正在初始化报价器各位前辈，请问水电验收是在做防水前还是在防水做完打压和闭水OK以后的啊？jm4343水电验收一般是在做防水之前验收的，通通电看情况，水管通水，看有没有漏点。
更多回答山东驴能108刚帮您咨询了一下，水电验收是在做防水之前进行的。
刘慧_814这个工序是要水电验收完后，在做防水。
温柔_8630你好，水电验收是在做放水之前验收的哟，水电验收主要就是看水电是否到位，会不会堵塞什么的
热门问答123456789101112131415161718192021222324252627282930&p&管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：&/p&&p&1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。&/p&&p&2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，传言通州可能成为副中心时，房价集体涨了一轮，北京市正式确定通州为副中心时，又集中上涨了一轮。所以要买的话，最好在这几个节点之前买，可以立即升值。&/p&&p&3.很多的销冠项目，并不是因为产品好或者销售好或者地段好，仅仅是因为贴着地王或楼王销售，举例来说，我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品，所以卖到了10万每平，我比它早拿地早开盘，产品也没比它差多少，原来我卖两万，现在为啥不能卖4万？所以，在地王和楼王出现之前购买周边楼盘，是很好的选择。&/p&&p&4.北京上海这种存在限购的城市，或者更甚的通州这种存在双限的区域，因为供小于求才会限，只有到了真正放开限购的那一天，房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以，至少在近10年，只需考虑涨得快还是涨得慢，越早购买，价越低，但仍需考虑个人资金流。&/p&&p&5.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去，会将最好的户型和最棒的位置留到最后，当然，价格也必然是整个项目最贵的。但是，当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时，你就有了用较少的钱买更好的房的机会。&/p&&p&6.一个分若干期开盘的项目，会一期比一期卖得贵，第一期的第一次大开盘，一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次，即便之后楼市下行，但不到生死存亡万不得已，开发商是不会降价的，因为一降价就是自己打脸。&/p&&p&7.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系，而往往一手房价的是市场控制房地产商，房地产商决定价格，但二手房价、房租直接由市场调控。所以，二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。举个例子：通州春节过后，三居价格从4000每月涨到了5000每月，但一手房价还没有变化，那么～&/p&&p&8.在楼市利好政策出现之时，尽快买，因为房价还没来得及涨；在楼市利空政策出现之后，尽晚买，因为房价还没来得及降。&/p&&p&9.营销无定式，市场难定性，有一个从事地产营销的朋友，才是以不变应万变。&/p&&p&10.前九点都是从外在因素分析，但实际上，刚需购房，不要在乎时机，该买又刚好能买，便是最佳的时机；改善与投资保值，则是手中有大量闲钱，且后期承担房贷而不会明显降低生活质量，且其他投资收益无法超过年化15%时，为最佳时期。&/p&&p&11.路可以修，人可以搬，地铁可以开通，新区可以申请，但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境，所以，单从居住的角度，要么依山，要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。&/p&&p&12.自住，买看得见的当下，投资，买想得到的未来。目的不同，选择自然不同。&/p&&p&利益相关：曾就职旭辉北京营销部&/p&&p&三场live：
人生首套房操作指南，live最后有万字文档，四星：&a href=&https://www.zhihu.com/lives/000128?utm_campaign=zhihulive&utm_source=zhihucolumn&utm_medium=Livecolumn& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a&&/p&&p&好好买房：好房子，好在哪，关于各种参数，四星半：&a href=&https://zhuanlan.zhihu.com/p/& class=&internal&&羊迪 的 Live －－ 好好买房：好房子，好在哪&/a&&/p&&p&我该买房么？与吴铭老师合开的live，对房市未来的预测，五星，：&a href=&https://www.zhihu.com/lives/609152& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a&&/p&&p&个人购房问题，请移步值乎或直接私信付费提问（可了解细节，所以我更喜欢后者），每次100RMB。相比于动辄百万的房价，我真是良心且闲。知识从未如此廉价，却依然有人希望无偿索取，sigh…&/p&
管你投资改善刚需自住，都可以遵循以下几点：1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点，带着钱在这两个节点前到售楼处，放心，营销经理都会出来给你破底价（仅针对已上市房企）。2.房价高速上涨有几大通道：传言-规划-动工-建成，以通州为例，…
对户型做过比较深入的研究，仔细回答下这个问题。&br&&br&&b&首先讲两个概念：&/b&&br&&p&&b&开间、进深：&/b&习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。（卧室以床顺着摆放的方向为开间，床头依靠的墙宽度为“进深”，卧室内布置床时，床头一般不靠窗台摆放）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/ccdaf2f6e21c_b.jpg& data-rawwidth=&537& data-rawheight=&543& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&537& data-original=&https://pic1.zhimg.com/ccdaf2f6e21c_r.jpg&&&/figure&&br&&p&一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。&/p&&br&&p&&b&一个好的户型，除了户型方正外，还有其他一些原则，主要有：&/b&&/p&&p&1.动静分区&/p&&p&2.干湿分区&/p&&p&3.公私分区&/p&&p&4.通透良好&/p&&p&5.动线合理&/p&&p&6.尺寸合理&/p&&br&&p&&b&1.动静分区&/b&&/p&&br&&p&动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。&/p&&p&静区：卧室、书房、主卫等。&/p&&p&动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。详见以下范例：&/p&&br&&p&动静分区合理户型（卧室布置在户型深侧，距离入户门较远）&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/1dc7e6b201c449fa435bea05_b.jpg& data-rawwidth=&592& data-rawheight=&516& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&592& data-original=&https://pic2.zhimg.com/1dc7e6b201c449fa435bea05_r.jpg&&&/figure&&/p&&br&&p&动静分区不合理户型（次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/c63ffe14ff_b.jpg& data-rawwidth=&539& data-rawheight=&434& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&539& data-original=&https://pic4.zhimg.com/c63ffe14ff_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&2.干湿分区&/b&&/p&&br&&p&干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。厨房是家居生活中最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此，因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门，远离卧室、客厅；其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区，厨房一般也是设置在入户门最近的位置，但仍有少量灾难级户型，户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。&br&&/p&&br&&p&&b&3.公私分区&/b&&/p&&br&&p&户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户型的私密性主要需做到两点：首先在入户门外向户型内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是户型内部客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。&/p&&br&&p&公私分区较好户型（参见前面讲开间和进深的户型）&/p&&br&&p&公私分区较差户型（卧室门直接开在客厅墙壁上，客厅内可看见卧室大部分）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/cd2e498ecfe264aafc48ac_b.jpg& data-rawwidth=&491& data-rawheight=&488& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&491& data-original=&https://pic1.zhimg.com/cd2e498ecfe264aafc48ac_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&4.通透良好&/b&&/p&&br&&p&通透性主要是指户型的通风和采光性能。要保证户型具有良好的通透性能，首先要求户型要有良好的进深开间比，即户型比较方正；其次户型最好有两面可以采光和通风，相对两面采光通风最佳（如南北、东西），其次是相邻两面采光（如东和南、南和西、西和北等），只有一面采光通风效果最差。另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。&/p&&br&&p&通透性最佳——对侧采光通风&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/23adb27f63a84bf5eae75fa_b.jpg& data-rawwidth=&433& data-rawheight=&401& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&433& data-original=&https://pic3.zhimg.com/23adb27f63a84bf5eae75fa_r.jpg&&&/figure&&br&&p&通透性次佳——相邻侧采光通风&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/e059a8d5ab35faf983280_b.jpg& data-rawwidth=&434& data-rawheight=&442& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&434& data-original=&https://pic1.zhimg.com/e059a8d5ab35faf983280_r.jpg&&&/figure&&br&&p&通透性不佳——单面采光通风&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/8e788a4d0d2a195874ff_b.jpg& data-rawwidth=&499& data-rawheight=&474& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&499& data-original=&https://pic4.zhimg.com/8e788a4d0d2a195874ff_r.jpg&&&/figure&&br&&p&&b&5.