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经营性物业抵押贷款
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办理经营性物业贷款需要哪些条件？
提示借贷有风险，选择需谨慎
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经营性物业贷就是经营性住房抵押贷款，需要资料及流程如下：身份证、户口本、婚姻证明、营业执照、银行流水、产权证、国土证、金额较大的话需要提供用途，需要第三方收款（房子要没有任何债务问题，没有办理过抵押才可以申请）把你的如上资料提供到银行审核银行会查你的家庭征信征信通过后会倒你的房子处做评估打电话核实你的资料真实性，金额较大的话会去公司实体考察银行审批通过通过后去签订放款合同到房管局办理抵押银行收到抵押权证银行放款
1、在银行开立基本账户或一般账户, 具有贷款证(卡),且无不良信用记录；2、在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70%；3、经营和财务状况良好，具有还本付息能力；4、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；5、董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；6、书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管
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&&&&文章来源:原创
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“新常态”下农商行信用风险管理的几点思考“新常态”下农商行信用风险管理的几点思考&近年来，随着我国经济进入新常态，我国银行业呈现贷款增速放缓、存贷差收窄、社会融资方式多元化、不良贷款不断反弹的趋势。农商行作为服务农村地区的主力军，近年来同样受到这些大趋势的影响，机构风险管理的难度逐渐加大，突出表现为其信用风险面临着严峻的压力和挑战。“新常态”下农商行经营的主要特点（一）资产规模增速逐渐放缓“新常态”下我国的经济发展更加注重效益和质量，传统的粗放式和非理性经济增长所带来的商业银行资产高增长时代基本结束，随之而来的是商业银行的资产规模增速趋于放缓，农商行也不例外。A农商行，是安徽省资产规模最大的农商行，尽管2016年一季度末的资产规模达到603.03亿元，但其资产在2015年的多数月份仅保持着个位数的增长，且有五个月份的资产规模呈现负增长,农商行资产规模的扩张呈现放缓趋势。具体变化情况如下图所示。图1：A农商行资产规模增速与此同时，经济不断下行使得部分企业的资金链出现紧张，信用违约率不断升高，商业银行投放贷款变得更加谨慎，甚至部分农商行信贷人员出于防控风险而惜贷，进一步限制了资产规模的扩张。（二）负债业务竞争更加激烈传统银行业务的准入门槛降低，民营银行、互联网金融等新兴金融业态持续涌现，打破了传统银行业的垄断地位，分流了部分银行存款。同时，利率市场化改革的不断推进对商业银行的负债业务提出更高的要求，加剧了商业银行对存款的争夺。另外，按照财政部门有关清理财政专户的相关要求，部分商业银行的财政性存款出现月度被大量转走的情况，一定程度上加速了存款的竞争。调研的六家农商行，总负债的增幅变动较大，2015年9月的增速为5.78%，而2016年2月的猛增至26.21%，即使考虑春节因素，这一存款变动也较为异常，反映出负债业务的竞争愈发激烈。