专栏 | EB5风险重重，你如何步步为营？
EB5风险重重，你如何步步为营？
特别感谢公众号：美国投资与财富管理
授权转载！
几乎每次写EB5的东西都是因为一些行业负面的消息有感而发，实在是遗憾。 有大量资金涌动的地方就一定有贪婪，有欺骗，有浑水摸鱼。EB5投资移民在中国的兴盛已经有多个年头。最初那些不甚规范的项目，估计会陆陆续续有问题浮出水面。
但是，美国的自我纠错机制还是比较完善的。随着SEC对EB5行业的调查和究责，当前的市场比以往其实规范了很多。但因为EB5项目本身的特性，加上整个行业的不成熟，风险还是无处不在。投资人还是有许多地方应该警惕和小心。
因为行业的激烈竞争，和中国人本身的偏好，EB5项目有一些被广泛运用的宣传套路。我们今天来看一看常用的宣传亮点， 探讨一下如何去诠释这些亮点，规避风险。
这个是比较有争议的问题，比较容易得罪人。大公司当然有大公司的优势。它既然能做到今天的规模，当然是有原因的。比较信任大公司当然也没有错，只是不要把公司名声作为选择项目的捷径，而省去应该做的工作。过去这几年大公司项目的崩塌也是层出不穷。
很多人信任大公司的原因之一是他们不太可能跑路或者倒台，也许是有道理，但可不是不变的真理，问问那些广州鹰宏的客户就知道了。公司的创始人可是挺有来头的，而且曾经有过13家分公司。
每一个硬币都有两面。规模大也就意味着成本高。那些金碧辉煌的办公室和庞大的营销队伍都是要真金白银的啊。所以它更有动力进行高压销售。
一个大公司真正的对投资人有利的优势应该是，它口袋比较深，所以有实力对项目本身进行深入的调查和筛选。但做一个好的尽职调查是有成本的，有几个会真的做到？
项目做过尽职调查
接着上面的话题。如果项目有做过尽职调查，是否就放心了？ 当然有比没有好！但还是有几点需要考虑。最为重要的是，谁做的调查？
如果是第三方做的，是谁请做的？如果是项目方请人做的，有太明显的利益冲突，你有见过说自己的瓜不甜的王婆吗？我就读过类似的调查报告，有些可笑，几乎完全是项目发行资料的再整理和排版。
如果是中介请做的，这个第三方资质如何？ 是不是真正意义的调查？ 曾经看到过某业内人士做的报告，对于投资人来说，帮助真的不大。
也有中介告诉我： 我们有大律师在美国为我们做尽调！ 说实在的，这真的是行外话。 律师能做的，只是调查中的一小部分。他们只能保证投资的法律框架没有问题，但并没有专业的知识来判断一个项目成败的可能性。
如果是中介内部人员做的，这其实是最好的选择。但问题是，他们是不是真的有这个专业能力？ 做一个尽调，要通读几十个英文文件，要拆解分析英文的财务报表，要对美国本土市场进行研究分析，这不是一个培训几周就能完成的任务。
EB5移民是个非常独特的行业。它并不是纯粹的服务，如果只是get your ducks in a row, 将文件整理好，将项目对接好，确保过程顺利，那靠的是服务。但它是在做投资，技术含量还是比较高的。选择靠谱的项目其实是移民成功最关键的因素。无论是中介，还是投资人，如果把如此一个专业的事情当作了纯粹的客户服务，就会有诸多与期望不符的事件发生。
老牌区域中心
和大牌中介是类似的道理。大的区域中心当然会在操作上更正规，在选择项目上更有经验（一般来说）。但它同样有着高成本的压力，同样有着老马失前蹄的可能。老牌并不是绝对安全的代名词。我们就曾经帮助客户了解和放弃过某大牌区域中心的一个项目，而选择了名声不是很大的另一个区域中心。最终，是项目说了算，任何一个机构都不能决定项目的好坏。
其实，无论是中介和区域中心，有不顺利的项目是很正常的事情。没有人或者机构可以一直一帆风顺。况且，对于这么新的一个产业，每个人都在学习，每个人都会交学费。重要的是，有困难出现之后，这些人是如何对待客户，如何处理的？有一个区域中心在刚出道没几年的时候曾经出过问题，但它从自己的口袋里掏钱，为客户进行诉讼，并且解决了问题。这样一个态度是它能做大做强的原因之一。
