王亚伟1月业绩未有起色 对未来仍不悲观
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　　2012极寒天气席卷全球，基金市场也春寒陡峭。尽管2012年开年以来，触碰到2100点附近后，又回升至2300点上方，但踏错节拍的基金依然萎靡不振。而最受基民关注的基金经理仍是昔日的“一哥”王亚伟 ，业内人士们都在观望着“一哥”的动向。大家迫切想知道的是，王亚伟梦碎后，2012年会“咸鱼翻身”吗？今日，我们汇集各大媒体的报道与分析，携基民看看王亚伟年初的动态。　　王亚伟一月排名仅处中游　　2012开年以来，由于基金重仓股跌多涨少，即便指数有所上涨，但正收益股基仍不多。德圣基金研究中心统计数据表明，292只股票型基金中，1月份仅有73只实现正收益。而中小盘风格基金则纷纷下跌。明星基金经理王亚伟首月业绩不突出，两只基金排名中游。长短期业绩均稳定靠前的王亚伟，其管理的偏股型基金华夏大盘和配置型基金华夏策略 1月表现却处于中游。　　在84只偏股型基金中，华夏大盘排名第35位，并且没能取得正收益，净值微跌0.77%。78只配置型基金中，华夏策略排名第25位，同样未能取得正收益，1月净值亏损0.66%。而就王亚伟两只基金前十大重仓股来看，1月份实际上涨多跌少，其第一大重仓行业房地产业，1月板块指数上涨2.29%，因此业绩未能实现正收益的原因或许是1月初有所调仓，以及踩中第二大重仓行业信息技术业部分跌幅较大的个股。　　青睐蓝筹分红股　　2012基金大战已拉开序幕，“明星”基金经理王亚伟似乎对地产股和蓝筹分红股情有独钟。　　据统计，以日收盘价结合2010年累计分红现金计算，股息率跑赢银行一年期存款利率3.5%的股票达到117只。其中，五大机构保险、基金、券商集合理财、社保基金、QFII成为了这些股票的最有利支持者，其中尤以基金和保险最为青睐分红类股票。　　以基金为例，华夏大盘、华夏精选等多只基金都重仓持有了分红能力较强的股票。以为例，日万通地产每股分红0.17元，当时王亚伟所管理的两只基金华夏大盘和华夏策略共持有其1400万股，分红收益达到238万元。另一只受到王亚伟的青睐的股票则是 ，2010年宁沪高速每股分红0.31元，华夏大盘当时持有该股1478万股，在机构投资者中持股最多，仅分红一项就带来了458.18万元的收益。　　“痴迷”地产股　　从近日披露完毕的基金2011年四季报中可以看出，王亚伟管理的华夏大盘、华夏策略两只基金的重仓股中一直持有地产股。两只基金对第一大重仓行业房地产分别持有17.26%和15.34%，只是持仓比例较三季度末微幅下降。　　回顾去年，“公募一哥”王亚伟曾因过早重配地产股，而导致管理的华夏大盘与华夏策略在2011年9月份的月度跌幅均超过12%，人称王亚伟“败走麦城”。然而，不少基金经理渐渐走入看多地产的行列。前三季度看空金融、地产股的基金经理们，四季度开始反手做多。这样的趋势2012年1月得以延续。　　王亚伟看2012:不太悲观　　据悉，在某基金经理晨会上王亚伟作为主讲人，曾透露了他对2012年国内资本市场的一些看法。　　王亚伟表示，在12年开年时下跌，之后由于高层在中央金融工作会议中表示了对股市的关注，引发市场信心有所恢复，但由于后续政策没有持续跟进，市场在经过短期上涨后又出现下跌。王亚伟认为，IPO市场化改革、退市、养老金入市等后续政策需要一定的时间来落实，不该因为短期政策处于真空期，就对市场失去信心。　　从长期来看，王亚伟表示“对2012年市场的走势不太悲观”。王亚伟解释说，经过2011年的下跌，一些股票已具有了投资价值。而创业板指数屡创新低，虽然创业板的估值回归过程还没有结束，但在这个过程中会陆续出现被错杀的股票。所以这个时候不应该太悲观，反而应该在别人恐惧时，发掘低价好股票，寻找长期建仓机会。
