收到甲方发出的书面通知之日起3个工作日内没有作出回复，或者7个工作日内没有作出修整时，甲方有权无条件单方解除合同，并以书面的通知送达乙方。3.如乙方因工作需要调整物业管理主要团队人员，应提前一个月书面告知甲方，将双方同意方可调整，如乙方擅自调整物业管理主要团队人员，甲方有权终止合同。4.甲方有权按附件五约定的考核标准考核乙方，如乙方无法达到双方所约定的服务标准，甲方有权对乙方提出调整和整改要求。80分为合格，乙方评分达到80分则甲方全额发放5000元考核酬金；80分以下，每低一分甲方扣除50元，最高不超过5000元。若连续三月考核不达标，并经甲方书面提出修整意见，乙方经三次整改以上仍无法达到约定的服务标准，甲方有权解除合同。6.甲、乙双方任何一方欲提前终止本合同，且无上述1及2条款的违约行为及3条款的情形发生，一方需提前3个月书面通知对方，并赔偿另一方5万元，如提前终止方不能提前3个月通知另一方，应赔偿另一方违约金10万元；履行本合同发生争议，因诉讼而支出的律师费由败诉方承担。”《物业管理服务合同》的附件包括：附件一”物业服务理念”；附件二为《各岗位职责及管理制度》，规定了保安部、班组人员、客服部的各岗位职责以及管理制度；附件三为《现场管理制度》，包括（一）人员日常管理制度：1、建立标准，考核录用；2、健全制度，规范管理；3、强化教育，尽心服务；4、分层实施，绩效考核；5、优化组合，末位淘汰。（二）人员考核及激励制度，包括案场经理、主管级、普通员工的考核标准；附件四为《营销体验中心服务流程》；附件五为《案场服务考评实施办法》，约定发现的问题须双方业务对接人签字确认；由甲方营销部、综合管理部及乙方每月共同进行评分（每周1次，每月4次），共计4张评分表；付款比例为考核分数高于或等于80分时，全额支付当月5000元考核酬金；低于80分时，每低一分扣当月服务费50元，扣除总额不超过5000元。上述合同履行过程中，经原告推荐，被告确定由四川艾明物业管理有限公司（以下简称艾明物业）为其”中国华商金融中心”售楼现场、样板房及周边提供基础物业服务，案外人刘树刚系艾明物业员工，从事项目主管类岗位工作。原告方指定的联系邮箱地址为ｙｏｙ×××＠ｃｏｌｌｉｅｒｓ.ｃｏｍ、309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，其中地址为ｙｏｙ×××＠ｃｏｌｌｉｅｒｓ.ｃｏｍ的邮箱为其员工王琴所有、地址为309×××＠ｑｑ.ｃｏｍ的邮箱系刘树刚所有;被告方指定的联系人为周独伊，邮箱地址为ｚｄｙ×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，日，被告方变更邮箱地址为：ｚｈｏ×××＠ｇｌｘｙｆｃ.ｃｎ，5月8日，被告方变更现场对接人员为杨慧，联系邮箱：126×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，5月12日，被告再次变更联系人为赵雨薇，联系邮箱地址为：ｚｈａ×××＠ｇｌｘｙｆｃ.ｃｎ。日，原告向被告发送了售楼部物业所需物资清单及急需物资联系函。11月11日，原告向被告发送了销售中心开放物业新增物资工作联系函及清单。11月12日，被告对原告提出的物资需求进行了回复，原告向被告发送了10月考勤表并对采购物资型号作出建议。原告分别于11月17日、11月19日、11月20日，向被告发送了《中国华商金融贸易中心-物业服务成本测算》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》。日，原告向被告发送了《中国华商金融中心物业案场经理到岗确认》函，称原告将于日派驻梁克平担任中国华商金融中心物业案场经理，关于该职员的具体薪酬标准、费用支付及上方权益等事宜，由双方另行签订《营销体验中心物业服务合同》补充协议进行约定。12月10日，原告向被告发送了《售楼部巡场报告》，报告中对售楼部装饰装修、保洁提出问题，对标识、物资准备方面提出意见建议。日，原告通过邮件向被告发送了《售楼部作业指导书》。日，原告通过邮件向艾明物业刘树刚发送了前述资料，并要求其按指导书内容进行培训，并监督执行，其中接待流程已按照与营销现场对接后的需求进行了修订。该《售楼部作业指导书》中对”华商金融中心”售楼部氛围管理、售楼部人员配置、人员架构说明、售楼部销售接待服务流程、售楼部各岗位管理运作细则（物业客服部、秩序员部、其他人员）等内容提供了详细建议。同日，原告向被告发送了《营销中心集中培训计划》，该计划包括截至2015年1月的客服部、秩序维护部、保洁部工作人员集中培训计划，包括培训课题、内容、目标、考核方式等内容。