2年后，南京苏州的房价要暴涨一倍？揭秘限购后的真相
来源：明源地产研究院 日 08:55
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2016年，一二线城市出台了大量调控政策：限购、限贷、限价，政策似乎已经出尽。
明源君最近突然发现，各地的政策虽然分别出台，看似没有关联，却都指向了一个共同的终点：2年之后。
深圳非户籍人口购房，社保从1年改成3年，也就是说，2年后被限的人攒够社保。
上海非户籍人口购房，社保从2年改成5年，被限的人大多也是在2年后攒够社保。
南京、苏州等地，对新房限价，依据的是&地价+成本+利润&的逻辑，2年后今年卖出的地王上的新房入市，定价可能将是现在2倍。
所以，明源君认为，要么，有黑天鹅事件出现，这2年里房价崩盘，或者2年里政策继续加码平缓过度。
否则，2年之后，一线城市的房价剧烈上涨，而强二线则更夸张，可能跳涨一倍。
下面明源君分城市来进行论述。以南京为强二线城市的代表，以深圳为一线城市的代表。
现在买地、买房都像中奖
楼面价是2014的两倍
2年后限价政策不变房价也将跳涨
南京和苏州很近，两地出台的各种政策也有些相像。明源君以南京为例来进行解剖。
一当拿地变成了中奖，入市土地会减少吗？
南京最新的政策是把拿地变成了中奖。&网上竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。&
也就是说，如果一块地的限价是2个亿，10家开发商都愿意出更高的价格，这时候就不往上叫了，10个开发商通过摇号决定谁获得土地，类似于中彩票。
明源君对这个措施深表&佩服&，之前明源君一度担心所谓的&地价熔断政策&会造成土地无法入市。
在此之前，南京等地出台的地价熔断政策，通俗来说就是拍卖土地的时候，设置一个高价红线，一旦土地价格突破这个红线，土地拍卖就终止，不再进行交易。
7月8日，南京集中出让8幅地块，虽然据说现场政府人员提醒开发商们&不要逼政府（出政策）&，主持人也多次劝说大家&南京的土地还有很多&，但最终的结果是。8块地中的7幅地块因触及最高限价上限而遭&熔断&流拍。
如果没有神奇的摇号政策，熔断政策最终的结果会是土地出让中止，那么，2016年内南京政府出售的土地就减少了。2016年入市的土地减少，就意味着年入市的楼盘变少了。入市的楼盘减少，就会进一步推高两年后房价。
现在神奇的摇号政策出台了，但是可以想见的是，卖地的动力也就减少了。那么入市的土地到底是增加还是减少，我们拭目以待。
二买新房变成了中奖，但二手房还是市场价
跟限地价同时出台的，还有限房价。
下午，南京市发改委正式发布了关于《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读：&对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，按照价格区间分类指导，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。&
限价政策最初大家担心不能落地，后来发现好像落地了，但随之而来的是许多楼盘放缓入市，而入市的楼盘则发生了各种各样奇怪的事情：
1、限价创造了灰色收入，老总开盘日不敢接电话，最后索性六亲不认
旁边地价3万，自己楼盘只卖两万五。
开盘当天200套房，光很硬的关系户都有400个，你说这怎么分配？
有几位南京房企的老总说，自己开盘那两天根本不敢接电话。
最开始有些关系、内部员工还能拿到房号，最后一个房号被炒到了20万、50万。限价限的那部分钱被摊进了房号里，从本来可以公开赚取的利润，变成了内部人、有钱有关系的人的灰色收入。
开除了一些炒房号的内部员工后，大部分老总开始六亲不认。这个时候，买房也完全变成了中奖。
2、买房好像中彩票
1600多组客户抢500多套房；754组认筹抢218套房；422组客户抢72套房&&这就是几个楼盘的销售情况。楼盘开盘，许多人提前一晚来排队。某楼盘开盘的时候下雨，外面排队的人还排了一两公里。
真的通过市场买到房的人成为中彩票的幸运儿。