总的来说，没什么用。
我们曾经专门为这个话题写过一篇文章。
对于一个繁荣昌盛不到10年的产业，能培养出几个专家？ 我当然不是，看看周边，也没几个称得上。那些你以为无所不知，随时都有答案的专家们，也是这几年一点一点摸索出来的，而且还在摸索。我们都在不断学习。当然，有些人比较善于学习，再加上实战，经验是要比许多人多出很多。
我对EB5处处是“专家团队”的另外一个问题是：有很多投资人没有分清楚谁是买方，谁是卖方。不少中介的网站上将移民律师，经济学家等人士都列为自己的专家团队。 但是，这对投资人来说的意义究竟有多大呢？
我们来想想。 你，投资人，当然是买方。中介呢？ 应该是两者兼备，因为它要从众多项目里筛选，然后再卖给投资人。但大多情况下，中介只承担了卖方的角色。 移民律师？ 应该是和投资人的利益完全一致的。因为ta需要完全代表你的利益，为你争取申请成功。但如果ta是中介的团队，怎么可能即代表卖方，同时又完全为你的利益考虑呢？我们曾经在以前的文章里讲到，投资人要找代表自己的律师。中介可以推荐，但一定要保障你有一个和律师直接交流的通道，不要别人参与（即便是不讲中文，律师们也有中文团队，所以不难做到）。律师费是你付的，律师要为你服务。
再看看经济学家们。他们的任务是什么？是计算出一个项目所能创造的就业。就业创造的多，所能募集的资金才可以多。但就业的创造是有灵活性的。经济学家会尽其所能，将一个项目的就业算得近可能高。曾经有一个业内人士告诉我：我只需要项目方告诉我他们需要多少就业，我就可以帮他们算得出来。我当时有些毛骨悚然。我个人觉得这个人在讲大话，有些夸张，但这告诉你，经济学家们是项目方请来的，他们要把项目就业做到尽可能漂亮，所以才可以更容易卖给你，投资人。
项目气势磅礴
当下有一个气势磅礴的项目在资金，工期和供应商方面都出了一些问题，等于已经给出了这个小标题的答案。一个项目不会因为规模和名声而绝对好与不好。但从风险控制的角度上来讲，一个大的，工期长的项目需要考虑的风控因素比较多，所谓我们中国人说的“夜长梦多”。一个概念全新，这个第一，那个第一的项目的风险肯定也就相对高一些。我们说过，风险不是坏事情，高风险往往意味着高回报。只不过，对于EB5投资人来说，他们要的是稳当，而不是回报。
有526获批历史
这个已经是常识了。在526审批阶段，移民局主要看的是申请人的资金来源。项目方面，只要项目的文件齐全，法律框架合规，经济模型合理，都不会有问题。真正的验证阶段是在829。所以，除非项目本身和证券律师太过差劲，项目文件一塌糊涂，526因为项目的原因而被拒的可能性非常小。纵观历史，牛肉加工厂，路凯石油等崩塌的项目都有526获批。
人均就业超多
就业的计算不是1+1=2，它是有灵活性的。部分灵活性是因为，不管你用的是哪种经济计算模型，你的计算都要基于这样一个假设： 这个项目的影响区域有多大？也就是说，我在A县建一个地产，但并不是说只有A县的人才来这里做工，参加建设工作。美国是个车轮上的国家，周边B，C，D县的人也会开车来做工。所以在计算直接，间接和衍生就业的时候，A，B，C，D我都可以包含进去。
大多经济影响报告的计算会用一个叫 “commuting pattern” （行程模式）的数据来决定将哪些区域包含在计算当中。当然，包含的区域越广，创造的就业就越多。但对于投资人来说，越为保守的计算当然是越好。