庭审中，被告主张原告并未实际对服务人员进行培训。日，原告向艾明物业刘树刚发送了《【华商金融中心】售楼部物业服务标准&&保洁部、客服部、秩序维护部》，邮件中称前述物业服务标准内容作为《售楼部作业指导书》的补充，供项目培训及考核使用，建议利用各部门晨会或班后会进行日常模拟练习，原告随机到现场进行考核。《【华商金融中心】售楼部物业服务标准&&保洁部、客服部、秩序维护部》中包括了仪容仪表、服务礼仪、销售大厅及样板房清洁服务规范、洗手间清洁流程及各部位清洁标准、外围清洁标准、标准服务用语、姿态标准、服务接待标准、车辆指引标准等方面的内容。12月19日，原告通过邮件告知被告售楼部巡场后仍有36项问题未处理整改，并附《售楼部巡场报告》。12月30日，原告向刘树刚发送了《月报模板》并要求其按照该标准调整12月工作总结及工作计划。日，原告向刘树刚发送了《营销体验中心服务考评表》。2月12日，原告向刘树刚发送了销售案场物业服务2015年1月考核通知及考评表。同日，被告向原告发送了物业案场经理到岗时间催告函，称原告日来函说明中国华商金融中心物业案场经理于日到岗执行相关工作，之后案场经理迟迟未到岗，原告应在日前将案场经理招聘上岗。被告对此给予回复称原告已安排刘树刚负责物业服务管理工作，案场经理人选已初步确定，预计3月底到岗。2月25日，原告向刘树刚发送了考勤表的模板并要求其按此格式调整1月考勤表格。刘树刚编写了《中国华商金融中心2月营销中心管理报告》。日，刘树刚向原告发送了《月报模板》。3月12日，原告向被告发送了样板间客服服务考评标准。3月25日，原告将《月报模板》转发给被告，同日，被告向原告发送《关于停止支付物业顾问管理酬金的函》，称因原告未履行合同约定义务，如原告物业管理人员未按约到位、未对相关物业管理工作进行督检、未按照合同约定的管理制度、服务流程进行实际操作、未提供完整持续的《培训计划》、未对提供的《标准操作流程》进行监督管理、未按照合同约定定期向原告提交配合营销工作的合理化建议，故被告停止支付3月物业管理酬金，原告应立即对前述事项进行整改并派专员对接。3月31日，原告对函件进行了答复，告知被告其后期工作的开展计划，并称案场经理已完成前任工作交接，待被告回复面试事宜，即可到岗，该案场经理到岗前仍由刘树刚负责。日，原告邮件通知刘树刚对计划保洁安排表、客服部操作流程的整改意见和关于加强售楼部各岗位日间练习的要求。4月4日、4月7日，原告与刘树刚对加强售楼部各岗位日间练习的时间安排事宜进行了邮件交流。4月9日，刘树刚向原告发送了《关于中国华商售楼部整改计划》，对客服部、安保部、保洁部出现的问题提出整改计划。4月21日，原告向被告发送邮件称计划3月底进驻案场经理，原告已在计划时间内安排相关人员至被告处面试与试岗，同时催促被告尽快答复。4月22日，原告向被告发送了《营销中心资产管理办法》，该文件规定了资产的定义、分类、管理权责的划分、管理程序等内容。日，原告再次将修改后的《营销体验中心服务考评》、《样板间客服服务考评标准》通过电子邮件送达被告。同日，原告向被告发送邮件要求被告尽快对案场经理的安排意见进行回复，并要求被告尽快支付管理酬金。6月23日，原告向刘树刚发送了当月7日的《现场物业服务巡场意见》，7月2日，原告向被告及刘树刚发送了6月的现场物业服务督导意见，并向被告催要该年度6月的服务质量考核表。2014年11月至2015年5月期间，原告会同艾明物业人员刘树刚逐月对华商金融中心在基础管理、销售大厅及样板房管理、保安消防车辆管理、公共区域管理、监控中心等方面进行检查、评分。合同履行期间，原、被告共同对营销体验中心物业服务质量进行考评并填写《营销体验中心服务考评表》。其中，日至1月18日、1月19日至1月25日两周的考评分数均为76分，1月26日至2月1日该周评分为75分，双方确认当月平均分为76分，扣考核金200元。2月考核情况为：第一周80分、第二周77分、第三周40分，平均得分66分，扣考核金700元。3月考核情况为：第一周62分，第二周68分，第三周79分,第四周76分，3月平均分71.25分。4月考核情况为：平均分75分。5月考核平均分为82分。双方未对6月之后的服务质量进行考评。根据前述考评分数计算扣除部分考核酬金后，被告向原告支付了日至日、2015年4月的顾问酬金，未向原告支付2015年3月、2015年5月及此后的顾问酬金。原告向被告开具了金额为24550元、25000元、25000元的发票三张，被告工作人员周独伊、赵雨薇分别于日、日、7月22日签收了前述发票。