动线合理&/b&&/p&&br&&p&动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。&/p&&br&&p&动线良好（从入户门进客厅、卧室、厨房的三条条线不会交叉）&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/24e7b492ec2c247bd31b2_b.jpg& data-rawwidth=&614& data-rawheight=&495& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&614& data-original=&https://pic3.zhimg.com/24e7b492ec2c247bd31b2_r.jpg&&&/figure&&br&&p&动线较差户型（进厨房要穿过客厅，进主卧要穿过客厅，客厅都成公共走廊了，另外厨房布置在户型深区，卫生间距离主卧和次卧都很远，且正对大门，该户型堪称灾难级）&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/0d1adfa794ed571f6b9c780d4a86146c_b.jpg& data-rawwidth=&385& data-rawheight=&447& class=&content_image& width=&385&&&/figure&&br&&p&&b&6.尺寸合理&/b&&/p&&br&&p&地价越来越高，房价越来越高，大户型的高总价让许许多多买房一族难以承受，市场中涌现出越来越多的小户型、超小户型、迷你户型等等，户型的总面积从四五十平米甚至降到十一二平米，较小的面积对应的是较低的总价，小户型日益受到购房者的亲睐，蚁族部落不断壮大。户型朝着小型化方向演进，户型越来越小的同时购房者不免要问：究竟多大的空间尺寸能够满足人们生活的最低限度？（考虑限度主要从家具的尺寸出发，从电视机、床、柜子等的长宽高推导最低尺寸要求，这里就不细说了）&br&&/p&&p&户型不能过小，那是不是越大越好呢？不是的，卧室、客厅等超过了一定空间尺度反而会造成空旷感，降低居住者的舒适度。&/p&&p&说几个主要的尺寸：&/p&&p&客厅开间不宜小于3.6米。&/p&&p&主卧一般采用3.3×3.6、3.6×3.9.3.9×4.2或4.5等几个尺寸，最小不得小于3.0×3.3。&/p&&p&次卧一般采用3.0×3.3、3.3×3.6。&/p&&p&书房可以比次卧更小一点，面积6-10㎡就可以，进深开间要求没那么高。&/p&&p&厨房净长不宜小于2.1米，净宽不宜小于1.5米。&/p&&p&卫生间一般4平米左右，尺寸多为2×2、1.8×2.2。&/p&&p&阳台、玄关等等就不细说了。&/p&&br&&p&另外风水角度入户门进来不要是个大走廊，或者正对厕所门。厕所门也不宜正对卧室门等。其他的就知道的不多了。&/p&&br&&p&网上广泛搜集资料后的心血之作，觉得好的点个赞！&/p&&br&&p&——————————————————————————&/p&&p&本文系作者原创，转载（尤其是在知乎里）请注明出处，谢谢。&/p&
对户型做过比较深入的研究，仔细回答下这个问题。 首先讲两个概念： 开间、进深：习惯上，我们把房间的主采光面成为开间（面宽），与其垂直的称为进深。也可根据房间门的朝向来确定开间和进深，房门进入的方向的距离为进深，左右两边距离为开间。根据《住宅…
在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。&br&&br&先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的利息，就是你每个月的月供，前期较高，后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低。等额本息法就是采用浮动本金还款，刚好三十年还清，初期还的月供里几乎全是利息，后期还的月供里几乎全是本金，每个月的月供数额是固定的。&br&&figure&&img data-rawwidth=&616& data-rawheight=&836& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-784d189d204ccf4ffa81_b.png& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&616& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-784d189d204ccf4ffa81_r.png&&&/figure&&br&&br&图一&br&&br&如图1所示，贷款一百万，第一个月还款5307，其中4083全部是利息，你依然背负巨债。最后一个月也还款5307，利息只有21.58，还的全是本金。&br&&br&这里有个极大的误区，尤其等额本息法的前期还款绝大部分都是利息，甚至可以说你每个月交出去的钱只有零头是本金，其他都是利息，但是后期还的大半是本金，利息很少。所以很多人误解为等额本息法的前期是在被剥削，所以倾向于在前期提前还款，能还多少还多少。有一种错误的理论说等额本息法越早提前还款越好，如果前三五年没有提前还款，那就别还款了，因为你已经把该交的利息都交了，后面再提前还款就不划算了，给人一种前期的还款就是被吸血的错觉，这种错误的理论流传如此之广以至于百度上随处可见。比如贷款100W，30年累计本息还款接近191万，他会给你计算出，如果你在前三年每年提前还款10W，你最后的本息还款总额只有162万！你支出的利息从91万一下子变成了60万，省了30万。&br&&br&表面上看，很有迷惑性，你头一个月还的钱大部分是利息，这个时候提前还款，能够显著减少你每个月还款的利息额度，而最后一个月还款的5300块里面只包含了21.58的利息，所以我在还款的后期去提前还款，我傻啊我，我前面二十多年都把我的利息全交给银行了，后面几年我疯了提前还款，最佳提前还款的日期在前几年，越早越好，越早就越显著的缩小我累计的还款总额。&br&&br&但是这个理论看起来非常有道理，但是其实是完全错误的，用数学方法可以精确的解释到底为什么错误，但是用数学方法描述起来非常艰涩难懂，这也是为什么大部分人都被这种理论迷惑了而已。&br&&br&我下面用浅显的文字语言来告诉你为什么。首先，这个理论表述等额本息法提前还款对你有利，而且越早提前还款，提前还款的款项越多对你越有利，我们取极限值考虑，银行发贷款100万给你的当天你就提前还款100万给银行了，这样你的利息支出是0，按这个理论对你是最有利的，但是请问如果这样的话，你还贷款干嘛呢。&br&&br&但是很多人还是耿耿于怀，觉得自己头几年每个月交的月供里利息的比例太高了，本金太少，明显是被剥削。&br&&br&以图1的数据举例，图1中，每个月还款4511元，商贷100万，年化利率是4.9%，为了直观的理解，我做了一个小表格：&br&&figure&&img data-rawwidth=&294& data-rawheight=&258& src=&https://pic4.zhimg.com/v2-018f455c15a1ddbaeb78ae3_b.png& class=&content_image& width=&294&&&/figure&&br&&br&图2&br&如图2所示，第一年12个月，累计还款金额是63687元，其中利息支出是48672元，本金支出是15016元，本金远少于利息，乍一看好像是在支持那个错误的理论。&br&&br&但是我们取极端考虑，假设你不是房贷，而是公司贷款，我借给你100万，约定30年还清，利率4.9%，其中前三十年每年只还利息，最后一年直接还全部本金。那么你第一年应该还多少利息？&br&&br&很简单的计算，100万乘以4.9%，第一年你应该还给别人49000元的利息，而等额本息法，你还的利息是48672元，再额外多还一点本金以便于你不至于在第三十年的时候需要一口气还完所有本金，至于少的那400元，是因为你今年还了一小部分本金所致。&br&&br&看到这里已经很明确了，等额本息法的本质，扣除本金方面不谈，利息方面，就是今年你欠银行多少钱，乘以贷款年化利率折合的月利率，就是你这个月应还的利息，这非常公平合理，你欠一百万，年利率5%，一年就还5万，过了十几年你还了一半本金，还欠50万，那你一年就还2万5。如上述例子，最后一个月你只欠了5285块钱，所以你最后一个月应还的利息就是%/12=21.58元。&br&&br&利息方面的计算是没有任何问题的，唯有每个月还的本金是波动的，这是为了要按照30年还清的目标进行计算，所以才导致前期还本金少，后期还本金多的情况出现，其实你一点都不吃亏，你借了一百万，约定利率是4.9%，银行第一年收你4万9左右的利息，难道这有什么问题吗？&br&&br&为什么要说这个问题呢，因为这个问题非常重要，解释清楚了这个问题，才能进行后续的讨论。这个问题的结论就是等额本息法和等额本金法对银行来说毫无差别，当年贷出去多少钱就收多少利息嘛，收回来的本金可以贷给其他人，但是对于客户来说差别很大，等额本息法倾向于后期再还钱，等额本金法倾向于前期就还钱，至于为什么你签贷款协议的时候银行客户经理虽然无所谓，但是都推荐你采用等额本息法的原因是因为大部分客户都倾向于贷最多的钱，但是等额本金法前期的高还款额很多客户承受不起，为了能尽量的促成最多的贷款协议，银行客户经理大多数推荐等额本息法。&br&&br&为了知道如何还贷款才能最省钱，我们下面需要明确第二个原理：通货膨胀一直在进行，而且以后会永远进行。&br&&br&自建国以来，我国一直在通货膨胀，很多人都怀念那个1毛钱可以吃一顿饭的年代，今天再也见不到了，80年代赫赫有名的万元户，放到今天，一文不值。在过去我们遭遇了严重的通货膨胀，那么未来的三十年，我们会不会继续通货膨胀，会不会国家突然发善心，不再进行通货膨胀甚至进行通货紧缩了？（扫盲：通货膨胀指的是市场上钱越来越多导致钱越来越不值钱，通货紧缩指的是市场上钱越来越少，所以钱越来越值钱，同样多面值的现金，明年可以买到比今年更多的东西）&br&&br&这绝对不可能，而且根源不在于中国政府，相反，在我们看来对人民特别和蔼可亲的美国人身上，确立当前全球经济根基的经济学理论，源自于美国。&br&&br&该西方经济理论体系认为：&br&&br&1、适当的通货膨胀有助于经济发展，会刺激生产，增加投资，人民倾向于花出手里的现金从而刺激消费以及生产，从而创造更多的就业岗位和工资。而通货紧缩会减少生产，缩小投资，人民倾向于储存现金以便未来购买到更多东西，所以消费和生产都会萎缩。&br&&br&2、当政府出现财政危机必须要增加收入的时候，有三种方式，一是增加税收；二是向公众借债；三是增加货币供应。由于前二种方式在政治上不得人心，所以政府一般都采用第三种方式。&br&&br&3、认为政府不应该任由经济危机的产生，政府有义务通过量化宽松的方式来“熨平”经济波动，来避免社会动荡的产生，即便代价是通货膨胀。&br&&br&这种理论体系在西方大行其道，直接导致了布雷顿森林货币体系的崩溃，美元和黄金脱钩，从此美元不断通货膨胀，全球货币也一路贬值，既然外国人都这么合法的抢劫民众，中国政府自然也不会独善其身。&br&&br&关于通货膨胀一直存在并且未来一定继续是一个大话题，真详解起来没五千字搞不定，上文只是简单叙述，以后有机会再谈，我们只是借此得出第二个结论：未来中国会一直通货膨胀。&br&&br&第一定理和第二定理告诉我们，你借的钱的利率只是名义利率，实际利率远远没有那么高，需要扣除通货膨胀率，实际的利率是一个很低的数值。所以，根据定理一和定理二，你买首套房应该倾尽家财凑首付，买自己能买的起的最大的房子，贷款应该选择30年等额本息法，贷款数额以自己当前能还得起的最大月供来确定。比如你当前家庭月收入2万，每个月可承受的月供是1万5，那你就把你的贷款数额确定为等额本息法每月一万五即可。如果你买的房子太小，只能贷一点点钱，按30年等额本息法还款方式的话一个月还6000即可，那很简单，买大房子或者买二套房，把自己的月供推升到一万五左右。&br&&br&然后我们开始推导第三个定理：流动资金具有一定的溢价效应。