图2：六家农商行总负债变化情况（三）盈利能力逐步回归常态上市银行公布的2015年年报，一个显著的特点是银行业“躺着赚钱”的时代已日渐式微——四大国有商业银行的净利润增速均跌入1%以内，仅有南京银行、宁波银行和平安银行净利润增速超过10%。不难看出，银行业盈利能力恢复个位数的增长或许将成为常态。诚然，随着金融脱媒程度不断加深和利率市场化的加速推进，传统的以资产规模增长和存贷利差为主要利润来源的盈利模式将难以为继，这在农商行中体现的尤为明显，调研的6家农商行的盈利水平基本印证了这一趋势。如下表1所示，除了F农商行能够在年三月间保持着两位数的利润增速外，其余农商行的多数时间点都呈现利润负增长的态势，而资产规模最大的A农商行的净利润增速持续下滑，至2016年三月末的利润增速仅为5.02%。&&2015年3月2015年6月2015年9月2015年12月2016年3月A农商行29.41&28.47&15.85&11.60&5.02&B农商行93.98&-68.49&-74.82&-2.73&-56.07&C农商行-5.13&41.24&-11.88&17.22&4.69&D农商行-10.20&-35&-16.9&0.69&-65.53&E农商行-88.30&-28.17&-27.12&78.69&-41.35&F农商行14.32&22.78&21.76&37.04&74.35&表1：六家农商行净利润增速情况表（单位：%）农商行信用风险管理面临的突出问题（一）贷款“三查”制度未严格落实执行，信用风险管理理念淡薄。主要表现为农商行的贷前调查不实，未能全面深入评估、核实客户的真实信息，出现客户以虚假信息骗贷的问题；审查审批不审慎，统一授信、限额管理执行不严，导致出现过度授信，任由借款人将信贷资金投资于高风险领域；贷后管理不到位，对企业风险信号缺乏敏感性，发现不及时，错失最佳处置时机；对抵押品评估不实、监控不严，出现价值虚高、抵押担保手续不落实，以及以次充好、抵押担保悬空、第二还款来源丧失等问题。以B农商行为例，安徽金泰投资集团有限公司及其三家关联企业在年间先后从该行贷款5100万元，其中包括追加授信1次、借新还旧4次，贷前未能识别出四家公司的关联关系，不了解企业的实际经营状况，贷前审查流于形式；贷中没有准确识别借款合同的真实性和交易行为虚假，导致资金在关联企业内转移；贷后未及时追查贷款用途，追加授信审慎性不足，造成5100万元中有1800万元被列入不良，3300万元被划入关注类。2015年初安徽金泰投资集团有限公司实际控制人“失联”，贷款回收难度较大，截止2015年12月末，安徽金泰投资集团有限公司以及关联企业拖欠本金1800万元，拖欠本金5540.05万元。（二）贷款投向较为集中，授信客户违约风险激增。主要表现为农商行的贷款集中投放于少数几户企业，单户贷款比例较高，授信集中度风险较大。在经济增速放缓、国内需求不足和产业结构调整的大趋势下，企业的生产经营状况和财务状况不佳，资金链普遍较为紧张，还本付息能力不足，还款意愿下降，授信客户违约比例明显增加，若这些“大客户”的资金链一旦出现问题，将直接导致银行的逾期贷款、不良贷款迅速增加。以E农商行为例，该行2015年末的贷款前十大户中，最大一家的贷款余额达到12000万元，占资本净额的14.21%，超过10%，虽已经向监管部门报备，但贷款集中度风险不容忽视，同时，该行对行政区域外的“芜湖博大机械制造有限责任公司”贷款5080万元，占资本净额的比例为6.01%，目前该笔贷款已被归为“关注类”，异地贷款的审查难度较大，常常难以跟踪审查贷款的真实用途，潜在的客户违约风险较大。（三）不良贷款清收处置手段少、难度大。近年来，农商行的不良贷款处置速度远远赶不上新发生速度成为新常态。单纯依靠法律诉讼、执行拍卖抵押物收回现金的难度日益加大，现金清收占比逐年下降，被迫进行借新还旧、展期等贷款重组的金额快速增加。