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如何快速出租房子
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“高价租赁房”盈利模式存疑 租赁“蛋糕”难下咽
发布日期：&浏览次数：10
& & &近日，全国首个企业自持租赁房项目“万科翡翠书院”进入预租阶段，却因高昂的租金（90平方米三居室的月租金约为1.5万-1.8万元，180平方米的四居室月租金约3万-4万元）成为外界关注的焦点。支持者认为，高租金由高成本推动，且市场不乏此类需求；反对者则指出，这是非理性拿地的后果，项目盈利困难重重。不同于纯粹的租赁地块，该项目是销售型地块被竞至100%自持的结果，因此不但价格高昂，也难以享受到运营租赁项目的税费优惠。分析人士认为，作为房企首个自持租赁项目的“吃螃蟹者”，定位高端租赁、引入基金，都包含着万科对租赁项目商业模式的探索。无论成败与否，对行业的借鉴意义仍然重大。
&&租赁时代的到来是大势所趋，机构化运营、长租占主流将成为主要特征。但目前为止，无论房企、经纪公司，还是社会化机构，都未探索出可持续的盈利模式。优势和劣势都十分明显的房地产企业，如何在该市场取得突破，仍然是一项重要课题。
&&布局步伐放缓
&&由于历史原因，经纪公司是租赁行业最有经验的运营者，资产轻、管理效率高、运营模式成熟是其主要特点。近年来，链家、我爱我家等大型经纪公司都成立了长租公寓部门，并推出了较为成熟的长租公寓产品。
&&侧重新房销售代理的世联行，也推出了长租公寓产品。魔方公寓、U+公寓、蛋壳公寓等机构，是租赁市场的另一支力量。这类机构数量众多，并受到资本青睐，一些企业还实现了快速扩张。但由于运营能力参差不齐，淘汰率也相对较高。
&&房地产企业是不折不扣的“后来者”。目前，万科、龙湖、招商、碧桂园等大型房企均推出了长租公寓产品，但起步都相对较晚。房企的优势在于资金雄厚、房源充裕，容易实现快速扩张，但运营经验被认为是短板。
&&在多数研究机构看来，这也是当前租赁市场最主要的三类机构化运营者。根据各地官方文件，未来还可能有政府机构加入其中，“分食”这一市场。
&&链家研究院于2016年末发布的《租赁崛起》报告指出，预计到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元，到2030年将会超过4.6万亿元。现阶段，对租赁市场的布局仍属于“跑马圈地”。
&&据21世纪经济报道了解，尽管扩张能力强，但截至目前，除极少数案例外，绝大多数房企采用合作（如阳光城和寓见公寓）或轻资产的方式运营长租公寓。
&&“轻资产”，意味着开发商与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同，然后进行装修改造及运营管理。与之相对的“重资产”，则指通过收购获得物业产权或长期使用权，然后进行运营。
&&即使各地已经推出成本相对“低廉”的租赁用地，房企拿地积极性似乎仍然不高。自2017年7月至2018年1月，上海累计出让7批次、29幅租赁住房用地，平均起始楼面价6600元/平方米左右，远低于周边商品房楼板价。但这些土地多被国企获得，且多以底价成交。
&&北京某房企人士向21世纪经济报道指出，过去一年来，房地产企业销售向好，但融资政策在不断收紧。因此，在商业模式不甚明朗的情况下，房企对新业务慎重布局，也是情理之中。
&&他还透露，根据该企业委托相关机构的调研，发现在一些热点一二线城市，租赁房源供应已出现区域性、阶段性过剩，暂时不利于重仓布局。
&&商业模式不明
&&从操作模式上，销售与租赁有着本质不同，前者重营销，后者重运营。且如果不能引入战略投资者，容易发生资金占用量大、持有成本高的风险。
&&为解决“万科翡翠书院”项目的资金问题，北京万科于2017年5月入伙中城乾元基金，并将后者引入项目。从出资比例看，北京万科实现了11倍的杠杆率。在具体参与细节上，分析人士认为，基金极有可能以类REITs的方式来操作。这也是目前长租公寓运营的主要操作方式。
&&近期，房企频繁发布租赁资产证券化产品。保利于3月13日成功发行房企租赁住房REITs，储架总规模50亿元，首期利率5.5%。4月初，阳光城首单A股民企储架式长租REITs获深交所通过，规模不超过30亿元。此外，碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企也以发行REITs、CMBS、ABN等方式，实施了租赁证券化。
&&中原地产首席分析师张大伟认为，这些尝试的目的在于建立租赁产品的商业模型，但就国内租赁市场的现实而言，未必有效。
&&他向21世纪经济报道表示，当前房企实施的租赁资产证券化产品中，没有一个是真正的REITs。因为真正的REITs是靠租金收益，而国内的租金收益不能覆盖资金成本，需要贴息。所以，这些资产证券化产品“不是套现，而是借钱”。
&&张大伟指出，中国房地产市场的租售比偏低，使得这些资产证券化产品难以真正有效。即使放松“N+1”的分隔出租模式，或者允许商住类项目发行资产证券化产品，也只能保证持平或微利。若不能放开，则无法保证盈利。
&&到目前为止，无论房企、机构，还是经纪公司，都未能探索出租赁市场可持续性的盈利模式。
&&2017年5月，优客逸家CEO刘翔对外宣布，当年4月份成都公司首次实现单城市盈利，这是长租公寓行业中，首个宣布实现规模化盈利的企业。但此番表态受到一定质疑。此后，这家公司专注于规模扩张，未再宣布有关业绩的信息。