&br&&br&这个原理非常晦涩难懂，也不好解释，我尽量用一个通俗的例子来解释。&br&&br&按上述那个例子，甲月收入二万，每个月的极限还款能力是一万五，他买了二套房，每个月还款一万五，月光族，分文不剩。这个时候他/他老婆升职加薪了，家庭月收入提升到了四万，每个月可以攒下二万块钱，攒够40万的时候，他害怕货币贬值，但是也知道为了减少还款压力选择提前还款不划算，于是他买了几个车位进行固定资产投资，突然有一天，政府放开了限购限贷，大家都预期会再来一波暴涨，他打算再买一套小投资房或者把自住房换大一点，40万首付即可，但是他现在银行存款只有几万块钱，于是他决定紧急出售车位，但是车位的出售需要时间，花了一个半月终于出手了，但是机会也错过了，房价和甲当初下定决心卖车位买房的时候相比，暴涨了几十万。甲白白的错过了这个良机，虽然他预期房价会涨，而且房价还真的涨了，但是他只能做一个看客，没有抓住最佳的机会。虽然车位在这几年里也涨了不少钱，但是和他损失的相比，很少，这就是因为车位和房子的流动性不佳，变现困难需要时间，这个时间在某些突发性事件的时候非常的珍贵，除此之外的例子还有家人突然重病或者其他突发意外需要急用钱的时候。所以，能够快速变现的资产就是流动性极好的资产，他们会具有溢价效应，也就是他们的价值比纸面的价值更值钱一点。这也就是每个家庭的主要资产都是房子，但是一定要配置一部分现金、股票、以及理财产品的原因，因为他们能够快速变现。而你投资了地产、车位、商铺等固定资产，流动性就差了很多，变现速度很慢，如果你急于脱手，那么你出手的价格会非常非常低，你的收益远远没有纸面上的地产升值收益那么高，其中流动性最差的就是提前还房贷，如果你提前还了房贷，那你的流动性就是0，等你几年后想再次投资的时候，这部分钱就就是想折价卖，也卖不出来了，除非你一口气卖掉整套房子。&br&&br&所以，根据定理三，虽然某些现金类产品收益率可能不如房地产投资，但是我们在投资房地产之余，一定要配置一定比例的现金资产，如果你身上一分钱流动资产都没有，那么当重大事件出现的时候你会产生很多人生遗憾，有时候是投资上的遗憾，有时候甚至是家人生命上的遗憾，这可不是钱能买回来的。&br&&br&根据以上三大定理，我们购买第一套房，则最经济的房贷计划就是采用三十年等额本息法，付最低的首付，然后月供定为自己月工资能承受的极限上限，因为这个时候你一定是个年轻人刚参加工作没几年，过几年很容易就升职加薪了，而且后续一定会通货膨胀。&br&&br&如果接下来你升职加薪了，那么你攒下来的钱，一定不要提前还款，对于车位等固定资产投资，如果是自用则没话说，如果是投资用则谨慎，一定要留下一定比例的流动性资产，以现金、股票、理财产品的形式存在，当投资机会出现或者家庭出现重大意外的时候果断使用，这部分资产的年化收益率哪怕低一点都可以接受，因为他们有额外的价值附加。&br&&br&对于以上这个例子，大家可能理解不深刻，我举个更浅显的例子说明，我在《中国房价什么时候会暴跌》里曾经列过下图这个例子：&br&&figure&&img data-rawwidth=&708& data-rawheight=&878& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-04611caabdceb9c86bf52_b.png& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&708& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-04611caabdceb9c86bf52_r.png&&&/figure&&br&图3&br&当时曾经说过，1989年的大学生工资在89元左右，每个月节衣缩食可以攒下来50元，假设当时你倾家荡产凑够了首付，按月供60元进行贷款，等额本息法30年，2019年还清，今年是2016年，你每个月依然需要还60元的“巨款”，当年每个月60元确实是一笔巨款，但是今天的60元只够吃一个披萨的。。。所以当年有了其他积蓄后，不提前还款，而是把攒下来的钱进行其他投资，是最划算的，因为以当前这么低的房贷利率而言，扣除了通货膨胀率之后，真实利率极低，真的不如持有现金等候一些大机会，记住，机会成本，那也是成本，而且是很高昂的成本。&br&&br&这里有另外一个例外，那就是公积金贷款，公积金贷款自然是能贷多少贷多少，但是公积金有个特性，他既是你的钱，又不是你的钱，除了还房贷，你想提现出来非常困难，但是偏偏很多人的公积金增长极其迅速，据我身边的一个例子，某一线城市国企，2012年普通职工的公积金是每个月扣除1200块，实际到账2400块，但是2016年，数据增长成了每个月扣除2700块，实际到账5400块，而08年，该单位公积金是每个月扣除800块实际到账1600块。这种现象在大城市，尤其是名义到手工资很低，但是实际福利很高的国企具有极大的普遍性。&br&&br&很多人在一个月公积金2400块买了房子，公积金贷款 50万，但是几年之后突然发现每个月富裕很多公积金，而这些公积金躺在公积金账户里的利息是非常低的，以前是活期利率，今年也才刚改成一年期定存利率，也就是1.5%，上文说了，你以5%的利率贷款是非常划算的，谁贷款谁发财，那反之，你以1.5%的利率存款而且是没有流动性的死款，那就是非常亏的，存越多亏越多。&br&&br&所以，公积金贷款能还就还，比如你每个月还2500，现在每个月实际到账已经5000多块了，那么你可以选择把30年等额本息法改成20年甚至10年等额本息法，或者你一次性把公积金账户里的钱提取出来提前还款，该操作银行允许你一年执行一次。总之，不要让你公积金账户的有资金闲置，尽量提前还款！否则，他虽然名义上是你的钱，但是实际上不是你的钱。&br&&br&这里顺口说一下信用卡的一个常见使用误区，那就是信用卡分期贷款的实际利率，远远高于名义利率，差不多要翻倍计算，下面介绍其原理。&br&&br&现在我见过的信用卡的12个月分期付款的手续费可以低至4%，也就是你支付4%手续费之后就不需要支付利息了，12个月等分还完款就行。现在有朋友乙来找你借款，愿意支付6%的年化利率，这个时候你好像找到了一条发财的道路，用信用卡以4%的手续费贷款12万，然后以6%的利率借给朋友，我们假设你和你朋友都无信用风险，都按时还款了，这个时候，你赚钱了吗？&br&&figure&&img data-rawwidth=&326& data-rawheight=&314& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-38a1e4ee6f516a3b40fc_b.png& class=&content_image& width=&326&&&/figure&&br&图4&br&如图4所示，你借款12万，手续费是4%，那么你一次性需要支付给银行4800块钱，然后每个月还款1万，连续还款12个月即可，听起来是不是很公平？如果你以年化利率6%借给你朋友，为了简化计算，我们按照每个月你朋友乙支付0.5%利息给你，就用你银行的钱，你给乙多少钱乙就给你多少利息。&br&&br&那么第一个月，你能借给你朋友的钱，是12万减去4800块，为115200元，利息是576元，你应还银行一万元。我们心狠一点，假设你利滚利，乙给你的利息你继续贷给他。&br&&br&那么第二个月你能借出去的款，是00+576=105776元，可以获得529的利息，依然应还银行一万元，如此累计计算&br&&br&最后一个月，你能贷出去的款是8905元，乙会支付你45元的利息，你依然应还银行10000元。&br&&br&最后，你折腾了一年，按6%利息计算，你还亏了一千块！以上的计算方式，你有兴趣，可以拿出你的计算器，一个月一个月的算，看看结果是不是这样。&br&&br&那么大概多少利率才能等价呢，我的试算结果是7.61%，也就是说，大概是接近4%的一倍，如下图图5所示。&br&&figure&&img data-rawwidth=&324& data-rawheight=&313& src=&https://pic1.zhimg.com/v2-4c171ea331fd9eb65ebd4_b.png& class=&content_image& width=&324&&&/figure&&br&图5&br&这里面的原理，是因为虽然你初始只交了4%的手续费，但是这个4800是按照你第一个月的贷款额确定的，无论是立刻付手续费，还是把这4800折算进12个月慢慢付，都无所谓了，但是后续你每个月交了1万的钱给银行，到了第6个月，你实际只占用了银行六万本金，这个时候银行依然是按照你12万的4%手续费来计算的你全年的利率，那当然明显不合理。&br&&br&所以，如果银行约定手续费是4%进行分期支付，那实际上就等同于按照7.61%的年化利率向你发放贷款，这还算良心，如果你是按照下图所示的这种手续费率和银行达成了协议，那你就被坑大了。&br&&figure&&img data-rawwidth=&662& data-rawheight=&783& src=&https://pic3.zhimg.com/v2-416fb97962dac82140de1e_b.png& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&662& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-416fb97962dac82140de1e_r.png&&&/figure&&br&图6&br&如上图所示，7.2%的年化手续费率，折合多少贷款年化利率呢，折合14%&br&&figure&&img data-rawwidth=&322& data-rawheight=&308& src=&https://pic2.zhimg.com/v2-aa3dec925c5f8be227ade95_b.png& class=&content_image& width=&322&&&/figure&&br&图7&br&我自创了一套简单的计算办法，那就是直接翻倍，如果你的银行客户经理告诉你，他愿意3%的手续费率给你办理6个月的分期贷款，你折算到12个月就是6%，再翻倍就是12%，也就是这位客户经理打算以12%的贷款利率借给你一笔钱，是不是划得来你自己决定，但是绝对不要认为你是以6%的利率借到的，那属于被骗。信用卡分期付款可能你不用，但是车贷的时候一样是用手续费计算的，这个时候的计算方法完全一致，车贷的实际利率是名义手续费的一倍。&br&&br&以上，也是一个理财小窍门，绝大部分人都不知道里面的运作窍门，银行信用卡分期业务每年都赚的盆满钵满，我只是给你介绍下，他的实际利率和名义利率，差距足足有一倍。&br&&br&还有很多小知识想分享，马上都快七千字了，太多了，收尾吧，以后再慢慢说。做一个全文总结，最佳的房贷还款方式，就是首套房付最少的首付，用最大的杠杆贷最多的款，选择30年等额本息法，拒不提前还款，积攒资金等着改善房或者二套房的投资机会，然后，作为家庭理财，你平时应该以现金、股票、理财产品的形式储备一部分能快速变现的资产。而你的公积金贷款，初始贷款以最大贷款额为原则，其次的还款里以不让公积金账户有一分钱存留为原则，尽量提前还款。最后，信用卡分期付款并非一定是骗钱，但是当你采用信用卡分期付款作为家庭理财计划的时候，切记你借来的钱，不是名义手续费，实际利率应该翻倍，以这个实际利率来制定你的家庭理财计划。&br&&br&以上都是家庭理财小技巧，也许每年只能帮你节约1%的钱，但是由于基数庞大，动辄百万几百万的贷款，所以三五年之后，这不是一个小数字，精通理财手段，你和你的同龄人，慢慢的就拉开了很大的差距。
在国外银行业发达，房贷有很多种偿还方式，但是国内非常固定，只有等额本息法和等额本金法两种方式，所以我们下面讨论原理一：三十年等额本息法还款是最划算的。 先做个科普，等额本金法就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的…