但是，我们曾经分析过一个项目，它的就业创造数字是基于对美国整个经济的影响 ！ 这个数字是基于周边县区就业的两倍左右。我们分析过上百个项目，这也是见到的唯一一个这么做的。经济分析报告是一个业内挺知名的公司做的，项目的模版526申请是一个非常知名的律所写的，项目是由一家规模不小的中介推广的。其实，移民局并没有明文规定，就业影响的计算必须在一定的区域之内，所以，我们并不知道这会不会被移民局挑战。我只希望这个项目的投资人有好的运气。
关于就业计算，其它可左右计算结果的因素还有，哪些是可以当作建筑成本计算就业？ 哪些不可以？ 哪些就业来自建筑花费？哪些就业来自完工后的经营？我们在以前的文章中有聊过。
大公司出具的评估报告
对于地产项目，评估报告是个加分文件。对于有银行贷款的项目肯定是必不可少，因为银行都会要求借款企业出具这样一个报告。那它到底可以给予什么样的保障呢？ 大部分的地产评估报告会根据现有的市场状况估算出开工前，竣工后，和收入稳定后的三个地产价值。报告是根据现有的市场做的估算，如果8年后市场坍塌，地产价值缩水一半，评估公司是不负责任的，毕竟有诸多因素不是他们所能预见的。
虽然一份评估报告很有价值，但投资人要意识到，评估出的价格都是比较乐观的。如果你请我评估你的资产，而且要靠这个报告去借钱，我如果估得太低，你下次不会来找我了！
判断一份评估报告的价值，还要看报告里的假设。 曾经看到过一个国内知名开发商在美国的一份地产评估报告。报告中的某些假设比当地的市场状况乐观很多，给出的原因是他们预期地产的购买人会很大一部分来自国内。这个假设到底有多靠谱，我们很难判断。
各种担保和保险
现在， EB5项目的各种担保花样繁多。到底能担保什么？先看完工担保。如果开发商不能完成项目，担保方会保证项目继续到底。这对于贷款人来说是一个非常好的保障。但是，也要看谁是担保人？ 我们看到过个人担保的，这个有多大价值要看担保人的实力。你也许认为，这人连自己的家产都搭上了，能不好好干吗？ 当然， 初衷应该是好好干的。但如果真的出了问题，你会发现， ta这人名下的家产不是很多！美国人进行资产保护的方式极其有创造力。Ta的房产，车子，公司等等，有可能已经隔离，不在其人名下！如果是母公司担保，你也要看这公司的实力怎样？ 因为大多EB5项目方都是私人公司，真正了解他们的实力不是很直截了当。
但遇到这种情况，最好是索要公司最新的财务报表。 如果担保函是保险公司或者是第三方担保公司出的，价值则比较大。但在EB5行业，这种情况非常少见。
526被拒还款担保，和上面的分析一个道理。看担保人实力如何。我们看到的还款担保大多是项目方自己出具。除了实力分析，也要仔细看发行备忘录里的其它还款条件。很多情况下，不是说，你的526申请被拒，款项会立即返还给你。其它的条件也要先符合。比如，必须是项目的原因被拒才可以还款；项目方必须找到另外的投资人，等。
当前市场上出现了526保险和829保险。曾经有投资人对我们说：我们的中介说我们的绿卡是有保险的！ 现实当然不是这么回事。首先，这些保险的投保人是投资人，不是中介。也就是说，保的是某个投资人的款项，不是某个项目。如果投资人决定投保，投资人需要缴1万美元的保费（526和829的保费均为1万美元）。对于526保险， 如果526被拒，保险方退还投资款项50万。对于829保险，必须在526申请递交时就购买，但以526被批为条件。如果526被批，829被拒，才可以退还款项。这些保险对于不同的投资人，有不同的价值。
毕竟，对于很多人来说，他们更看重的是身份的解决，而不是投资款项。是花一万美元买个保险，还是做一份深入的尽调？ 不同的人也许有不同的答案。
最后还想说，很多人抱着掏钱买绿卡的态度，钱可以不还，只要绿卡成功。这种想法我当然理解，但绿卡和投资基本上是分不开的。这种态度还是不要为好。你都这样想了，中介在乎吗？ 项目方在乎吗？ 一个不在乎还你投资的项目方，会尽心负责做项目吗？