同时，农商行普遍加大了呆帐核销、资产转让力度，但由于总体资产质量状况不理想，转让核销的难度较大，对拨备和利润造成较严重侵蚀。而目前监管政策对债转股、不良资产证券化、不良资产转让限制较严，不良资产处置创新手段运用空间较小，处置渠道有待打开。同样以B农商行为例，该行近年来的不良贷款始终处于高位，2014年末的不良贷款余额为23550.75万元，不良贷款率高达4.43%，2015年末的不良贷款余额为25855.72万元，不良贷款率虽有所下降，但仍达到3.86%，2016年三月末的不良贷款余额为26176.76万元，不良贷款率为3.6%。不良贷款不断升高，但农商行的处置手段单一，主要集中于现金收回、以物抵债、核销三种方式，且效果不明显，该行2014年仅现金收回8391.85万元，而同期不良贷款仍增长5042.46万元，目前该行的资产质量状况堪忧。（四）信用风险管理的内控制度不够健全。一方面表现为信用风险的内部控制体系建设力度不够。由农村信用联社改制而来的农商行，普遍历史包袱较重，不良贷款基数大，加之近年来县域信用环境有逐渐恶化趋势，借款人跑路、赖账等现象较为普遍，农商行的工作重点多放在“化解存量风险，控制增量风险”上，对其内部控制体系建设重视程度不够。加之，县域的发展环境所具有的优质资源较少，造成多数金融机构都在抢夺较少的优质“贷款大户”资源，而对行业和企业缺少系统细致的分析研究，“贷款大户”的系统性和政策性意味着一旦出现损失可能给金融机构带来较为严重的后果。另一方面，缺乏必要的内部激励约束机制。主要表现为农商行缺少利益激励机制，对信贷人员的控制多依靠贷款责任追究来实现。虽然在不良贷款的追究方面建立了贷款第一责任人制度与相关追缴制度，同时伴有相应的考核办法与处罚措施，但由于法人治理结构的不完善以及信息不对称，上述看似严格的责任追究制度实际无法有效地防范道德风险。农商行信用风险成因分析（一）贷款对象的特殊性导致信用风险。农商行立足农村地区，服务“三农”，农户是其重点服务对象，其自身的特殊性对贷款质量的影响主要表现为以下几个方面：一是受自然环境、农村人员流动、扶贫政策、市场信息等因素影响，农户贷款的风险抵御能力较差。二是农民收入增长缓慢，第一还款来源不足、信用风险观念较差，借款人观望、等待、拖、赖债思想严重，导致贷款违约率较高。最新的一份问卷调查显示，67%的被调查者认为农村信用环境较差或非常差,只有14%的被调查者认为较好。三是由于农村社保、医疗、教育等社会保障系统不健全，许多农民将贷款用于生活的基本保障，将经营性贷款和消费性贷款需求混同，经常出现经营性贷款被用于消费的现象，导致农民贷款生产投资性不足，具有低经济效益和高社会效益的特点，形成较高的贷款违约率。加之大多数金融机构没有为农户建立专门的财务信息数据库，导致农商行对农户贷款的信用风险分析评价难度加大，从而造成潜在的信用风险较大。四是县域的有效抵押担保不足，抵御风险的能力较差。县域的农民普遍缺少金融机构所需的有效担保物，导致从金融机构的融资额度有限，制约了农民和农业的发展，这反过来又使农民无法做大做强，无法增加合理的抵押担保物。（二）企业的负债经营模式导致信用风险。合理的融资渠道一向被认为是企业进行理财的重要来源，但在现实中，有相当一部分企业过分依靠金融机构的贷款，存在负债规模过度，或出现流动资金被大量占用的情况。近年来，在经济下行、产业转型的大背景下，县域大部分企业经营难度加大，盈利能力下降。过度负债经营意味着一旦出现金融机构压缩信贷规模情况，其资金链可能会断裂，信用风险也随即暴露。（三）民营担保风险链条增加银行信用风险。一是民营担保机构风险传导。