而房子真正进入市场，是作为二手房。大量的刚需买到这些房子的时候，其实已经是市场价。
也就是说，房价涨停板最终并没有降低真正的市场上的房价，它只是在房子真正走上市场之前，做了一次财富分配。
三2年后，地王上的房子入市，新房房价也将跳涨
可能有人会说，有一个中奖的机会，对普通老百姓也是好的啊。
但是，新房的限价也是不可持续的，2年后，新房的价格将是现在的两倍。为什么这么说？
现在政府限价，依据的是&地价+成本+利润&的逻辑，也就是说，当初成交的地价，加上你修房子的成本，然后按照一定比例算出利润，加起来成为定价。
我们先看地价。
现在入市的房子，很多在2014乃至更早拿地，而2016年拿地的项目，很可能在2018年入市。
下面我们来看看拿地的价格差距有多大。
2014年的时候，南京市面上在谈论的是&万元地&，也就是说楼面价在一万左右，比如万科以楼面价10273元/㎡牵手南京南站区域。九龙湖新地王同样为万科地产所造，拿地楼面价10191元/㎡。江浦新&地王&，其楼面价为8315元/㎡，为金地所得。华润地产在12月以楼面价7255元/㎡首度落子城北尧化门。
但到了2016年，楼面价普遍超过了2万。2016年上半年南京市纯宅地楼面价，4月楼面价超2万/平方米，1月和6月的土地楼面价也都接近2万/平方米。
下面这张图很能说明一些问题。
大家可以发现，2016的地价是2014的两倍，甚至可能更高，但出让的土地却远少于2014。
再来看成本。
目前南京的新房豪宅化，这也可以理解，因为付出更多建造成本，在同样比例的利润下，也可以定一个更高的价格。
再看利润。
如果限价政策不变，估计利润比例也不变。
那么最终定下的价格就会是现在房价的两倍。
南京8月的楼市新政是提高了某些情况的首付比例。苏州也是把未结清二套房首付款比例，由40%调整为50%。同时要求非户籍居民买二套房要一年社保证明。这些，都无法影响新房成本提高一倍导致的定价提高一倍。因为除了市场本身，没有人有权力让开发商亏本卖房。
躲过崩盘之后
楼市走向回暖
2年后将是一个新阶段
空方都在说的崩盘，其实并非完全没有可能，最起码深圳出现过危险的信号。
但是，现在危险已经过去，2年期间，深圳楼市将随着众多的利好，迎来一个全新的周期。
一不怕房价涨到天上，就怕钱跟不上
崩盘的第一种原因是持续加息，资金从楼市里出来去到别处，楼市里的钱就不够了
美国、日本之前就都是崩盘于加息。
第二种原因是货币供应跟不上房价上涨。这种原因说白了，就是进入楼市的钱不够了，后续跟不上了。
钱跟不上房价会出现什么情况呢？
具体到某一个人，可能是他失业或降薪后供不起楼了；也可能是他之前贷款供楼，而现在无法获得新的贷款了；还可能是一个急于出手的短炒客，已经有意向的一个接盘者因为贷款未能足额获批，而放弃买他的房子，房子砸他手里了。
华泰证券发明的一套计算办法就把这个事情说的特别明白。华泰证券把房地产租售比增速(P/E)作为一条曲线，表示房价去除基本面影响后的增速，把信贷产出比（M2/GDP）增速作为另一条曲线，二者一致则无危险，二者分离则有危险。
下面是北上广深四地过去数年租售比增速的曲线，可以看出，深圳从2015年3月之后和别的城市分离了。
下面是深圳两条曲线的情况，可以看出，从2015年8月起，2条线分离，而且越分越远。
这种分离一旦扩大到不可收拾的程度，或者分离在一年以上，情况就危险了。
二调控之后，深圳楼市已经回暖，二手房成交量和房租上涨
深圳和上海同时在2016年3月出台了加强版的限购政策，房价停止上涨了。而从3月到现在，货币发行还将继续。也就是说，房价停下来，等一等货币。
深圳现在的情况怎么样？我们首先说，楼市已经等到了足够的钱。
2016年上半年深圳二手房套均总价高达370.8万元，同比增长49.0%;另外近一年来以贷款方式进行购房的比例越来越高，2016年上半年这一比例高达93.7%，较2015年增加2.5个百分点，较2011年增加约11个百分点，选择一次性付款的买家则越来越少。
从全国来看，上半年贷款总体为7.53万亿，其中房贷2.36万亿。7月人民币贷款增加4636亿，其中中长期贷款4773亿，也就是说，房贷已经超过信贷100%，新增贷款基本就是房贷了。