日，艾明物业向被告出具《关于”中国华商金融中心”项目物业管理服务情况说明》，称自2015年6月起，原告已未对艾明物业就中国华商金融中心销售案场物业服务工作提供任何物业管理的培训、考核、督导等管理及顾问工作。日，被告与案外人中荷巴特勒管理咨询（成都）有限公司签订《管家服务咨询顾问合同》，约定被告委托中荷巴特勒管理咨询（成都）有限公司为其案涉销售中心提供职业管家咨询顾问服务，合同期限自日至日，培训费用共计70万元，被告因此支付了首期培训费用42万元。原告为提起本案诉讼，委托北京德恒（成都）律师事务所为其提供委托代理服务，双方签订《委托代理合同》，约定按照起诉书确定起诉金额的5%收取律师代理费，本诉确认起诉金额为元，代理费为10651元。后因被告向原告提起反诉，故双方又另签订一份《委托代理合同》，约定反诉确认起诉金额为80万元，代理费为4万元。上述合同签订后，原告向该律师事务所支付了上述两笔费用。庭审中，原告主张其已派遣王琴、李文安作为管理服务人员，刘树刚作为艾明物业的工作人员代行案场经理的职务。对此，被告不予认可。被告并未向原告提出解除合同通知。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的《中国华商金融中心营销体验中心物业管理服务合同》及其附件、原告与被告及刘树刚之间的电子邮件及附件打印件、华商金融中心各项管理考评表（2014年11月至5月）、营销体验中心服务考评表、《委托代理合同》、律师费发票、建设银行单位客户专用回单、发票签收确认单、服务费发票复印件、请款说明，被告提供的《中国华商金融中心2月营销中心管理报告》、《劳动合同》、《关于”中国华商金融中心”项目物业管理服务情况说明》、《管家服务咨询顾问合同》、农业银行客户收付款入账通知、发票等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《中国华商金融中心营销体验中心物业管理服务合同》及其附件系双方真实意思表示，未违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，原、被告均应按约履行各自的权利义务。根据合同约定，案涉”中国华商金融中心”的营销体验中心由艾明物业提供现场秩序维护、保洁、客服接待等基层员工，由原告提供物业管理顾问服务，包括但不限于协助维护公共秩序服务、协助销售人员解答客户有关物业管理方面的问题、定期物管服务合理化建议等，原告的合同义务为：委派案场经理入驻中国华商金融中心并提供合同约定之服务；根据本物业市场销售的需要，应积极参与本项目就物业管理方面的宣传，提供必要的协助；应按工作进度并配合被告营销计划培训被告相关服务人员，培训内容主要是物业管理知识、营销体验中心管理制度、接待流程及礼貌礼仪等专业培训；现场秩序维护、保洁、客服接待等基层员工由第三方物业管理公司按照标准提供，原告负责推荐三家物业管理公司供被告筛选，并负责督检；在合同期内应积极主动地与被告配合协作，并及时与被告沟通联系，定期提交物管各项合理化建议，并接受被告的工作监督。案涉《中国华商金融中心营销体验中心物业管理服务合同》约定的合同期限为12个月，其中，对原告的合同义务进行了整体的、概括性的约定，并未具体约定各项工作的完成时间或完成频率、完成效果。实践中，被告按照《案场服务考评实施办法》确定的标准逐月对原告的服务进行考评打分，根据月度评分对考核酬金进行减扣后，确定当月的物业管理顾问酬金金额后向原告进行支付。日至2015年6月期间，原告并未派遣管理服务人员现场协助销售人员解答客户有关物业管理方面的问题、参与项目就物业管理方面的宣传、对被告服务人员进行专业培训，亦未在合同期初及时向被告推荐案场经理人选，未完全履行合同义务，存在违约情形。被告在接到原告对案场经理的推荐后，并未及时确定人选并与原告协议薪资福利待遇，对案场经理未入驻营销体验中心亦具有过错。2014年11月至2015年2月、2015年4月，原告派遣其工作人员王琴与被告、艾明物业通过电子邮件进行工作对接，原告向被告发送售楼部物业所需物资清单、联系函并对采购物资型号提出建议，原告向被告发送《物业服务成本测算》提出了物业管理方面的建议，原告向被告发送《售楼部巡场报告》，对售楼部装饰装修、保洁提出问题，对标识、物资准备方面提出意见建议，原告向被告、艾明物业发送了《售楼部作业指导书》、《【华商金融中心】售楼部物业服务标准&&保洁部、客服部、秩序维护部》，对售楼部氛围管理、售楼部人员配置、人员架构说明、售楼部销售接待服务流程、售楼部各岗位管理运作细则、服务标准（物业客服部、秩序员部、其他人员）等内容提供了详细建议，同时要求艾明物业按照指导书内容进行培训以备考核，原告向艾明物业发送《月报模板》、考勤表模板并指导物业公司修改工作报告，原告向艾明物业发出整改意见提出整改要求，原告向被告发送了《营销中心资产管理办法》，原告每月均会同艾明物业对其各项管理效果进行检查、打分。