&p&感谢各位大大的关注和建议，最近发现一个有趣的新的购房模式，特来更新，跟大家探讨一下。&/p&&br&&p&最近有不少小伙伴表示，在我大魔都的地铁站许多链家的绿油油的广告位，被黄橙橙的房多多占领了。好像是因为有了新动作，特地来贴小广告。前天出去浪的时候，特别关注了一下，广告代言人都不熟（明明辣么有钱，也不请个明星什么的造造势），还有一键直约什么鬼。&/p&&br&&p&作为一个非专业不靠谱的爱好者，虽然没什么兴趣探讨行业大计，但八卦的心还是有一颗滴。遂启用埋伏在房多多的暗线，好吧，其实就是住隔壁的好基友，打听了一下。搞半天，所谓一键直约就是我之前给各位普及的手拉手嘛。&/p&&br&&p&不过敢于这么明目张胆的公开打广告，小弟我敬你是条汉子！&/p&&br&&p&其实类似的所谓0佣金，个人房源的平台也不在少数，据我所知，房天下、乌托邦、悟空找房之类的都有此意图，并且先行一步早已搭建。但是很多却并不像宣传的那样能够直接联系业主，跳过中介，而是另一种形式的中介费，无非是换个说法罢了。&/p&&br&&p&当然，事出有因。其中很多公司旗下都养着大批的经纪人，首先要顾忌他们的利益，一旦变成了完全C2C，这些人怎么安排，也确实头疼。再者，真正转型做单纯的平台，之前投入的大量财力和人力如何实现收支平衡，也是掣肘的关键所在，毕竟开公司不是搞慈善，如果不盈利，一切都是空谈。&/p&&br&&p&这就不得不说房多多这个心机boy，从一开始和中介就是走的合作路线，不光不用花钱培养人，还要分一杯羹，以后即便不带中介玩了，也没什么大损失。当前传统经纪人和直约两条路并行，也算是平台的试水期吧，如果最终能够形成成熟的C2C，简直是房产界的马爸爸啊。&/p&&br&&p&其次，房多多相较于其他平台，也算是另辟蹊径，将渠道打通后，着重于服务，不仅有买卖家服务，还有专门对接经纪人的服务管家，将平台上所有人都当做用户来服务。虽然房子和经纪人都不是自己的，但是却能很好的把控和管理。&/p&&br&&p&再来说这个所谓的“一键直约”，没有体验就没有话语权，我亲自试用了一下。据我考证，房源真实率可以达到80%以上，还算比较高了。业主电话嘛，大多也是真的，不过有些业主根本搞不清这个功能到底是干嘛的，问我是不是中介，我也是醉了，可见产品普及还有待加强~另外就是房源问题，房源相比其他平台，确实是相对较少，不过房多多进入二手房市场也不过一年不到，甚是年轻，争不过老牌也是情理之中。随着时间的累积，平台的不断完善，倒是可以期待一下。&/p&&p&不过，整个沟通过程中确实没有任何中介和需要收费的项目出现，倒是给了我等屌丝一线希望，毕竟我也不是真的买，后续如何，是不是真的没有任何费用，有体验过的可以来探讨一下哈。&/p&&br&&p&要说房多多虽名气不及链接、搜房等巨头，但成长速度也算是很快了，2014年6月宣布融资8000W美金，2015年7月成功融资2.23亿美金。有钱就是任性啊，虽然现在号称资本寒冬，在这个时候推出如此烧钱的举措，也不知能烧多久。只希望后力更足，如果能够真正形成平台，也算是行业创举了，一切都要交给时间来检验，但是对于用户来说，无论这条路能走多远走多久，也不是咱操心的事，至少现在对于我们而言，是百利而无一害的。&/p&&br&&p&------------------------------------------------------------分隔线----------------------------------------------------------------------&/p&&p&
最近常常有朋友问我买房卖房的问题（你们这些壕~）各种五花八门的，作为半个业内人士，其实也就是边缘爱好者，哈哈哈，这么多年身边朋友加自己买房卖房的也不少，也算有点心得吧。整理了一下大家的问题，发出来分享一下。&/p&&br&&p&首先，很多人纠结于是选择传统中介还是新型的互联网中介。其实没什么好纠结的，中介的水准虽说参次不齐吧，但效用基本一致，互联网的优势可能更加明显。大多数传统房产中介纷纷开始转型，也足以可见这一点。对于消费者而言，更多更快的挑选房源，更加主动高效而不是一味被动的等待。（尽管这样并没有什么卵用，全得靠火眼金睛才能辨别真假房源的局面也是很令人忧桑）更加低廉的佣金和方便快捷也许是更多人选择互联网中介的原因所在。&/p&&br&&p&说到这个低佣金就不得不说互联网房产的佣金大战，爱屋吉屋的1%，搜房0.5%，房多多现在搞直买直卖，直接免佣金。对像我这样的屌丝消费者而言，当然是越低越好，用着大公司大品牌的数据库和优质的服务，又不花钱或者只花一点点钱，当然是求之不得了。不过俗话说的好，事出反常必有妖!这一分价钱一分货，如果说咱是为了服务好，房源多，交易省心，那自然少不得花钱，也就甭掐着算那几千块了，毕竟几百万的房都买了，不就图个省心嘛。若是奔着省钱去的，自然是少不得麻烦的，那还不如干脆亲力亲为，手拉手绝壁是条可行的路。&/p&&br&&p&啥叫手拉手？简单点说，就是没有中介，上下家直接交易，全程自己搞定没有中介费，懂了伐~&/p&&p&
你们是不是觉得手拉手太不靠谱了，要不怎么那么多中介横行，题主这么赞同真的不是拍脑袋瞎哔哔，我作为一个买卖置换都靠手拉手的真实用户，负责任的告诉大家，其实并没有你们想的那么艰难。&/p&&br&&p& 以上海为例，据上海房产交易中心2015年第二季度的成交记录可以看到，除了大型公司稳占鳌头，其他类型均有不同程度的下降，然而手拉手却在其中稍显不同。在众多中介的碾压下，手拉手却也占据了一片天，近15%的稳定市场份额，足以说明这是一条可行的道路。所以真的不是我乱说的哈，有图有真相。&/p&&br&&p&不过话又说回来，大家担心的问题，确实不得不防，手拉手的风险还是有的，而且琐碎又麻烦，为了省中介费我也是拼了。不过大家还是根据自身情况定夺吧~如果已经被我成功安利，那一定要注意以下几点，不然被坑了可不要来找答主哭哦~（我是不是很负责，快来夸奖我）&/p&&br&&p&1、看好房子一定要拉产调！一定要拉产调！一定要拉产调！房子的权利人、贷款、合法与否啊balabala的都搞搞清楚&/p&&p&2、谈价时定金合同很重要，网签时间，首付时间。装修赠送问题，物业问题，户口迁出问题、贷款、尾款、学区占用情况、税费都要白纸黑字写清楚，千万不要嫌麻烦，即便是熟人也要丑话说前面。对了，一定要让房屋所有产权人都要在合同上签字，买卖才能生效。&/p&&p&3、买卖合同签好，恭喜你，离房子更近了一步。交易中心的流程也是多的有点令人崩溃。首先，进行核价和审税（核价：需下家提供房产证，买卖合同，本人身份证；审税：需上家全部到场，下家至少一人到场，需提供房产证，买卖合同，上家所有权利人的身份证，下家所有购房者的身份证，户口本，结婚证或离婚证、离婚协议，单身证明等，有未成年儿童的需提供出生证；以上所有需复印一份。&/p&&p&4、审税完成后审税窗口会出具下家房屋查询单，下家至少一人到场（需提供：所有购房者的身份证，户口本，结婚证或离婚证，离婚协议，单身证明，未成年小孩出生证，买卖合同）；以上所有证件需复印。办理完成后，窗口会出具告知书，告知书上会有日期通知下家来完税（一般21天后）。&/p&&p&5、这期间下家可以去办理贷款（如全款购房请无视我）&/p&&p&6、要提醒买家，拉出税单以后的三天内一定要交完税，否则会产生滞纳金哒&/p&&p&7、过户啦过户啦，过户时上家所有权利人必须到场，下家至少一人到场，带好：房产证，买卖合同，所有上下家身份证，下家户口本，结婚证或离婚证明，离婚协议，单身证明，未成年小孩出生证，并且除房产证买卖合同外的材料都要复印一份，有贷款的提供贷款合同。一般20个工作日就可以出产证啦，着急的也可以加急，一般在7个工作日完成，不过加急要缴纳1000元的加急费哦。&/p&&p&8、产证到手后，有贷款需要的送交银行，银行准备放款流程。另外，一旦产证到手，无论房东房内有没有户口，都不能影响下家户口可以正常迁入。&/p&&p&9、收尾过程主要是水电煤等过户，交付尾款，一定要仔细查清楚哦，以免水电不清引起纠纷&/p&&br&&p&嗯，暂时就这么多吧~要是还有什么问题，可以私信或者留言，尽量帮大家解答哦~真的是尽量，要是不小心说错了话，各位大神请轻喷~&/p&
感谢各位大大的关注和建议，最近发现一个有趣的新的购房模式，特来更新，跟大家探讨一下。 最近有不少小伙伴表示，在我大魔都的地铁站许多链家的绿油油的广告位，被黄橙橙的房多多占领了。好像是因为有了新动作，特地来贴小广告。前天出去浪的时候，特别关…
&p&楼主被房子虐了千百遍，为了后面毕业的同学们少走弯路，权当抛砖引玉。以下为楼主自身的状况
长沙，毕业两年，省直公积金，单身，刚需首套房，期房。请结合自身实际，酌情考虑。&/p&&p&1.钱。&/p&&p&1.1首付：结合自身实际，加上家人亲戚朋友能借到的都算你的本事，算一下你所能够调动的所有资金都当首付，结合所在城市的首付比例，看自己能承受最大的总价是多少，远高于你的预算那你就看的楼盘都不要看了。目前长沙处于限贷限购限价限网签，截止至，政策如下。感谢人民感谢党，省直公积金还是2成首付。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-282d1cbe6ea9d184a4bfd2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&894& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&894& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-282d1cbe6ea9d184a4bfd2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-3ff3487efb5d79aa9a50740_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&360& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-3ff3487efb5d79aa9a50740_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&截止5.20&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-fe21ca341dc35ac89bc62_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&594& data-rawheight=&407& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&594& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-fe21ca341dc35ac89bc62_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&截止&/p&&p&长沙市政府抢人头大战开始，哈哈，发房票咯&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-25e0d490acd60bcffa3e3aec_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&793& data-rawheight=&783& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&793& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-25e0d490acd60bcffa3e3aec_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-cd6bfcad27687_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&799& data-rawheight=&817& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&799& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-cd6bfcad27687_r.jpg&&&/figure&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.icswb.com/h/161/654.html%3Ffrom%3Dgroupmessage%26isappinstalled%3D0& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&真金白银引人才！一图读懂长沙人才新政22条（全文）-长沙-长沙晚报网&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.2 还款能力。&/p&&p&商贷就不说了，收入要是月供的2倍，还要去开收入证明啥的。下面详细说一下湖南省直公积金的政策。各市的公积金政策不一样，结合自己所在地。公积金这边稍微有点讲究，不光总额度有限制，月还款能力也会对最终下批额度造成影响，&b&重要提醒，有信用卡的同学一定要注意不要逾期，不要逾期，不要逾期，连续逾期三次，累计六次会对贷款额度有影响，万一你首付凑够都花了很大精力，准备顶格贷60万，最终额度下来没有60万，你在短短几天时间要凑几万或十几万，有你受的。&/b&&/p&&p&首先，是总额度限制。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ae29f8b68e98e10581d3aa_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&707& data-rawheight=&759& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&707& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ae29f8b68e98e10581d3aa_r.jpg&&&/figure&&p&市值的女生，缴存年限和贷款年限是50岁？