楼市到底怎么样，关键要看二手房交易数据和租金数据，因为这两个是变现的渠道。
决定资产价值的很大一个因素，就是看其是否能随时变现，能随时变现就是真实价值。能轻易变现，就还有上升空间。
深圳的二手房交易量，其警戒线在每月5000套。
3.25新政后，深圳二手房成交量一度冰封。但很快开始恢复，5月份二手房实际成交量突破5000套，到7月份突破7500套，已经全面回暖。
而深圳房屋的租金，在连跌5个月之后，7月再度往上走，平均租金环比上涨2.6%,同比上涨8.4%。
三二年之后深圳会等到什么？
2年之后，深圳等来了以下一些东西。
1、被限购的人们的社保、纳税的年数攒够了。
2、二套房3改4，增加的那一成，恐怕也早就攒够了。
3、深圳又多了好几条地铁，城市更加发达。周边区域对深圳的支持更大。
4、深圳又多了好多标志性建筑，几栋世界著名高楼拔地而起。
5、深圳上新三板的企业多了不少，有股票的员工也多了不少。
6、曾经在高等教育方面比较弱的深圳，突然就多了好多世界名校。哈尔滨工业大学深圳校区、中山大学深圳校区、深圳技术大学、深圳北理莫斯科大学、深圳吉大昆士兰大学、清华伯克利深圳学院，等等，加上之前的南方科技大学、深圳大学，深圳未来会有20多所大学。
而从过往几年一个周期来看，2018会是一个新的周期。
什么都是浮云
供需才是关键
上面说了这么多，有人会问，明源君，你的意思是什么政策都没有用吗？
当然不是，明源君的意思是，必须有能影响供需的政策出台，而目前能影响供需的政策，基本都是黑天鹅，不大可能出台。
房价的本质，就是人口聚集的情况下，金钱和土地之间的兑换。要么，就减少楼市里的钱，让人们把钱拿出来，要么就增加土地供应。或者，让人们不要那么聚集。
深圳基本没有地了，基本都要靠旧改、拆违、填海。南京、上海、苏州，土地有多紧张，大家也都清楚。
能让房价下降的黑天鹅，有以下几只：
持续加息：这样钱就到银行去了，但会影响经济，不大可能出台。
小产权房合法化，这样就增加供应了。但这将影响土地根本政策，也不大可能出台。
因为某个原因，大家都不喜欢大城市了。这也很难，除非发明一种感染上就会厌恶大城市的病毒。
收很高的房产税，无法转嫁给房客。明源君觉得，这种几乎会影响所有人的政策，出台过程会很慢，收的少其实没用，收的多又很难付诸实施。
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[责任编辑：刘玉琴]
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在南京投资什么样的房子才能涨的多又快？
房价高涨的今天，很多人选择投资房产。那么，在南京，投资什么样的房子才能涨的又多又快呢？要问现在南京投资什么最稳妥？那自然是房子！南京的房价，从去年一直涨到了今年，还记得城南、江宁两大板块的“地王”吗？地王一旦出现，房价必定往上飘。所以，很多南京乃至外地的投资客们，纷纷把投资的目标放在了房产上，那么，到底什么样的房子才能涨的多，涨的快呢？1.地段可以这样说，买房就是买地段，地段好了人气才能旺，配套也更加成熟，交通也便利，商业发展起来的速度也快。但是，最主要还是要紧政府的脚步，比如江北新区黄袍加身后摇身一变，房价就蹭蹭的往上飞！2.商圈所购房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。商圈周围的就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。也就是说，商品房所在区域，有没有大型商业综合体是影响你房屋升值快慢的很重要的一环。3.环境生态、经济环境越好，升值潜力越大。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。4.配套配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。在城市中心区域大多不存在配套问题，配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程。5.品质好的规划设计能够体现其自身的价值，一栋造型别致的建筑物，可以提高自身的附加值。6.开发商口碑和物业口碑好的开发商开发的楼盘，无疑会为该楼盘增加不少附加值。而以投资为目的购买房产，更应注意物业管理的水平，它直接决定了租金的高低。