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来源：地产情报
http://house.ifeng.com/rss/news/30/news_buying.xml
有人问我，买房还能暴富吗？未来房价有可能大涨吗？我不知道。但我感觉，未来几年，会有很多人禁不住房价可能涨的诱惑，大部分沦为韭菜的命运。很多人不知，我们当下正处于经济的拐点期。处于命运抉择的关键时期。如何能让经济更健康更有效率的增长，这关系到未来中国三十年的命运。也对房地产有着深远影响。过去三十年，对普通老百姓而言，如果你能省吃俭用，供养几套房子，那基本可以在家躺着数钱了。那么未来还能复制这种发财模式吗？基本不可能了。今年，中央多次提出“房住不炒”、12大城市推出租赁用地、北上深房价下行……种种迹象表明，过去粗放的土地制度以及靠短期房价上涨拉动GDP的模式走不通了。在中国经济换挡转型的大背景下，房地产已经被抛弃。1未来，暴发户会越来越少过去20年，中国依托改革开放的春风，和飞速增长的经济，涌现了一批千亿级别的富豪。大多数吃瓜群众，也因为买了房子，顺其自然搭乘了经济增长的红利，实现财富升值。这种财富增值的模式是可持续的吗？未来还会有更多亿万富翁诞生吗？在我看来，答案是很悲观的。以美国、日本举例，上世纪的美国，保持了连续20年的经济高速增长（50年代到70年代），日本的时间更长，从50年代到80年代，持续了30年。虽然中国会打破美国、日本的增长记录，但经济、社会、人口的基本面，早已悄然生变。分析经济体的增长原因，每个人都可以说出各种答案。但是我认为，归根到底的，最核心的解释就是：城镇化红利。以美国为例，上世纪50年代到70年代，大城市出现了快速的人口激增。注：1950 年代以来，5 万 -25 万人的都会区人口比重基本保持在 10%左右；25 万-100 万人的都会区人口比重从 15%小幅上升至 20%；而 100 万以上人口的都会区人口比重则从 26%激增至 56%。即 小城市人口占比几无变化，而大城市人口占比不断上升，人口向大都市区集聚态势显著。我们来看同一时期经济快速崛起的日本，也是出现了大城市圈人口快速聚集的现象。为什么人口聚集的速度越快，就能说明经济越向好呢？这其实很好理解：如果每个人都是理性的个体，那么他一定会选择一个最能适合发展、最能赚钱、最适合找工作的地方。&纵观历史，每个国家都会经过这样的人口快速聚集的时期，也就是城镇化速度加快的时候，一旦过了这个时间点，人口流速缓慢，经济也会减速。美国如此，日本如此，中国，也不会逃出这个规律。离开了牛市，单凭个人努力，是很难成功的。大的环境不再，未来暴发户也会越来越少。2要习惯勒紧裤腰带过日子如何从城镇化角度理解我们当下所处的困境和难题呢？先来看一张图。上图叫做纳瑟姆曲线。这条曲线表明，世界城镇化发展都会经过这种类似正弦波曲线的上升过程。纳瑟姆曲线告诉我们，每个国家城镇化都要经过两个拐点。第一个拐点，是城镇化水平在30%以下，经济发展势头较为缓慢的准备阶段，这个国家尚处于农业社会。第二个拐点，是城镇化水平继续提高到超过70%，经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，这个国家也就基本实现了现代化，进入后工业社会。当下，我们正处于两个拐点中间的位置，如何发展，如何转变，这是我们要面临的重大问题。我们城镇化水平已经超过57.35%，很快就要60-70%的缓慢发展阶段，这是非常痛苦的一个时期。一方面，我们之前的经济空前繁荣，大多数老百姓都是小康家庭。另一方面，城镇化红利已经结束了最快的发展，要找到新的经济增长动力。更值得警惕的是，过去三十年，我们在高速增长背后累积了大量的矛盾隐患。