大学毕业凭报到证的算国家干部？可到55岁？那这样有可能额度会有影响，最好打公积金电话问一下妥当&/p&&p&然后，是月还款能力限制。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-99ded05f1df20be47f48aa24d7799c6b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&840& data-rawheight=&326& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&840& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-99ded05f1df20be47f48aa24d7799c6b_r.jpg&&&/figure&&p&公积金因为利息极低，贷的越多越好，所以还款期限要最长30年，一定贷满这60万，你今后再也没有像这样利息极低的大笔贷款金额了。截止，公积金利息3.25%，余额宝都有3.82%，你把能全款付清的钱用公积金贷，然后把省下的钱放余额宝都还赚。举个例子，这里是默认没有其他债务的，比如你还有车贷，贷款额度肯定会受影响。默认没有债务，买个总价75万，首付两成15万，顶格贷60万，你的月供&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-dc88d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&717& data-rawheight=&505& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&717& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-dc88d_r.jpg&&&/figure&&p&每月要还2611，假如你的工资缴存基数是=2393，像这样你是贷不了60万的，大概能贷&/p&&p&54-55万的样子。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-7ec1d86ae77a5df084a8ba070e93ec51_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&788& data-rawheight=&564& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&788& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-7ec1d86ae77a5df084a8ba070e93ec51_r.jpg&&&/figure&&p&但是注意，省直公积金对单身狗有格外关照，这一点长沙市的市值公积金都做不到，看第二句话，虽然我没看懂这句拗口的话，单身缴存职工的基数可以按长沙市上一年度的平均工资=3080，意思是你的还款能力能到3080高于2611，贷满60万没问题。&/p&&p&好了，这下如果你用公积金，只能贷60万，总价高于60万的部分全部得当首付，就看你能调动的资金了。关于省直和市值公积金区别后面细说。&/p&&p&2.开始选房&/p&&p&现在怀揣着资金，开始看楼盘了。&/p&&p&2.1可以在网上看价格与区域，地图选房，通过价格筛选过滤一部分楼盘。在这里，推荐搜狐房产和房天下。搜狐房产个人认为数据更新及时，楼盘获得预售许可证会马上更新，千万别用安居客，太垃圾，人家都卖完了还在那里写着价格待定，去他妈的。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-f7382aebcff_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1414& data-rawheight=&906& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1414& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-f7382aebcff_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4328acb46b673e7d55f5e0acc7522f76_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&354& data-rawheight=&218& class=&content_image& width=&354&&&/figure&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//cs.focus.cn/& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长沙房地产_长沙房产网_长沙房产信息网-长沙搜狐焦点网&/a&&/p&&p&2.2 怎么找最新开盘的楼盘呢：在长沙市住房城乡建设委员会可以看到最新的预售证下发情况，省的你去跑那些没有房源的楼盘，新开的一般价钱还是低一些。不过最近长沙的行情，不在楼盘预推之前去认筹，根本买不到房子。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//fc.csfdc.gov.cn/index.php/home/index/noticelist/type/105/id/1834& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&长沙市住房和城乡建设委员会&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4cece3b6f90b8adece17fb2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1279& data-rawheight=&669& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1279& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4cece3b6f90b8adece17fb2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2a9ac8afd6b32b381d526_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1223& data-rawheight=&828& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1223& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2a9ac8afd6b32b381d526_r.jpg&&&/figure&&p&还可以展开户型哦，看到已售和可售状态，网签了就变成已售，不过有的是已经预定了，但是还没网签，仅供参考，具体房源情况以楼盘实际为准。&/p&&p&3.现在确定了可接受的总房款，可以开始选位置和户型了。个人认为，地铁口+小学是我的两个重要的变量，选房子是多个变量的叠加，结合总房款，找一个价格能接受，交通方便又带小学，户型还行，其他方面都还过得去的楼盘，没有完美的房子，就算有，你也接受不了价格，控制好你最要求严格的两个变量，其余的就将就一下吧。切莫出现下图的这种情况，&b&个人建议从具有买房想法到最终买房，不要超过3个月，不要超过三个月，超过三个月你考虑的东西太多很容易选不到房子，还容易被房价涨的心理失衡。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-e8e2a3d11ce_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&702& data-rawheight=&821& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&702& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-e8e2a3d11ce_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-da062b6bd76b55eefce27_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&656& data-rawheight=&611& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&656& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-da062b6bd76b55eefce27_r.jpg&&&/figure&&p&3.1常规技术要求，位置、户型、禁忌等&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-ff12b0bed9d7da0e14bb96a5b46870ab_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&735& data-rawheight=&854& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&735& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-ff12b0bed9d7da0e14bb96a5b46870ab_r.jpg&&&/figure&&p&3.11 楼盘硬伤主要是远离变电站，垃圾中转站等，还有二类仓储用地，是存放危险化学品的地方，还记得天津大爆炸吗。这个比较危险，一般城区的楼盘不会有太大问题，没有时间的这些暂且不用考虑，我先放一张长沙梅溪湖的控规仅做参考，这个在城乡规划局局网站上可以查到下载。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-1cdd0f3a44bd2f9b3099d5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1671& data-rawheight=&980& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1671& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-1cdd0f3a44bd2f9b3099d5_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-998ad7fdf80be9c4beec_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1096& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1096& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-998ad7fdf80be9c4beec_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-bcd5c7a5b52dfd5cfdaad3e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&823& data-rawheight=&628& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&823& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-bcd5c7a5b52dfd5cfdaad3e_r.jpg&&&/figure&&p&貌似以前一些控规找不到了，过期很久了。