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2014年房价不管是涨还是跌，有买房需求的人都要挑选心仪的、性价比最高的房子。那么，究竟应该怎样才能挑到一套好房呢？一起来看看2014年买房注意事项。笔者认为购房者购房时能掌握下面20条黄金法则，不仅能够买到合适的房子，不留下遗憾，而且稳赚不亏。
2014年买房注意事项，20条法则看完买房不吃亏。
1、不一定要新房
买新房，固然是最好，可市区合适房源并不多，要么房价太高，要么户型不合适，而且大多是期房不能马上入住。二手房基本可以马上入住，可是老旧的问题，还有产权的过户比较麻烦，找中介比较担心。
仅从楼体外观的崭新外观上，新建房新颖的设计、合理的布局、低密私密的居住环境显然更能满足年轻人的审美和居住需求。二手房目前的房源供应仍集中于老居住区，楼体和户型都略显老旧。
作为年轻置业者需要引起重视的是，新建商品房近年来逐渐向市区周边分布，社区生活配套便成为一大考验，许多楼盘社区的生活配套甚至可以说有名无实，这与发展完善的二手房社区相距甚远。
2、慎买纯小户型社区的房子
目前楼市已刚需为主体，因此，大多购房者都青睐小户型，搜房网提醒大家，在选择小户型的时候，最好挑大、小户型都有的社区，尽量不要选择全部都是小户型的社区。这是因为当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等。
相比其他的小户型，80平方米左右的&小两居&显得更为&黄金&。因为这种户型不大也不小，而且品质上符合现代年轻人的感官享受和居住需求。即使是自住型购买者，在若干年后搬离小户型，还能作为投资产品。此外，建议在购买小户型时一定要注意户型最好是明厨明卫，且房间内的透气性一定要好，实用性要高。
3、注意交房时间
交房时间是很容易让购房者忽略的一个问题。通常情况下，在购买期房时，售楼员会告知购房者一个大概的交房时间，但由于工程进度会受到许多外在因素的影响，延期交房的事件时有发生。
所以，如果选择购买期房作为婚房的话，那么一定要做好延期收房的准备，以免遭遇类似情况时措手不及。另外，在购房时还应该计算好装修时间。建议婚房置业者当选择期房做婚房时，一定要打好提前量，最好能把婚期安排在预计交房时间的9个月之后，以应对可能出现的各种突发情况。
4、经济适用量力而行
一般来讲，买房群体中主要是年轻人，大部分人收入普遍不高，积蓄也相对较少，往往需要父母支援并且贷款才能买房。需要注意的是，除了买房的首付款外，还需要支付接下来的装修费用等。因此在购房时一定要根据自己的经济情况作好预算，切忌盲目选择。建议年轻人在选择按揭贷款时，每月月供额度最好不要超过家庭月收入的30%，否则将会影响生活质量。
5、先定地段再选户型
关于购买一室和两室，即是关于使用功能和购房成本的平衡。买一室虽然便宜，但有了孩子以后很不方便，早晚要换房；而要想买便宜一点的两室，就要牺牲一定的便利往周边选择。对此，地段首先关系到实际居住的便利度，而对新婚夫妇来说，还关系到以后孩子的入学问题，其次关系到房屋的抗跌性。所以说，在自身经济条件允许的情况下，最好在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源，看看自己能买多大的房子。
6、确定5公里生活圈
上班的时间成本账：开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。
7、小区绿化要达到35%以上
居住环境有一个重要的硬性指标棗绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。