EB5的风险不可能完全消除。你即便是做了最好的尽职调查，买了最昂贵的保险，你也不能有100%的把握。有些风险因素确实不是你能所掌控的。但是，却有太多人连最基本的，可以把握的风险控制都没有做到。作为投资人，你可以做到的是，利用自己的知识和资源，或者寻求专业人员的帮助，对投资项目本身做尽可能深入的了解，而不只停留于表面的宣传和光环。
移投路专栏：
－－Flavia
Crosper公司合伙人。曾帮助客户对近百个美国投资项目进行审阅和尽职调查。2000年移居美国，在美国一上市公司任职，先后在美国，法国和中国从事金融分析，战略管理与供应链管理。移居美国前在中国人民银行从事金融和经济分析。本科主攻英美文学和金融，后以优等生身份毕业于美国芝加哥大学商学院，主攻金融和战略管理，持有CFA 和CPWA认证。微信号：美国投资与财富管理
责任编辑：
声明：本文由入驻搜狐号的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
今日搜狐热点大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
EB5投资移民后有哪些风险？
浏览次数：0
二手房经纪人
找城管部门用垃圾车拉走。
二手房经纪人
如何选购抽油烟机，大家是怎么选择的，我一点都不懂！
二手房经纪人
身份证,户口本,结婚证还有房产证明就可以了,不需要完税单,一般有契税单就可以了
许多华裔移民虽已陆续申报海外金融资产，但仍有不少以EB5投资移民美国者，不了解得要申报海外金融资产，今年报税时，宜儘快妥善处理及申报。 EB5移民 海外资产恐被查
此外，进场投资多栋投资或出租房地产者，尤其资金是来自海外，往往容易成为国税局查税的对象，报税前，最好进行妥善的税务谘询，并备妥收入、购屋资金等证明文件。
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
下载房天下APP
提问获取更多回答
ask:9,asku:1,askr:44,askz:925,askd:39,RedisW:0askR:0,askD：1020 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:1021
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：EB5咨询电话400-873-5099
EB5美国投资移民项目可能存在的六大欺骗陷阱揭秘
类别：EB5律师精析&时间 :&浏览 :9359&评论：0
看似划算的&买卖&，并非所有的项目都是馅饼，有些甚至是陷阱。
蛇年新春伊始，美国投资移民（EB-5计划）的一颗&地雷&被引爆。日，北伊利诺伊州地区法院受理了美国证监会对芝加哥会议中心提起的证券欺诈诉讼，美国证监会并要求法院冻结该项目的所有资金。
自此，这场被称为美国投资移民历史上最大的骗局落幕，超过250名投资人通过该项目的移民之路已彻底断绝，投资人接下来能做的，只是立即追回投资款，以免蒙受巨大损失。
就在不久前，该项目的主要推广方还在通过宣讲会、短信、网络、专访、电视等全方位的广告攻势向众多有兴趣投资移民美国的人们全力推荐这一项目。
中国的移民中介公司也对该项目进行了史无前例的推广，该项目的投资人也以中国人为主。美国专业律师网站法佑网披露称：为了向499名投资人在较短的时间内筹集3亿美元资金，芝加哥会议中心项目给中介的代理费用高达4.5万美元/人。
这背后，则是2010年～2012年，投资移民潮席卷中国的三年。
据美国国务院发布的数据，2010年，中国大陆投资移民申请人共有772件获得移民签证，占2010年美国投资移民签证发放总量的40.9%，第二位的韩国百分比仅为15.6%，不及中国的一半。