&/p&&p&这是楼主收藏的&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-cb5a0f4ca17b667e79cb8_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1665& data-rawheight=&913& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1665& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-cb5a0f4ca17b667e79cb8_r.jpg&&&/figure&&p&附上一张长沙分区图&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-5aedaf73fdb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&851& data-rawheight=&1009& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&851& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-5aedaf73fdb_r.jpg&&&/figure&&p&其实，没啥好看的，这个不要太在意，一般都没问题。&/p&&p&3.12 地铁是我关心的一个重要参数，不要被开发商的广告骗了，楼盘距地铁口多远没有太大参考意义，关键看你买哪一栋，那一栋出来到小区门口有的都要走十几分钟。还有的宣传双地铁口，我简直要笑喷了，双地铁口有个屁用啊，又不是双地铁线，其实这个楼盘就是在两个地铁口中间，天啊，我要两个地铁口干叼啊，有一个就够了啊，又不是换乘站。而且规划中的地铁口位置以规划图为准，不能信广告。而且楼盘的广告图中不会写明规划地铁的通行日期的，这个需要你自己去查，网上可下载原件。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-04f0c73ad64bba9bb003cb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1546& data-rawheight=&994& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1546& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-04f0c73ad64bba9bb003cb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&由于工作关系，放几张长沙地铁出站口图&/p&&p&那些号称地铁房的，可以好好看看到底距地铁口多远&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-48e645d5b2da8fe66db0f6f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1230& data-rawheight=&833& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1230& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-48e645d5b2da8fe66db0f6f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-84c73ad1af_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1124& data-rawheight=&813& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1124& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-84c73ad1af_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-dbfcc9c02abd973c37055efb7b9d7540_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1102& data-rawheight=&796& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1102& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-dbfcc9c02abd973c37055efb7b9d7540_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-d6f8ffcaf6ae1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1110& data-rawheight=&792& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1110& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-d6f8ffcaf6ae1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-73a798f2cbc30befc405_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1105& data-rawheight=&777& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1105& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-73a798f2cbc30befc405_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-1aa7e715a97da4a435e087c988d09640_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1097& data-rawheight=&785& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1097& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-1aa7e715a97da4a435e087c988d09640_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e99a81bea7a3c5ee841c63_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1104& data-rawheight=&798& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1104& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e99a81bea7a3c5ee841c63_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-6c0b214fce63b6124cefd50f_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1102& data-rawheight=&807& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1102& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-6c0b214fce63b6124cefd50f_r.jpg&&&/figure&&p&就不一一上传了。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-5071bacf646a61f4ad9c780e01aba505_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&970& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-5071bacf646a61f4ad9c780e01aba505_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&3.13 好的，我来谈一下小学。目前长沙是以学区划分，多个楼盘对应一所小学，现在一般楼盘都会与教育局签订配套协议，保证业主的小孩能读这个小学，长沙的砂子塘集团、枫树山集团等都是比较有名的，分校开的特别多，具体教育质量我也不做过多评价。以学区划分时，优先顺序：有房有户&有户无房&有房无户，楼主的户口还没签过来，以后有小孩后可能要迁过来。&/p&&p&下面说一下小升初：长沙的政策是公办不择校，民办不择优。采取单校划片、多校划片、配套入学、微机派位等方式，一般来说就是就近入学，几所小学对应就近的一所或者两所初中，学位不够用才考虑微机派位吧。为什么梅溪湖炒得这么高还有人愿意接盘呢。二环外的荒地人工湖，别扯环境地铁，不是稀缺资源，金星北星沙都不缺。平心而论，高价接盘梅溪湖的家庭都是为了孩子教育，政府学校开发商代理公司购房者作为游戏的参与者都心照不宣。没有18所名校陆续进驻开学和长梅师梅出成绩，以及2016年长沙改革升学政策，是不会迎来今天梅溪湖楼市傲视湖湘的局面的。青秀要是读不了长郡，比旁边合能和金茂湾贵两千块的道理在哪里？遵守游戏规则各方才能愉快的玩耍下去！梅溪湖可是聚集了一大批名校，基本上只要是梅溪湖读小学，初中都能上长郡梅溪湖，雅礼梅溪湖等等。&/p&&p&高中，貌似就是凭成绩吧，比如4A2B上名校，具体时间太远，楼主女朋友都没有，就不扯远了。&/p&&p&幼儿园和小学其实挺重要的，对于刚需来说。你要想想，你要上班，孩子要上学，等你开车送完孩子上学自己还要开车上班是一件多么痛苦的事情，最好是大小区里面自带幼儿园及小学，以后可以把爸妈接过来帮忙照看一下孩子，步行就能上学，关于小区配套小学的问题，这篇公众号说的很透彻。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-33d1a830cdb65e981bf4e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&1334& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-33d1a830cdb65e981bf4e_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-710a851ea9a6b836d9c460_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&1334& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-710a851ea9a6b836d9c460_r.jpg&&&/figure&&p&3.14 户型：总的原则有户型方正、动静分区、干湿分区、公私分区、南北通透、动线合理、尺寸合理。推荐一个绝佳的答案，写得很好。&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question/& class=&internal&&怎样的房子才算户型方正？怎样的户型是好户型？ - 知乎&/a&&/p&&p&有一个户型打分表，在上一行的别的回答里面有，在这里我强调一下要对主卧和客厅重点关注，就算买小户型，主卧不能小。你看着去，一般的双人床是长2.2，宽1.8。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-fa05cc3f4a1fd3404a9bffa7_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&893& data-rawheight=&851& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&893& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-fa05cc3f4a1fd3404a9bffa7_r.jpg&&&/figure&&p&也就是说床尾至少留500过人，采光这一面的开间至少要2700，进深这面需考虑床宽度1800和两个床头柜450*2，自己看着去吧，主卧当然是越大越好。