比如“城市过于拥挤”“环境问题”“医药费贵，看病难”“在北上深工作，却很难有买房的资格”等等……当然，更能引起大家共鸣的，还是房价增长过快的问题。我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。一个券商朋友告诉我说，去年大家生意好得不得了，大家都将加仓、重仓，今年却都在讲价值投资，要搞长持。怎么短短一年风向就变了呢?因为资金受到严格的监管。过去的货币超发，所有人都大手大脚花钱，如今一下子钱紧了，大家都不舒适了。那么，我们还能回到以前资金宽裕的日子吗？从大的环境讲，从城镇化进程讲，这种资金环境是不可逆的。未来，我们要裹紧小棉被，习惯勒紧裤腰带过日子。3指望买房发财的，反而会被狠狠薅一把羊毛上文大费周折的谈了城镇化的问题。最终还是要说我们的房价问题。从美国、日本的经验来看，城镇化进程能够拉动房价上涨，而且城镇化加速阶段，房价可能大幅上涨。但日本房地产崩盘、美国次贷危机发生的原因，也恰恰是城镇化成熟后，房价脱离了城镇化的进程，导致的泡沫破灭。年因美国次债危机爆发，城镇化率超过了80%，但房屋价格指数却下降了57%。年日本房地产泡沫破灭，地价大幅下跌，土地价格指数从1991年的147.8%下降到2011年的56.1%，年均降幅4.59%，同期的城镇化率从1991年的77.47%提高至2011年的91.14%，这是血淋林的历史教训，离我们最近的，刚刚过去10多年。有人会说，不担心，我们城镇化不是才57.35%吗？发达国家一般在80%以上，我们离房价下跌还远着呢。未必。首先是，我们的各个城市，城镇化率不一样。局部泡沫是显而易见的。中国一些省份的城镇华率超过全国平均水平（上海采用的是2015年数据）其次，因为户籍、土地制度的制约，我们的城镇化率超过70%就相对很高了。而城镇化结束之日，就是房价下跌之时。这个理论首先提出来的，恰恰是大家认为，一直在“鼓吹”房价上涨的任小米。他认为，满足房价下降的三个理由是：1、4%以上的经济增长速度2、城镇化率问题 60-70%3、户均套数超过1：1.1他给了一个预估期限，是2030年。按照《国家人口发展规划（年）》，常住人口城镇化率会到70%。但是，如果我们放任房地产这么暴涨，没等到2030年就会出问题。我们能想到的问题，高层能想不到吗？过去三十年，我们有宽松的货币环境。长时间低息，现金流的充裕很容易让企业承担负债。谁的债务高，谁就容易做大，容易有利润。央妈本身是想通过这种手段刺激实体经济，没想到银行大部分都把钱转给了自己的“私生子”——影子银行。钱放在哪里不被贬值，还有不错的回报呢？自然是楼市。所以房价像吃了春药一样上涨。而房价上涨又会传到到实体产业融资、人工的成本上去。所以，楼市的问题，不是钢筋水泥的问题，而是金融的问题。不断增加的债务迟早是要还的。10月份的时候，有人统计说，今年各地出台相关政策已近180次。到今天应该超过了200多次。我在想，这么多政策出台，最根本的目的是什么呢？是还过去的债。所以真正扼住房地产命门的一招，却很少有人提到。这一招，叫做房地产去金融化。未来房子不会大涨，大涨实体经济怎么办？也不会大跌，大跌了，会有金融风险。所以，我们通过限售去杠杆等手段的调控减少交易数量。把楼市冻住，再一点点去泡沫。等泡沫消灭了，房地产税也就到来。从这一点来说，接下来几年，指望买房涨价的接盘侠们，估计要被狠狠薅羊毛了。