根据美国移民局公布的数据，2011年，该国投资移民申请总共为3463件，其中，来自中国大陆的申请人达2408件，占总申请的69.5%，为美国提供了12亿美元投资。
2012年提交美国的投资移民案总数为7641件，其中，来自中国大陆的申请为6124件，占总申请的80%多，为美国提供了30多亿美元投资。
正因为这样的强劲势头，美国的投资移民项目在近年来纷纷进入中国市场。一时间，五花八门的广告词铺天盖地、扣人心弦、动人肺腑。直到芝加哥会议中心的投资移民项目被提起证券欺诈诉讼，那些繁花似锦的投资移民广告语言背后的真相和事实才逐步浮出水面。
《第一财经（微博)日报》记者对过去三年来在中国大力推销的美国投资移民项目进行排查发现，有些美国投资移民项目远非某些移民中介所介绍的那样&安全&、&可靠&。
而对于一些美国投资移民项目而言，不仅项目的公开资本结构里存在猫腻，往往还会利用法律和制度的漏洞，与潜在投资者玩&区划游戏&，同时，设置&租户就业&陷阱也大行其道，托管账户亦可能暗藏杀机。
亦因过去几年中国投资移民的剧增，美国国务院提出从2013年3月起，将实施投资移民的国家限制，即每年给中国提供有保障的700个名额，其余名额要在其他国家用不完时才能分配给中国。
在美国移民项目鱼龙混杂之际，美国国务院将投资移民的大门对中国投资人关窄之举也许并不是坏事。
美国投资移民陷阱一：
美国投资移民陷阱二：
美国投资移民陷阱三：
美国投资移民陷阱四：
美国投资移民陷阱五：
美国投资移民陷阱六：
天上没有馅饼
美国有一句俗语：好得难以置信的东西都不是真实的。热心于投资移民的人都希望能全家拿到绿卡，同时全额收回资金。为了迎合投资人的这一心理需求，许多高风险的投资移民项目被巧妙地包装后推销给了中国的投资人。
而发人深省的是这一系列被美国主流媒体、律师、法院和美国联邦移民局最高官员诟病的高风险投资移民项目，却在中国瞒天过海，一个个粉墨登场，成为中国投资人的最热门项目。
在互联网时代，很难说中国的移民公司对这些信息毫不知情。在百度&网页&搜索输入英文词&gerrymandering&（区划）、&New York Times&（《纽约时报》）和 &EB5&，会出现2000多条报道，在谷歌输入同样的词条，报道高达4000条。
在美国证监会对芝加哥会议中心提起诉讼之前，在百度和谷歌上也可以搜到几百条该项目弄虚作假的报道。这些权威的美国报道和法庭案件列举了各种玩&区划&游戏、设&就业&陷阱、埋&资本&炸弹、提&虚假&保证，放&托管&烟雾的高风险项目，但这些高风险项目无一例外地成为某些中国移民公司力推的 &安全&项目。
在资本的游戏里有一个铁定的规律：高风险的项目会给予高额的回报，只是在这里，尽管风险由投资人承担，高额回报却没有给予承担风险的投资人，而是回报给了中间商&&移民中介公司。
也许巨额的佣金利益是唯一能解释为什么中国的有些移民公司会如此卖力地鼓吹&&美国人自己都认为违规的高风险投资移民项目。
暂无评论，快来抢沙发！
发表评论 共0条评论
您的昵称：
手机号码：
如果希望获得电话回复请填写，号码不会显示在页面上。
评论内容：
快速免费咨询
美国移民故事
1以下内容是一位EB-5投资者真实的项目跟踪案例分享，希望能对正在申请美国投资移民或者准备申请美国投资移民者能有一些帮助。2X女士分享EB-5面签过程，2014年6月递交EB5申请，2017年6月获批。3近日，委托美成达办理EB-5直接投资项目的H先生收到了I-526批准函，不同的是，H先生办理的直投项目费用只是50万美元。4撸起袖子加油干！2017一到习大大就给大伙打气了！一鼓作气，美成达的小伙伴自然不甘示弱，2017元月便打响EB-5头炮！5广东美成达移民公司又一客户成功获批美国I-829永久绿卡！恭喜获得I-829的成功客户Z先生！美成达移民17年专注美国投资移民业务，一直为广大客户提供专业、优质的移民服务，对项目严格评估和筛选是客户获得绿卡和还款的保障！美成达相信Z先生会早日拿到本金还款！www.yiminjiayuan.com - Database Error