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&提醒，房间门的开启方向与窗户有时候会冲突，尽量避免主卧出现这种情况，例如 这间房&/b&&/p&&p&&b&床怎么摆？横着摆正对门，没有私密性，开门就能看到人，竖着摆正对窗，刺眼睛。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-7c5681ffba37b254b8da83_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&914& data-rawheight=&738& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&914& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-7c5681ffba37b254b8da83_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&3.15 选楼层。楼层这玩意影响的主要是采光，个人认为。楼主喜欢太阳，喜欢周末被阳光晒屁股，所以一般会选高层，这里有一个楼间距与冬至日日照时长的一个参考计算公式，根据当地经度纬度，冬至日太阳处于最不利角度的高度，根据楼间距保证一天有两个小时日照。&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//bbs.house365.com/showthread.php%3Fforumid%3D2439%26threadid%3Dpostid%3D& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【买房tips1】楼间距与日照――我们的生活需要阳光！你知道你家前后的楼间距是多少_(J)金地湖城艺境_华侨路茶坊&/a&&/p&&p&还有一个是楼主运用BIM技术自己做的日照分析模拟，直观明了，前提要有楼盘总规划图，供大家参考下。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-bcfbab0ebc_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1895& data-rawheight=&1013& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1895& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-bcfbab0ebc_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-239f2cffc08f16eb79f2_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1920& data-rawheight=&1048& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1920& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-239f2cffc08f16eb79f2_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-30cb7a4b741_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1920& data-rawheight=&1048& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1920& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-30cb7a4b741_r.jpg&&&/figure&&p&放入视频：&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//v.youku.com/v_show/id_XMjY2ODE5NDM0MA%3D%3D.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&v.youku.com/v_show/id_X&/span&&span class=&invisible&&MjY2ODE5NDM0MA==.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-eba031cc3cfe5dff79270ca_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image&&&/figure&&p&19栋日光模拟分析
&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//v.youku.com/v_show/id_XMjY2ODE5NDM0MA%3D%3D.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&v.youku.com/v_show/id_X&/span&&span class=&invisible&&MjY2ODE5NDM0MA==.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& &/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//v.youku.com/v_show/id_XMjY3NDYyMjUyMA%3D%3D.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&v.youku.com/v_show/id_X&/span&&span class=&invisible&&MjY3NDYyMjUyMA==.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a30ed0fe740c15a74d010_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image&&&/figure&&p&户型漫游
&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//v.youku.com/v_show/id_XMjY3NDYyMjUyMA%3D%3D.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&v.youku.com/v_show/id_X&/span&&span class=&invisible&&MjY3NDYyMjUyMA==.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& &/p&&p&&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//v.youku.com/v_show/id_XMjY2ODIwMTY2NA%3D%3D.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&v.youku.com/v_show/id_X&/span&&span class=&invisible&&MjY2ODIwMTY2NA==.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-96b7c7a748f4741664ded2dee414ea1a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image&&&/figure&&p&小区日照模拟总图.avi
&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//v.youku.com/v_show/id_XMjY2ODIwMTY2NA%3D%3D.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&v.youku.com/v_show/id_X&/span&&span class=&invisible&&MjY2ODIwMTY2NA==.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& &/p&&p&楼盘总平面图可以在规划局找到，我随便找一个啊贴上来&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a1d03a94ff9c94a86d7a33_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1187& data-rawheight=&844& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1187& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-a1d03a94ff9c94a86d7a33_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-11dc68e1ffc2f152dbf79_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1247& data-rawheight=&901& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1247& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-11dc68e1ffc2f152dbf79_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------分割线&/p&&p&上面是战术，下面说点战略性的东西。排名不分先后&/p&&p&1.刚需首套买房一定要趁早，一定要趁早，建议毕业半年公积金缴存达到条件就可以考虑买房了，上班地点不确定的，但是可以确定一个大致以某个城市为中心的城市，或者省会就不要管有没有女朋友，自己先买了再说，时来骨肉情，有房才有家。&/p&&p&2.刚需首套任何时机都是最佳时机，任何时间都可以上车，只要你认为3年5年房价不会是这个样子，该上车上车，谁也不是神，谁都无法保证买在最低点，卖在最高点，对于刚需，只要中长期看涨，上车没毛病。&/p&&p&3.后面毕业的同学可能会遇到房价滞涨，横盘，阴跌的状况，售楼部认可罗雀的情况，在这个时候其实是最适合买房的时候。我将详细说一下处于此位置的供需方心理。在房地产不景气的时候，是开发商求着你买房，不仅态度友好，户型楼层大把挑，公积金无论省直市值都随便用，这时候这个钱花的舒服。只要你付得起首付，供得起房贷，你不怕跌，你怕涨。我现在说一下涨上来的供需方心里。以前的房价你对它爱理不理，今天让你高攀不起。房价一旦涨上来，首先你必须承受高房价，首付付得起；涨价是最好的去库存方式，这时候你会发现价格涨起来，开发商明显有捂盘的痕迹，突然不卖了，怀揣着现金，遭遇天下无房的境地。此时，是你求着人家卖房，花钱的当了孙子。这个时候开发商就有底气说本楼盘不支持公积金，明显他的一期能用，但二期就是不能用，你也毫无办法，开发商的角度：用商贷的一大把，老子就不做公积金，你不买别人买。户型，楼层都没得选，又是凌晨深夜三点突然通知开盘排队，还要摇号，买不到房子的等着捡漏子的还要给置业发红包，找关系，房源流出来要让置业帮忙抢。对，一旦房价站上来，恐慌性购房，抢房堪比双十一，后面结合楼主亲身经历讲述一下摇号的过程。房价涨的太猛，政策会出台，有可能多出十几万首付，最悲剧的是购房资格都没了。最最悲剧的是早几天首付付了，等着网签，但是网签恰恰被政府卡住了，然后政策突然出台，首付提高一成，多出十几万，最最最悲剧的是刚买的房子，首付负了，由于政府限价限网签，新政出来，失去购房资格，这下就悲剧了，3月成都一位购房者就是，然后在售楼部痛哭流涕。&/p&&p&4.说一下公积金和商贷的区别。公积金是个神器，大概是辛苦读书出来找个比较大的公司会交的五险一金里面的一金的一种安慰吧。截止公积金利率3.25，商贷4.9，一个多点的差别，会造成同样是贷60万30年商贷要比公积金每个月多出400块，30年就是15万。什么概念，买个一百来平的房子，用公积金的均价应该比用商贷的便宜1千块一个平方。但是，公积金放款太慢，尤其是省直公积金放宽能拖到半年，导致开发商如果觉得行情太好，干脆不做公积金，即使他在省直公积金那里备了案。