&&即使商业模式行之有效，运营方也需借助规模效应实现利润最大化。在近期的业绩会上，世联行董事长陈劲松就表示，长租公寓业务目前仍处于“投入期”，规模效应加上租金上涨带来的成本优势，将逐步为该业务带来收益。
&&张大伟指出，即使上述问题都解决，之后运营层面的考验才刚刚开始，保持高效率、高品质和低空置率，都需要卓越的管理和运营能力。
&&他还表示，租赁市场有大量待解决的问题，房企在这一领域的优势和劣势都较为明显。根据企业发展战略的不同，各公司的投入力度也不相同，但要想在短期内取得实质性突破，恐怕并非易事。
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&房主怎么能把房子快速出租
房主怎么能把房子快速出租
来源：房天下 &&发布时间：
&&&&&& 怎么能把房子快速出租？除了改善房子的装饰和硬件设施外，选择好推广渠道也很重要，房东都会想用最快的速度出租房子，所以我们就来看看快速出租房子的方法。【怎么能把房子快速出租】适当改善房屋状况&&&&&& 如果房子不是，房东应该辛苦将它打扮一下。比如适当清洁、等等。刷墙扫地、补漏洞、换灯泡……这些都是不可省去的“功课”。这样一来，租屋才能抓住那些还在“持币观望”的租客心，顺畅脱手且价格比不打扫装修的屋子要高。 合理价位才诱人&&&&&& 这个是最关键也是最有难度的一步，出低了，损失利益，出高了，半个月一个月租不出去还得调整价格。房主在出租房屋时要核查承租人身份的真实性及租用物业为何种用途，了解房客的基本情况，以免对方交不起房租时发生租赁纠纷。同时，对于外地籍租客，房东可查看其暂住证并应留有租客的身份证复印件，确保利益不受损失。 &&&& 方法：找附近至少10个中介人员帮助估价，其中至少有2家到家里看。他们的估价有一定误差，那么80%以上的人认可的较高租价，再加上5-10%，就是你能租出去的较高价格，比如说，80%的中介认为你最多能租到2500，那你的价格就应该是（这个价格在销售的时候，最多只能低100元，一般是不讲价的）。【怎么能把房子快速出租——小贴士】&&&&& 撰写房源描述。很多人对这一项会忽视，其实网上房源描述阅读率很高。 &&&& 有图有真相。小区和室内环境较好的房子，可以适当在网上发布些真实图片以吸引人们关注。 &&&& 刷新房源。一次发布后仍没有租掉的话，可以适时地到网上刷新或修改房源信息，使更多的人能够看到它。 &&&&& 调整心理预期，挂实价。没有租不掉的房子，只有租不到的价格。与增加一两百元租金相比，调低价格快速出租，既免去了，又缩短了空置期，往往更。&&&&& 这个是最关键也是最有难度的一步，出低了，损失利益，出高了，半个月一个月租不出去还得调整价格。房主在出租房屋时要核查承租人身份的真实性及租用物业为何种用途，了解房客的基本情况，以免对方交不起房租时发生租赁纠纷。同时，对于外地籍租客，房东可查看其暂住证并应留有租客的身份证复印件，确保利益不受损失。 方法：找附近至少10个中介人员帮助估价，其中至少有2家到家里看。他们的估价有一定误差，那么80%以上的人认可的较高租价，再加上5-10%，就是你能租出去的较高价格，比如说，80%的中介认为你最多能租到2500，那你的价格就应该是（这个价格在销售的时候，最多只能低100元，一般是不讲价的）。 租房客户多是为了孩子上学方便，其中求租房屋多以一居或是小两居为主。专家表示，此类客户对物业要求是房内配置齐全，能够满足所有的日常生活需求，因此家具、生活电器等需一应俱全，而租金则稍高于市场水平。 撰写房源描述。很多人对这一项会忽视，其实网上房源描述阅读率很高。 有图有真相。小区和室内环境较好的房子，可以适当在网上发布些真实图片以吸引人们关注。 刷新房源。一次发布后仍没有租掉的话，可以适时地到网上刷新或修改房源信息，使更多的人能够看到它。 调整心理预期，挂实价。没有租不掉的房子，只有租不到的价格。与增加一两百元租金相比，调低价格快速出租，既免去了中介费，又缩短了空置期，往往更划算。&&&&& 这个是最关键也是最有难度的一步，出低了，损失利益，出高了，半个月一个月租不出去还得调整价格。房主在出租房屋时要核查承租人身份的真实性及租用物业为何种用途，了解房客的基本情况，以免对方交不起房租时发生租赁纠纷。同时，对于外地籍租客，房东可查看其暂住证并应留有租客的身份证复印件，确保利益不受损失。 方法：找附近至少10个中介人员帮助估价，其中至少有2家到家里看。他们的估价有一定误差，那么80%以上的人认可的较高租价，再加上5-10%，就是你能租出去的较高价格，比如说，80%的中介认为你最多能租到2500，那你的价格就应该是（这个价格在销售的时候，最多只能低100元，一般是不讲价的）。 租房客户多是为了孩子上学方便，其中求租房屋多以一居或是小两居为主。专家表示，此类客户对物业要求是房内配置齐全，能够满足所有的日常生活需求，因此家具、生活电器等需一应俱全，而租金则稍高于市场水平。 撰写房源描述。很多人对这一项会忽视，其实网上房源描述阅读率很高。 有图有真相。小区和室内环境较好的房子，可以适当在网上发布些真实图片以吸引人们关注。 刷新房源。一次发布后仍没有租掉的话，可以适时地到网上刷新或修改房源信息，使更多的人能够看到它。 调整心理预期，挂实价。没有租不掉的房子，只有租不到的价格。与增加一两百元租金相比，调低价格快速出租，既免去了中介费，又缩短了空置期，往往更划算。
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