Discuz! Database Error
已经将此出错信息详细记录, 由此给您带来的访问不便我们深感歉意.EB5及区域中心了解_旅游攻略_旅游知识_旅游信息_百度攻略
相关攻略推荐
当前位置： > 文章阅读页
EB-51.美国投资移民EB-5方案是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民签证类别，简称“EB-5” (Employment Based Fifth Preference)是美国基于就业的移民类别第五类。2.一种“区域中心”移民方案 (Regional Center Pilot Program), 将移民申请条件中对“须直接创造十个就业机会”的规定放宽为“直接或间接创造十个就业机会”。使EB-5 成为美国所有美国移民类别中，申请核准时间最短、资格条件限制最少的一条便捷通道。精彩内容，尽在百度攻略：http://gl.baidu.com3.EB-5是美国移民局USCIS的投资移民项目.4.EB5民间集资，因投资人最终拿不到正式绿卡，导致大量诉讼。巳被央视披露为高风险民间集资项目。即是美国银行拒绝贷款，美国投资人拒绝投资的高风险项目提供的融资渠道。据2013年美国联邦统计，美国各银行批准贷款的项目就有46.8%三年内资不抵债，而银行和美国投资人拒绝放贷的EB5项目，风险可想而知。5.目的是吸引海外投资移民者来美国投资及创造就业机会.精彩内容，尽在百度攻略：http://gl.baidu.com6.虽然这些项目普遍投资金额较少，可以减轻投资人的负担，但是在具体运作上，由于国人对美国的法律、经商环境、语言、经营成本等并不了解，政府也不提供担保，因此在申请前的风险评估、项目选择上要非常谨慎。7.美国EB-5投资移民项目于1990年起实行，目的是吸引海外投资移民者来美国投资及创造就业机会.此类签证每年有10000个名额。根据此方案，外国移民申请人在美投资创设有利于美国经济的商业性企业，并创造10个全职的美国工人就业机会，即可获发二年期的条件式移民签证。二年届满前90天，若移民投资者的投资行为仍存在，可申请"条件移除"，而成为永久居民。此方案的投资额为美金100万元。如果投资标的是位于目标就业区（Targeted Employment Area），则投资额可降为50万美金。EB-5对申请人的要求相当宽松，没有商业背景、年龄、教育程度及语言能力的限制，只要证明其投资资金为合法取得（包括个人累积所得、赠与、继承等多种途径）。一人申请，全家（配偶及21岁以下未婚子女）均可同时获得绿卡。申请成功后可自由选择美国任何城市居住，或继续留在中国工作和生活。精彩内容，尽在百度攻略：http://gl.baidu.com8.美国移民项目大都为“区域中心”项目（俗称EB-5项目), EB-5的风险：精彩内容，尽在百度攻略：http://gl.baidu.com1、贷款类EB5项目就业计算成绿卡僵局2、政府参与EB5项目使捷径成泥潭3、EB5建筑类工作不被纳入直接就业计算精彩内容，尽在百度攻略：http://gl.baidu.com4、EB5租赁或出售房产类项目绿卡被取消5、市中心TEA（就业目标区）EB5项目风险6、酒店类EB5项目风险重重精彩内容，尽在百度攻略：http://gl.baidu.com7、EB5夹层贷款和过桥贷款风险
相似攻略推荐