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　　6月19日夜间，万科高级副总裁谭华杰、董秘朱旭临时召开投资者电话会议，详解万科引入深铁的资产重组预案。　　以下为电话会议部分内容摘录：　　预案的背景、意义和影响：　　从城市化角度看，2015年底达到56%。相当于美国1945和日本50年代水平。因此，中国城市化远没有结束。就房地产本身而言，空间仍具备。其次在城市化超过50%-80%后，进入城市化第二阶段。　　城市化第二阶段主要发展都市圈和城市群、城市带。城市圈和城市带的兴起是最大特点。因此，第二阶段城市划分应该是圈内城市和圈外城市。至于是不是1、2、3线并不重要，在城市圈内就有发展。按照以上模式，珠三角、京津冀、长三角、长江中上游城市带、川渝城市带，可能以上区域就是重点发展区域。单一发展时代，城市发展就是摊大饼发展模式。城市圈时代，城市发展是轴向发展，主轴就是轨道交通。因此，基于以交通为发展的城市发展是最好的。　　谭华杰(资料图) 　　东京在1960年出现严重大城市病，交通拥堵，城市空气下降，房价扩张都存在。当时日本政府想到的就是疏散人口。希望能远离东京、进入腹地城市。但20年发展看，目前两大都市圈形成，人口没有分散而是聚集。1980年代，东京城市病问题基本解决，靠的就是轨道交通组团式轴向发展。　　目前全世界人口超过2000万城市，大部分在发展中国家，只有纽约和东京是发达国家。两个城市最大特点就是高效交通。　　巴基斯坦卡拉奇2000万人口，但建成区域小，单位面积人口远超东京、纽约。未来只有通过TOD轨道模式来拓展城市边界。　　未来中国大量人口会进入城市带，未来只有通过轨道交通拓展都市带来发展城市新区。也说明，未来房地产发展机遇也同样在于谁能更好占领城市带。可以说，轨道交通时代是类似98年房改一样的重大机遇。所以如果能和轨道交通企业建议密切关系，开发商将具备极大优势。各大都市圈中深广惠区域潜在优势明显。轨道交通对公共交通分担率很高，东京、香港超90%。目前北京42%、上海51%，深圳28%。深圳是目前轨交分担率最低城市，未来建设规模最大。未来预计要合计1000公里地铁距离。东京在年增长了2000公里轨道交通，人口也接近增长1倍。　　从里程和人口关系看，1000公里轨道交通，能支撑1600万-1700万人。所以深圳发展轨道交通，将具备重要意义。抓住轨道交通核心抓住轨道企业，抓住深广惠。　　地铁和房地产结合看，第一个是凯德。主要是上盖综合体，基本上不是上盖就不做。但目前看成本会很越来越高，获取能力逐步减弱。第二个是港铁模式。港铁基本是自己建地铁，通过招拍挂卖给开发商，自己保留部分地铁商业和广告。在香港评价开发商上不上档次，核心就看有没有港铁的招标资格。未来这类型情况在中国会重演。能否参与地铁上盖开发是评价企业能力优势与否的核心。　　此外，东铁模式也值得关注。东铁的地不卖，完全自己开发或者找人开发。以上模式好处在于不会有地王，且效率更高。　　去年地王还在少数1线城市，目前地王现象已经蔓延到国内1、2线大部分市场。要拿到价格合理土地已经非常困难，开发商进退两难。京沪深房地产市场好，但地价太贵。部分内地城市地价便宜，但是库存高，又不敢买。其次，卖的好的城市到底拿不拿地?也存在两拿，不拿地被挤出，拿地经营风险又很大。如果要保持扩张和增长，类似东铁模式就是很好方式。开发商类似轻资产模式进入，企业风险低、回报率大。绑定轨道轨道交通企业，对公司发展都存在利好。　　深圳地铁目前具备唯一性：1)唯一轨道交通建设、运营、上盖开发全部打通公司;2)唯一一个有外地项目和外地订单的公司。因此如果能绑定深圳地铁，对公司未来发展至关重要。关乎万科未来发展。　　方案介绍：　　拟每股15.88元向地铁集团发行股A股股份，购买地铁集团持有的前海国际(456亿预评价值)100%股权。本次交易不涉及重大资产重组，不构成借壳上市。　　方案的部分问题：　　1、为什么用股票而不用现金买?　　交易必须是双方自愿。公司当然在条件相同的情况下愿意用现金，但交易对手预计用这个价格卖的可能性基本不可能。其次，公司也不愿意就和深圳地铁仅做一锤子买卖。