值得注意的是：&绿地率&与&绿化履盖率&是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上，在市区附近，如果住区绿地率能达到40%甚至50%，就比较难得了。
8、社区人性化设计
一个社区的人性化设计可以体现在多个方面，例如人车分流，保证交通的便捷性、安全性、以及减少对居住环境的影响；商住分区，娱乐购物影响不到居住的安静和安全；住宅布局成街区式，利于形成良好的邻里关系；社区内规划有大型巴士站、人工湖、学校等，生活配套相当完善。
9、社区配套齐备
一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套学校是与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足所有生活和休闲娱乐所需。
衣：服装店、裁缝铺、洗衣房等
食：超市、菜场、面包店、饮食店、小吃店
住：不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是怎样的房子，更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等，绿化如何也须看。
行：不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等，还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近，出门是不是单行道等。
其他：还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼等。
10、建筑密度小
低密度的直接表现就是低&容积率&，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。一个良好的低密度居住小区，多层住宅应不超过1.5。
11、买同一区域连续成功开发的楼盘
房地产有明显区域性特点，跨地区开发会增加成本，稀释利润，而房产开发是一个资源整合过程，所以买已经在同一区域连续成功开发的楼盘较为保险。
12、购买1999年2月以后造的楼盘
许多城市在1999年2月以前，多层住宅并不强调要打桩，楼板也不强制要求现浇。而1999年2月以后，一些城市对房屋质量标准制定非常高的要求：如多层住宅要打桩，以控制沉降在15cm以内(过去标准40cm)，设计也要请监理等技术措施。
13、层高不宜超过3米房
过去住宅层高一般为2.8米，应该是有科学依据的。现在开发商为追求&销售卖点&将层高提高到3米以上，这是欠妥的。层高应与面积相适应，如果客厅的面积才30多平方米，而层高却3.2米，三维空间比例就失调了，如果客厅100平方米以上，那3.2米层高才会有意义。
14、购买错层房型最好以东西向错
有些楼盘采取东西南北错的方式，有房型复杂、抗震性差的弊端，其实错位应以东西向错为宜，因为南北错层会影响采光通风。
15、购买小房型作投资须谨慎
现阶段小房型火爆一时，大家都认为小房型总价低适合于出租，其实，小房型总价低，但由于面积很小，单价却高的惊人；而且，假如购买小房型的人都用于出租，那么这一区域房屋出租市场就供大于求，租金走低就成必然。
16、不选择炒作过度的楼盘
前几年由于炒作，购房者排队所购的房，到今天往往是问题最多的楼盘。
17、小的不一定是美丽的
每个房间非常局促，使用功能便大打折扣。
18、买开发商的头脑
颇具经营理念的房地产发展商开发的新楼盘一般选址正确、定价合理、房型超前。
19、选择区域考虑景观系数
在香港，山顶上能俯瞰维多利亚港和九龙夜景的楼盘，往往是山脚下中环、铜锣湾同质楼盘价格的3至5倍。无疑，&景观系数&是房价构成的重要组成部分。
20、购买十万平方米左右的楼盘
小区规模偏小，不可能有品质较高的会所，规模偏大的小区又会居住噪杂，也难开发成高品质的小区。购买规模达10万平方米左右的楼盘比较适宜。
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