通过前述方式，原告履行了合同约定的提交物管各项合理化建议和对第三方物业管理进行监督、检查的义务。2015年3月，原告向被告发送了样板间客服服务考评标准、将艾明物业提供的月报转发给被告，针对被告提出的整改通知，原告提出了整改计划，被告对原告该月的服务进行考评，考评分数为71.25分。2015年5月，原告向被告发送了《营销体验中心服务考评》、《样板间客服服务考评标准》，被告对原告该月的服务进行考评，考评分数为82分。日，原告向艾明物业发送了《现场物业服务巡场意见》，7月2日向被告及艾明物业发送了现场物业服务督导意见。本院认为，原告的合同义务所涵盖的内容较为广泛，亦未明确约定每项合同义务对应的对价，原告每月的具体工作任务和要求。双方约定，合同期限内，被告应每月向原告支付20000元基础酬金及5000元考核酬金（根据考核评分扣减），被告对原告的工作进行考核，若原告未履行本合同所列服务条款的，被告可发送整改通知书，原告未作出修整时被告可无条件单方解除合同，或在原告考核连续三月不达标时，经被告书面提出修整意见，原告三次整改以上不达约定服务标准的，被告可以解除合同，故被告不应以原告某项工作的瑕疵而拒绝向其支付顾问费用。本案中，被告对原告3月的工作进行了考评，在被告向原告提出整改通知后，原告提出了整改计划并于2015年4月整改后由被告支付了相应的物业服务酬金，此后，被告并未再提出整改要求也未向原告主张解除合同，并继续接受原告提供的顾问服务，故被告应当按照约定向原告支付合同期限内每月20000元基础酬金及考核酬金，其中3月的考核酬金为5000元-9×50元=4550元，5月的考核酬金为5000元，6月的考核评分经原告催要，被告并未提供，原告主张按照满分计算，本院予以支持，故6月的考核酬金为5000元。综上，被告应向原告支付物业管理顾问酬金74550元。对于原告诉请的滞纳金、违约金，以及被告反诉的违约金，本院认为，合同履行过程中，原告未完全履行合同义务，存在违约行为；被告未按约向原告支付物业管理顾问酬金，亦存在违约行为，原告有权解除合同，原、被告均未对合同终止给双方造成的实际损失进行举证，综合考虑双方的过错程度，本院对上述违约金均不予支持。被告反诉要求原告赔偿其培训费用损失70万元，本院认为，被告实际支出的培训费用为42万元，且被告并未举证证明该项费用的支出与原告违约行为之间具有必然的因果联系，故本院不予支持。对于原告诉请的律师费，因双方约定由败诉方承担，故本院酌情确定被告支付原告本诉部分5000元，反诉部分4万元，共计45000元律师费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）成都格兰西亚置业有限公司在本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）上海高力国际物业服务有限公司成都分公司支付2015年3月、5月、6月的物业管理服务酬金24550元、25000元、25000元，共计74550元；二、被告（反诉原告）成都格兰西亚置业有限公司在本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）上海高力国际物业服务有限公司成都分公司支付律师费45000元；三、驳回原告（反诉被告）上海高力国际物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）成都格兰西亚置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取2781元，反诉案件受理费减半收取5900元，共计8681元，由成都格兰西亚置业有限公司负担7000元，原告（反诉被告）上海高力国际物业服务有限公司成都分公司负担1681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　　曾洁二〇一六年五月二十六日书　记　员　　王苗速录书记员黄晓琴置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 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