公司希望能够建立长期合作的股权关系。　　2、15.88元/股的定价逻辑　　公司自然希望发得越高越好，但核心是要双方自愿。基本价就是20、60、120日均价三个标准，目前能争取的结构就是60均价基础上94折。过去5年平均PB乘以2015年净资产，大致也是15.87元。　　投资者提问的部分问题：　　1、现在股东大会投票，是A股和H股分别需要2/3通过才能算通过吗?未来地铁公司拥有的地还是需要政府先把地给他，他再给到你，这个流程具体如何?　　是需要A股和H股分别2/3通过。政府不太可能全部地铁上盖都给你，只会拿出部分土地作为支持地铁建设的费用，其实就是用土地作为支付方式给地铁公司的对价，所以给多少对价是看修地铁多少钱。土地是政府无偿划拨的，地铁公司有两种方式处理土地，一种走招拍挂流程卖掉，另一种留在自己手里自己开发或者找开发商合作开发。　　深圳地铁目前计划采取东铁模式。东铁属于后一种。　　2、之前A股复牌可能不会晚过7月4日，如果华润有异议导致诉讼的话，是否影响复牌?复牌之后，宝能卖出和买进技术上限制是否有问题?第二次董事会是些什么议程?2/3通过是否对反对票有要求?　　复牌时间由交易所决定。关于宝能买卖股票，首先，宝能在今年12月18日之前不能卖股票。如果复牌后他继续购买股票，没有什么不允许买的限制，只是需要披露相关信息。如果再买股票，那一年内不能卖股票的时间要顺延。第二次董事会通过的就是正式的方案，这个方案也就是后面提交股东会、证监会的方案，不能再修改。这是个分类表决事项，A股和H股必须有2/3出席股东大会有投票权的股东通过。　　3、这个议案对于公司有多重要，如果不成功，是会有很大打击还是只是一个锦上添花的事情?　　我之前说过，房地产行业已经是白银时代，但是轨道+物业处在爆发前夜，是媲美1998年国家取消实物分房改为货币购房的大机遇，这是事关公司未来发展机遇的重要事项，绝不是什么锦上添花的事情。　　公司会排除一切困难，争取方案通过。我们相信交易对万科股东的价值非常大，相信万科股东最终会从自身利益出发，会支持企业。　　4、这个公司预案通过之后，是否有宝能那边沟通过，他们什么意见?如果通过，深圳地铁成为第一大股东，如果他去了一个万科认为不合适的城市，会不会强制要求万科参与?　　第一个问题不属于今天的主题。第二问题是问他进的地方是不是我们都得做。事实上，深铁进的城市比万科进的城市少很多，基本上他进的城市我们基本有业务，所以他的项目我们基本能做。如果真的出现这种情况，我们也会据理力争。　　5、公告里面提了很多次除了深铁以外，有个潜在交易对手，什么时候和投资者公开?交易模式?　　我们和投资者报告的方式是公告，除了公告内容外，不可以透露任何细节。这次交易就只有前海国际一个标的。　　6、如果有第二个交易对手，到时候是要重新做方案? H股10%的公众持股比例的要求的解决时间大概会是多少天?地铁上盖建安成本一般比较高，公司核算的每平米建安成本多少?　　第一个问题，确实是这样子。第二个看香港联交所的回复。地铁上盖建安成本不一定比普通房子高。　　7、宝能现在持股比例比宝能之前公告有所增加，是为什么?深圳地铁和万科的合作在其他城市的合作模式是怎么样，如何落地?　　万科去年做过一次回购，分母发生了变化。在外面做业务秉持一个原则——共赢，一方面也会和当地公司合作，并非贸贸然杀进去，另一方面最大限度对当地经济发展做贡献，利好当地经济也利好自身。　　8、这个两个项目，万科购买了100%股权，未来会不会拿这个项目引入其他投资者，做小股操盘?　　认可您的逻辑，合作开发、小股操盘一直是万科项目运作的方式，不排除未来引进其他投资者，目前并没有引入其他投资者。
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