今年2.3月份，楼主踩了十几个盘，明确表示不做公积金，好吧，那就选自己公司的楼盘算了，公司交的就是省直，如果自己都用不了，那我就把公司这块牌子砸了。&/p&&p&&br&&/p&&p&5.去年看到合肥暴涨后抢房的视频，把售楼部大门都挤破了，我是不信的，因为我认为这太疯狂了，直到我今年经历的这一次，我不再怀疑疯狂，这都是真实的。我的摇号过程，我在2月认筹了一个号，然后在2月底长沙楼市开始发力，境界城当出头鸟，在捂盘近半年的情况下，突然通知开盘，半夜凌晨三点开始排队，购房者冒着凄风苦雨在室外排队。一时火爆朋友圈，我当时想着这行情不对啊，赶紧在3月初又去认筹了一个号，得知总共有3000个认筹，抢600套房源。开盘地点选在长沙国际会展中心，签到，领表。一张表的一个号码，对应一个乒乓球，这个乒乓球对应20个认筹者。主持人在上面从一个透明箱子里摸出一个乒乓球，说出号码，底下从四处传来尖叫声，好像中了大奖一样。然后抽中者进入选房区选房，一分钟时间，一分钟没选房成功，把你请出选房区。等我进去以后，房源已经不多了，600套只剩下一二十套，全是些顶楼，一楼二楼的，我进去以后，里面就是一个菜市场，跟他妈的打仗一样，只听见顾问在我耳边大吼大叫，二楼要不要，快抢，你看二楼没了，一楼要不要，你看一楼被人抢了，你赶紧选啊。我的天，感觉身体都不是自己的，顶楼二楼我都摇头，最后捡了个篓子，选的22楼。说实话，我连价格都么看清楚，只看到最前两位数，然后这套房就被别人抢了。唉，房子就是这么被自己吵起来的。上午订房，中午出限贷限购。虽然对我没一点影响，但是我是眼看着别人睡不着觉要多出十几万首付，看着别人失去购房资格又把房退了。人生真是太艰难了，所以买房要趁早。楼主其实在去年12月定了一套，但是出于某种原因把房退了，当时楼层户型还随便选，我要是知道过个年回来是这样的局面，我特么退个屁啊，价格都没看清楚就把房定了。&/p&&p&楼主退的那一套是交了2万定金，后来不想要了。楼主为了这破事也特么是找资料，翻遍合同法，广告法，商品房销售管理办法，最高法院关于审理什么吊商品房最新司法解释，也他妈是醉了。耗时两周，通过正常法律渠道找住建委、工商局，最后成功退回。草泥马，我是煞笔，买个房怎么这么多事，中间曲折过程都可以另外开一篇帖子了。&/p&&p&放几张图片下面有个彩蛋，真实案例，博大家一笑。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-c22eab7869eaa488c5a5fc2faf90f1ce_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&483& data-rawheight=&304& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&483& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-c22eab7869eaa488c5a5fc2faf90f1ce_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-3eaa878c67f9e8c52ba22d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&592& data-rawheight=&578& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&592& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-3eaa878c67f9e8c52ba22d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-18b6fe9054abdd57385a5_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&419& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&p&彩蛋，博大家一笑，真实案例。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2c9cee2ceefcb7fcfe6556e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&428& data-rawheight=&787& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&428& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2c9cee2ceefcb7fcfe6556e_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-27befd3ed196bdd1569a5e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&410& data-rawheight=&695& class=&content_image& width=&410&&&/figure&&p&6.我说一下长沙现在的行情，即使限贷限购限价限网签，购房者的热情仍旧不减。自从过个年回来，境界城捂盘虐客户引爆长沙楼市。政府自从去年十一月限价限网签，高于备案价一律不能网签，拖住开发商。但是开发商价格被限制了，就挖空心思钻空子，比如这个境界城，巧立名目，搞出个服务费5万八，不抵房款。相当于变相涨价，枪打出头鸟，随后被人举报，服务费退回。汽车南站的卓越蔚蓝城邦也是个大坑货，政府限价不让他涨价他出一个绑定车位，各位看官，长沙一个车位你觉得值多少万，卓越开16-17万的一个车位，未来车位可能都要抢。什么情况，多出16万首付，变相涨价！！早干嘛去了，早干嘛去了，狠狠地骂自己。&/p&&p&7.房子是用来炒得，股票是用来住的，哈哈哈哈哈哈哈哈，楼主经历了15年股市的动荡，现在变成了股东 哈哈哈哈 扎心吧，老铁&/p&&p&8.关于房子名字的问题，这是一个好问题。分婚前婚后，分全款按揭，然后男方、男方父母、女方、女方父母、小孩各种排列组合，每一种组合对应的法律后果是不一样的。&b&我在这里只提个醒，不要写小孩名字！不要写小孩名字！不要写小孩名字！原因：1.以后小孩长大了，自己要买房，要是碰上有的城市认房又认贷的，他第一次买房就是算二套！！如果是北上广深，多出几十万，几百万的首付！！！你孩子到时候恨死你！ &/b&单身的+按揭的，就写自己名字就可以了&/p&&p&9.说个段子：最近客户总是在问，你们做房产的，从专业角度看房价到底会跌吗？&/p&&p&在此统一回答。&/p&&p&目前房价是百姓希望跌&/p&&p&开发商不想跌&/p&&p&银行不敢跌&/p&&p&政府不让跌。&/p&&p&理论上需要跌&/p&&p&经济上不能跌&/p&&p&成本上没法跌。 &/p&&p&说实话，真要跌了你不敢买，涨了你又没法买，不跌不涨你又不急买。所以请依据自身情况，该出手时就出手&/p&&p&再说一次，刚需可以在任何时候出手都算是最佳时间~~！！！！！！&/p&&p&10.不要光收藏不点赞啊，宝宝需要鼓励&/p&&p&11.我再提出一个现金流的概念。叫做手有余粮，心中不慌。在这里，还是要对住房公积金制度高功颂德一下，这真是一个神器。楼主月供2K5，余额3w，公积金个人加单位月缴1K2（很少，QAQ,勿喷），听说省直公积金放款特别慢，算半年吧，相遇与追及问题，设半年后的X个月开始还贷。&/p&&p&*6+1200*X=2500*X
X=28个月，也就是说28+6个月内不用还一分钱&/p&&p&而且，假如一直在本单位待下去，我的领导现在一个月有2K多公积金，要是配偶也是省直，公积金对冲后还有的剩。有能力全款的谨慎使用全款，占用了太多的存量现金，以后搞装修，小孩都需要钱，还可以把省下来的钱用来消费，投资，抵抗通胀，首付不要搞太多，年限不要搞太短，尽量加大杠杠，用一笔很少的钱撬动一笔很大的资产，有能力全款的还不如买两套、三套，以租养贷。楼主有同事朋友首付搞的太多，现在后悔死了，装修要用钱，结婚要用钱，到时候又得去凑。有一个朋友首付搞了7成，贷款只贷了十年，每月月供几千，发的工资除了自己零花钱全都用来还贷，现在憋屈的不要不要的，哭穷啊。有公积金的尽量还是用公积金吧，虽然公积金凭着合同每年可以取一次，但是你要想想，使用公积金每个月可以对冲，稳稳的现金流啊，持续的现金流啊，比零存整取虽然结果一样，但是幸福感不一样啊。要想想，每个月多出1K的现金流，心里不慌啊。商贷可以转公积金貌似，具体看政策，不过听说比较麻烦，我也不太清楚。&/p&&p&&b&提醒，有些城市公积金像个鸡肋，因为额度没有跟着房价一起提升，好像可以组合贷吧，长沙不支持组合贷，60万的额度勉强应该够用，稍微偏点点的话。&/b&&/p&&p&12.个人建议以及鼓励，单身女性尽量独立自主，婚前尽量自己搞一套房，以后还能以租养贷，别浪费了一个首套名额啊，很珍贵的。结了婚就是以家庭为单位了啊，你再买都算二套。到时候一言不合离家出走，住在自己的房子里，等着男人上门道歉。嘿嘿&/p&&p&13.不得不罗嗦一句，不要全信职业顾问的，房地产销售门槛低得很，有关政策自己都没搞懂，要交什么资料自己都搞不清楚，尤其是政策，贷款额度，不要指望别人，自己去弄清楚，查资料。楼主以前踩过一个盘，置业顾问蠢得很，月供都算不清楚，我直接说，你别算了，我自己来算，让我自己来弄。&/p&&p&14.关于买房和租房。只要你能凑够首付，当然还是买房啦。租房就是给房东还贷，深刻理解这句话，给房东还贷还不如给自己还贷。&/p&&p&15.今年央行可能会加息，利率会调高，余额宝的利息马上要冲4%了，各处银行都在拉存款，闹钱荒，央行行长周小川同志前段时间表示， &b&货币政策将不再宽松&/b& ，房奴们每个月还贷可能又会变高，公积金算还款能力的时候又会变高， 一旦加息，月供，优惠折扣，还款总额，通通都会产生巨大的变化！ 但是对于楼市会有什么影响，没有谁说的准，涨？跌？反正买了的刚需自助不要太在意，涨跌随他吧，只要还得起房贷，跌又有啥关系，就怕涨。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-15ce1ecf0bb6b762f59a1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&719& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&719& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-15ce1ecf0bb6b762f59a1_r.jpg&&&/figure&&p&16.关于信息源的获取。可以加一两个侃房群，里面有人会发一些楼市新政，预推什么的。可以参考下。公众号推荐两个吧：1.长沙楼市图，可以免费获得一张长沙楼盘与规划中或建设中地铁线图，公众号在此：&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s/e1AeOuup05oms5FbqMdxcQ& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&【转】新浪乐居：长沙4月41盘入市创新高&/a&
2.老周侃房 &a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s/Y4lkFi_bNv9XDyhAdN3WLA& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&“扛”才是硬道理？！老周对2月长沙楼市的几点看法：&/a&
楼主本身信息获取渠道也有限，欢迎推荐&/p&&p&信息源的获取很重要，不然基本不知道哪里在卖房，我积累了好几个&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-8ef3037d80_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&504& data-rawheight=&1114& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&504& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-8ef3037d80_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-28936b41eaef79f24dbeb_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&450& data-rawheight=&800& class=&origin_image zh-lightbox-thumb&