近年来，随着经济下行压力增大，监管日益严格，合肥市县域民营担保机构总体经营情况不容乐观，部分机构违规违法经营，通过挪用客户保证金、向民间组织进行高息融资等方式，将资金投向房地产行业或用于发放高利贷，从而造成资金损失，同时成为被诉讼主体，面临停业、担保业务萎缩等问题，导致自身无力偿还到期客户的保证金，影响客户偿还到期贷款的积极性，对于合作银行的信贷资产有较大的冲击。以C农商行2011年与B融资担保有限公司及C融资担保有限公司的合作为例，由于钢贸商资金链出现断裂影响到市场方的担保公司，担保公司法人代表和投资人跑路，进而导致信贷资金遭到损失。二是关联企业担保链条风险传导。在当前尚未建立风险阻隔机制的形势下，关联企业之间的联保互保行为很容易引发连锁反应，导致整个集团客户内部的风险迅速传导扩大，给银行造成的信用风险不容小视。以D农商行为例，该行先后向安徽百川投资有限公司及其关联的安徽百川房地产开发有限公司、安徽乃大新型电器成套设备有限公司、安徽中绿农林科技有限公司发放多笔贷款，其中安徽中绿农林科技有限公司的3800万元贷款以安徽百川房地产开发有限公司的房屋作为抵押，并在贷款到期后无力偿还，也由安徽百川投资有限公司代其偿还本金，关联企业之间的关系链条较为复杂。目前D农商行给该关联企业的多笔贷款被列入“关注类”，贷款企业的还款能力存在明显问题，清收难度较大。（四）银行内部管理薄弱造成信用风险。内部管理存在的薄弱性，给农商行信贷资产罩上风险隐患，也是不良贷款产生的重要原因。具体表现为：一是信用风险管理手段落后，对存量不良贷款未能采取行之有效的清收盘活措施，对新增贷款管理缺乏创新举措，风险的识别、评级和控制环节不健全，造成不良贷款前清后溢，新增不良持续上升。二是部分农商行的信贷人员工作责任心不强、风险意识淡薄，疏于贷后管理。一方面，未能及时发现客户的违约风险，并及时加以处置。另一方面是催收不力，未能于贷款到期前及时向客户下达到期贷款催收通知书，未能积极主动向借款人及担保人主张债权，使得借款人产生侥幸心理，久拖不还导致贷款本息越积越多，最终无力偿还。三是贷款清收责任不明，存在信贷人员交流或轮岗时未按信贷员离任审计交接制度办理信贷业务交接手续的现象，造成调离人员经手的存量贷款无人问津。农商行信用风险管理策略（一）扎实开展贷款审查，扭转贷款管理流于形式的问题农商行应健全和完善信用风险全流程管理，明确各级机构、客户经理、风险经理在贷前、贷中、贷后各环节的职责分工、评价标准、定性定量考核指标、奖惩办法等。对于风险敞口较大的业务，应规定由相关领导直接参与贷后检查及风险处置。建立信用风险全流程监督机制，对贷前调查报告、授信审批报告、贷后检查报告、清收处置方案要由农商行的总行进行抽样检查评估，必要时进行现场核实，及时发现漏洞。“新常态”下，尤其要关注贷后检查的针对性。要突出重点，对于问题贷款高发区域、行业、客户、产品应适当加大贷后检查频率和覆盖面；对于产能过剩行业及其上下游客户、集团客户、中小企业、异地客户、交易融资及票据业务贸易背景真实性、联保互保、涉及兼并重组题材的客户、涉及反腐牵连客户等，应作为贷后检查重点。（二）坚持问题导向，认真落实重点领域风险治理一是厘清担保关系，分类管理存量担保圈。密切关注低风险担保圈内企业风险状况，在优化担保结构的前提下续做业务，择机拆圈解链；严控中风险担保圈企业信用总额，重新落实担保方式，逐步压缩存量信用；高度关注高风险担保圈，落实名单制管理，逐步清收处置担保圈内信用。二是对于多头融资客户审慎增加授信，对于出现风险信号的还要及时制订压缩计划，及时将授信额度压缩至合理水平。三是强化对借款企业民间借贷行为的监测。根据企业还款能力和实际需求合理核定授信额度，并严格落实受托支付要求，防止信贷资金流向民间融资市场；在贷后管理中加强对借款人账户的监测分析，密切关注还贷资金来源，掌握账户资金流入流出情况，对企业资金流向异常变化及时进行风险预警并跟进处理。四是密切监测关联企业授信。对于关联企业授信，应将整个集团作为评级和授信的主体，严控多渠道、多主体授信。（三）加强内部风险责任追究制度，严控新增不良贷款&首先，不断加强不良贷款的责任追究。在国内经济不景气的大背景和农村信用环境有所恶化的大趋势下，农商行要时刻紧绷“控制不良贷款”这根弦，严格控制每年的新增不良贷款额；对已经形成的存量不良贷款按年代、区域，明确责任，争取做到逐年消化。其次，建立完善较为合理的审计制度，提升审计工作效率。对新增不良贷款实行年度审计,凡新增不良贷款，年终都要在核对的基础上逐笔查明原因，落实贷款责任；对于违规发放进而形成不良贷款的，要严格对责任人的责任追究，提升对信贷人员的约束力。最后，要加强对广大信贷人员的宣传教育，提高他们的归属感和责任感，在日常工作中自觉遵守相关制度规定，加强贷前贷后管理。（四）完善和改进信用风险评价管理体系&一是构建高效的信用风险评价机制。全面收集和掌握客户信息，充分利用信贷管理系统、征信系统、信贷登记咨询系统等信息平台，并对相关信息进行有效归纳和整合，在调查核实的基础上建立完整档案。根据县域企业与农户的实际情况，建立科学、实用的信用评级程序和方法，对信用等级进行分类评定，并依据评价结果，为符合贷款条件的用户设定合理的额度、期限和利率等。在发放贷款后，要对贷款客户信息保持密切监测，根据客户的实时情况及时调整客户的信用评级，真正提高农商行对信用风险的评级能力，有效防范信用风险。二是提高信用风险评价管理的技术水平。重视对基础数据的积累和数据库的开发，建立全面的企业和个人信贷数据库，对行业、各不同市场层次客户的发展趋势、主要风险形成因素进行系统持续的研究。在此基础上，加大对风险管理技术的研发力度，结合自身特点尝试建立相应的信用风险计量模型，充分运用数学统计原理和计算机技术，通过预测贷款企业的违约概率（PD）、违约损失率（LGD）和违约风险暴露等，来合理确定贷款人的信用评级，使信用价差尽量客观真实。（五）加强风险管理文化与队伍建设&商业银行信用风险的有效管理，必然离不开自身良好的风险管理文化和一支从事风险评估分析的专门队伍，农商行也不例外。“新常态”下，农商行应按照全面风险管理的理念，积极推进全面风险管理的文化、加强队伍建设。对信用风险管理的各级机构和人员开展多形式、多层面的培训和教育，引导各级机构和人员不断强化信用风险管理意识；同时要加大人员的交流力度，提升各岗位人员的配置效率，确保信贷业务的每个流程都有高素质的管理人才进行风险把控，提高全行的信用风险管理水平。（六）树立社会信用氛围，完善信用风险管理的外部环境从供给侧的角度来看，改善辖区的金融生态环境是完善信用风险管理相当关键的外部控制措施，而这需要社会各方的共同参与，商业银行自然也是其中的主力军之一。一是合理有序加大法律法规的宣传教育力度。由于农村地区经济相对落后、教育体系不完善等因素，农村居民成为法律意识较为薄弱的人群，信用缺失问题长期存在。因而，有必要加强宣传普法教育，特别是面向一些经济欠发达、素质偏低的农村地区。通过宣传教育，帮助农村居民在提高法律意识、形成守法合规观念的同时，也能增强信用意识，自觉维护自身信誉度，构建健康长效的市场秩序维护氛围，长期来看，有助于解决道德风险问题。二是继续加强信用工程建设,努力提升辖区金融生态环境。信用工程建设关系到商业银行的长期发展，应将其作为防范信用风险的首要基础工作来抓。在“金融生态县”建设的总体方案下，积极发挥“信用社区”“信用村镇”“信用企业”等各项创建活动的带动和辐射效应,加强农村信用示范户评定工作，不断提高本地区的信用等级。同时，借助农商行的网点优势开展实地宣传，组织人员入社区、入乡村、入企业、入校园，加大诚信意识、征信知识的普及范围和宣传力度，深化职业道德教育,有效提升全民信用观念。（中国人民银行安徽巢湖中心支行&刁雨佳）&&&&
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